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摘要:融资问题是企业发展过程中的重要课题,企业只有巧妙运用融资策略,才能获得充裕的资金、谋求更广阔的发展空间、追求更高效的经营目标。目前中国民营企业融资障碍重重,应从企业自身、金融机构、国家政府三方面协调改革入手予以解决。
关键词:民营企业;融资策略;财务管理
改革开放以来,民营经济取得了迅猛发展,逐渐成为中国特色社会主义市场经济的重要组成部分和公有制经济的有益补充,在增长国民生产总值、活跃市场经济、增加国家税收以及解决就业问题等方面均作出了重大贡献。
党的十七大明确提出要毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济的发展;推进公平准入,改善融资条件,破除体制障碍,促进个体、私营经济和中小企业发展等内容。这表明,民营企业已经成为中国政府关注的扶持发展对象。随着市场经济制度的不断完善,民营企业定会成为促进中国经济发展和维持社会稳定的重要力量。
资金是企业的生命源泉、前进动力,是企业生存的前提、发展的基础。目前,企业的融资渠道主要包括内部融资(如盘活内部存量资产、利用留存收益和应付税利等融资)和外部融资(如金融机构贷款、发行有价证券、吸引外商投资、租赁、商业信用、项目融资、杠杆购买融资等),可谓渠道广泛。然而在中国当前经济环境下,民营企业资金筹集渠道不畅、筹集范围有限,成为制约民营企业发展的重要因素。造成此问题出现的原因主要有以下三个方面:
起步较晚的民营企业,自身发展还处于不成熟阶段。主要表现在经营规模较小,公司的经营运作主要依靠个人积累的有限资本;缺少较高素质的综合型人才,企业创新意识不够;经营管理不规范,财务制度不透明,企业内部缺乏有效的监督机制;信用观念淡薄,缺乏信用基础,欠息、欠债、不良贷款现象较为普遍等。这些尚未完善的方面无疑使民营企业加大了筹资难度,缩小了融资范围。
企业融资渠道虽多,但民营企业可供选择的融资渠道却有限,除靠内部融资外,主要是靠金融机构贷款。但目前金融机构对民营企业(特别是中小民营企业)提供的信贷资金却又微不足道。其原因:
1.规模较小的民营企业,贷款性质多为流动资金,贷款需求的频率高、数量少,客观上增大了银行贷款的管理成本,因此在现行的金融体系中,国有商业银行面对民营企业的贷款请求,往往不予支持。严格的贷款权限、繁多的信贷条件、烦琐的贷款审批程序,让民营企业对于贷款融资这一渠道望而却步。据有关资料统计,民营经济对国民生产总值(GNP)新增部分的贡献已达60%,但只获得30%的金融支持。
2.中小型金融机构提供贷款的能力较小。虽然中小型金融机构对民营企业提供了相应的贷款服务,但因其自身规模小、资金少、资信实力不强、经营区域受限等特点,使其在面对民营企业的金融需求时,显得力不从心。
3.民营企业易受市场环境的影响,经营情况变数大,无法准确预测其未来经济形势,难以满足银行讲求资金“效益性、安全性、流动性”的要求。兼民营企业普遍存在信用质量问题,使得某些虽有为民营经济服务理念的国有商业银行宁愿贷款给有问题的国有企业,也不愿贷款给经营良好的民营企业,从而加大了民营企业同银行合作的困难性。
目前,中国政府对民营企业的发展扶持程度不足,对民营企业融资的环境未能提供到位的配套服务:在立法方面,缺乏统一规范的民营企业立法,扶持政策出台后,缺乏完善的法律法规做保障;在管理方面,政策落实不到位,扶持措施的实施大打折扣;在宏观调控方面,缺乏有效手段来引导金融机构加强和改进对民营企业所提供的金融服务;在监督方面,政府部门未能很好的履行监督职能,致使民营企业本身发展不规范。
1.完善企业制度,健全治理结构。民营企业应建立健全制度化、程序化、规范化、标准化的现代企业制度,努力完善和改进企业运营机制;加强财务管理,规范财务行为,建立科学的财务制度、内部控制和监督制度;建设企业诚信文化,提升企业信誉;通过股份制改造、出售、兼并、重组、联营、合资等有效途径,不断改革,寻求生存发展之道。
2.降低经营风险,提高偿债能力。建立以实现经营现金流持续增长为核心的企业目标,努力挖掘自身潜力,增强自我积累意识,为扩大企业规模提供坚实的资金基础;制定合理的融资策略,巧妙运用表外融资等多种融资手段降低筹资成本,保证资金链的连续;大力提高生产技术水平,提高劳动生产率,融资与融物相结合,提高企业抗风险能力。
3.加强信用风险管理,提升企业信誉。建立信用风险管理组织体系,制定企业信用政策和风险管理策略;完善信用风险管理约束机制,严格审批高风险交易事项;建立客户信用档案,规范客户合约签订操作流程;制定客户信用政策,建立应收账款管理回收机制等。
1.结合资金供给模式,改进金融服务。从理论上讲,民营企业间接融资的供给模式有四种:第一种完全由国有商业银行供给;第二种完全由中小金融机构来供给;第三种以国有商业银行为主、中小金融机构为辅;第四种则以中小金融机构为主、国有商业银行为辅。基于笔者分析,当前现状基本上属于第三种供给模式。而在可预见的将来,这种格局基本不会改变。因此,国有商业银行应明确自己的职责,要根据中国民营企业发展实际,及时改革传统的以服务于国有大中型企业为主的一系列制度办法。
2.适应市场发展需要,改革经营管理体制和运作模式。改变现有的企业信用等级评定使用同一标准的状况,制定符合中小企业金融服务特点和要求的中小企业信用等级评定标准;改革现行的贷款审批程序,建立适合中小企业的授信体制、政策和程序;充分发挥国有商业银行机构、网络、人才、信息等方面的优势,建立中小企业信息库,实现数据信息资源共享,为中小企业提供行业分析、决策咨询服务,配合政府的相关政策,当好民营企业的理财参谋。
3.大力发展地方性中小金融机构。地方性中小金融机构包括城市商业银行、城市信用社、地方性中小企业产权交易市场、中小企业债券市场和地方性风险投资公司。这种地方性的金融机构拥有为中小企业提供服务的信息优势,有助于解决中小金融机构与中小企业之间信息不对称问题。同时,积极发展非国有和中小金融机构,还可以进一步深化金融体制改革,打破国有银行的垄断地位,促进建立银行之间的良性竞争机制。
4.完善民营企业的信用担保机制。信用保证是发达国家中小企业使用率最高且效果最佳的一种金融支持制度。国外专门为小企业服务的基金主要有三类:一是小企业信用担保基金,如日本有52个信贷担保公司;二是特定用途的基金,如意大利的“技术创新滚动基金”,用以支持中小企业的技术创新;三是小企业互助资金,如日本的小企业“自有钱柜”,入会企业任何时候都有可能从那里得到无息贷款,且不需抵押和担保。我们可以借鉴各国成熟经验,依据《担保法》等国家法律积极大胆地进行试点,根据运作规范、风险分散的原则,制定出符合中国国情的民营企业信贷担保制度和信用担保体系。
1.讲求可持续发展政策,改善融资环境。可借鉴发达国家发展中小型企业的成功经验,建立发展民营企业长期、系统的战略与规划。重新制定中小企业的划分标准,对民营企业予以税收优惠、财政补贴、贷款贴息等各方面的政策优待。也可设立统一的“国家中小企业发展基金”,把分散在各部门、各领域的资金和基金捆绑在一起实行专款专用,为中小企业发展提供长期、稳定的资金来源。同时,不断完善金融立法,规范金融活动,改善民营企业融资环境。
2.完善创业板市场,扶持民族资本。依靠宏观调控能力,不断引导、规范中国的资本市场,尽快完善股市创业板市场、区域性小额资本市场、风险资本市场等,利用综合效应来改善中小企业的融资环境。通过创业板市场,解决处于创业中后期阶段的中小企业融资问题;通过区域性小额资本市场,为达不到进入创业板市场资格标准的中小企业提供融资;通过风险资本市场,为处于创业初期阶段的中小企业提供私人权益性资本。通过建立公正开放、立体化、多层次的资本市场,不断健全民营企业的直接融资体系。
3.创造一个有利于科技成果转化、有利于民营企业发展的政策环境。首先,在财税政策上,国家要在对各类所有制企业公平赋税的基础上加大对民营企业的优惠力度,改革对独资、合伙企业既征收企业所得税又征收个人所得税的做法。其次,进一步取消对民营企业引进人才的限制:第一,进一步打破当前民营企业吸纳大中专毕业生交纳培养费的规定;第二,公安、人事、劳动、民政等部门须协调解决民营企业人员的户口、职称评定、住房和子女入学等问题;第三,以效益为标准,平等对待各类企业,将民营企业中的部分高科技企业纳入到国家政策支持的各项计划中去;第四,在经营范围和市场准入上,要在一视同仁的基础上,适当放宽对民营企业的政策要求,在给外企国民待遇前先给民企国民待遇才是上策。
[1]佟岩,邹立.资金的聚集[M].北京:中国人民大学出版社,2006.
[2]盛丽.民营企业融资制度创新探讨[J].武汉金融,2005,(9).
[3]葛兆强.解除中小企业融资难问题的关键在哪里[N].上海证券报,2009-08-26
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信托融资是间接融资的一种形式,是通过金融机构的媒介,由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅析房地产信托投融资风险管理相关论文。内容仅供参考阅读!
浅析房地产信托投融资风险管理全文如下:
根据《建设部关于发布行业标准<房地产业基本术语标准>的公告》(建设部公告第127号), 房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”
房地产作为我国经济发展的支柱产业,其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业,充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力,部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来,因融资成本的考虑,我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款,融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下,信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛,在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题,降低了企业的融资风险。
根据2013年年末的信托行业相关数据显示,信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿,超过保险公司,成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中,房地产信托占据了可观比例,这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。
根据《中华人民共和国信托法》的规定,“信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”在实务操作中,房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人,以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托,通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权,使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托公司,由信托公司将资金用于房地产项目。
近几年,房地产信托项目发展迅猛,风险累积,为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险,银监部门不断出台各类监管文件,从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》,到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》,对房地产业务的监管程度逐步深化。
(一)房地产项目建设及销售风险
如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施,或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位,将影响项目不能按期建设完工和销售。
(二)经营风险
房地产公司的经营状况以及发展的各种因素,如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等,可能影响其盈利和运作能力。
(三)信用与流动性风险
若项目未能按期开发并取得预期收入,由于经济形势和市场环境的变化,当需要处置担保物时,可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。
(四)管理风险
信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等,导致信托项目风险。
(一)信用风险管理
在项目的前期运作中,组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目,聘请律师事务所拟订或审核合同,并在合同中设立违约及担保制度。
(二)市场风险管理
通过加强市场调查、研究及分析,尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解;而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的,一般采取谨慎原则、保守操作;同时,在业务拓展或产品推介时,除信托文件明示风险外,信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。
(三)操作风险管理
在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面,严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位,坚持固有和信托业务的分离,设置专人专岗,明确管理职责及审批权限,严格执行核保核签管理办法,并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式,最大程度地控制内部管理方面的风险。
(四)不断完善风险控制措施
从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况,准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目,合理运用多种风控措施,包括:以不动产作抵押,定期追加在建工程抵押;公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用,要求房地产企业在监管银行开立监管账户,用于归集销售款,在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章,对资金使用进行逐笔审批,封闭运行。
(五)加强贷后管理
切实落实风控措施,确保项目按计划执行,防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制,信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。
信托公司应设置专门的项目管理部门,委派专人定期逐一排查各项目,按时收集房地产公司财务报表、销售台账;实施全面的人员派驻制管理,通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管,密切关注项目可能出现的风险,确保项目的安全运转。
(六)流动性风险管理
2013年是信托行业的“兑付年”,面对流动性高度紧张的局面,流动性风险成为去年开始信托行业发展的关键词。因此,信托公司需要提高资金来源稳定性,牢固树立量入为出的资产业务理念,加强主动负债管理;加强同业、理财和投资业务管理,调整资产结构,合理控制资产负债期限错配程度;认真执行流动性风险管理办法,密切关注货币市场动向,做好应对预案,及时发现风险隐患,果断采取应对措施。
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融资渠道,指协助企业的资金来源,主要包括内源融资和外源融资两个渠道,其中内源融资主要是指企业的自有资金和在生产经营过程中的资金积累部分;协助企业融资即企业的外部资金来源部分,主要包括直接融资和间接融资两类方式。直接融资与间接融资的区别主要在于是否存在融资中介。间接融资是指企业的融资是通过银行或非银行金融机构渠道获取。而直接融资即企业直接从市场或投资方获取资金。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅谈房地产融资渠道的现状与发展相关论文。内容仅供参考阅读!
浅谈房地产融资渠道的现状与发展全文如下:
房地产行业属于资金密集型的行业,想要保证房地产投资最小化,就必须要保证融资方式最优化。所以只有保证多渠道金融活动,才能从根本上减少房地产行业出现金融风险的几率。我国房地产行业传统融资渠道比较单一,但是近年来随着经济的不断发展,单一渠道模式存在的问题逐渐凸显。本文将从现代房地产融资渠道以及未来发展对其进行分析。
当代房地产行业的发展需要从上世纪80年代说起,并且经过多年的发展,已经成功跻身于新兴产业的范畴当中。房地产行业开发资金主要来源于自有资本、银行借贷、建筑企业以及建材企业的资金垫款以及预售款这五项当中,其中以银行借贷为重要资金来源。但是我国房地产行业却时刻都在面临着资金短缺这一问题,业内研究人员从开发商需要的资金方面进行分析,我国大部分的房地产开发企业除去自己的资金之外,其余资金大部分均来自于银行,通过银行提供的资金进行产业规模扩建以及再生产。
据不完全统计,房地产开发资金有60%-70%左右是来自于银行贷款,所以我们也可以认为房地产行业用于开发的资金主要来自于间接融资,虽然国家也出台了一系列的宏观政策,使融资模式出现了多元化的趋势,但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式,是我国房地产行业独有的特点,同时也是我国房地产行业融资模块中存在的主要问题。
依靠银行体系来支撑房地产行业的金融周转,通过“资金”这一房地产行业命脉来支撑起整个体系,必然会加大银行的信贷风险,一旦投资失败,银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。但是如果使用紧缩的政策对该问题进行调控,必然会给房地产市场造成影响,可以用“收死放乱”这四个字对其进行总结。
另外房地产业在融资过程中受到的限制因素太多;我国房地产行业目前主要融资方式为债权融资和股权融资,债权融资主要是通过银行信贷融资,股权融资主要是上市发行股票融资,但最近几年央行加强房地产企业信贷业务管理,房企的银行融资渠道受限,要求各商业银行控制房地产信贷,对高档房、多套房和个人商业用房贷款进行了严格限制,使房地产资金链受到打击。另外由于其特殊的产业特点,在证券市场快速发展的今天,我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
房地产企业经过这10多年的风风雨雨,目前虽然受到各种因素的影响,暂时处于低谷状态,但受我国国情影响,国内市场需求量还很大,城镇化发展才刚刚起步,所以对未来的房地产市场发展信心很足,但今后房地产市场竞争一定会更加激烈,而“资金为王”是房地产行业竞争的主心骨,所以房地产企业不断改革创新、拓宽融资渠道显得尤为重要。
(一)吸收股权投资,增加自有资金
房地产企业自有资金充足代表着一个企业的实力,企业从开发到管理能否良性循环发展与自有资金关系很大,扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累,把企业做大做强,增加企业的效益,从而形成内部留存收益;另一方面,企业做大做强以后,增强原股东投资信心或吸引新股东投资,从而增加内部积累。
(二)充分利用信托融资计划的有利条件,合理调整融资结构
目前国内信托融资形式多种多样,有证券投资型,股权投资型,资金贷款型,资产收益权转让型,逐渐成为房地产业的新兴融资热点。信托融资利用资金优势不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题,而且巧妙地借助过桥融资的业务方式,最大限度的防范了自身的风险。
(三) 吸引海外资金,降低资金成本
虽然短期之内房地产行业发展有点过热,政府进行了相关调控,但国内房地产市场需求还是很大,也正是看到这一点,所以国内房地产开发热情并没有降低,加上这些年的快速发展房地产市场机制也越来越完善,投资环境也越来越优越,资本市场也越来越放开,引进外资渠道越来越多,中外合资以及外资借款成为当前的主要模式。由于国内房地产市场竞争相当激烈,利用好海外融资可以大幅度降低融资成本,优化融资结构,提高企业竞争力。
(四)房地产投资基金
通过发行房地产行业投资基金,集合公众投资,经过专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效减低风险的同时通过将房地产经营活动中产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。这种融资方式门槛较低,从项目拿地时就可以介入,解决那些自有资金不足,但投资项目效益可观的房地产企业资金需求。目前这种方式在国内做的很多,已经成为当前比较热门的筹资方式。
本文先对房地产行业融资渠道进行分析,结合当前我国实际情况,对该行业未来的发展提出一些自己的看法。
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从广义上讲,融资也叫金融,就是货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从现代经济发展的状况看,作为企业需要比以往任何时候都更加深刻,全面地了解金融知识、了解金融机构、了解金融市场,因为企业的发展离不开金融的支持,企业必须与之打交道。1991年邓小平同志视察上海时指出:“金融很重要,是现代经济的核心,金融搞好了,一着棋活,全盘皆活。”由此可看出政府高层对金融逐渐重视。以下是读文网小编为大家精心准备的:分析房地产业融资现状与问题相关论文。内容仅供参考阅读!
分析房地产业融资现状与问题全文如下:
房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点,因此,对房地产项目的开发需注入大量的资金,故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点,但是房地产开发融资方式以间接融资为主,其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题,会大大增加房地产业融资的风险。
1.房地产业融资现状
房地产是一种固定资产,其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期,加上政府对其资金运作上的严格管控,致使房地产的开发融资更加困难。研究发现,我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备,表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外,在我国的房地产业资金来源比重中,其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势,而传统的资金来源的比例却逐年下降,表明我国的房地产业的融资重心有所转移,因此,需积极寻求其他的融资渠道[1]。
2.房地产业融资的问题
(1)融资模式单一
现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式,如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等,房地产开发商的资金来源中,有三成来自银行直接贷款,加上个人按揭贷款,银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势,但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大,加上还会受到国家政策的影响,如果房地产开发商过度依赖银行贷款,必定会增加融资风险。
(2)融资结构不合理
在房地产业内,出现房地产开发商的直接融资比重低,而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强,尽管房地产的信托得到迅速发展,但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求,房地产业还会受到国家和地方政策的限制,其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期,因受到融资体系的结构不合理的影响,市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象,从而制约房地产业的进一步发展。
(3)融资法律和法规不完善
房地产业融资的相关法律法规还有待完善,与房地产金融相关的政策法规还不健全,并缺乏一致性和协调性,故而操作比较困难,对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。
1.采取多元化的融资模式
房地产业属于资金高度集中的行业,开发一个地产项目就需投入大量资金,假设不借助多种融资手段,那么企业就会面临止步不前,甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新,采取多元化的融资模式,形成以银行信贷和房地产信托等融资为主,其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有:
(1)内源融资
就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式,它不仅包括自有资金,而且还包括应收的账款和票据等,房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现,将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况,可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同,采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式,加大期房营销及宣传力度以增加销售,从而双方能获取稳定现金,将经营风险降到最低[3]。
(2)直接融资
直接融资包括股票融资及债券融资两种方式,其中债券融资的比例较小,主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资,房地产的开发企业上市后,能迅速筹得资金,并将筹集的资金用于注册资本,达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担,均以企业经营状况为担保,但是股票融资存在一定的难度,即上市要求较高,并且连续2年亏损就会被迫退市。
(3)间接融资
间接融资就是向金融机构(主要为银行)取得贷款,现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款,此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。
(4)新融资方式
①夹层融资:其处于债权和股权之间的一种信托产品,夹层投资属于长期融资,可根据特殊的需求对其进行调整,夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时,经扩张、收购等方式后,其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况;②房地产信托融资(REITs),REITs主要是通过发行收益凭证,汇集多数投资者手里的资金,并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理,同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金,REITs在国际意义中,与基金等同,REITs就是资产证券化的表现[4]。
2.合理组建融资结构
在发达国家的房地产融资和金融机构中,已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法,我国的房地产业可引进这套管理办法,以缓解目前房地产业的资金压力,也能为我国的金融机构提供好的借鉴,以推动我国房地产的金融创新,达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资,是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式,其主要源于新加坡,这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。
3.完善融资法律和法规
房地产开发必须做到有法可依,但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善,造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广,也比较泛,缺乏相关的具体细则,故在实际的执法中,会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。
因此,需完善融资法律和法规,主要方法有:
⑴制定出低压贷款法,规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规,以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷,并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护;
⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度;
⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动,并制定相关管理制度,为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境,以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。
房地产融资属于一个多元化市场,其融资方式具备多样性,如有证券市场、银行信贷和基金等,同时房地产融资市场也具备多层次性。因此,需要创建一个稳定、健康的房地产融资环境,就必须要求国家或者地方政府减少对金融市场的控制及干预,并将金融市场面向国际开放,同时也可引进国外的先进融资方式和发展模式,为国内的房地产金融市场提供更好的发展条件。另外,还需加大法律制度建的力度,为其创造有法可依、有法必依、违法必究的环境。只有新的房地产融资市场和融资产品及融资工具的出现,才能让成房地产形成一个多元化的体系,以促进房地产经济走向良性循环的轨道。
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从广义概念上讲,房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集,运用和清算。从狭义概念上讲,房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。以下是读文网小编为大家精心准备的:探析房地产融资的多元化渠道相关论文。内容仅供参考阅读!
探析房地产融资的多元化渠道全文如下:
在我国,房地产业的快速发展带动和促进了我国建筑性重轻工业及制造业的繁荣,是我国国民经济重要的组成部分之一。尽管为了应对房地产金融带来了风险,我国针对房地产业传统融资模式制订了一系列的宏观调控和限制政策,对房地产业造成了一定冲击。但是,我们必须清楚的认识到,这些政策和措施制定主要目的是进一步推动我国房地产市场的成熟,改变房地产融资运行模式单一,主要依赖银行信贷不良畸形的发展现状,以促进形成我国房地产融资渠道多元化的发展模式,从而保证我国未来房地产行业的健康有序的发展。
房地产融资是指房地产公司或单位,通过直接或间接的方式将社会经济体中赢余的那部分资金集合起来,转移到资金相对短缺的房地产开发公司,以保证房地产开发的顺利有序进行。房地产融资的方式分为直接融资和间接融资。直接融资是指资金相对短缺的房地产公司利用的自己的发展回报信用,向资金有余企业或单位发行股票、债券等凭证以换取现实资金的实际进入的融资方式。间接融资是指金融市场上以银行为代表的金融中介机构通过自己的体系检验机制,在审核后将自己所拥有的闲散资金以贷款等方式转移到房地产业以保证其开发销售顺利进行的融资方式。
根据中国中央银行关于我国房地产研究报告的调查,我国近八成的房地产开发资金都直接或间接的来源于银行信贷,其他融资方式如股权融资、债券融资、信托融资等在房地产融资的比重不到三成。资金来源的过度集中也就意味着社会金融风险的增大,如房地产投资结构失衡、违规贷款及假按揭、房地产企业高负债经营现象严重等问题就接连发生。在这种情况下,一旦单一资金来源体发生变动会极大的影响房地产业的发展。在我国房地产业的发展几乎完全取决于国家关于银行信贷政策的变化。如近年来国家的热点行业调控,住房贷款和转按揭的限制,银行信贷的收缩政策都对房地产融资带来巨大的冲击。与此同时,我国银行信贷有限的资金也无法满足我国房地产业的进一步发展的资金需求。所以我国房地产业资金融资渠道的有效拓展势在必行。
针对我国房地产业融资模式单一、投资高风险的问题,我们可以通过下面的融资渠道来增加房地产资金来源,分散融资风险。
1.房地产信托。
房地产信托是以商业信托组织为模型形成的一种房地产融资方式。房地产信托是指多个资金拥有人或单位将以一定方式组合的资金交付委托给信托公司,通过信托公司专业理财优势和丰富的资金运作经验投资房地产业,并获取收益的融资方式。在房地产信托融资中,信托委托人大部分是金融资本市场中的中小投资者,他们用于承担风险,参与投资的个人资产数量一般不大,需要通过订立信托合同将资金汇集到一起才能满足房地产业的融资需要,从而投资获得收益。
房地产信托融资有着突出的优势。首先,信托计划的灵活性很强,它贯穿于房地产企业开发的始终,不仅可以根据自己意愿参与投资,而且可以大大缩短房地产企业筹集资金所需要的时间。其次,房地产信托可以根据自己资金和技术优势展开不同风险收益的综合性房地产投资,有效的减少金融风险。最后,房地产信托是以中小投资者所组合的资金为主的,有效的保证了社会闲散小额资金的准入制度,调动了金融市场的活力,打破了银行信贷一家独大的局面。但房地产信托融资这一渠道也有一定局限性,因为信托运行模式的本质是择优投资、保证利益,所以只有那部分预期收益高、回报信用好的房地产开发公司才能比较容易的使用这一方式。
2.房地产债券融资。
房地产债券融资是指房地产企业,为了保证充足的开发资金,将自己作为债务人,通过法律规定的程序,向整个社会发行的约定有明确回报利率及支付日期及最后本金返还规则的书面权利凭证。房地产债券融资的优势主要表现为:公司股东的股本不会被稀释,有着制度性保障;债券融资成本较低,债券融资利率在同期贷款利率与储蓄利率之间,债券融资产生的乘数效应大大小于银行信贷。我国的债券市场今年来虽然取得了巨大成就,但是与以非政府债券为主的成熟资本市场还有很大差距,我国应减少政府债券比例,优化房地产债券融资结构。
3.房地产股票融资。
房地产股票融资是指具有一定经济实力的股份有限公司,按照相关法律法规的规定,通过审查核准,公开发行股票,在证券交易所挂牌交易的融资方式。房地产股票融资的优点主要表现在:发行股票筹集的是权益资金,提高了公司公信度;房地产股票筹集的资金是永久性的,保证了上市公司的长远发展;根据公司盈余负担利息,筹集风险小。以万科、远洋地产为主要代表的房地产股票融资取得了较大的成就
在单一融资发展模式下,房地产业不仅面临银行信贷有限资金的发展限制,而且承受了较高的房地产、银行、金融市场的风险比例。所以这要求寻求房地产业的多元化融资之路,重点推进最具发展潜力的多元化渠道,积极开拓新的融资渠道,以形成多元化融资体系和风险分担体系。
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保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。中国大力加强保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展。以下是读文网小编为大家精心准备的:保障房融资问题与解决对策相关论文。内容仅供参考阅读!
保障房融资问题与解决对策全文如下:
为加快解决中低收入群众的住房困难问题,党中央、国务院决定大规模实施城镇保障性安居工程,并确定了在“十二五”时期开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3 600万套(户)的目标任务。根据统计,前3年全国已经开工建设2 490万套,累计建成各类保障性安居工程1 500万套,完成了目标任务的2/3。 2014年计划新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,计划年内基本建成保障房480万套。庞大的数字和庞大的需求背后,无法隐藏的是资金来源的匮乏,尤其是公租房建设资金的长期沉淀和运行资金的不断追加负担,成为全国的普遍性问题,也一直制约着保障房这一民生工程的健康有序前行。与资金需求高峰相伴的是很大的资金缺口。
当前,保障性安居工程资金来源渠道主要包括:政府融资与社会融资两个方面。其中,政府的筹资来源包括:
(1)政府财政预算;
(2)中央代地方发行的地方债(国务院要求优先用于保障房建设);
(3)地方土地出让金净收益(要求不低于 10%,资金缺口大的地方还需增加比例);
(4)专门为支持保障房建设而保留的保障性安居工程建设融资平台(平台公司可发行保障房建设企业债);
(5)住房公积金增值收益扣除风险准备金后的剩余,以及公积金贷款支持保障房建设试点资金等。社会融资渠道来源包括国家开发银行中长期贷款、商业银行贷款、保险公司贷款、社保基金贷款和社会机构直接投资等。
1.政府直接投入十分有限
地方财政的投入首先是基础设施建设、农业、行政管理等事业,保障房投入资金有限,导致财政收支矛盾突出,保障房建设投资难以为继,而中央财政不能增加转移性支出,保障房建设目标难以实现。在国家对房地产市场进行宏观调控的大环境下,地方财政的增收必然在短期内会受到影响房价的调整会影响地方政府的土地出让收益,对于土地收益占财政收入比重较大的地区,这一影响更加明显。房价的调整也会通过市场交易量及交易价格影响到建筑业及交易领域营业税金、契税、土地增值税、企业所得税等,使地方财力的增长面临更大的压力,进而影响地方政府对保障房的投资。
2.民间资本介入动力不足
保障性住房项目投资既非竞争性项目,又非垄断性项目,其“福利性”决定了投资该领域的回报远远低于竞争性投资项目,保障性住房投资除了具有一般不动产项目投资的投资回收周期长、经营管理相对复杂的特点,还具有投资收益率明显偏低的特点,而民间资本的逐利性特点,会使其对几乎没有投资回报的保障房项目失去投资的原动力,因而对民间资金吸引力较弱。保障性住房投资的低回报性,使得保障房市场成为市场调节的盲区。要让民间资金顺利进入保障性住房领域,从根本上讲要使民间资本在保障性住房项目上有利可图,这取决于政府提供的优惠政策、设计的利益激励、风险分担机制以及合作模式是否符合社会资金的投资意愿。政府如何运用税收优惠、投资补贴等经济手段引导社会资本积极投向保障性建设就显得更为重要。目前,中国住房市场中普通商品住房和保障性住房的结构比例失衡严重,改变这一局面,除了政府的直接投入外,还必须依赖市场力量。
3.保障房融资渠道单一
2009 年以来,地方政府保障房融资主要依靠地方财政的直接投入和银行体系内的商业贷款方式,很少利用债券、保险、银行间市场等多元融资渠道来筹措资金。保障房建设资金过度依赖商业银行贷款及中央与地方财政的投入,其问题显而易见。过于依赖银行贷款,一方面会增加银行的系统性风险,另一方面也会由于商业银行因行业信贷投放比例控制要求,难以获得充足的贷款支持,使保障房建设融资难以为继。
4.廉租房集资困难最大
一方面,2011 年起,从中央到地方,重点发展公共租赁住房,公共租赁逐步成为保障性住房的主体;另一方面,廉租房的所有权为国有,由于租住对象是城市特困人口这一特殊群体,政府不可能按市场价格收取租金,往往只收取较低的租金,租金水平仅相当于当地市场租金水平 1/10,很难起到补偿投资的作用。政府除了在长时间内维持低水平的租金收益外,还必须放弃土地出让的收益,并且还承担建设成本。为保证廉租房的建设,地方政府在增支减收的双重压力下,面临更大的筹资困难。
1.创新保障房模式,发展共有产权,减少对政府的依赖
共有产权保障房是指保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额,地方政府持有保障性住房的另一部分产权。从上海、山东、甘肃、江苏淮安等地的实践来看,主要做法是地方政府让渡部分土地出让收益,有的还给予适当财政补助、税费减免,以降低住房的建设成本,然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时,在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。
共有产权保障房模式使保障房从“完全产权型”转向“共有产权型”,改变了当前的保障房建设模式,政府提供了财政补贴、出让金优惠等支持。而共有产权房实际上是把这些支持以共有产权的形式明确下来,使住房保障政策更加法治化。通过在市场上出售或由保障对象购买政府持有的部分产权,政府能够回收土地等各种增值收益,有利于地方政府积蓄财政实力,有利于后续保障房建设的投入,使更多的人得到住房保障,也有利于让市场介入、发挥市场作用。
2.拓展融资渠道,设立住房保障银行
住房保障银行,顾名思义,就是要利用其“政策性”优势,发挥其对于保障性住房、中小套型住宅项目建设的贷款支持力度,发挥其对于中低收入者的住房保障作用,通过住房保障银行的资金进一步落实保障性住房体系建设。作为民生工程的保障性住房除了分配外,保障充足的资金支持来增加市场供应一直备受关注,设立住房保障政策性商业银行,不仅可以吸储,为住房保障金放贷,甚至可以开发很多关于住房保障的理财产品和金融产品,这样将缓解保障房资金紧张状态,或将曲线完成政策性金融改革。
3.落实政策,吸引民间资本进入保障房建设
要大力增加保障房供应,就须改变目前以政府为主导的保障房建设和运营机制。目前,在债台普遍高筑的背景下,地方政府对保障房的财政投入实际上已经捉襟见肘,难以为继。唯有通过引入社会资本,建立保障房开发、运营的市场化长效机制,才能大幅增加保障房供应。从2010年开始,保障性住房成为重点鼓励民间资本进入的领域,包括万科、绿城等一线房地产开发企业也以不同方式参与地方政府的保障房和棚改工程当中,但由于缺乏稳定的机制保障,其可持续性一直堪忧。
因此,当务之急是地方政府应针对民间资本进入保障房建设可能涉及的领域,如“引导、鼓励、奖励和优惠政策”“配建、代建回购的制度性安排”、“工程质量保证机制”、“信贷、金融和财政扶持手段”、“民间资本的进入标准、方式”等,尽早制订相关政策方案。这些关键问题的解决,将为确保民间资本进入保障性安居工程拥有足够的制度保障。
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2010年以来,央行4次加息,每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本,加剧了经营风险。央行12次提高大型金融机构的银行存款准备金率,使得目前的银行存款准备金率上升到21.5%,目的在于收缩商业银行的信贷数量,缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量,使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。
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改革开放以来,我国生产型中小企业得到了迅猛的发展,对我国国民经济的贡献率不断提高。生产型企业在支持我国经济增长、创造劳动力就业机会等方面发挥越来越重要的作用,但相比而言,生产型企业所占的金融资源非常有限。近些年,我国生产型中小企业面临的融资难问题已成为制约生产型企业发展过程中面临的首要瓶颈约束。本文将在分析生产型中小企业融资难的基础上,通过运用多种金融方式来解除生产型企业融资难的政策建议。
2009 年地方为了配合国家实施积极的财政政策, 加强地方安排配套资金和扩大政府投资的能力,以此才开始启动地方政府债券。随着地方政府发债规模的迅速扩大,达到缓解了各地基础设施建设的资金问题。2010年6月10日,国务院发出《国务院关于加强地方政府 融资平台公司管理有关问题的通知》人民政府和国务院各部委及各直属机构,并且按照项目性质和债务主要还款来源,对地方融资平台公司的债务进行分类管理, 以此从大的方向上提出对地方政府融资平台公司及其债务清理整顿的原则。如果从长远形势来看,与其让各级地方政府通过各种隐形方式大规模举债,那么还不如通过修改我国现行的《预算法》与《担保法》来完善政府发行地方债券的担保法规,从而实现地方政府举债透明化的作用。中央政府就各级地方政府是否具备发行地方债券资质进行评估,严密监控地方政府债券的增量规模与存量规模,发债资金的流向和债务的偿还等等方面,并将这些指标纳入地方政府绩效考核体系。以此允许符合条件的地方政府发行地方债,是我国化解地方隐性存量债务,达到有效为生产型中小企业融资的很好目的。
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摘要:随着经济全球一体化进程的加快,企业面临国内外市场竞争空前激烈,企业的创立、生存和发展,每一阶段都离不开资金,融资成为企业发展的头等大事,中小企业融资难问题是个世界性话题,文章就此通过融资规模、方式、速度、成本、难度和风险等因素提出适合我国中小企业的融资策略。
关键词:中小企业;融资;贷款;资金
我国中小企业在改革开放中迅猛发展,占据了国民经济的半壁江山,对增加国家财政税收收入、提供城镇就业机会等方面做出了重大贡献。但因其内部与外部的因素导致中小企业融资困难,成为制约其进一步发展的瓶颈。
中小企业规模小、资金少,经营风险大,资金筹措能力低,资金来源窄,极易出现资金周转困难。资金不足反过来又影响企业经营活动,从而形成一个恶性循环。很多中小企业资金管理者素质低,管理方法简单,财务制度不健全,有的甚至没有建立会计账目。这些不规范性使中小企业很难获得金融机构的支持,更加剧了企业资金的匮乏。中小企业产品技术含量低,规避市场风险的能力较低,经营前途存在不确定性。一旦市场有风吹草动,最先倒闭的一般都是中小企业。中小企业的生产成本往往高于大企业,经济效益较差,市场竞争能力难与大中型企业抗衡,自身弱点导致在资金筹集上与大中型企业有明显的差距。
我国的金融体系对中小企业提供资金的门槛较高。中小企业单笔借款金额较小,银行要对其资信情况进行全面、深入的了解,所要支出的贷款单位成本高,管理费用高,承担了较大的风险,导致商业银行一般不愿意向中小企业提供贷款。
商业银行之间缺乏竞争,只愿意将资金贷给风险小、成本低、金额大的借款对象,否则宁愿减少贷款额度,也不愿冒风险将贷款发放给中小企业。
1、资产变卖融资。资产变卖融资是将企业的某一部门或某一部分资产清理变卖以筹集所需资金的方法。企业资产变卖对象包括:与主要生产经营活动关系不大的资产;盈利能力低于同行业一般水平的资产;清算价值大于账面价值的资产;欲强化专业化生产而放弃的非专业化生产用资产。为优化经营结构和提高专业化程度,也可变卖盈利部门,挪出部分资金用于其他战略部门的投入。通过变卖多余或低效资产筹措到必要的资金,集中力量发展企业优势,提高专业化程度,开拓新市场,提高竞争能力。
2、内部职工集资方式。企业职工对企业的经营状况、发展潜力十分清楚。企业发展了,对内部职工是有利的;企业关门,职工会因此失去工作。中小企业的老板为扩大企业规模或资金周转不便时,向内部职工集资一般都会得到支持。向内部职工集资,不用受银行借款所附条件的限制,运用资金比较自由。当然老板应承诺职工回报较高的利息,这相当于分给集资职工红利。职工把钱投入本企业,所取得的投资收益比银行存款利息高很多,在这种情况下,他们愿意集资。职工把钱借给自己的老板后,彼此之间的关系会更加亲近,职工会更加效忠企业。
1、依靠社会关系。不少小企业常以家庭为核心,以兄弟为帮手,以朋友为辐射,来筹集起家的资本。在向亲朋好友借款时,除了以情动人外,要注意向他们介绍创业计划和投资机会,让他们相信计划是可行的。只要动之以情,晓之以理,就能通过亲朋好友筹集到不菲的资金。
2、政府扶持。国家和地方政府每年都公布一系列政策性拨款、贷款、税收减免等各项政策文件。企业应注意收集这些政策性文件,认真学习,真正领会政府的意图。重点留意与本企业相关的产业政策、科技开发政策,然后对号入座,看看自己的企业可能在什么地方符合国家政策支持的条件。按照政府的意图去投资,考虑所上项目是否符合国家政策,是否可享受到一定的财政融资;按国家政策引导,把握机会,积极主动争取,多向上级主管部门汇报申请,充分准备,才能用足用好政策。相对于大金融机构而言,中小金融机构对中小企业的贷款拥有交易成本低、监控效率高、经营机制灵活、对当地经济情况比较熟悉的优势。我国初步建立了微型金融体系基本框架,政府还要加大力度建立和发展,能更好地为中小企业服务,缓解中小企业资金紧张问题。
3、银行贷款。几乎所有国家,银行贷款在企业融资总额中所占比重都是最高的。借款技巧在中小企业融资中显得日益重要,建立良好的银企关系、合理利用银行贷款是企业解决资金困难的重要手段。与银行建立良好的关系是中小企业顺利取得银行贷款的关键。首先,企业要讲究信誉。企业经济效益和信誉的好坏直接关系到银行信贷资金的安全与否。企业的财务核算是否正规、财会人员素质的高低以及财务管理严格与否是银行衡量企业管理水平的重要标准。企业应苦练内功,真正提高经营管理水平,用实际行动建立良好的信誉。其次,企业应经常主动向银行汇报经营情况。这是一种心理公关技巧,银行由此感受到公司的尊重,改变对中小企业的种种偏见和不信任,逐步建立良好关系。企业不能因一时办事受挫而埋怨银行,在争取贷款时要有耐心,充分理解和体谅银行的难处,避免冲动伤了和气而得不偿失。要选择合适的贷款时机,既保证资金及时到位,又便于银行调剂。银行信贷规模是年初一次性下达,分季安排使用,不允许擅自突破。中小企业如要申请较大金额的贷款,不宜安排在年末和每季季末,应提早将本企业的用款计划告诉银行,以免银行在信贷规模和资金安排上被动。企业要严格按借款合同规定使用贷款,主动配合银行检查企业贷款的使用情况,认真填写和报送企业财务报表;贷款到期履行还款手续。
4、融资租赁。对于中小企业而言,每一设备都由企业自己购买并不划算也难以办到,通过租赁,不必支付设备款项,只须支付很低的租金就能获得此设备,获得的是使用权,并不将其列为负债,也不改变企业的资本结构,增强了企业的借款能力。由于企业不需要一次性支付大量现金,增强了企业的现金流动能力,可以节约出大量资金用于其他方面,补充了企业的运营资本。企业借钱的目的往往是通过购买设备来增加利润,从某种意义上说,租赁融资比银行借贷更为直接,能更快形成生产能力,可避免借贷筹资的条款限制,为企业经营活动提供了更灵活的方式。
5、上市。新的《证券法》对包括股市和债市在内的直接融资市场准入采取核准制,为中小企业打开了通道。创业板市场的建立使中小企业有了一个特定的市场融资渠道,中小企业板块给高成长型中小企业融资需求提供了很好的平台,中小企业通过上市,融资困难可以得到很大缓解。
何时融资,成本最低、风险最小、收益最大,是中小企业融资前必须考虑的因素。企业只能适应外部融资环境而无法左右外部环境,这就要充分发挥主动性,积极寻求并及时把握各种有利时机。企业要有超前预见性,要能够及时了解国内外宏观经济形势、政治环境,掌握国内外利率、汇率等金融市场的各种信息以及国家货币、财政政策,合理分析和预测影响企业融资的各种有利和不利条件及各种变化趋势,以便寻求最佳融资时机,果断决策。企业在分析融资机会时,要考虑具体的融资方式所具有的特点,并结合本企业自身的实际情况,适时制定出合理的融资决策。
每次在进行融资之前,先不要把目光直接瞄向各式各样的融资途径,更不要草率地做出某种融资决策。融资意味着需要付出成本,而融资成本是决定企业融资效益的决定性因素。降低融资成本,确保预期总收益大于融资总成本,这是融资的首要原则。在筹集资金前,企业要加强经济核算。由于筹集过多,会造成资金闲置浪费,增加融资成本;也可能使企业负债过多,无法承受,偿还困难,增加经营风险;而如果企业筹资不足,则会影响企业投融资计划及其他业务的正常开展。因此,进行融资决策之初,要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资的难易程度和成本情况,确定合理的融资规模。
企业在确定融资规模时要优先考虑企业自有资金,然后再考虑外部融资。属于高科技行业的中小企业可考虑到创业板市场发行股票融资;一些不符合上市条件的企业则可考虑银行贷款融资。对创业初期的小企业,可选择银行贷款;如果是高科技型的小企业,可考虑风险投资、基金融资。如果企业已发展到相当规模时,可发行债券融资,也可考虑通过并购重组进行融资。如果是用于企业流动资产的,可选择各种短期融资方式;如果是用于长期投资或购置固定资产的,可选择各种长期融资方式。结合不同融资方式的不同特点,中小企业应选择适合自身发展的融资方式来缓解资金问题。
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近年来政府在扶持中小企业发展上也制定了一些规章制度和法规,但与那些大型国有企业相比,中小型企业在一些行业准入制度上还是被拒之门外,在一些优惠政策的享受中由于自身资产和规模的限制,也是无法享受,导致中小企业缺乏公平竞争的市场环境;另一方面对中小企业的管理上,涉及多个部门,这些部门相互交叉、缺乏协调,增加了企业的负担,相关专家研究,我国中小企业实际税负超过了30%,是全球税负最高的地区之一。
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【摘要】融资难已经成为制约我国中小企业发展的主要障碍,尤其在目前受到国际金融危机严重影响的情况下尤为突出。本文从探寻中小企业融资难的政策支持途径出发,创新性地提出解决中小企业融资难的具体政策支持策略。
【关键词】中小企业;融资难;政策支持
融资难是我国中小企业发展所面临的一个关键问题,尤其在目前受到国际金融危机严重影响的情形中,中小企业融资难更显突出,融资难已经成为制约我国中小企业发展的主要障碍。目前从全世界中小企业成功发展的经验来看,要解决中小企业融资难的问题,政府多方面到位的政策支持是必不可少的支撑。本文结合我国具体情况,创新性的提出解决中小企业融资难的政策支持途径。
一、提前做好我国优秀中小企业的筛选、培育与推介工作
政府要对中小企业融资进行政策支持,第一步应该做好优秀中小企业的筛选、培育与推介工作,因为并不是所有的中小企业都值得进行培育。我国各地的中小企业局应该联系相关部门,首先做好中小企业的摸底登记工作,政府具体负责部门要排除干扰,公开、公正、公平地按照规范标准从中选取优秀的中小企业,并对其进行重点培养,扶植其品牌建设、经营建设、财务建设等,为这些筛选出来的优秀中小企业提供雪中送炭的帮助。
需要注意的是,对中小企业的筛选、培育与推介工作应该长期坚持,每年选出一批优秀的中小企业进行重点培养。同时,由于涉及到企业自身的利益关系,政府相关部门在进行这些中小企业的筛选时,应该事先设立一些科学规范的指标体系,并按照这些指标体系实施专家评审,以保证优秀中小企业公开、公正、公平地被选拔出来。
二、推进我国中小企业信用制度建设、建立和完善信用担保体系
中小企业信用制度的建设离不开“信用”二字,应该逐步建立内、外部相结合的配套的信用管理体系,通过增强借款人的信用意识,采取有效的贷款担保方式来提高信贷资金的安全保障程度。同时银行应完善中小企业信用评级制度,调整对中小企业信用等级评定方法和信贷掌握标准。
相比于西方发达国家,我国基本上还没有建立完善的企业信用制度体系,同时,信用制度体系的构建需要多个部门的通力合作。这就需要中国人民银行、银监会、工商局、各级政府联手合作,共同协作。可仿照美国的做法,建立中小企业信用咨询系统,利用网络技术通过一定方法搜集中小企业的信用信息并公开,以随时供商业银行进行查询,一旦中小企业有欺诈、瞒骗等行为,就将其列入黑名单,并向社会公布,使其不仅得不到融资服务还得不到商业银行的其他服务,使其违约成本大于违约收益,这样才能很好地杜绝中小企业的不诚实行为。
三、考虑采取风险准备金补偿政策
2003年7月财政部颁布的文件规定,政府出资的中小企业信用担保机构发生的代偿损失,在年末担保责任余额5%以内,担保机构提取的风险准备金不足以弥补的,主管财政部门审核后可给予一定补偿,有条件的地区可适当提高补偿比率。可见这些政策出台的导向是支持担保机构的发展。
值得注重的是,在担保体系建设的初期阶段,地方政府往往直接出资组建担保机构并给予税收减免等支持。近年来,部分地方政府开始将直接操作转为间接引导。如上海市政府2002年3月出台了《上海市小企业贷款担保机构损账补贴暂行办法》,由市财政拨款,给各区互助型担保机构的担保损失予以一定比例的补贴。从2004年到2006年,南京市政府每年安排财政专项资金2000万元,对纳入市重点扶持的担保机构给予补贴和补偿。据测算,此项政策可以引导20亿元的中小企业担保贷款。按平均担保额度100万元、担保期为6个月计,每年可满足2000家中小企业的贷款担保需求。
受经济水平限制,目前我国还没有构建风险准备金补偿政策。但鉴于其他国家的成功经验,我国可以在经济条件合适的情况下,构建并采取风险准备金政策,以达到更好的为我国中小企业融资服务的目的。在我国构建风险准备金的初期阶段,风险准备金可以不像发达国家那样大规模进行,因为任何成熟的风险准备金都有一个从弱小到逐渐壮大的过程。
四、在有条件的情况下设立财政专项基金
在研究为中小企业融资提供政策支持的方面,我国还应该放宽视野,积极借鉴发达国家的经验。在这方面,美国财政专项基金就值得我们借鉴学习。
财政专项基金是美国政府为使中小企业在国民经济及社会发展的某些方面充分发挥作用而给予的财政援助。在美国主要有两大类,一是政府财政针对专项科技成果的研究与开发基金、产品采购基金、中小企业的创业基金、失业人口就业基金等可以鼓励中小企业进行产品创新和吸纳就业的基金;二是风险补偿基金、财政专项基金(不同于财政直接补贴,它有严格的管理要求,需要在基金设立之前就必须明确资金的数量、用途、对象、支付方式和补贴方式)、特殊行业的再保险基金等帮助中小企业降低市场风险的基金。同时,美国还建立专门机构,为中小企业的融资提供担保及援助。美国对中小企业进行管理的部门是联邦小企业管理局(SBA),并在各州设有派出机构,其作用是为中小企业争取平等的竞争条件,服务于中小企业这一经济群体。
事实上,美国政府对中小型企业的政策性贷款数量很少,政府主要通过联邦小企业管理局制定宏观调控政策,引导民间资本向中小企业投资。在近45年中,小企业投资公司(隶属于联邦小企业管理局)通过14万个投资项目向大约9万家小企业提供了400亿美元的资金,创造了大约100万个新的工作岗位。为中小企业贷款担保是联邦小企业管理局的一项重要任务,其担保方式如下:以联邦小企业管理局的信誉为小企业向商业银行贷款担保,一般情况下,联邦小企业管理局提供贷款总额75%~80%的担保,其余部分由商业银行承担。联邦小企业管理局担保贷款最高限额为75万美元。担保贷款的风险损失由政府预算列为风险处理。联邦小企业管理局根据金融机构的小企业贷款经验和业绩,对参与担保贷款计划的贷款机构进行分类,并据此采取不同的审批程序。
尽管我国目前可能不存在构建财政专项资金的条件,但我国相关部门可以先了解财政专项资金设立的背景、目的和方法,以便在将来条件成熟的时候,能有更充分的准备来应对财政专项基金这一已经取得巨大效果的措施。
五、完善中小企业融资的各级法律法规
与设立财政专项基金类似,在完善中小企业融资的各级法律法规方面,我国也应该放宽眼界,积极借鉴国内外尤其是经济发达国家的成功经验。由于中小企业是国民经济中最活跃的成份,因而世界各国政府对中小企业的发展及融资问题非常重视,美国也不例外。美国联邦政府为扶持中小企业的发展制定了法规,用立法的形式规范中小企业的融资服务体系,包括:《中小企业法》、《中小企业投资法》、《中小企业经济政策法》、《中小企业技术革新促进法》、《小企业投资奖励法》、《小企业开发中心法》等。
我国在1999年4月成立中小企业促进法起草小组,直到2003年《中小企业促进法》才开始实施,但该法仅仅构建了支持中小企业的基本框架,缺乏配套的法律如《中小企业担保法》、《中小企业投资法》等,因此扶持中小企业的法律法规体系还极不成熟。另外由于转轨时期其它各项配套法律法规的不健全,导致了市场维护制度不力的现象。尽管我国还没有完善的针对有关中小企业融资的法律法规,但我国可以在条件成熟的时候,制定地方性的中小企业融资法规,以便更好地促进我国中小企业融资。
六、推动我国建立良好的金融环境
良好的金融环境是构建我国中小企业融资环境的必备条件。良好的金融环境主要包括高效率的金融服务水平,涵盖国资银行、外资银行、民营银行和信用合作机构等在内的立体化、多层次的金融机构,与地方具体经济情况相结合的金融法律法规及优惠政策等等。
良好的金融环境将给我国中小企业融资提供更大的方便。但比较遗憾的是,目前我国在金融服务水平的质量尤其在审批贷款的效率方面、外资银行的引入方面、与我国地方经济发展相结合的金融优惠政策方面都比较欠缺,即使与一些发展中国家相比,我国的金融环境也并非乐观。我国应该从客观实际出发,确实做好我国金融环境的良性构建工作。
中小企业是活跃我国经济的重要因素,是解决就业人口、提升我国经济综合竞争力不可缺少的部分,我国相关部门应积极采取措施促进这一重要经济体的发展,尤其是要积极解决中小企业普遍面临的融资难的问题,只有这样,我国中小企业才能真正获得长远高效的发展。●
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档案是对社会活动的记录,同样,房地产档案是对房产业相关信息的记录。随着房地产业的发展壮大,涉及房地产也的活动越来越多,相关的档案也逐渐增长。下面是读文网小编为大家整理的房地产档案论文,供大家参考。
一、引言
在市场经济的环境中,房地产企业想要得到顺利地运行和长足的发展,除了要完成其科学组织结构的建立之外,还需要建立健全具有清晰产权、权责明确和科学管理的现代企业制度,而作为房地产公司内部行政管理中一项重要环节的档案信息管理工作,就更应该加强其工作的开展及其安全性的保障,因为房地产档案不仅关乎着国家、集体和个人房屋的所有权益,而且还是与房地产市场中法律活动的直接参与者,其更直接影响到房地产市场的顺利发展,因此更需要掌握当前档案信息管理的工作特点,保障档案信息的安全。
二、房地产档案信息管理工作的特点
(一)法律性。
近年来,随着社会经济的发展,加大了人们对房产的需求,进而促使房地产相关行业得到快速发展,但是这也容易导致房地产交易的过程中发生一些各式各样的纠纷。但是作为继房产证之后的另一个被法律认可并且明确房屋产权的有效凭证的房地产档案,因此在法律进行有关房屋产权纠纷问题的时候,房地产档案可以为其提供有效的重要依据,这也就体现了房地产档案信息管理工作的法律性特点。
(二)区域垄断性。
随着城市经济的快速发展,房地产市场的发展也十分迅速,为了实现房地产档案信息管理工作的有条不紊的开展下去,所以房产管理部门的管理所采取的模式为划区域管理,也就是每一个地区都专门由一个房产管理部门负责,这样的管理分布,体现了当地产档案管理工作的区域垄断性。一旦不能做好房地产档案信息管理的基础工作,那么很有可能引发当地房地产市场混乱,进而对产权的有效管理造成不利的影响。
(三)信息化。
随着计算机网络信息技术在社会各领域各行业中的不断渗透,这样改变了房地产档案信息管理的方式,实现了以信息文件的方式促进房地产经济活动的运转,工作繁重、复杂,往往需要花费大量的资源和时间,但是管理工作效率和成果却不尽如人意,但是当前在网络技术的支持下,实现了档案信息的数据化,这样档案信息管理工作者就能通过计算机和网络进行所有业务的处理,包括检索、查询、修改、统计和进行档案编目工作等,不仅减少了档案信息管理的工作量,同时也大大提供了管理质量和效率。
(四)可变性。
房地产资料的建档立案并不代表房屋产权不会变化,尤其是在当前这个城市化进程不断深入的新形势下,改变着城市的格局布局,促进了房屋的拆迁重建,在这房屋不断变化的过程中,都有可能会改变房屋的产权人,而这会使得相关房屋档案信息随之发生变动,因此说房地产档案信息是可变的。
三、加强房地产档案信息管理工作安全开展的对策
(一)建立完善房地产档案信息管理制度。
随着房地产档案信息化管理的逐步深入,急剧增加了房地产相关的电子档案数量和规模,因此为了保证档案信息管理工作的进一步落实,首先就应该确保其管理安全性,这也就要求档案信息管理工作人员需要针对管理工作的信息化特点做好档案信息的安全管理工作。加强房地产档案信息安全管理制度的建立和完善,将电子档案的收录、整理、保存、使用以及保密等工作提入安全管理日程中,同时还要落实安全管理责任,进而督促相应安全管理负责人积极开展安全管理工作,重视安全管理工作的开展,从而做到档案信息安全管理有章可循,进一步保证档案信息管理工作的安全顺利开展。
(二)加强系统安全防范技术的使用和水平提升。
当前的房地产档案信息大多都置身于网络环境中,在该环境中因为一些不确定因素的影响,威胁着档案信息的安全性,因此档案部门需要加强对档案信息系统进行安全防范,这就需要安全部门聘用一些专业高水平的计算机人才专门负责计算机和网络系统的安全防范和维护工作,通过杀毒软件的应用,保证网络系统不遭受电脑病毒的攻击,对重要档案信息就应该提升安全防护级别,例如设置访问权限和登录密码等。
(三)建立健全内保工作机制和档案工作人员资格审查机制。
要把档案库房作为内保重点要害部位,在技防设施标准上,至少配备值班监控室,安装具闭路电视监控、探测报警等多功能的安全防范系统,配备专人24小时值班,摄录的图像资料保存应不少于40日,并预留接口,适时与公安机关联网,并在此基础上还要严格遵守《信息安全技术信息系统物理安全技术要求》(GB/T21052-2007)中相关标准和要求,以确保安全技术能够落到实处。在物理防范标准上,除应满足公司内保物理防范标准外,还应符合国家对机要、档案部门建筑物理防范和国家消防安全技术规范的标准。在录用档案工作人员时,必须坚持“先审查后录用”的机制,对不宜在档案部门工作的人员应当及时调整。
四、结束语
总而言之,在房地产公司的日常管理工作中,一定要重视档案信息管理工作的开展,并且在进行档案信息管理的过程中还要结合新形势下其管理工作的特点,进而才能更好地利用现代先进的技术手段,实现房地产档案信息管理的信息化和数据化,促进档案管理信息数据库的建立,同时还要针对当前网络系统的管理安全性,加强监管,提高档案信息的安全性,从做好档案信息管理的每一个环节的工作。
一、对房地产档案信息数字化的认识
1.档案信息数字化是房地产档案现代化管理的一次实质性突破
档案信息数字化是档案工作依靠计算机信息处理、计算机网络通讯技术手段等现代科学技术,通过逐步提高利用档案信息资源的能力,并能最大限度地发挥档案自身使用价值,以新的方式来推动社会经济发展和改变人们的生活方式,逐步从封闭的、以档案的实体管理为主的档案管理模式向开放的、以数字化信息管理的模式转变。
2.房地产档案信息数字化是国家信息化中的重要组成部分
房地产档案具有政治性、文化性、历史性,且其社会责任和角色,决定了档案信息成为国家信息资源中的重要组成部分。随着信息时代的发展,档案信息数字化不仅要在社会信息资源共享中的得到开发利用、更要满足社会需求方面,并且要与国家其他的信息化、数字化领域同步,还需要在管理规范、技术条件、制定标准、经费投入等诸多方面做好管理工作。
3. 房地产档案的信息数字化是一项服务社会的高科技工程
数字化的档案信息运用扫描、复印、多媒体、计算机等现代化设备,并利用数据库、网络等技术支持,打破了档案利用上的时间和空间概念,快速有效地服务于房屋所有权人和政府决策部门,实现了社会资源的信息数字化共享,充分地凸现出档案信息数字化管理是一项跨部门、跨行业的且具有很高科技知识含量的功能优势。
4.档案信息数字化要有严格的标准、统一的规范
为了使档案信息数字化达到有效、及时地共享社会资源,首先必须使档案信息数字化的技术指标规范化、标准化,从数字图书馆信息数字化借鉴实践经验和规律,制订出符合档案信息数字化方法、利用的技术标准和规范,从而保证档案信息数字化的资源能够有效、充分发挥其作用。
二、房产档案信息数字化建设是档案管理的发展方向
房产档案数字化管理实现了一次档案管理的变革,它是将传统的纸质房产档案通过扫描、影印等方法手段以数字化的形式存入计算机,实现档案的收集、整理、保管、编研、调阅、统计、查询等全部工作的计算机管理。。随着数字化时代的快速发展,房地产档案在数字化时代更要做好档案信息的__,通过设置权限、慎重备份等方式限制档案信息的无序扩散,维护房屋所有权人的利益,在合法的前提下为政府和相关部门提供决策服务。
三、房地产档案信息数字化要进行全过程管理
房产档案数字化是服务社会的需要,传统档案的保存方式一直是采架式纸张保存和目录式管理,直接导致了很高的管理成本,占用了大量的库存空间,并且保管时容易产生破损,特别是长时间的调用,对档案的损伤很大。档案数字化不但可以有效的管理日益庞大的档案,同时可以保护档案原件。
房地产档案管理的发展方向是档案信息的数字化管理。房地产档案数字化管理在我国起步较晚,进度不一,在沿海较发达地区也才刚刚起步,浙江省内也只有一部分县市实现房产档案的数字化管理,而且各地采取的管理软件也不一致,从发展来看今后数据共享方面还存在很大障碍。由于数字化管理档案的前期资金投入比较大,很多房地产管理部门由于种种原因使这项工作进程减慢,随着房地产业的快速发展,房产档案数量急增,数字化管理房地产档案迫在眉睫,当引起有关部门重视。数字化档案管理在实践中已被公认,房地产档案信息的管理与开发、利用将为整个社会带来一场意义重大的技术革命。
四、房地产档案信息数字化建设的思考
房产档案的数字化管理还处于探索或初级阶段,有很多难题需要逐步解决。因此,我们在档案馆档案信息数字化建设中,应清醒认识如下问题,并尽量解决好:
1.信息数字化的标准化问题不容忽略
实现信息的资源共享是档案信息数字化的目标,因此,信息数字化必须要建立在一个标准的环境内,使得信息资源能够充分发挥作用。做好信息数字化数据的存储标准化,是实现信息数据再生、利用的可靠物质保证。
2.信息数字化的保存与维护问题不容忽视
信息数字化建设的一项重要的任务和目标是保证数字化信息的可存取性、可用性、理解性。因此,强调有效使用信息资源,保证数据信息的安全性是前提;强调信息数据的可存取数性是保证,同时还要必须保证数据信息格式的规范化、标准化;强调信息数据的可理解性,必须保证产生数据环境的完整性。
3.信息数据迁移性问题在信息数字化建设中应引起足够的重视
在信息数字化管理的建设中,电子文件保存的迁移性问题师我们在运用新设备、新技术开展工作时应汲取信息管理自动化的经验教训。
4.网络安全对信息数字化的影响不可低估
数字时代的信息资源的共享是通过网络技术和网络环境实现的,是现代档案管理发展的方向和必然趋势,而当档案的管理者一项重要的工作就是要维护和保证档案信息的安全与完整。
面对着这场房产档案管理的大革命,在相当长的一段时间我们都要努力研发,不断完善。同时,保存电子档案,也要保存相对应的纸质档案,一定要确保档案信息内容的完整、安全、真实、可靠,并能最大限度地发挥其作用。
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作为国家对房产市场进行调控的关键手段,城市的土地制度不仅关系着土地资源合理的配置与高效利用,也关系到我国国民经济可持续性的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济学论文,供大家参考。
摘要:
随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况,房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展,平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析,针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析,探究了工商管理对房地产经济的促进作用,以期对相关工作起到一定参考作用。
关键词:工商管理;房地产经济;内在联系;促进作用
房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联,其既是国家宏观政策的体现,也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束,通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言,通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性,对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。
一、工商管理特点分析
工商管理从其性质上看属于政府职能部门,但是,其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理,以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出,其只是对经济活动进行监督和管理,并不具备直接干预经济活动的权力。因此,可以说工商管理是市场经济的框架,市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展,一旦超出工商管理的范围,就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现,最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看,工商管理具有很高的灵活性,对于不同经济体或是不同的行业,工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是,在这高度的灵活性当中,又有一部分维护不变的核心内容,比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心,以此构建灵活多用的工商管理工作模式,才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的,其不仅涵盖了各行各业,在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管,以此实现市场经济平稳发展。
二、房地产经济和工商管理的内在联系
(一)房地产经济是工商管理工作的重要组成
在市场经济的繁荣发展下,房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后,普通居民对住房的需求不断增长,直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是,在房地产行业飞速发展的背景下,也表现出了不少问题,尤其是在房地产规模迅速扩大之后,对应的监管制度和措施缺少,导致房地产行业出现了一些乱象。因此,作为工商管理的重要组成部分,房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用,也是工商管理工作不断进步的重要基础。
(二)房地产经济和工商管理可以实现互补互助
房地产经济想要快速、健康、稳定的发展,离不开工商管理的监管约束。同理,工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节,其具有风向标的作用,通过房地产经济的发展情况,就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段,即工商管理工作不断发展进步,就可以促进房地产经济进步发展,而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说,房地产经济和工商管理具有互补互助的作用,二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理为房地产经济发展助力
房地产经济的发展具有许多关联因素,比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中,市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素,而工商管理属于外部刺激因素,这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷,无法全面地对房地产经济发展起到监管作用,但是,其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后,我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用,以便为房地产经济的发展助力。
三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析
(一)促进房地产市场更加规范合理
房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象,给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此,通过加强工商管理对房地产行业的监管,可以有效减少这些不合理现象。比如,拿地是房地产企业规划布局的重要环节,也是竞争最为激烈的一个环节。但是,在某些地方,房地产企业拿地存在一些暗箱操作,或是一些不正当的竞争行为,这给整个房地产市场带来了一股不正之风,扰乱了健康有序的房地产市场。因此,通过工商管理的强力作用,依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管,对其中存在的不合理操作进行严厉打击,以此逐步规范完善房地产市场,促进房地产经济良性发展。
(二)维持房地产经济发展秩序
在房地产市场的发展过程中,出现了一些不合理的现象,打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击,进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题,导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此,基于国家的宏观调控政策,通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实,对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此,通过工商管理的强力规范作用,还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素,确保房地产经济可以实现有序发展。
(三)有效的风险防控
风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题,但是如何全面完善风险防控,却有待进一步研究。对房地产经济发展而言,风险防控的对象因素众多,各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情,也是工商管理的重点工作,因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言,其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手,发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子,并及时提出对应的风险应对措施,或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。
(四)保证消费者利益
工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展,其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言,消费者利益受损的事件出现频率颇高,各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中,消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言,消费者属于弱势群体,其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此,通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题,可以较大程度保证消费者利益。
(五)指引房地产经济发展方向
工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映,其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此,工商管理是国家宏观调控的一种具体手段,可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下,通过工商管理指引其未来的发展方向,对房地产经济的进步具有积极效用。
四、结语
房地产经济的发展速度越来越快,在房地产市场不断扩大的背景下,工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作,可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用,在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。
参考文献:
[1]童伶,明伟菊.探究工商管理对经济发展的促进作用[J].现代商业,2014(09).
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[4]陶连辉,苗博凯.论工商管理对经济发展的促进作用[J].赤峰学院学报(自然科学版),2014(19).
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
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随着改革开放的不断深入,国有、集体、个体房产的使用也进入市场经济的轨道,房产经济的承包、租赁发挥了经济效益。下面是读文网小编为大家整理的关于房地产经济学论文,供大家参考。
一、建筑经济
建筑经济学的研究内容包括:建筑经济学的性质、理论、方法,建筑业的宏观经济问题,建筑企业的经济问题,建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础,取得了一批比较好的研究成果,但无论从理论上还是从研究方法上,都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律,在此基础上改善生产关系,最终为促进建筑生产技术的发展,更好地提升建筑行业活动的经济效果。
二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系
广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴,其可以是独立的经济体,也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域,对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时,多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述,把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲,照镜子时,镜子内外的像很相似,但实际上,二者却截然不同,镜子外面是实实在在存在的实物,镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲,建筑经济是实在的、活动的人和物,而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。
(一)房地产企业和建筑企业的关系
建筑企业是建筑产品生产环节的主体,而产品流通环节的主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是,首先,房地产企业项目立项、批准,之后,建筑企业进行生产,接下来,转化为建筑产品乃至房地产产品,最终,房地产企业对建筑产品进行销售活动。
(二)房地产经营活动和建筑生产活动的特点
房地产企业的角色比较复杂,更像是一个整合商,将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合,房地产企业更多地是从事高端经营管理,通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同,建筑企业提供建筑生产活动,包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等,最终将物资转化成建筑产品,成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理,最终构成建筑企业的日常生产活动。
(三)房地产业和建筑业紧密联系,息息相关
房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分,又有穿插交叉环节,其中,建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说,没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动,同时,没有房地产业立项,也就没有建筑业的生产,两者关系密切,共同承担起了国民经济中重要的一部分。
三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析
房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系,还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策,是指经济萧条时,通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策,其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井,而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。
(一)优质资源有限,循环资源无限
一般情况下,不同城市的水,品质不同。同样的,不同城市房地产资源,表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价,同样一套房子放在黄金地段可能3万,而放在郊区只值3千;水资源是循环的,虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭,但通过人工回灌或者雨水渗透,同样是可以实现循环。与水资源类似,房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和,但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产,同样可以达到循环;水被使用的时候才具有使用价值,而水的价值则是通过市场最终确定的,资本论中,价值规律指出,使用价值围绕价值上下波动,在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说,这个相对时间可能会比较长,而这个时间段内则表现出单边平稳上升,上涨。
(二)打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值
打井是人体力付出,是一种是实实在在的劳动,是创造价值的唯一源泉。同样的,建筑企业生产活动也具有同样的性质,建筑企业通过劳动创造了建筑产品,创造了价值,同时这种劳动是创造价值的唯一源泉。在后期的房地产销售中,建筑企业生产产品的价值就附加在房地产经济之中,通过销售得以实现;通货膨胀年复一年的积累也同样将累计价值附加到了房地产产品之中,表象为房地产价值在逐年升高。房地产经济和建筑经济存在的汲水理论具有其实际的应用意义。这个看似简单的“打井取水”的理论,来描绘相对复杂的房地产经济和建筑经济,会把繁琐复杂的问题变得简单。如果有人提出疑问:房价会不会出现暴跌现象呢?可以这样说,虽然优质水资源稀缺,但即使发洪水,带来的也只是短暂的波动,波动之后,还是会遵循物质守恒理论。水自身具有使用价值和价值,而打井这一活动又具有劳动的价值,那么,这一现象就必定会遵循价值规律。不管是国内市场还是国外市场,房地产经济和建筑经济一定遵循市场规律,并受到价值规律的支配和调节。中国是一个很大的房地产市场,在市场经济和农村人口城市化的背景下,取二十年不算太长也不算太短的相对周期,中国房地产市场表现为稳中有升,而投机者等待的逆转大调不会出现。尽管有时在人为的调控下会表现出一些假象,但真正尊重的还应是市场和价值规律这两只无形的手。
在经济运行的过程中,由于市场消费的需求而需要生产出大量的产品,那么生产量的提高就需要资金的投入,扩展到了投资的扩张,那么产品增加了,市场的销路好了产品所产生的效益就高了,这就扩张到了收入环节,收入的增加必将导致支出的增加,有扩张到了支出环节,这期间可能又会扩展到扩大再生产的环节,购进新的设备扩展生产规模等。所以说在整个经济发展的全过程,各个环节都是环环相扣的,每一个环节的发展变动都会引起其他环节的变动,通过因果链的运行不断的累积,是对自身的扩张。
当因果链在运行中,通过不断的自我累积而形成的一系列的扩张行为的过程中,会受到一定因素的阻碍。因为当这些因素发展到一定程度的时候,就会发展到一个瓶颈期,最终阻碍到这种扩张行为的继续。其中阻碍扩张发展的因素有来自外界的也有来自扩张行为本身的,当运行到一定程度的时候,就会自然的产生一种阻力,使得这种扩张不得不停止而发生了转折。那么对扩张行为产生阻碍的因素主要表现为以下几个方面:
1核心因果链自身结构的变化
在经济发展的过程中,各个环节的发展扩张共同组成了因果链,各个环节之间都是相互影响相互制约的,每个环节的发展都会其他环节产生不同程度的影响,所以这是一个有序的合理的连接过程。在因果链发展的过程中,发生在各个环节上的作用力应该是按照一定的比例来均匀分配的,每一个环节都有其自身的承受能力,当这种承受力超出了自身的承载范围的时候,就会发生逆反现象。所以说在因果链发展的过程中,如果作用在一个环节上的比例超出范围的时候,就会使这种比例严重失调,打破了因果链中的平衡协调的关系,从而使整个的因果链也就无从继续发展扩张,这就是来自因果链自身结构的阻碍因素。
2因果链的扩张运行中.会产生恶性循环
在国民经济周期波动的初期和中期,资源供给状况以及生产结构各状况都有序地发展,然而在波动的后期,随着资源供给的持续恶化,生产结构也逐步失调,在很大程度上增加了各部门对资源的竞争,同时也在一定程度上加重了资源供给的恶化程度,各个环节在波动后期恶性竞争现象出现。以上的分析不难看出,因果链的运行可以形成经济周期内在和基本的核心波动,最终导致扩张和收缩的重复交替进行。每一次经济周期波动又有其各自的特点,通过需求、生产、投入以及支出这叫个环节影响因果链的基本波动。
在总结房地产经济与国民经济波动时,可以看出政策的倾向对经济波动的重大影响。政府的各项政策对房地产经济增长和波动都产生着加强、阻碍的作用。因此,政府的各项政策都带有抑制波动和加强波动两个方面的作用。下面是本人总结的政策影响以及具体实施:
1政策波动的影响
在国家发展的过程中,国家政策会做出相应的调整,那么在政策调整的过程中,具有不规则调整的特性,而经济发展是具有一定的规则性的,所以国民经济和房地产经济的波动容易受到政策变化的影响。
2我国行政干预突出特点为目标一致性和多级性
目标一致睫是指中央政府的具体政策下达到各级政府部门后,各级政府部门行动积极活跃,由于纵向调节的特殊性质在于,下级始终要服从于上级。但在经济增长和经济结构的管理、市场的管理和物价的调整等基本问题上,各级政府的行为几乎是同步的,我国自九十年代后期开始。国民经济逐渐走上稳步、发展的道路.房地产经济迅速发展,光是1992年一年房地产企业猛增三倍以上.这种现象的产生很重要的原因是由于纵向行政干预的结果。中央政府不但对全国国民经济进行整体的协调.同时还将直接干预下属的国有大中型企业,干预从投资、生产到分配等任何一个环节,而其中更有来自按行业、部门分级的干预。总结起来为:中央政府的政策(指令)一各级行政机关的执行一各企业,这些叠加起来的干预最终在企业的微观经济活动中体现出来。其后果是企业创造出来的经济实绩总是偏离集中计划的意愿值。
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随着我国人们经济的提高,我国的房地产行业的发展速度也不断的加快,同时飞速上涨的还有房价。下面是读文网小编为大家整理的关于房地产经济论文,供大家参考。
【摘要】房地产业属于高耗能、高排放量的行业,随着近年来我国人民生活水平的提升,人们对生活质量的要求不断升高,这种形势下房地产业必然会朝着低碳化的方向发展,但是因为当前我国正处于经济转型时期,房地产业向低碳化发展的过程中始终有一些问题存在,因此必须加强对房地产经济的管理,并实现管理工作的创新,从而促进房地产低碳化发展的实现。
【关键词】低碳经济;房地产;经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大,尤其是在可持续发展观念的引导下,低碳经济得到了快速发展,实现了对科技与制度的创新,在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果,有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济,随着低碳经济的快速发展,我们的生存环境得到了有效保护,经济结构也得到了有效的优化与调整。因此,在低碳经济背景下,急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展,这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂,其经济发展过程中具有一定的不确定性,在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策,低碳房产发展将会面临很多问题,例如法律法规不完善,违法行为发生的几率将会增加,在低碳房地产发展的过程中,犯罪的成本比较低,而房地产利润较高,因此造成犯罪率非常高,还会出现房地产价格虚假的问题。因此,在目前的低碳经济背景下,继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中,要想实现房地产业的低碳目标,就要不断加快在技术与材料方面的创新,充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料,这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料,这样不仅可以达到良好的保温效果,同时还能充分实现隔热的目的,保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中,此外,对煤炭需求量也会相应降低,最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度,提高国民的环保意识,这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识,在日常生活和工作中注意节能减排,积极利用节能减排产品,积极转变人们的思想方式与生活方式,对人们的绿色生活进行引导,这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式,然而在低碳经济背景下,很多地产企业不能适应新的发展方式,进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件,引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展,这种情况下国家和企业应该共同努力,将房地产经济管理创新发展工作做好,明确低碳经济对房地产经济带来的影响,这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限,这种情况下继续进一步提高低碳技术,这种形势下在房地产业中应用低碳技术,势必会大大增加房地产成本,在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源,当时新能源的利用会大大增加成本投入,因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看,大部分企业都是中小型的规模,他们没有过多的资金投入到低碳经济上,这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现,就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术,变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前,很多利用低碳能源的建筑,接着低碳的幌子将房价抬高,但是消费者只会认为只有房屋质量高,其价格才会提高,这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下,一些消费能力较低的人群,根本不能承受地产升温带来的压力,一些人买房的欲望大大降低,这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材,能耗总量非常大,据相关研究显示,房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看,房地产行业要想实现健康稳步发展的目标,首先必须有大量的能源作为保障,在目前低碳经济的发展环境中,能源支持显然受到了限制,同时房地产行业也会受到相应限制,这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展,同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式,最大限度的减少能源消耗量,减少废气的排放量,这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境,同时还能对经济结构进行调整,促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展,建立了一系列法律法规来促进其发展,但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出,还有很多问题存在,特别是在低碳经济发展的过程中,还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业,这种情况下急需进一步完善法律法规,对房地产业高耗能与高排放进行有效控制,超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚,这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料,这种情况下企业的成本必然会增加,怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中,应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术;②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的;③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高,因此必须将材料使用情况做好统计,避免出现浪费现象。此外,还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快,对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求,经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能,因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑,同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导,保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展,避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然,当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在,特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后,市场形势越来越复杂,这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节,因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求,针对房地产经济进行一些干预,对当前的房地产经济管理机制进行完善,这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入,那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险,因此国家应该采取相应的财税政策,对发展低碳经济的企业提供支持,可以对于高耗能房地产企业征收污染税,通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇,同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式,针对那些实施低碳经济的企业提供支持,以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述,近年来能源紧缺的现象越来越严峻,低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下,房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标,同时不断提高节能环保的意识,进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题,必须在经济管理工作中实现创新,不仅加快房地产经济发展,同时还要积极改善居民生活环境质量,最终保证经济与环境协同发展得以实现。
参考文献
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引言
不可否认,房地产经济在我国经济发展中占据着十分重要的地位,不但使人们的住房水平有明显提升,而且还提供了很多就业岗位。然而,我国土地面积虽辽阔,但人口众多,且适用土地有限,随着人们对房屋需求的猛增,开始出现供不应求的现象,直接导致房价上涨。长期如此发展下去,必将影响到我国经济的稳定性,所以必须对房地产经济加以规范,促进其与市场经济的协调。
一、发挥政府宏观调控的作用
房价居高不下、住房难是我我国当前备受关注的社会话题。在市场经济中,经济发展要遵循市场规律,而我国正处于经济转型期,加上市场环境复杂多变,急需政府涉入,采取宏观调控手段,合理控制房价,尽快把房价拉回与我国经济水平相一致的轨道上,减少房地产泡沫带来的危害。首先,政府需加强重视,并对当前房地产经济有个明确的认识和科学的判断,将控制和降低房地产市场风险作为重点工作来抓。其次,应加强监督管理力度,时时掌握房地产市场动向,了解消费者的消费心理,予以科学地引导和调控。特别是地方政府的投资行为,和房地产业负债率过高的问题,应及时解决,确保房地产商能够理性投资,避免较大金融风险的形成。地方政府过度干预,非但解决不了问题,反而可能会出现新的问题,所以必须对地方政府加以约束。同时,在巨大经济利益的引诱下,房地产交易中难免会出现金融诈骗行为,如有必要,政府应采取强制性手段予以制止。如果资产价值不断增长,而实体经济跟不上,将影响到经济的可持续发展,为防止这一现象继续恶化,政府可提高银行存款利率,或通过征收房产税等手段加以控制。
二、实现房地产业的科学发展
房地产业在我国国民经济中的地位极其重要,对国家和社会的贡献也不容小觑,然而市场环境复杂多变,随着房地产业的进一步壮大,出现的问题也越来越多。比如在银行信贷中占据着高比例,一旦资金断裂,银行将首当其冲,其他行业也会受到影响。我国房价上涨的原因与实际价值并不相符,主要是开发商和炒房团引起的,价格与价值相背离,与市场经济持续稳定发展的目标不符。所以,房地产业应尽快回归到均衡、科学、可持续发展的轨道上来。该行业不管是收缩还是扩张,都应尊重客观事实,符合我国经济发展水平,并综合考虑社会、人口、生态等多方面因素,使其在国民经济中能够发挥平稳支撑作用。任何行业发展,都有其底线,房地产业同样如此,如果不加控制,任由其如此发展下去,必将会有衰退的一天,而其他许多行业也会受到影响,甚至会阻碍国民经济的进步。所以,一方面,不管是房地产开发商,还是消费者,或是干预的地方政府,都应摆正心态,重新认识房地产业的优势和其可能带来的风险,减少盲目性;另一方面,应结合经济实际水平、城镇化水平、工业化水平和居民收入水平等条件考虑,走出一条科学均衡可持续发展的道路。
三、房地产经济需要合理转型
经济在发展,市场在随时变化,新时代、新的消费需求对房地产业提出了新的要求。传统的房地产业在扩张过程中存在明显的盲目性,竞争方式较为粗放,且运营模式单一,不利于该行业的长远发展。而如今,市场竞争加剧,房地产业不但要竞争产品数量和质量,还要树立自己的形象品牌,提高产业服务水平,只有提高综合实力,才能在激烈的竞争中占据优势。运营模式也不再单一,反而倾向于综合性配套服务运营。另外,过去的房屋产品耗能较高,污染严重,对人们的健康和环境都不利。当前时代提倡绿色、节能、环保,房地产业也逐渐走上了低碳环保的发展道路。随着城镇化水平加快,房地产也在经营理念上也应有所转变,首先要重视产品的综合性和多功能化,现代很多地产都兼具办公、娱乐、居住、购物等多种功能。其次经营范畴要有一定的拓展,如在休闲度假、公共设施上增加投资。此外,相应的物业和服务水平也要跟上。低碳绿色房地产是今后的一个主要方向,绿色不仅仅是在房屋周围种植绿树,更多的是体现在房屋的材料上,应尽量使用环保、无毒害的材料。
四、建立起有效的相关政策
行业发展大都要经过起步、繁荣、饱和、转型四个阶段,房地产业亦然,我国各地经济水平不同,房地产业发展程度也有差异,国家应根据各地实际情况,制定适合本地的政策。首先,在土地方面,要进一步完善土地产权制度,建立城市土地储备制度,为调控土地总量和结构提供制度基础和保障。加强土地管理,严格监督,运用现代化高科技,在土地测量、规划上提高工作效率,采用科学的的方法进行规划。此外,还要明确城市增长边界,界定农用地和非农用地的界限,并永久保护城市外围土地。最后要集约利用城市土地。其次,应保持房地产投资适度增长,进一步优化房地产市场结构,包括市场结构、产品结构和产业结构的内容。同时保持适度的房价收入比,例如控制房价上涨速度,保持城镇居民可支配收入的持续增长,大力发展住房二级市场,提倡住房梯度消费,推进住房金融的改革创新,为消费者提供更完善、更多样的金融产品。
五、结束语
房地产经济近些年来发展迅速,对推动我国经济的进步做出了巨大贡献,但如今却开始出现泡沫经济,直接导致房价居高不下,长此以往,可能会影响到社会安定。这就要求必须加以控制,根据我国经济水平,努力促进两者间的协调发展。
房地产经济学主要就是对房地产的资源配置和经济运行规律进行研究。学生通过对房地产经济学的学习,可以发现房地业与国民经济之间产生的相互影响,对房地产经济学产生一个全面认识,但从目前情况我国在房地产经济教学中还存在一定问题,因此需要加强对房地产经济教学的研究。
1 房地产市场中的供求关系
经济的快速发展使房地产市场也发生了较大变化,课本中的内容很难满足学生在知识上的需求。利用教材,对房地产市场中的供求关系的发展进行论述,能够使房地产中的理论与实际的经济活动的联系变得更加紧密。
在市场活动中供求关系是一个主要的推动因素,对会场的发展有着重要影响,尤其是在房地产企业中,供求关系的作用更加显著。房地产经济教学中教材中需要对供求关系进行详细分析,重点要对房地产供求关系平衡的实现进行分析。房地产市场中涉及到人们生活中的必须品住宅,它很难在市场经营过程中自动形成供求平衡关系[1]。社会的关系发展,使人们在住宅的需求上呈现出层次性满足,因此在教材中应当对住宅需求的进行解释,从心里因素和社会因素对人们对住宅需求进行分析,从而进一步加深对问题的探讨,满足学生对知识的需求。
从社会心里动机进行分析,认为人的行为是由内心所驱动的,动机的产生是由人的需求获取到的满足程度而引起的。因此,对住宅需求产生影响的因素时,可以依据人们对住宅需求的迫切程度进行排列,住宅的底层需求就是人们栖息的一个场所,遮挡风雨,其次是满足人们在安全上的需求。在满足人们在生理层次上的需求后,住宅则需要具有保障和安全功能[2]。现代社会中,人们的心理需求对住宅的选择影响越来越大。社会地位需求也影响着人们对住宅,在此情况下,住宅的主要功能是提供正常社交活动的场所,属于集体创造的优越条件。现代许多住宅小区都建设了一些服务设施,这也是为了适应这一需求而建立的。尊重需求,人们在生活中总是希望自身的自尊性能够得到满足,希望个人的成就和才能等方面能够得到他人认可,这种存在于内心,并且需要外在标志和行为表现,而一套功能完善的设备则可以实现这一需求[3]。
2 房地产经济学教学中对实验教学的应用
2.1 实验教学实施的基本条件
在房地产经济小学中对实验教学进行应用,对教学人员、实验室、费用等方面都有着一定要求。(1)在教学人员上的要求,实验教学的开展需要的人员有实验室中的工作人员和教师。对于实验教学的开展,教师必须要对房地产经济教学的内容熟悉,熟练的掌握实验步骤依据操作方法;实验室中的工作人员,不仅需要熟练掌握实验过程中应用软件的使用方法,而且要具有一定的经济学知识,协助授课老师完成教学工作。(2)实验室要求,一般情况下实验室教学需要在专用的实验室中开展。实验室教学通常分为计算机模式和手工模式两种,但在实际应用过程中,为了降低其它因素对实验室教学的影响,提高实验的便捷性,在房地产经济教学中最好还是选择计算机实验模式。从我国的实际情况来看,我国并未建立专门的房地产经济实验室,因此实验教学的开展可以在管理学或金融学实验室中开展[4]。(3)实验教学的开展需要一定的实验教学费用作为支持,刨除实验室中在硬件购置上需要的费用外,对部分实验也在激励等方面提供一定的支持。
2.2 实验教学的具体实施步骤
房地产经济教学的实验教学步骤参照了经济实验教学的步骤,具体分为以下几步:(1)确定实验问题,在开展实验教学前,需要对教学的内容进行总结和梳理,从中提炼出关键问题。(2)准备和设计,在实验准备上要做好软件编程以及硬件调试工作;在设计实验方面,要以对实验的检验为目的,对实验中的交易机制、变量进行合理设定。(3)做好理论讲解,在开展实验前,需要详细讲解实验中涉及到的相关知识,并依据理论向学生提出问题,从而使学生能够在实验开展过程中对问题进行思考。(4)实验结果的显示,实验结束后,需要将实验结果从实验软件中导出,并完成相关图表的制作,从而使实验结果能够直观的展示在学生的眼前,授课教师对实验结果进行讲解。(5)实验讨论,展示实验结果后,教师需要对最初提出的理论问题进行回顾,使学生对问题进行讨论,在讨论过程中要对问题进行控制和引导,从而提高讨论效率。
3 结束语
房地产经济对我国的经济发展有着重要影响,而目前房地产经济教学中存在许多问题,本文在对房地产市场中的供求关系分析的基础上,对实验教学的应用进行了分析,希望对促进我国房地产经济教学的发展能够有所帮助,从而进一步促进我国房地产经济发展。
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