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[论文摘要]通过对我国l2年的信贷规模、企业债券与股票融资的数据,运用移动平均法进行长期趋势分析,发现我国银行信贷占据绝对优势地位,其次是股票融资,最后才是债券融资。得出我国的资本结构和融资变化主要受市场和国家政策的影响而变化。
[论文关键词]资本结构;融资偏好;长期趋势分析;移动平均法
一、相关概念
(一)资本结构与融资偏好
企业的资本结构是指企业各种长期资金来源的构成和比例关系,一般长期资金来源包括长期债务资本(如公司债)和权益资本(如普通股)。在许多理论分析中,一般假设企业只以普通股与公司债券两种融资方式筹措经营所需资金。
融资偏好是指导行为主体对于不同融资方式进行选择的排列顺序。
资本结构理论主要有四种,包括美国财务管理学家大卫·杜兰特(DavidDurand)早期的资本结构理论、莫迪格莱尼(F.Modigliani)和米勒(M.Miller)著名的MM理论、以MM理论为基础的权衡理论、迈尔斯(My-ers)和马吉洛夫(Majluf)(1984)的如今称为优序融资理论的资本结构理论。如今影响最大的是优序融资理论,它认为企业融资一般会遵循内部融资、债务融资、权益融资这样的先后顺序。
(二)长期趋势分析和移动平均法
所谓长期趋势是指客观的社会经济现象在某一段较长时期内持续发展变化的趋势。
社会经济现象的发展变化,是受多方面的因素影响的,它除了受长期趋势因素影响之外,还受季节因素、循环因素和不规则因素等变化的影响。长期趋势分析就是采用一定的方法,将趋势因素以外的其他因素的变化影响,加以消除,使社会经济现象的发展变化,独自显示出长期趋势,为探索社会经济现象发展变化的规律性和统计预测提供重要的条件。测定长期趋势的方法,主要有移动平均法和最小平方法。本文拟以中国的公司l2年数据为例,运用移动平均法,来分析中国的资本结构是否符合国外的优序融资理论或国内学者提出的股权偏好理论。
二、我国企业资本结构分析
(一)数据的选择和处理
1.样本的选取。本统计以中国全部企业为统计对象。涵盖了上市公司和非上市公司。我国对于长期资本的取得主要是依靠银行借款、发行债券和股票。而这都属于外部融资的范畴。由于对银行提供的借款划分上市和非上市公司工作难度较大,故此加大样本范围。
2.内容的选择。在选择内容上,以每年的银行信贷增量、债券融资额和股票融资额为对象分析我国企业的资本结构。改变以往只以普通股与公司债券两种融资方式筹措经营所需资金分析资本结构的假设。
3.时间范围。在时间窗口上,为了能对中国企业的融资情况进行纵向对比,本文所选数据的时间窗口为1996—2007年。期间共持续12年。
4.理论假设:不规则变动是由偶然的随机因素所引起的。若从—个较长时期看,则各种偶然因素的随机因素所形成的偏差会相互抵消。故本文采用移动平均法一三项移动平均进行数据修匀来测定融资偏好的长期趋势。
5.数据来源。1999-2007年的信贷数据根据中国人民银行网站的数据整理,1994-1998年的数据根据国家统计局的网站整理。债券和股票数据来源于《中国证券期货统计年鉴(2OO1)>,2001-2004的数据来源于《中国金融发展报告》(李扬,社会科学文献出版社),2005-2007的数据来源于<中国金融发展报告》、中国人民银行网站《中国金融市场发展报告》和中国债券信息网《中国债券信息市场年度分析报告>整理而成。
6.银行信贷数据说明。1994--2007年的人民币各项贷款余额分别为39974.77、50544.1、61516.6、749141、86524.193734.3、99371.07、112314.70、131293.93、158996.23177363.49、194690.39、225285.28、261690.88。依次得出1995---2007年各项人民币信贷增量数据为10569.33、10972.5、13397.5、11610、11610、11610、7210.2、5636.77、12943.63、18979.23、27702.3、18367.26、17326.930594.89、30594.89。
(二)我国企业资本结构与融资偏好问题l2年数据分析
我国金融机构发放给企业的人民币信贷规模,企业的债券融资额及股票融资额如表2所示。
由表1可以看出,我国企业融资的顺序,首先是贷款融资,其次是股票融资,最后是债券融资。从合计数和平均数来看,我国银行信贷占据绝对优势,银行信贷、股票融资和债券融资所占的比重分别是87%、11%和2%。银行贷款融资大概是后两者的6.7倍。从增长速度来看,银行信贷要相对稳定,债券和股票增长的幅度比较大,股票增长最高达到2倍以上,下降最多也达到四成。这很大程度上和当时的政策或市场环境相关。比如,2004年11月,我国允许证券公司可以在由人民银行主管的银行间发行短期短期融资券,使2005年债券融资量有所增长;我国2005年10月通过新的《证券法》和《公司法》之前,对债券融资主体的限定是:“股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体设立的有限责任公司”。新法出来后,适当放宽了公司债券的发行条件,不再将公司债券的发行限定在股份有限公司或国有有限责任公司中,尽管仍对公开发行证券公司的净资产、可分配利润、累计债券总额等作出具体规定,但这些新法的出台,无疑对债券的发行增加有着积极的影响,在2007年仅新推出的品种公司债券就发行112亿元;对于股市,由于2006年工行和中行上市,导致企业融资明显增多,2006年5月份起,恢复A股发行后,企业在股票市场融资步伐明显加快,A股和H股筹资占同比明显多增较多。
为体现我国企业资本结构和融资偏好的长期趋势,下面应用三项移动平均对我国数据进行计算(为的是既能体现数据的真实性,又能得出比较客观的长期趋势),见表3
根据表2,在三项移动平均法下,由总额来看,贷款融资与债券融资是先降后升的趋势,而股票是先升后降再升的趋势。由于三者融资额的数据相差太大,做成图表表达不够理想,故以在三项移动平均法下的数据为基础,计算各自的年增长率,做成表3,再以表3为基础,做成图1,以此来判断融资的发展趋势。
由表1可以看出,贷款融资和债券融资的增长速度大致相同,只是在前期,贷款融资上升和下降的幅度都比债券融资的要大,但在后期,贷款融资上升的幅度大大低于债券融资。这说明,债券市场的融资能力有所增强。股票的增长速度几乎与前两者是相反的,在后期有几年,三者的增长线是一致的,都是上升的,股票融资的增长还超过前两者的增长,但最后一期,股票融资没有继续增长,而是下降。三者增长的变化,基本上和表2的分析结论一致。
(三)基于12年数据对我国企业资本结构与融资偏好问题分析总结
1.我国企业外部融资以贷款融资为主,占据绝对优势。由表2得出,1996-2007年这12年的数据显示,银行信贷所占的比重是87%,是股票融资和债券融资合计的6.7倍。
2.我国债券融资的规模一直很小。这主要是由于我国企业债券的发行条件、利率确定及投资方向都带有浓厚的计划经济色彩。一是明显向国有企业倾斜;二是对企业债的管理思路是,仅把企业债当做固定资产投资的资金缺口,而非从企业融资和资本市场金融品种的角度来管理。
3.股权融资的比例随市场行情而波动。从不同年份对比来看,股市行情好的年份,比如2000年、2005年和2006年,股权融资的比例偏高,而在股市行情不好的年份,如2001年和2002年,股权融资的比例就偏低。这个结果也验证了市场机会假说,即企业总是偏向于选择在股市行情好的时候进行股权融资,因为这样可以融到更多的资金。
4.强烈的股权融资偏好表现并不明显。由于缺少其他的股权再融资渠道,配股在很长一段时间内都是上市公司再融资的主要方式;随着配股门槛的提高,2000年后我国上市公司纷纷选择增发股票这一新的融资渠道.针对增发过多、过滥的问题,中国证监会于2002年又提高了新股增发的条件,2002年和2003年申请增发的上市公司数量明显减少,已增发的上市公司数量减少且融资额也大为降低,上市公司“增发热”逐步降温。股权融资很大一部分原因是在国家政策引导下的结果。
5.融资方式随着政策环境变化而依次变化。1992年以后,中国经济的市场化改革明显,随着企业、财政和金融制度的深入和资本市场的建立,融资体系发生了重大变化,企业融资渠道不再以过去单一的政府财政或银行融资为主导,而是充满竞争的多种资金来源组成的集合体系,既可以通过银行间接融资,也可以通过股票市场直接融资,还可以发行债券融资。政策成了企业融资偏好形成和演进的深层次原因。
三、结论
流行的资本优序理论认为,企业的融资优序选择顺序是:首先内部融资,其次银行借款,接着是发行债券和可转换债券,最后才是发行股票。而本文通过对我国12年的信贷规模、企业债券与股票融资的数据,运用移动平均法进行-K期趋势分析,发现我国银行信贷占据绝对优势地位,其次是股票融资,最后才是债券融资。这有别于西方的资本理论,但又有别于国内流行的股权偏好理论。尽管本文是以大样本的方式出现,但也涵盖了中国上市公司融资的基本规律。本文认为,我国的资本结构和融资变化主要受市场和国家政策的影响而变化。
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由于我国资本市场不发达大部分中小企业面临融资难的问题,并购作为资源整合的一种方式可以发挥为企业融资的作用并购是使中小企业快速发展的有效路径是使我国产业结构升级.走出同质竞争.发挥规模优势实现经济界优驻劣汰的必经之路
(1)权益资本融资。权益融资的主要来源是优势企业的内部资金或股东投入,其数量的基本要求就是达到对目标企业的绝对控股或相对控股,这是优势企业进行并购活动的根本要求。权益资本融资的其他来源还包括购股权证、风险资本、目标企业的管理层及企业内部或外部的其他投资者。
购股权证融资是一种新型的融资工具,融资对象可以是优势企业和目标企业的管理层或员工,也可以是企业外部的投资者。购股权证融资在我国的一些中小企业,尤其是一些中小型高科技企业中已经得到应用。其特点就是一种长期选择权。给予购股权证持有者在某个时期按某一特定价格买进既定数量股份的权利,也可以说是一种股票期权,以在企业将来上市时实现获利。投资者的动力来源于对企业上市的期望和赢利的期望。在购股权证被行使时,原来企业发行的债务尚未收回,所发行的新股则意味着新的融资,公司的资本增加。风险资本的来源比较广泛,例如国内外各类风险投资公司、风险投资基金、创业投资基金等。风险资本的获得以目标企业的资产和未来的收益作为抵押。
(2)债务资本融资。债务资本主要指银行贷款,作为并购双方来说,可以尽可能地寻找一些担保质押手段,获得银行贷款。由于银行贷款较难获得,这部分资金在整个债务资本中处于从属地位。
以上是有关我国中小企业进行并购时融资渠道组成的基本考虑。在此基础上,或可有其他的融资渠道,但必须以融资金额的适度规模和优势企业对目标企业的控股地位为前提。
(1)利用中小企业并购基金融资。从我国中小企业并购融资渠道狭窄的实际出发,应由政府部门资助或牵头设立中小企业并购基金。该基金以产权交易市场为主要投资领域,专门为企业资本扩张或重组调整提供融资与相关服务。按基金与被投资企业的关系可将并购资金划分为参与型并购基金与非参与型并购基金。有发展前景的中小企业在实施并购时理应得到政府的支持,因为中小企业并购有利于当地企业结构和产业结构的调整,有利于区域经济发展。
(2)利用无抵押贷款融资。无抵押小额贷款是专门针对中小企业的一种贷款形式,是金融机构提供面向普通小企业的信用贷款产品。金融机构对资金需求方提供贷款支持,不需要正常商业贷款所需要的固定资产、提货单等抵押或担保。由于无抵押贷款有很高的风险,所以对贷款企业要求的门槛较高,无抵押贷款在国内较少,主要在上海等资本市场较发达的地区开展。
国内中小企业对无抵押贷款需求颇为旺盛。目前大中型企业可以用“抵押+信用”的方式获得银行贷款,大型企业还可以通过资本市场融资。但对于小企业来说,往往既无抵押物也找不到担保,使其很难从银行获得融资。出于对风险的担忧,国内银行一直对无抵押贷款望而却步。而在国际上,“信用贷款”却是一种颇为流行的方式。最近,渣打银行在中国推出无抵押贷款业务。无抵押贷款业务在不少新兴市场均获得成功,此类贷款不良率比一般企业贷款高,但低于消费贷款。无需抵押品、重视贷款企业前景的特点使其能较高程度地满足中小企业的融资需求。中小企业应规范公司管理、财务制度以及企业的章程、运作,使其满足无抵押贷款的条件,在必要的时候成功融资。
(3)卖方融资。卖方信贷在美国称“卖方融资”(SellerFinancing),是指卖方取得固定的收购者的未来偿付义务的承诺。在美国,常于公司或事业部获利不佳,卖方急欲脱手的情况下,产生这种有利于收购者的支付方式。对于公司并购价格固定情况下的卖方信贷而言,运作过程比较简单。并购双方依据并购条款及支付条款的规定存在一种明确的债权债务关系,并购后目标公司经营如何,并购成败与否是并购企业应该承担的责任,不可能无故解除或变更这种债权债务关系。对于公司并购价格不固定、并购价格取决于公司并购后经营业绩的情况,债权债务存在变更的问题,基本做法是在并购之初,买方以现金支付一部分并购价款,其余价款以并购后的业绩调整债务金额分期付清。一般来说,分期支付的时问l~3年较为常见,最多不超过5年,否则市场形势的变化影响公司业绩,对目标公司股东极为不利。
(4)管理层融资。在优势企业对目标企业进行并购的融资结构中,来自目标企业管理层的资本是重要组成部分。向目标企业管理层融资是多样化的,债务资本融资可以给予管理层稳定的债务利息收入,权益资本融资可以给予管理层较为丰厚的分配利润。对于目标企业的管理层来说,拥有股权,就拥有企业的投票权和利润的分配权,这对他们来说是一种很大的激励。给予管理层一定的股权,也就给予了他们对公司一定的控制权和利润分配权。管理层一旦获得企业的股权,企业的利益就是管理层的利益。可见,管理层融资的重要性并不在于融资本身,而在于建立起一种以股权为基础的激励机制。
除此之外,由于目标企业的管理层在企业经营中积累了许多的经验,通过股权的分配可以吸引优秀的经营管理和技术人才,保持目标企业管理和经营的连续性和稳定性,而且,还增强了管理人员对企业的归属感,从而造就出忠诚的企业管理层。
在中小企业并购融资过程中,策略的选择也非常重要,具体策略如下:
(1)挖掘内部潜力,充分利用企业不需要的非金融性有形资产。并购方利用拥有的机器设备、厂房、土地、生产线、部门等非金融性资产作为支付手段来实现对目标公司的并购。
(2)成功的连续抵押策略。针对我国中小企业资产少,普遍贷款难的情况,可以在融资过程中先以优势企业的资产作为抵押,向银行争取适当数量的贷款,等并购成功后,再以目标企业的资产作抵押向银行申请新的货款。
(3)风险资本的组合策略。这种组合策略包括风险资本来源的组合和债务资本、权益资本的组合。来源组合就是指从多个风险投资公司获得,这样组合不仅可以降低单个风险投资公司的融资额,降低融资的难度,而且可能由于风险投资公司的不同侧重优势给企业带来多方面的帮助和支持。债务资本和权益资本的组合是指不仅债务资本主要来自于风险资本,而且权益资本也可以部分来自于风险资本,这样可以利用风险资本在债务资本和权益资本中的不同参与程度,获得大量的风险资本,同时可以得到风险资本在企业管理、经营、市场和技术等方面的指导,提高管理水平,实现并购价值。
(4)分期付款策略。一般的做法是优势企业在获得目标企业控股地位的同时,以分期付款方式在一定时间内将款项付清,这样可以在一定程度上降低融资的规模和难度,尽快实现并购。
(5)“甜头加时间差”。在获得债务资本时,可在利率等方面给债权方更大的让步,但交换条件是在较长时间内还款,这样可以减轻并购后随之而来的还债负担。
(6)国际融资。优势的中小企业可以通过引进外资方式获取资金,丰富的国外资金可以保证并购企业快速发展。如尚德集团,2005年12月14日成功在纽约那斯达克市场上市,筹集资金近4亿美元。
(7)战略合作伙伴。中小企业在并购过程中,可以通过引进战略合作伙伴的方式筹集资金。看好企业前景的战略合作伙伴不仅可以在资金上对目标企业提供支持,而且可以提供管理经验、市场消息,保障完成并购的企业整合。
当然,实际操作时应根据企业具体的情况,采取不同的策略。但这些策略的目标应以降低融资金额和融资成本,降低还债压力,保证并购效应的实现为基础
企业并购时,可通过现金支付、换股支付、承担债务(零成本收购)和债权支付等方式完成并购。
(1)现金支付是并购交易中最简单的价款支付方式。目标公司的股东一旦收到对其所拥有的权益的现金,就不再拥有对目标公司的所有权及其派生出来的一切其他权利。现金支付的优点在于交易简单、迅速。但现金支付会造成优势企业短期内大笔现金支出,一旦无法通过其他途径获得必要的资金支持,将对企业形成较大的财务压力,甚至有可能因现金流出量太大而造成经营上的困难;同时目标公司收到现金后,账面会出现一大笔投资收益,从而增加企业税负。
(2)换股并购,即目标公司的所有者以其净资产、商誉、经营状况及发展前景为依据综合考虑其折股比例,作为股金投入,从而成为并购后新公司股东的兼并方式。换股并购可以使两家公司相互持股,结成利益共同体,同时并购行为不涉及大量现金,避免了所得税支出。但换股并购方式将导致股权结构分散,可能会不利于企业的统~经营和管理。值得注意的是,发达国家以换股方式进行并购交易越来越多,其占总额的比重显著提高,1990年现金交易在全球跨国并购项目总数中占94%,占总金额的9l%;到1999年换股金额占总金额的68%;2000年,美国以股票或股票加现金方式支付的部分占到72%,而日本的这一比例己上升为67%。
(3)零成本收购又称为债务承担,即在资产与债务等价的情况下,优势企业以承担目标公司债务为条件接受其资产的方式,实现零成本收购。零成本收购的对象一般是净资产较低、经营状况不佳的企业。优势企业不必支付并购价款,但往往要承诺承担企业的所有债务和安置企业全部职工,这种情况在我国企业并购中尤为常见。零成本收购的好处是为优势企业提供了低成本扩张的机会,优势企业通过注入资金、技术和新的管理方式,盘活一个效益差的企业。同时,各级地方政府还常常制定一些优惠措施,以鼓励优势企业接收亏损企业、安置企业职工,因此,零成本收购还能额外享受到一些优惠政策,促进优势企业的经营发展。但是,零成本收购也有它的弊端:一是目标公司往往债务大于资产,其实际上已不是零成本,而是在接受一个资不抵债的企业;二是片面强调安置职工,结果造成人浮于事,反而拖累了优势企业。
(4)债权支付型,即优势企业以自己拥有的对目标公司的债权作为并购交易的价款。这种操作实质上是目标公司以资产抵冲债务。债权支付方式的优点是找到了一条很好的解决原并购双方债权债务的途径,把并购和清偿债务有机地结合起来。对优势企业来讲,在回收账款的同时可以扩大企业资产的规模。另外,有些时候债务方资产的获利能力可能超过债务利息,对优势企业的发展是比较有利的。
中小企业并购可以采取其中一种支付方式,也可以选择几种方式组合使用。由于目前中小企业融资渠道受到限制,能筹集到的资金有限,因此采用完全的现金支付方式应慎重考虑,但对换股支付等不立即支付现金的方式应多加利用。
换股并购即投资者不是以现金为媒介对目标企业进行并购,而是增加发行本企业的股票,以新发行的股票替换目标企业的股票。股权式并购实际上也包括两种形式,即以股票购买资产和用股票交换股票。换股支付可以避免大量现金流出企业,这对筹集资金较难的中小企业特别重要。并购完成后,被并购企业的股东并不会因此失去他们的所有权,只是这种所有权由被并购企业转移到了并购企业,使他们成为扩大了的企业的新股东。也就是说,并购完成后,被并购企业被纳入了并购企业,并购企业扩大了规模。扩大后的企业所有者由并购企业股东和原被并购企业的股东共同组成,但收购企业的原股东应在经营控制权方面占主导地位。
目前我国很多处于发展中的企业,都希望通过并购实现快速扩张,但并购融资问题成为其发展的瓶颈。对于这些企业来说如果采用换股的方式,就可以有效解决并购资金不足的问题。换股并购对并购双方均有好处。首先,换股并购不受并购规模的限制,不涉及现金或只涉及很少量的现金支付。对于并购企业而言,可以避免融资和现金支付的压力,并把相应的现金流量投入到正常的生产经营中,有利于新设公司或存续公司的发展;其次,对于目标公司来说,可以使目标公司的股东自动成为新设公司或存续公司的股东,可以继续享有并购后新设公司或存续公司新增加的收益,对于前景良好的主并企业,利用股票收购比用现金收购更能得到目标企业股东的支持;最后,使并购企业和目标公司的原股东建立起股权纽带的关系,不仅为日后目标公司的经营发展奠定基础,在某些情况下还能为并购企业的相关业务提供支持。在能给并购双方都带来并购利益,实现并购效应的情况下,两家企业采取换股并购的方式将更具有可行性。如果并购双方能把目标都放在并购后企业的长远发展上,从企业的壮大中分得长远利益,从企业发展的角度处理并购后的管理问题,则可避免换股并购中的问题。
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【摘要】企业并购是为实现企业价值最大化目标的高风险投资活动。企业并购需要大量的资金,因此,企业并购的成功需要融资来支持,而选择融资方式对顺利完成企业并购具有举足轻重的作用。我国企业并购活动越来越多,并购金额越来越高。并购融资方式创新势在必行。
【关键词】并购;融资方式;创新
并购是企业实现快速扩张的重要战略举措。从本质上说,并购是企业一种高风险投资活动,该项风险投资活动的根本目标是实现企业价值最大化。现在企业并购规模越来越大,并购金额越来越高,在国际上企业并购甚至高达几百亿美元。成功的并购需要雄厚的资金支持,没有资金支持的并购最终会失败,然企业仅靠自有的积累资金很难完成并购,必须凭借外部融资来完成并购。因此,企业并购需要对外融资,对外融资就需选择合适的融资方式来帮助企业完成并购。
并购融资是指并购企业为了兼并或收购目标企业而进行的融资活动。根据融资获得资金的来源,我国企业并购融资方式可分为内源融资和外源融资。两种融资方式在融资成本和融资风险等方面存在着显著的差异。这对企业并购活动中选择融资方式有着直接影响。
内源融资是指企业通过自身生产经营活动获利并积累所得的资金。内源融资主要指企业提取的折旧基金、无形资产摊销和企业的留存收益。内源融资是企业在生产经营活动中取得并留存在企业内可供使用的“免费”资金,资金成本低,但是内部供给的资金金额有限,很难满足企业并购所需大额资金。
外源融资是指企业通过一定方式从企业外部筹集所需的资金,外源融资根据资金性质又分为债务融资和权益融资。
债务融资是指企业为取得所需资金通过对外举债方式获得的资金。债务融资包括商业银行贷款和发行公司债券、可转换公司债券。债务融资相对于权益性融资来说,债务融资不会稀释股权,不会威胁控股股东的控制权,债务融资还具有财务杠杆效益,但债务融资具有还本付息的刚性约束,具有很高的财务风险,风险控制不好会直接影响企业生存。在债务融资方式中,商业银行贷款是我国企业并购时获取资金的主要方式,这主要是由于我国金融市场不发达,其他融资渠道不畅或融资成本太高,此外,并购活动也往往是政府“引导”下的市场行为,解决国有企业产权问题,比较容易获取国有商业银行的贷款。
权益融资是指企业通过吸收直接投资、发行普通股、优先股等方式取得的资金。权益性融资具有资金可供长期使用,不存在还本付息的压力,但权益融资容易稀释股权,威胁控股股东控制权,而且以税后收益支付投资者利润,融资成本较高。
企业并购融资方式对并购成功与否有直接影响,在融资方式的选择上需要综合考虑,主要有以下因素:
资金的取得、使用都是有成本的,即使是自有资金,资金的使用也绝不是“免费的午餐”。企业并购融资成本的高低将会影响到企业并购融资的取得和使用。企业并购活动应选择融资成本低的资金来源,否则,并购活动的目的将违背并购的根本目标,损害企业价值。西方优序融资理论从融资成本考虑了融资顺序,该理论认为,企业融资应先内源融资,后外源融资,在外源融资中优先考虑债务融资,不足时再考虑股权融资。因此,企业并购融资方式选择时应首先选择资金成本低的内源资金,再选择资金成本较高的外源资金,在外源资金选择时,优先选择具有财务杠杆效应的债务资金,后选择权益资金。
融资风险是企业并购融资过程中不可忽视的因素。并购融资风险可划分为并购前融资风险和并购后融资风险,前者是指企业能否在并购活动开始前筹集到足额的资金保证并购顺利进行;后者是指并购完成后,企业债务性融资面临着还本付息的压力,债务性融资金额越多,企业负债率越高,财务风险就越大,同时,企业并购融资后,该项投资收益率是否能弥补融资成本,如果企业并购后,投资收益率小于融资成本,则并购活动只会损害企业价值。因此,我国企业在谋划并购活动时,必须考虑融资风险。我国对企业股权融资和债权融资都有相关的法律和法规规定,比如国家规定,银行信贷资金主要是补充企业流动资金和固定资金的不足,没有进行并购的信贷项目,因此,企业要从商业银行获取并购信贷资金首先面临着法律和法规约束。我国对发行股票融资要求也较为苛刻,《证券法》、《公司法》等对首次发行股票、配股、增发等制定了严格的规定,“上市资格”比较稀缺,不是所有公司都能符合条件可以发行股票募资完成并购。
资本结构是企业各种资金来源中长期债务与所有者权益之间的比例关系。企业并购融资方式会影响到企业的资本结构,并购融资方式会通过资本结构影响公司治理结构,因而并购企业可通过一定的融资方式达到较好的资本结构,实现股权与债权的合理配置,优化公司治理结构,降低委托代理成本,保障企业在并购活动完成后能够增加企业价值。因此,企业并购融资时必须考虑融资方式给企业资本结构带来的影响,根据企业实力和股权偏好来选择合适的融资方式。
融资时间长短也会影响到企业并购成败。在面对有利的并购机会时,企业能及时获取并购资金,容易和便捷地快速获取并购资金有利于保证并购成功进行;反之,融资时间较长,会使并购企业失去最佳并购机会,导致不得不放弃并购。在我国,通常获取商业银行信贷时间比较短,而发行股票融资面临着严格的资格审查和上市审批程序,所需时间超长。因此,我国企业在选择融资方式时要考虑融资时间问题。
随着社会主义市场经济的发展和对外开放的深化,我国企业并购活动呈现出如火如荼的发展趋势,我国企业并购活动不仅发生在国内,不少国内大型企业还主动参与国际间企业并购,企业并购资金金额更是呈几何级基数增加。而我国企业现有的并购融资方式显得滞后,难以适应所需巨额资金的国内或国际间并购活动需要,借鉴国外企业并购融资方式创新,我国并购融资方式势在必行。
杠杆收购(Leveraged Buy-Outs,简称LBO)是指并购企业以目标公司的资产作抵押,向银行或投资者融资来对目标公司进行收购,待收购成功后再以目标公司的未来收益或出售目标公司部分资产偿还本息。杠杆收购融资不同于其它负债融资方式,杠杆收购融资主要依靠目标公司被并购后产生的经营收益或者出售部分资产进行偿还负债,而其它负债融资主要由并购企业的自有资金或其他资产偿还。通常,并购企业用于并购活动的自有资金只占并购总价的15%左右,其余大部分资金通过银行贷款及发行债券解决,因此,杠杆收购具有高杠杆性和高风险性特征。杠杆收购融资对缺乏大量并购资金的企业来说,可以借助于外部融资,通过达到“双赢”促成企业完成并购。
信托融资并购是由信托机构向投资者融资购买并购企业能够产生现金流的信托财产,并购企业则用该信托资金完成对目标公司的收购。信托融资具有筹资能力强和筹资成本较低的特点。根据中国人民银行2002年发布的《信托投资公司管理办法》规定,信托公司筹集的信托资金总余额上限可达30亿元人民币,从而可以很好地解决融资主体对资金的大量需求。由于信托机构所提供的信用服务,降低了融资企业的前期筹资费用,信托融资降低了融资企业的资本成本,信托融资就有利于并购企业完成收购目标公司。
换股并购是指并购企业将目标公司的股票按照一定比例换成并购企业的股票,目标公司被终止或成为并购公司的子公司。换股并购通常分为三种情况:增资换股、库存股换股、母公司与子公司交叉持股。换股并购融资对并购企业来说不需要支付大量现金,不会挤占公司的营运资金,相对于现金并购支付而言成本也有所降低。换股并购对我国上市公司实现并购具有重要的促进作用。
认股权证是一种衍生金融产品,它是由上市公司发行的,能够在有效期内(通常为3-10年)赋予持有者按事先确定的价格购买该公司发行一定数量新股权利的证明文件。通常,上市公司发行认股权证时将其与股票、债券等一起发行,通过给予原流通股股东的一定补偿,提高了股票、债券等融资工具对投资者的吸引力,这样有助于顺利实现上市公司融资的目的。因此,发行认股权证对需要大量融资的并购企业来说可成功达到筹资的目标。
我国资本市场在1992年就尝试应用权证,比如飞乐和宝安等公司发行了配股权证。但由于我国上市公司股权结构的不合理,一股独大,个别机构操纵市场,市场投机现象严重,权证交易不得不被停止。但随着我国资本市场各项法规、制度以及监管政策的到位,我国推出认股权证的条件逐渐成熟,相信认股权证融资终究会成为我国企业并购融资的重要方式。
[1] 张丽英,赵立英.并购融资中的资本结构决策研究[J].北京交通大学学报(社会科学版),2006(12).
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随着全球化的发展,国际经济格局日新月异,跨国并购与投资已经开始普及。 民营企业如果要获取不断发展的动力,在国际竞争中抢占先机,必须要“走出去”。
今天读文网小编要与大家分享的是:我国民营企业跨国并购的法律问题研究相关论文。具体内容如下,欢迎阅读与参考:
摘要:民营企业是国民经济发展中不可或缺的力量,在全球化背景下,有越来越多的民营企业跨出国门,到国际上寻求更长远的发展。 其中,跨国并购是这一过程实现的重要方式之一。 随着我国经济的跨越腾飞,与经济全球化的关系越来越密切,民营企业的发展规模也在不断地壮大,参与跨国并购的企业逐年增多,但在整体上还处在起步的阶段,因此探讨民营企业的并购特点, 分析民营企业跨国并购中存在的法律问题,对提升民营企业规避风险的能力具有很强的现实意义。
关键词:民营企业;跨国并购;法律。
论文正文:
我国民营企业跨国并购的法律问题研究
当前, 海外并购已成为我国企业走出国门的重要方式于捷径,这一活动始于 20 世纪 80 年代,当时有首钢、中化等多家国有企业开始探索海外并购。 1988 年,中化公司成为政府正式批准的跨国并购试点企业,之后的二十多年里,我国的民营企业也进入海外并购的浪潮中。1999,政府确立了“走出去”战略,为民营企业的海外并购打上了强心剂。 2001 年, 民营巨头万向集团收购了NASDAQ 上市的 UAI 公司,成为第一家并购海外上市公司的民营企业。此后几年,民营企业跨国并购的浪潮越掀越高,在海外借壳上市的例子也越来越多。但民营企业的跨国并购尚处在初级阶段,牵涉到法律的问题还需要迫切得到解决。
当前在民营企业跨国并购领域,法律问题还比较多。 我国海外投资管理制度是由相关的部门规章组成的,在立法上促进企业进行海外投资发展。 这些制度存在的法律问题主要有以下几点:
海外投资管理的法律内容不完善,主要针对国有企业,对于民营企业的海外发展不适应;审批体制不合理影响到民营企业跨国并购的效率;国内法和国际法不太协调等。
1.海外投资立法体系缺失。
由于我国的海外投资尚存在着立法体系的缺失,只有为数不多的关于对外投资行为的管理规定与办法, 在体系上还无法统一,缺少完善的内容。
①立法层次低,未形成系统性。
我国的涉外投资审批以及税收等内容,除了国家外汇管理局受国务院委托制定发布的《境外投资外汇管理办法》,其它的文件大多是各部委颁布的行政规章,还未到法律的高度。因此,这方面的规章制度缺乏一定的权威性,无法对海外投资起到充分的规范作用,这导致了诸多冒险违规操作行为的发生,对后期监管以及投资的安全运行形成了隐患。
②立法的缺失。
当前,民营企业将实施海外并购作为进入国际市场的重要模式,缩短了开启企业的国际化之路的距离。 但是我国尚未有海外并购方面的立法。尽有的一些法律性文件只限于对国内并购行为进行规范,对海外并购的规定还是空白。 立法的缺失对民营企业的海外并购发展产生了较大的阻碍,法律风险较大,导致民营企业的海外并购难以获得理想的效果。
2.不合理的审批体制。
当前的海外投资审批依据不多,只有商务部的《境外投资管理办法》、发改委的《境外投资项目核准暂行管理办法》以及外汇管理局的《境内机构境外投资外汇管理办法》几个主要政策文件。
虽然这些政策提供了较为宽松的海外投资法律环境,但是核准程序多而复杂。
①繁琐的审批程序。
当民营企业想要进行海外投资时,首先要获得国家发改委、商务部以及外汇管理局的审批,每一个部门都设有市、省与国家三级,最终还要得到中国驻海外机构的核准,有着很复杂的审批手续。向发改委申请项目审批是企业迈出海外投资或并购的第一步,遇到重要问题时,还要进一步进行评估论证。 随后必须要到商务部审批网络进行登陆,获取属于自己的批准号。 整个审批程序花费的时间较长,就算提交的相关材料有所简化,但依然较为繁琐。
②审批规定有冲突。
其一,发改委与商务部的核准有重复。
商务部的《外投资管理办法》规定,核准企业海外投资的是商务部和省级商务主管部门,管理与监督对象是通过新设、并购等方式在境外设立非金融企业或取得既有非金融企业的所有权、 控制权、经营管理权等权益的行为,并在完成法律程序之后的一个月内报商务主管部门备案。 而《境外投资项目核准暂行管理办法》规定,“境内各类法人及其通过在境外控股的企业或机构 ” 在境外进行投资的“资源开发类和大额用汇”项目由国家发改委与省级发改部门核准。 同样是海外投资,有两个核准部门,提交的文件、审查的内容上也有重复,如何实现一致的协调,还没有较为有效的解决方法。
其二,发改委与外管局前期费用不一致。
在海外投资的前期费用审批方面,根据外汇管理局的《境内机构境外投资外汇管理办法》规定,如果企业要向境外汇出前期费用,应带上规定材料到所在地的外汇局进行申请,并由外汇指定银行凭借该核准件为相关企业办理购付汇手续。 而发改委的《境外投资项目核准暂行管理办法》规定,海外投资企业如需投入必要的项目前期费用,应向国家发改委进行申请核准,只有通过核准的前期费用,才能计算到项目总投资金额中。
③审批内容简单。 海外投资的审批内容较为简单,主要是当前的海外投资审批立法未体现出行业的特性,对于控制风险的鼓励性不足等。 主管部门的审批条件不清晰细致,难以满足产业结构调整、先进技术吸收、相应的投资实力等内容,只给予原则性标准的规定,尚无定量化的实现。 导致一些官员拥有较高的自由裁量权,如果该权力使用不当,将导致企业的经营自主权被干扰,影响到正常投资行为。
3.后 期 监 管 不足。
在对海外投资管理方面,国内有关部门经常轻监管、重审批。由于审批的环节太多,导致一些企业望而却步,为了避开审批而私自进行海外投资,造成了后期监管不力的情况发生。例如,美国纽约经领事馆登记的中国海外企业有 140 多家,中国驻纽约领事馆估计有 350 多家,但据美国政府估计,纽约地区有中资背景的公司超过了 1100 家。由于海外投资领域较为复杂,经常出现新问题,严重挑战着后续监管体制。
①外汇管理不健全。 我国一直在改革外汇管理体制,然而改革方向主要集中于简化事前审批程序,事后监管方面的改革内容很少。
其一,缺乏自然人海外投资的管理细则。
从海外投资的发展趋势来看,将持续对直接投资的主体限制进行放宽,自然人被允许对外投资,如此可以进一步跟国际接轨、使企业的国际竞争力得以提高,还能提升海外投资的规模,均衡外汇资金的进出。 此外,允许个人用自有的合法外汇或者人民币购汇开展海外投资也成为一种趋势。 但是对自然人海外投资的外汇管理,当前的外汇管理制度尚未对其中存在的一些问题作相应规定,使外汇管理局的监管难度进一步加大,甚至出现监管中的盲点。
其二,对海外投资外汇资金来源审查不力。
对于长期住在国外的中国自然人,由于拥有不错的当地社会关系,能够经过居住国相关部门的许可,直接在当地注册公司,达到投资的目的,缴纳的注册资金是该自然人拥有的国外自有资金。 在这种情况下,该自然人海外设立的公司资金,并未经国内汇出,而直接于居住国进行运作,起注册的海外公司,并未在国内有关部门中留下记录,然而该自然人的投资行为已成实施。 虽然《境内机构境外投资外汇管理办法》中有明文规定,外汇管理局有权根据国际收支情况以及海外投资情况,调控海外投资外汇资金的来源、管理方式以及海外投资获取的利润截留等相关政策,然而该审查力度几乎是空白。
②对民营企业的监管缺位。
在跨国并购、海外投资的发展过程中,国有企业长期占据着主导地位,无论是规章制度还是审批流程,以及外汇管理和海外资产的监管,主要针对国有企业而制定。随着改革开放进程的加速,社会主义市场经济体制日趋完善,民营企业逐渐开始往海外发展,海外并购与投资的民营企业越来越多,投资步伐进一步加快,逐渐超过国有企业,成为海外投资并购市场的主力。 但是现有的海外投资管理制度,无法为民营企业在跨国并购与投资上提供更多的帮助。
首先,审批流程中对民营企业的开业核准或项目核准都比较严,难以信任民营企业的外汇管理。而在监管民营企业的海外投资上,还存在这另外一种观点,就是对民营企业可以放开不管,让他们自行发展,政府不需要监管过多,因此这方面的监管漏洞处处存在。 当前国内市场经济的发展尚未完善, 加之民营企业的企业制度建设存在一些问题,诚信度跟国有企业相比也有一定的差距,造成了政府对民营企业的不信任感。
而且根据以往案例证明,发展中国家的民营企业进行海外投资,通常还会发生投资移民问题,对于中国的民营企业来说,这问题同样存在。 另外,在项目可行性以及市场调查方面,民营企业的海外并购与投资经常考虑不周,留下了安全隐患。 所以对民营企业的跨国并购与海外直接投资, 应进行有效的监管,形成一套符合我国国情的监管体系,一方面,能够鼓励民营企业进行正常的海外投资;另一方面,能够有效地防止民营企业的资本出现非法外流。
随着全球化的发展,国际经济格局日新月异,跨国并购与投资已经开始普及。 民营企业如果要获取不断发展的动力,在国际竞争中抢占先机,必须要“走出去”。 然而海外投资已不是单纯的企业行为,从海外投资的发展历程来看,无论哪一个国家的跨国投资与并购经营,都离不开政府的管理与支持,尤其是一些体制尚未完备的发展中国家。 如今,对外进行直接投资已成为发达国家对世界经济新秩序进行建立的主要手段,而发展中国家想要提高在国际环境中的地位,依靠对外直接投资才能进一步缩小与发达国家的差距,提升自己在国际中的地位。在此背景下,作为我国国民经济的重要组成部分———民营企业,可以在跨国并购与海外投资中,提高我国在国际上的经济地位,实现我国互惠互利的开放性战略,促进共同发展。在法律层面上,有关政府部门应从战略的高度对民营企业的跨国并购与跨国经营等方面加以重视,实现指导到位、协调周全、监管有力、立法加速的目标。
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小微企业发展电子商务的核心竞争力是专业的电子商务人才,而小微企业往往因为自身经济实力原因,无法承担起专业人才的薪酬费用,所以很多企业的网络营销和推广工作,大多由原有销售人员或管理人员从事。今天读文网小编要与大家分享:我国小微企业电子商务发展趋势的研究相关论文。具体内容如下,欢迎参考阅读:
我国小微企业电子商务发展趋势的研究
目前,我国小微企业占据我国企业总数的99%以上,在各个行业、供应链的销售终端、商圈和各类专业市场都存在大量的小微企业。小微企业普遍生产规模较小,提供的产品或服务种类比较单一,在特定区域有一定的市场份额,而且带有鲜明的地域特征。
2.1小微企业的电子商务意识不强
在我国,由于小微企业的资源和业务能力有限,其精力主要集中在其主营业务方面,而且企业的经营管理者对电子商务的理解比较片面,认为电子商务就是将企业网站放在网上展示而已。在面对当前互联网经济的来临,没有一点准备,甚至觉得与自身无关,这些思想都阻碍了企业与电子商务实现对接,利用电子商务来提高自身的竞争力。
2.2 小微企业缺乏电子商务的长远规划
通过对我国部分小微企业的调查可知,目前约有三分之一的小微企业应用了电子商务。有的企业建设了企业网站,但是不重视网站推广,后期维护跟不上,网站利用率极低,最后网站就变为了一个空壳。电子商务的发展应该是一个长远规划,从建设网站到网站推广,再到实现网络交易、网上采购,最终通过网络完善自己的供应链系统,在规划的基础上分步实施,才能带来持久的发展动力和回报率。
2.3政府政策倾斜力度不够
小微企业在发展电子商务的过程中离不开政府的支持,在许多方面都需要政府进行合理的规划与引导。如果政府仅仅把电子商务作为一个产业来理解和扶持是不够的,需要政府把电子商务和地区的产业结构发展,外贸经济发展、物流园区建设和现代服务业发展等方面战略结合起来,出台政策引导,创新本地电子商务发展模式。
2.4 缺乏电子商务专业人才
小微企业发展电子商务的核心竞争力是专业的电子商务人才,而小微企业往往因为自身经济实力原因,无法承担起专业人才的薪酬费用,所以很多企业的网络营销和推广工作,大多由原有销售人员或管理人员从事。专业人员的不足直接导致电子商务模式缺乏创新,电子商务的优越性表现不出来,许多小微企业涉足电子商务心有余而力不足。
3.1由实体经营向网络经营发展
很多传统小微企业开设的网上商城,其运营都基于线下实体商城,早期来说,传统企业开设的网上商城更像是在互联网上开设的一家分店,是线下业务在网络里的延伸。目前正在向网络经营模式发展,减少固定资产的投入,充分利用第三方物流、第三方支付平台、第三方仓储等资源,以最低的固定资产投入和运营成本降低经营风险和经营成本。
3.2由标准化产品向个性化产品发展
满足消费者个性化信息需求和商品需求将成为电子商务发展方向。小微企业也将转变经营重点,走精品零售和专业零售道路,通过特殊产品的规模化、专业化经营取得竞争优势,占据专业市场份额。小微企业的产品或服务往往是不同于大型企业的主流产品,而是提供一些新颖和差异化的小众化产品,提供一些基于用户体验的消费内容,例如视觉体验、互动体验、产品体验、服务体验、功能体验等,以满足年轻人个性化需求以及商务人士的定制化需求。电子商务能够更好地支撑“多品种、小批量”的范围经济,基于云平台的亚马逊和淘宝网是信息时代的零售基础设施。通过电子商务,消费者将把个人的偏好参与到商品的设计和制造过程中去。大量分散的个性化需求,推动企业甚至整条供应链在生产方式上具备更强的柔性化能力。
3.3由以厂商为中心的模式向以消费者为中心的模式发展
电子商务的本质,不仅是把商务行为从线下搬到线上,而是一种全新的商业模式,未来的电子商务应该是消费者驱动的企业,商务的重心正在从厂商向消费者转移,而互联网则加速了这种重心的转移。简单来说,工业时代以厂商为中心的模式,正在逐步被信息时代以消费者为中心的模式所取代,通过搜索和社交网络营销平台,开展更低成本、更高效率、精准互动的个性化营销。这种电子商务模式不仅适用于商品买卖,还可应用于一些信息服务。
3.4由独立分散的网站向电子商务整合联盟发展
电子商务将由最初小微企业的全面开花走向新的整合。一是同类网站之间的兼并。目前大量的小微企业网店货品相同、定位相近、业务内容趋同,激烈竞争的结果只能是少数企业最终胜出。二是不同类别网站之间互补性的兼并。国内那些处于领先地位的电子商务企业将利用资源、品牌、客户规模诸方面的优势,在未来扩张过程中采取收购兼并若干同业小微企业的策略,达到规模扩张、资源整合、提高集中度的目的。三是战略联盟。每个小微企业网店在资源方面总是有限的,客户的需求又是全方位的,所以不同类型的小微企业网站以战略联盟的形式进行相互协作也势在必然。
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小微企业发展电子商务的核心竞争力是专业的电子商务人才,而小微企业往往因为自身经济实力原因,无法承担起专业人才的薪酬费用,所以很多企业的网络营销和推广工作,大多由原有销售人员或管理人员从事。专业人员的不足直接导致电子商务模式缺乏创新,电子商务的优越性表现不出来,许多小微企业涉足电子商务心有余而力不足。
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我国小微企业电子商务发展趋势研究
目前,我国小微企业占据我国企业总数的99%以上,在各个行业、供应链的销售终端、商圈和各类专业市场都存在大量的小微企业。小微企业普遍生产规模较小,提供的产品或服务种类比较单一,在特定区域有一定的市场份额,而且带有鲜明的地域特征。
2.1小微企业的电子商务意识不强
在我国,由于小微企业的资源和业务能力有限,其精力主要集中在其主营业务方面,而且企业的经营管理者对电子商务的理解比较片面,认为电子商务就是将企业网站放在网上展示而已。在面对当前互联网经济的来临,没有一点准备,甚至觉得与自身无关,这些思想都阻碍了企业与电子商务实现对接,利用电子商务来提高自身的竞争力。
2.2 小微企业缺乏电子商务的长远规划
通过对我国部分小微企业的调查可知,目前约有三分之一的小微企业应用了电子商务。有的企业建设了企业网站,但是不重视网站推广,后期维护跟不上,网站利用率极低,最后网站就变为了一个空壳。电子商务的发展应该是一个长远规划,从建设网站到网站推广,再到实现网络交易、网上采购,最终通过网络完善自己的供应链系统,在规划的基础上分步实施,才能带来持久的发展动力和回报率。
2.3政府政策倾斜力度不够
小微企业在发展电子商务的过程中离不开政府的支持,在许多方面都需要政府进行合理的规划与引导。如果政府仅仅把电子商务作为一个产业来理解和扶持是不够的,需要政府把电子商务和地区的产业结构发展,外贸经济发展、物流园区建设和现代服务业发展等方面战略结合起来,出台政策引导,创新本地电子商务发展模式。
2.4 缺乏电子商务专业人才
小微企业发展电子商务的核心竞争力是专业的电子商务人才,而小微企业往往因为自身经济实力原因,无法承担起专业人才的薪酬费用,所以很多企业的网络营销和推广工作,大多由原有销售人员或管理人员从事。专业人员的不足直接导致电子商务模式缺乏创新,电子商务的优越性表现不出来,许多小微企业涉足电子商务心有余而力不足。
3.1由实体经营向网络经营发展
很多传统小微企业开设的网上商城,其运营都基于线下实体商城,早期来说,传统企业开设的网上商城更像是在互联网上开设的一家分店,是线下业务在网络里的延伸。目前正在向网络经营模式发展,减少固定资产的投入,充分利用第三方物流、第三方支付平台、第三方仓储等资源,以最低的固定资产投入和运营成本降低经营风险和经营成本。
3.2由标准化产品向个性化产品发展
满足消费者个性化信息需求和商品需求将成为电子商务发展方向。小微企业也将转变经营重点,走精品零售和专业零售道路,通过特殊产品的规模化、专业化经营取得竞争优势,占据专业市场份额。小微企业的产品或服务往往是不同于大型企业的主流产品,而是提供一些新颖和差异化的小众化产品,提供一些基于用户体验的消费内容,例如视觉体验、互动体验、产品体验、服务体验、功能体验等,以满足年轻人个性化需求以及商务人士的定制化需求。
电子商务能够更好地支撑“多品种、小批量”的范围经济,基于云平台的亚马逊和淘宝网是信息时代的零售基础设施。通过电子商务,消费者将把个人的偏好参与到商品的设计和制造过程中去。大量分散的个性化需求,推动企业甚至整条供应链在生产方式上具备更强的柔性化能力。
3.3由以厂商为中心的模式向以消费者为中心的模式发展
电子商务的本质,不仅是把商务行为从线下搬到线上,而是一种全新的商业模式,未来的电子商务应该是消费者驱动的企业,商务的重心正在从厂商向消费者转移,而互联网则加速了这种重心的转移。简单来说,工业时代以厂商为中心的模式,正在逐步被信息时代以消费者为中心的模式所取代,通过搜索和社交网络营销平台,开展更低成本、更高效率、精准互动的个性化营销。这种电子商务模式不仅适用于商品买卖,还可应用于一些信息服务。
3.4由独立分散的网站向电子商务整合联盟发展
电子商务将由最初小微企业的全面开花走向新的整合。
一是同类网站之间的兼并。目前大量的小微企业网店货品相同、定位相近、业务内容趋同,激烈竞争的结果只能是少数企业最终胜出。
二是不同类别网站之间互补性的兼并。国内那些处于领先地位的电子商务企业将利用资源、品牌、客户规模诸方面的优势,在未来扩张过程中采取收购兼并若干同业小微企业的策略,达到规模扩张、资源整合、提高集中度的目的。
三是战略联盟。每个小微企业网店在资源方面总是有限的,客户的需求又是全方位的,所以不同类型的小微企业网站以战略联盟的形式进行相互协作也势在必然。
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现行企业所得税制规定,对利润较低的企业可实行优惠税率,年应纳税所得额在10万元以下的减按27%优惠税率征收,在3万元以下的减按18%优惠税率征收。这一优惠税率仍然过高,而适用优惠税率的应纳税所得额标准则定得太低,使得应予扶持的中小企业得不到照顾。今天读文网小编要与大家分享的是:促进我国中小企业发展的税收政策研究相关论文。具体内容如下,欢迎参考阅读:
促进我国中小企业发展的税收政策研究
我国改革开放以来,中小企业不仅成为推动国民经济持续快速健康发展的重要力量,而且在缓解社会就业压力、为社会化大生产提供必需的协作服务、创新技术、带动中小城镇建设等方面发挥了独特作用。同时中小企业还成为了国家税收新的增长点。但是,由于目前中小企业存在融资难度大、社会负担重、政策支持力度小及其自身缺陷等问题,中小企业的发展受到严重制约。本文欲从政策层面进行分析,以便为促进中小企业的快速发展提供有力支持。
随着经济形势的发展变化,现行税收政策尤其是优惠政策已不能适应中小企业快速发展的要求,存在优惠政策适用范围窄、优惠手段单一、优惠目标不明确等一系列问题,突出地表现在增值税、所得税和税收管理服务等方面,阻碍了中小企业的持续快速健康发展。
(一)现行增值税税制对中小企业存在的歧视和限制
现行增值税税制把纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人两类,且规定从1998年7月1日起,凡达不到销售额标准(工业企业年销售额100万元,商业企业年销售额180万元)的纳税人,不管企业会计核算是否健全,一律不得认定为一般纳税人,而划为小规模纳税人征税。小规模纳税人的征税规定是:进项税额不允许抵扣,也不得使用增值税专用发票:经营上必须开具专用发票的,要到税务机关申请代开,而且只能按“征收率”填开应纳税额。这些政策不但加重了小规模纳税人的税收负担,而且使购货方因不能足额抵扣进项税额而不愿购买小规模纳税人的货物,使占总纳税户80%甚至90%以上的小规模纳税人在激烈的市场竞争中处于极为不利的地位,阻断了一般纳税人与小规模纳税人之间的正常经济交往。增值税两类纳税人的界定标准不合理,把中小企业大量地划为小规模纳税人,再加上小规模纳税人的征收率偏高(工业企业6%,商业企业4%),其税负远远超过一般纳税人。同时,现行“生产型”增值税制,使企业购置固定资产的进项税额得不到抵扣,又加重了其税收负担,降低了产品在国内外市场的竞争力,这些都对中小企业的生产经营和发展极为不利。
(二)现行所得税制对中小企业发展的制约
现行企业所得税制仍实行内外两套税法,对外资企业优惠多,税负轻;对内资企业优惠少,税负重;同属内资企业,又是对大型企业优惠多,对中小企业优惠少。现在外商投资企业的实际税负率约1 2%左右,内资企业的实际税负率约为25%左右,其中中小企业实际税负率则更高。这主要是以下税收政策规定造成的:
1.优惠税率仍然过高。现行企业所得税制规定,对利润较低的企业可实行优惠税率,年应纳税所得额在10万元以下的减按27%优惠税率征收,在3万元以下的减按18%优惠税率征收。这一优惠税率仍然过高,而适用优惠税率的应纳税所得额标准则定得太低,使得应予扶持的中小企业得不到照顾。
2.折旧年限规定不切实际。外资企业多是实行加速折旧,内资企业则限定过严,特别是很多中小企业机器设备超负荷运转,磨损很快,折旧计算不予照顾,加重了税收负担。
3.扩大投资税负过重。外资企业获得的利润用于再投资,可返还已缴纳的部分企业所得税,而内资企业股东权益转增资本金还要再缴纳一道个人所得税,税负过重。
(三)现行税收征管政策中存在有碍中小企业发展的规定
《中华人民共和国税收征收管理法》规定,纳税人不设置账簿或账目混乱或申报的计税依据明显偏低的,税务机关有权采用“核定征收”的办法。但有些基层税务机关往往对中小企业不管是否设置账簿,不管财务核算是否健全,都采用“核定征收”办法,扩大了“核定征收”的范围。同时,国家税务总局关于印发《核定征收企业所得税暂行办法》的通知(国税发[2000]第038号)中制定的“应税所得率”标准(工业,商业为7%~20%,建筑安装为10%~20%),也不符合中小企业薄利多销、利润率低的实际;有的甚至不管有无利润,一律按核定的征收率征所得税,加重了中小企业的税收负担,不利于中小企业的发展;还有些基层税务机关甚至对税法已明确的“对乡镇企业征收所得税可减征10%用于补助社会性开支”等优惠政策规定,也未能落实。这都加重了中小企业的税收负担,有碍中小企业的发展。
世界各国都十分重视促进中小企业的发展,除了在建立管理机构、加强政策指导、放宽金融政策、提供信息技术服务等方面给予中小企业扶持外,制定税收优惠政策促进中小企业的发展也是国际通行的做法。
(一)美国
美国有众多的中小企业.创造了近,50%的国内生产总值,提供了50%以上的劳动就业机会。联邦政府为支持中小企业的发展,采用了多种税收优惠措施:1.公司所得税最高税率已从46%降为33%,最低税率降为15%;2.美国《经济复苏税法》规定,与中小企业密切相关的个人所得税税率降低到25%,资本收益税税率下调到20%;3.雇员在25人以下的有限责任公司实现的利润,可选择一般的公司所得税法纳税,也可选择“合伙企业”办法将利润并入股东收入缴纳个人所得税:4.购买新的设备.使用年限在5年以上的,购入价格的10%可抵扣当年的应纳税额;5.对中小企业实行特别的科技税收优惠,企业可按科研经费增长额抵免税收;6.地方政府对新兴的中小高新技术企业,减免一定比例地方税。
(二)法国
法国是发达国家中中小企业较多的国家,政府采取了一系列促进中小企业发展的税收优惠政策:1.中小企业缴纳的公司所得税的附加税2003年起已全部取消;2.中小企业用一部分所得再投资,这部分所得可减按19%的税率征收公司所得税;3.新办小企业在经营的前4年非故意所犯错误,可减轻税收处罚,并可适当放宽缴纳的时间。
(三)日本
1963年日本制定的《中小企业基本法》规定,对研究开发型中小企业给予特别的税收优惠。日本对中小企业的税收优惠政策主要有:1.降低中小企业的法人所得税税率,对资本额在1亿日元以下,而年度应税所得额在800万日元以下的,税率降为28%(大企业的税率为37.5%);2.对试验研究费用超出销售额3%的中小企业和创业未满5年的中小企业,实行设备投资减税;3.对中小企业机器、设备给予特别折旧,对工业用自动机械、数控制造机械等,可就购置成本的7%抵免所得税(但抵免金额最高不得超过当年应纳税额的20%),或采用初期折旧32%;4.准予中小企业设置“改善结构准备金”,不计入当年应纳税所得额。
(四)英国
英国为了给利润少的小企业更大的生存和发展空间,从2000年4月起,年利润不足1万英镑的公司,所得税适用10%的优惠税率。
(五)韩国
韩国于1996年颁布《中小企业创业支援法》,明确规定了若干促进中小业发展的税收减免政策:1.新创办的中小企业所得税实行“三免二减半”(前3年免税,后2年减半征税);2.农村地区中小企业的创业者,减免所得税、财产税及注册税;3.中小企业购进机器设备按购进额的30%抵免所得税;4.中小企业因债务人的欠款而陷入困境的,政府为其提供一定的税收减免。
各国对中小企业实行的税收优惠政策虽不相同,但经过比较分析可总结出其具有的共同特点:
1.通过立法制定税收优惠政策。世界各国都有为数众多的中小企业,为社会提供了大量的就业岗位,创造了可观的生产总值。多数国家都通过立法来制定税收促进中小企业发展的优惠政策,将税收优惠提高到法律层次,具有相对的稳定性。
2.税收优惠政策内容比较系统。多数国家制定的税收优惠政策,贯穿了中小企业创办、发展、再投资、科技开发、甚至联合改组等各个环节,也涉及流转税、所得税、财产税等多个税种,内容比较系统。
3.税收优惠手段灵活多样。多数国家采用定期减免、降低税率、加速折旧、增加费用扣除、投资抵免、亏损抵补等多种税收优惠措施,大力促进中小企业的发展,特别是对新创办企业,对新技术、新产品开发企业,税收优惠很多很细,使不同类型的各种企业都能得到税收政策的支持和鼓励。
税收政策是国家经济政策的重要组成部分。税收政策的制定,应充分重视和发挥中小企业的重要地位和作用,不仅应定位于保护中小企业的生存,而且应定位于支持和鼓励中小企业的健康发展,为中小企业创造良好的税收环境。同时通过完善税制,制定税收优惠政策和改进税收征管服务,引导中小企业向“小而专,小而优”的方向发展,生产出更多的“新、精、特、优”产品;激励中小企业技术创新和环境保护,实现社会经济的可持续发展;鼓励中小企业增加投资、扩大经营,安排更多的社会就业人员;指导中小企业搞好社会化分工协作,实现市场功能互补、产业结构合理,提高企业的整体素质和国内外市场的竞争力。
(一)完善现行增值税税制,维护中小企业的合法权益
完善现行增值税税制,改进增值税小规模纳税人的征税规定和管理办法,是维护中小企业合法权益、促进中小企业发展和健全增值税运行机制急待采取的一项重要举措。
1.扩大一般纳税人征收范围的比重。
从事工业生产加工和经营生产资料的中小企业,处于商品流转的中间环节,为保持增值税抵扣链条的完整性,凡生产场所比较固定、产销环节便于控制、能按会计制度和税务机关要求准确核算销项税额、进项税额和应纳税额的,都可核定为增值税一般纳税人,适用增值税进项税额抵扣的规定。中小企业从事商业经营年销售额未达到180万元标准的,如会计核算健全,能够提供准确税务资料的,经批准也可核定为增值税一般纳税人。小型企业对会计核算暂不健全的,也应积极创造条件,通过税务部门组织培训等方式,帮助提高其会计核算水平。还可借鉴国外的通常做法,小型企业在达到一定条件后,允许其自行选择纳税办法,可改按一般纳税人计算纳税。扩大增值税一般纳税人的征收比重,适当缩小小规模纳税人的征收范围,拓宽增值税抵扣链条的覆盖面,才能真正革除增值税税制对中小企业的歧视和限制。
2.进一步调低小规模纳税人的征收率。
国家税务总局已采纳各地的调研建议,从2003年1月1日起提高了销售货物和服务业务的增值税、营业税的起征点,体现了国家对社会弱势群体的关怀照顾;但现行小规模纳税人增值税的征收率仍然显得过高。对部分确无记账能力仍需按小规模纳税人征税的小型企业,也应该进一步调低增值税征收率,贯彻公平税负的原则,减轻他们的税收负担。工业小规模纳税人的征收率,可以调低为4%;商业小规模纳税人的征收率,可以调低为3%;调低小规模纳税人的征收率,有利于缩小增值税两类纳税人之间的税负差距,促进小规模纳税人生产经营正常健康发展。
(二)改革现行所得税税制,减轻中小企业的税收负担
目前建立统一的企业所得税法或法人所得税法的条件已成熟,必须加快改革步伐。在建立统一的企业所得税法时,应充分体现税收对中小企业的政策扶持。
1.降低中小企业的优惠税率。
顺应国际上多数国家相继调低所得税税负的趋势,我国企业所得税税率也应适度调低,可以降低到24%或25%,其中对困难较多、利润较少的中小企业,应继续制定优惠税率,并提高适用优惠税率的所得额限额标准。具体建议是:年应税所得额未满10万元的中小企业,可适用10%的优惠税率;年应税所得额在10万元以上未满20万元的中小企业,可适用15%的优惠税率,以扶持中小企业中积累较少、扩大生产经营困难较多企业的生存和发展。
2.放宽税前费用列支标准。
两税统一后的企业所得税法税前费用列支标准,原则上应向现行外商投资企业和外国企业所得税法的税前费用列支标准靠拢,彻底消除对内资企业的限制,特别是对中小企业的歧视。改革的重点是:
(1)取消“计税工资”的不合理规定,改按企业实际支付的工资全额税前列支;
(2)取消对公益性、救济性捐赠的限额,准予税前列支;
(3)取消只准按国家银行贷款利率标准列支利息的限制,对不违反现行法规的融资利息支出,都应准予据实税前列支;
(4)取消技术开发费税前列支只限于国有、集体企业的限制,民营中小企业也应同样享受,以贯彻公平税负的原则,更好地促进中小企业的发展。
3.缩短固定资产的折旧年限。
当今世界科技进步日新月异,中小企业也必须不断更新设备,不断开发新产品,才能满足市场的需要。对中小企业特别是科技型中小企业的机器设备,允许实行加速折旧,缩短折旧年限,提高折旧率,以促进中小企业加快设备更新和技术改造。
4.扩大中小企业税收优惠范围。
税收优惠应改变现行的以地区优惠、经济性质优惠为主的税收优惠政策,改为以产业倾斜为导向的优惠;优惠形式也要多样化,由单一的直接减免税,改为直接减免、降低税率、加速折旧、放宽费用列支、设备投资抵免、再投资退税等多种优惠形式,并应扩大对中小企业的优惠范围。重点是采取以下税收优惠措施:
(1)继续保留对安置待业人员、安置下岗职工、安置残疾人和对高新技术企业的税收优惠政策;
(2)适当扩大新办企业定期减免税的适用范围,不要仅限于部分第三产业可以减免,对生产领域新办的中小企业也可给予定期减免税扶持;
(3)给予用税后利润进行再投资的中小企业按一定比例抵退税的支持;(4)准许企业投资的净资产损失,从应税所得额中抵扣;
(5)准许个人独资和合伙经营的小企业,在企业所得税和个人所得税之间选择一个税种纳税。选择按企业所得税纳税的,对其按规定支付给股东的股息,允许税前列支;选择按个人所得税纳税的,股东应得的股息、红利,并入股东个人所得征税,避免重复征税,以体现对小企业的关怀照顾;(6)对少数民族地区、贫困地区创办的中小企业,授权市县人民政府给予定期减免税照顾。
(三)改进税收管理服务体系,为中小企业营造良好的纳税环境
优化服务主要体现在执法公平、方便纳税、节约中小企业纳税成本方面,必须做到:
1.广泛开展税法宣传,借鉴西方国家做法,在办税大厅免费提供纳税指南,利用媒体广泛开展税法宣传,提供优质的税务咨询服务,使中小企业能及时获得税收法规变动的可靠信息,以利其依法遵章纳税;
2.大力加强中小企业税法知识和建账建制等的辅导培训,以利扩大中小企业建账面;
3.简化中小企业纳税申报程序和纳税申报时附送的资料,以利节省其纳税时间和纳税成本;
4.积极推广税务代理服务,为中小企业提供税务咨询、税务代理,尽量减少因不了解税收法规而造成的纳税差错;
5.改进对中小企业的征收方法,积极扩大查账征收范围,尽量缩小核定征收的比重,同时对核定征收的“应税所得率”和“纳税定额”,一定要调查核定准确,以维护中小企业的合法权益;
6.对少数中小企业纳税上的非故意差错,只要其依法补缴税款,可不予处罚或从轻处罚;
7.适度下放地方各税的减免权,对那些税源固定、税收收入较少的地方税种,均可授权地方政府自行掌握,以利于各地有针对性地中小企业给予必要的减免税扶持,促使其发展。
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所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:论我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
论我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
(一)我国房地产业的发展历程
在建国之前,我国的房地产市场,特别是其中的二手房市场,已经有了蓬勃的发展。在建国之后,按照当时的政治经济形势,国家采取了计划经济体制,从1949年到1978年改革开放以前,房地产的流通、消费是采用计划分配的方式来进行的,不存在房地产商品的市场交易行为。这一段时期中,我国的房地产业处于一个沉寂状态。
1978年,我国开始了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革,作为市场经济的一部分,房地产市场的复苏和发展很快被提上了日程。发展至今,尽管发展过程中有过起落,但从总体上来说,我国的房地产市场经历了一个快速的发展过程,这个过程可以分为三个阶段:
1.房地产市场复苏(1980--1991)
中国住宅和房地产业的发展是从城镇住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改革开始的。1980年4月份,邓小平就城镇住宅体制改革的框架思路作了重要讲话,绘制出了我国住房新体制的基本蓝图,拉开了住房制度改革的序幕。沉寂已久的中国房地产市场开始逐步复苏。为了推动房地产市场的健康发展,我国政府不断进行房地产业法律法规的建设完善工作。这一系列举措,加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场环境逐步走向规范并得到了法律上的保障,这一阶段主要是为后来房地产市场的快速发展打下制度和规范基础。
2.房地产市场波动调整(1992--1995)
1992年到1994年,我国房地产业经历了一个巨大波动。在邓小平南巡讲话的推动下,加上国内有利的政治经济环境,房地产市场得以急剧发展。由于政府对国民经济发展估计不足、调控不力,导致全国经济过热。房地产业也在1993年形成了以海南房地产热潮为代表,全国范围内的泡沫现象。1994年,政府开始对国民经济进行全面宏观调控,房地产业作为先导产业,遭受冲击最为严重。经过1995年的宏观调控深入进行,国民经济稳步着陆,房地产业也开始止跌回升。此后,国家开始严格控制高档房地产项目的开发,将房地产业的发展方向引向住宅开发。此后,我国房地产市场开始步入一个理性、平稳的发展阶段。
3.快速发展(1996—2011)
1998年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》,该文件提出:取消住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;调整住房投资结构,重点发展经济适用房,并对其给予一定的政策扶持;发展住房金融;加强住房物业管理。这一文件,明确了城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则,为我国房地产业的发展提供了明确的方向和道路。
住房制度改革的不断深入,为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间,并使住宅消费成为了我国当前扩大内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。
(二)当前我国房地产业发展现状
1.市场逐渐走向成熟
伴随着国家经济结构调整的步伐,提高第三产业在国民经济中的比重成为了我国经济结构调整的重点。国家因此制定完善了一系列相关的法律法规、产业政策,为房地产市场的发展提供良好的环境。另外,各种相关产业的逐渐发展成熟,以及从业人员资质考核审查体系的逐步建立,都为我国房地产业的快速健康发展打下了良好的基础,房地产市场也在这种环境下逐步走向成熟。
同时,随着城市土地拍卖进程的加快,政府对开发企业土地储备管制的逐步放开,房地产业势必走向寡头垄断。小的开发企业由于缺乏土地储备且资金匮乏,将逐步退出市场;同时大房地产开发商在信用和资金方面的优势得到确认,发展得越来越强大,这在另一方面也保证了市场上产品的质量和责任担保。
2.个人消费成为主流
房地产市场的放开,住房实物分配制度的取消,实行住房分配货币化的逐步推行,大大刺激了个人购房消费的欲望。房地产市场上个人消费的比例节节攀升:1986年个人购房比例为17%;1997年,这一比例提高到64%;到2011年,全国诸多省份个人购房比例都已经超过九成。个人已经完全成为了我国房地产市场的消费主体。
3.二手房市场趋于火爆
随着城市化进程的加快,以及大规模旧城改造工程的展开,将大量的原来有住房的城镇居民推向了市场。这些市民手里握有政府的补贴,他们加入市场,不仅仅刺激了新的生活社区的开发,同时也带动了二手房的交易。同时由于城市新增外来人口的增加,也刺激了二手房市场的发展。北京、上海、广州等城市的二手房交易量逐年大幅增长。
4.形成了以开发商为主体的住房供应体制
随着住房商品化的发展,开发商成为主体的住房供应体制,政府主要承担微利房及廉租房的供应,而单位则已经基本上退出了住房供应系统。开发商在政府政策引导及金融机构的支持下,依法筹集资金并投入商品房的建设和营销,自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、自我积累,逐渐成为房地产供应的主力。
5.商品房空置现象仍然严重
目前竣工面积数量和销售面积之间的差额来看出,目前二者之间的差额在逐渐缩小,但是商品房空置现象仍然比较严重,分析起来主要有两个原因:一是住宅价格大大超过了城镇普通居民的支付能力,最庞大的普通消费群体的需求未能得到有效满足;二是在开发过程中忽视消费者的实际需求,开发出的住宅无法满足人们的实际生活需要。目前积压的住宅基本上都存在设计、选址、规划上的严重缺陷,面对强大的竞争对手,产品滞销也成了自然而然的结果。
(三)市场定位对房地产策划的意义
1.市场定位有利于开发商把握市场脉搏,锁定目标市场市场定位可以使开发商及时了解市场状况、消费者消费倾向、市场供需状况、竞争对手情况,从而预测市场走势,为企业确定今后经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额提供可靠依据。
2.市场定位有利于开发商评估市场风险与收益
面对风云多变的市场状况及日趋激烈的市场竞争,众多开发企业都迫切想了解在开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险,以及项目收益情况。前期策划有助于开发企业在开发前期对风险与收益做出评估,从而制定正确的开发战略。
3.市场定位有利于房地产企业改善经营管理,提高市场竞争力目前许多房地产企业经营不善,房子盖好了,但却因过时而卖不出去。究其原因很大一部分就在不懂市场,不重视市场定位,在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营,或束手无策。而只有通过市场定位尽可能地去了解市场,预测市场变化规律,掌握市场行情,才能满足市场需求,提高企业市场竞争力。
4.市场定位有利于各专业协同合作
房地产专业分工越来越细,项目开发涉及到工程、设计、营销、物业管理等不同专业,是一个典型多专业协同合作系统工程。前期策划的重要作用之一就是为各专业协同合作提供平台。比如建筑师根据前期策划案能够了解他所设计的住宅是为什么人做的,这些人有什么喜好和要求,便于指导其设计工作及与其他专业的沟通与交流。
(四)论文研究的主要内容、研究方案
1.论文研究的主要内容
(1)房地产项目市场定位的概念及发展。目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念,认为目标市场即市场定位。本文先从房地产、房地产业以及房地产市场的概念入手,逐步引出了房地产市场定位理论的相关内容,通过对房地产市场定位概念的界定,明确了市场定位与目标市场的关系。同时,还阐述了房地产项目市场定位的现状,从而强调本文研究的重要性和必要性。
2.从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析,罗列出上述因素对市场定位的影响情况,从而保证在对项目进行市场定位的过程中做到有的放矢。
3.房地产项目市场定位案例。
按照房地产项目市场定位的准则和流程,分别从项目基本情况、项目市场研究、项目市场细分、楼盘概念的导入、目标市场以及项目市场定价等几个方面入手,实践证明只有对市场进行切实有效的分析研究,充分了解市场的需求情况,对市场进行科学的分析预测,同时通过了解竞争对手的情况,发现市场的空白点,并结合项目和公司的实际情况,才能为项目定好位,开发出适销对路的楼盘,房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地,成为行业的领跑者。
2.论文研究方案
(1)通过对房地产项目市场定位概念、准则、流程的研究,找出市场定位的关键点,以及影响它的各个因素。
(2)利用对各种因素分析的成果,对具体案例项目的市场定位进行研究。
二、我国房地产项目市场定位的现状与存在的问题
(一)我国房地产项目市场定位的现状市场定位与房地产结合起来在我国已有十多年了,在房地产市场营销的过程中起到了重要作用,给市场也带来了双面影响。
随着消费者生活水平的提高,人们对住宅的要求也越来越高,房地产企业的准确市场定位为创造销售的制高点起到了决定性的作用。目前房地产业准确的市场定位推动房地产市场向前发展综合起来主要体现在以下几点:
1.找准细分市场
细分市场是房地产市场定位的起点,这在中小型房地产企业中体现最明显。即使不是名牌产品所开发的房地产在市场上同样受欢迎,这一点运用得最成功的要属上海的建安房产。由于他把房地产市场细分为特定的客户群—单身,这样其单身公寓在未正式投放市场时就已经预售完毕。
2.为房地产品打造竞争性的卖点
房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品的本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。比如文化定位突出商品房所蕴含的文化氛围;智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销,潘石屹的现代城就是把SOHO定位于消费某种观念、某种期待、某种联想和某种荣誉,所以在开盘售楼不到一个月40亿的销售额马上回笼。这些开发商的成功得益于能为产品创造竞争性的卖点——市场定位。
3.房地产定位模式呈动态发展
定位是一个动态的过程,它随着市场环境的变化而变化,任何一家房地产公司不可能满足所有消费者的需求,它只能以市场上部分的特定顾客为其服务对象,因而,它的定位模式是变化着的。如:在文献检索和实习过程中发现,长沙的融城苑就是最典型的一例,他首先市场定位在中高档商品房上,但长沙当时就有好几十家房地产公司定在同一目标市场上,因而,竞争相当激烈,在市场空隙很小的情况下,融诚苑将定位模式改变,将项目开发定位在与经济适用住房市场上,而且偏向于中低档房型。这一模式的改变为公司带来了相当可观的市场,同时也为国家推行的住房制度改革作了贡献。
(二)房地产市场定位存在问题
当房地产处于卖方市场时,开发项目的定位朦朦胧胧,人们不太注意,定位的偏差对投资回报率的影响还不大,随着市场经济的全面展开,卖方市场变成买方市场,开发项目的定位就凸现出来,定位适当与否,直接影响营销,影响资金回报率。当前商品房空置率很高的一个主要原因就是市场定位缺乏科学性造成的。主要体现在以下几点:
1.产品定位不准
目前房地产市场存在着产品定位不准的现象,主要表现在:大量建设房地产的同时却出现大量的空置房;住宅建设向大型化、高标准发展而普通实用型的住房却并没有得到重视。
2.重视创品牌而忽视定位前瞻性
很多的房地产企业很注意自身的品牌建设,但是往往忽视企业自身内部管理的建设。在房地产市场定位中,缺乏定位的前瞻性,导致只重视创建品牌的过程中“内力”不足,从而影响到房地产品牌的建设。
3.缺乏定位的全过程管理
市场定位过程包括从市场调研到项目立项,从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个过程都应该涉及到定位问题,但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着不足,因而在某个阶段可能忽视定位。
4.对再定位不敏感
由于企业在发展过程中,采用有效的市场战略,占领市场,但是由于市场定位不准确,对企业的发展会产生较大的负面影响。因此,企业需要对市场重新定位,但是就目前状况而言,有很多的房地产企业却忽视了这点。
5.缺乏战略规划
目前,很多房地产公司普遍未能从长远角度把握对市场的分析,没有充分考虑市场定位的影响因素,从而不能把市场定位提升到战略的高度来对待。营销过程中仅仅是简单地跟随房地产市场竞争的潮流被动零散地运用广告、宣传、概念、改善服务态度等促销手段,这与房地产公司发展要有精确定位和周密的总体策划的要求格格不入。
(一)房地产项目市场定位
1.房地产项目市场定位的准则
市场定位准则被营销学家认为是市场定位成功与否的关键,在定位理论发展中起着决定性的作用,归纳起来有以下四点:
(1)受众导向准则
房地产项目市场定位的重心在于消费者心灵,对消费者的心灵把握得越准,定位策略就越准,定位策略就越有效。有的学者提出了消费者的五大思考模式,并分析了信息传播不能到达消费者的原因及无法占据消费者心灵的根源。这一定位理论的最新研究成果告诉我们,成功的市场定位取决于两个方面:一是项目如何将定位信息有效地传达到消费者脑中,二是定位信息是否与消费者需要相吻合。也就是说,市场定位必须为消费者接收信息的思维方式和心理需求所牵引,必须遵循受众导向原则。
例如:有一个人要推一个“完美”的楼盘,那么,他向工薪一族介绍时就不能只说它有多少高级豪华会所,向二次置业的人士介绍时就不能只说它不带电梯,分摊面积少,向富豪介绍时就不能只说它有多条公交线通达市内各地。论文格式工薪家庭最关心的是管理费和分摊面积的多少;二次置业的人士多是想改善居住的环境,他们当然希望多点绿化面积和有电梯;富豪多数都不会去关心是否有公交线路到楼盘,甚至不想有公交车到达,他们只在乎环境是否优美,配套设施是否完备。如果此人能掌握每一个购房者的所思所需,投其所好,必然一矢中的。
因此,要突破信息沟通的障碍,打开消费者的心智之门,关键是要想消费者所想,要千方百计使传播的信息变成消费者自己想说的话,让他在听到项目的宣传和参观楼盘时感觉满意,由此认为:这正是我所需要的,这正是为我专门设计的。只有这样,才能让他们产生亲切感、认同感、信任感,从而接受产品,最后产生购买欲望。受众导向原则,实质上就是如何突破传播障碍将定位信息进驻消费者心灵的原则,也是不断强化消费者满意程度的原则。
(2)差别化准则
广告的空前泛滥,使得消费者每天接触到的信息难以数计。面对各式各样的房地产广告,消费者往往会不知怎样选择,即使看中了某个楼盘,很快又被其他更新的楼盘所吸引。市场定位就是通过各种媒体和渠道向目标市场传达楼盘的特定信息,使之与对手楼盘的不同之处凸现在消费者面前,从而引起消费者的注意。当目标定位所体现的差异性与消费者的需要相吻合时,你的楼盘或品牌就能留驻消费者心中。
通过对大量案例的研究,我觉得定位中的差别主要来自于以下几个方面:
a.楼宇质量:你的楼盘选择的用料(包括建筑用料和装饰材料)是否比别人更好更经久耐用?能否作出保证?
b.建筑风格:你的楼盘是否符合消费者住宅时尚的追求或特别的审美要求?
c.交通:你的楼盘出入的交通是否更为方便?
d.舒适:你的楼盘的小区的绿化环境是否能让消费者觉得更为舒适享受?
e.价格:楼盘的价格是否更为优惠?是否像楼盘本身一样具有吸引力?
f.物业管理:楼盘以后所提供的物业管理服务是否比对手楼盘所提供的更为优质和完善?
g.升值潜力:购买了你的楼盘,究竟能给买家多少潜在利益和好处?
当然,定位中的差别因素远远不止这些,它还包括很多有形或无形的因素。你与对手楼盘的差别越多,你便掌握更多的定位优势,楼盘形象也会越突出。可见,要想在消费者心中留下深刻印象,唯有一种途径——与众不同。
(3)个性化准则
楼盘与楼盘之间的某种差别,是可以经过调整经营策略和不断努力来缩小或同化的。顾客选择楼盘时,他们在理性上会考虑楼盘的实用性,同时他们也评估不同楼盘所表现出的个性。当楼盘表现的个性与他们的自我价值观相吻合时,他们就会选择该楼盘,并用该楼盘体现自己的个性。而有效个性化的各项原则,就是要符合重要性、明晰性、优越性、可沟通性、可接近性、收益性等条件。
例如:广州奥林匹克花园,它将“体育运动”概念导入该楼盘,给该楼盘赋予了旺盛的生命力与鲜明的个性,大大提升了楼盘的品位,一改过去那种“完善的会所+创意的房型=优秀的小区”的千篇一律的模式,使该楼盘的促销宣传的主题十分鲜明、突出,富有号召力,而且使促销活动,尤其是其中的广告、公关活动创意空间十分广阔,以体育明星、运动会等作促销显得顺理成章。
(4)动态调整准则
房地产企业是社会系统中的一个子系统,它的经营活动自然受到环境的制约。动态调整原则认为;在变化的环境中,今天处于第一的企业不能保证明天依然能站鳌头。新的变化因素可以在转瞬之间将一个强有力的公司推入狂澜。因此,企业只有不断调整自己的目标、产品领域、技术与管理等等,方能适应环境的变化。作为重要的营销策略,定位的动态调整自然不可避免。
动态调整原则要求企业在变化的环境中,抛弃过去传统的以静制动,以不变应万变的静态定位思想,要在变化的环境中不断调整市场定位及其策略。
2.制定竞争目标
成功的发展商总是善于制定和调整市场导向的竞争目标来适应不断变化的环境,他们懂得如何在目标、资源、技术和机会之间寻求发展并保持平衡。竞争目标的制定有助于所有参与项目发展的员工向着同一方向努力。
(1)目的与动机
目的与动机对于任何一个项目都是十分必要的,它是发展商制定战略竞争目标的主要内容之一,也是项目市场定位的前提。每个经营者都应把目的与动机提高到一种战略高度。如果忽视了这一战略高度,则是非常危险的。
(2)现状及趋势分析
确定了动机、目的、范围及方法之后,接下来,就必须进行现状及趋势分析,以发掘潜在的问题和机会。这个阶段须注意的问题,包括项目基地特性条件(例如交通运输、公共设施、产业结构等)、相关法规限制(例如土地法规、城市建设法规、税务法规等)、房地产市场特性(例如供需状况、产品形态、竞争情况),以及相关的财务条件(例如造价、售价、融资机会及成本等),还有市场容量和潜力。我觉得只有清楚了解到楼盘所在区域的一切,你的楼盘的定位才会更接近消费者的心。
(3)明确竞争目标
竞争目标的确定应建立在对市场机会和竞争优势的分析基础上,而不能主观臆断。一个房地产项目目标可能不只一个,如利润、销售额、市场份额的增长等。目标的制定要协调一致,不能相互矛盾,也不能不分主次放在同等重要的水准上。同一个时期要求较高的市场份额,又要求当期最大利润,这是不现实的;要高速增长又要最低风险,这是不可能的。
3.分析消费者心理
目标实现过程实际上是满足目标消费者需要和欲望的过程,然而在众多的可供选择的楼盘中,如何让消费者选择你的楼盘?如何在消费者心中树立独一无二的形象?这就要求发展商通过市场调查了解消费者的需要、购买动机以及影响购买的各种因素,以便在市场定位中占领有利的竞争地位。
任何购买行为都是由动机支配的,而动机又是由需求激发的,当消费者受到某种内部或外部的刺激后,他就开始意识到一种需求。消费者的需求是多种多样的,因而产生的购买动机也就不一而足,而只有最强烈的购买动机才会导致购买行为。
4.选择目标市场
市场包含着无数的消费者,因而包含着不同的、千差万别的需求形态。任何一个楼盘,无论其规模如何,它所能满足的也只是市场总体中十分有限的部分,而不可能全面满足。市场中的失败教训,使人们逐渐认识到:与其全面出击,不如集中力量对准一个特定的目标发动总攻。
(1)市场细分
所谓房地产市场细分,是指人们依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯,将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程,其中每个消费者群即为一细分市场。发展商通过市场调查和市场细分将会发现尚未被满足的顾客群体,如果发展商能够根据这一顾客群体的需求特征设计出独具特色的楼盘,将会获得巨大的成功。不同的消费者由于年龄、性别、收入、家庭人口、居住地区、生活习惯等因素的影响有着不同的欲望和需求。市场细分实际上就是将异质市场划分成若干同质市场的过程。成功的市场细分意味着企业在明确的细分市场上满足现有顾客和潜在顾客的某种需求。
(2)选择目标市场
房地产市场细分有很多方法,但不是所有的市场细分都是有效的。而使用的细分变数越多,分出的子市场也就越精确,当然所包含的消费者也就越少,开发商要付出更多的代价。究竟多大的细分市场最为有效,要看划分出的目标市场是否符合以下原则:
a.可衡量性:即细分市场的购买力和规模大小可以被测量出来;b.可进入性:即细分市场的容量能够保证企业获得足够的经济效益;c.可盈利性:指房地产经营企业所选定的细分市场的规模足以使本企业有利可图;d.易反应性:指细分市场必须在市场营销组合变动的反应方面呈现出差异。以上四个标准仅仅是满足了企业选择的基本条件,除此之外,企业还要分析评估细分市场,看它是否最适合自己。
如果细分市场正符合开发商的目标,开发商就会决定其是否拥有在此细分市场成功所需的实力。每一个细分市场都有一些成功的要素,当缺乏或无法即刻获得竞争优势,则不宜介入这一市场。无论怎样,市场细分及目标市场选择作为企业营销战略的核心组成部分无疑为企业寻找机会、建立优势创造了条件,因此,它的重要性已经越来越受到企业的重视。
5.明确竞争优势
市场细分后选择目标市场,还必须了解竞争对手的情况。俗话说:“知己知彼,百战不殆。”发展商必须经常将其定位、产品、价格和促销手法与其他对手楼盘相比较,通过这种方法,可以找出其竞争优势和不足之处,从而在消费者心中确定其优势。同时,也利于当对手发起攻势时,可及时作出有效措施。
(1)识别你的竞争对手
发展商在了解自己楼盘优劣的同时,也应该全面、充分地掌握竞争对手楼盘的优势和劣势,这样才可在制订营销策略时做到收放自如,让自己的项目在激烈的市场竞争中脱颖而出。而且在进行此类分析时往往只注重正在发展的项目。其实,分析潜在项目往往更重要,因为当你的项目推出时,这些潜在者就可能成了真正的竞争者。这其中,分析竞争对手是为了进行针对性比较。营销的关键是扬长避短,只有通过比较才能把“长”与“短”清清楚楚地搞明白。分析畅销楼盘则主要是为了借鉴和学习,看一看哪些方法是对自己有帮助的。
(2)从比较中建立竞争优势
对市场可能的和潜在的竞争对手进行深入的透析,接下来的工作便是在与竞争对手比较的过程中建立自己的优势,以寻找占领该市场的最佳立足点。开发商要对自己的能力有一个正确的评估,然后与竞争对手加以比较,找出两者的差距,发现企业现有能力存在的问题,明确企业的优势和劣势。企业要与竞争对手正面交锋,我觉得应具备下列优势之一:
a.资源优势。包括人力、物力、财力等,如果开发商能以较少的成本获得较佳的资源,无疑具备了供应上的优势。例如上市房地产公司具有融资优势等。
b.规模优势。由于开发商生产经营规模较大,开发商的费用成本分摊下去可以导致销售费用率明显降低。
c.产品优势。楼盘的建筑质量、建筑风格、小区环境和配套设施等能满足消费者的多层次需求,则其产品优势较为明显。
d.品牌优势。若开发商品牌知名度高,声誉良好,其产品就更易被消费者接受,开发商还能利用该品牌成功扩展到其他市场。
我觉得上面所述各种优势,开发商无需也不可能面面俱到,只要有其中一方面的胜人之处,就可以从这里下手,进行定位。开发商以其鲜明化的特征吸引了不同需求的消费者,又避免了同业的正面竞争,这正是明确开发商的目的所在。
6.寻找最佳切入点
当发展商选准了细分市场,明确了自身竞争优势之后,使用你的优势与消费者的需求结合起来,转化为消费者的正吸引力,这就是市场定位,但这也要讲究策略。
(1)先入为主策略
先入为主策略是指当发展商找到一个全新的目标市场后,即趁热打铁,抢先确立自己产品的领导地位,使后来者只能步其后尘。问题是发展商如何从消费者的心理出发,推出新产品第一的概念。如果仅从新概念楼盘的特性出发,没有找准消费者的心理空间,即使先入也无法为主。因此,发展商要在顾客刚刚意识到,或者还没有清醒的认识到的时候,第一个把你的楼盘形象推到他们面前。
(2)空隙卡入策略
如果消费者的心智已经被先入者的品牌占领,那么跟进者的模仿永远只能是次要的地位,并不能产生积极的反响。显然,要取得成功,必须另辟捷径,也就是要在领导者的心智空间寻找一个新的空位。空隙卡入策略就是要在领导者品牌忽略的市场空隙,通过创造思维运用,从而占领消费者心智的定位方法。
(二)房地产项目产品定位策略
房地产项目产品定位是指在深入市场调研与项目准确定位的基础上,根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及地形条件的约束,在同时满足企业利益、顾客利益、社会利益的前提下,进一步研究项目本身应该具备什么样的属性,研究建筑应该具备的功能、空间结构和布局形式,为后续建筑设计提供依据。
1.产品定位策划的意义
传统房地产开发过程是首先由业主投资方根据城市总体规划确立建设项目并上报主管部门立项,建筑师按照业主的设计委托书进行设计,而后由施工单位进行建设施工,最后付诸使用投资活动是由业主单方面进行的,建筑师在规划立项的基础上,接受了任务委托书后进行具体设计,而施工单位则只是按设计图纸进行施工。这是一个单向的流程,没有市场的环节,也就不能保证设计出来的产品满足于市场的需要,因而需要增加一个独立的环节,来研究市场需求,根据市场需求,研究设计依据,这就是产品定位策划。可见,在房地产项目开发前期策划过程中,业主应在委托设计前,首先委托前期策划专家,在市场定位的基础上进行产品定位策划的研究。以求得设计阶段的理论依据。
2.产品定位策划的内容和流程
房地产产品定位策划的主要内容包括提炼产品的主题概念和构思体现项目主题概念的规划设计方案这两个方面。
(1)项目主题概念的提炼
房地产项目的主题概念,是项目集中表达的特殊优势和独特思想,是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件,其中有些是一目了然的,无需过分强调,本身就有吸引力,如区位、地段、交通、环境等;有些则是潜在的,要通过反复调研、考察、分析,才逐步明了;而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势,往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性,通过主动营造某种主题氛围,激发人们对特定生活意向的联想,使居住的物质环境变得人性化、亲情化。
a.项目主题概念提炼的必要性。项目主题概念提炼的必要性主要表现在以下几个方面:
生活方式的转变。以前买房只仅为居住和使用,注重物质的较多,现在情况则大不相同,人们除了购买房屋外,一个重要方面是购买生活和工作方式;项目主题概念是楼盘的生命与灵魂。钢筋构成的房屋的“硬件”部分,楼盘添加了主题概念后,等于赋予了楼盘的生命与活力,即“软件”部分;满足了消费者个性化追求。“物以类聚,人以群分”在地产中十分明显,选择什么样群体为伴是消费者自觉不自觉考虑的因素;产品差异化的需求。房地产市场竞争日趋激烈,开发的楼盘层出不穷,为了让消费者更好地了解自己的楼盘,必须要花很大力气进行楼盘的主题概念的分析推敲,以寻求差异化优势。
b.项目主题概念提炼的基本要求
运用创新或独到的思想理念;主题概念提炼要取得较好的策划效果,在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异,各种新思想、新观念、新理念层出不穷,策划人要深刻领会这些理念的精髓,把握它们的实质,灵活地运用到产品定位策划实践中去。运用这些新理念的同时,还要进行筛选,把带有独到的思想理念运用好。
要领先引导消费者的需求;主题概念提炼不但要满足消费者的需求,而且还要引领消费者的需求。这是因为主题概念提炼总是走在市场的最前面,发现市场的潜在需求,为项目开发成功做好思想准备。当前,在激烈竞争的市场环境下,部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味,而是努力引导市场,创造超越现有的生活需求,将自身对居住文化的理解和独特的审美品味融入房地产项目中,形成风格独特、个性鲜明的“明星楼盘”,有些甚至因其过于前卫的风格而被入归于“异类”.像用“音乐”概念作为项目的主题,真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时,还要注重体现项目独特的功能需求,增加度身定做的空间和相应的设施,在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现“以人为本”的思想。
要善于挖掘项目的文化科技内涵;随着科技的发展,运用各种科技概念来提炼主题概念也为数不少,使项目呈现更加个性化的特色。在生态住宅、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面,较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要善于挖掘项目的文化科技内涵,使项目的民族文化精髓和科技文化理念融为一体,比翼双飞。
要十分注重建筑设计的理念创新;建筑设计理念的策划创新,不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特生活氛围的有利手段,同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。我们知道,建筑设计是产品定型的主要阶段,这个阶段的建筑造型、建筑风格。建筑规划、平面布局以及立面效果等,很大方面影响项目的个性化和差异化。如果在这个阶段没有把握好,在施工建设的时候要修改是相当困难的,即使不计较金钱,那也很费时费力。因此,在建筑设计阶段就要考虑好建筑设计理念和策划创新问题,使产品跟上时代的要求。
要把握好主题概念的整合和推广;有了独特、富于个性的策划主题后,怎么把它整合推广好也是一个不可忽视的问题。主题概念就像一条主线,把项目分区分期推出的产品珍珠串成一条项链;主题概念就是一个中心,项目开发的各个环节均围绕这一中心完成;主题概念还是一种说法,整个项目的构成、功能、风格、形象等均通过它得到合理的深入人心的阐述。因此,整合和推广好主题概念就显得格外重要。
3.构思项目规划设计方案
主题概念是房地产项目的灵魂,但是主题概念的表现首先是通过规划设计来进行的,其实现途径主要从项目的大局规划扩展到细部设计,最终体现在具体的设施上。项目的规划设计的主要内容包括产品的总体规划、产品的建设设计、产品景观设计、产品的交通设计和配套设计等内容。
(1)产品的总体规划。高水平的规划设计,是提高房地产产品的品位和受消费者欢迎的前提,许多的优秀项目都在规划设计上下足了工夫,当然最终也得到了消费者的认同和追捧。
(2)竖向规划。竖向规划的内容,竖向规划的主要内容是建筑物空间层次感、轮廓线、天际线、景观竖向规划等。
(3)产品景观规划的要求
景观规划应充分考虑其平面、竖向、季节、种类的协调搭配;景观规划应注重空间层次的合理性,按集中与分散相结合的原则科学地布置中心公园、分区主题公园、组团绿化、宅边绿化和路边绿化;应发展立体绿化,营造空中景观;景观规划应注重山、水、林、文多元素的融洽,强调美、静、净、洁,创造园林化、生态化、美观化、人文化的住区;景观规划应强调“常年叶绿,四季花开;开门见绿,推窗见景;雨不见泥,风不起尘;空气清新,赏心悦目;文化浓郁,人文荟粹”;景观规划应坚持自然景观与人造景观相结合,坚持山水园林景观与康体娱乐设施相融合,方便邻里交往与人际沟通;景观规划应注意适用性、观赏性与经济性的结合,应合理控制成本,降低居民负担。
(4)产品交通规划设计的要求
应方便居民出行、满足消防救护需要、确保住区的安宁,保证道路通达、安全、方便;道路系统应分级明显、架构清楚,既要与城市公共系统衔接,又要避免城市公交道路横穿而过;应尽可能做到人车分流,应避免机动车道直接进入住区,有条件的地方应做到人车直接入户;停车位设置应数量合适、设置合理,有利于优化环境、节约用地,减少对居民的空气污染、噪音干扰。
机电设备配置;供水系统;供配电系统;排污系统;供暖系统;供冷系统;电梯系统;消防系统;中央监控系统;智能化系统;煤气泄漏探测系统;室内电器自动控制和防火系统;电子巡更系统;室外摄像监控系统;车辆出入管理系统;路灯自动控制系统;物业管理自动控制系统;社区综合信息服务系统;生活服务设施;体育娱乐设施;交通设施等等。
本文从介绍房地产项目市场定位的概念及其发展入手,详细的阐述了房地产项目市场定位的准则和流程,并在此基础上通过对市场定位的研究,达到了以下研究成果:
1.澄清了房地产项目市场定位不是对具体项目作实质性的改变,而是对市场的发现。也就是说定位不在定位对象本身,而是在消费者的心底,是在消费者的大脑中占据一个合适的位置,一旦这个位置确立起来,就会使人们在需要解决某一特定需求或其他问题时,首先考虑某一定位于此的事物。
2.通过对房地产项目市场定位准则和流程的研究,使得在房地产项目市场定位的制定过程中更科学化和程序化,从而保证所作的市场定位科学、有效和准确。
3.本文对具体的成功案例进行研究,形象的反应了市场定位在项目开发过程中的重要性,从而能够引起更多的房地产企业对市场定位的重视,向市场提供更多的适销对路的楼盘,这对降低房地产项目的空置率以及房地产行业的健康发展都有着重要的指导意义。
地产项目是一种投资大、开发周期长、不确定因素多的产品,开发风险很大,一个项目的失败往往就会导致整个企业的崩溃。因此,在房地产界,越来越多的企业开始重视房地产策划,尤其是前期定位策划,用以提高决策准确性,规避风险。
随着我国市场体系的不断完善和成熟,房地产前期定位策划将会得到越来越快速的发展,社会、企业、消费者也会越来越认同房地产前期定位策划。笔者希望能以此文为契机,面对房地产前期定位策划的初步研究和探讨,为我国房地产策划的健康发展做出自己微薄的贡献。
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所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。企业一旦选择了目标市场,就要在目标市场上进行产品的市场定位。市场定位是企业全面战略计划中的一个重要组成部分。它关系到企业及其产品如何与众不同,与竞争者相比是多么突出。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
实践证明,我国房地产企业(除港澳台外)取得楼盘畅销的共同点,是以准确地市场定位最终取得市场,获得买主的认同。在决定开发一个项目之前,首先要进行市场定位,从而锁定目标客户,是楼盘畅销的先决条件,也是进一步拓展房地产企业市场的重要途径。
房地产市场定位存在着许多误区,主要表现在:
(1)产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告,但是宣传手段及内容相似,使产品无法在消费者心目中形成独特的形象,消费者很难分辨它们之间的差别。
(2)客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台,给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理,也未建立起与客户沟通的有效渠道,没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动,不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度,难以进行市场准确定位。
(3)销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统,大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留,而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程,未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准,企业要对市场重新定位。但是,就目前很多企业没有重视企业的再定位。
(4)随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大,小区绿地面积越来越大,装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异,但是开发规模太大,将给现行物业管理模式带来管理上的困难,还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
(5)缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素,在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流,被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
(1)市场细分。
房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下,依据一定的细分参数,将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群,其中,每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础,其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。
房地产市场可以从以下角度进行细分:一是心理需求细分。分析消费者的心理需求,其实是分析其在购买住宅时的动机,人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元,家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分,包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好,实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果,即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会,企业可以集中人、财、物等资源,取得更大的经济效益;有利于掌握潜在市场的需求,不断开发新产品,开拓新市场,通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
(2)市场调研。
市场调研是市场定位的核心,也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说,信息的收集很重要,主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况,竞争对手的楼盘类型,销售定位;潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
(3)房地产品牌形象的培育。
品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求,对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
(4)打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容,卖点可从多个方面进行,如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围,智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位,房地产企业市场定位的分析如图 1.
3.1 房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性,研究消费者对该产品重视程度,然后决定本企业的产品定位。
(1)提高产品的性价比,注重人文环境。消费者在购买时,考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关,确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素,包括交通、教育和环境等内容。
(2)保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间,因为其他设施都可以更新换代,惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
(3)准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值?从什么样的角度看待客户的价值?能否将客户价值量化?这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”,也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端,20%的客户能够为企业贡献 80%的利润;在客户价值金字塔的底端,80%客户能为企业带来 20%的利润。因此,那 20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户,不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2 房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑:
(1)深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心,广告成为广大客户购房时主要信息来源之一,因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值,包括园林生态、体育健身、休闲等特色;突出企业品牌价值,包括企业良好的知名度,美誉度及雄厚的实力,企业文化等。
(2)使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的,以品牌切入,更有利于竞争,建立特有的房地产品牌,逐步树立良好的品牌形象。
(3)建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事,优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3 房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种:一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业,它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业,取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动,房地产细分市场架构进一步明显,房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
(1)产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
(2)补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领,但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功,因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现,也许有的企业发现这种潜在市场,但没有足够的实力,无法去占领空白的市场。
(3)挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品,该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品,同时比竞争者有更多的资源和实力,这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上,同竞争者在同一细分市场竞争。
(4)突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的,有的是市场的领跑者,有的是随行就市跟随者,有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时,可突出宣传自己与众不同的特色,如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念,为自己的商品打造卖点,并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位,房地产企业才能取得成功。
[1] 王洪卫。房地产市场营销[M].上海:上海财经大学出版社,1998.
[2] 陈信康。营销策划概论[M].东方出版中心,1999.
[3] 郭国庆。市场营销管理[M].北京:中国人民大学出版社,1995.
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