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众所周知,小区物业管理与城市居民以及城市的现代化密切相关。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理毕业论文,供大家参考。
一、住宅小区物业管理特点
随着现代居住方式的不断改变,物业管理既有普通服务型行业的特点但又有着不同于其他服务性质工作的特点,主要体现在以下几点:
1.社会性。
住宅小区是人们居住、生活的聚集地,居住在小区里面的人从事着各种各样的行业,人口结构十分复杂,是整体社会的一个重要组成部分。不同的居民有着不同的素质、不同的需求,所以在小区的物业管理中就会有社会化的现象发生,因此说,物业管理具有很强的社会性质。
2.整体性。
现代大型住宅小区的功能具有多样性,会根据周边配套设施需求,不但可以居住,也可以办公、娱乐休闲等等。小区物业管理的内容包括了:日常的卫生保洁、绿化、安全保卫、公共设施的维护、规范进出小区的车辆行为、管理业主房屋装修业务等等,这些内容组成了一个管理整体,需要小区物业管理处提高综合服务质量,提升业主的满意度。
3.服务性。
住宅小区业务管理的目的就是为了满足业主们居住、生活的需要,所以物业管理要以为业主们创造一个优美、舒心、安全、满意的居住环境为己任,这也是物业管理最终的整体目标。而且,物业管理要在合同规定的额范围内提供基本的服务之外,还要结合小区特点和业主需求提供有针对性的个性化服务。4.复杂性。由于住宅小区内居住的人员素质、需求各不相同,对物业服务内容和标准要求也不一样,有些对服务标准要求高一点,有些则低一点,而且由于小区业主的收入水平和物业管理消费意识存在着差别,对物业管理收费标准也多持有不同意见。另外,住宅小区的物业管理在实施过程中也会涉及到市政管理、水电气供暖供应、公安、街道办事处等部门,所以说小区物业管理具有相当的复杂性。
二、基于业主满意度的物业管理措施
小区的物业管理处是为小区内集体业主提供服务的,跟其他服务性质的工作一样,目标都是为了提高业主的满意度,具体而言可以从以下几方面措施入手。
1.规范小区车辆管理。
随着经济收入的提高,越来越多的居民都拥有了自己的轿车,在一些大型小区,进出车辆非常的多,占道乱停乱放现象严重,甚至在上下班的高峰期还会出现小区道路拥堵和车辆碰擦情况,车多位少问题相当突出。为解决这些问题,首先作为业主要自觉将车停放在划定的停车位置,物业管理处要制定管理措施惩罚占道停车行为;其次,增加监控摄像头,物业人员加强小区内的巡逻,发现占道停放车辆和堵住车库门的情况要进行规劝,对碰擦事故进行取证;最后,限制外来车辆停放到小区内,在车位和空间有限的情况下优先满足小区内业主需求。
2.维护小区卫生环境。
小区的卫生环境是需要广大业主共同来维护的,随便扔点小垃圾虽然是小事,但是如果大家都这么不自觉的话,就会造成严重的卫生问题。小区内有一些场所是供休闲散步用的,保洁员上午才打扫干净,下午就会因为个别业主随意丢食品垃圾,变得很脏,或是垃圾只丢在垃圾桶旁边,在夏天季节总会发出恶臭。维护小区卫生环境,首先就要求业主共同自觉戒除随意扔垃圾的习惯,将体积较大的垃圾,比如纸箱之类的不要堆放于楼道,也不要随意丢弃在垃圾桶旁;其次,是保洁员要经常擦拭垃圾桶,引导业主往垃圾桶丢垃圾时掀开垃圾盖;最后,物业管理需要定期指派专业人员进行小区消毒和绿化修整,防止蚊蝇滋生。
3.物业与业主多些沟通谅解。
物业管理处在日常的管理工作中要多站在业主的角度考虑问题,业主也要多支持物业人员的工作,多给予理解,这样才会令到小区多了份和谐。业主和物业人员都有不同的脾气和处理方式,在对一些问题的处理上,多几分谦让、多几分理解,心平气和的共同探讨解决的方法。比如,因为管道线路维修需要暂时停止水、电、气、暖的供应时,物业管理处要提前通知业主做好准备;比如,会产生噪声污染的一切房屋装修项目禁止在周末进行,以免影响到业主的休息;对于业主投诉的问题,物业管理处应当及时处理并给予答复等等。
4.消除隐患,保障小区的安全。
物业管理的重要职责之一就是保障小区业主人身和财产的安全。住宅小区发生失窃、甚至命案的事时有发生,一旦发生这种问题,物业有着不可推卸的责任。业主缴纳了物业费,物业就有义务承担和履行保障小区安全的责任。因此,物业要制定相应的安全管理措施,消除潜在的安全隐患。比如,在重要位置安装监控器,一旦出现失窃事件,调取录像取证;采用登记方式对外来拜访人员进行登记管理;加强巡逻,震慑偷盗行为的出现;小区如有水池,要做好围蔽措施,防止小孩失足跌入溺亡事件发生等等。
三、结语
物业管理工作关系到小区业主居住、生活的质量、秩序和安全,物业人员在日常的管理工作中要立足于业主的需求,采取有效的措施不断提高物业管理质量,提高业主的满意度。
一、人员配备
1.保安:每岗按进门岗1人,出门岗1人,监控岗1人,巡逻岗1人定岗。共4岗,每岗365天24小时服务,需派4人,共计16人。此是最少配置,上班高峰时需站岗,巡逻岗到出门岗。下班高峰时需站岗,巡逻岗到进门岗。
2.保洁:按三级服务标准,一般每1万平米配1人,6万平米配6名保洁。3.管理人员:配小区经理1名,管理人员2名(365天提供服务),财务1名。4.维修人员:因需365天24小时提供维修服务,至少需2名维修人员(电工、登高等特殊作业需2人)。以上是最经济的人员配备情况,再少会影响物业服务质量。
二、收入情况
1.管理费收入:设每月每平米收X元,假设物业管理费收缴率98%,整个小区每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停车费收入:固定车位:假设按物价局规定的场地停车费最高150元/车位计,300只车位*150元/车位=45000元。临时停车费:临时停车受居民户数影响,户数与访客成正比,与小区周边产权业态有关,如周边有饭店、对外接待单位等,临时停车费收入较高,反之收入较低。根据每个小区情况不同,临时停车费一般在1000—6000元不等。60000平米小区,按平均100元/天计,每月临时停车费收入3000元。停车费收入合计45000+3000=48000元。
3.广告等其他公益性收入:根据电梯数、小区地理位置、小区品质不同而不同,60000平米小区按理想情况估计,每月按5000月计算。停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,物业占三成收入计(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。业委会所得七成公益性收入,税后补充进小区维修基金。
三、支出情况
1.保安工资:假设保安均为街道托底人员(此为最低支出),按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费(11天3倍工资计算)、高温费(6-9月每人每月200元)、服装费、停车收费提成奖励等,计2400元/人*16人=38400元/月。
2.保洁工资:一般保洁人员为街道托底人员和外来民工,外来民工需缴社会保险费,按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费、高温费等,街道托底人员约2400元/人,外来民工约3600元/人,平均计3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人员、维修人员:包括国定假日加班费、高温费、加社保费等,街道托底人员约3400元/人,在职员工约5600元/人,平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服务的维修人工费收入。)
4.办公费用:包括办公室水、电、电话及办公用品,公用部位水电费(门卫室、地下室、路灯、楼道灯等,泵房、电梯用电由水泵、电梯运行费承担。)60000平米小区,按2000元/月计算。
5.税金:物业管理费、停车费、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物业管理成本中,人力成本占主要成本,因此只分析以上成本费用。假设其他费用,如绿化养护费、维修工程费用全部由维修基金承担。
四、盈亏平衡点测算
总收入=总支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、结语
若停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点为1.21元/平米。一般情况下,物业公司与业委会协商,停车费、广告等其他公益性收入对半开分成,则6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点下降为1.03元/平米。以上分析中,为降低人员成本,保安人员、保洁人员多为街道托底人员或外来民工,管理人员中也不乏街道托底人员。这是目前上海物业管理企业的现状,这种情况导致了物业管理水平难以提高。本文分析了2014年度6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点,而且是从物业管理三级服务要求的人员最低配置;收入的理想状态下进行分析。需要说明的是,小区规模与物业管理费盈亏均衡点成负相关。如果小区规模小于6万平米,物业管理费盈亏均衡点会升高。并且以后每年随着上海最低工资的调整,物业管理费盈亏均衡点将不断提高。因此,建议业委会通过业主大会形式,适当提高物业管理费收费标准,进而提高物业管理水平,改善小区环境,最终达到物业保值升值的目的。
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随着我国城市化发展进程的推进,目前我国居民已逐渐形成以小区为主体的居住环境。随着小区发展的成熟,为了使居住在小区内的居民有着更好的生活质量,于是产生了物业。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理系统论文,供大家参考。
摘要:博士后规模的不断扩大,为博士后公寓物业管理带来较多新的挑战,需进行公寓管理模式的进一步完善,确保满足国家提出的《国家中长期人才发展规划纲要》相关精神要求,提升博士后服务水平,壮大人才创新队伍。针对现行博士后公寓公寓物业管理模式,本文主要针对当前博士博士后公寓物业管理模式的现状,从住房规模管理、公寓基础设施管理、进出站管理以及其他规范管理等方面探析完善博士后公寓物业管理模式的路径。
关键词:博士后公寓物业管理模式路径
博士后作为科研领域中的重要补充力量,对高校以及社会整体发展可起到极为明显的推动作用。从我国近年来人社部提出的相关精神要求便能够发现,国家对于博士后人员的管理和服务工作力度不断增强,然而在博士后的管理和服务的实际工作当中,仍需要面对各种困难和问题,特别是博士后公寓管理问题仍较为突出,不合理的模式成为制约博士后公寓物业管理水平提高的主要因素。因此,如何做好博士后公寓物业管理工作,势在必行。
一、博士后与博士后公寓物业管理的相关概述
关于博士后制度,其在国内产生于上世纪80年代,首批设站单位为上海交通大学。自此开始,博士后规模便呈现逐年增加趋势,流动站极多,据相关数据统计表明,截至2010年,上海交通大学在站人数已突破500人。这样无论从人才建设规模方面,或科研工作角度,博士后规模的扩大都将表现出极大的作用。但这种规模扩大背景下,使进出站管理以后勤保障等工作面临较多难题,特别在公寓管理与服务方面,更应进行不断完善。从目前大多博士后公寓物业管理模式现状看,多以套房类型为主,相关的设施包括厨卫设施、基本家具等,且由专人进行管理。这种模式下公寓管理工作完全体现出福利住房性质。博士后一旦进站后便可在在站时间内使用住房,若不愿居住或住的时间较少,便会出现转租等现象。对此现状,物业管理工作中很难有效监管较为分散的方房源,不利于公寓利用率的提高,博士后规模的扩大与有限的公寓资源间的矛盾更为突出。因此,现行公寓物业管理工作对博士后的住房保障将发挥至关重要的作用,需使博士后队伍稳定的同时使公寓使用效率得到提高。
二、博士后公寓物业管理完善的具体措施
1.从住房规模管理角度。
保证住房规模与进站博士后数量在比例上较为合理,是提升管理水平的关键。以清华大学博士后公寓物业管理模式为例,其自建站至今,博士后进站人数突破3000余人,每年平均上涨的速度都保持在百分之十几,需要物业管理工作中做好住房需求量分析工作。根据每季度进站数量情况,适时开展公寓维修粉刷等工作,且为满足博士后住房需求直接进行宿舍楼改造,将原有套间进行增加,为单身博士后体提供单间住房。这样,房源紧张问题得以缓解,公寓住房数量与进站人员规模在比例上极为适当。另外,管理工作中可针对单身或已婚博士后进行住房分配管理,如单身博士后采取单间公寓方式,而对于已婚博士后分配其套房。采用这种模式便可保证公寓的分配更为合理,使进站人员规模、公寓资源二者在比例上较为适当。
2.从公寓设施管理角度。
通常进站后博士后往往有一定的工作周期,这就为物业管理工作提出相应的住房周转问题。一旦有博士后出站,为保证新进站博士后居住环境质量有所保障,便需做好完善公寓基础设施工作。现行在博士后公寓在类型上多以单间、套房为主。一般对于单间,在设施管理过程中应注意很多单身博士后并不喜欢做饭或不会做饭,所以设施配备仅需集中在基本桌椅、衣柜、床以及其他电气设备等,并考虑几个单间设置一个共用淋浴室、卫生间等,而在卫生管理方面物业可组织专人每天按时进行清扫。另外,为保障公寓住房安全,可将电子门禁系统引入其中,防止闲杂人员进入楼内。若住房期间内单身博士后因结婚需进行住房调整,可直接进行申请,便转至套房中。而对于套房公寓管理问题,要求物业管理工作中主要需做好基本维护工作,可在单间设施基础上将其他厨卫用具等设置其中,这样可为博士后的生活条件提供保障。
3.从进出站管理角度。
进出站的有效管理是保证住房更为合理的基础条件。公寓物业可直接进行相关住房管理制度的构建,或与博士后进行进站、出站住房问题协议的签订,尤其应注意对于出站博士后,应考虑将住房时间延长一个月,这样可为博士后的后续处理工作提供充裕的时间。而在协议签订方面,物业管理工作中可考虑在与博士后进行协议签订的同时,应有在站人员为其住房进行担保,使协议的有效性得以提高,这样看可使各项公寓管理要求落到实处。需注意的是包括进出站管理在内的所有物业管理工作,都应坚持以人为本的核心理念,其是适应现代我国智力帮扶工作的重要内容,特别在租金方面,管理过程中应以住房面积、楼层以及区域环境等为根据进行租金设置,由博士后进行自主选择。
4.从其他相关规范管理角度。
有效的规范制度是公寓物业管理水平提高的重要保障。在相关规范完善过程中,首先可从进站管理方面进行规范的完善,对于进站的博士后,物业管理部门在登记办理、费用管理以及房屋钥匙等管理方面制定具体的规范内容,同时对于单间与套房公寓等管理也需明确相应的制度要求,特别针对博士后进站后再次转租等问题,需要通过相应协议的签订使物业管理部门与博士后的权责得以明确。其次,对于住房期间问题,物业管理部门应将具体的联系方式与维修电话等留给房主,这样一旦公寓出现问题可直接与管理部门联系,及时解决存在的问题。最后,在进出站管理方面的相关规范也需完善。如对于出站后的公寓,物业管理部门应注意及时进行维护与粉刷工作,对陈旧的基础设施做到及时更换与处理。且为使公寓住房安全得以保障,管理部门需将房门锁进行及时更换,并将具体的安全管理措施向新进站博士后进行明确,以此使居住环境舒适度得以保障的同时满足住房安全需求。且为改善住房条件,可对其他设施等进一步完善,如电话系统方面,可引入智能卡式电话,无需缴纳月租费便可在校内进行通话,并能够装入宽带,既为博士后提供极大的便利,而且物业管理中许多不必要的费用也因此得到节省,如空房间进行的电话月租费的缴纳,在智能电话引入后便可得到解决。另外,为实现人性化管理目标,相关规范在完善过程中也可提出关于校外租房补贴内容,如当学校无法提供充足的住房资源给博士后,可给予相应的补贴限额,由博士后自行租房,但应注意在补贴额度上也做好明确规定。
三、结语
博士后公寓物业管理水平的提高是保障博士后公寓合理运行、改善博士后人员居住条件的必然要求,只有使人才的各项生活条件得到保障,才能更好的服务于社会。实际管理过程中,应立足于现行博士后公寓管理现状,从住房规模、基础设施管理、进出站管理以及相关规范制度的完善等方面着手,促进公寓物业管理水平的进一步提高。
参考文献:
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[5]王超.中国博士后制度产生及其主要特点——兼谈东南大学艺术学博士后流动站[J].明日风尚,2015,10:100-101.
一、物业管理及我国小区物业管理中存在的问题
物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作[1]。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前,我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面:
(一)物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确
近年来,随着我国经济的飞速发展,人们生活条件有了很大改善,对居住条件的要求也随之增加,尤其是城市人口的增加,带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。由于市场经济发展的不成熟,在现实生活中,房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系[2]。一方面,物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司,其与开发商是从属关系,目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面,房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前,有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业,此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后,选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责,房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上,开发商由于利益上的原因,不愿轻易放弃物业管理。
(二)物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明
物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面,前任物业服务企业不愿放弃物业管理权,在落聘后仍不搬出小区,甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区,妨碍其开展正常的工作。现实生活中,人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下,“打”入小区,把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果,为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效,但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下,小区出现财产损失、人身伤亡,有谁来承担法律责任?另一方面,前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权,但却在离开时进行破坏活动,将物业管理所需的一些设施破坏,将小区业主的相关资料带走,不向新物业服务企业移交物业管理中的财务帐目等,这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作,导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
(三)物业服务企业与业主之间不能认真履行合同
业主与物业服务企业之间因为签订物业服务合同而存在法律上的权利义务关系。二者之间的关系主要是通过业主委员会与物业服务企业来体现的。他们之间是一种合同关系,是委托与被委托的关系。二者之间的矛盾表现在以下几点:
(1)物业服务企业以拒交物业管理费为由不给业主房屋钥匙。现实生活中经常会出现这样的情况:在房屋买受人已经按照房屋买卖合同的约定,向出卖人支付全部或部分房款后,而办理入住手续时,买受人被告知要找物业服务企业办理。而物业服务企业就会以让买受人填写相应表格、签订物业管理公约及物业服务合同、交纳物业管理费及相关费用为条件,扣押买受人房屋钥匙[3]。此时,已经成为房屋业主的买受人如果对物业管理公约、物业服务合同等提出异议,或者因为物业费不合理而拒绝交纳,就得不到钥匙,不能办理房屋入住手续。很多买受人即使交了房款也只能望“钥匙”兴叹。
(2)收费类型多,标准不统一。在我国,由于物业管理市场还不成熟,物业管理本身又存在“收费类型多,收费标准多”等问题,因此,目前小区物业管理中业主与物业服务企业之间存在最多的问题就是物业收费。物业费是物业服务企业的生存之源,物业费未能及时收交,势必对物业服务工作产生一定的负面影响,最终可能影响到业主的利益。通常,物业管理水平高的小区,物业缴费率就高,而在物业管理水平低的小区,无论收费多少,物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。而且,业主交纳费用的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准的,包括套内建筑面积和公用分摊面积。但现实生活中,业主常常由于物业服务不到位,收费标准不统一而拒不交费。
(3)物业服务企业经常以停水停电催缴物业费。自来水公司、供电局、燃气公司是水、电、气等能源的供应者,住户是消费者,物业公司只是水、电、气费用的代收者,而不是水、电、气的批发商,它是受专门部门的委托代收费的,不能随便加价谋取私利,更不能擅自停水停电[4]。但事实上,一些物业服务企业收取这些费用时没有明确的说明,而且没有固定统一的收费标准,且经常以停水停电催缴物业费用,小区业主经常反映物业公司的这种违法行为,导致业主与物业公司的矛盾加剧。
二、产生问题原因的分析
物业管理在我国仅有20多年的发展历史,尽管我国借鉴了发达国家的物业管理经验,并在2003年出台了《物业管理条例》,规定了建设单位、业主与物业服务企业的相互关系,但物业管理毕竟是一门比较新的管理模式,加之我国经济发展不平衡,相关法律制度不健全,物业管理存在许多问题,究其原因主要有:
(一)从物业服务企业与房地产开发商关系上看
1.由于目前我国物业管理行业的发展起步较晚,真正市场化竞争与运作、发展的格局、立法的机制还远没有形成。房地产对地方经济增长的作用巨大,使得地方政府和房地产商之间存在着紧密的利益链条,房地产商的权力过于膨胀。《物业管理条例》第二十一条规定:业主在购买商品房时,不仅要与开发商签订商品房买卖协议,还要签订前期物业服务合同。房地产开发商为了吸引消费者,往往轻易对物业管理中的问题进行承诺,将后期物业管理的某些具体内容规定在商品房买卖合同中,以此增加房屋卖点,这种越俎代庖的行为存在很大危机,不当处分了物业服务企业的权利。而这些问题在前期物业管理中是看不出来的。
2.房地产开发商利用自己的优势地位,以聘任物业服务企业为条件,对聘任的物业服务企业的工作进行干预,从中谋取利益。房地产开发商与物业服务企业之间存在着千丝万缕的联系,在业主委员会成立之前,物业服务企业多是房地产开发商的下属机构或子公司,极度依靠开发商。尽管按照《物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则,由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。但小区新成立时,物业管理费的收取、定价的高低,却是由开发商说了算。为了楼房好卖,有的开发商故意压低物业管理费、抬高停车场车位和商铺的价格,使得物业服务企业处于不利的被动地位,运营艰难。
3.房地产开发商把设计规划和建筑质量等问题无形留给了后期的物业服务企业,或者没有给物业服务企业提供进行物业管理的基础条件,使物业服务企业丧失了业主的信任和理解,给以后开展工作带来了很大困难。
(二)从物业服务企业之间的关系上看
在推进现代城市建设和提升城市管理水平的进程中,物业管理作为现代城市社区管理的一种有效方法和手段,正受到各级政府相关主管部门和广大人民群众的日益关注。目前,随着社会主义市场经济的发展,物业服务企业也在加速其发展的步伐,在其快速发展的同时,由于物业管理市场的竞争本身缺乏透明度,一些运行机制不够公开、公平、公正,再加上其所提供的服务标准不一,广大业主对物业服务与物业管理的投诉也越来越多,矛盾也在不断上升。主要是因为:
1.关于物业管理方面的立法还不完善。《物业管理条例》第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十四条规定:“一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。”而实际生活中,许多住宅小区没有成立正规的即有相应资质的物业服务企业,造成物业管理水平低,服务质量差。现实中,多数旧的物业服务企业是由房地产开发商派生的,其中绝大部分属于开发商的子公司或开发商的物业管理部,他们没有取得相应的法律资质。在新的物业服务企业成立后,旧的物业服务企业多是因为要靠物业管理来安置多余人员,一些物业管理人员往往是开发商招来的下岗职工和农民工,一旦没有了物业管理权,开发商将面临裁员的压力。
2.我国缺乏规制物业管理活动的相关法律。《物业管理条例》只在第三十九条规定:物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应做好交接工作。在第五十九条规定:违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。但是如何移交,怎样交接等法律没有更详细的步骤和时间限制等实施细则,导致现实中无法可依。
3.物业服务企业人员素质不高,缺乏专业培训,服务质量普遍较差。我国物业管理的起步较晚,而且经济发展极不平衡,物业管理还远远不够成熟,没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前,各地物业管理发展参差不齐,多数管理人员是来自于社会的闲杂人员,缺乏专业培训和相关专业知识,人员整体素质不高,这样,就会造成物业服务企业整体服务质量不高,不能有效解决日常生活中经常碰到的问题。
(三)从物业服务企业与业主之间的关系上看
1.大多数业主法律意识淡薄。现实生活中,多数人没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的,在此合同中买受人有支付房款的义务和获取房屋所有权的权利,这一权利当然包括取得房屋钥匙;开发商也就相应的有交房的义务和获取房款的权利,这一义务当然包括交付钥匙。物业服务合同是买受人与物业服务企业签订的,在这一合同中买受人有交付物业服务费的义务和获取物业服务的权利;物业服务企业相应的有提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。所以,物业公司不能以业主拒交物业费为由不给其钥匙,否则就是侵犯了业主的合法权益。
2.广大业主对物业管理的认识不足,缺乏自主意识,对实现业主自治缺乏主动性,不积极参与,不去主动争取群体利益,而是把希望寄托于其他业主。由于长期受政府、单位福利房住房制度的传统观念的深刻影响,相当一部分业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者,更没有树立付费购买物业服务的观念。《物业管理条例》第二章专门规定了业主的权利和义务,但大多数业主还没有真正感悟到自己的权利、义务的价值。
3.广大业主对自身职权的认识不足,运作不规范。《物业管理条例》第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而现实生活中,往往是小区内业主大会徒有虚名,实际上并没有发挥其应有的作用。单一业主因物业费用、房屋维修与物业服务公司发生纠纷时,只是其单独去与物业理论,业主大会并没有“干预”。双方经常因和解不成而诉至人民法院,此时业主势单力薄,总是由于不注意妥善保存所谓“正当、合理、合法”的收费单据,没有足够证据抵不过物业服务公司而败诉。
4.与发达国家相比,我国业主大会发展还相当滞后。由于我国住房制度改革较晚,一方面广大业主法制观念淡薄,自我维权意识不足,另一方面,由于广大业主来自于社会的各个层面,大多数都忙于工作,为生计、为还房贷而奔波,对与自己息息相关的《物业管理条例》、《城市住宅小区收费标准》等相关法律、法规的规定不够了解,对物业管理的专业知识毫不关注。
三、完善住宅小区物业管理的建议
随着我国住房制度商品化趋势的发展,物业管理将会发展成为一门新的学科,它所承载的内容将会受到越来越多人的关注,如何科学有效的完善现代物业管理呢?我认为应从以下几个方面着手改善:
(一)进一步完善我国有关的物业管理法律规范
2003年出台的《物业管理条例》是物业管理制度发展的一个里程碑[5]。它对于规范房地产开发企业,物业服务企业和业主的责、权、利以及水电气暖等相关部门的法律关系,都做了明确的规定;对于解决物业管理中出现的诸多问题,推行物业管理的规范发展,起到了非常重要的作用。但由于该《条例》涉及面窄,对现实中存在的许多物业管理问题都没有明确的规定,也没有提出明确的解决方案。如:业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题、物业服务标准与服务费用等问题。因此,立法机关需要以《物业管理条例》为基础,在实践中结合近年来物业管理中存在的问题,进一步完善物业管理法律、法规体系,加强物业管理领域的立法工作。司法机关应该结合审判实践中出现的问题,做出相关司法解释。最高院于2009年做出的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有利于解决小区物业管理纠纷。
(二)进一步严格实施分业经营、规范物业服务行业
物业管理应该是住宅小区建设完成投入使用后的事,《物业管理条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但在物业管理发展还不成熟的初期,大多数的物业管理都是由开发商自己组建的一个物业服务企业或由开发商的亲属来进行小区物业管理的。这就造成了业主把本应是开发商承担的责任转嫁到物业服务企业身上,引起许多物业管理纠纷,即使诉至法院,双方也难以解决。所以政府要严格按照法定程序规范物业服务企业,积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释,增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识,鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。这样,就会形成一种相互制约的关系,物业服务企业既能对业主负责,又能对开发商的前期行为进行监督,使得整个物业的前期开发建设过程,能为后来的物业服务创造一个良好的条件。
(三)加强宣传和教育
由于我国住房改革起步较晚,人们受传统福利房和单位房观念的影响较深,还没有形成强烈的市场意识和法律维权意识,服务者与被服务者的法律意识都比较淡薄,现代市场经济形式下的物业服务理念还没有完全建立起来。各地政府要切实发挥作用,在业主购房前就应加大对关于物业管理方面的法律宣传力度,来增强人们的法律维权意识,转变服务理念和付费观念[6]。各地政府更应该加大对物业服务企业选聘的监督力度,以提高物业服务人员的服务水平和自身素质,树立物业服务人员的市场意识和服务理念,建立高质量的物业服务企业,使其真正能为广大业主服务。
(四)物业服务企业要加强自身建设,规范物业管理行为
物业服务企业要对所收取的各项物业费用按照法律规定和市场价格制定统一标准,并定期予以详细的公示,或者通过各种途径向业主宣传,让业主了解各种费用的用途,使得物业费用公开、透明,而不能打着“物业管理费用”的幌子随意盲目收费。收费细则不能仅仅张贴在物业服务企业内部,给自己看,要让业主看到;还要加强对员工的定期培训,使得所有员工都精通业务。此外,物业服务企业之间要经常交流,借鉴管理中好的经验,及时找出不足的、落伍的管理模式。物业服务企业可以开展多种有利于业主的活动,加强业主与物业公司的交流,融洽两者的关系,建立和谐、文明、高水平的现代物业小区。随着市场经济的发展和改革开放的深入,我国的物业管理也面临着严峻的挑战,需要在不断的改革中创新和完善。物业管理除了加强立法,为维护广大业主和物业服务企业的合法权益寻找法律依据外,更应该调动各方面的积极性,开展各种有益的文化活动,为构建和谐的小区而努力。
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在信息技术不断发展的今天,小区的物业管理也面临着新的挑战,相当的一部小区的信息化管理显然已经不能满足技术的发展和用户的需要。因此,如何高效的管理和维护小区物业的基本信息已经变得非常重要。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
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五矿邯邢矿业(安徽)物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司,成立于2010年11月29日,服务矿业公司生产矿山一线,实现有偿服务,由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司,小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分,大到小区的公共设施的维修及维护,小到一滴水一度电的节约和使用,无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区,由于建成多年,大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗,我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划,分期分批进行维修,这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算,各种维修费用按分配字段区分,便于查询。为了方便小区居民,小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心,便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远,线路及管道老化,为了防止跑、冒、滴、漏的发生,除了要发现问题及时维修,还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算,月底要从预付账款里转出,同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配,按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账,其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时,冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况,还可以清晰的记录各项费用的承担及变化,为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取,财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时,直接从往来账中转出,做到专款专用,不会影响成本费用的变动,虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担,来年收取卫生费时适当增加,做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天,每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖,小区增设了二次加压加热站,其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算,支付时从其他应付款中转出,补齐差额部分全额付款给热力公司(差额部分含办公区取暖费),由专人计算出办公用取暖费进入成本,其他进入运行费用成本单独核算,每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算,等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可,账目清楚,有据可查。随着社会的不断发展,小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼,做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。
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专业建设是高等职业院校提高人才培养质量、提升综合竞争力的关键要素。下面是读文网小编为大家推荐的会计专业毕业论文,供大家参考。
电力企业想达到自身经营效益和外部社会效益的双赢,不仅要以优质的服务满足客户的需求,还需要改革自身的组织结构,以提高企业运行的效率和效果。重建后的组织模式围绕着会计的业务流程而展开,职能单元则是为业务流程的有效运行提供服务支持。因此,基于会计业务流程而重构的会计组织其实是一种二维的组织结构———流程维和职能维,一方面需要建立与会计业务流程相适应的流程小组;另一方面,各个会计业务流程小组统归于会计服务中心,服务中心实现相关的职能。流程小组目的在于满足与业务流程相关的录入、处理和控制等相关工作,服务中心的主要作用在于培养和提供有关的会计专业人员并参与解决流程上的执行问题,在纵向上保证组织内进行核算与管理的系统性。图2显示的是在ERP环境下,基本财务数据的采集工作由各个业务部门自身所设的数据处理中心完成,故需要在每个独立的业务部门下设立数据录入员,数据审核记账员和数据文档管理员这三个职位,分别负责部门数据的录入、审核记账和存档等基础财务工作。图3显示的是会计部门在以流程为中心重组后只需要设立AIS系统部(主要负责ERP系统财务模块的使用和数据库的维护及管理)及财务小组(主要负责对有关要素进行管理和监督等职能)。
重建后会计组织的结构特征
(1)以流程为中心。会计组织的传统分工有两个基本的假设:其一,相对于组织任务的多样复杂性,雇员的工作能力往往被视为是不能匹配的;其二,组织中的管理层被视为控制中心,对部门业务活动行使管理职能,对应到会计部门,部门内的分工越是详细其相互牵制力就越大,从而内控就越强。这两种假设强调对员工的控制,均将员工视作低能、懒惰和不负责任的人,管理者的作用就是监督和控制员工。建立在这两项职能基础上传统会计组织模式所获得的利益远远低于所花费的费用,而违规的风险依然存在。与以管理职能为中心的组织结构不同,ERP环境下的会计组织结构围绕着相关关键的业务流程进行重新构建,将以流程为重构的中心单元,把具有逻辑关联的会计活动连接起来,由一体化的信息系统完成整个流程的运行。流程小组成为新组织结构的基本单元,重构后的会计组织模式将不再以功能划分各个岗位和职位,原先的岗位和任务被整合和压缩为三种:数据录入人员、数据审核记账员和数据文档管理员,从而避免了传统组织结构的职能交叉,效率低下等问题。同时,减少了存在于各个环节的检查步骤,只需要进行系统数据设定或者总检查,就可以简化这一原先繁琐复杂的活动。流程化的组织结构保证了组织的通畅,避免了一些风险,岗位的最终设定可以根据流程的需要重新设置。
(2)扁平化。ERP系统的流程管理能够优化企业的信息过程,重构企业财务数据的收集、传递和处理能力。ERP系统模块中的财务信息系统,负担了会计数据的汇总、协调、分解和控制职能,以前这些由中层会计管理人员所承担的职能将由系统自动完成,从而大幅度减少这一层级所设置的管理人员,并在缩短组织的顶端与低端间信息通道的基础上提升了效率,有效减少了财务数据失真的风险。ERP系统使传统的会计组织中层管理人员失去了存在的基础,能够提高组织结构的效率,会计组织的新模式成为高效率、效能的扁平化组织。
(3)相关组织界线的模糊化。信息化的会计实务,加强了“组织-机构-个体”三者间的联系,极大地提升了个人和组织的数据处理能力。之前直线型的组织模式将被新的模式所替代。会计组织的新模式将从横向和纵向两个维度连系企业内部的各个层级机构,并加强组织自身同外部机构和个体间的联系,ERP环境下的企业、部门和个人,虽然仍然有权、责、利的划分,但会计部门所承担的工作已通过信息和数据与其他部门交织在一起,组织内部职能部门之间乃至组织间的界线已经淡化和模糊化。
结语
在ERP环境下探讨会计部门组织模式的重新构造,它要求重构后新的组织模式能够与系统模块中财务信息处理的有关流程相契合,能与ERP环境下会计信息的处理流程紧密集合,从而保证会计目标的实现。传统的电力企业会计组织模式固有的缺陷,制约了信息化浪潮下会计目标处理的效果与效率。而本文提出的在ERP环境下电力企业会计组织的模式,能够在业务流程重构和信息化的要求下,从制度上推动会计业务的同步化。文中的不妥之处,有待在以后的工作中进一步探索完善。
面对利益的种种诱惑,有的会计人员不能正确看待物质利益,世界观、人生观和价值观发生了腐朽的质变,在关键时刻,金钱至上,放纵自己的行为,不能“慎独”,趁单位内控监管制度不健全或社会舆论和各种教育方式不到位之机,成为金钱的奴隶,做出贪污、挪用公款等违法乱纪的行为。以上几方面问题,尽管只是在少数会计人员身上存在,不是主流,但对我国的经济发展和社会主义精神文明建设、对高素质会计队伍建设产生不良的影响。我国会计行业人数多,分布广,影响大,只要有经济活动,就有会计工作,就有会计人员。所以,会计队伍中存在的问题,不能忽视。
加强会计人员的品德修养和职业道德教育,不断提高会计队伍的思想政治素质,使他们始终坚持全心全意为人民服务的宗旨,牢固树立依法理财的理念和社会主义荣辱观,增强大局意识、责任意识、服务意识和风险意识,具备诚实守信的品格、客观公正的意识、开放广阔的胸襟和进取创新的追求的中国会计精神。会计职业道德教育的任务主要是培养会计人员具有优良的会计职业道德品质,包括帮助和引导会计人员形成正确的会计职业道德观念、陶冶会计职业道德情感、锻炼会计职业道德意志、确立坚定的会计职业道德信念、养成良好的会计职业道德行为习惯、追求崇高的职业道德境界。会计职业道德教育的途径包括岗前教育即会计学历教育、上岗后教育和会计人员日常的自我教育与修养。岗前教育即在校教育,《公民道德建设实施纲要》中指出:“学校是进行系统道德教育的重要阵地。各级各类学校必须认真贯彻党的教育方针,全面推进素质教育……把道德教育渗透到学校教育的各个环节”。教育部门要加大会计教育改革力度,调整学校的培养目标,进一步提高德育的地位,改革会计教学内容,应单独设置“会计职业道德教育”课程,把学校教育作为灌输价值观和道德原则的重要场所,通过在校系统地学习道德准则和职业规范,为将来练就成为具有高尚情操、远大抱负、敬业精神和社会责任感的新一代会计队伍人员奠定基础;上岗后教育,主要是会计人员在职继续教育,通过采取培训班、研讨班、进修、自学等多渠道培训形式对在职会计人员的学习培训,不断对他们进行形势教育、品德教育和法制教育,提高他们的政治素质和业务素质,使他们树立正确的人生观、世界观和价值观,成为既有爱岗敬业的精神,有高度的事业心和责任感,有坚持原则、公正廉洁的职业道德,更有创新意识和处理实际问题能力的会计人员;会计职业道德教育中的自我教育是会计人员继续教育的一种重要形式,是会计品质的升华教育,会计人员通过自我解剖法、自重自省法、自警自励法和自律慎独法等多种形式的自我约束机制,使自己的会计职业道德品质不断得到改善和升华。
目前,一些单位对会计人员特别是财务负责人疏于教育、疏于管理、疏于监督,失之于宽、失之于软,造成的后果不是会计信息失真就是会计职业犯罪或国有资产流失。因此,会计人员要自觉接受监督;同时,必须从体制上健全监督的约束机制,强化日常的监管检查、责任追究和案件查处;注重事前监督与防范,及时纠正会计队伍中存在的各种问题;另外,推进财务公开,拓宽监督渠道,把审计监督、司法监督、群众监督、舆论监督等综合起来,增强监督的合力和实效。各级监管部门必须加强会计队伍的教育、监督和廉洁,必须抓好纠正会计队伍中损害群众利益不正之风和违法乱纪行为,必须进一步加强对会计人员特别是财务负责人职业道德状况监管工作,切实加大对其监督力度。
核算单位要建立健全以德、能、勤、绩、廉为考核内容的绩效评价机制。核算单位要根据具体情况定期对会计人员从会计基本素质、凭证、账簿、档案、报表、财务收支预算管理、资本结构、融投资策略、资金运作以及财经法纪等方面进行百分制量化考核,以此促进会计人员钻研业务、夯实基础,自主理财的能力;同时,要推行岗位责任制考评制度和会计人员轮岗交流制度,通过岗位职责的落实和考评,对会计人员的德、能、勤、绩、廉作出综合评价,作为评优、评先、晋升的前提条件,促进会计人员整体素质的进一步提高。而要实现有效的绩效评价机制,有必要建立一个会计行业自律组织。这个组织可归属于财政部门,它的主要作用是:把国家对会计市场的宏观管理和会计行业自身的微观管理有机地结合起来,在政府、行政事业企业单位和会计人员之间发挥桥梁和纽带作用。行业自律行为应由各级会计学会、注册会计师协会和总会计师协会共同实施。它除了要加大执法力度外,还应经常开展一些内容丰富、形式多样的会计职业道德评议讨论活动,让会计人员在活动中,更进一步辨别真善美,促进职业道德素质的提高。
随着我国社会主义市场经济体制不断深入,世界各国科学技术的日新月异和经济全球化以及国际经济与社会变幻莫测,需要一批批年富力强的优秀的高级会计人才完成国际准则“趋同”和中国会计“繁荣”的历史重任,把宏伟的会计事业推向前进。为此,不断选拔培养优秀的高级会计人才已刻不容缓。从根本上说,选拔培养优秀的高级会计人才一是靠自身的奋发图强;二是靠组织上的教育与帮助。
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在一篇市场营销论文中,参考文献是指市场营销的论文作者在论文中引用过的文献资料,包括观点出处和引文出处。下面是小编为大家推荐的2017市场营销大学生论文参考文献,供大家参考。
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作为学术论文不可或缺的一部分,文献综述旨在阐明研究者对研究课题的历史渊源和研究现状的掌握程度并给予公正评价,指出现有研究的局限和不足,预示研究前景。下面是读文网小编为大家推荐的硕士毕业论文,供大家参考。
摘要:随着经济全球化和我国改革开放的进一步发展,大量国际性商业特别是跨国企业进驻中国市场。为了扩展商圈范围,提升企业竞争力,跨国商业企业往往选择那些具有优势的区位,以达到策略的可实施性和目标的可实现性。基于商圈实务理论,就沃尔玛超市进驻浙江省金华市这一实例,研究了沃尔玛商圈的范围及其实务,在此基础上指出沃尔玛超市在商圈扩张过程中应该规避的区位选择问题。
关键词:沃尔玛;商圈实务;区位选择
一、商圈理论和商业区位
(一)商圈与商圈实务
所谓商圈,是指以零售店所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。简单地说,就是来店顾客所居住的地理范围。商圈理论最早是由德国地理学家克里斯泰勒在20世纪30年代提出的,即商品和服务中心地理论。本文所指的零售店的销售范围通常都有一定的地理界限,即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于所在地区、经营规模和经营条件的不同,其商圈的规模和形态存在很大差别。同一个零售店在不同的经营时期由于受到不同因素的影响,其商圈规模也是时大时小,商圈形态表现为不规则的多角型。为了便于分析,把商圈视为以零售店为中心,向四周展开的同心圆型。商圈包括三个层次,即中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。国内外学者对商圈的解释,可谓五花八门,有“地理范围”说,有“空间范围”说,还有“心理范围”说。可以说商圈是“地理范围”和“心理范围”综合作用的结果,是以一定的地理位置为基础,满足顾客不同时期的购物需求的企业的销售空间。
商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究,也称为商圈实务,主要包括需求状况分析和竞争状况分析两个方面。
(1)需求状况分析一般从人口与商业气候两处入手。人口分析,是对人口总量、密度、年龄分布、平均教育水平、居住条件、总的可支配收入、人均可支配收入、职业分布、人口变化趋势和消费习惯等进行的分析。商业气候分析,是对主导产业及产业多角化程度等进行的分析。通过这些分析,商场可掌握商圈内是否存在产业、是什么产业以及会给商圈带来什么影响。
(2)竞争状况是指零售商业之间的“竞-合”关系及其对顾客的影响。就选购商品而言,顾客通常愿意去一个有两家或更多家商店的地方,以便进行挑选和价格比较。如果一个城市里有三家商店竞争销售相同的商品,那么集中在一起的两家商店比离开一段距离的另外一家商店更具有优势。因为消费者还是愿意到能够进行货物比较的地方购物(除非实力雄厚的零售商能使潜在的消费者确信比较购物毫无必要,那他就可以利用孤店租金较低的优势,经销品种齐全、价格更低的商品)。另外,当店址周围有多种商店类型协调并存,形成相关商店群时,往往会对经营产生积极影响,如经营相互补充类商品的商店相邻而设,就可在方便顾客的同时,扩大自己的销售。
(二)商圈分析对商业区位选择的意义
对商场来讲,商圈分析有重要的意义。它有助于企业选择店址,在符合设址原则的条件下,确定适宜的设址地点。因为商场在选择店址时,总是力求以较大的目标市场,来吸引更多的目标顾客,这首先就需要经营者明确商圈范围,了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料,在此基础上,进行经营效益的评估,衡量店址的使用价值,按照设址的基本原则,选定适宜的地点,使商圈、店址、经营条件协调融合,创造经营优势。
二、沃尔玛的商业区位选择及商圈实务
(一)不同空间尺度的沃尔玛商业区位的选择
从宏观角度来看,沃尔玛作为全球最大的零售跨国企业,其在全球的分布是广泛的。就其在中国的分布来看,呈“沿海——中部——西部”三级梯度的分布模式。其中广东、福建、浙江三省为全国沃尔玛布点最多的省,而且集中分布与东南沿海地区;中部各省都有分布,但数目较少;而广大的西部地区沃尔玛的足迹还未涉及。到目前为止,新疆、西藏、青海、甘肃、陕西、宁夏、内蒙等省还没有沃尔玛的零售点。
从中观角度看,沃尔玛在浙江省的分布又不同于广东、福建这样的沿海省份。广东、福建省境内沃尔玛集中分布于沿海一带城市,而在浙江省其分布具有明显的中西部倾斜的趋势。可以说在浙江整个范围内沃尔玛的布局比较均衡,完成金华、嘉兴、宁波、衢州和杭州的布点,基本覆盖了浙江省的大部分地区。
从微观角度来看,2006年6月22日,沃尔玛进驻金华,成为浙江沃尔玛首店。在符合沃尔玛进军的“二线模式”下,沃尔玛在金华的选址定在了穿越金华市整个城区中心的婺江的北岸,也是整个市区的几何中心上(八一北街与婺江路交汇的十字路口处)。
(二)沃尔玛在金华市商圈的界定
在沃尔玛的商圈分析中,我们通过随机发放问卷法,共发放500份问卷,进行分析、总结并分析了沃尔玛的商圈范围。调查的主要内容包括商店所在地的人口总数、客流量、消费水平、营业额预计值、竞争对手情况等资料。
从分析中看出金华沃尔玛的核心商圈北与浙赣铁路相交,与环城北路邻近,附近有五星公园等设施;南则与中洋购物中心、福泰隆广场等商场接壤;西边至金华九中、汽车西站和火车西站;东边则可以到下沿和清风公园,是一个半径大致为2㎞的圆,人数占了消费人群的75.85%。这个范围几乎囊括了金华整个市区的大半,金发广场等人流聚集地也在其核心商圈内。而沃尔玛的次级商圈北接近了杭金衢高速公路,与郊区的一些村庄如六头塔村、上头塘等;南面位于环城南路以南,附近与金华市技师学院、姜家村等接壤;西与金干铁路相交;东有艾青文化公园、赤山公园等景区。大致是半径为5㎞的圆,该圈人数占了12.92%。次级商圈的边界多位于郊区,甚至农村。可见沃尔玛的消费者覆盖面之广,影响力之大,而且在次级商圈中还包括了浙江师范大学、金华职业技术学院等高校,众多的学生也为其带来巨大市场。次级商圈以外则是边缘商圈,消费人群比较分散,多为自驾车、公交车,人数占了调查人口的11.23%。
(三)沃尔玛商圈实务分析
1.需求状况分析。就金华市(婺城区和金东区)来说,2006年全市出生人口47235人,出生率10.37‰,人口自然增长率5.11‰。年末总人口456.80万人,其中市区92.21万人;非农业人口101.18万人,其中市区31.33万人。平均每户家庭人口2.63人。2006年全市实现生产总值(GDP)1228.57亿元,按可比价计算,比上年增长13.3%。其中:第一产业增加值67.90亿元,增长4.3%;第二产业增加值 662.62亿元,增长14.2%;第三产业增加值498.05亿元,增长13.6%。据抽样调查,市区城镇居民人均可支配收入17806元,比上年增长 15.8%,剔除物价因素后实际增长14.5%。全市农村居民人均纯收入6137元,增长11.3%,剔除物价因素后实际增长10.4%。从上面的数据可以看出,金华市具备了较强的支撑能力去满足诸如沃尔玛大型购物广场的需求。
同时,笔者也通过另500份问卷调查了沃尔玛消费者的一些基本状况。在问卷统计中,男女比率分别为36.49%和53.51%;从年龄分布来看,大概以30岁为中心成正态分布,20-30岁的占59.86%,20岁以下的占14.29%,30-40岁的占14.65%,40-50岁的占 6.80%,50岁以上的占3.40%。大部分为有可自由支配收入的人群,月收入在2000-2999元之间的占17.65%,在3000元上的占 9.15%。从购物交通方式来看,乘坐公交车的比重占了一半以上,其次为步行,使用小汽车的占12.16%。
另外,调查还显示,在商业网点的顾客中,有22.72%的来沃消费者属于居住人口,23.76%的消费者属于工作人口,48.42%的消费者属于路过人口。不同顾客有着不同的购物、不同特点和消费倾向。对于这样的购物人群结构来说,交通线的便捷和区位的选择就显得更为重要。
对于商业气候,从调查中发现,来沃尔玛的人群中从事第二和第三产业的人居多,从事第一产业的仅占4.41%。从金华市来看,商圈内产业多角化发展, 消费市场一般不会因某产业市场需求的变化而发生大的波动。而区域内的居民分散在很多行业工作,因此居民总体购买力水平的波动就不明显,对零售商店营业额的影响也相对较小。从这一点上看,金华市有着较好的购物环境。
摘要:企业为了获得更多的利润,在经营发展中都会采取国际化的经营战略从而实现利益的最大化。这点不只适用于大型的跨国公司,中小企业也一直积极的参与到这个过程中来。本文就来探讨我国中小企业在海外经营中的一些经验,从而有助于中小企业在国际市场中可以更加顺利的发展。
关键词:中小企业 海外经营 市场定位 战略联盟
1中小企业概述
在我国经济成分中,中小企业,尤其是中小民营企业在我国经济的发展中起到了举足轻重的作用。据统计,中小企业创造的最终产品和服务价值相当于国内生产总值的60%,缴税额超过国家税收总额的50%,提供了近80%的城镇就业岗位。由此可见,中小企业在我国经济发展中的重要性是毋庸置疑的。
全球经济一体化和企业经营的全球化已经成为经济发展的大趋势。越来越多的跨国公司在中国设立办事机构,尤其是金融危机后,全球五百强企业在我国更是加快了扩张的步伐。在越来越多的企业走入中国市场的同时,我国的企业也逐步的实施着“走出去”战略,我国的顶级企业在国际上已经开始逐步站稳脚跟,比如:海尔和联想。在企业全球化的浪潮中,我国中小企业也更多的参与到国际市场竞争中去,但是中小企业因为规模的限制,不能像大型企业那样具有突出的核心竞争力,所以中小企业在国际经营中要想长期发展应该独辟蹊径。
2中小企业发展海外经营的国际经验
我国中小企业的海外经营由来已久,有了改革开放政策上的支持,更多的中小企业走上了海外经营之路。其中,发展比较快、比较好的是我国的沿海地区。这些地区充分发挥了自己的区位优势,在国内市场还很落后的阶段就勇敢的走出去开拓国外市场。我国中小企业海外经营过程中取得的成绩从上述数据中已经可以体现出来,现在就来探讨一下,我国成功走出去的中小企业这些年来海外经营取得的国际经验。
2.1充分发挥了我国传统产业的竞争优势
我国发展较早的中小企业一般经营的就是我国的传统优势产品,丝绸,纺织品,茶叶等明显具有中国特色的产品。现代企业经营中首先要做的就是细分市场并根据本企业的特点进行市场定位,从而发挥中小企业的竞争优势一即提供有特色的产品或服务,服务于特定的消费群体。我国的中小企业最初的发展轨迹就是提供服务于海外华侨的民族特色的产品,或者是通过海外华侨对国外市场的了解,针对国外对中国传统产品的偏爱,进行生产而逐步发展起来的。随着中国经济的不断发展,国外对中国进一步的了解,具有中国传统特色的旗袍、丝绸、中药等产品就是国外消费者对中国元素中最感兴趣的部分,充分发挥这些产品或服务的天然优势就可以很容易的打开部分的国外市场。这些产品和服务也的的确确支持着我国最初中小企业的海外经营。中国特色的产品和服务就是宣传中国的最佳方式,随着我国经济不断的发展和我国开放程度的扩大,这些产业的发展会越来越好。所以海外经营中推广这些产品或服务的中小企业就是充分发挥了我国传统产业的优势,并一直走在我国中小企业海外经营的最前沿。
我国是劳动力资源丰富的国家,我国的传统产业就是依赖我国的廉价劳动力获得的成本优势在国际市场中顺利发展的,比如我国的服装产业。但是凭借这点取得海外市场的中小企业面临的境况也越加艰难,因为我国的服装产品还是中低档产品,这些产品在欧美市场中的需求越来越有限,要想保持这样的传统优势产业在国际市场上的份额,我们的中小企业就必须进行品牌化的经营,突出服装的品牌特色,只有培养了一定忠实的客户群,我们中小企业经营的传统产业才可以在日益激烈的市场竞争中继续生存和发展。
2.2在国际市场上找准市场定位
企业国际化的市场拓展战略选择中,有的企业选择“先难后易”战略,比如海尔就是先打开进入相对偏难的德国市场,然后才进入其他欧美国家的。这样的战略使得海尔在之后的国际市场业务拓展上更加顺利。而这种战略对于规模偏小、技术水平优势不大、资金实力不足的中小企业而言是不适合的。众所周知,国际上有成熟的欧美、日本发达国家市场和不太发达的拉美、东盟、非洲等新兴市场。前者发达程度较高,需求较大,但是产品进入的要求也比较高,而后者则是一个相对空白的区域。那么中小企业海外经营中进入哪个市场比较占优势呢?答案肯定是后者,事实也证明,发展较好的中小企业一般不选择进入要求较高的欧美市场,转而发展新兴市场。因为新兴市场虽然没有发达国家那么大的市场需求,但是新兴市场进口产品的要求相对偏低,这对中小企业是最有利的。因为我国中小企业生产的产品一般是中低档产品,虽然在发达市场上的需求和竞争力下降,但是在新兴市场上的发展潜力还是很大的。所以近期越来越多的中小企业就瞄准了这些新兴市场。
2010年是很特别的一年,在这一年我国逐步建成中国一东盟自由贸易区,东盟自由贸易去是一个需求层次与偏好各异的经济体,是个更为多样化的市场,我国的中小企业就可以根据各个国家的现状,实施差异化的战略进入这些市场。眼下,欧美市场复苏缓慢,我国中小企业将更多目光放在了东盟市场是很明智的选择。而且关税优势、人民币结算、电子商务工具的广泛运用这些优点,我国的中小企业应该在原来就拓展新兴市场的基础上,在东盟自贸区内取得更大的发展。超级秘书网
2.3充分利用了企业战略联盟的优势
企业间的战略联盟是20世纪末最重要的组织创新方式。在改革开放之初,我国因为经济发展水平十分落后,我国的中小企业在资金和技术等方面都很缺乏的情况下,在起初的发展阶段大多都选择了战略联盟的发展方式。通过战略联盟的方式,利用国外的优势并结合国内优惠政策、劳动力富余、自然资源丰富等方面的优势来发展企业。战略联盟一般有股权式联盟、非股权式联盟两种;中外合资企业就是典型的股权式联盟发展战略,非股权式联盟包括特许经营、贴牌生产和专项联盟三种。
这样的战略联盟弥补了中小企业最初发展阶段缺乏资金和技术的劣势,利用国外的资金和技术,结合本国廉价的劳动力进行产品生产。因为采用的技术一般都是国外的先进技术,所以生产的产品质量都很高,并且因为国内市场的狭小,所生产的产品最后大多都销往国外。我国大部分沿海地区的中小企业就是凭借区位的优势,引入外资和技术,选择战略联盟的方式发展起来的。战略联盟的发展方式造就了一大批的中小型企业,这样的发展方式极大的促进了我国经济的发展。我国的制造业就是在战略联盟中得到快速发展的,而且我国也取代日本成为世界上最大的制造业国。
在我国经济发展的20世纪80、90年代,战略联盟对我国经济的发展做出了卓越的贡献。不仅发展了沿海经济,而且还解决了一大批农村剩余劳动力的就业问题。但是进入21世纪,随着我国经济的不断发展,我国在战略联盟中的要争取更多的话语权和主动权。争取在某些方面成为战略联盟的核心,只有这样我国的中小企业才能逐步成为具有自主创新能力的大型品牌企业,最终在国际市场上具有国际竞争力。
3结语
企业的海外经营不仅是我国大型企业发展到一定阶段必然经历的过程,我国的中小企业也一直参与到海外经营中来。但是中小企业因为在资金、规模、人才、技术等各方面都有限制,在市场竞争中不占有核心的竞争优势。但是我国的中小企业通过经营我国的传统优势产业;避开竞争激烈的欧美和日本等发达地区,转而开拓新兴的东盟、拉美等国家和地区;采取战略联盟的方式,汲取国外资金和技术上的优势,结合我国的本土优势逐步发展起来,并一步步的壮大。通过这些方式,我国逐渐的造就出了一些大型企业。但是中小企业在发展中因为自身实力有限,还是需要国家在政策上对中小企业的海外经营给予更多的支持,从而使我国的中小企业在国际经济舞台上发展的更好。
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物业管理专业是高职教育中的新兴专业,但是目前还不是很成熟,需要不断的完善。下面是小编为大家推荐的物业管理毕业论文,供大家参考。
一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程,明确不同岗位的责任,保障相关业务高效的开展,尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响,使企业拥有更为理想的运营效率,最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等),若采用手工整理方式,不仅工作量大,且相当烦琐,对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询,快捷且准确,大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中,需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理,如此一来,为管理人员及时掌握现状提供了极大便利,有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中,各项费用的计算和整理属于核心工作之一,但费用项目众多,再加上计算方法烦琐,若采用手工模式,很容易出错,且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快,而且准确率高,能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析,如此一来,决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的,指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成,即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义,职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理,辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具,可对各项基础数据进行收集和整理,为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时,一般将物业管理企业规划成三级,一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区,通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后,便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息:(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理,形成Excel表格后导入信息系统,实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时,还能够执行房产验收作业,便于物业管理企业更加高效地验收项目,管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能,就是可以对公共维修资金进行管理,能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息,有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下,不仅能够建立一个信息较完整的客户档案,对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理,还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目,信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录,为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”,可以对内部服务进行合理派工,同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能,对各项服务进行管理,做好内部沟通工作,及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请,从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块,指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块,全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类,即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位,明确当月各个房间的应收费用,对于那些较特殊的收费标准,允许单独设置,设置好相应的收费标准之后,每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例,对水电表执行远程抄表操作之后,形成Excel数据,然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单,可通过自定义方式进行设置,并打印出来。缴费方式主要包括三种,一是现金交款,二是银行托收,三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后,应收费用便会自动纳入已收费用,与此同时,还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言,其还提供了不同类型的查询和统计服务,常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等,仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象,对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作,而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统,形成一个大数据库,系统根据数据生成卡片式、线性操作规程,保运人员按照设定的路线进行标准化操作,操作记录实时传到系统内,生成数据并对其进行分析,使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用,并落实到实际行动中去,组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准,明确具体的实施内容,并立足于具体情况,允许多重定位的存在,从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外,政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性政策法规,突破行政壁垒的束缚,推动相关收费的社会化转变,制定城市物业管理的信息化发展规划,进一步明确物业管理信息系统的规模和类型,为其提供各类资源支持,从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统,服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时,便应该充分明确住宅的市场定位,即向何种社会群体提供何种档次的住宅,通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题,确定物业管理信息系统应当具备的功能,如若缺少必要的事前调查环节,就会出现功能过剩,或者功能不齐全的情况。与此同时,还应立足于市场需求,对自身的投资能力进行理性分析,参考物业管理等各个方面的合理意见,邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划,结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题,不但要考虑项目的经济性、可靠性,同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程,物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今,科技正处于飞速发展之中,特别是信息技术的发展日新月异,所以,在建设物业管理信息系统的过程中,应积极地考虑技术的升级问题,如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性,将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项规章制度
完善的规章制度是至关重要的,这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度,并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度,及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳,然后在此基础上制定针对性的防范措施,做好预防工作;除此之外,物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程,制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系,才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
(四)建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作,使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能,与此同时,还应做好新员工招聘工作,为自身源源不断地补充新鲜血液,从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业,从而达成节约成本,提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之,物业管理只有积极引入和应用信息系统,尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理,才能使得各项物业管理工作更加标准化,为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息,方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时,也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况,在此基础上可以作出针对性的经营决策,推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。
业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素,它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域,既包含对房屋、居住环境,以及物业管理的情感依恋,又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素,提升业主的认同感和归属感,对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。
一、研究基础
1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧,不断地冲击着人们对居住地的依赖,淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对传统文化和共同意识的冲击。黄玉捷指出,城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者,从居民是否愿意在自己的社区长期居住,并认可自己属于该社区,是否关心社区内发生的事情并积极参与,搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。
2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查,调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大,物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势),采用随机抽样调查的形式发放调查问卷,共发放问卷1350份,回收问卷1021份,其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示,在我们的调查样本中,有92.8%的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体,而自己是属于该群体的。有75.3%的业主对居住小区的事务比较关心,有71.3%的业主愿意积极参与到小区事务中。有60.6%的业主有意向长期在该小区居住,另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中,我们还了解了业主对物业服务的满意程度,有74.3%的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析,我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。
二、业主归属感的因素分析
影响业主归属感的因素非常多,本文根据雅诺维茨等人的研究,将相关影响因素按照特征性分为:是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上,细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量,我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明,只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为0.1816、0.1967、0.2243,同时显著程度为0.005和0.0005。这说明,意愿居住时间越长的业主,越积极地参与社区活动,所能感受到的业主归属感也就越强;反之,业主归属感越弱。但值得注意的是,这三个指标的相关系数不高,只是弱相关性因素。也就是说,“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”,其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为0.6162和0.5901,显著程度已经达到了0.0005的水平。这表明在业主的小区生活中,社会关系程度是促进业主留恋的重要因素,也是一种归属感。同时,小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切,对物业服务认可度越高,他们的业主归属感也越强。根据测量结果,我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析,可以构建出回归方程:Y=0.3114X1+0.3956X2+1.618经标准化后,回归方程为:Y=0.4101X1+0.3678X2其中,Y代表业主归属感,X1代表物业服务综合认可程度,X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析,我们发现,上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用,即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说,提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,可以有效地提高业主归属感,对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。
三、物业服务综合认可
从物业管理行业在我国的发展来看,已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理,转向为“人”的服务和“物”的管理并重,进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中,“人”(业主)的因素被逐渐重视,同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中,我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小,因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,可以发现,物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受,是物业服务基本标准,各物业服务企业在该方面都很重视,并且做得也很到位,差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸,是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的,其直接联系着另外一个重要影响因素:业主在小区的社会关系程度。目前,业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的,以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中,促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现,已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中,以娱乐、爱好、运动等形式组织业主交流,促进业主间的沟通和关系建立,也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台,主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示,业主对进行了社交服务的物业企业的认可度(86.5%)明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度(71.3%)。
四、结束语
在提高业主归属感的因素中,最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的,尤其是物业服务中的社交服务,需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务,帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系,重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”,有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加,物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。
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摘要: 现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域,成为社会主义经济生活的重要组成部分。专业化、市场化、社会化的物业管理企业在激烈的市场竞争中,应通过对市场的分析,确定合理的、有效的和动态的物业管理价格,采取最佳的定价策略,以获得更大的市场份额,使其处于有利地位。
关键词:物业管理价格 需求 供给 策略
现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域,成为社会主义经济生活的重要部分。随着人们物业管理意识的提高,《物业管理条例》的颁布实施,物业管理的专业化、市场化、社会化将会更加有力地促进物业管理市场的有序竞争,本文拟从物业管理需求与供给的角度,分析其价格的合理性、有效性和动态性,以期增强物业管理企业在市场竞争中的实力和生命力。
物业管理的需求
随着住房制度改革的深化,人们生活水平的提高,住房的商品属性已逐渐被人们认识与重视。住房既然是商品,就要实行商品性经营,纳入市场供求规则系统,由市场决定资源的产出配置,从而形成了房屋产权的社会化管理,为物业管理的形成创造了前提条件,并奠定了物质基础,满足了人们对财产管理的需要。
一个高度文明的现代化城市管理离不开物业管理,物业管理的内容、职责、范围、目标是现代化城市管理的重要组成部分。推行物业管理可以更好地促进城市管理的发展,同时为全面建设小康社会提供一个新的条件和基础。
物业管理的供给
改革开放二十多年来,全国各级城市基础设施建设尤其是房地产业,一直处于高速增长的状态,仅城镇住宅建设近年来每年增加5亿M2~8亿M2,多数房地产项目竣工面积的增长幅度在20%左右。物业管理作为房地产的后续服务,在为已建物业的保值增值服务、改善人们的生产生活环境的过程中起着越来越重要的作用。物业管理企业如雨后春笋般涌现出来。
物业管理的范围几乎涵盖了人们生活工作的方方面面,其主要内容包括房屋的维修、养护与管理;配套设施的使用、维修、养护与管理;清洁卫生与园艺绿化;车辆行驶及停放管理和小区公共秩序等。
我国物业管理模式大概有四种类型:
福利型行政化管理模式。这是在传统的计划经济模式下产生的,其标志是分配是福利性的,管理是行政性的,产权归国家所有,使用权归个人所有,房屋按个人职务资历分配。这种模式已被淘汰。
行政型专业化管理模式。这是在计划经济向市场经济转轨时期实施的“双轨共管”型管理模式,适用于单位自买、自建的直管房。该房产产权按一定比例优先出售给职工。这是一种过渡模式。
直管型专业化管理模式。这是房地产开发商自己组建的物业管理公司,对所开发出售的物业进行管理。这是目前我国最流行的一种管理模式。
市场型专业化管理模式。独立的专业化物业管理公司,通过投标在市场竞争中接管物业,遵循物业产权与管理权相分离的原则,物业管理公司接受业主的委托,对物业进行综合化、专业化、社会化的经营管理与服务。这是一种主导管理模式。
物业管理定价策略
在传统的观念中,物业管理是风险很小的行业。但是作为社会的闲置资本,当他的风险相对较低时,必定导致大量投资者蜂拥而入,当市场供大于求时,就会导致价格的降低和企业成本的降低,导致利润率降低,甚至亏损,企业就有可能倒闭。物业管理经过二十多年的发展,人们也逐渐意识到物业管理行业利润已趋于社会平均化,利润率趋小。根据2002年部分地区物业管理市场现状调查,全行业能够持平或略有盈余的企业大概只有1/3,大多数处于亏损状态。今后物业管理企业间的竞争将日趋激烈,物业管理的定价无疑是企业获利的关键。
价格是一种价值的考察,也是市场分析中十分敏感而又难以控制的因素。对物业管理者来说,价格直接关系到市场对其所提供的服务产品的接受程度,影响着市场需求和物业管理者的利润。面对物业管理市场的激烈竞争,确定合理的、有效地、具有竞争力的和动态性的物业管理价格是所有物业管理者关注和用心研究的问题之一。
物业管理价格的合理性
物业管理具有经营属性,所提供的服务是一种商品,具有价值,已被市场认同。物业管理者在制定价格时应真正反映其内在的价值,使其具有合理性。
我们知道,一般单位产品价格等于该全部产品的总成本与销售全部产品时获得总利润之和与全部产品总数量之比,即单位产品价格等于单位产品成本与单位产品利润之和。
物业管理提供的产品是一种商品,其单位产品的价格也包括单位产品成本和单位产品利润。物业管理因其类型不同,其成本和组成也不完全相同,一般由行政办公费用、一般公共设施维护费用、电梯费用、空调费用、环卫清洁费用、绿化费用、保安费用、电视系统费用、保险费用等组成;物业管理的利润可以根据市场行情或物业管理者的期望值确定。按照物业管理的行规,物业管理企业对所管理的物业一般按其成本的8%-10%计提酬金。
物业管理企业开发相应的服务应以成本有效为原则,加强内部管理,降低运营成本,提高效率。在合理确定物业管理价格时,还应考虑以下因素:供给产品的类型。公共产品或由公共产品引发的委托的代办性服务,应采用政府宏观调控的指导价,其它的非公共产品按照市场的供求均衡价格定位。服务需求的价格弹性和收入弹性。具有一定技术禀赋的特别服务,本身作为一种稀缺资源,其需求群是固定的,定价可高一些;常规的需求服务则实行统一的定价,且价格不宜太高。服务质量和服务深度。物业管理与其他商品不同,其提供的产品是一种“软产品”,它的价格与接收物业管理服务者的认知和满意程度密切相关,产品定价应在弥补成本的基础上保证一个合理的利润率。
物业管理价格的有效性
物业管理价格的有效性是指在不完全竞争市场的条件下,物业管理企业最大可能的发挥其资源和技术优势,使物业管理价格成为供需双方均可接受的价格。
从物业管理的供给角度看,价格竞争的有效性取决于产品的可替代性程度。可替代产品是指具有相同功能或类似功能的产品或服务。物业管理可被替代的威胁首先来自市场――开发商、房地产中介服务、酒店业和渠道运营商,他们也正在尝试着将其服务模式与物业管理内容相嫁接,他们的客户群体性、服务过程或市场的地域边界具有明显的可替代特性与相似程度,他们对物业管理市场的冲击,必将压低物业管理价格,引起物业管理利润率下降。物业管理可被替代的第二种威胁来自业主或使用人对物业管理服务分解,随着业主市场意识和维权意识的提高,在物业管理市场进化过程中,业主或使用人可能会自行选择开发商、选者分专业商来延伸物业管理服务,从而分解了物业管理企业的业务量,局限了物业管理的价格和利润。
物业管理差异化可以提高物业管理价格的有效性。向业主提供独具特色服务,这种服务的溢出价格超出因其独特性增加的成本,且差异化服务是其竞争对手不能相比的,就会为物业管理企业带来较好的回报。
从物业管理的需求角度看,价格竞争的有效性取决于业主或使用人的心理预期和价格竞争对品牌的影响。物业管理属于服务行业,其产品属于“经验品”需要人们通过了解产品的质量信息,确定是否继续购买该产品。与其他服务行业相比,物业管理具有非常特殊的消费群体,它每天面对的是相同的顾客,为同一顾客服务的时间可能是一两年,也可能是五年十年,甚至可能是几十年。但如果消费者获得其产品质量下降的信息,就不会再购买其产品,即业主就会拒付或拖延支付物业管理费,同时业主大会有权续聘或改聘物业管理企业,从而使物业管理企业利润下降,甚至亏损。
一般品牌企业凭借其管理优势、品牌效应获取了大量市场份额,在市场信息不对称的条件下,进行价格竞争,对企业会造成不良影响。对消费者而言,物业管理价格降低,意味着服务产品内涵的减少或企业内部资金周转不灵以及失去业主的信任度和满意度和企业市场份额的减少。
物业管理者只有充分意识到物业管理可被替代的威胁,不断提高服务意识,提供独特而具有差异化的产品,满足消费者心理预期,维护品牌形象,才能确定一个有效的物业管理价格。
物业管理价格的动态性
物业管理价格的动态性表现在两个方面:第一,前期的物业管理价格与物业建成后投入使用的物业管理价格是不同的。由于业主不同、服务对象不同和内容不同,签订的价格也不同。第二,物业建成投入使用后,随着业主法律意识的增强和业主要求的提高,再加上市场的激烈竞争,物业管理价格也不可能是静态的。
《物业管理条例》指出房屋所有权即为业主,物业管理企业是业主选聘确定的。在房屋未销售或租赁之前,房屋的所有权人是建设单位,即在物业管理的前期,由建设单位确定物业管理企业;而在房屋售出或售出一定比例后,物业的受买人是房屋的所有权人,即物业开发完成后,由业主大会选聘物业管理企业。
物业的前期管理,是指物业管理企业在物业的开发建设阶段即介入,从事物业形成前的阶段性管理。前期的物业管理企业通过投标获得前期物业服务合同,该合同也作为建设单位与物业买受人之间买卖合同的一部分,其标价既是前期的物业管理价格,其价格应具有可行性、可盈利性和可竞争性。由于未来的业主大会拥有“决定续聘或改聘物业管理企业”的权利,所以物业管理企业要在前期管理中形成有序的管理秩序,满足业主的服务要求树立良好的、有效地管理形象,为物业管理企业占领市场打下良好的基础。
《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质与特点,由业主与物业管理企业按造国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务办法,在物业服务合同中约定。”所以根据物业类型、物业地理位置、规模和服务设施、服务质量、服务深度、服务档次和服务质量的不同,其成本含量也不同,价格定位也不同。
在市场经济条件下,企业能否盈利与其价格有关。从技术经济学的角度分析,物业管理盈亏平衡价格等于成本与额定的物业管理面积之比,即物业管理盈亏平衡价格等于单位固定成本与单位可变成本与物业管理面积之比的和。由于物业管理服务需求比一般商品要复杂且多样化,其单位固定成本和单位可变动成本及其所管理的物业范围都会受到很多因素而发生变化,从而引起盈亏平衡价格发生变动。此时,物业管理定价的获利空间也会随着变化。物业管理的动态盈亏平衡分析使得物业管理的价格具有动态性。
随着《物业管理条例》的颁布与实施,必将加快物业管理走向法制化、市场化的步伐,有利于建立公平合理的市场价格体系与竞争机制。企业应通过对市场的分析,确定合理的、有效的和动态的物业管理价格,采取最佳的定价策略,以获得更大的市场份额,使其处于有利地位。
参考资料:
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2.程鸿群、张玉峰,关于物业管理价格的分析与研究[J],北京:商业时代,2003.14
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4.胡彬,制度变迁中的中国房地产业[M],上海财经大学出版社,2002.3
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随着我国房屋管理市场化进程的不断加快,物业管理行业逐渐发展成为了当前备受瞩目的新兴行业之一。下面是小编为大家推荐的物业管理专科毕业论文,供大家参考。
摘要:随着市场经济的不断发展和经济全球化趋势的深化,企业应对日益激烈的竞争而不断调整企业的业务结构和管理模式,越来越多的大型企业不得不改变原有的管理体系,促进大型项目物业管理一体化模式探索工作的发展。企业的物业管理工作一体化可以有利于企业进行统筹管理,可以对企业的资源进行全面管理和优化配置,进而可从非系统角度来降低企业的经营管理成本,提高经济效益。本文将对大型项目物业管理工作存在的问题进行阐述,进而提出优化物业管理工作一体化模式的措施。
关键词:物业管理;一体化;内容;措施;探索
大型项目物业管理一体化模式是对物业工作管理进行统一规划,并整合运用人力、物力和财力来提升物业管理工作水平,统一物业管理的运作模式,统一物业服务标准和支付平台,统筹资源配置工作,并对物业管理工作进行统一考核评价,从而构建规范高效的一体化综合物业管理体系。大型项目物业管理一体化制定了物业管理标准,对物业管理流程进行规范,并推动了一卡通智能卡系统的建设工作,实现了统一支付,并对资源进行优化配置,在一定程度上可以盘活闲置资源,提高资源的利用效率,实现资源的按需分配;大型项目物业管理一体化并制定了统一的管理服务标准,并按照相关的标准对物业服务工作进行统一的考核评价,提高了绩效考核工作的公平性和公正性,有利于激励员工,提高工作效率和质量。笔者就职于淮海商业集团置业发展有限公司,对物业管理工作有较多的了解,并对新都会项目的课题调研工作有一定的了解,因此将根据自身的经验和认识来对物业管理工作中存在的问题进行分析,并提出相应的解决措施。
一、大型项目物业管理工作中存在的问题
(一)物业管理工作难以根据一体化模式的要求进行及时调整
大型项目物业管理工作模式与原先的物业管理工作模式是不同的,物业管理工作的重点内容和物业管理思维方式发生了改变。物业管理工作为适应变化的要求而不得不从组织上或者人员结构上进行调整。但是,由于存在惯性效应,再加上物业管理部门对一体化模式的认识不够全面,公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式,公司管理人员中的部分同志对物业管理一体化模式产生了消极观望的态度,对物业管理业务的广度和专业化程度不够了解,物业管理工作一体化模式的实施存在较大的时滞效应。比如新都会项目置业公司原先管理的物业基本都在淮海路或沿线区域,且房屋产权相当一部分属于淮海集团公司,置业受集团委托直接管理这些物业,因此公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式,在走出现有区域,改变现有管理模式,直接管理极富市场经济韵味的新都会物业方面,工作人员面临一系列困难,物业管理工作模式无法进行及时的调整。
(二)大型项目物业管理工作面临的风险较大
大型项目物业管理工作中最大的风险之一就是效益风险,同时由于物业管理收费标准设置工作和库存管理工作难度较大,大型项目物业管理工作需要大量的资金支持,导致物业管理工作的财务风险和经营风险系数较高。比如新都会项目的最大风险在于效益风险,由于该项目的初定物业管理费标准低廉,且地下车库管理初期的成本费用须有置业公司先行垫付,这使得新都会项目面临的风险增大。(三)缺乏相应的人才,管理工作混乱大型项目物业管理一体化模式的实施需要相应的管理人才和工作人员来执行,但是由于物业管理模式变更后相关调整工作存在一定时滞,相关的人员的思维方式难以及时转换,因此一体化模式工作的实施缺乏相应的人才,管理工作比较混乱。由于管理方式的改变,管理方式未能得到及时转变,管理工作定位不正确,导致物业管理工作效率较低。比如新都会管理工作的主要矛盾体现在管理人才缺乏和管理方式难以及时转变两个方面,尤其是专业门类补缺,正式管理项目的范围和数量,设备设施,管理的对象都发生了变化;再有管理方式的转变,难以很好的处理好与开发商和招商公司以及各家商户、各位业主和政府相关部门的关系。
二、构建大型项目物业管理一体化模式的措施
(一)健全物业管理体系,营造良好的物业管理一体化氛围
构建大型项目物业管理一体化模式,首先就要健全物业管理体系,要优化物业人员配置,严格落实物业成本预算预审制度,统一执行物业缴费标准和成本预算,并要严格执行物业服务考核标准和细则,明确保障服务提升的方向,以便营造良好的物业管理一体化工作氛围,提高一体化工作质量。例如,新都会管理处在走进市场经济运行过程中,认识到其外界的协作关系发生了很大变化,努力理顺同开发商、招租坊、商铺客户、各位业主与政府相关部门之间的关系,营造良好的工作氛围,并与其保持经常性的工作交往沟通,分清各相关分管线条。并且新都会管理处严格按照成本预算制度和财务管理程序行事,明确物业服务考核标准,做到公平公正。
(二)完善物业管理制度,做好物业风险管理工作
完善物业管理制度可以对物业一体化工作提供制度保障,可以在较大程度上防范物业管理经营风险,明确财务管理制度,可以降低财务风险和资金流动风险,提高物业工作的经济效益。例如新都会物业管理部门健全了有效的管理制度和先进质量体系,完善了客服中心制度和各工种岗位制度等,提高管理质量,公司还派出了有丰富管理工作经验的老同志协助新都会管理上的持续改进工作,直接对制度、规划出谋划策。
(三)重视物业基础管理,构建多层次服务平台
物业管理工作的重要内容就是提供物业服务,物业管理人员要做好后勤保障工作,要积极构建多层次服务平台,保持物业管理活动和经营活动的顺利开展,提高企业的公司形象。例如新都会业务管理工作首先启动的就是形象识别系统,追求品质更高、维修及时、质量优良、服务全方位、服务创意新颖实用的品牌形象,从而实现形象塑造与服务品牌的完美统一。
(四)重视市场调研和人才管理工作
新都会项目初期,为了全面论证新都会项目的可行性,公司领导会同各职能部门按项目标的反复修改测算,公司组织相关人员到大型物业项目中进行实地考察,完善了新都会项目的初步框架和实施设想。其次,公司领导提出了“合适的就是最好的,合适并胜任岗位就是人才”,极大鼓舞了公司内部现有丰富管理经验的老同志和年轻人,培养出了一些具有责任心、管理能力、专业技能的新生代管理者,新都会物业管理部门不断调整管理人员的工作内容,轮岗轮训管理者,不断输送新人进入新都会。
(五)要不断积极探索,重新定位企业形象,打造高端项目品质
公司从沪东商业中心的模式中吸取教训,总结经验,积极探索。公司在之后的承接物业项目时,抛弃了薄弱的招商服务,重新着力于物业项目的物业管控上,坚持“高起点、高标准、高品质”的发展理念,推行“规范化、标准化、个性化”的服务模式,以“持续发展、追求卓越”为管理目标,努力实现“客户满意、业主放心”,提升管理品质,打造精品项目,走高端优质路线。公司根据市场需要,并积极探索发展出路,及时调整企业发展方针,根据周边情况对公司项目形象进行重新定位,将沪东商业中心将其定位于满足身边居民生活,零接触、接地气的生活服务商业中心;将原来的零售、娱乐行业终止租赁转型为教育培训、生活超市、面馆小吃等综合性居民服务类商业中心,满足市场发展的需要,使得公司获得了进一步的发展。
(六)要明确了解企业优势,并根据业务性质健全企业管理制度建设
公司对自身的优势进行了详细的分析,并根据市场情况建立了严格规范管理制度。在为业主、客户提供物业服务的同时,还对业主、客户在商业经营中出现的各类突发事件及后台保障机制等均在制度上加以确立和严格落实。公司还专门制定了一套商业、办公管理制度,如《品牌商业街维护服务规范》、《重大商业活动保障管理规定》等;针对酒类经营类、烟草专卖类、餐饮服务类、钟表珠宝类等不同专业门店,分别制定了《专业门店督导规范》,并同时建立《商业治安管理突发事件处置应急预案》等规章制度,公司把运行成熟的管理制度运用于园区商业物业中,从而为提供优质的商业运行奠定扎实的基础。其次,公司重视诚信管理制度的建设,以诚信承诺的服务理念为指引,重视企业与业务和客户三者之间的关系,比如在业主、客户入驻后,公司及时与租赁方签订《诚信服务及公共场所治安责任书》,并建立诚信经营档案,要求入驻业主、客户提供品牌授权书、企业营业执照等相关证照,保证引进品牌真牌真品;同时,公司要求商家建立售后服务制度,要求商家在处理投诉事件时,做到“首问责任制”,并保持投诉处理时间和处理结果的记录,使工作始终处于良好状态。
(七)要建立健全监督控制机制,提高管理工作水平
公司在日常经营过程中十分重视监督控制机制的作用,不断建立健全监控制度,并将监控制度落实到实处,明确各个部门和员工的职责,建立了完善的问责追偿制度。比如公司以专业转向的检查督导为保障,每天园区物业处管理人员将对业主、客户进行消防安全巡查;每周管理处经理将进行安全巡视;每年定期组织园区业主、客户开展消防安全应急预案演习。每逢节日或防汛防台期间,公司还将做好各类安全检查及应急物资的准备,严格检查餐饮企业的相关证照,而且还将对园区内的餐饮企业在食用油的采购记录、供应商进货验收记录、索证,以便确保公司安全处于可控状态。
三、对大型项目物业管理一体化模式的展望
(一)要做好资源配置工作,重视市场的作用
市场经济具有较好的资源配置作用,大型项目物业管理工作要实现一体化,提高工作效率,降低成本,就要重视市场的作用,提高企业全体的竞争意识。例如新都会参加上海市物业管理协会,设立公司奖励机制并积极参与其组织的各类竞赛,积极参加市场经济竞争,力争获奖项,从而提高企业的知名度,新都会项目告诉我们:虽然一个企业的资源是有限的,但只要能把这些有限的资源进行巧妙的重新组合,形成最优状态,就能实现降低成本,提高资源使用效率的目标。
(二)关注品牌建设,重视人才资源的更新
新都会项目告诉我们,要形成特色服务品牌,至少应该做好服务制度、管理方式和服务创意这三大建设,要在服务制度上真正显示出优质服务,超越客户期望。要对客户资料档案到服务项目的设立改进、反馈、维修记录程序,还要不断推出具有创意的新型活动。同时,新都会项目告诉我们要重视人才资源的更新,要积极搭建人才培训平台,形成模块输出。新都会项目的管理实践揭示了,人才问题已成为我们公司进一步做优做精的一大瓶颈,因此形成人才的引进、选拔、培养、使用、留才的良性循环机制对公司未来的发展具有重要作用。
(三)规范物业管理工作程序,设立财务代表
构建物业管理一体化模式,就要对物业管理工作程序进行科学规划,可以借助法律专家的专业知识,服务于物业管理中出现的矛盾,维护公司自身利益,使管理制度更趋完善。新都会为便于与开发商、招租方进行财务沟通,可建立财务代表属地化,即可使日常管理更趋于合乎财务管理制度的要求,又可及时与总公司反映沟通项目的财务现状,进而防范财务风险,促进物业管理工作稳定发展。
参考文献:
[1]张军.用心服务是物业管理企业发展的基石[N].中华建筑报,2011.
[2]张蕊琳.转制物业管理企业角色定位[J].大众商务,2010(2).
摘要:我们辽河油田矿区建设经历了多年的建设,在物业管理上积累了宝贵的经验。建立现代化的物业管理系统是物业管理发展的方向,一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平,使小区的日常管理更加方便,业主更加满意。随着油田管理提升的持续深化,物业管理企业在“简洁化、规范化、标准化、信息化”管理上面临着诸多挑战。
关键词:辽河油田;矿区;物业;管理;精细化
物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人提供综合性的有偿服务,具有社会化、专业化、企业化和经营型性质。传统物业服务采取的是“逐级传达,层层落实”的派工模式,客服中心的服务指令到达维修工人需要4个环节,服务流程复杂,响应时间长,远远不能满足小区现代管理的需要。
1现代化物业管理的内涵
数字指挥中心是利用计算机技术、通信网络技术、自动控制技术与智能卡技术,将小区中的各种信息资源加以整合,全面沟通职工、居民,提供全方位的小区管理与服务。平台将原有分散式的服务窗口进行有效整合,指挥中心直接对接各系统操作人员,将原有的信息传递环节优化成监督环节,从而减少了分公司、服务站等中间层级,最终建立一个沟通业主、物业、社会的数字化、智能化综合服务平台。
1.1集中化的管理模式
统一将信息汇集、处理、发布集中在数字指挥中心,实现了远程监控与管理,使各小区的相关信息能够集中显示,小区相关问题能够统一处理。从而实现业主诉求的零沉默,同时统一了服务标准,降低了生产成本。最终实现“高水平、高效率、低成本”的目的。
1.2多样化的信息渠道
数字指挥中心通过业主电话、视频监控、巡查上报、网络服务等多种方式,收集信息,发现问题。从多种渠道与用户建立联系,及时准确地掌握小区情况,对用户的要求与建议做出快速反应,提供高标准、高质量的服务。
1.3可视化的管理平台
基于电子地图的可视化指挥调度模式和手段,为管理者提供全局化、直观化的管理视野,随时查看管理信息,全面掌握可能出现的问题,快捷灵活地查询及调度资源,实现管理部门与现场人员的实时互动,最大限度的提高日常管理效率和应急处理能力。
1.4智能化的指挥系统
数字指挥中心将电子地图、客户服务、生产自控、安防监控等子系统合理地进行关联,通过客户服务系统与业主及工作人员进行沟通,通过电子地图进行快速定位,通过生产自控进行数据查询,通过安防监控对现场实时情况进行查看。最终实现实时沟通、迅速定位、快速查询、及时处理的目的。
2油田矿区现代化物业管理的探索
盘锦正处在资源型向综合型转变的过渡时期,也需要加强城市管理,优化城市环境,提升城市形象,其中物业系统是一项重要内容。随着物业消费货币化的趋势逐步迈进,油田物业企业生存发展面临严峻挑战。为此,必须克服“老守田园”、“固步自封”思想,站在促进企业长远发展的高度,把用户的需要作为工作内容,用户的满意作为服务的标准,靠一流的服务态度,一流的服务质量,不断赢得用户的信赖;靠强大的信誉,站稳已有的市场,拓展更大的发展空间。
2.1通过地理信息系统,建立小区基础设施档案,建立地上三维地理信息模型
通过地理信息系统,建立小区基础设施档案,建立地上三维地理信息模型房屋、道路、路灯、绿化等均能直观展现,生产控制、安防监控等系统信息都能直观在系统上展示,从而实现快速定位,快速掌握现场信息,方便生产调度指挥的目的。建立地下三维管网模型,将供热、给水、雨排、污排、通信、电力、产能等系统管线统一建立模型,并将管线与阀门的逻辑关系、各部位的基础信息进行编辑,通过逻辑分析功能可实现爆管分析、断面分析、重点部位信息查询等功能,实现快速定位、准确分析的目的,为现场操作提供数据支持。
2.2认清企业的特点,明确人才需求的导向
在市场经济条件下,企业竞争从表面上看是经济实力、科技水平和管理水平的竞争,但其实质是人才的竞争。如何在优胜劣汰的市场竞争中,求生存、谋发展,关键要认清企业的特点,明确人才需求的导向。一是油田物业管理的企业的发展需要专家型职业经理人才。物业管理是物业企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务,具有社会化、专业化、企业化和经营型等基本特点。二是油田物管企业科技含量的增加需要知识型管理人才。目前,随着智能化建筑的发展与普及,绿色生态住宅的兴起,以及市场需求的提升和市场的进一步细化,对我们的专业化程度、科技含量和服务质量等,都提出了新的更高的要求。
2.3通过综合服务系统,提供综合性服务
综合服务子系统是集成信息管理、一卡通、办公自动化、短息发送、便民服务等多个系统的综合性服务系统。主要包括:信息管理系统。对住户信息进行集中管理和统计,分析住户的需求,提供相应服务。
3结束语
现代化物业管理模式实施后,将有效地减少了多个中间环节,将原有的“链式”信息传递模式优化成“点对点”的信息传递模式,业主的诉求能够在第一时间传达到操作人员手中,同时,通过对“接单时间、到场时间、完工时间”的有效控制,规范了服务标准,提高了工作效率。与传统的分公司设立客服的管理模式相对比,可以减少用工岗位。降低了服务成本,提升了服务品质。为全面推进管理提升提供了技术保障。
参考文献:
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摘要:环保型、生态型的绿色住宅日益成为当今住宅业的发展趋势,绿色建筑的兴起促进了绿色物业管理的产生与发展。结合绿色社区创建活动的开展推行绿色物业管理,势必成为今后社区环境管理生态发展的一条有效途径。接下来,本文将结合绿色物业管理的概念以及现状,探讨实现绿色物业管理的方法以及途径。
关键词:绿色物业管理;概念;现状;加强;措施
一、引言
近几年来,随着建筑行业的发展,物业服务应运而生,而伴随着人们对于生活质量要求的提升,对于物业服务的要求也越来越高,但是随着环境污染问题的家中以及小区车辆数量的增加,导致物业管理工作的难度有所增加,与此同时,物业管理工作也出现了很多的问题。倘若这些问题不能够被有效的解决,将严重影响物业管理质量。由此可见,探讨绿色物业管理的重要意义。
二、绿色物业管理概念以及物业管理现状
(一)绿色物业管理概念
所谓的绿色物业管理,强调的是以人为本,其目的在与为广大的业主提供最优质的服务,进而实现服务质量以及服务水平的提升,实现物业管理的可持续性�l展。绿色物业管理的过程中,要求管理者不仅要考虑到业主的经济利益以及人身安全,还会考虑到针对于周围环境的保护以及人与周围环境之间的关系,要尽最大可能减少环境污染,并且要实现能源的节约以及健康的居住环境的创设,进而实现物业管理质量的提升。
(二)物业管理的现状
随着房地产的迅速发展,物业服务以及物业管理工作的问题层出不穷,例如,物业管理监管不到位,物业服务中清洁、绿化不彻底以及水电资源浪费严重、环境污染严重等等,部分小区甚至会出现地下停车场漏水以及垃圾乱扔乱放和车子乱停等现象,严重影响居民的生活质量。而面对这些问题的存在,面对居民的投诉,部分管理者会出现置之不理、态度恶劣等现象,进而导致业主有很多的不满,另外,由于很多宣传以及通知工作做得不到位也会导致小区出现缴费不及时而断水断电的情况,进而引发业主与管理者之间的纠纷事件,由此可见,传统的管理环境下,针对于物业的管理确实存在很多的问题。
三、绿色物业管理的发展探究
(一)实现管理意识的提升
若想实现绿色物业管理工作的开展,首先要做的就是提升大家的绿色管理意识,很对于领导者来说,应该定期给相关的管理人员开展培训工作,通过这些培训工作让大家了解到什么事绿色管理以及实现绿色管理的意义是什么,同时也要通过这些培训工作的开展让大家意识到目前针对于物业管理存在什么样的问题,进而在提升大家绿色物业管理意识的同时,让大家认清自身存在的问题,进而为下一步的工作的开展奠定一定的基础。
(二)实现绿化养护,改善小区内部环境
绿化设计追求艺术与环境相结合,文化与自然相融合,绿色环境的设计与养护不仅可以起到美化环境的作用,还可以净化空气,进而给业主提供绿色、健康的居住环境。而若想实现绿化养护,可从以下几个方面入手:一,保证足够的绿化面积。根据国家的相关规定得知,小区的绿化面积不得低于30%,因此,针对于物业管理者来说,若想实现绿化养护,首先要做的就是实现绿化面积的扩张,其次还要增加足够的设计感,进而达到美观的作用,给人以视觉上的享受。针对于环境的绿化,不是一朝一夕可以实现的,而是贯穿于生活的每一天,因此除了要实现绿化面积的扩张以及绿化设计以外,还要实现绿化人员的建设,定期对于喇叭花的树木花草进行修剪、灌溉以及施肥和防治虫害工作,进而保证绿化环境的美观性好无污染性,实现绿化工作的可持续性发展。
(三)加强对于物业管理人员的建设以及管理
1.实行上岗培训制度
首先,针对于招聘进来的管理人员以及已有的工作人员,一定要进行进行培训工作,借助于这些培训工作提升大家的素质能力,进而保证管理工作有效开展以及实施,同时也可以借助于这些培训工作实现绿色管理理念的传导以及提升,进而促进绿色物业管理工作的实施以及发展。
2.推行“人性化管理”
所谓的人性化管理,主要指的是在管理的过程中要尊重业主的意见,同时也要有业主至上的理念,同时,还可以建立公投信箱,方便业主提出自己的一些想法或者是意见,进而实现基础工作的改进以及提升,保证提供给业主最优质的服务。
3.实现绩效考核
良好的绩效考核是提升员工工作积极性的最好方法以及对策,因此若想实现绿色物业管理,也要实施绩效考核制度,例如,针对于那些日常工作表现优异且业主的评论也比较好的工作人员要给予一定的奖励,而针对于那些日常工作表现比较差,没有责任心、工作态度不认真、工作积极性不高的员工要给予一定的惩罚,严重者可以直接开除,进而实现员工工作的监管以及积极性的提升。
四、结束语
综上所述,我们可以发现,传统的管理模式下吗,针对于物业工作的开展确实存在很多的问题,但相信在与之对应的一系列的绿色管理理念以及管理措施的帮助下,这些问题一定可以迎刃而解,进而为我国物业管理工作的发展做出一定的贡献。
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2007年8月20日在清华大学召开的“综合性人文社会科学学术期刊编排规范研讨会”决定,2008年起开始部分刊物开始执行新的规范“综合性期刊文献引证技术规范”。该技术规范概括了文献引证的“注释”体例和“著者—出版年”体例。不再使用“参考文献”的说法。目前这两类文献著录或引证规范在中国影响较大,后者主要在层次较高的人文社会科学学术期刊中得到了应用。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:毕业论文参考文献的国家标准,内容仅供参考,欢迎阅读!
1.1 本标准规定了各类型出版物中的文后参考文献的著录项目、著录顺序、著录用的符号、各个著录项目的著录方法以及参考文献标注法。
1.2 本标准专供著者与编者编纂文后参考文献使用,而不是图书馆员、文献目录编纂者以及索引编辑者使用的文献著录规则。
2.1 文后参考文献:为撰写或编辑论著而引用的有关图书资料。
2.2 识别题名:国际连续出版物数据系统 (ISDS) 认可的某种连续出版物唯一的名称。
本标准分别规定了专著、连续出版物、专利文献、专著中析出的文献以及连续出版物中析出的文献的著录格式。在五种著录格式中,凡是标注“供选择”字样的著录项目系参考文献的选择项目,其余的著录项目系参考文献的主要项目。可以按本标准第 6 章的规定或根据文献自身的特征取舍选择项目。
3 . 1 专著
3 .1 .1 著录项目 a .主要责任者 b .书名 c .文献类型标识 ( 供选择 ) d .其他责任者 ( 供选择 ) e . 版本 f . 出版项 ( 出版地:出版者,出版年 ) g . 文献数量 ( 供选择 ) h . 丛编项 ( 供选择 ) i . 附注项 ( 供选择 ) j . 文献标准编号 ( 供选择 )
3.1.2 著录格式 主要责任者.书名〔文献类型标识 ] .其他责任者.版本.出版地:出版者,出版年.文献数量.丛编项.附注项.文献标准编号 例:1 刘少奇.论共产党员的修养.修订 2 版.北京:人民出版社,1962.76 页.2 Morton L T,ed.Use of medical literature.2nd ed.London:Butterworths, 1977.462p.Information sources for research and development.ISBN 0-408-70916-2 .
3 . 2 连续出版物
3 . 2 . 1 著录项目 a .题名 b .主要责任者 c .版本 d. 卷、期、年、月或其他标识〔年.月,卷 ( 期 )~ 年,月,卷 ( 期 ) . ]( 供选择 ) e . 出版项 ( 出版地:出版者,出版年 ) f . 丛编项 ( 供选择 ) g . 附注项 ( 供选择 ) h . 文献标准编号 ( 供选择 )
3 . 2 . 2 著录格式 题名.主要责任者.版本.年.月,卷 ( 期 )~ 年.月,卷 ( 期 ) .出版地:出版者,出版年.丛编项.附注项.文献标准编号 例:1 地质论评.中国地质学会. 1936 , l(l)~ .北京:地质出版社, 1936~ .2 Communications equipment manufacturers.Manufacturing and Primary Industries Division, Statistics Canada. Preliminary ed.1970~,Ottawa:Statistics Canada,1970~ .Annual census of manufacturers.Text in English and French.ISSN 0700~0758
3 . 3 专利文献
3 . 3 . 1 著录项目 a . 专利申请者 b . 专利题名 c . 其他责任者 ( 供选择 ) d . 附注项 ( 供选择 ) e . 文献标识符 f . 专利国别 g . 专利文献种类 h . 专利号 i . 出版日期
3 . 3 . 2 著录格式 专利申请者.专利题名.其他责任者.附注项.专利国别,专利文献种类,专利号.出版日期 例: Carl Zeiss Jena ,VBD Anordnung zur lichtele-creischen Erfassung der Mitte eines Lichtfeldes.Erfinder:W Feist,C.Wahnert,E Feistauer.Int.C1.:G 02 B27/14.Schweiz, patent schrift,608626.1979-01-15.
3 . 4 专著中析出的文献
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3 . 4 . 2 著录格式 析出责任者.析出题名.析出其他责任者.见:原文献责任者.原文献题名.版本。出版地:出版者,出版年.在原文献中的位置 例: Weinstein L,Swartz M N.Pathogenic properties of invading microorganisms.In:Sodeman W A,Jr.,Sodeman W A,ed.Pathologic physiology: mechanisms of disease.Philadelphia : Saunders,1974.457~472
3 . 5 连续出版物中析出的文献
3 . 5 . 1 著录项目 a . 析出责任者 b . 析出题名 c . 析出其他责任者 ( 供选择 ) d . 原文献题名 e . 版本 f . 在原文献中的位置
3 . 5 . 2 著录格式 析出责任者.析出题名.析出其他责任者.原文献题名,版本.在原文献中的位置 例:1 李四光.地壳构造与地壳运动.中国科学,1973,23(4):400 - 429 2 Mastri A R.NeuroPathy of diabetic neurogenic bladder.Ann Intern Med,1980,92(2) : 316~318 .
文后参考文献的著录来源是被著录的文献本身。专著、连续出版物等可依次按题名页、封面、刊头等著录。缩微制品、录音制品等非书资料可依据题名帧、片头、容器上的标签、附件等著录。
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5 . 2 缩写 著者、编者以及以姓名命名的出版者,其姓全部著录,而名可以缩写为首字母 ( 参见 6 . 1. l) 。如用首字母无法识别该人名时,则宜用全名。 出版项中附在出版地之后的州名、省名、国名等 ( 参见 6 . 7 . 1 . 1) 以及作为限定语的机关团体名称可照公认的方法缩写。 期刊刊名的缩写应按照本标准附录 C ISO 4-1984 《文献工作--期刊刊名缩写的国际规则》的规定执行。
5 . 3 大写字母 著录外文文献时,大写字母的使用要符合文献本身使用文字的习惯用法。
5 . 4 著录用符号 参考文献可使用下列规定的符号: : 用于副题名、说明题名文字、出版者、制作者、连续出版物中析出文献的页数; , 用于后续责任者、出版年、制作年、专利文献种类、专利国别、卷号、部分号、连续出版物中析出文献的原文献题名; ; 用于丛书号、丛刊号、后续的“在原文献中的位置”项; ( ) 用于限定语、期号、部分号、报纸的版次、制作地、制作者、制作年; [ ] 用于文献类型标识以及著者自拟的著录内容; ? 除上述各项外,其余的著录项目后用“?”号。
6 . 1 主要责任者 主要责任者是指对文献的知识内容或艺术内容负主要责任的个人或团体。主要责任者包括著者、专利申请者或专利所有者以及汇编本的编者等。
6 . 1 . 1 个人著者采用姓在前,名在后的著录形式。著者的名可以用缩写字母,在缩写名后不加“.”。但是,欧美著者的中译名可以只著录姓。 例: 1 李时珍 ( 原题:李时珍 ) 2 Einstein A( 原题:Albert Einstein) 3 韦杰 ( 原题:伏尔特?韦杰 )
6 . 1 . 2 著作方式相同的责任者不超过三个时,可全部照录。责任者超过三个时,只著录前三个责任者,其后加“等”字或者其他与之相应的字。 例: 1 马克思,恩格斯2 Yelland R L,Jones S C,Easton K S, et a1 .
6 . 1 . 3 无责任者或者责任者情况不明的文献,“主要责任者”项应注明“佚名”或者其他与之相应的词。凡采用顺序编码制排列的参考文献可省略此项,直接著录题名。 例: Anon.1981.Coffee drinking and cancer of the pancreas.Br Med J 283 : 628 . 6 . 1 . 4 凡是对文献负责的机关团体有专用名称时,可直接按照著录来源著录。否则,机关团体名称应由上至下分级著录。 例: 1 中国科学院物理研究所.2 American Chemical Society .3 Stanford University . Department of Civil Engineering.
6 . 2 题名 题名包括书名、刊名、专利题名、析出题名等。 题名按著录来源所载的形式著录。必要时,题名可参照第 5 章的有关规定著录。 例: 1 化学动力学和反应器原理.2 Gases in sea ice1975 一 1979 .3 J Math & Phys 6 . 2 . 1 著录来源载有多个题名,可著录两个处于显要位置的题名。 例:1 百川书志.古今书刻.2 Road map of France . Carte routière de la France .
6 . 2 . 2 副题名与说明题名文字可根据文献外部特征的揭示情况决定取舍。必要时,可以著录副题名与说明题名文字。 例:地壳运动假说:从大陆漂移到板块构造。
6 . 2 . 3 在参考文献中,连续出版物的识别题名 (Key-title) 可以取代著录来源所提供的题名。 例: Scientia(Milano) 6 . 3 文献类型标识 ( 供选择 ) 根据 GB 3469-83 《文献类型与文献载体代码》著录文献类型标识。例如,缩微制品、录音制品、录象制品的文献类型标识分别为“ M ”、“ A ”、“ V ”。印刷型文献不著录此项。
6 . 4 其他责任者 ( 供选择 ) 其他责任者是指除主要责任者以外的责任者。例如,编者、译者、插图者、专利发明者、主持机构等。但是,汇编本的编者可以作为著者处理,著录在主要责任者项内。 其他责任者及著作方式依据著录来源所载的形式著录。 例:1 奈斯比特.大趋势:改变我们生活的十个新方向.梅艳译.2 Dryden J . The works of John Dryden . Ed . by H T Swedenberg .
6 . 5 版本 第一版不著录,其他版本说明需著录。版本用阿拉伯数字序数缩写形式或其他标识表示。 例:1 第 3 版 ( 原题:第三版 ) 2 5th ed.( 原题: Fifth edition) 3 Rev.ed.( 原题: Revised edition) 4 1978 ed.( 原题: 1978 edition)
6 . 6 卷、期、年、月或其他标识 ( 供选择 ) 一套完整的连续出版物要著录首卷与末卷的卷、期、年、月或其他标识。尚未出齐的连续出版物,只著录首卷的卷、期、年、月或其他标识。 例: 1956,l~1963,8 1974,l(l)~
6 . 7 出版项 出版项按出版地、出版者、出版年顺序著录。非书资料还可以著录制作地、制作者、制作年,并置于圆括号内。 例: 北京:科学出版社,1985.New York:Academic Press,1978.
6 . 7 . 1 出版地
6 . 7 . 1 . 1 出版地著录出版者所在地的城市名称。对同名异地或不为人们所熟悉的城市名,可在城市名后附州名、省名、园名等 ( 参见 5 . 2) 。 例:Cambridge(Eng.) Cambridge(Mass.)
6 . 7 . 1 . 2 文献中载有多个出版地,只著录一个处于显要位置的出版地,无出版地要注明“出版地不详”或者与之相应的词。 例:1 London :Butterworths , 1978.( 原 题:Butterworths Lodon Boston Sydney Wellington Durban Toronto 1978) 2 [s.1.]Macmillan,1975.3 [ 出版地不详 ]:商务印书馆,1982 .6 . 7 . 2 出版者
6 . 7 . 2 . 1 出版者可以按著录来源的形式著录,也可以按公认的简化形式或缩写形式著录。 例:1 IRRI(原题:International Rice Research Institute) 2 Wiley(原题:John Wiley and Sons Co.)
6 . 7 . 2 . 2 著录来源载有多个出版者时,只著录一个处于显要位置的出版者。 例: Chicago : ALA , 1978 ,( 原题: American Library Association / Chicago Canadian Library Association / Ottawa1978)
6 . 7 . 2 . 3 无出版者要注明“出版者不详”或者与之相应的词。 例:Salt Lake City :〔 s . n . ] , 1964.
6 . 7 . 3 出版日期
6 . 7 . 3 . 1 出版年采用公元纪年,并用阿拉伯数字著录。如有其他纪年形式时,将原有的纪年形式置于“ ( ) ”内。报纸和专利文献要详细著录出版日期,其形式为年、月、日。 例: 1705( 康熙四十四年 ) 1985-04-20
6 . 7 . 3 . 2 集中著录跨年度出版的多卷 ( 册 ) 出版物,需著录起讫年。尚未出齐的多卷 ( 册 ) 出版物先著录首卷出版年,尔后加“ ~ ”。 例:1973~75 1985~
6 . 7 . 3 . 3 出版年无法确定时,可依次选用版权年、印刷年、估计的年代。 例:c 1978 1982 印刷
6 . 8 文献数量 ( 供选择 )
6 . 8 . 1 印刷型专著 印刷型专著的文献数量用页数、叶数、卷 ( 册 ) 数等表示。 例:620 页546p 5v
6 . 8 . 2 非书资料 非书资料的文献数量根据文献载体的件数著录。 例:1 3 盒2 12 microfiches
6 . 9 丛编项 ( 供选择 ) 依据著录来源所载的内容著录丛编项。丛编项包括丛书名及丛书号、丛刊名及丛刊号等。 例:1 建筑工人技术学习丛书;2 Interscience tracts on physics and astronomy ; no . 23
6 . 10 附注项 ( 供选择 ) 下面列出的补充材料可以在附注项内加 ] 以说明。
6 . 0 . 1 难得文献的获取途径。 例:Available from NTIS : AD683428
6 . 10 . 2 重印本、复制本、影印本等可在附注项内说明与原作的关系。 例:Reprint of original published Boston : Estes and Lauriat , 1902 ?
6 . 10 . 3 获取文献或使用文献的对象。 例:Government use only ?
6 . 10 . 4 有关文献预先出版的情况。 例:1 Forthcoming 2 Application No 26032/71 filed 19 Apr 1971,Complete specification published 24 Apr 1974
6 . 10 . 5 分类法及分类号。 例:Dewey:001.64 ’ 25 Int.C1.:G02 B 27/14
6 . 10 . 6 其他被认为是相当重要,需加以注释的材料。 例:Limited ed.100 copies
6 . 11 文献标准号 国际标准书号 (ISBN) 、国际标准连续出版物号 (ISSN) 等文献标准号参照有关标准著录。 例:ISBN0-552-6787-3 1SSN 0340-0352
6 . 12 析出文献 析出文献按本标准 3 . 4 的有关规定著录。专著中析出的文献与原文献的关系用“见”字,或者其他与之相应的字表示。 例:1 Duclos R,Doukhan N,Escaig B.High temperature creep behaviour of nearlv stoichiometric alumina spine1.J Mat Sci l978,3:1740~1748 .2 Eissen H N.Immunology:an introduction to molecular and cellu1ar principles of the immune response.5th ed.New York:Harper and Row,1974.406 .3 Cowan J C.Sound recording.In:Mason D.A primer of non-book materials in libraries.Rev ed.London:Association of Libraries Librarians,1978,94~l10 .
6 . 12 . 1 从连续出版物中析出的文献,应在“在原文献中的位置”项注明原文献的年代顺序号、卷、期、部分号、页数。 例: 1980,92 (2,2 ):316~318 ↑ ↑ ↑ ↑ ↑年 卷 期 部分号 页数1985 ? 06 ? 15 ( l ) ↑ ↑ ↑ ↑年 月 日 报纸的版次
6 . 12 . 2 凡是在同一连续出版物上连载的文章,其后续部分不必另行著录,可以在原有的参考文献后直接注明后续部分的年代顺序号、卷、期、部分号、页数等。 例:1981,1:37~44;1981,2:47~52 ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑年 辑 页数 年 辑 页数
参考文献表可以按顺序编码制组织,也可以按“著者-出版年”制组织。
7 . 1 顺序编码制 参考文献表按顺序编码制组织时,参考文献表中的各篇文献要按专论正文部分标注的序号依次列出 ( 参见附录 B . 1) 。 例:1 上海第一医学院编。医用药理学.北京:人民卫生出版社,1977.24 .2 Garattini S.Advance in pharmacology and chernotherapy.v.15.New York:Academic Press , 1978.350.3 Adrian R H.Reviews of physiology,biochemistry and pharmacology.v.84.s.1.:Springer, 1978.226 .
7 . 2 “ 著者-出版年”制 参考文献表采用“著者-出版年”制组织时,参考文献表中的各篇文献首先按文种集中,可分为中文、日文、西文、俄文、其他文种五部分,然后按著者宇顺和出版年排列。中文文献可以按笔画、笔顺 ( “一”、“丨”、“丿”、“、”、“乛” ) 排列,也可以按汉语拼音字顺排列 ( 参见附录 B.2) 。 例:1 Boulton G S.1978.Boulder shapes and grain-size distributions of debris as indicators of transpor paths through a glacier and till genesis.Sedimentology,25:773 - 799 . 2 Boulton G S.1982.Processes and patterns of g1acia erosion.In:Coates D R,ed.Glacial geomorphology,London:Allen & Unwin.41~47 . 3 Crowell J C,Frakes L A.1971.Late Paleozoic glaciation:part IV Australia.Bull Geol Soc Am,82:2515 - 2540 . 4 Dreimanis A,Reavelv G H.1953.Differentiation of the lower and upper till along the north shore of Lake Erie.J Sedim Petro1,23 : 238~259 .
正文部分引用的文献的标注方法可以采用顺序编码制,也可以采用“著者 - 出版年”制 ( 参见附录 B) 。
8 . 1 顺序编码制
8 . 1 . 1 顺序编码制是按文章正文部分引用的文献出现的先后顺序连续编码,并将序号置于方括号中。 例:……西德学者 H .克罗斯研究了瑞士巴塞尔市附近保罗山中老第三纪断裂对第二系褶皱的控制 [235] ;之后,他又描述了西里西亚等第三条大型的近南北向构造带,并提出地槽是在不均一的块体的基底上发展的思想 [236] 。 引用多篇文献时,只须将各篇文献的序号在方括号内全部列出,各序号间用“,”。如遇连续序号,可标注起讫序号。 例:裴伟 [570 , 83] 提出……莫拉德对稳定区的节理格式的研究[255 - 256] 。
8 . 2 “著者-出版年”制
8 . 2 . 1 专论正文部分引用的文献采用“著者-出版年”制时、各篇文献的标注内容由著者姓氏与出版年构成。倘若只标注著者姓氏无法识别该人名时,可标注著者姓名。例如,中国人著者、朝鲜人著者、日本人用汉字姓名的著者等。集体著者著述的文献可标注机关切体名称。 例:The notion of an invisible college has been explored in the sciences(Crane1972) . Its absence among historians is notes by Stieg (1981) 。It rnav be , as Burchard (1965) points out .... . 各篇文献的标注内容都以这一形式出现时,参考文献的出版年应紧接着著者著录。在这种情况下,可以省略出版项中的出版年。 例:…… Crane D.1972.Invisible college. Chicago:Univ.of Chicago Press.Stieg M F.1981.The information needs of historians.Col1.and Res.Libraries,42(6):549~560 .
8 . 2 . 2 引用多著者文献时,只需标注第一个著者的姓,其后附“等”字,或附与之相应的字。
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物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。以下是读文网小编为大家精心准备的大学生管理毕业论文范文:刍议物业管理收费模式。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘要:笔者主要介绍了我国物业管理的两种收费模式包干制和酬金制;探讨了这两种收费模式在实践中存在的一系列问题;并提出了完善物业管理收费方式的对策建议。
关键词:包干制;酬金制;对策。
2003 年 11 月,国家发改委和原建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》中第九条规定:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”
首次在政府法规中明确了包干制和酬金制为我国物业服务收费的两种基本模式。
1. 包干制模式的优点。
一是包干制收费模式操作简单,业主省事。包干制收费模式意味着业主只需根据物业管理委托合同向管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务,业主及业主委员会不再对物业管理企业的收支账务进行审核,只对本体公共设施维修基金的使用进行审核,行使审批、监督权,为业主节省了监管成本。二是包干制强化了成本意识,有利于企业提高生存能力。在包干制下因物业企业经营管理水平高低带来的盈亏压力由自身承担,这就激励物业管理企业在不降低物业服务质量的前提下,通过应用先进的技术和引进科学的管理方法,降低成本,创造利润,从而促进企业的进步和发展。三是包干制有利于提高员工素质,促进物业品牌发展。在包干制下因其所收物业管理费的开支尤其是人工成本不必经过业主的审核。因此,当物业企业通过加强内部管理,降低其经营成本后,可以在较高的企业利润中分出一部分用来提高员工的待遇,留住和吸引更多的高素质人才加盟物业企业,从而提高竞争力,促进物业公司树立自己的品牌优势。
2. 包干制模式的缺点。
包干制最大的弊端是物业管理交易的不透明性,由于物业企业对收的物业管理费用可以自行支配,所以业主对物业企业的监管性和灵活性受到限制。这样容易造成双方的矛盾。
同时,这种收费方式可能导致“奖懒罚勤”的现象,促使物业企业采用不正当手段压缩费用和成本,影响实际服务质量。
3. 酬金制模式的优点。
一是酬金制体现业主自主管理,有利于维护业主权益;二是酬金制财务透明,有利于企业与业主双方建立信任;三是酬金制有利于物业企业规避经营风险。
4. 酬金制模式的缺点。
酬金制虽然维护了业主在物业管理中的主体地位,但由于业主及业主委员会受时间、精力和专业知识的制约,很难对管理成本进行核准和审定,从而可能会造成某些物业公司管理责任感缺失,采用各种方法增加管理成本去提高酬金的收入。
1. 两种收费模式各有利弊。
从上述分析可以看出,包干制模式操作简便易行,免除了业主及业主委员会对物业企业收支账务进行审核的难题。
为业主节省了监管成本,还有利于防止个别业主委员会负责人被收买而变成“维持会长”,与物管企业共同侵害所有业主的权益。但是在这种模式下,物业企业会为了利润过多的追求多元化发展,在一定程度上制约着物业行业专业化的形成。而酬金制模式下,物业管理是完全市场化的运行,业主与物业双方因物业财务透明化减少了更多矛盾;同时,物业管理经营风险的降低有利于物业管理企业专业化水平的提高,但是酬金制模式对业主的要求较高。因此,就目前我国物业管理发展的阶段来看,两种收费方式都有其存在的理由和必要性。
2. 两种制度的适用范围。
包干制模式适合于市场化程度较低的地区和品牌优势较为突出的物业管理企业;酬金制模式适合于处在幼稚期的企业或者业主结构合理的项目。
1. 完善与酬金制收费相配套的税收政策。
虽然目前国内有的地方能够根据物业管理费用不同性质区分税收标准,但在实际操作过程中,大多数情况还是没有对酬金制模式中的成本和酬金进行有效区分,于是物业企业所收费用全部按照收入上缴营业税,增加了物业管理成本。
2. 加强业主对酬金制模式的了解。
在实际操作中由于业主对酬金制没有深入的理解和研究,从而不能准确把握监管深度,例如有的业主强调成本透明,甚至会直接过问每一个员工的实际收入。由于人事费用支付存在滞后期,如果一味用预算逐一核对员工收入,必然存在差异,而业主过于深入地插手具体事项,必然导致物业服务公司无法进行正常的管理。
3. 建立灵活多样的奖励机制。
在酬金制下,当物业企业保证了管理服务标准的前提下,使管理费出现结余的情况时,可以由业主和物业管理企业双方协商制定奖励措施,具体可以结余提成、提高酬金率或在合同中约定等多种方式进行,以鼓励管理者为结余所做的有效劳动;同时,奖励管理者在管理服务活动中不断开源节流,实现物业管理企业和业主利益的双赢。
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在成本管理论文写作过程中,引用参考文献是文章或著作等写作过程中参考过的文,为撰写或编辑论文和著作而引用的有关文献信息资源。今天读文网小编为大家精心准备的是成本管理论文相关参考文献,欢迎阅读和参考!
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物业行业在中国的发展已有30年历史,随着社会经济和房地产的发展,物业服务行业也在不断发展。但是,作为物业行业代表的小区物业,目前正面临着巨大的生死挑战。以下是读文网小编为大家精心准备的:住宅小区物业管理服务发展的建议和措施相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘要】:随着社会经济和房地产的发展,物业服务行业也在不断发展,为适应市场发展的需要,物业管理公司逐步在如何管理小区、如何为业主服务、如何赢得市场、如何解决物业纠纷等方面下功夫,物业管理开始由原始的保安保洁单一模式向现代社区综合管理模式转变,作为物业行业代表的小区物业,目前正面临着巨大的生死考验。
【关键词】: 小区物业 管理 服务 收费 措施
物业行业为90年代在我国发展的新兴行业,是朝阳产业。作为物业行业的代表,小区物业目前正面临着巨大的生死挑战。最低工资及保险标准逐年上涨,而住宅小区物业费用上涨十分困难,这使很多物业企业面临生死考验。下面就住宅小区物业管理服务存在的困难及发展路径进行剖析。
(一)加强物业服务的专业化程度,向服务集成商转型。
目前随着国家新的《劳动法》、《劳动合同法》的实施,国家对职工薪酬有了明确的规定,导致物业公司成本逐年递增。对于执行《北京市物业服务收费管理办法(试行)》的物业公司来说,收费标准偏低、经营模式单一、赢利能力较低、人员成本快速增长,必然大大降低利润,增加了公司经营运作的困难。随着社会专业分工的细化,物业管理行业作为服务行业,应走专业化服务的道路,鉴于此,物业公司可以与一些专业服务商务化程度较高的公司合作,将自己的某些业务交与专业服务商,从而为业主提供更好的专业服务。这样,物业管理行业将实现管理层和作业层的分离,使作业层,包括电梯、保洁、绿化、保安等逐步实现专业化。一方面降低了成本,另一方面,促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。物业管理公司成为服务集成商,即专业服务的搜集者和整合者,物业管理企业不再直接向业主提供有形服务,而是通过管理能力整合专业公司,为业主提供优质、专业化的服务。
(二)改造监控系统,整合区域监控人员。
物业企业是劳动密集型企业,随着国家各项政策的出台,用工成本逐年增加。鉴于此,通过加大高科技技术的使用,将用工成本降低。对住宅小区现有的监控系统进行技术改造,加大民用住宅区域技防的力度,精简保安和中控人员,这样既能提高在岗人员的福利水平,又可激发员工爱岗敬业的精神,提高小区物业服务质量,增加公司利润。
(一)提高自身服务,赢得甲方认可。
加大物业服务生产力度,赢得甲方各单位支持,在小区维修中心不增加员工的基础上,尽量扩大老小区维修服务楼宇和项目,这样既能提高维修人员工资,又可增加小区利润收入。
(二)查找自身问题,完善企业制度建设。
在讨论物业费的机制时,常有论者特别提及“质价相符”这一市场原则。“质”等同于“服务标准”,“价”则是业主对这种“表现”应当支付的对价。这种概念下,会产生出业主认为物业服务质量与合同约定不符。物业应从提高“质”做起:首先,有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍;其次,组织管理人员对《住宅物业服务三级标准》进行培训、学习。员工严格按照公司考核标准、岗位职责要求进行考核;最后,规范工作流程,完善企业制度。
(一)加强对维护维修合同的管理。
设备维护维修合同,维护费包干,维修费按实计算,合同明确划定维护界线,维护作业不能按维修计费,这就要求参与洽谈合同的人与设备管理的人员必须进行沟通,对于设备在使用时所出现的问题尽量以维护的方式将其处理掉,这样不仅节省了维修费,而且还能防患于未然,及早消除设备的安全隐患。[LunWenData.Com]
(二)坚持日、周、月保养制度。
做到提前制订维修保养计划,期间每日进行设备巡视,并安排专人全职、全责地对设施进行日、周、月的巡视,并配合厂家或维修方进行定期的检修养护工作,如有问题及时与厂家或维修方沟通,并将情况上报公司。
(三)加强维修人员的责任心。
随着设备使用年限的延长,设备日益老化是一个谁也无法改变的事实,对老化备件的更换随时都可能进行。因此,在维修中就需要维修人员掌握备件的使用情况,大致估算出备件的损坏时间,准备好备件,在备件损坏前进行及时更换,这样既减少设备的维修时间,又避免了备件的浪费。这就要求维修工有较强的主人翁责任感和较强的责任心,为达到这个目的,相应的管理人员应加强监督与跟踪考察,深入了解配件更换原因,及时向公司领导或有关部门反馈信息,以便对做得好的维修工给予精神上或物质上的奖励,使维修工感到本公司对质量与信誉的重视,使其感觉到如果不这样做就对不起用户,甚至将丢掉市场。对缺乏责任心、一意孤行的个人和行为绝不姑息、严肃处理。
(一)积极引进和培养人才,抓好队伍建设。
公司的成败,关键是人才的选择。论文格式有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍,是物业公司生存发展的根本条件,也是物业公司参与竞争,志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业技术人才,重视、合理并善于使用人才,保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。不光注重引才、注重用才,更应注重育才。加大内部培训力度培养人才,通过培训、绩效考核、定期评比等手段,提高物业员工的自身素质,加强企业员工对物业管理企业先进管理技术的学习,加强员工的业务培训和技术培训,打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队,以不断提高物业管理的业务水平和服务水平,彻底改变行业面貌,提升业主的满意率,从而提高物业管理公司的市场竞争力。
(二)加大宣传力度,使业主更加了解物业管理范畴。
在各楼宇制作相应的物业服务范围告示牌,公示服务热线电话,让广大业主了解物业服务范围,更加了解物业的工作和服务性质,避免误会产生。公示热线电话,成立专业的服务接待中心,更加专业、周到地为业主排忧解难、答疑解惑。
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在一篇计算机毕业论文,参考文献是在学术研究过程中,对某一著作或论文的整体的参考或借鉴。以下是读文网小编今天为大家精心准备的计算机类毕业论文相关参考文献,希望能对大家有所帮助,欢迎阅读!
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5. 胡建伟等,网络安全与保密,西安电子科技大学出版社, 2003 年 11 月
6. 朱艳琴等,计算机组网技术,北京希望电子科技出版社, 2002 年 8 月
7. 欧阳江林等,计算机网络实训教程,电子工业出版社, 2004 年 1 月
8. 黄志晖等,计算机网络管理与维护全攻略,西安电子科技大学出版社, 2004 年 1 月
9. 高飞等,计算机网络和网络安全基础,北京理工大学出版社, 2002 年 6 月
10. 曹秀英等,无线局域网安全系统,电子工业出版社, 2004 年 3 月
11. Uyless Black 著,宋健平等,因特网高级技术,电子工业出版社, 2001 年 4 月
12. 蔡开裕等,计算机网络,机械工业出版社, 2001 年 10 月
13. William Stalings 著,毛迪林译,局域网与城域网, 2001 年 4 月
14. Douglas E.Comer 著,徐良贤等译,电子工业出版社, 2001 年 4 月
15. Behrouz Forouzan 等著,朱丹宇译,数据通讯与网络,机械工业出版社, 2000 年 4 月
16. Larry L. Peterson 等著,叶新铭等译,计算机网络,机械工业出版社, 2001 年 6 月
17. 李鉴增等,宽带网络技术,中国广播电视出版社, 2003 年 1 月
18. Ray Horak 著,徐勇等译,通信系统与网络,电子工业出版社, 2001 年 3 月
19. 于峰,计算机网络与数据通信,中国水利水电出版社, 2003 年 8 月
20. 孟小峰, Web 数据管理研究综述,计算机研究与发展, 2001 年 04 期
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毕业论文,泛指专科毕业论文、本科毕业论文(学士学位毕业论文)、硕士研究生毕业论文(硕士学位论文)、博士研究生毕业论文(博士学位论文)等,即需要在学业完成前写作并提交的论文,是教学或科研活动的重要组成部分之一。
中文题名
作者姓名
作者单位
中图分类号
中、英文摘要
(摘要的目的是向读者介绍论文的主要内容,传达重要的可检索信息,其主要内容包括被报导的研究项目的目的,研究方法、结果和结论。篇幅以300字左右为宜。英文摘要要用英语清楚、简明地写作,内容限制在150~180个英文单词以内。)
关键词
(关键词是便于读者从浩如烟海的书刊、论文中寻找文献,特别适应计算机自动检索的需要。论文应提供关键词3~8个,关键词之间用分号隔开。在审读文献题名、前言、结论、图表,特别是在审读文摘的基础上,选定能反映文献特征内容,通用性比较强的关键词。首先要选项取列入《汉语主题词表》、《MeSH》等词表中的规范性词(称叙词或主题词)。对于那些反映新技术、新学科而尚未被主题词表录入的新名词术语,可用非规范的自由词标出,但不能把关键词写成是一句内容"全面"的短语。)
正文
文稿正文(含图、表)中的物理量和计量单位应符合国家标准或国际标准(GB3100-3102)。对外文字母、单位、符号的大小写、正斜体、上下角标及易混淆的字母应书写清楚。
1.2.7 图表要求
文中的图题、表题应有中英文对照(小5号黑体),并随文出现,图要精选,一般不超过6幅,请看具体要求。
参考文献
为了反映文稿的科学依据,尊重他人研究成果以及向读者提供有关信息的出处,正文之后一般应列出参考文献。
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一、参考文献的类型参考文献(即引文出处)的类型以单字母方式标识,具体如下:
M——专著 C——论文集 N——报纸文章 J——期刊文章 D——学位论文 R——报告 对于不属于上述的文献类型,采用字母“Z”标识。
对于英文参考文献,还应注意以下两点:
①作者姓名采用“姓在前名在后”原则,具体格式是: 姓,名字的首字母. 如: Malcolm Richard Cowley 应为:Cowley, M.R.,如果有两位作者,第一位作者方式不变,&之后第二位作者名字的首字母放在前面,姓放在后面,如:Frank Norris 与Irving Gordon应为:Norris, F. & I.Gordon.;
②书名、报刊名使用斜体字,如:Mastering English Literature,English Weekly。
参考文献与文中注(王小龙,2005)对应。标号在标点符号内。多个都需要标注出来,而不是1-6等等 ,并列写出来。
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随着我国科技水平的日益提升,计算机应用技术得到的迅猛发展,在各个行业中均已广泛应用。下面是读文网小编为大家整理的关于计算机教育本科生毕业论文,供大家参考。
【摘要】作为计算机教育过程中的重要环节,学生实践能力的培养是当前计算机教育的有益补充和延伸。本文分析了当前计算机教育中实践能力培养方面存在的问题并有针对性的提出了完善计算机教育中实践能力培养的措施,以期为提高计算机教学实践教学实效提供参考。
【关键词】计算机;实践能力;培养;问题;对策
1.当前计算机教育中实践能力培养方面存在的问题
1.1计算机实践教学方法落后。当前计算机教学过程中所采取的方式多为:教师进行示范,而后学生进行操作。学生看似己经掌握所学的知识,然而学生在这样的学习过程中无法获得发散性的学习方法和能力,熟练掌握计算机的操作方式就更是无从谈起[1]。加之仍有一些计算机教师尚未充分利用多媒体等现代化手段向学生传授实践知识,师生之间缺乏必要的互动,没能通过给学生布置实践任务对学生的计算机实践能力进行培养。在这种情况下,很难提高学生创造性思维,不仅会限制课堂生命力,而且不利于学生探索精神的培养。
1.2计算机实践教学考核不够。部分学校制定的计算机考核标准较低,电脑数量无法满足将学生间隔开来考核的要求,在考核学生计算机实践能力时无法排除作弊行为。还有一些学校为了避免补考的繁杂事务,就大幅降低计算机实践能力考核标准,学生不论能力强弱与否都以及格为标准,大多能顺利通过考试,这就使得学生缺乏学习动力,很难切实提高学生计算机实践能力。
1.3学生计算机实践水平高低不一。学生们所掌握的计算机实践知识程度差距较大,一些学生存在片面注重理论知识而忽视实践操作的现象,学生大多没有意识到计算机技能在其将来工作生活中的重要性,因而认为只需要掌握理论知识用以在计算机考试中获得好成绩即可。许多学生学习计算机实践技能时,缺乏毅力,遇到困难就选择放弃,不仅不具备直面困难解决问题的信心,而且对计算机实践学习产生厌倦,态度十分消极。
1.4计算机实践教学内容滞后。目前许多学校没能充分重视计算机实践教学,大多随意安排计算机教学,采取以教师为中心的传统教学模式,不注重对学生计算机方面潜能的开发与培养,缺乏一套完善的计算机实践教学方案,未能妥善合理安排计算机实践教学。
2.完善计算机教育中实践能力培养的措施
2.1精心设计教学内容。计算机任课老师应当以计算机实践应用为中心,并且大量收集与计算机实践相关的计算机知识与信息,指定合理的教学计划,摒弃繁冗且无实际意义的计算机实践内容。处理好计算机课堂教学与实践教学二者之间的关系,在梳理原有计算机实践教学的基础上,形成全新的科学合理的教学体系。要结合计算机教学大纲,对计算机实验课件以及相关的计算机硬件予以妥善安排。当今世界,计算机技术飞速发展,计算机操作系统等也是日新月异,教师只有不断更新自身知识内容和计算机教学内容,在教学过程中补充一些必要的实践内容,紧密将计算机实践教学与计算机新科技联系起来,才能在计算机教学过程中取得良好的效果。
2.2培养学生计算机实践综合运用能力。进行计算机教学时,可以引导学生在老师的实践操作指导下,自行寻找思考计算机操作方式。倘若遇到问题,应当要求学生借助计算机相关材料,归纳总结相关问题,尝试自行解决,克服所遇到的实践操作问题。教师可以在课堂上对学生提出此项要求,鼓励学生独立自主思考。倡导解放思想的教学方式,帮助学生学会对所学的计算机实践操作技能学以致用。如果遇到无法自行解决的问题,学生可以向老师反映,老师再结合同学们的反馈作归纳性的解说,帮助学生解决相关问题。利用变式引申的训练方式,让学生经过多次实际操作的训练,掌握计算机操作能力,让学生在学习过程中获得举一反三、触类旁通的学习能力。老师应当带动学生的学习主动性,适当给予学生必要的指导,提高学生实践操作能力,激发学习兴趣,切实提高学生的计算机实践能力。
2.3充分发挥案例教学的优势。应当在计算机教学伊始进行案例展示,展示过程中需要充分结合教学任务,明确计算机教学的目标。帮助学生充分了解计算机理论知识与实践操作之间的联系,为以后教学打好基础。在使用案例教学时,应当尊重学生的主体地位,教师发挥主导作用。设计课程时,通过树形结构对计算机的相关内容予以展示,体现各个标题与题干之间的关系,实现各分节之间的有效沟通[2]。此外,可以通过小组学习的方式,调动学生学习积极性,把学生分成几个小组,让各个组讨论学习,并由教师与学生共同探讨实施步骤。
2.4制定科学、合理的学生实践成绩考核办法。计算机教学活动中的一大重要环节就是考核评价。计算机实践教学大纲中规定:“重视科学的态度和方法”。严谨的科学态度指的是学生对自然、对科学的基本观念,比如科学的世界观、价值观、人生观以及审美观。如果学生的计算机实践操作与理论产生了不同的结果,教师就应当对学生的操作加以分析,找出错误所在,加以更正。学生要想在计算机实践能力上有所提升离不开教师必要的分析与评价。教师除了应该对学生的计算机实践操作予以客观评价之外,还应该适时鼓励学生,帮助学生梳理操作过程,对有难度的问题,给予学生必要的帮助和指导。帮助学生对计算机的实践操作构建起一个清晰完整的知识体系,从根本上提高学生实践操作能力。此外,教师还应当留出一部分时间给学生自主思考和解决问题,提高其自主解决问题的能力,让学生在获取操作计算机的能力的同时,获得相应的思想成果,在反思中成长,只有这样,学生才能更为轻松地处理计算机相关问题。考核学生计算机成绩时,应当调整实践成绩与理论成绩的比重,加大实践成绩的比重。通过多次实践考核,对学生每个单元的学习情况加以考核与评估,考核未通过的应当让其参加补考。对学生进行考核时,应当对学生的计算机实践能力以及师生之间的交流合作予以充分重视。对计算机教学方法进行考核便是旨在对学生和教师在教学与学习过程中所取得的效果加以考核。
参考文献:
[1]杨鹏,胡兆方.计算机网络教学体系与实践能力培养研究[J].吉林省教育学院学报,2015(12).
[2]张俞玲.浅谈计算机网络实践教学和能力培养[J].才智,2015(32).
【摘要】
在目前的大学教育当中,对于自主教育理念的缺乏是重要的教育问题之一,为了解决这个问题,在大学计算机的教育当中需要把自主学习理念进行贯彻渗透,注重培养大学生在大学教育阶段出现的各种自主教育需要的理念和技能。本文从大学计算机教育中应该培养的技能触发,探讨计算机教育中如何培养大学生自主学习理念的重要策略。
【关键词】大学计算机教育;自主学习;自主学习理念;计算机技能
自主学习是一种重要的学习方式,具体来讲,它是由学生自己来确定自己的学习目标和学习计划,从而实现学生的自我激励和自我督促,在这个过程中通过不断的反馈与调节最终使得学生实现自主的学习良性循环,培养大学生的自主学习能力,对学习结果进行自我检查、评价和及时处理。大学生在大学教育中学会自主学习,将会对自身的发展提供很大帮助,自主学习的能力也应该作为大学生在大学中应该掌握的基本能力之一。
一、在自主教育中培养大学生的基本能力
1、信息阅读和吸收的能力
阅读是至关重要的能力,但是阅读的重要性不仅在于对文字的识别,还在于对信息的及时吸收和处理。对大学生而言,他们所接受到的信息密度跟之前相比不知道密集了多少,所以一个有效地甄别信息是否真实、是否有用、是否需要的方式就成为了大学生急需掌握的技能,中学的教学与管理模式在大学已经不再适用,教师没办法再事无巨细地为学生提供知识点的讲解等服务,所以就需要学生自己对信息进行分析。而信息的分析和处理需要日常不断的积累和学习,所以大学生在记忆力相关的知识方面有着一定问题也是可以理解的,这恰恰是大学生对于信息处理没有充分认识的表现。培养大学生的自主学习技能,就必须要培养大学生的积累能力,也就是信息阅读和吸收的能力。
2、表达的能力
如何把自身得到的信息充分地表达出来也是一门技能,尤其是对于无法充分表述的知识来说这一点尤为重要,因为大学生无法认知和记忆的某些知识可以通过写的方式表达并总结出来,经验是学习的重要法宝,也是对这些知识进行吸收的重要步骤,所以总结经验还可以让大学生在学习的过程中归纳出新的知识,对以后的学习也有帮助,可以促进学习效率的提升。在大学生计算机教育当中,学习程序教育的时候,推荐学生自己对于基本数据类型进行总结,这样才能让学生更加充分地了解所需要的问题,那么在后面出现复杂数据类型和抽象数据类型的时候,就可以利用学生总结出的相关规律提高自身学习的效率。
3、寻找相关信息的能力
大学生在自主学习的过程中往往会遇到一些无法理解的问题,这时候就需要大学生自主查阅一些信息,随着计算机网络的普及,这种查阅不仅变得更加便捷化,也变得更加专业化,在计算机的教学当中这一点显得尤为重要。使用互联网知识进行信息的查询和处理就是目前计算机教学的主要目标之一,互联网搜索引擎是现在大学生最常用的搜索工具,大学生要善于利用这一点,实现自身对信息的基本需求,在计算机教学的时候应该开设相关的课程,引导学生更好地自主查找信息。
4、大学生的实践能力
实践能力使大学生学习能力的最重要执行因素之一,如果没有实践能力,那么一切的能力都得不到体现,任何的学习行为最终指向的目标也是实践,在计算机教育的实际执行过程中,C语言课程看起来较为枯燥,但实际上它是计算机课程进行实践作业的基础,只有学习好这个课程,才能有足够的实践能力,达到教育真正需要的目标。
二、大学计算机教育过程中自主学习理念的培养
在计算机学习过程中,自主学习的理念是在学习知识点的过程中慢慢得到升华的,这种自主学习的理念要在大学生每天的教育过程中逐渐体现出来并为学生所接受,使其变成自身的习惯。
1、培养学生对于计算机学习项目的兴趣
学习的兴趣是促进学习的最重要因素之一,如果培养了学生对于学习的兴趣,那么大学生的自主学习才有可能得到良好的实现,并且能够具有创造性地对当前的问题进行处理,并且在自主学习的时候能够集中精力,以获得更好的学习效果。任何的学习与研究都应该是以兴趣为出发点的,如果没有兴趣也就没有责任心,在自主学习的时候,这样是不可能获得较大的成果的。要培养学生的兴趣,重要的是培养学生的好奇心,对一些未知的知识和领域充满好奇,积极地去接触他们,大学生计算教育中一定会有很多平常学生接触不到的知识,要培养这方面的好奇心和兴趣,从而促进学生更好地进行自主学习。
2、善于在学习的过程中发现问题
在学习过程中要出现相应的问题,才能证明自主学习有了一定的成效,在学习知识的过程中,要有提出、分析、解决问题的三段式过程,这样才能把知识点转换为具体的问题,便于学生进行领会和掌握。教育在发展的过程中提出了以下的理论,只有以问题为中心的学习方法才是最有效的学习方法,所以要培养学生在学习的过程中自主发现问题并解决问题,这样才能对知识点进行有效的处理和理解,从而掌握更多的知识。
3、要学会在学习的过程中积极和他人交流
信息只有在交流的过程中才显示出它的意义,信息的交流才能让人们的知识总体有所增长,从而促进整体的社会发展,信息交流并不是机械化的,而是在信息交流的过程中实现了思维火花的碰撞,获得激励和启迪的效果,这样才是信息交流所能达到的最好效果。计算机已经渗透到我们生活的方方面面,所以当代的大学生在计算机的自主学习过程中需要积极地进行交流,这样才能开拓视野,实现大学生知识面的进一步增长,在信息的交流中,还可以获得更多的知识之外的东西,促进大学生的全面发展。
三、结语
大学生在计算机的学习中要落实自主学习的理念与技能,大学计算机教育不仅要传授给学生计算机相关的理论和方法,还要传授给学生在这个信息时代下自主学习的理念和科学素质,这种科学素质是大学生这一生都取之不尽的财富,对于大学生的发展、计算机行业的发展乃至整个社会的发展都有十分重要的意义。
【参考文献】
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[4]董守生.论学生的自主性及其教育[D].华东师范大学,2013.
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