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企业若想在市场中占有较高的市场占有率,必须开展良好的市场营销活动。下面是读文网小编为大家整理的电子商务对市场营销的影响论文,供大家参考。
随着网络计算机技术的不断普及,电子商务也被广泛地运用到市场营销中来。电子商务作为市场营销手段的一种,是企业当前营销产品的重要手段之一。相比较传统的影响手段而言,电子商务是在互联网上进行的,可以随时进行,没有了时间和地域的限制,能够在全球范围内,为供求双方提供很多选择的机会,覆盖面非常广。同时,电子商务参与市场营销有利于减少交易的中间环节,为消费者提供了更多的廉价且质量好的商品。现如今,电子商务更加符合年轻人的追求,满足了青年群体的个性消费需求,具有很大的发展潜力。
一、电子商务与市场营销
当前,电子商务已经发展演变成通过互联网技术实现产品的生产、销售、流通的环节,它已经不再是狭义的电子商务了,其参与企业生产、销售的各个环节中,在企业发展中发挥着重要的作用。市场营销是企业通过向客户介绍其产品价值,而客户根据自身的需求进行选择的过程。市场营销是企业获得发展的基础,企业进行产品的生产,只有将产品营销出去,才会产生利润,企业才能获得发展。因此,企业的市场营销理念、手段等关系到企业的生死存亡。电子商务作为当前一种新型的营销手段,它是在互联网发展的基础上产生的,以传统市场营销为背景,却又不完全等同于传统的市场营销,是在传统的营销理论基础上结合了当代的计算机网络技术发展起来的,为企业和消费者提供了一个全球性的平台,降低了企业的生产成本,为消费者提供性价比较高的产品,且交易方式迅速便捷。通过电子商务的销售平台,企业能够及时的获取客户的消费信息,及时对企业业务进行调整,改变市场的供求关系,促进市场营销的良性竞争和发展。
二、电子商务对市场营销的影响分析
电子商务低成本、迅速便捷的特征,为企业的发展提供了良好的发展契机,通过电子商务信息的反馈,企业能够及时嗅到商业机会、及时更新产品,促使产品生产向精细化发展,体现特色化服务,吸引消费者眼球,开拓更广阔的市场。
1.市场营销理念的变化
现如今,市场营销理念最明显的变化是,消费者从被动接受到以客户为中心的以人为本的营销理念的转变。在传统的市场营销理念中,企业占上风而消费者主要是被动接受营销理念,企业在产品生产、销售、流通的过程或者是在服务行业中,企业都比较重视自身利益,而较少关注客户的实际需求,认为只要产品能卖得出去即是能够为企业带来利润的,而对消费者层面关注的比较少。而当电子商务出现以后,打破了传统以企业为中心的市场销售观念,更多的产品生产出来是以消费者的实际需求为目标的,企业在生产过程中的原材料的采集、信息获取都是通过互联网进行,能够在全球范围内寻找更加物美价廉的原材料,降低了企业的生产成本,而生产出来的产品则更多的是向精细化发展,直接以客户的需求为产品生产的目标,对传统市场营销理念产生了深远的影响。以客户为中心的市场营销理念的产生,是电子商务发展的重要营销观念,注重消费者的个体需求,满足当前消费者追求个性化的思想。因此,当前发展情况下,企业不管是在生产产品还是在提供服务上,都应当明确当前的市场营销的主体是消费者。发展以人为本、客户为中心的市场营销理念,是企业发展的关键,唯有如此,企业才能跟上时代发展的步伐,与时俱进,在激烈的竞争中获得生存和发展。另外,企业在市场营销广告的宣传上的转变。电子商务的发展使得企业更加多的利用互联网平台进行广告宣传,而传统主要依靠电视、广播、报纸等营销手段进行市场推广营销,随着电子商务的出现,必然会减少企业对电视、广播、报纸等营销手段的依赖。同时,随着电子商务的发展,对企业产品价格管理提出了更高的要求。互联网的发展使得企业之间信息越来越公开,企业在互联网上获取的信息也是公开的,所以,要求企业要有一个科学合理的价格管理制度,以提高自身的竞争力。
2.市场营销方式的转变
传统市场营销因为受到时间空间的影响比较大,其营销的方式极其有限,同时企业生产、销售产品的环节比较复杂,层层下来,企业生产成本比较高,到消费者手中的商品价格也比较贵。而电子商务的出去,不仅解决了企业生产、销售中的关键问题,为企业节约成本,同时还可以为消费者提供更多物美价廉且符合消费者个性需求的商品。首先,企业市场营销环境上的转变。与传统的市场营销相比,电子商务是利用互联网这个平台进行产品的宣传营销的。随着互联网技术的发展,区域间、国家间的距离在缩小,整个地球在互联网环境下成为一个地球村,为企业市场营销提供广阔的外部环境,同时经济全球化的发展不断推进,为电子商务的发展提供了助力,企业的市场营销环境得以无限扩大。在电子商务中,企业和消费者通过互联网平台进行沟通交流,省去了传统市场营销的中间商环节,生产企业直接参与到销售中来,有利于生产企业在互联网平台中获得良好的价格优势,在市场竞争中获得良好的外部竞争环境,并且企业能够及时根据消费者的信息反馈进行产品改良,以此提供更多满足消费者需求的产品。其次,消费者消费行为的转变。电子商务的出现在一定程度上影响了消费者的消费行为,而消费者的消费行为又决定了企业市场营销的方向。现如今,在电子商务的影响下,青年群体的网络消费以非常迅猛的速度在发展,通过网络对2014年双十一淘宝网的销售数据,可以看出当前电子商务发展的速度是非常快的。消费者的个性需求能够在互联网平台中得到满足,企业也能够在互联网平台上及时发现消费者的各种需求,及时调整或提供更多的具有特色的商品,满足各类消费群体,有效避免了传统市场营销中因过度生产而产生的产品积压而亏损的问题。对于消费者来说,有利于获得质量好且价格便宜的商品,能够获得更多商品的选择权,可以根据自身的需要选择适合自己需要的产品,消费者付款主要通过电子渠道,方便安全。最后,电子商务技术手段的转变。从电子商务的产生开始,其自身发展也是在不断进行的,从最初简单的运用电子计算机信息技术进行客户的管理,到现在电子商务已经集各类先进的管理营销理念于一体,企业的电子商务获得了很大提高。
3.电子商务与传统市场营销的整合
在当前市场环境下,电子商务与传统市场营销是相辅相成、互相影响、互相制约的,两者相互依存。虽然说电子商务确实有着传统市场营销不可比拟的优势,且其当前发展的势头很猛,但是并不意味着传统的市场营销不应当重视。传统的市场营销在一定程度上是受到了电子商务的影响,但是在整个市场营销的过程中,电子商务还不能完全取代传统市场营销模式:首先,市场主体具有广泛性,当前电子商务比较受到青年人或者爱上网的人的关注,对于那些老年人或者不上网的人而言,传统市场营销还是具有很大空间的,特别是在广大的农村地区;其次,电子商务虽然为消费者提供了很大的选择空间,但是互联网平台的产品参差不齐,有时候很难选到质量好的,比如淘宝购物,对于很多已经有自己购物模式的人,其可能不愿意改变自己的消费习惯,更加愿意选择传统消费方式;最后,我们不能否认,传统营销模式能够接触到实物,营销人员的亲和力和可信度有时候是电子商务无法达到的。同时,电子商务在发展的过程中,仍存在很多的问题,由于它是一个新兴的事物,虽然已经有很高的认可度,但是其产品在售前、售后等关于销售的一系列问题,在实际中相应的制度规范尚存在漏洞。所以,在实践中,应当采取电子商务和传统市场营销相结合的方式进行,这样有利于企业电子商务向更高层次的发展,为企业提供更加好的发展平台,提高企业竞争力。
三、结语
随着我国经济的发展,互联网知识的不断普及,电子商务的发展日趋成熟,对当前市场营销产生了深厚的影响。企业为了更好地推进产品营销,广泛的将电子商务运用到市场营销中来,为企业带来更大的机会的同时也为企业的良好发展提供了更加广阔的平台。电子商务是对传统市场营销的重大变革,为企业的发展提供了更加宽广的舞台。企业在自身发展的过程中要重视电子商务的发展,坚持“以人为本、客户为主”的市场营销理念,努力通过互联网平台,为消费者生产出更多物美价廉的商品,满足消费者各类消费需求。同时也不能放弃传统市场营销,只有采取传统市场营销和电子商务相结合的方式,才能为电子商务发展提供良好的基础,在激烈的市场竞争环境中获得发展。
电子商务时代的到来给企业的市场贸易活动带来了一定的便利,在一定程度上表明商务活动已经开始进入到数字化时期。电子商务作为企业适应商务活动数字化的新型市场营销策略,虽然现阶段还无法取代传统市场营销,但是却给传统市场营销的现代化发展带来了一定的影响。所以企业要想在当今不断变化发展的市场趋势下更好的开展商务贸易活动,就应该重点发展电子商务,积极采取一定的措施应对市场营销,促进企业营销向着数字化、标准化和规范化方向发展。
一、电子商务对市场营销产生的影响
电子商务的发展是信息技术应用于市场经济活动的必然产物,也是市场营销业务的一个发展分支,对我国传统营销模式的现代化发展产生了一定的影响,具体体现在以下几个方面:
1.对市场营销环境产生的影响。
电子商务的不断变化和发展促使市场营销的内外部环境发生了一定的变化。首先,市场营销所涉及的市场范围不断扩大。电子商务随着信息技术进步得到了进一步的发展,在一定程度上冲破了传统营销模式的时空限制,使市场作用时间相对减少,但是在空间范围内却不断扩大。截至目前,市场营销中所涉及的市场已经成为世界性的市场,企业不论具体建设规模的大小,都可以根据自身性质通过电子商务在全世界范围内开展营销工作。其次,缩减营销环节。我国企业在使用传统市场营销模式进行相关产品的销售时,必然需要中间商进行层层流转,增加商品销售环节,减缓销售速度。而在电子营销模式下,企业可以选择使用互联网让商品直接与终端消费者接触,极大缩减中间销售环节,节省营销时间。再次,转变原有交易和支付方式。传统市场营销模式中,企业在交易活动中需要国家统一发行的货币进行支付。但是随着电子商务的发展,虚拟电子货币已经逐渐成为电子商务的主要支付手段,在一定程度上减少了市场上纸币的流通,为国家货币发行部门精简资金。最后,信息技术的快速传播和发展增加了企业和外界沟通的渠道。网络具有极强的信息传递功能,电子商务以网络为依托,可以借助网络信息传递速度的优势更加快速的向消费者传递产品信息,并及时获取消费者信息反馈,实现信息之间的良性交互。
2.对消费者产生的影响。
电子商务的发展必然影响着企业在经营管理活动中的目标市场定向,而这种目标市场定向与消费者的消费需求特征和新闻给变化息息相关。首先,在电子商务影响下,消费者需求呈现出新的发展特征。信息技术时代背景下,消费者受到国家整体消费观念的影响,追求新奇、新鲜的产品和创意,希望商品生产企业可以按照自身需求设定和制作相关产品。但是消费者的实际需求具有极大的差异性,因此在一定程度上带给企业相当大的创意负担,企业对一种商品的生产只能满足一小部分甚至个别消费者的需求。其次,对消费者的消费行为产生着相应的影响。网络销售环境为消费者的商品选择提供了方便,消费者可以同时对搜索引擎内的多家企业商品进行筛选,在联合对比中选择理想产品。同时,网络电子商务营销也可以使企业的产品生产更加具有针对性,在一定程度上摆脱了传统市场营销模式中大众化发展的弊端。
3.对营销理念的影响。
在传统市场营销模式中,多数企业的经营管理都以促进自身发展为目的,但是随着信息技术的发展、电子营销业务应用愈加广泛,致使企业经营管理理念发生了重大变化,促使企业产品的生产和消费活动都逐渐以客户需求为导向,在满足市场上众多消费者消费需求的同时,也带动了企业的进一步发展。现阶段,我国消费者受到现代文明的影响愈加追求个性化发展,企业为了满足消费者的市场需求尽量打造各种个性化产品,使企业能够获得更好的经济效益。可以说,电子商务所带来的新营销理念为企业发展提供了新的导向,推进企业现代化建设进程。
4.市场营销管理重心发生变化。
我国企业传统营销管理活动的重心是价格、商品、渠道、促销,但是随着电子商务的变化和发展,企业受信息技术和网络营销的影响,管理重心逐渐转变为客户、成本和良性沟通。从这一变化趋势看,新时期,企业营销管理活动更加关注消费者自身利益,开始以客户为管理导向,不再局限于传统的利己目的。企业生产相关商品的消费者趋向性更强,有利于消费者维护自身权益,促进企业在现代市场竞争中获得更好的发展。5.对技术和手段产生的影响。传统市场营销模式中,企业生产活动更加注重实用人工生产要素,市场营销的每一个环节都与人息息相关。但是随着社网络营销活动的发展,人工营销环节急剧缩减,消费者开始通过网络获取产品信息,企业使用一个客服员工便可完成与多个消费者的沟通和交流,营销手段发生变化。而在营销技术方面,随着电子商务模式的引入,企业经销技术也更加先进,打破传统营销技术受到时空限制的弊端,促使企业员工能够与终端消费者直接交易,减少交易环节,缩减交易时间和成本。
二、电子商务背景下企业市场营销管理措施
1.企业应该加强信息系统建设。
企业应该根据自身发展实际情况在网络上建立一些库存、人事、财务等方面的大型基本动态数据库,搜集企业各个方面的相关信息,使企业大量商品信息能够在网络上有序流通。企业只有及时对相关数据信息进行归纳和整理,并构建动态的数据库中心,才能为管理决策人员提供相应的数据支持。现阶段,我国众多企业都顺应时代潮流建设了相应的数据信息平台,为各个相关企业之间的有效交易提供重要途径,企业只要具备一定的数字化网络平台等,就可以正式参与到电子商务运作中。这在一定程度上为我国中小企业的现代化发展创造了良好机遇,使中小企业可以灵活运用自身成本优势与各大企业之间展开竞争。所以,为适应电子商务时代市场营销发展模式,相关企业领导应该高度重视企业信息化建设的重要性和必然性,以及其能够为企业经营发展提供的良好经济效益。要认真研究本企业的实际发展情况,结合实际加大信息化建设资金、技术投入,提升企业信息化建设掌控能力,为企业电子商务战略的现代化发展提供技术支持,促进企业持续健康发展。
2.生产具有差异性的产品。
为了满足消费者的市场需求,企业在产品产生中应该将每一个消费者看做是独立的个体,通过生产差异性的商品来满足不同消费个体众多类型的个性需求。实质上,相关数据显示,即使像汽车一样技术含量较高的商品,企业要想为消费者提供个性化的产品服务,仍然需要保证80%以上的相关组建是统一标准的。特别是在能够通过计算机进行商品辅助设计的今天,个性化商品生产已经逐渐由不可能转变为企业生存发展基本能力。所以,企业应该在商品生产之前不断研究消费者的真实需求和行为习惯、消费趋势等,全面把握消费市场,结合市场需求研究能够适应市场的个性化商品服务,从而真正在经营发展活动中抢占商机,推进企业持续健康发展。
3.重视知识管理和客户管理。
企业在互联网时代经营运作的成功,取决于企业对自身战略性过程相关知识体系的科学管理,这一体系也是企业确保自身电子商务营销系统健康稳定运行的关键。同时,企业的管理流程也应该与网络经营发展新变化趋势相适应。现阶段,我国中小企业在激烈市场竞争中构建持久竞争优势必须要结合企业战略发展需要,科学使用这些管理流程和知识体系,建设企业独特优势发展核心。客户关系是电子商务背景下企业加强知识管理活动的重要手段。强化客户管理管理重点在于改善企业自身和相关客户之间关系,促进企业和谐发展的有效手段,但是同时客户关系管理也包含着企业内部组织机构选择、争取、判断、发展以及保持客户所必须实施的全部商业过程。企业要想在现代社会市场竞争环境中健康开展电子商务营销活动,就必须合理建立消费者信息数据资源库,集中分析消费者不断变化着的商品需求,同每一个客户发展长期的私人交易关系,关注网上消费者。企业必须自觉主动的改善与客户和消费者之间的关系,通过个性化产品和优质服务等手段与消费者建立长期稳定客户关系,与相关客户共同构建企业价值,树立并传播企业品牌,为企业持续健康发展创造条件。
4.发展物流和服务。
在电子商务背景下,企业应该将自身物流管理纳入到电子商务发展模式中,并且鉴于物流管理对网络营销产生着重要的影响,因此,企业应该从营销活动的起点也就是相关产品的生产和设计环节入手对企业物流管理活动的进行强化,逐步使企业相关产品的原材料、半成品和已经完成的产成品以最低成本进行高效运输,优化企业产品营销渠道。企业可以根据自身性质以及行业特征合理选择与自身发展相适应的物流模式,完善商品流通渠道,为现代化企业营销提供物流支持。此外,企业还应该在管理活动中促进电子商务部门与物流部门的合理整合,结合产品、运输渠道、价格以及促销方式等方面实际情况制定科学的营销战略,并由营销与物流部门进行协同管理。这样,企业营销部门可以根据自身物流能力和成本制定营销决策,物流部门也可以根据相关营销活动的实际发展情况积极采取一定措施为企业营销活动提供一定的物流支持。
5.培训电子商务人才。
电子商务业务建设的关键点是人,在整个社会系统中,电子商务系统首先作为一个社会系统为社会上的人提供商品和服务;从行业自身发展角度看,电子商务系统实际上是一种围绕相关商品、服务所涉及的各方代表和相关利益人共同组成的关系网络;从电子商务系统本身发展看,虽然企业在发展中重视计算机网络技术在交易活动中可能产生的重要作用,但是仍然认为在交易活动中发挥主要作用的是高素质人才。电子商务是信息技术现代化和商务现代化发展的有机结合体,在建设中需要大量的高素质复合型人才。我国中小企业应该积极采取一定的措施培养和引进一批具有较高素质,能够熟练掌握计算机技术与经营管理技术的人才,推进企业电子商务系统建设进程。
三、结语
总而言之,随着信息技术的发展,电子商务时代的到来已经逐渐成为一种不可逆转的经济发展趋势,对当前社会上的传统市场营销产生着一定的影响。所以企业应该在建设发展中积极采取一定的措施,清醒认识电子商务发展对企业现代化建设的重要性,在尊重经济发展客观规律的基础上开展商务活动,规避电子商务风险,为企业赢得市场竞争优势,促进企业在现代社会形势下得到进一步发展。
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档案是对社会活动的记录,同样,房地产档案是对房产业相关信息的记录。随着房地产业的发展壮大,涉及房地产也的活动越来越多,相关的档案也逐渐增长。下面是读文网小编为大家整理的房地产档案论文,供大家参考。
一、引言
在市场经济的环境中,房地产企业想要得到顺利地运行和长足的发展,除了要完成其科学组织结构的建立之外,还需要建立健全具有清晰产权、权责明确和科学管理的现代企业制度,而作为房地产公司内部行政管理中一项重要环节的档案信息管理工作,就更应该加强其工作的开展及其安全性的保障,因为房地产档案不仅关乎着国家、集体和个人房屋的所有权益,而且还是与房地产市场中法律活动的直接参与者,其更直接影响到房地产市场的顺利发展,因此更需要掌握当前档案信息管理的工作特点,保障档案信息的安全。
二、房地产档案信息管理工作的特点
(一)法律性。
近年来,随着社会经济的发展,加大了人们对房产的需求,进而促使房地产相关行业得到快速发展,但是这也容易导致房地产交易的过程中发生一些各式各样的纠纷。但是作为继房产证之后的另一个被法律认可并且明确房屋产权的有效凭证的房地产档案,因此在法律进行有关房屋产权纠纷问题的时候,房地产档案可以为其提供有效的重要依据,这也就体现了房地产档案信息管理工作的法律性特点。
(二)区域垄断性。
随着城市经济的快速发展,房地产市场的发展也十分迅速,为了实现房地产档案信息管理工作的有条不紊的开展下去,所以房产管理部门的管理所采取的模式为划区域管理,也就是每一个地区都专门由一个房产管理部门负责,这样的管理分布,体现了当地产档案管理工作的区域垄断性。一旦不能做好房地产档案信息管理的基础工作,那么很有可能引发当地房地产市场混乱,进而对产权的有效管理造成不利的影响。
(三)信息化。
随着计算机网络信息技术在社会各领域各行业中的不断渗透,这样改变了房地产档案信息管理的方式,实现了以信息文件的方式促进房地产经济活动的运转,工作繁重、复杂,往往需要花费大量的资源和时间,但是管理工作效率和成果却不尽如人意,但是当前在网络技术的支持下,实现了档案信息的数据化,这样档案信息管理工作者就能通过计算机和网络进行所有业务的处理,包括检索、查询、修改、统计和进行档案编目工作等,不仅减少了档案信息管理的工作量,同时也大大提供了管理质量和效率。
(四)可变性。
房地产资料的建档立案并不代表房屋产权不会变化,尤其是在当前这个城市化进程不断深入的新形势下,改变着城市的格局布局,促进了房屋的拆迁重建,在这房屋不断变化的过程中,都有可能会改变房屋的产权人,而这会使得相关房屋档案信息随之发生变动,因此说房地产档案信息是可变的。
三、加强房地产档案信息管理工作安全开展的对策
(一)建立完善房地产档案信息管理制度。
随着房地产档案信息化管理的逐步深入,急剧增加了房地产相关的电子档案数量和规模,因此为了保证档案信息管理工作的进一步落实,首先就应该确保其管理安全性,这也就要求档案信息管理工作人员需要针对管理工作的信息化特点做好档案信息的安全管理工作。加强房地产档案信息安全管理制度的建立和完善,将电子档案的收录、整理、保存、使用以及保密等工作提入安全管理日程中,同时还要落实安全管理责任,进而督促相应安全管理负责人积极开展安全管理工作,重视安全管理工作的开展,从而做到档案信息安全管理有章可循,进一步保证档案信息管理工作的安全顺利开展。
(二)加强系统安全防范技术的使用和水平提升。
当前的房地产档案信息大多都置身于网络环境中,在该环境中因为一些不确定因素的影响,威胁着档案信息的安全性,因此档案部门需要加强对档案信息系统进行安全防范,这就需要安全部门聘用一些专业高水平的计算机人才专门负责计算机和网络系统的安全防范和维护工作,通过杀毒软件的应用,保证网络系统不遭受电脑病毒的攻击,对重要档案信息就应该提升安全防护级别,例如设置访问权限和登录密码等。
(三)建立健全内保工作机制和档案工作人员资格审查机制。
要把档案库房作为内保重点要害部位,在技防设施标准上,至少配备值班监控室,安装具闭路电视监控、探测报警等多功能的安全防范系统,配备专人24小时值班,摄录的图像资料保存应不少于40日,并预留接口,适时与公安机关联网,并在此基础上还要严格遵守《信息安全技术信息系统物理安全技术要求》(GB/T21052-2007)中相关标准和要求,以确保安全技术能够落到实处。在物理防范标准上,除应满足公司内保物理防范标准外,还应符合国家对机要、档案部门建筑物理防范和国家消防安全技术规范的标准。在录用档案工作人员时,必须坚持“先审查后录用”的机制,对不宜在档案部门工作的人员应当及时调整。
四、结束语
总而言之,在房地产公司的日常管理工作中,一定要重视档案信息管理工作的开展,并且在进行档案信息管理的过程中还要结合新形势下其管理工作的特点,进而才能更好地利用现代先进的技术手段,实现房地产档案信息管理的信息化和数据化,促进档案管理信息数据库的建立,同时还要针对当前网络系统的管理安全性,加强监管,提高档案信息的安全性,从做好档案信息管理的每一个环节的工作。
一、对房地产档案信息数字化的认识
1.档案信息数字化是房地产档案现代化管理的一次实质性突破
档案信息数字化是档案工作依靠计算机信息处理、计算机网络通讯技术手段等现代科学技术,通过逐步提高利用档案信息资源的能力,并能最大限度地发挥档案自身使用价值,以新的方式来推动社会经济发展和改变人们的生活方式,逐步从封闭的、以档案的实体管理为主的档案管理模式向开放的、以数字化信息管理的模式转变。
2.房地产档案信息数字化是国家信息化中的重要组成部分
房地产档案具有政治性、文化性、历史性,且其社会责任和角色,决定了档案信息成为国家信息资源中的重要组成部分。随着信息时代的发展,档案信息数字化不仅要在社会信息资源共享中的得到开发利用、更要满足社会需求方面,并且要与国家其他的信息化、数字化领域同步,还需要在管理规范、技术条件、制定标准、经费投入等诸多方面做好管理工作。
3. 房地产档案的信息数字化是一项服务社会的高科技工程
数字化的档案信息运用扫描、复印、多媒体、计算机等现代化设备,并利用数据库、网络等技术支持,打破了档案利用上的时间和空间概念,快速有效地服务于房屋所有权人和政府决策部门,实现了社会资源的信息数字化共享,充分地凸现出档案信息数字化管理是一项跨部门、跨行业的且具有很高科技知识含量的功能优势。
4.档案信息数字化要有严格的标准、统一的规范
为了使档案信息数字化达到有效、及时地共享社会资源,首先必须使档案信息数字化的技术指标规范化、标准化,从数字图书馆信息数字化借鉴实践经验和规律,制订出符合档案信息数字化方法、利用的技术标准和规范,从而保证档案信息数字化的资源能够有效、充分发挥其作用。
二、房产档案信息数字化建设是档案管理的发展方向
房产档案数字化管理实现了一次档案管理的变革,它是将传统的纸质房产档案通过扫描、影印等方法手段以数字化的形式存入计算机,实现档案的收集、整理、保管、编研、调阅、统计、查询等全部工作的计算机管理。。随着数字化时代的快速发展,房地产档案在数字化时代更要做好档案信息的__,通过设置权限、慎重备份等方式限制档案信息的无序扩散,维护房屋所有权人的利益,在合法的前提下为政府和相关部门提供决策服务。
三、房地产档案信息数字化要进行全过程管理
房产档案数字化是服务社会的需要,传统档案的保存方式一直是采架式纸张保存和目录式管理,直接导致了很高的管理成本,占用了大量的库存空间,并且保管时容易产生破损,特别是长时间的调用,对档案的损伤很大。档案数字化不但可以有效的管理日益庞大的档案,同时可以保护档案原件。
房地产档案管理的发展方向是档案信息的数字化管理。房地产档案数字化管理在我国起步较晚,进度不一,在沿海较发达地区也才刚刚起步,浙江省内也只有一部分县市实现房产档案的数字化管理,而且各地采取的管理软件也不一致,从发展来看今后数据共享方面还存在很大障碍。由于数字化管理档案的前期资金投入比较大,很多房地产管理部门由于种种原因使这项工作进程减慢,随着房地产业的快速发展,房产档案数量急增,数字化管理房地产档案迫在眉睫,当引起有关部门重视。数字化档案管理在实践中已被公认,房地产档案信息的管理与开发、利用将为整个社会带来一场意义重大的技术革命。
四、房地产档案信息数字化建设的思考
房产档案的数字化管理还处于探索或初级阶段,有很多难题需要逐步解决。因此,我们在档案馆档案信息数字化建设中,应清醒认识如下问题,并尽量解决好:
1.信息数字化的标准化问题不容忽略
实现信息的资源共享是档案信息数字化的目标,因此,信息数字化必须要建立在一个标准的环境内,使得信息资源能够充分发挥作用。做好信息数字化数据的存储标准化,是实现信息数据再生、利用的可靠物质保证。
2.信息数字化的保存与维护问题不容忽视
信息数字化建设的一项重要的任务和目标是保证数字化信息的可存取性、可用性、理解性。因此,强调有效使用信息资源,保证数据信息的安全性是前提;强调信息数据的可存取数性是保证,同时还要必须保证数据信息格式的规范化、标准化;强调信息数据的可理解性,必须保证产生数据环境的完整性。
3.信息数据迁移性问题在信息数字化建设中应引起足够的重视
在信息数字化管理的建设中,电子文件保存的迁移性问题师我们在运用新设备、新技术开展工作时应汲取信息管理自动化的经验教训。
4.网络安全对信息数字化的影响不可低估
数字时代的信息资源的共享是通过网络技术和网络环境实现的,是现代档案管理发展的方向和必然趋势,而当档案的管理者一项重要的工作就是要维护和保证档案信息的安全与完整。
面对着这场房产档案管理的大革命,在相当长的一段时间我们都要努力研发,不断完善。同时,保存电子档案,也要保存相对应的纸质档案,一定要确保档案信息内容的完整、安全、真实、可靠,并能最大限度地发挥其作用。
房地产档案论文相关
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作为国家对房产市场进行调控的关键手段,城市的土地制度不仅关系着土地资源合理的配置与高效利用,也关系到我国国民经济可持续性的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济学论文,供大家参考。
摘要:
随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况,房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展,平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析,针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析,探究了工商管理对房地产经济的促进作用,以期对相关工作起到一定参考作用。
关键词:工商管理;房地产经济;内在联系;促进作用
房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联,其既是国家宏观政策的体现,也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束,通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言,通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性,对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。
一、工商管理特点分析
工商管理从其性质上看属于政府职能部门,但是,其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理,以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出,其只是对经济活动进行监督和管理,并不具备直接干预经济活动的权力。因此,可以说工商管理是市场经济的框架,市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展,一旦超出工商管理的范围,就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现,最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看,工商管理具有很高的灵活性,对于不同经济体或是不同的行业,工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是,在这高度的灵活性当中,又有一部分维护不变的核心内容,比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心,以此构建灵活多用的工商管理工作模式,才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的,其不仅涵盖了各行各业,在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管,以此实现市场经济平稳发展。
二、房地产经济和工商管理的内在联系
(一)房地产经济是工商管理工作的重要组成
在市场经济的繁荣发展下,房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后,普通居民对住房的需求不断增长,直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是,在房地产行业飞速发展的背景下,也表现出了不少问题,尤其是在房地产规模迅速扩大之后,对应的监管制度和措施缺少,导致房地产行业出现了一些乱象。因此,作为工商管理的重要组成部分,房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用,也是工商管理工作不断进步的重要基础。
(二)房地产经济和工商管理可以实现互补互助
房地产经济想要快速、健康、稳定的发展,离不开工商管理的监管约束。同理,工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节,其具有风向标的作用,通过房地产经济的发展情况,就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段,即工商管理工作不断发展进步,就可以促进房地产经济进步发展,而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说,房地产经济和工商管理具有互补互助的作用,二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理为房地产经济发展助力
房地产经济的发展具有许多关联因素,比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中,市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素,而工商管理属于外部刺激因素,这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷,无法全面地对房地产经济发展起到监管作用,但是,其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后,我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用,以便为房地产经济的发展助力。
三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析
(一)促进房地产市场更加规范合理
房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象,给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此,通过加强工商管理对房地产行业的监管,可以有效减少这些不合理现象。比如,拿地是房地产企业规划布局的重要环节,也是竞争最为激烈的一个环节。但是,在某些地方,房地产企业拿地存在一些暗箱操作,或是一些不正当的竞争行为,这给整个房地产市场带来了一股不正之风,扰乱了健康有序的房地产市场。因此,通过工商管理的强力作用,依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管,对其中存在的不合理操作进行严厉打击,以此逐步规范完善房地产市场,促进房地产经济良性发展。
(二)维持房地产经济发展秩序
在房地产市场的发展过程中,出现了一些不合理的现象,打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击,进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题,导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此,基于国家的宏观调控政策,通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实,对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此,通过工商管理的强力规范作用,还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素,确保房地产经济可以实现有序发展。
(三)有效的风险防控
风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题,但是如何全面完善风险防控,却有待进一步研究。对房地产经济发展而言,风险防控的对象因素众多,各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情,也是工商管理的重点工作,因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言,其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手,发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子,并及时提出对应的风险应对措施,或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。
(四)保证消费者利益
工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展,其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言,消费者利益受损的事件出现频率颇高,各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中,消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言,消费者属于弱势群体,其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此,通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题,可以较大程度保证消费者利益。
(五)指引房地产经济发展方向
工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映,其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此,工商管理是国家宏观调控的一种具体手段,可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下,通过工商管理指引其未来的发展方向,对房地产经济的进步具有积极效用。
四、结语
房地产经济的发展速度越来越快,在房地产市场不断扩大的背景下,工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作,可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用,在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。
参考文献:
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1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
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随着改革开放的不断深入,国有、集体、个体房产的使用也进入市场经济的轨道,房产经济的承包、租赁发挥了经济效益。下面是读文网小编为大家整理的关于房地产经济学论文,供大家参考。
一、建筑经济
建筑经济学的研究内容包括:建筑经济学的性质、理论、方法,建筑业的宏观经济问题,建筑企业的经济问题,建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础,取得了一批比较好的研究成果,但无论从理论上还是从研究方法上,都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律,在此基础上改善生产关系,最终为促进建筑生产技术的发展,更好地提升建筑行业活动的经济效果。
二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系
广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴,其可以是独立的经济体,也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域,对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时,多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述,把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲,照镜子时,镜子内外的像很相似,但实际上,二者却截然不同,镜子外面是实实在在存在的实物,镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲,建筑经济是实在的、活动的人和物,而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。
(一)房地产企业和建筑企业的关系
建筑企业是建筑产品生产环节的主体,而产品流通环节的主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是,首先,房地产企业项目立项、批准,之后,建筑企业进行生产,接下来,转化为建筑产品乃至房地产产品,最终,房地产企业对建筑产品进行销售活动。
(二)房地产经营活动和建筑生产活动的特点
房地产企业的角色比较复杂,更像是一个整合商,将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合,房地产企业更多地是从事高端经营管理,通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同,建筑企业提供建筑生产活动,包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等,最终将物资转化成建筑产品,成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理,最终构成建筑企业的日常生产活动。
(三)房地产业和建筑业紧密联系,息息相关
房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分,又有穿插交叉环节,其中,建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说,没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动,同时,没有房地产业立项,也就没有建筑业的生产,两者关系密切,共同承担起了国民经济中重要的一部分。
三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析
房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系,还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策,是指经济萧条时,通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策,其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井,而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。
(一)优质资源有限,循环资源无限
一般情况下,不同城市的水,品质不同。同样的,不同城市房地产资源,表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价,同样一套房子放在黄金地段可能3万,而放在郊区只值3千;水资源是循环的,虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭,但通过人工回灌或者雨水渗透,同样是可以实现循环。与水资源类似,房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和,但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产,同样可以达到循环;水被使用的时候才具有使用价值,而水的价值则是通过市场最终确定的,资本论中,价值规律指出,使用价值围绕价值上下波动,在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说,这个相对时间可能会比较长,而这个时间段内则表现出单边平稳上升,上涨。
(二)打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值
打井是人体力付出,是一种是实实在在的劳动,是创造价值的唯一源泉。同样的,建筑企业生产活动也具有同样的性质,建筑企业通过劳动创造了建筑产品,创造了价值,同时这种劳动是创造价值的唯一源泉。在后期的房地产销售中,建筑企业生产产品的价值就附加在房地产经济之中,通过销售得以实现;通货膨胀年复一年的积累也同样将累计价值附加到了房地产产品之中,表象为房地产价值在逐年升高。房地产经济和建筑经济存在的汲水理论具有其实际的应用意义。这个看似简单的“打井取水”的理论,来描绘相对复杂的房地产经济和建筑经济,会把繁琐复杂的问题变得简单。如果有人提出疑问:房价会不会出现暴跌现象呢?可以这样说,虽然优质水资源稀缺,但即使发洪水,带来的也只是短暂的波动,波动之后,还是会遵循物质守恒理论。水自身具有使用价值和价值,而打井这一活动又具有劳动的价值,那么,这一现象就必定会遵循价值规律。不管是国内市场还是国外市场,房地产经济和建筑经济一定遵循市场规律,并受到价值规律的支配和调节。中国是一个很大的房地产市场,在市场经济和农村人口城市化的背景下,取二十年不算太长也不算太短的相对周期,中国房地产市场表现为稳中有升,而投机者等待的逆转大调不会出现。尽管有时在人为的调控下会表现出一些假象,但真正尊重的还应是市场和价值规律这两只无形的手。
在经济运行的过程中,由于市场消费的需求而需要生产出大量的产品,那么生产量的提高就需要资金的投入,扩展到了投资的扩张,那么产品增加了,市场的销路好了产品所产生的效益就高了,这就扩张到了收入环节,收入的增加必将导致支出的增加,有扩张到了支出环节,这期间可能又会扩展到扩大再生产的环节,购进新的设备扩展生产规模等。所以说在整个经济发展的全过程,各个环节都是环环相扣的,每一个环节的发展变动都会引起其他环节的变动,通过因果链的运行不断的累积,是对自身的扩张。
当因果链在运行中,通过不断的自我累积而形成的一系列的扩张行为的过程中,会受到一定因素的阻碍。因为当这些因素发展到一定程度的时候,就会发展到一个瓶颈期,最终阻碍到这种扩张行为的继续。其中阻碍扩张发展的因素有来自外界的也有来自扩张行为本身的,当运行到一定程度的时候,就会自然的产生一种阻力,使得这种扩张不得不停止而发生了转折。那么对扩张行为产生阻碍的因素主要表现为以下几个方面:
1核心因果链自身结构的变化
在经济发展的过程中,各个环节的发展扩张共同组成了因果链,各个环节之间都是相互影响相互制约的,每个环节的发展都会其他环节产生不同程度的影响,所以这是一个有序的合理的连接过程。在因果链发展的过程中,发生在各个环节上的作用力应该是按照一定的比例来均匀分配的,每一个环节都有其自身的承受能力,当这种承受力超出了自身的承载范围的时候,就会发生逆反现象。所以说在因果链发展的过程中,如果作用在一个环节上的比例超出范围的时候,就会使这种比例严重失调,打破了因果链中的平衡协调的关系,从而使整个的因果链也就无从继续发展扩张,这就是来自因果链自身结构的阻碍因素。
2因果链的扩张运行中.会产生恶性循环
在国民经济周期波动的初期和中期,资源供给状况以及生产结构各状况都有序地发展,然而在波动的后期,随着资源供给的持续恶化,生产结构也逐步失调,在很大程度上增加了各部门对资源的竞争,同时也在一定程度上加重了资源供给的恶化程度,各个环节在波动后期恶性竞争现象出现。以上的分析不难看出,因果链的运行可以形成经济周期内在和基本的核心波动,最终导致扩张和收缩的重复交替进行。每一次经济周期波动又有其各自的特点,通过需求、生产、投入以及支出这叫个环节影响因果链的基本波动。
在总结房地产经济与国民经济波动时,可以看出政策的倾向对经济波动的重大影响。政府的各项政策对房地产经济增长和波动都产生着加强、阻碍的作用。因此,政府的各项政策都带有抑制波动和加强波动两个方面的作用。下面是本人总结的政策影响以及具体实施:
1政策波动的影响
在国家发展的过程中,国家政策会做出相应的调整,那么在政策调整的过程中,具有不规则调整的特性,而经济发展是具有一定的规则性的,所以国民经济和房地产经济的波动容易受到政策变化的影响。
2我国行政干预突出特点为目标一致性和多级性
目标一致睫是指中央政府的具体政策下达到各级政府部门后,各级政府部门行动积极活跃,由于纵向调节的特殊性质在于,下级始终要服从于上级。但在经济增长和经济结构的管理、市场的管理和物价的调整等基本问题上,各级政府的行为几乎是同步的,我国自九十年代后期开始。国民经济逐渐走上稳步、发展的道路.房地产经济迅速发展,光是1992年一年房地产企业猛增三倍以上.这种现象的产生很重要的原因是由于纵向行政干预的结果。中央政府不但对全国国民经济进行整体的协调.同时还将直接干预下属的国有大中型企业,干预从投资、生产到分配等任何一个环节,而其中更有来自按行业、部门分级的干预。总结起来为:中央政府的政策(指令)一各级行政机关的执行一各企业,这些叠加起来的干预最终在企业的微观经济活动中体现出来。其后果是企业创造出来的经济实绩总是偏离集中计划的意愿值。
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随着我国人们经济的提高,我国的房地产行业的发展速度也不断的加快,同时飞速上涨的还有房价。下面是读文网小编为大家整理的关于房地产经济论文,供大家参考。
【摘要】房地产业属于高耗能、高排放量的行业,随着近年来我国人民生活水平的提升,人们对生活质量的要求不断升高,这种形势下房地产业必然会朝着低碳化的方向发展,但是因为当前我国正处于经济转型时期,房地产业向低碳化发展的过程中始终有一些问题存在,因此必须加强对房地产经济的管理,并实现管理工作的创新,从而促进房地产低碳化发展的实现。
【关键词】低碳经济;房地产;经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大,尤其是在可持续发展观念的引导下,低碳经济得到了快速发展,实现了对科技与制度的创新,在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果,有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济,随着低碳经济的快速发展,我们的生存环境得到了有效保护,经济结构也得到了有效的优化与调整。因此,在低碳经济背景下,急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展,这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂,其经济发展过程中具有一定的不确定性,在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策,低碳房产发展将会面临很多问题,例如法律法规不完善,违法行为发生的几率将会增加,在低碳房地产发展的过程中,犯罪的成本比较低,而房地产利润较高,因此造成犯罪率非常高,还会出现房地产价格虚假的问题。因此,在目前的低碳经济背景下,继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中,要想实现房地产业的低碳目标,就要不断加快在技术与材料方面的创新,充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料,这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料,这样不仅可以达到良好的保温效果,同时还能充分实现隔热的目的,保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中,此外,对煤炭需求量也会相应降低,最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度,提高国民的环保意识,这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识,在日常生活和工作中注意节能减排,积极利用节能减排产品,积极转变人们的思想方式与生活方式,对人们的绿色生活进行引导,这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式,然而在低碳经济背景下,很多地产企业不能适应新的发展方式,进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件,引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展,这种情况下国家和企业应该共同努力,将房地产经济管理创新发展工作做好,明确低碳经济对房地产经济带来的影响,这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限,这种情况下继续进一步提高低碳技术,这种形势下在房地产业中应用低碳技术,势必会大大增加房地产成本,在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源,当时新能源的利用会大大增加成本投入,因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看,大部分企业都是中小型的规模,他们没有过多的资金投入到低碳经济上,这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现,就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术,变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前,很多利用低碳能源的建筑,接着低碳的幌子将房价抬高,但是消费者只会认为只有房屋质量高,其价格才会提高,这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下,一些消费能力较低的人群,根本不能承受地产升温带来的压力,一些人买房的欲望大大降低,这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材,能耗总量非常大,据相关研究显示,房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看,房地产行业要想实现健康稳步发展的目标,首先必须有大量的能源作为保障,在目前低碳经济的发展环境中,能源支持显然受到了限制,同时房地产行业也会受到相应限制,这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展,同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式,最大限度的减少能源消耗量,减少废气的排放量,这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境,同时还能对经济结构进行调整,促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展,建立了一系列法律法规来促进其发展,但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出,还有很多问题存在,特别是在低碳经济发展的过程中,还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业,这种情况下急需进一步完善法律法规,对房地产业高耗能与高排放进行有效控制,超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚,这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料,这种情况下企业的成本必然会增加,怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中,应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术;②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的;③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高,因此必须将材料使用情况做好统计,避免出现浪费现象。此外,还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快,对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求,经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能,因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑,同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导,保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展,避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然,当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在,特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后,市场形势越来越复杂,这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节,因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求,针对房地产经济进行一些干预,对当前的房地产经济管理机制进行完善,这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入,那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险,因此国家应该采取相应的财税政策,对发展低碳经济的企业提供支持,可以对于高耗能房地产企业征收污染税,通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇,同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式,针对那些实施低碳经济的企业提供支持,以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述,近年来能源紧缺的现象越来越严峻,低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下,房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标,同时不断提高节能环保的意识,进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题,必须在经济管理工作中实现创新,不仅加快房地产经济发展,同时还要积极改善居民生活环境质量,最终保证经济与环境协同发展得以实现。
参考文献
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引言
不可否认,房地产经济在我国经济发展中占据着十分重要的地位,不但使人们的住房水平有明显提升,而且还提供了很多就业岗位。然而,我国土地面积虽辽阔,但人口众多,且适用土地有限,随着人们对房屋需求的猛增,开始出现供不应求的现象,直接导致房价上涨。长期如此发展下去,必将影响到我国经济的稳定性,所以必须对房地产经济加以规范,促进其与市场经济的协调。
一、发挥政府宏观调控的作用
房价居高不下、住房难是我我国当前备受关注的社会话题。在市场经济中,经济发展要遵循市场规律,而我国正处于经济转型期,加上市场环境复杂多变,急需政府涉入,采取宏观调控手段,合理控制房价,尽快把房价拉回与我国经济水平相一致的轨道上,减少房地产泡沫带来的危害。首先,政府需加强重视,并对当前房地产经济有个明确的认识和科学的判断,将控制和降低房地产市场风险作为重点工作来抓。其次,应加强监督管理力度,时时掌握房地产市场动向,了解消费者的消费心理,予以科学地引导和调控。特别是地方政府的投资行为,和房地产业负债率过高的问题,应及时解决,确保房地产商能够理性投资,避免较大金融风险的形成。地方政府过度干预,非但解决不了问题,反而可能会出现新的问题,所以必须对地方政府加以约束。同时,在巨大经济利益的引诱下,房地产交易中难免会出现金融诈骗行为,如有必要,政府应采取强制性手段予以制止。如果资产价值不断增长,而实体经济跟不上,将影响到经济的可持续发展,为防止这一现象继续恶化,政府可提高银行存款利率,或通过征收房产税等手段加以控制。
二、实现房地产业的科学发展
房地产业在我国国民经济中的地位极其重要,对国家和社会的贡献也不容小觑,然而市场环境复杂多变,随着房地产业的进一步壮大,出现的问题也越来越多。比如在银行信贷中占据着高比例,一旦资金断裂,银行将首当其冲,其他行业也会受到影响。我国房价上涨的原因与实际价值并不相符,主要是开发商和炒房团引起的,价格与价值相背离,与市场经济持续稳定发展的目标不符。所以,房地产业应尽快回归到均衡、科学、可持续发展的轨道上来。该行业不管是收缩还是扩张,都应尊重客观事实,符合我国经济发展水平,并综合考虑社会、人口、生态等多方面因素,使其在国民经济中能够发挥平稳支撑作用。任何行业发展,都有其底线,房地产业同样如此,如果不加控制,任由其如此发展下去,必将会有衰退的一天,而其他许多行业也会受到影响,甚至会阻碍国民经济的进步。所以,一方面,不管是房地产开发商,还是消费者,或是干预的地方政府,都应摆正心态,重新认识房地产业的优势和其可能带来的风险,减少盲目性;另一方面,应结合经济实际水平、城镇化水平、工业化水平和居民收入水平等条件考虑,走出一条科学均衡可持续发展的道路。
三、房地产经济需要合理转型
经济在发展,市场在随时变化,新时代、新的消费需求对房地产业提出了新的要求。传统的房地产业在扩张过程中存在明显的盲目性,竞争方式较为粗放,且运营模式单一,不利于该行业的长远发展。而如今,市场竞争加剧,房地产业不但要竞争产品数量和质量,还要树立自己的形象品牌,提高产业服务水平,只有提高综合实力,才能在激烈的竞争中占据优势。运营模式也不再单一,反而倾向于综合性配套服务运营。另外,过去的房屋产品耗能较高,污染严重,对人们的健康和环境都不利。当前时代提倡绿色、节能、环保,房地产业也逐渐走上了低碳环保的发展道路。随着城镇化水平加快,房地产也在经营理念上也应有所转变,首先要重视产品的综合性和多功能化,现代很多地产都兼具办公、娱乐、居住、购物等多种功能。其次经营范畴要有一定的拓展,如在休闲度假、公共设施上增加投资。此外,相应的物业和服务水平也要跟上。低碳绿色房地产是今后的一个主要方向,绿色不仅仅是在房屋周围种植绿树,更多的是体现在房屋的材料上,应尽量使用环保、无毒害的材料。
四、建立起有效的相关政策
行业发展大都要经过起步、繁荣、饱和、转型四个阶段,房地产业亦然,我国各地经济水平不同,房地产业发展程度也有差异,国家应根据各地实际情况,制定适合本地的政策。首先,在土地方面,要进一步完善土地产权制度,建立城市土地储备制度,为调控土地总量和结构提供制度基础和保障。加强土地管理,严格监督,运用现代化高科技,在土地测量、规划上提高工作效率,采用科学的的方法进行规划。此外,还要明确城市增长边界,界定农用地和非农用地的界限,并永久保护城市外围土地。最后要集约利用城市土地。其次,应保持房地产投资适度增长,进一步优化房地产市场结构,包括市场结构、产品结构和产业结构的内容。同时保持适度的房价收入比,例如控制房价上涨速度,保持城镇居民可支配收入的持续增长,大力发展住房二级市场,提倡住房梯度消费,推进住房金融的改革创新,为消费者提供更完善、更多样的金融产品。
五、结束语
房地产经济近些年来发展迅速,对推动我国经济的进步做出了巨大贡献,但如今却开始出现泡沫经济,直接导致房价居高不下,长此以往,可能会影响到社会安定。这就要求必须加以控制,根据我国经济水平,努力促进两者间的协调发展。
房地产经济学主要就是对房地产的资源配置和经济运行规律进行研究。学生通过对房地产经济学的学习,可以发现房地业与国民经济之间产生的相互影响,对房地产经济学产生一个全面认识,但从目前情况我国在房地产经济教学中还存在一定问题,因此需要加强对房地产经济教学的研究。
1 房地产市场中的供求关系
经济的快速发展使房地产市场也发生了较大变化,课本中的内容很难满足学生在知识上的需求。利用教材,对房地产市场中的供求关系的发展进行论述,能够使房地产中的理论与实际的经济活动的联系变得更加紧密。
在市场活动中供求关系是一个主要的推动因素,对会场的发展有着重要影响,尤其是在房地产企业中,供求关系的作用更加显著。房地产经济教学中教材中需要对供求关系进行详细分析,重点要对房地产供求关系平衡的实现进行分析。房地产市场中涉及到人们生活中的必须品住宅,它很难在市场经营过程中自动形成供求平衡关系[1]。社会的关系发展,使人们在住宅的需求上呈现出层次性满足,因此在教材中应当对住宅需求的进行解释,从心里因素和社会因素对人们对住宅需求进行分析,从而进一步加深对问题的探讨,满足学生对知识的需求。
从社会心里动机进行分析,认为人的行为是由内心所驱动的,动机的产生是由人的需求获取到的满足程度而引起的。因此,对住宅需求产生影响的因素时,可以依据人们对住宅需求的迫切程度进行排列,住宅的底层需求就是人们栖息的一个场所,遮挡风雨,其次是满足人们在安全上的需求。在满足人们在生理层次上的需求后,住宅则需要具有保障和安全功能[2]。现代社会中,人们的心理需求对住宅的选择影响越来越大。社会地位需求也影响着人们对住宅,在此情况下,住宅的主要功能是提供正常社交活动的场所,属于集体创造的优越条件。现代许多住宅小区都建设了一些服务设施,这也是为了适应这一需求而建立的。尊重需求,人们在生活中总是希望自身的自尊性能够得到满足,希望个人的成就和才能等方面能够得到他人认可,这种存在于内心,并且需要外在标志和行为表现,而一套功能完善的设备则可以实现这一需求[3]。
2 房地产经济学教学中对实验教学的应用
2.1 实验教学实施的基本条件
在房地产经济小学中对实验教学进行应用,对教学人员、实验室、费用等方面都有着一定要求。(1)在教学人员上的要求,实验教学的开展需要的人员有实验室中的工作人员和教师。对于实验教学的开展,教师必须要对房地产经济教学的内容熟悉,熟练的掌握实验步骤依据操作方法;实验室中的工作人员,不仅需要熟练掌握实验过程中应用软件的使用方法,而且要具有一定的经济学知识,协助授课老师完成教学工作。(2)实验室要求,一般情况下实验室教学需要在专用的实验室中开展。实验室教学通常分为计算机模式和手工模式两种,但在实际应用过程中,为了降低其它因素对实验室教学的影响,提高实验的便捷性,在房地产经济教学中最好还是选择计算机实验模式。从我国的实际情况来看,我国并未建立专门的房地产经济实验室,因此实验教学的开展可以在管理学或金融学实验室中开展[4]。(3)实验教学的开展需要一定的实验教学费用作为支持,刨除实验室中在硬件购置上需要的费用外,对部分实验也在激励等方面提供一定的支持。
2.2 实验教学的具体实施步骤
房地产经济教学的实验教学步骤参照了经济实验教学的步骤,具体分为以下几步:(1)确定实验问题,在开展实验教学前,需要对教学的内容进行总结和梳理,从中提炼出关键问题。(2)准备和设计,在实验准备上要做好软件编程以及硬件调试工作;在设计实验方面,要以对实验的检验为目的,对实验中的交易机制、变量进行合理设定。(3)做好理论讲解,在开展实验前,需要详细讲解实验中涉及到的相关知识,并依据理论向学生提出问题,从而使学生能够在实验开展过程中对问题进行思考。(4)实验结果的显示,实验结束后,需要将实验结果从实验软件中导出,并完成相关图表的制作,从而使实验结果能够直观的展示在学生的眼前,授课教师对实验结果进行讲解。(5)实验讨论,展示实验结果后,教师需要对最初提出的理论问题进行回顾,使学生对问题进行讨论,在讨论过程中要对问题进行控制和引导,从而提高讨论效率。
3 结束语
房地产经济对我国的经济发展有着重要影响,而目前房地产经济教学中存在许多问题,本文在对房地产市场中的供求关系分析的基础上,对实验教学的应用进行了分析,希望对促进我国房地产经济教学的发展能够有所帮助,从而进一步促进我国房地产经济发展。
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自进入网络信息时代,计算机的普遍应用,以及计算机技术的飞速发展,计算机的应用为人们的生活带来了很多便捷之处。下面是读文网小编为大家整理的计算机对生活的影响论文,供大家参考。
在现代社会,计算机已经进入社会生活的各个领域计算机和互联网已经与老百姓的日常工作、学习和生活息息相关,人类社会目前又处于一个历史飞跃时期,由高度的工业化时代迈向初步的计算机网络时代。我们将用怎样的态度和方式来面对网络科技给我们带来的物质层面和精神上的变化,我们必须对因为网络而引发的社会生产和生活各个层面的深层次变化作一个深刻的理解和清醒的认识。
一、计算机带给我们社会生活的变化
(一)教育现代化
由于计算机的不断发展和广泛应用,教育呈现出现代化的特征和发展趋势:多媒体教学正在走向普及;教育方式个性化、远程化。
自20世纪70年代末以来,计算机在教育中的应用得到了空前发展,它被广泛地应用于教育的不同层次和领域。如计算机辅助教学、计算机管理教学、远程教育等。
(1)计算机辅助教学(CAI)。计算机辅助教学是近20多年来迅速发展起来的一门新型的综合性的计算机应用技术,是计算机应用领域的一个重要而独特的方面,它的出现给教育领域带来了一片生机勃勃的广阔天地。CAI的出现诱发了教育领域所谓继发明印刷术、运用书面语言、创立学校之后的“第四次革命”,它在充分发挥教师的作用,因材施教,提高学生学习的积极性和主动性,高效地实现教学目标等方面有巨大的潜力,这已引起了广大教育工作者的关注。
(2)远程教育(distance education)。远程教育是计算机在对传统教育模式的变革中脱颖而出的一种最活跃、最有前途的一种新型教育模式,其主要特征表现在:学生和教师在地理上是分开的,不是面对面的;使用现代通信技术特别是宽带多媒体通信技术;提供双向的交互功能;学生可以不受时间、地点和空间的限制随时随地上课,现代远程教育的最大特点就是远程和交互,它打破了传统的面对面的课堂教学模式,学生可以在家、图书馆、办公室等场所享受理想学校的教师资源和知识资源。学生不在课堂也可以获得良好的学校教育。
(二)生产生活便捷化
通过计算机网络,人们可以足不出户的完成工作和学习任务,可以让大家节约出更多的时间去处理一些其他的事,使人们在行动甚至是思想上都得到了解放。另外,我们可以借助计算机网络把我们的工作思维和方法输入到机器里面,完成本来我们必须亲手完成的任务。在企业的生产中,我们不仅可以通过计算机来对产品的外形、包装和性能做一个全新的设计,还可以通过计算机对产品的生产、包装和发配过程做一个全程的控制,节省大量的人力和财力。而且我们还可以把企业和公司里的计算机组合成为一个网络体系,由一台主机对分机进行控制,从而形成一个有效的连接网络,保证整生产流程协调进行。通过网络进入生产过程,我们可以把原先大量的人力支配的生产环节节约出来,让他们去从事更为灵活的生产活动,这也可以说是人类生产发展史上的一个飞跃。
(三)计算机的发展促进了人类现代文明
基于计算机具有速度快、有记忆特性和逻辑判断力、存储容量大、精度高,可靠性高、通用性强、可资源共享的特点和优点,因而在科学技术、国民经济,社会生活等各方面都得到了深入广泛的应用.给人类现代社会带来了巨大的财富和便利,大大促进人类现代文明。政治生活方面,由于现在计算机可联网一一即时资源共享。因而大大改进了行政手段、行政方法,使行政效率得以大大提高,并增加了行政事务的透明性和公开性。甚至使整个世界的政治制度都趋向大同。经济方面更是离不开计算机。现在无论存钱、取钱,炒股,网上购物,还是电子商务,甚至航空、邮政等各行各业都要用到计算机。而且随着计算机的发展——网络的出现和普及,更是大大地促进和方便了经济市场的交易,决定着经济的命脉和走向。文化生活也与计算机发展密切相关。尤其是网络出现以后,使文化生活更加多元化。现在越来越多的年轻人除选择上网来获取各种最新倩息外,也选择上网这一新兴娱乐消遣方式打发休闲时光。另外计算机的发展也促使广播、电视节目等向互动点播的方向发展。
二、计算机网络带来的负面效应
任何一个事物都有其两面性,虽然计算机网络可以为我们社会发展带来上述这么多有利的方面,但如果我们对网络不加以正确的利用,同样会给我们社会的发展带来许多危害。
网络可以打破时间与空间上距离,可以让每一个人不出门就与世界各地联系在一起,这样导致的后果是会导致人们的集体意识变的越来越淡薄,人的社会意识也会随之慢慢降低。而且,面对虚拟的网络世界,还有越来越多的人接触网络,网络上出现的问题也越来越多,如很多人利用网络进行犯罪;很多人沉迷于网络而脱离现实生活,倒是现实生活出现危机。还有,人们动脑能力下降了,有了电脑,有了网络,人们的思想变懒了,有好多东西都不想用脑去想,上网去搜方便。百度一下成为了“时尚”。会写的字越来越少,打字习惯了,字看到了认识,让用手写,有很多就写不上来了。网络游戏的普及使更多人有了新的娱乐方式,但也有人因此而浪费了大量的精力和时间,尤其是在学生当中,因沉迷网络游戏而荒废学业的大有人在。
三、结论
四、不可否认,给我们生活带来各种便利,也在各个领域的应用不仅大大提高了生产效率,也极大地推动着社会文明和进步,但面对这一把“双刃剑”,我们必须对其有正确地利用,才能真正地为社会发展所服务。人们通过计算机网络的连接,打破了原先在时间和空间上的阻隔,在无形中拉近了人与人之间的距离,也在一定程度上扩大了我们生存的空间,网络给我们提供了超乎寻常的方便和成功。但是,网络也给社会带来了更多的挑战,它要求我们要以更高的层次去面对新的生活和环境,同时不断地改变我们的思想和行为,我们要抓住网络时代带给我们机遇,不断努力推动人类社会向更高阶段发展。
随着时代的发展,科技的进步,从第一代计算机的产生到现在,我们经历了一个又一个奇迹的诞生。它从局部走向世界,从单位走向家庭。从成人走向少年,我们的生活以不能离开它。它不仅给我们的日常学习生活带来便利,还在军事,外交等方面做出了极大的贡献。可以说正是计算机让我们的生活更加丰富,让全世界的人联系更加紧密,让我们的社会变得更加温暖! 我们需要通过了解更多的关于计算机的发展和改变来解决我们生活中的问题,那么以下我将通过对计算机发展的介绍及计算机的发展,对未来计算机的畅想,以及计算机的发展与我们生活变化的关系来阐述它的多面影响。
计算机的发展大致可以分为五个阶段:一 第一道计算机(1946年——1957年),电子管计算机,主要特点是:1、采用电子管作为基本逻辑部件,体积大,耗电量大,寿命短,可靠性大, 成本高。2、采用电子射线管作为存储部件,容量很小, 后来外存储器使用了磁鼓存储信息,扩充了容量。
3、输入输出装置落后,主要使用穿孔卡片,速度慢,容易出去使用十分不便。4、没有系统软件,只能用机器语言和汇编语言编程。
二 第二代计算机(1958年——1964年),晶体管计算机,主要特点是:
1、采用晶体管制作基本逻辑部件,体积减小,重量减轻,能耗降低,成本下降,计算机的可靠性和运算速度均得到提高。
2、普遍采用磁芯作为贮存器,采用磁盘/磁鼓作为外存储器。
3、开始有了系统软件(监控程序),提出了操作系统概念,出现了高级语言。
三 第三代计算机(1965年——1970年)集成电路计算机,以中、小规模集成电路取代了晶体管。主要特点是:
1、采用中,小规模集成电路制作各种逻辑部件,从而使计算机体积小,重量更轻,耗电更省,寿命更长,成本更低,运算速度有了更大的提高。
2、采用半导体存储器作为主存,取代了原来的磁芯存储器,使存储器容量的存取速度有了大幅度的 提高,增加了系统的处理能力。
3、系统软件有了很大发展, 出现了分时操作系统, 多用户可以共享计算机软硬件资源。
4、在程序设计方面上采用了结构化程序设计,为研制更加复杂的软件提供了技术上的保证。
四 第四代计算机(1971年至今),采用大规模集成电路和超大规模集成电路。主要特点是:
1、基本逻辑部件采用大规模,超大规模集成电路,使计算机体积,重量,成本均大幅度降低,出现了微型机。
2、作为主存的半导体存储器,其集成度越来越高,容量越来越大;外存储器除广泛使用软,硬磁盘外,还引进了光盘。
3、各种使用方便的输入输出设备相继出现。
4、软件产业高度发达,各种实用软件层出不穷,极大地方便了户。
5、计算机技术与通信技术相结合,计算机网络把世界紧密地联系在一起
6、多媒体技术崛起,计算机集图像,图形,声音,文字,处理与一体,在信息处理领域掀起了一场革命,与之对应的信息高速公路正在紧锣密鼓地筹划实施当中。
五 第五代计算机——智能计算机。是我们未来计算机的发展方向,。指引着我们向平台网络化、技术对象化、系统构件化、产品领域化、开发过程化、生产规模化、竞争国际化的趋势发展。
需要明确的是,计算机无疑是人类历史上最重大的发明之一。如果说,蒸汽机的发明导致了工业革命,使人类社会进入了工业社会,那么计算机的发明则导致了信息革命,使人类社会进入了信息社会。信息成为比物质和能源更为重要的资源,以开发和利用信息资源为目的信息经济活动迅速扩大,逐渐取代工业生产活动而成为国民经济活动的主要内容。计算机则是实现信息社会的必备工具之一,二者相互影响、相互制约、相互推动、相互促进,是密不可分的关系。计算机网络提高了人们之间信息传递的速度,缩短了人与人之间的距离,使全人类的资源共享、信息交流成为可能。计算机不再是孤立的一台一台机器,它成为连接整个信息社会的基础设施。支撑信息社会的重要技术是计算机技术、数据通信技术和信息内容及处理技术以及这三种技术的汇合。计算机不但像蒸汽机那样推动了经济 域的变革,它还推动了文化、科技和生活等领域的变革,因此计算机对人类社会的影响远远超过了当年的蒸汽机。人类历史上的其它发明,远到古代给人类文化带来重大变革的纸和印刷术的发明,近到现代给人类生活带来重大变革的汽车和电视的发明等等,都不能和计算机的发明相提并论。可以说,计算机对人类社会影响的深度和广度为其它任何发明所不及。回想古代人们通过飞鸽传书、信件,利用船只飘洋过海传递信息,不仅速度慢,还要经历一定的风险,花费大量人力和物力,甚至延误了信息。这样不仅带来了许多的不便,而且给人们的交流形成了障碍。直至今日,在如此短的时间里,计算机以其惊人的速度不断推陈出新,因此需要更强的竞争实力才可以在这个社会立足。作为当代大学生,我们也早把掌握好计算机技术作为我们的学习任务,也正是计算机的发展让我们开始更多的关注它的发展,不断的要求技术的提高。只有不断的创新,不断的开拓,不断的将计算机与我们的真实生活相结合,才能让我们的世界发展的更快、更好、更和谐。此刻,我们可以展望一下计算机未来的发展,今后的计算机,将不再是电脑.而是光脑,顾名思义,电脑是用电子来做一个个的传输工具,也可以称作承载数据的代码,而今后将采用全新的光子传输,光子就是光,速度是三十万公里每小时,而光子也有特性,那就是安全性能及其高.因为它不是特定不变的,只有在互联网上传输数据的真正的用户才能得到信息,而黑客等得不到,因为光脑的光子可以在互联网上面不断变换其内容和代码,使黑客无从下手,也就是在网上制造了上亿个代码来,谁能攻破?再有,未来的计算机显示器将不再是液晶.
显示器将会出现在任何可以出现的地方,已经出现的一种新型显影装置,已经要把液晶,等离子淘汰出世界的历史舞台,尽管液晶和等离子还没有太大的作为,因为这种装置是仅有几毫米厚的显影纸来显示图象,效果特别好,能像纸那样随意折叠,你想看电影,只要从口袋里把它掏出来,按一下上面的触摸型的按钮,就可以把它搭在手上,桌子上,甚至是胳膊上,腿上.那里都行。还有,正如我们现在的发展趋向,人类正在逐步的走向太空,计算机在这个过程中发挥着不可忽视的作用,它不仅帮助我们精确的计算,还负责地面与太空的信息分析与传递,快而准确,我想以后在我们的航天事业发展的时候,计算机的升级与提高必然会作为发展航天事业的前提,也就是说,正是计算机的发展,才可以带动我们航天事业的发展,在不久的将来,当我们踏上月球的时候,相信就如同在地球一样,我们可以很轻易地通过计算机来互通。所以总的来说未来的计算机就是更加安全,更加便利,更加智能,更加人性化。那样,我们的生活会更加丰富,随时随地的视频交流让我们更加亲近。我们的生活水平会迈出一大步。
基于计算机给我们带来了太多的好处,我们畅想着它的未来,回归现实,计算机再给我们带来种种便利的同时,也给我们带来了不少困扰,就我们学生来说,计算机世界是神奇的,是虚幻的,是新鲜的,本着普遍的好奇心,我们渴望更多的了解它,可是,有时过多的关注却不利于我们的健康和安全,计算机网络的传播特性造成信息泛滥,各种信息垃圾会弱化青少年的道德意识。互联网在强化了青年地球村村民意识的同时,也弱化了他们的民族意识。所谓网络"新人类",在他们身上,我们会发现很强的国际化色彩,这是因为互联网的使用跨越了时空的界限,增强了他们作为地球村村民的意识,这有利于他们在日益"一体化"的世界中生存。但与这种"一体化"意识相伴的是,种族、民族意识的弱化,民族认同感减弱,民族身份逐步消解。在某种意义上不利于爱国主义思想的形成。计算机网络还对现有的道德观念、价值观念产生着并将继续产生影响和冲击。不可否认,计算机网络信息的丰富性对开阔青少年的眼界,帮助他们了解新鲜事物具有正面作用,但是信息的丰富伴随着信息的爆炸、信息的污染,网络上流动的各种冗余信息成为干扰青少年选择有用信息的"噪音",而且计算机网络挤占了青少年阅读书本、思考问题的时间。1995年中国社会科学院对九省市自治区的4845名青少年进行的调查中发现,40%的人除了课本以外基本没有藏书,藏书50册的人只占36%,藏书500册以上的只有2%。阅读量的减少不仅影响了青少年知识结构的平衡更重要的是极大地破坏了他们的文字应用能力。许多青少年计算机操作得非常熟练,却写不出漂亮的汉字、流畅的作文,文章中错字、病句随处可见,这种现象不能让人担忧。
而且由于网络将各个地方的站点连在一起,形成一个虚拟的空间。这样,全球实际上有两种存在,即领土意义上的社会存在和虚拟的社会存在,这两种存在之间的反差十分巨大,造成了许多青年逃避现实,不愿回到真实的世界中来,患上了网络上瘾综合症,成为视频白痴。同时,人们摄取信息时越来越依赖网络,使他们以一种彻底的外在化、符号化的方式和冷冰冰的操作伦理来对待整个人类和真实的社会,人与人的交往比以往任何时候都困难,个人也会产生紧张、孤僻、情感缺乏等症状,有些甚至产生人格障碍和人际交往障碍,只会纸上谈兵,无法面对真实的社会。这种危害不仅仅只是针对我们学生,在我们国家,甚至在全世界,计算机对我们日常生活的安全问题,已凸显。就社会上的人来说,又有多少人因为无知和对计算机网络的不足了解而被骗,犯罪分子通过网络窃取人们的私人信息,银行帐号来盗取钱财,任意发布虚假信息,在网上私自公布人们的个人信息,严重干扰了人们的正常生活,严重威胁社会安全,更困难的是这种通过计算机网络达到犯罪目的的人,我们很难通过正常的措施来制裁他们,我们很了解他们的确切信息,所以面对这样的问题,我们仍需不断改进与提高对计算机的认识与运用。此外,众所周知,计算机病毒已经成为危害我们社会安全的一大因素,计算机病毒最早只通过文件拷贝传播,当时最常见的传播媒介是软盘和盗版光碟。随着计算机网络的发展,目前计算机病毒可通过计算机网络利用多种方式(电子邮件、网页、即时通讯软件等)进行传播。计算机网络的发展有助于计算机病毒的传播速度大大提高,感染的范围也越来越广。可以说,网络化带来了计算机病毒传染的高效率。病毒的传染性极强,传播极快,它不仅给我们带来了巨大的经济损失,还给我们带来了巨大的心理压力,迫使我们必须随时都要担心数据是否安全,还要不断更新,因为病毒的隐蔽性,解决其引起的问题相当困难,可见,这样的问题需要的是全世界人们的共同努力。
计算机如同一棵树,把全世界不同层次,不同地域,不同观念的人们联系在一起,它的诞生与发展已经成为历史的光环,在我们的实际生活中,计算机与我们息息相关,我们利用它办公,学习,娱乐,这正是我们当今社会生活所必需的,很难想象没有计算机的存在,我们将怎样传递信息,没有计算机的存在,我们将如何及时的了解世界的变化,我们又何谈走向太空,建立空间站。因为它,我们的时代别具特色,祖先们的时代有他们的精彩,可他们又怎会料到今天的世界是怎样发展的,正如我们也无法预测我们未来的世界将如何发展,而我们唯一可以确定的是,我们将在以后的很长一段时间里需要通过计算机来不断发展,尽管我们在探讨计算机对我们生活影响的时候,谈到了它的一些危害,但我想,现在计算机的危害不断产生,正是因为我们的计算机水平还没有达到很高的水平,我们还没有足够的能力去解决随时出现的计算机问题。人生的意义在于人的自我完善,计算机也亦如此。为了开拓视野,了解、获取国内外信息;为了让我们的人民更好的生活;为了让我们的祖国科技发展水平更加进步,为了让我们立足于信息时代的巅峰,作为当代大学生,能够掌握更高的计算机技术是历史与未来共同赋予我们的使命,面对当今的世界环境,世界上诸多国家之所以纷纷提出自己的信息化战略,争先恐后地建设本国信息高速公路,不遗余力地发展和推广应用信息技术,根本原因在于信息化可以对本国经济与社会的发展产生巨大的功效,可有助于提高国民的生活质量。我国的计算机发展水平虽然发展迅速,但仍与欧洲,美国等发达国家有一定的差距,所以,我们要迎头赶上,我们要利用优势不断创新,增加计算机与当今各领域的联系,相信不久的将来,所有的人都可以灵活、随意的运用计算机,那时,它以成为我们的左膀右臂,无处不在,无时不需,说来也感觉不可思议,人类的智慧真是不可限量。闭上眼睛想象吧!科幻片中的构想将成为现实,欣喜已难以抑制,感谢计算机,感谢信息时代,感谢人类。让我们共同努力吧,共建计算机时代,相信我们的子孙会被我们震惊,相信我们未来的计算机世界将更美好,更和谐。
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近年来,随着房地产市场的快速发展,房产经济已经成为我国国民经济结构的重要组成部分,与居民居住条件的改善以及城市经济的稳定发展息息相关。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济论文,供大家参考。
我国是世界上最大的碳排放国之一,越来越严重能源危机使我国开始加快对于低碳经济的发展。而房地产行业一直是高污染行业,所有,为了适应现在社会的发展需求,促进低碳经济的发现愈发的重要。为了促进经济发展,消除资产泡沫,增加就业几率,低碳房地产经济的发展,对于促进绿色生产具有十分重要的意义。低碳经济在房地产方面的展开,离不开国家支持和房地产行业内部对其的关注,当然社会整体对于低碳消费观念的认可,也是实现低碳经济的必要因素。
一、我国房地产行业走低碳发展道路的重要性
对于房地产行业来说,提高能源效率以及减少废气污染的排放是低碳发展道路的主要目标,所以,我们首先要确保,使用的原料必须是无污染,无毒。而在生产建材企业也需要符合建筑行业的地毯发展需求,才能让他们的产品对社会接纳。所以说,房地产行业的低碳发展,最为关键的是可以推动该行业的绿色生产,绿色消费,促进下游实施。而低碳房地产行业的发展,以降低资源的减少浪费,以得到更高质量的生活,节能减排,也是抑制气候变暖的最要措施。
二、低碳经济对我国房地产经济产生的影响
1.低碳经济对房地产经济的不利影响。
1.1致使房地产的开发成本增加。低碳经济的核心内容需要利用新能源、新材料和新技术,在我国房地产行业发展低碳经济,需要花更多的钱去开发新技术、新设施,同时更昂贵、更高效地利用能源来代替传统的高污染、高能耗的能源,实际上是一种更为昂贵的行为。因此,低碳经济将增加房地产行业发展的成本。
1.2低碳经济会在短期内制约我国房地产经济的发展。目前,我国的房地产建设模式所采用的共同特点是高耗能,短期内很难改变这一特点。例如,在能源和技术上,很难在短时间内实现适当的变化。房地产行业的发展并没有脱离能源的支持,而能源价格低廉,使用方便,使我国房地产行业得到了快速发展。在发展低碳经济的情况下,如果失去了低能量支撑,房地产行业的发展在短期内会受到一定程度的影响和制约。
2.低碳经济对房地产经济的有利影响。
2.1调整了房地产行业内部结构。目前,中国的房价一直居高不下,一个更重要的因素是投机,有些人不明白房地产市场开发商只是盲目炒高房价,房地产和房地产市场的情况,使消费者太过重视的位置和价格的房子,并忽略了内部质量和舒适的房子。因此,低碳建筑的发展,可以从根本上改善的情况,因此,从长远来看,低碳经济,有利于中国的房地产行业内部结构调整。
2.2能够促进房地产行业长期的健康发展。目前,在我国房地产行业发展过程中,房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场,繁荣背面可能是泡沫,房价的不断提高,势必会给我国的房地产行业带来危机。房地产行业的低碳经济发展,会使房地产开发商用比较长远的眼光来看待房地产业发展,更加注重对建筑品质以及质量的提升,而不是只顾经济利益。因此,低碳经济的发展有利于我国房地产行业的长期健康发展。
2.3能有效实现房地产的节能减排和建筑的智能化。目前我国房地产行业在建筑材料和建筑设备上使用的是非常巨大的能源消耗,低碳经济的要求,房地产行业是致力于建设低碳,智能,时间长,建筑节能减排和智能化是中国建筑行业的重点。和低碳经济将导致房地产行业积极引进和应用低碳新材料,新设备和新技术,这样,可以有效地减少建筑施工的能耗,从而实现低能耗和智能发展的未来架构。
三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施
1.政府应加大政策支持力度。
低碳经济的发展不仅有利于环境的可持续发展,也有利于我国经济的长远发展,政府应加强对环境的关注。政府应加大研究,逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指标;应跳出单体建设思维,站在区域和城市发展的角度对建设计划的设计,应制定相应的奖励政策,对低碳技术的商人提供一定的奖励,并对缺乏节能减排和对商家给予严厉处罚;政府还可以改革税收政策,发展低碳经济的企业减免一定的税收费用等等。不仅有利于调整产业结构,也有利于我国低碳经济的发展。
2.提高房地产公司的重视。
房地产公司,不能一味的追求经济利益,除了赚钱,他们更应该关注全球的生态平衡,关注社会的未来发展,他们理应更多的去了解低碳文化,低碳住宅和绿色建筑。关于房地产的开发,除了使用新的低碳环保材料,例如铝合金材料,生态纳米石材,双层玻璃幕墙,也要有着全新的低碳环境建设技术,提高对于新材料,新能源的使用率,例如外墙外保温技术属于低碳环保技术。在这方面西方国家已经有所发展,我们也可以对此加以借鉴。另一方面,住房产业化、工业化生产方法应用于建设,实现节能减排,提高质量,促进低碳经济发展。
3.提高开发技术水准,合理地规划户型布局。
目前,我国的房地产行业基本采用了粗放型的管理模式,开发商更注重经济效益的结果,而忽视了低碳经济的要求和买房子的消费需求的实际情况。大多数房地产开发商都加大面积住宅开发,这在一定程度上造成了资源的浪费。房地产开发单位应不断提高自身的发展质量,做好户型的规划布局工作。
4.积极推广使用环保材料和节能技术。
很多房地产在我国的建设,对于玻璃有着大面积的使用,目的也是为了采光的更充分性,但是这也带来了相应的问题,由于玻璃本身的物理特性,使得它的导热性能非常好,所以,往往天气一热,室内的温度就会特别高,为了保持室内温度恒定,人们往往会使用空调降温,在某些方面来说,这也是间接的增加了电能消耗。有关于这方面问题的解决,我国房地产商,可以适当的使用新型玻璃,譬如,隔热辐射玻璃,它能在为住户提供一样采光需求的同事,还能隔绝因为室外光线照射二导致的房间温度过高的问题,从而减少在因选择空调降温时的电力资源浪费问题。此外,在住宅区更多的去种植绿色植物,提高绿化覆盖率也是一种不错的节能手段,它在美化周围环境的同时,也能吸收一些有害气体,让周围的空气变得更清新,特别是在夏天,树荫的阴凉也会为燥热的夏天带来些许凉意。
5.积极倡导低碳消费。
随着现代化的进程,房地产行业应该对低碳经济发展有着清楚的认识,同时,对于其的发展,应该有着更大的,更积极的宣传推广,让消费者更深刻地对低碳建筑的认识,对于低碳环保的认识。虽然由于技术以及材料的限制,低碳建筑价格会普遍的概予同类型的普通建筑,但在未来,随着技术的革新,有关低碳建筑的价格自然也会随着降下来的首先,要保持自然环境的可持续发展,保证人类生存环境的质量,发展低碳经济是十分重要的。低碳经济是房地产经济发展的有利和不利的方面,房地产行业应大力发展有利方面,加强现有的优化和改进的缺点,并应采取有效措施,使低碳经济概念发展成房地产经济,为自身在社会和经济上的利益找到一个平衡点,争取在低碳经济时代里寻求长久的经济、环境共赢,为我国房地产经济的可持续发展贡献自己的力量。
1.房地产经济和市场经济协调发展的措施
市场经济是房地产经济的重要组成部分,尤其是近几年我国房地产经济发展势头非常好,在市场经济中所占比例越来越高,但是这种快速发展的势头存在着很多不良的因素,如果不及时的遏制住,很可能会影响市场经济的正常发展,因此必须有针对性的采取对策,是房地产经济与市场经济能够和谐发展,相互促进而不是相互产生消极影响。可以从以下几方面入手:
1.1控制好房地产商品的价格
过高的房地产商品价格如果不实时的控制,使其无限的发展下去,非常容易出现经济泡沫,而使整个市场经济陷入瘫痪状态,从国外的历史经验中我们也可以总结出这一点。控制控制好房地产商品的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去,价值决定价格,市场应该按照房地产商品的价值却制定相应的价格,真正的实现供需平衡,而如果价格已经远远的超出了价值,这种不良的现象,终有一天会使房地产陷入绝境。房地产价格过高目前已经成为我国市场经济中最重要的矛盾,国家也采取了很多的措施来缓解矛盾,其中利用价值以及价格规律来进行调节是主要的措施。价值与价格的合理才能实现供需之间的平衡,进而使房地产市场处于稳步发展的状态中。
1.2做好金融监督
无论是哪一行业,在市场经济环境下,政府以及相关部门都应该做好金融监督工作,以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象,主要就是金融监督工作不到位,有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力,但是通过向银行借贷等方式进行了大规模的开发,这种行为非常容易引起银行坏账现象,很多的开发商开发出来的房地产价格过高,无人问津,银行贷款也就无法按时归还,因此政府与银行都应该做好金融监督工作,全方位的了解房地产企业的各个信息,尤其是偿还能力,加强控制力度,并且对银行贷款行为进行相应的调整,从而使资金更加隔离的配置,从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中,也使整个市场经济繁荣发展起来,而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的,政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新,在改进传统的存贷模式的同时,还要引入更多的没有任何问题的资产,尽可能的降低高风险贷款的比例,从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。
1.3尽快实现房地产经济转型
目前房地产经济发展与市场经济并没有完全的靠拢,甚至有些脱离市场经济的发展走向,因此政府在各方面上鼓励房地产企业实现经济转型,实现低碳环保,不再只是考虑经济效益问题。政府可以利用杠杆经济原理来对房地产企业进行有效的调整。杠杆作用主要表现在以下两方面:一方面,政府可以通过政策支持鼓励更多的房地产企业投资智能建筑,在开发的过程中给予更多的优惠,这样参与智能化建筑的开发的开发商就会越来越多,进而改变这种房地产开发商经济发展模式;另一方面,政府也可以对购买低碳环保的住宅的用户实行优惠,进而扩大购买人数,购买人数的增多,又会促进开发商开发智能化的环保的建筑,进而完全的实现了房地产经济的转型,也促进了我国建筑行业的良性发展。
2.结语
综上所述,可知就我国目前的房地产经济与市场经济发展现状来说,采取措施使其能够和谐发展已经成为刻不容缓的任务,房地产产业的初期发展对市场经济来说起着非常大的作用,但是因为市场监管等工作并没有落实到位,使其越来越偏离市场经济发展方向,因为相关部门应该给予更多的优惠政策,促进房地产企业转型。本文是笔者多年房地产经济发展研究经研究的总结,希望为市场经济的发展提供借鉴。
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计算机作为当今较为广泛使用的一门技术,给人们生活带来了便利的同时,也存在一定的影响。下面是读文网小编为大家整理的计算机对人们生活的影响论文,供大家参考。
伴随着计算机的普及与发展,”Internet”一词已经让我们不再感到陌生,随着E时代的来,新的理念和结构也在不断的形成和完善,网络给人类的工作学习和生活带来了极大的方便,计算机网络技术的发展对人类技术史的发展产生了不可磨灭的深远影响。但是,当我们看到网络带给我们利益的同时,也有着一些不容忽视的弊端的存在值得我们去探讨和深思。
随着信息技术的广泛应用,它已经引起了社会各个方面,各个领域的深刻变革,加快了社会生产力的发展和人们的生活质量的提高。
信息技术在人们日常生活中的影响已是不可小觑的了。最简单地,人们将广泛地利用信息网络,自觉或不自觉地使日常生活便捷化。信息技术的广泛应用促进了人们的工作效率和生活质量的提高,人们的工作方式和学习方式也正发生转变。足不出户可知天下事,人不离家照样能办事。一部分人可以由原来的按时定点上班变为可以在家上班,网上看病、网上授课、网上学习、网上会议、网上购物、网上洽谈生意、网上娱乐等成为人们一种新型的生活方式。网络技术、多媒体技术在教学上的应用,使得人们的学习内容更丰富、学习方式更灵活。另一方面,信息技术促进了新技术的变革,极大地推动了科学技术的进步。计算机技术的应用,帮助人们攻克了一个又一个科学难题,使得原本用人工需要花几十年甚至上百年才能解决的复杂的计算,用计算机可能几分钟就能完成。应用计算机仿真技术可以模拟现实中可能出现的各种情况,便于验证各种科学的假设。
计算机网络技术的发展虽然对人类社会的发展起到了不可磨灭的推动作用,但是作用与反作用往往是并存的,在技术发展的背后引发出的种种问题也是显而易见的。
首先,正是因为网络空间的这种虚拟性,让人们过于的在这个空间里放纵自己,沉迷于这样的虚拟世界,人们往往在现实中解决不了的问题喜欢跑到幻想中去解决,比如电脑游戏,它给人一种逃避现实性的途径,在游戏中扮演一个自己从未体验过的角色或者是在现实中根本不可能实现的梦想,从而使人们过于沉迷于游戏,沉迷于网络。再者,网络的开放性使得个人的隐私安全得不到根本的保障。另一方面,网络使现实的真实的社会道德关系日趋松散,使人际关系淡漠,情感疏远。Internet改变了个体交往的方式,使人与人之间的交流变成了人与机器之间的交谈,感情的直接交流越来越小,人与人之间的依赖关系逐渐被人对网络的依赖关系所取代。这种状况在网络发达的社会中已有充分的表现,即使是在我国目前网络欠发达的情况下也有一定程度的反映。数字化、电子化在一定意义上会无情地伤害人类。
技术的进步给了人们以更大的信息支配能力,也要求人们更严格地控制自己的行为。唯有如此,我们才能最大限度地利用网络的便利并去除其弊端。
【摘要】科学技术是第一生产力。人类社会文明的程度与科学技术的发展密切相关。计算机的发展在促进科学技术现代化的同时.也大大地促进了人类社会文明程度的提高。在概述计算机发展的基础上,阐述了计算机发展对社会进步的贡献.指出了由此产生的一些负面现象。
【关键字】计算机发展 社会进步 生活方式 工作方式及其影响
【正文】
一、计算机发展概况
电子计算机的发明始于1946年,当时世界上第一台计算机取名为。ENIAC”,中文译名为。埃尼阿克”.至今不过50多年。但是人类产生计算机的历史却源远流长,特别是中华民族——我们的祖先在计算机的产生史卜曾做出过不可磨灭的卓越贡献。《周易》中的八卦:相传为古代伏羲氏所发明。德国数学家莱布尼茨很诚实地声明说,他的二进制思想来源于中国的八卦,他很敬佩伏羲氏。现代计算机都是采用二进制来进行运算的,发明二进制实在是一件了不起的大事。西方国家近三百多年来对计算机发展做出了重大的贡献。1642年法国科学家巴斯噶(Blaise Pascal)创造了第一台能自动实现加减法运算的机械计算器,1671年德国数学家莱布尼茨(G0ttf riedLeitnuz)制造了一台能实现乘除运算的机械计算器。l 9世纪3 0年代英国数学家白贝冶(Charles Babbage)首先提出了整个计算过程的自动化概念。还设计了第一台通用自动时序控制的机械计算机。20世纪初期,电子管的出现,使构成快速的电子计数器和存储部件成为可能。1946年世界著名的数学家美籍匈牙利人冯·诺伊曼(Yon·Neumann),在1946年6月所发表的《关于电子计算机逻辑设计的初步探讨》的报告中,提出了用二进制存贮程序的新思想,并于1949年由英国剑桥大学诞生了第一台现代电子计算机“ENIAC”。冯也因此被誉为“现代计算机之父1。
第一代计算机(1946年至1954年)的特征是采用电子管元件,用射线管或汞延迟线作存储器,用机器语言或汇编语言编写程序。
第二代计算机(1955年至1964年)的特征是改用晶体管元件,使用磁芯和磁鼓作存储器,提高r输入输出操作能力,通过高级程序设计语言,建立了管理程序。第三代计算机(1965年至1974年)的特征是采用中小规模集成电路元件.用半导体存储器,使用微程序技术,通过引用多道程序,并行处理等新技术,致使操作系统成熟且功能加强,面向用户的应用软件得到发展,开始采用标准化、模块化,系列化。
第四代计算机(1975年至1980年)的特征是采用大规模集成电路为部件,用16K,64K计算机的发展促进了社会政治生活.经济.文化等方面的进步,一文章编号l 1672379l(2009)05(b)一0025一ol半导体存储器.发展了并行处理技术、多机系统、分布式系统和网络.通过数据库系统、分布式操作系统、高效可靠的高级语言以及软件工程标准化,进行了智能模拟研究等,其微处理机和微型计算机已得到迅速发展。1971年英特尔(Intel)公司研制成微处理机4004.1973年又制成8位微处理机8080,目前已大力推广32位和64位微型计算机。由于微型计算机体积小,功耗低.成本低、性能价格比优,因而得到广泛的应用和普及,使计算机更迅速地渗透到社会的各个领域。
第五代计算机正在研制。特征是超大规模集成电路进一步向知识处理及智能模拟、仿神经网络方向发展。即朝着巨型化、微型化、网络化,智能化和多媒体方向发展。
目前,人类社会已经迈入了网络时代,计算机和互联网已经与老百姓的日常工作、学习和生活息息相关,人类社会目前又处于了一个历史飞跃时期,正由高度的工业化时代迈向初步的计算机网络时代。在计算机技术、网络通讯技术的高速发展的今天,电脑和网络正在以惊人的速度进入人类社会的各个角落。那么今后,我们将用怎样的态度和方式来面对网络科技给我们带来的物质层面和精神上的变化,我们必须对因为网络而引发的社会生产和生活各个层面的深层次变化作一个深刻的理解和清醒的认识,我想这必将成为是当今人类所面临的最大课题,也可能是我们科学工作和研究者们需要面对的新的挑战。
二、计算机网络下的社会发展
正确认识计算机和网络的力量,是我们讨论计算机网络对当代社会经济、政治和文化产生何种影响的基础,是探讨计算机网络与社会发展之间的关系的前提。对现代社会而言,计算机网络的普及的发展,将会对社会生产和生活的各个方面都产生十分巨大的影响,特别是网络作为一种生产和生活工具被人民广泛接纳和使用之后,计算机网络的作用将会变得更为巨大。下面我们就计算机网络对社会将产生的几方面影响做一下简单地介绍。
首先,网络将会推动社会生产力以更快的速度发展。人类社会经历好几次技术革命,而计算机网络时代到来,宣告了一场新的科技革命的到来。计算机和网络时代的主要元素就是信息,通过计算机和互联网,信息技术的发展将会空前加快,人们了解信息、传递信息的渠道将增多、速度将变快,信息的及时性和有效性也将会变的更强。同时,信息技术的发展也将会推动与信息相关产业的进步与发展,如生物技术和电子技术等。而一些新材料、新能源的开发和利用技术也都将在这一过程中获得巨大发展,从而促使科技作为人类社会第一生产力的地位显得更为突出,甚至可能会让科学技术逐渐上升为一种独立的力量进入物质生产过程,并成为决定生产力大小的决定性要素。
在计算机网络时代,信息将会变成一个重要的社会资源,将会成为社会发展所要依赖的综合性要素,而借助于网络,信息资源的开发和利用将会变的更为简单。我们可以通过建立专门的社会、行业、企业和个人的信息网络和信息数据库,使社会经济的各个部门都能够把企业生产和经营决策建立在及时、准确和科学的信息基础上,从而推动整个国民经济的水平得到大幅度提高。近些年来,许多经济发达国家都陷入了一个经济增长率低、甚至经济衰退的怪圈,出现长时期内在经济低增长、零增长甚至是负增长上徘徊。导致了这些国家出现了许多经济动荡和社会秩序混乱情况的出现,社会公众对经济复苏的要求也变得十分强烈,在计算机和网络日益普及的今天,这些国家把推动经济再增长的希望压到了建设信息高速公路上,他们把大量的资金和人力投入到发展信息技术和开发计算机软件的行业,希望通过信息产业建设来挽救经济发展不力的局面,事实是他们的努力获取了巨大的回报,带来国家经济的新一轮发展。目前,无论在经济发达国家还是发展中国家,通过网络延伸的产品已经在各行业中占据了重要地位,从为了一些国家调整社会产业结构、推动经济发展的主要力量。他们已经越来越意识到在今后的经济竞争中,对信息的了解和利用的能力高低将会对竞争的结果产生直接的影响。只有建立起一个高效的社会信息网络,才能为经济振兴的获取新起点和一个有效保证。对一个国家如此,对一个企业也是如此。今后,企业参与市场竞争能力的大小将会在很大程度上受制与企业对行业信息的了解能力,企业只有在及时了解市场信息的基础上,才能有效的来组织自身的生产经营活动;另一方面,在企业管理、生产销售和财务会计工作中利用计算机和网络通信技术,也可以极大地提高企业的生产管理能力和个部门的工作效率。
其次,对于个人来说,通过使用计算机和网络,人类的工作和劳动方式也将会发生许多改变。生产活动有劳动者,劳动工具和劳动对象三个要素,劳动者也就是人是生产活动开展的主体,他们将决定劳动工具和劳动对象以及劳动方式的选择。同时,几个生产要素也是相互作用,他们的合作程度如何将会直接影响到生产的效率和结果。在生产工具和生产水平比较落后的时代,人们在付出了辛勤的劳动之后,受到的回报却十分有限,这正是受到了落后的生产环境的制约。 不过,随着人类社会的进步,科学技术的不断发展,人类的生产方式和生产能力也得到了极大的发展。随着计算机网络时代的到来,这一改变将会变的更为明显。我们可以预计到在不久的将来,通过计算机网络的连接,人们可以足不出户的完成工作和学习任务,可以让大家节约出更多的时间去处理一些其他的事,使人们在行动甚至是思想上都得到了解放。另外,我们可以借助计算机网络把我们的工作思维和方法输入到机器里面,完成本来我们必须亲手完成的任务。在企业的生产中,我们不仅可以通过计算机来对产品的外形、包装和性能做一个全新的设计,还可以通过计算机对产品的生产、包装和发配过程做一个全程的控制,节省大量的人力和财力。而且我们还可以把企业和公司里的计算机组合成为一个网络体系,由一台主机对分机进行控制,从而形成一个有效的连接网络,保证整生产流程协调进行。通过网络进入生产过程,我们可以把原先大量的人力支配的生产环节节约出来,让他们去从事更为灵活的生产活动,这也可以说是人类生产发展史上的一个飞跃。
再次,计算机网络将会开辟电子化管理的时代。通过计算机网络,将会给政府部门的管理工作带来新的方式和方法。未来电子化的政府管理模式可能会得以实现。今后,上到高级政府职能部门,下到地方各级政府部门都可以通过网络,以电子方式来履行管理的职能,可以建立专门的政府管理的电子系统,发布管理通告,颁布新的政策法律和相关政府新闻,各级政府和部门可以从自身的管理方向出发,建立起电子数据库,为政策的出台和查询提供有效的帮助。另外,通过这些网络,有关部门可以及时了解相关的信息和基层群众反映的情况,从而比较及时做出政策的调整。通过这个专门繁荣电脑网络,可以是政府和职能不满的管理工作更加清晰,对社会普通群众的透明度也会增加,使政府的行为更能受群众监督,保证社会的稳定。另外,还可以通过网络投票方式决定相关政策的出台和重大决议的推出,提高公民参政议政的积极性,保证政府与群众的有效联系。 最后,计算机网络对老百姓生活的改变也将产生极大的影响。通过计算机和网络,我们在今后可以拥有一个新的公共和私人的生领域,使人们的生活方式出现了崭新的形式。网络使人与人之间的沟通更加方便,使人与人之间的关系更为密切,使世界的距离变的越来越小。另外,网络还将会为我们提供任何我们需要的服务,比如收发信息、亲友联系、网上购物、了解及时新闻、收看电视节目以及完成工作和学习任务等等。总之,高效的网络系统将会为我们解决我们所需要解决的一切问题,由此可见,计算机网络的发展将会对人类社会产生积极的影响,将会引起社会的生产和生活的革命性变化,将会推动人类文明向更高的阶段发展。
三、计算机网络对社会发展的不利影响
但是任何一个事物都有其两面性,计算机网络也是一样,虽然计算机网络可以为我们社会发展带来上述这么多有利的方面,但如果我们对网络不加以正确的利用,同样会给我们社会的发展带来许多危害。
首先,由于目前网络技术还没有发展到一个比较完善的阶段,网络还存在着很大的虚拟性和不真实性,导致在网络上的思想和政治领域的斗争有了发展的条件。网络的全球化步伐的加快,和相关技术的发展将会对人类社会各方面的发展产生积极的影响,推动人类文明的进步。然而,由于目前网络的管理还存在着很大的不规范性,网络正成为目前许多组织和个人宣传自身理论和思想的地方,甚至成为政治团体和个人用来抨击对手的工具。许多西方国家都有利用网络来影响发展中国家社会民众思想意识的行为。因为网络信息与那些有形的商品不同,它在其形成和传播过程中不可避免的会沾染上一些文化政治色彩,一些对自己的社会制度和意识十分标榜的国家就可以通过网络来把这些思想意识向其他国家的民众加以宣扬,从而达到促使这些国家社会动荡、民心不稳的恶劣目的,进一步实现在政治制度上的影响。我们知道,在网络时代信息是十分重要的社会元素,在今后的社会里谁掌握了信息,谁就可以拥有更多的利益。同样,如果那一个组织和团体拥有了网络信息的发布和传输的权力,那么就可以毫不夸张地说他们也拥有了控制世界的本钱。所以,我们必须在未来十分重视在信息产业上的建设,为今后我们国家参与世界竞争赚足本钱。
现阶段,已经出现了很多不同的政治团体、甚至是各国政府利用网络的渠道开始对其他国家和地区的人们进行在意识和行为领域上的影响性的宣传,对那些与自己立场和意见不同的政府和团体进行政治上的冲击,企图达到能够动摇和颠覆他们的目的。目前,由于网络技术还不是十分成熟,网络还具有很大虚拟性和不真实性,因而在网络上进行的意识形态领域上的斗争将不会十分明显,但又会显得十分复杂。现在,不同的个人和组织都可以通过各自不同的方式在网络上发表不同的政治和思想观点,并有可能对一部分网民在思想和观念上产生催化作用,从而形成不同网络派别,各种思想产生激烈的对抗。在网络上不断的论战,形成了很多消极、落后的影响,这都是今后网络建设和完善过程中必须注意的问题。
其次,网络会导致世界各国的发展更不平衡。科技的力量是无穷的,在计算机时代,信息的传递速度不断加快,各国各地区的信息的掌握的能力将会对这个地区的经济发展的深度产生极大的影响。目前西方发达国家纷纷建立网络信息高速公路,原先的经济低迷状况马上得以好转,社会经济开始了的新一轮发展,可见网络信息对经济发展的影响是多么巨大。现在信息已经成为各国和各企业实体参与竞争的主要手段,大家都已经认识到只要掌握及时有效的信息才能使自己在兼职中立于不败之地。但我们知道要建立高效、完整的信息网络,需要有巨大的资金和技术支持,不是每一个国家都能够轻易完成的。正是由于这个原因,世界范围内的各个国家将会因为经济实力的大小决定他们信息化程度的高低。在网络时代,那些信息基础设施比较完善,后期建设比较迅猛发展的国家和地区,他们在信息的开发和利用上就会先走一步,从而推动社会经济的快速发展,国家实力变的越发强大。相反,那些经济实力比较弱的地区,没有足够的资金和技术开发信息网络,通信设施的建设跟不上网络发展的步伐,对信息的收集和掌握就没有发达国家来得及时有效,那么将会使他们在经济竞争显得更加被动,导致了社会经济的发展缓慢,甚至倒退。所以网络时代带来的又一个不利影响就是可能导致世界各国的经济差距越拉越大,强的国家借助信息网络变的更加强大,弱小的国家受自身经济实力的制约变的更加弱小。
再次,网络的普及可能会使不同民族的文化逐渐衰落。网络可以是我们足不出户就对世界范围内的信息有了了解,但是正是由于网络在世界范围内的日益普及,将会导致许多地区的语言、文化受到冲击。因为,在网络在世界范围内普及之后,世界上必定会出现一个统一的通讯和操作系统,必然要在世界范围内使用统一的网络语言,按现在语言的普及程度来看,英语将会成为以后世界范围内的网络语言,不同国家和地区的人为了在网络上获取信息,学习和掌握网络语言将会十分重要。而发展到最后,这种语言将会成为所有国家的共同语言,各民族原先的文化和习俗将被冲击的七零八落,全球化的网络文化和语言会随着信息网络的延伸而扩大,不同的国家和民族的人们原有的思想观念和文化素养也将逐渐被网络文化和思想所代替。因而,目前我们必须努力研究的问题就是如何把本民族的文化和传统加以保护发扬。
最后,网络可以给人们的劳动和生活带来极大的便利。但在这越来越便利的背后将会是可怕的人类社会的危机。网络可以打破时间与空间上距离,可以让每一个人不出门就与世界各地联系在一起,这样导致的后果是会导致人们的集体意识变的越来越淡薄,人的社会意识也会随之慢慢降低。我们都知道,在人类社会进入群居时期以后,人的本质属性就是其社会性,只有人与人之间不断地正面交流,不断的沟通信息和情感才能使人类的社会属性得以保持。但是随着网络的连接,信息和经济全球化的时代开始到来,各种信息的交流与传递变的十分方便,在没有了时间和空间的阻隔之后,人与人之间的直接的交流和沟通就会变的越来越少,没有了情感的交流,各个群体的联系将会变的不稳固,最后就是群体的瓦解,各自为战。
可以预见,在这样的社会环境里,大家就会觉得人与人之间直接沟通没有什么必要,通过网络就可以办好任何事情。甚至大家的家族亲情的观念也会变的越来越淡薄,邻里之间的关系形同路人,各自开门各自吃饭,而同事之间的关系也会变的更加简单,而且有可能大家是同事还不知道,因为只要通过网络联系就可以了。社会关系变的越来越简单还可能导致的结果是人类的进化将会变的十分缓慢,甚至出现倒退。只有经过不但社会考验和环境的影响,人类才会朝更高的层次发展,但是,在网络时代,人们的工作和生活受社会环境的影响越来越小,而且由于有计算机代替了我们很大部分的劳动,人类的身体也可能出现退化。同样,由于地区之间直接交流的减少,不同的人种、文化和风俗的互补也将变的不可能实现,许多不同的种族优势得不到学习,人类社会的质量将会大幅度下降。虽然这些事情可能会在很久以后出现,或许这只是我们现在的一种猜测,但是我们现在必须为防止这一天的到来而不断努力。
摘 要 如今的计算机科学技术已经应用到了人类的各个行业与领域之中了,使得计算机科学技术的每一次发展,都能够将各种科学技术都带动起来。而像网络技术、集成电路技术、材料科学、光导纤维技术以及超导技术等科学技术的发展也能够帮助计算机技术的发展,它们之间具有相互促进的作用,在这样的一种情况下,就能够让计算机科学技术取得更加完善成就,使得未来的各种技术都能够得到稳定而快速的发展。
关键词 计算机科学技术 现代教育 机械和电子控制 经济管理
1在现代教育中的应用
计算机科学技术的发展进步给现代教育带来了很大的推动力,为现代远程开放教育的实现提供了可能,为不同人群的学习提供同样多的资源和机会,赋予现代教育更大的开放性。依托计算机科学技术的现代远程教育可以使求学者获得同等的学习机会,而不会受到时间、空间、学生个人情况等的影响,在任何时间任何地点均可实现自主式学习。
计算机科学技术的智能化与专业化。在计算机的逐渐发展的过程中,计算机科学技术已经得到了广泛的应用。同时在集成电路、半导体技术的发展,让如今的计算机更加的智能与专业化了。如今的计算机已经能够根据用户的需要,进行各种版本的改装与更新,并且如果有需要还可以专门的定制相应的计算机,计算机的智能化系统满足了人类的各种需求。
要想不断完善和优化现代教育、教学方法,首先必须要充分认识到计算机科学技术在现代教育工作中具备的优势,然后充分发挥其优点,将计算机科学技术与传统教学方法进行有效结合,创造更多有效的新型教学手段,只有这样,才能保证现代教育的工作有效性的提高,实现教育、教学工作的持续健康发展。
2在机械和电子控制产业领域的应用
计算机科学技术的发展是有目共睹的,它是很多高科技产品开发的源泉。在控制论迅速发展之下,把它与计算机完美结合,令它的运用更为广泛,功能也更强大。生产率提高、尖端武器的研发和社会管理等很多方面,都离不开计算机控制工程,它的发展对生产力的发展发挥着重要作用,它的运用领域多样化,包括很多高更次、高科技的技术领域(国防、化工等),很大程度的提高了各行业相关技术的更新和提高。
我国在这高科技技术方面是落后于西方国家的,发展起步较晚,软件开发正处于发展阶段,所以我国计算机技术与机电技术都较落后的。机电一体化的完成是要有过程控制的,它会对计算机进行精确的数据检测,对对象会进行半自动、全自动的调节,并且会迅速的进行系统分析判断,发出指令让系统操作。这样产品就会通过自动化的水平带有良好的互换性自然地加工出来节约了时间与劳动力,还提高了效率与合格率。
计算机它也是一种可以进行数值精密计算的工具,它能帮人们进行多样复杂的信息处里,采用多种方式相结合来完成操作,机器语言、语言汇编等方式。运算速度快,精确度高;自动化好,灵活性强;具有逻辑判断能力与记忆能力等都是它的出色特点。也还有别的很多功能 ,用来满足生产需求,二维三维绘图技术、高级仿真技术等都属于高科技领域。
3在经济管理中的应用
随着计算机技术向智能化的不断过渡,其智能化能力和特征使其应用范围更广,并且其应用潜力更加明显,过去经济管理过程中很多难以解决的信息问题被解决,并且均取得较好的应用效果,而就计算机科学中的人工神经网络技术来说,其主要在信息加工处理在自动化、工程力学、医疗、经济管理等领域内得到了广泛的应用。
而经济管理中该技术的应用主要表现在信贷分析与对市场的预测方面: (1) 计算机科学在信贷分析方面的应用,对于经济管理中的信贷分析来说,判断其信用的条件也是极为复杂的,而判断失误的结果必然会使得信贷机构在信誉和经济上遭受很大损失,而通过计算机科学中人工神经网络技术中的评价系统,能够有效的避免信贷分析工作人员的一些主观方面的错误造成的损失,正是因为神经网络技术评价系统其在信用评价方面具备这种优势,所以其在当前金融分险分析方面使用极为普遍。(2)计算机科学在市场预测方面的应用,对于经济管理过程中的市场预测,其是指通过一定的方式方法,对可能造成市场供求出现变化的一些因素进行分析研究,并且找出其变化规律,然后通过收集市场上的一些信息,进而对市场未来供求状况做预测!而预测的目的就是为企业决策而服务的,是为了减少盲目决策,提高决策准确性的重要手段!而通过计算机技术中的人工神经网络技术的应用,能够较为准确的预测出下一阶段该期货的价格走向,并且其能够通过该走向,反推出下一阶段可能出现的一些市场信息,这样决策者将更加容易做出对应决策。除此以外,计算机技术在经济管理中的应用还有很多,其在股票数据挖掘等方面均有极为广泛的应用。
4结语
在我们人类的发展过程中,计算机的科学技术为各种领域的发展都做出了非常重大的贡献,同时计算机科学技术也经历的一次次的改革与发展,每一次的发展都能够为人类各个行业做出巨大的贡献。同时现代的计算机仍然是具有非常远大的发展前景。它显然已经成为了现代人们生活中的重要部分,而且它在现代人生活占据了越来越重要的位置。计算机的出现及发展改变了人类生活的方方面面,提升了人类的生活水平,从而推动了人类文明的进步。未来的计算机科学朝着更加多元的方向发展,它已经成为一个国家综合实力的重要体现。
参考文献
[1] 黄伟.计算机科学与技术的现状及其发展前景.计算机光盘软件与应用,2014.
[2] 邓成俊,王思颖.分析计算机科学技术在现代教育中的应用.生物技术世界,2014.
[3] 李永顺.计算机在机械和电子控制产业领域中的应用分析.硅谷,2014.
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现如今,随着信息时代的到来,计算机的应用越来越广泛,人们无论在生活中还是工作中都已经离不开计算机的应用,计算机对人们的影响也越来越大。下面是读文网小编为大家整理的计算机对我们生活的影响论文,供大家参考。
目前,人类社会已经迈入了网络时代,计算机和互联网已经与老百姓的日常工作、学习和生活息息相关,人类社会目前又处于了一个历史飞跃时期,正由高度的工业化时代迈向初步的计算机网络时代。在计算机技术、网络通讯技术的高速发展的今天,电脑和网络正在以惊人的速度进入人类社会的各个角落。那么今后,我们将用怎样的态度和方式来面对网络科技给我们带来的物质层面和精神上的变化,我们必须对因为网络而引发的社会生产和生活各个层面的深层次变化作一个深刻的理解和清醒的认识,我想这必将成为是当今人类所面临的最大课题,也可能是我们科学工作和研究者们需要面对的新的挑战。
一、计算机网络下的社会发展
正确认识计算机和网络的力量,是我们讨论计算机网络对当代社会经济、政治和文化产生何种影响的基础,是探讨计算机网络与社会发展之间的关系的前提。对现代社会而言,计算机网络的普及的发展,将会对社会生产和生活的各个方面都产生十分巨大的影响,特别是网络作为一种生产和生活工具被人民广泛接纳和使用之后,计算机网络的作用将
会变得更为巨大。下面我们就计算机网络对社会将产生的几方面影响做一下简单地介绍。首先,网络将会推动社会生产力以更快的速度发展。人类社会经历好几次技术革命,而计算机网络时代到来,宣告了一场新的科技革命的到来。计算机和网络时代的主要元素就是信息,通过计算机和互联网,信息技术的发展将会空前加快,人们了解信息、传递信息的渠道将增多、速度将变快,信息的及时性和有效性也将会变的更强。同时,信息技术的发展也将会推动与信息相关产业的进步与发展,如生物技术和电子技术等。而一些新材料、新能源的开发和利用技术也都将在这一过程中获得巨大发展,从而促使科技作为人类社会第一生产力的地位显得更为突出,甚至可能会让科学技术逐渐上升为一种独立的力量进入物质生产过程,并成为决定生产力大小的决定性要素。
在计算机网络时代,信息将会变成一个重要的社会资源,将会成为社会发展所要依赖的综合性要素,而借助于网络,信息资源的开发和利用将会变的更为简单。我们可以通过建立专门的社会、行业、企业和个人的信息网络和信息数据库,使社会经济的各个部门都能够把企业生产和经营决策建立在及时、准确和科学的信息基础上,从而推动整个国民经济的水平得到大幅度提高。近些年来,许多经济发达国家都陷入了一个经济增长率低、甚至经济衰退的怪圈,出现长时期内在经济低增长、零增长甚至是负增长上徘徊。导致了这些国家出现了许多经济动荡和社会秩序混乱情况的出现,社会公众对经济复苏的要求也变得十分强烈,在计算机和网络日益普及的今天,这些国家把推动经济再增长的希望压到了建设信息高速公路上,他们把大量的资金和人力投入到发展信息技术和开发计算机软件的行业,希望通过信息产业建设来挽救经济发展不力的局面,事实是他们的努力获取了巨大的回报,带来国家经济的新一轮发展。目前,无论在经济发达国家还是发展中国家,通过网络延伸的产品已经在各行业中占据了重要地位,从为了一些国家调整社会产业结构、推动经济发展的主要力量。他们已经越来越意识到在今后的经济竞争中,对信息的了解和利用的能力高低将会对竞争的结果产生直接的影响。只有建立起一个高效的社会信息网络,才能为经济振兴的获取新起点和一个有效保证。对一个国家如此,对一个企业也是如此。今后,企业参与市场竞争能力的大小将会在很大程度上受制与企业对行业信息的了解能力,企业只有在及时了解市场信息的基础上,才能有效的来组织自身的生产经营活动;另一方面,在企业管理、生产销售和财务会计工作中利用计算机和网络通信技术,也可以极大地提高企业的生产管理能力和个部门的工作效率。
其次,对于个人来说,通过使用计算机和网络,人类的工作和劳动方式也将会发生许多改变。生产活动有劳动者,劳动工具和劳动对象三个要素,劳动者也就是人是生产活动开展的主体,他们将决定劳动工具和劳动对象以及劳动方式的选择。同时,几个生产要素也是相互作用,他们的合作程度如何将会直接影响到生产的效率和结果。在生产工具和生产水平比较落后的时代,人们在付出了辛勤的劳动之后,受到的回报却十分有限,这正是受到了落后的生产环境的制约。
不过,随着人类社会的进步,科学技术的不断发展,人类的生产方式和生产能力也得到了极大的发展。随着计算机网络时代的到来,这一改变将会变的更为明显。我们可以预计到在不久的将来,通过计算机网络的连接,人们可以足不出户的完成工作和学习任务,可以让大家节约出更多的时间去处理一些其他的事,使人们在行动甚至是思想上都得到了解放。另外,我们可以借助计算机网络把我们的工作思维和方法输入到机器里面,完成本来我们必须亲手完成的任务。在企业的生产中,我们不仅可以通过计算机来对产品的外形、包装和性能做一个全新的设计,还可以通过计算机对产品的生产、包装和发配过程做一个全程的控制,节省大量的人力和财力。而且我们还可以把企业和公司里的计算机组合成为一个网络体系,由一台主机对分机进行控制,从而形成一个有效的连接网络,保证整生产流程协调进行。通过网络进入生产过程,我们可以把原先大量的人力支配的生产环节节约出来,让他们去从事更为灵活的生产活动,这也可以说是人类生产发展史上的一个飞跃。
再次,计算机网络将会开辟电子化管理的时代。通过计算机网络,将会给政府部门的管理工作带来新的方式和方法。未来电子化的政府管理模式可能会得以实现。今后,上到高级政府职能部门,下到地方各级政府部门都可以通过网络,以电子方式来履行管理的职能,可以建立专门的政府管理的电子系统,发布管理通告,颁布新的政策法律和相关政府新闻,各级政府和部门可以从自身的管理方向出发,建立起电子数据库,为政策的出台和查询提供有效的帮助。另外,通过这些网络,有关部门可以及时了解相关的信息和基层群众反映的情况,从而比较及时做出政策的调整。通过这个专门繁荣电脑网络,可以是政府和职能不满的管理工作更加清晰,对社会普通群众的透明度也会增加,使政府的行为更能受群众监督,保证社会的稳定。另外,还可以通过网络投票方式决定相关政策的出台和重大决议的推出,提高公民参政议政的积极性,保证政府与群众的有效联系。
最后,计算机网络对老百姓生活的改变也将产生极大的影响。通过计算机和网络,我们在今后可以拥有一个新的公共和私人的生领域,使人们的生活方式出现了崭新的形式。网络使人与人之间的沟通更加方便,使人与人之间的关系更为密切,使世界的距离变的越来越小。另外,网络还将会为我们提供任何我们需要的服务,比如收发信息、亲友联系、网上购物、了解及时新闻、收看电视节目以及完成工作和学习任务等等。总之,高效的网络系统将会为我们解决我们所需要解决的一切问题,由此可见,计算机网络的发展将会对人类社会产生积极的影响,将会引起社会的生产和生活的革命性变化,将会推动人类文明向更高的阶段发展。
二、计算机网络对社会发展的不利影响
但是任何一个事物都有其两面性,计算机网络也是一样,虽然计算机网络可以为我们社会发展带来上述这么多有利的方面,但如果我们对网络不加以正确的利用,同样会给我们社会的发展带来许多危害。
首先,由于目前网络技术还没有发展到一个比较完善的阶段,网络还存在着很大的虚拟性和不真实性,导致在网络上的思想和政治领域的斗争有了发展的条件。网络的全球化
步伐的加快,和相关技术的发展将会对人类社会各方面的发展产生积极的影响,推动人类文明的进步。然而,由于目前网络的管理还存在着很大的不规范性,网络正成为目前许多组织和个人宣传自身理论和思想的地方,甚至成为政治团体和个人用来抨击对手的工具。许多西方国家都有利用网络来影响发展中国家社会民众思想意识的行为。因为网络信息与那些有形的商品不同,它在其形成和传播过程中不可避免的会沾染上一些文化政治色彩,一些对自己的社会制度和意识十分标榜的国家就可以通过网络来把这些思想意识向其他国家的民众加以宣扬,从而达到促使这些国家社会动荡、民心不稳的恶劣目的,进一步实现在政治制度上的影响。我们知道,在网络时代信息是十分重要的社会元素,在今后的社会里谁掌握了信息,谁就可以拥有更多的利益。同样,如果那一个组织和团体拥有了网络信息的发布和传输的权力,那么就可以毫不夸张地说他们也拥有了控制世界的本钱。所以,我们必须在未来十分重视在信息产业上的建设,为今后我们国家参与世界竞争赚足本钱。
现阶段,已经出现了很多不同的政治团体、甚至是各国政府利用网络的渠道开始对其他国家和地区的人们进行在意识和行为领域上的影响性的宣传,对那些与自己立场和意见不同的政府和团体进行政治上的冲击,企图达到能够动摇和颠覆他们的目的。目前,由于网络技术还不是十分成熟,网络还具有很大虚拟性和不真实性,因而在网络上进行的意识形态领域上的斗争将不会十分明显,但又会显得十分复杂。现在,不同的个人和组织都可以通过各自不同的方式在网络上发表不同的政治和思想观点,并有可能对一部分网民在思想和观念上产生催化作用,从而形成不同网络派别,各种思想产生激烈的对抗。在网络上不断的论战,形成了很多消极、落后的影响,这都是今后网络建设和完善过程中必须注意的问题。
其次,网络会导致世界各国的发展更不平衡。科技的力量是无穷的,在计算机时代,信息的传递速度不断加快,各国各地区的信息的掌握的能力将会对这个地区的经济发展的深度产生极大的影响。目前西方发达国家纷纷建立网络信息高速公路,原先的经济低迷状况马上得以好转,社会经济开始了的新一轮发展,可见网络信息对经济发展的影响是多么巨大。现在信息已经成为各国和各企业实体参与竞争的主要手段,大家都已经认识到只要掌握及时有效的信息才能使自己在兼职中立于不败之地。但我们知道要建立高效、完整的信息网络,需要有巨大的资金和技术支持,不是每一个国家都能够轻易完成的。正是由于这个原因,世界范围内的各个国家将会因为经济实力的大小决定他们信息化程度的高低。在网络时代,那些信息基础设施比较完善,后期建设比较迅猛发展的国家和地区,他们在信息的开发和利用上就会先走一步,从而推动社会经济的快速发展,国家实力变的越发强大。相反,那些经济实力比较弱的地区,没有足够的资金和技术开发信息网络,通信设施的建设跟不上网络发展的步伐,对信息的收集和掌握就没有发达国家来得及时有效,那么将会使他们在经济竞争显得更加被动,导致了社会经济的发展缓慢,甚至倒退。所以网络时代带来的又一个不利影响就是可能导致世界各国的经济差距越拉越大,强的国家借助信息网络变的更加强大,弱小的国家受自身经济实力的制约变的更加弱小。
再次,网络的普及可能会使不同民族的文化逐渐衰落。网络可以是我们足不出户就对世界范围内的信息有了了解,但是正是由于网络在世界范围内的日益普及,将会导致许多地区的语言、文化受到冲击。因为,在网络在世界范围内普及之后,世界上必定会出现一个统一的通讯和操作系统,必然要在世界范围内使用统一的网络语言,按现在语言的普及程度来看,英语将会成为以后世界范围内的网络语言,不同国家和地区的人为了在网络上获取信息,学习和掌握网络语言将会十分重要。而发展到最后,这种语言将会成为所有国家的共同语言,各民族原先的文化和习俗将被冲击的七零八落,全球化的网络文化和语言会随着信息网络的延伸而扩大,不同的国家和民族的人们原有的思想观念和文化素养也将逐渐被网络文化和思想所代替。因而,目前我们必须努力研究的问题就是如何把本民族的文化和传统加以保护发扬。
最后,网络可以给人们的劳动和生活带来极大的便利。但在这越来越便利的背后将会是可怕的人类社会的危机。网络可以打破时间与空间上距离,可以让每一个人不出门就与世界各地联系在一起,这样导致的后果是会导致人们的集体意识变的越来越淡薄,人的社会意识也会随之慢慢降低。我们都知道,在人类社会进入群居时期以后,人的本质属性就是其社会性,只有人与人之间不断地正面交流,不断的沟通信息和情感才能使人类的社会属性得以保持。但是随着网络的连接,信息和经济全球化的时代开始到来,各种信息的交流与传递变的十分方便,在没有了时间和空间的阻隔之后,人与人之间的直接的交流和沟通就会变的越来越少,没有了情感的交流,各个群体的联系将会变的不稳固,最后就是群体的瓦解,各自为战。
可以预见,在这样的社会环境里,大家就会觉得人与人之间直接沟通没有什么必要,通过网络就可以办好任何事情。甚至大家的家族亲情的观念也会变的越来越淡薄,邻里之间的关系形同路人,各自开门各自吃饭,而同事之间的关系也会变的更加简单,而且有可能大家是同事还不知道,因为只要通过网络联系就可以了。社会关系变的越来越简单还可能导致的结果是人类的进化将会变的十分缓慢,甚至出现倒退。只有经过不但社会考验和环境的影响,人类才会朝更高的层次发展,但是,在网络时代,人们的工作和生活受社会环境的影响越来越小,而且由于有计算机代替了我们很大部分的劳动,人类的身体也可能出现退化。同样,由于地区之间直接交流的减少,不同的人种、文化和风俗的互补也将变的不可能实现,许多不同的种族优势得不到学习,人类社会的质量将会大幅度下降。虽然这些事情可能会在很久以后出现,或许这只是我们现在的一种猜测,但是我们现在必须为防止这一天的到来而不断努力。
计算机对我们大学生的影响:
首先是积极影响因素
(1) 有利于激活大学生的创新意识。
信息技术的共享性使文华作为无形的资产扩散到各地,使每个网民受益,达到“文化增值”的作用,也显示了文化自身的价值,激发了大学生创新知识和探究未知的信心。信息技术在一定程度上使得大学生摆脱了知识的权威的从众心理,从而更有利于大学生创造性思维的发挥。
(2) 便于大学生产生协同学习的观念。
协同学习是指学习者在与他人相互作用的过程中所进行的学习。利用互联网所构成的协同学习环境,可以让更多的大学生不受地域的限制,好比坐在一起讨论问题,实现指定内容的有效学习.同时网络还可以使教育者和学生形成协同学习的模式,通过网络大学生还可以向教育者提出问题,寻求辅导与解答。大学生可以不受时间和空间的限制,自由的表达自己的意见和观点。
(3) 开阔大学生的视野,节约学习时间。
网络是一部百科全书式的的资源,大学生一旦进入网络世界,即能在知识海洋中尽情遨游。网络受知识的“滞后现象”,降低了学习成本,节约了时间。因此大学生为获得知识所付出的时间、精力、金钱、也被减到最小,这是任何媒体都无法比拟的。
(4) 符合大学生的心理特征。
在网络环境中,大学生越来越认为,虽然他们在不断地接受教育,但却是依靠征服信息获得教育和知识的,而不是知识的消极接受者。这样学生的自主性就会成为一种趋势,表现在自主选课、自主参加考试、自主决定学习进度和学习时间等,更有利于大学生的个性发展,调动大学生的学习自觉性与主动性。
其次是消极影响因素
(1) 网络成瘾。
网络成瘾症是随着网络电脑不断地深入到千家万户而出现的一种新的心理疾病。一份对在校 大学生的调查表明,几乎有75%的被调查者有网络成瘾的倾向。美国心理学会曾对469名长时间上网的网民进行了问卷调查,网民中有6%的人患有网络中毒症。而对于身心发展均不成熟的大学生来说,网络成瘾不仅影响学习,还会影响个性形成、价值取向等深层次的东西,从而改变大学生的人生之路。随着互联网使用人数的迅速攀升,网络成瘾症的危害性应该引起人们足够的重视。
(2)信息污染。
网络是一个宝库,同时也是信息的垃圾场,有骗子、小偷,泛滥着色情、盗窃、诈骗等。大学生若沉湎于这些黄色的信息垃圾中,给其心身健康造成极大伤害,轻者耽误学习,重者甚至走上违法犯罪道路。一项调查表明,在被抽取的三千名中国大中学生中,曾光顾色情网站的占46%可见“网络黄潮”、“色情文化”给大学生的身心健康以极大的摧残。此外,网络犯罪的手段多种多样,非法盗取国家机密情报、散步谣言或恶意诽谤等。目前,有些大学生利用电子邮件敲诈香港富豪的事件以见报端。防范信息污染已成为国家乃至全球共同关注的问题。
(3) 人际淡化。
网络文化把世界联成一个纵横交错的整体,个体只要进入网络,就进入了“人——机——人”相对封闭的环境中,使得人们在很大程度上失去了与他人、与社会接触的机会。特别是对于大学生,长期沉溺于网络世界,沉溺于虚拟空间,与亲属、邻居、同学之间的感情联络就会淡化,与现实中的生活也产生了距离感。他们从网络走出来的时候,面对不理想的社会现实感到悲观失望,极易导致情绪紧张、孤僻、冷漠以及其他不健康的心理问题。
由上述方面我们可以发现,网络有其利也有其弊,我们必须对其有正确地利用,才能真正地为社会发展所服务。目前,我们要做的就是通过不断地研究网络,从而能够对它有正确的了解和认识,并能够对其加以正确的利用。
1946年计算机问世,有人说计算机是为战争的需要而生,其实从“电脑”二字看出,计算机主要是作为人类大脑的延伸,从而让人的潜力得到更大的发展以至创造更多的物质财富而产生的。就像汽车是人腿行走能力的延伸,计算机的发明事实上是对人脑智力的继承和延伸。
1981年8月12日,美国国际商用机器公司(IBM)推出型号为IBM5150的计算机,个人电脑从此问世,今天个人电脑虽然只有25岁,却已经影响人类生活的各个方面,从而不断改变着世界。第一台个人电脑的问世就在4年内卖出了100万台,可见在当时作为新生事物的个人电脑就有了极大的发展潜力。随着计算机技术发展,电脑变得更轻、更小、功能更多,加上互联网日渐普及,个人电脑已经成为现代生活的必需品。人们可以在自己的电脑上制作视频、书籍、音乐和电影。通讯也变得便捷和实惠了。人们可以通过互联网进行面对面一样地聊天,还不会产生高额费用。
现在的个人电脑已经不仅仅是一种工具,随着技术的增长,“个人计算”的概念涵盖了更为广阔的范围笔记本,服务器、便携设备、手机,“个人计算”无所不在。计算机和互联网已经与老百姓的日常工作、学习和生活息息相关,人类社会目前又处于了一个历史飞跃时期,他改变了人们传统的生活方式,人们可以通过网络从浩如烟海的信息中查询到自己需要的信息,可以和远方的亲朋好友互通音讯,可以坐在家中接受全球各地医学专家的会诊,可以和未曾谋面的陌生人交流情感,可以网上婚礼、网上购物、网上营销、网上政府等等。为人类提供了快捷,自由,开放,互动,创新的平台。
对于中国的老百姓来说,前几年提起电脑,大家都会有一种陌生,甚至触不可及的感觉,认为是根本用不上的高科技产物。然而几年后的今天计算机已成为生活中不可或缺的好帮手了,他已经静悄悄的渗入到我们的日常工作,家庭生活,学习,娱乐,医学中。
工作中:撰写工作报告、建立个人的日程安排与亲友通讯簿、记录与整理个人的财务收支、制作节日贺卡、录制自己的声音及建立影像档案等,都是我们必须靠计算机完成的,而且在修改和保存方面也很简单,我们还可以利用互联网的商务功能,进行商品的宣传和销售等等。
家庭生活:传真机,视频聊天,搜索生活知识,购物等可以让生活更便捷和多姿多彩。
学习中:我们可以上网搜寻学习资料,学生个人基本学籍的数据处理,计算机命题与阅卷,网上教学,多媒体计算机辅助教学(CAI),查询提问,报考等,使学习变得更有趣和快乐。
累了,该享受生活时,我们可以借助计算机这个娱乐平台玩益智游戏,打网游,听歌听音乐,看电影电视剧,还有浏览和分享网友和亲朋的有趣经历。
在医院从预约挂号、病历记录、处方开立、批价收费、药品管理,以及患者状况跟踪分析等,都离不开计算机。利用人工智能技术编制的辅助诊治系统,生物-医学统计及流行学调查软件包 在临床研究、实验研究及流行学调查研究中,处理大量信息,医学情报检索系统,最佳放射治疗计划软件 计算机在放疗中的应用,主要是计算剂量分布和制订放疗计划。
当我们江郎才尽时可以向电脑求救,当我们郁结难舒时可以向电脑吐诉,当我们鸿运当头时可以用电脑分享,当我们身居异地时可以向电脑通过电脑和家人倾谈。
所以电脑对人类生活价值的贡献是巨大的,他让我们的生活多姿多彩,便捷自由。而其潜力也是不可限量的。 现在的计算机技术正在日新月异的发展中,未来的计算机技术将向超高速、平行处理、超小型、智能化的方向发展。量子计算机、生物计算机、光子计算机、纳米计算机等将会走进我们的生活,遍布各个领域。云计算,人工智能,人脸识别,模式识别,虚拟现实,3d游戏和动画,图像识别的提出更是将计算机技术上升到了一个新的层面。
云计算是由Google提出的,这是一个网络应用模式。狭义:IT基础设施的交付和使用模式,指通过网络以易扩展、按需的方式获得所需的资源;广义:服务的使用和交付模式,指通过网络以易扩展、按需的方式获得所需的服务。这种服务可以是IT,互联网,软件相关的,也可以是其他的任意服务,它具有虚拟化、超大规模、可靠安全等的独特功效。
人工智能:英文单词 artilect ,来源于 雨果?德?加里斯 的著作<The Artilect War> . 它是开发、研究用于模拟、延伸和扩展人的智能的理论、方法、技术及应用系统的一门新的技术科学。“人工智能”一词最初是在1956 年Dartmouth学会上提出的。 人工智能是计算机科学的一个分支,它企图了解智能的实质,并生产出一种新的能以人类智能相似的方式做出反应的智能机器,人工智能是包括十分广泛的科学,它由不同的领域组成,如机器学习,计算机视觉等等。 虚拟世界:运用电脑技术、卫星技术、互联网技术和人类的意识潜能的开发,,以虚拟的人物化身为载体,用户在其中生活、交流的网络世界。形成的独立于现实世界、与现实世界有联系、人们通过虚拟头盔和营养舱以意识的形式进入、类似于地球或宇宙的世界,居民可以选择虚拟的3D模型作为自己的化身,以走、飞、乘坐交通工具等各种手段移动。
随着计算机技术与信息技术的发展,图像识别技术获得了更广泛的应用。例如医疗诊断中各种医学图片的分析与识别、指纹识别、天气预报中的卫星云图识别、脸谱识别等,图像识别技术越来越多地渗透到我们的日常生活中。
图像识别:图像识别是人工智能的一个重要领域。图像识别属于人工智能模糊识别技术,例如模板匹配模型。目前最简单同时也是应用最广的应该属于文字扫描,也就是OCR,通过扫描仪把文字识别出来。另外就是汽车牌照识别,包括电子警察、收费站车辆识别。例如有一个字母A,如果在脑中有个A模板,字母A的大小、方位、形状都与这个A模板完全一致,字母A就被识别了。当前的刺激如果能与大脑中的模板相匹配,这个图像也就被识别了。但这种模型强调图像必须与脑中的模板完全符合才能加以识别,而事实上人不仅能识别与脑中的模板完全一致的图像,也能识别与模板不完全一致的图像。这个模型简单明了,也容易得到实际应用。例如,人们不仅能识别某一个具体的字母A,也能识别印刷体的、手写体的、方向不正、大小不同的各种字母A。同时,人能识别的图像是大量的,如果所识别的每一个图像在脑中都有一个相应的模板,也是不可能的。
主要应用领域有:光学信息处理上如光学文字识别,光学图形识别,光学标记识别,光谱能量分析等。医疗仪器上的样本检查分析,眼球运动检测胃镜、,X射线摄像,肠镜摄像等。在工业自动检测上如零件尺寸的动态检查,产品质量、包装、形状iP,N,表面缺陷检测等。自动化仪器如自动售货机,自动搬运机,监视装置等。军事上有卫星侦察,导弹制导,航空遥感,微光夜视,目标跟踪,军事图像通信等,例如美国及一些国际组织发射了资源遥感卫星和天空实验室。人工智能方面有机器人视觉,无人自动驾驶,邮件自动分检,指纹识别, 人脸识别等等。
在图像识别中,目标识别系统是现阶段和未来武器系统的一个重要组成部分。现代战争中,如果能及时识别机场、桥梁、跑道、指挥所等军事目标,就可以拥有主动权和正确确定打击目标、使得未来指挥作战系统的性能有显著提高。利用飞机或卫星拍摄的图像来检测与识别地面目标,已经被广泛应用于国防,经济建设和环境保护与地球资源勘探中,是当代军事领域研究的热点。怎样从这些图像中自动获取有用的信息一直是图像识别方面重要的课题之一。国内外科学工作者己经做了大量的研究而且取得了一些可喜的成果。为了推广其应用,必须寻找一条解决图像识别的途径来满足实用要求。图像中的目标可以分成两种类型:一种是自然目标即一些自然物;另一种足一些人造目标,比如公路、高楼、大桥等。一般时候要寻找的是一些特定的目标,对于这类目标的识别称为特定目标识别。
图像识别技术是运动分析、立体视觉、数据融合等实用技术的基础,在地图与地形配准、导航、自然资源分析、环境监测、天气预报、生理病变研究等领域都有重要的应用价值:
遥感图像识别:通常用图像识别技术进行加工卫星遥感图像和航空遥感以便提取有用的信息。该技术目前主要用于地形地质探查,水利、森林、海洋、灾害预测、环境污染监测、气象卫星云图处理、地面军事目标识别等。
通讯领域:主要运用于电视电话、图像传输、电视会议等。
军事和刑侦领域的应用:图像识别技术在军事和刑侦方面的应用也很广泛,例如军事目标的侦察、军事地形勘测、制导和警戒系统;自动灭火器的控制和反伪装;公安部门的现场照片、指纹、印章、人像等的处理和辨识;历史文字和图片档案的修复和管理等等。
机器视觉领域:作为智能机器人的重要感觉器官,机器视觉主要进行3D图像的识别理解,该技术也是目前研究的热门课题之一。机器视觉的应用领域也十分广泛,例如用于军事侦察、危险环境的自主机器人,邮政、医院和家庭服务的智能机器人。此外机器视觉还可用于工业生产中的工件识别和定位,太空机器人的自动操作等。
生物医学中的图像识别:图像识别在现代医学中的应用非常广泛,它有无创伤、直观、安全方便等特点。临床诊断和病理研究中广泛借助图像识别技术,如CT(Computed Tomography)技术等。
目前在医疗器械方向主要是几个大企业在竞争,来头都不小,其中包括Simens、飞利浦和柯达,GE、主要生产CT和MRI等医疗器材。由于医疗器械的主要功能是成像,必然涉及到对图像的处理,做图像处理的很有机会进入这些公司。它们在国内都设有研发中心,simens的在上海和深圳,GE和柯达都在上海,飞利浦的在沈阳。由于医疗市场是一个没有完全开发的市场,而一套医疗设备的价格是非常昂贵的,所以在这些地方的待遇都还可以,前景也看好。国内也有一些这样的企业比如深圳安科和迈瑞。
医学研究与临床诊断中许多信息都是以图像形式出现的,医学对图像信息的依赖是密不可分的。医学图像一般分为二类:一是信息在空间分布的多维图像,如组织切片、X射线照片、细胞立体图像等等;而另一是信息随时间变化的一维图像,多数医学信号均属此一类,如脑电波图、心电图等。计算机高精度、高速度、大容量的特点,可弥补不足。特别是有一些医学图像,如脑电图的分析,凭人工观察,只能提取少量信息,大量有用信息白白浪费。如果有大量的图像需要处理和识别,以往都是采用人工方式,其优点是就算由有经验的医生对临床医学图像进行综合分析,分析速度慢,正确率随医生而异。而如果利用计算机可作复杂的计算,能提取其中许多有价值的信息。进行肿瘤普查时,要在显微镜下观看数以万计的组织切片;日常化验或研究工作中常需要作某种细胞的计数。这些工作费时又费力,倘若使用计算机,就将节省大量人力并缩短时间。利用计算机,可以做人工做不到的工作。例如心血管造影,如果用手工测量容积,导出血压容积曲线时,只能分析出心脏收缩和舒张的特点。单是倘若利用计算机计算,每张片子只需一秒钟,并可以得到瞬时加速度,速度,面积,容积等有用的参数。在任何领域中,计算机还能完成人工不能完成的另一类工作即图像的增强和复原。1970年代医学图像处理在计算机体层摄影成像术(CT)方面的突出成就,数字减影心血管造影仪、和磁共振成像仪,以及超声等其他医学成像仪器等新装置的相继出现和进一步完善,使人们对核医学和放射图像的处理及模式识别研究的更加有兴趣。显微图像在医学诊断和医学研究中一直起着重要作用。计算机三维动态图像技术已使心脏动态功能的定量分析成为可能。计算机图像处理与分析方法已用于检测显微图像中的重要特征,人们已能用图像处理技术和体视学方法半定量与定量地研究细胞学图像以至组织学图像。 以我们现在所学的知识,可以勉强用matlab实现图像识别。 首先用java语言实现。首先用matlab实现了识别算法的仿真,因为只是对特定的数字组合的识别,所以非常的简单,放弃采用比较复杂的识别算法,采用最普通的像素比较的识别算法。一般可以解决车牌识别。
大学生就业形势日益严峻,各地也纷纷出台各种解决大学生就业难题的措施。然而网络上的一篇称作“被就业”的帖子就将就业率低与就业难的现实性摆在了桌面上,而“被就业”被调侃为继“被自杀”之后的又一被动句式网络新词。是“被就业”掩盖下的尴尬就业率,然而大学生才是最尴尬的对象。
怎样才能解决被就业的窘境的,面对即将毕业的我们现在考虑这个问题也许还不算太迟。
大四,一个一只脚已经踩入社会的阶段,面临着就业的威胁,也有查缺补漏的机会。我们就像是一个玩捉迷藏躲在暗处的小孩,一边关心外面的动静,一边然自己更好的不被发现,学校就是一个避风港,总是能让我们在迷茫的时候找到可行的道路。
现今为止计算机技术已经发展到了一个新的高度,各种大中小企业相继引入新型技术,在走进社会之前我们必须调整心态巩固知识来应对科技新潮的冲击。心在的新兴技术我们可以通过看书略懂的有,人工智能,嵌入式技术,图像识别和3d动画设计。
相信只要有恒心和毅力就能成功。
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一、引言
当前是一个经济全球化的时代,高校发展要与时俱进,跟上时代前进的脚步。随着高校办学规模的不断增大,招生人数逐渐增多,高校的办学形式也变得越来越多样化,对于财务工作的要求也相对提高。为了适应市场经济的发展要求,高校财务处理工作要加强对计算机软件的应用,有效打破传统财务处理方式的弊端。
二、计算机软件与高校财务处理
(一)计算机软件
当前高校财务处理工作中应用最为广泛的就是会计电算化财务管理系统,它能够有效提高财会人员的工作效率,保证财会人员及时准确的录入各种会计数据。在计算机财务软件的辅助下,能够实现大量会计数据的自动化计算、分类以及存储等工作,有效打破了传统手工做账的弊端,避免了各种会计操作遗漏、出错等问题。在计算机网络平台上,各项会计信息能够得到最大化的利用分析,充分体现了其会计数据处理的集中自动化。
(二)高校财务处理现状
当前高校财务处理的发展现状主要包括了以下几部分内容:第一,财务信息资源得不到完全共享。高校财务管理根据职能不同可以分为收费管理、预算管理、核算管理以及资产管理等业务部门。随着高校校园网的大力普及,广大师生能够在校园网上进行多种业务的查询和处理,极大方便了师生的工作学习生活[1]。然而由于计算机软件的不同功能性,导致服务界面有所差别,不同部门之间的业务存在信息脱节的现象,无法有效实现其网络交互性,各项信息资源得不到充分的利用分享;第二,高校财务管理职能所涉及到的部门偏多,就比如对于学校工资管理来说,就涵盖了人事、教务、后勤以及研究生院等不同部门,由于各个部门之间的管理系统是不存在联系的,导致系统内的数据格式不一致,存在大部分的部门采用的是单机操作,无法提供数据传输共享功能;第三,当前财务软件无法满足高校网络化工作需求。现行高校财务管理信息系统主要具备了银行票据管理、学生收费管理、账务管理、工资管理以及固定资产管理等查询功能,却无法有效实现财会人员的远程在线管理,工作效率低下,各职能部门之间信息不能互相连通,工作难以做到协调同步,这样不利于高校高层领导做出科学的财务决策,各项资源得不到合理的配置和管理。
三、计算机软件在高校财务处理中的应用
(一)计算机软件下的数据采集系统
在当前会计核算新形势下,高校财务管理部门在经济业务发生时必须先有效填制或取得用以证明经济业务发生或完成情况,明确各项经济责任,同时作为记账依据的原始凭证。根据具体来源的不同,我们将原始凭证分为自制原始凭证和外来原始凭证。由于传统原始凭证都是纸质的,在实际传递过程中会出现时延问题,因此会计记账日期一般是和经济业务发生的实际日期不一致的。一般而言,原始凭证都是一式几份的,高校财务部门和经济业务部门需要重复输入相关信息数据,这样也就造成了大量人力和物力的浪费。高校通过引进先进的计算机软件,可以实现各种经济业务在网络上进行操作,每笔发生的经济业务都能够有效生成相对应的电子单据,在网络平台上进行传递分享给各个相关部门[2]。
此外,高校财务管理部门通过校园网,能够及时查询了解到其他部门正在发生的经济业务,搜集到相关的信息数据,这样有利于高校高层领导作出科学的决策,提高高校的财务管理水平。在计算机软件的辅助下,高校能够有效建立起数据采集系统,各项数据只需经过一次录入,就可以在网络上得到分享。例如,高校可以通过引进先进的ERP软件,它的财务模块与一般财务软件存在明显的差别,主要体现在财务模块和系统的其他模块有相对应的接口,能够相互集成。财务模块的作用能够将由高校生产活动、采购活动录入的信息自动归纳为财务模块生成总账和会计报表,有效减少了财会人员收集会计信息、输入相关凭证的工作量,从而代替了传统会计的手工操作。
(二)计算机软件下的会计信息处理系统
高校财务管理工作在计算机软件辅助下,有效突破了传统数据信息交换的弊端,不再受时间和空间的约束,财会人员能够利用多种方式进行信息的收集和处理,最大化实现信息资源的共享利用。高校要以计算机网络为平台,有效建立起完善的会计实时信息处理系统,将各个实时信息处理流程成功嵌入到业务处理过程中,将高校财会工作人员的日常工作融入到实际经济业务活动中,工作人员可以实现自由财务处理,能够积极主动的去收集整理各项财务会计数据信息,从而有效提高财务处理工作的效率。高校财会人员通过利用计算机网络,不仅能够及时处理各种经济业务活动,还能同时将业务活动发生的相关信息录入到管理信息系统当中,在事先制定的业务规则与信息处理规则下,自动生成集成信息,实现高校信息处理的动态化和实时化[3]。
(三)计算机软件下的实时信息披露系统
会计信息披露作为财务处理的重要工作内容,理应得到高校财务管理部门的重视。在计算机软件应用下,高校能够将财会工作人员的作业环境成功延伸至其他业务部门,这样可以直接了解到各个部门的实际业务发展过程,有利于高校财务管理部门相关工作人员及时了解到各项会计处理信息,从而在第一时间对获取到的信息进行加工处理,保障会计信息处理的动态化和实时化,并且严格按照信息的不同特征,将其分类存储,当高校领导在要做出决策时提供真实准确的信息数据[4]。高校利用计算机软件能够建立起完善的实时信息披露系统,这样能够实时全面反映出历史信息、实时信息以及未来预测信息,完成高校财务会计信息的多元化转变,同时还能根据实时控制的需求有效提供快捷丰富的会计信息,为相关权益者提供所需求的会计信息。高校要充分发挥出现代计算机网络技术、智能技术以及数据库系统技术的作用,有效扩展会计实时报告的形式与内容,强调图像化信息与表式信息的共同发展,达成高校会计信息披露多样化的目标。
四、结束语
综上所述,高校财务部门要积极引入先进的计算机软件,推动整个学校财务管理工作的改革创新,有效改变当前高校财务工作数据难以获取、成本不实、预算难做以及重复处理的现状,实现财务处理工作的信息化和智能化发展。
一、计算机辅助审计与信息系统审计的基本概述
1.计算机辅助审计
我们所说的计算机辅助审计,其实指的就是在审计技术当中,充分的融入计算机技术。从本质上来说,无论是想要实现会计电算化的发展,还是实现审计技术自身的进步,都要求审计人员必须要合理的运用新技术,来促进审计效率的提升。在信息化的时代环境背景下,进行审计工作,最主要的是要进行被审计单位的会计信息数据采集,并将采集到的数据输入到审计人员的审计系统中,然后再通过技术转换,来使之转变成为能够供审计人员进行相关操作的数据,最后再运用计算机技术,来对数据进行一系列的综合分析,并最终得出审计结论。
2.信息系统审计
(1)信息系统审计的概述
我们所说的信息系统审计,主要指的就是计算机审计当中的一项主要内容与重要的切入点,信息系统审计所做的,主要是对被审计单位计算机信息系统的建设、规划与管理工作。从本质上来说,信息系统审计的对象除了包括产生与存储以及处理数据的信息系统以外,还包括了用于保障信息系统运行的一系列管理制度。
(2)信息系统审计的目标
简单来说,信息系统审计的目标,主要是通过实现对信息系统的可靠性与合法性审计,来进一步实现对被审计信息系统的评价,以此来为开展计算机数据活动提供重要线索并建立基础。具体来说,信息系统审计的目标主要包括了以下三个方面的内容:第一,是对信息系统的薄弱环节进行分析,第二,是对电子数据的完整性与真实性加以评价,第三,是发现信息系统当中所存在的漏洞与非法功能。
(3)信息系统审计的流程
做为审计过程中一个非常重要的组成部分,信息系统审计的基本流程主要包括以下五步:第一,是系统调查;第二,是控制测试;第三,是初步评价;第四,是分析测试;第五,是综合评价。其中,系统调查所需要做的是对被审计单位中信息系统的总体框架与管理体制等进行深入的了解与全面分析,该步也是进行信息系统审计工作的一项重要基础。
二、计算机审计在信息系统审计中的具体运用
1.进行数据的有效采集
我们所说的数据采集,主要指的是把相关数据从被审单位的信息系统中提取出来,然后再进一步将数据输送到审计人员系统当中去的过程。在这个过程当中,我们主要负责解决下面这两个问题:第一,是审计人员该怎样将采集到有效的电子数据,第二,是审计人员怎样对其所采集的数据加以审查分析。同时,也是测试被审单位信息系统接口控制的一个重要指标。
在数据采集过程中,为了确保被审单位的数据信息不被破坏,要求审计人员不能够使用自己的审计系统来对其进行直接的审计测试工作。如果说,在审计人员审计系统中的会计系统和被审计单位数据库系统相同,或者说审计系统中数据库的引擎能够与被审的系统数据库进行直接的连接,那么其就能够采用直接读取方式的方式,来对被审计对象的数据进行采集,并将其出传输到计算机辅助审计系统当中。
2.进行数据的适当清理
就针对于审计数据库的数据来说,要求其必须要充分的满足完整性、正确性、一致性和有效性等指标。不过,因为最开始的审计数据,主要还是由审计人员来从被审计单位的信息系统当中得到的,这些原始数据本身就可能存在着明显的不完整与不一致问题,而这些问题也会对会计报表上数据产生最直接的影响。一般来说,数据转换出现的问题是由于信息系统业务流程控制过程中数据的输入、处理和输出环节存在缺陷。所以说,当我们完成数据采集过程之后,要求审计人员必须要对这些原始数据的质量进行检查与控制分析,然后再从数据质量的问题上,来寻找相关的审计线索,然后再进一步对数据进行有效的清理,对不符合质量要求的数据进行全面的整理,才能更好地便于后续的数据分析于数据转换。
在大多数的情况下,缺失的数值往往都需要进行手工输入,这样一来,就能够从本数据源与其他的数据源当中,来将某些缺失的值推导出来。而针对于错误值来说,我们就能够通过运用统计分析和偏差分析等方法,来对其进行有效的检测。
3.进行数据的转换
所谓的数据转换,主要包括了以下两个方面的内容:首先,是对被审计单位中的相关会计信息数据进行有效的装载,使之传输到由审计软件操作的数据库当中去;然后,是要求其必须要对每张表以及每个字段当中所含有的经济含义进行明确的标识,并掌握各个字段与表格之间所存在相互联系。在此之前,还需要做好充分的前期准备:第一,要对被审计单位的会计信息系统进行详细的调查研究,并对被审计单位的技术人员进行相关事项的询问。第二,从本质上来说,在被审单位的系统设计文档资料当中,往往会对数据项与实务处理的逻辑进行详细的描述,所以审计人员要及时的获取这些资料,并以此来对被审单位的会计信息数据有一个充分的了解与掌握。
4.进行数据的分析
当我们在进行电子数据的具体分析时,应当先对其进行总体分析,并且要求审计人员必须要通过表表核对和账表核对等工作,来对被审计单位的总体情况有一个充分的掌握,然后在此基础上来找到其中的薄弱环节,以此来确定出审计的重点工作。当我们在进行数据的具体分析时,要求审计人员必须要依据相关的业务处理逻辑,来建立起具体的审计分析模型。根据分析结果,进一步发掘被审单位信息系统存在的问题和缺陷,以便对信息系统进行完善,保证使用的安全性、有效性和可靠性。
三、结语
综上所述,计算机审计与信息系统审计两者绝非泾渭分明,随着时代的发展与社会的进步,计算机审计工具和技术也实现了进一步的提升,通过结合我国信息系统审计的实际情况,并充分的依据具体业务流程与实践经验进行总结之后我们可以看出,在信息系统审计当中,计算机审计一定能够发挥出更大的功效。
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随着社会经济的不断发展,各行各业迅速发展,其中发展最快的就是房地产事业。近几年我国一直出现炒房热的想象,房地产商大力开发房地产事业,促进了我国房地产事业的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
【摘要】房地产业属于高耗能、高排放量的行业,随着近年来我国人民生活水平的提升,人们对生活质量的要求不断升高,这种形势下房地产业必然会朝着低碳化的方向发展,但是因为当前我国正处于经济转型时期,房地产业向低碳化发展的过程中始终有一些问题存在,因此必须加强对房地产经济的管理,并实现管理工作的创新,从而促进房地产低碳化发展的实现。
【关键词】低碳经济;房地产;经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大,尤其是在可持续发展观念的引导下,低碳经济得到了快速发展,实现了对科技与制度的创新,在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果,有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济,随着低碳经济的快速发展,我们的生存环境得到了有效保护,经济结构也得到了有效的优化与调整。因此,在低碳经济背景下,急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展,这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂,其经济发展过程中具有一定的不确定性,在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策,低碳房产发展将会面临很多问题,例如法律法规不完善,违法行为发生的几率将会增加,在低碳房地产发展的过程中,犯罪的成本比较低,而房地产利润较高,因此造成犯罪率非常高,还会出现房地产价格虚假的问题。因此,在目前的低碳经济背景下,继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中,要想实现房地产业的低碳目标,就要不断加快在技术与材料方面的创新,充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料,这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料,这样不仅可以达到良好的保温效果,同时还能充分实现隔热的目的,保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中,此外,对煤炭需求量也会相应降低,最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度,提高国民的环保意识,这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识,在日常生活和工作中注意节能减排,积极利用节能减排产品,积极转变人们的思想方式与生活方式,对人们的绿色生活进行引导,这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式,然而在低碳经济背景下,很多地产企业不能适应新的发展方式,进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件,引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展,这种情况下国家和企业应该共同努力,将房地产经济管理创新发展工作做好,明确低碳经济对房地产经济带来的影响,这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限,这种情况下继续进一步提高低碳技术,这种形势下在房地产业中应用低碳技术,势必会大大增加房地产成本,在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源,当时新能源的利用会大大增加成本投入,因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看,大部分企业都是中小型的规模,他们没有过多的资金投入到低碳经济上,这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现,就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术,变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前,很多利用低碳能源的建筑,接着低碳的幌子将房价抬高,但是消费者只会认为只有房屋质量高,其价格才会提高,这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下,一些消费能力较低的人群,根本不能承受地产升温带来的压力,一些人买房的欲望大大降低,这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材,能耗总量非常大,据相关研究显示,房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看,房地产行业要想实现健康稳步发展的目标,首先必须有大量的能源作为保障,在目前低碳经济的发展环境中,能源支持显然受到了限制,同时房地产行业也会受到相应限制,这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展,同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式,最大限度的减少能源消耗量,减少废气的排放量,这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境,同时还能对经济结构进行调整,促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展,建立了一系列法律法规来促进其发展,但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出,还有很多问题存在,特别是在低碳经济发展的过程中,还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业,这种情况下急需进一步完善法律法规,对房地产业高耗能与高排放进行有效控制,超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚,这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料,这种情况下企业的成本必然会增加,怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中,应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术;②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的;③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高,因此必须将材料使用情况做好统计,避免出现浪费现象。此外,还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快,对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求,经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能,因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑,同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导,保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展,避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然,当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在,特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后,市场形势越来越复杂,这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节,因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求,针对房地产经济进行一些干预,对当前的房地产经济管理机制进行完善,这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入,那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险,因此国家应该采取相应的财税政策,对发展低碳经济的企业提供支持,可以对于高耗能房地产企业征收污染税,通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇,同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式,针对那些实施低碳经济的企业提供支持,以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述,近年来能源紧缺的现象越来越严峻,低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下,房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标,同时不断提高节能环保的意识,进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题,必须在经济管理工作中实现创新,不仅加快房地产经济发展,同时还要积极改善居民生活环境质量,最终保证经济与环境协同发展得以实现。
参考文献
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1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
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面对未来竞争日益激烈的房地产市场,房地产开发商必须建立适合自己企业发展的组织管理模式及项目管理机制,才能使企业得到长足的发展。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、设计管理概述
1.1设计管理的目的
设计管理的目的是为事前解决设计、绘图、施工中的常见问题,提高设计施工质量,减少不必要的变更和损失,不犯以往工程中出现过的错误,从而使整体造价控制在最经济的范围内。
1.2景观设计管理的重要性
景观设计管理属于事前控制,其设计成果质量的好坏直接关系到整个项目成本目标、进度目标和质量目标的实现。
二、各阶段设计管理工作要点
设计管理阶段包括:总体环境布局优化阶段→概念方案设计阶段→深化方案设计阶段→初步设计阶段→施工图设计阶段→施工招标配合阶段→施工现场配合阶段、竣工验收及维保。
2.1总体环境布局优化阶段
本阶段须充分了解项目地理位置、周边环境、人流及车流动线、项目策划报告及建筑规划指标等相关项目情况;在项目前期的规划设计阶段开始介入,参与建筑规划设计的过程,对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见,使得建筑设计总体构思能够更好的利用自然资源、符合景观需求,体现建筑与环境的协调统一。
2.2概念方案设计阶段
(1)景观设计理念须与项目整体概念策划保持一致。景观设计前应依据目标客户的定位,通过目标客户需求结合项目特征拟定景观卖点;设计前通过市场调研,依据目标客户特质了解客户需求,有针对性的确定景观概念方向,最终满足并超越目标客户的期望值。
(2)景观设计应有主题。各景观要素须围绕主题、表达主题,确保同一主题风格的前提下体现各组团的特色;景观主题符合客户的心理需求,并且能够具有引导性,超过客户的期望值;应避免主题生搬硬套和景观要素偏离主题。(3)景观设计风格应与项目的总体风格保持一致。景观总体布局应满足建筑规划条件或指标要求。
2.3方案设计阶段
景观应进行合理的功能分区:景观设计应在充分分析建筑布局及空间关系的前提下进行合理的功能分区,保证功能布置与场地空间关系及建筑布局相匹配。合理控制软硬景比例,对于住宅项目的景观设计应遵循多软景少硬景的原则,软硬景比例一般不小于7∶3为宜。景观平面各组团节点的平面及竖向尺度应适宜。景观设计应考虑物业管理的便利性和合理性。须根据人流及车流动线,确定人车管理模式;在满足小区封闭管理的前提下,尽量少设置岗亭,减少后续物业管理成本。建筑首层与室外交接位置的过渡空间设计应合理。合理考虑景观竖向设计:竖向设计是丰富景观层次的重要手法之一,应该综合考虑景观造价、地库荷载、地下排水、室外综合管线及周边市政条件的影响,同时满足绿化种植的覆土要求等。
2.4扩初设计阶段
景观扩初设计是为了贯彻方案设计思路、完善使用功能、空间关系、交通组织及深化总平面,是方案与施工图阶段的桥梁和纽带,应重点关注以下几点。
(1)复核建筑规划条件,确保满足规划指标要求。应对方法:应将建筑条件图与景观总平面进行准确叠图,复核景观与建筑条件交叉是否合理,确保方案的可行性。复核内容主要包括:绿化率指标、地面停车位指标、室外管线交叉、消防车道及消防登高面交叉、建筑首层竖向衔接、外围市政道路竖向衔接、地下室顶板覆土是否在结构允许范围内等。
(2)大型景观构筑物、大型水景及特大乔木等如果在地下室顶板之上,应充分考虑地下室顶板的荷载和结构要求,确保结构设计的安全性和稳定性。
(3)景观雕塑及小品。须明确雕塑小品的规格、材质及意向等,以配合提前启动雕塑采购工作。
(4)绿化设计方面。在方案阶段的基础上进行深化设计,须明确主景树及骨架树的品种、规格等参数,以配合提前启动主景树及骨架树的采购工作。
2.5施工图设计阶段
施工图是最终用以指导施工的设计成果,把控好施工图设计质量可大大减少后期现场施工的设计变更和工程量签证,保证设计效果的顺利实现,并有利于控制工程成本。该阶段重点关注的把控要点有。
(1)复核前几个阶段设计管理要点是否得以落实,再次复核建筑规划指标和建筑条件,明确为配合景观需求进行的建筑图纸调整或变更是否落实到位。
(2)竖向及排水:竖向设计应保证各衔接面的合理,同时满足雨水排放要求,确保场地不积水为原则;种植槽及绿地系统应进行排水系统的设计。
(3)复核施工图的设计范围、设计深度及节点设计是否满足规范要求,是否易于施工组织等。检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等细节设计是否存在不利安全的因素。
(4)绿化设计方面。景观设计主要依靠软景来围合和组织空间,其绿化配置手法应依据每个组团的特点进行设计;苗木选择应遵循适地适树的原则,同时符合当地苗木市场供应情况,以有效降低苗木的供货成本。
2.6施工招标配合阶段
在施工招标阶段,应配合完成景观施工技术标准作为招标文件的补充文件,尤其应对容易出现问题的关键环节和关键标准给予明确,避免后续施工阶段出现争议,保证现场施工阶段的顺利实施。
2.7施工现场配合阶段
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果,会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作,协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握,并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整,尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的确认和准备工作,同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
三、结语
景观设计管理是贯穿项目全过程的管理,每个阶段须对于容易出问题的关键点给予重点关注,做好针对性的设计管理工作;同时在施工管理配合中应与施工单位和设计单位通力协作,把控重大的技术修改,提供强有力的技术支持,才能最终做出一流的景观精品项目。
一、房地产开发项目工程沟通管理的对象、特点和存在问题
房地产开发项目工程具有投资金额大,周期长等特点,所以在沟通管理方面具有其自身特点,比如沟通管理范围大,不仅包括企业内部部门、员工、领导者与被领导者之间的沟通管理,还包括近层关系和外层关系的沟通管理;管理要素众多,包含员工关系、组织关系、供需方关系、协调配合关系以及外界监管和约束关系的沟通管理;房地产开发项目工程沟通管理的阶段性较强,涉及到项目开发的可行性研究、立项策划、设计、施工前准备、正式施工、验收、交付、销售、登记入住等各个阶段的管理,各个阶段的沟通管理内容和工作要点都有所不同;由于房地产开发项目工程投资金额高、工期长、涉及单位和专业较多,管理起来非常困难,所以沟通管理工作也面临着各种各样的工作内容,这就增加了沟通管理难度。在这样一个信息化高速发展的时代,原有的沟通管理模式弊端也逐渐暴露,比如沟通管理工作缺乏一定计划性,沟通协调信息的公开或传达不及时;房地产企业内部工作较为混乱,没有理顺外部管理和内部管理,沟通管理工作具有一定片面性;网络建设滞后,房地产开发项目工程相关方之间的协调大多通过电话和会议解决,沟通协调的工具较少,严重浪费了时间,进而影响到工程沟通的及时性和工程建设的进度。
二、做好沟通管理工作的对策
2.1重视沟通管理
随着时代的发展,和谐管理已全面渗入到现代管理理念中。对于房地产开发项目工程管理来说,沟通管理尤为重要,这主要是因为在房地产项目建设各个阶段涉及的部门、专业、人员较多,只有实现人员间、部门间、单位间、领导者与被领导者间的相互沟通与协调,才能更好实现信息共享,营造出良好的工作环境。所以,房地产开发企业应当重视沟通管理工作,组织管理人员培训和学习,使每个管理人员都认识到:沟通管理是做好一切工作的基础,工作环境不和谐,工程项目也难以顺利实施。特别是房地产企业的项目管理部门是项目施工现场代表,其工作的顺利开展依赖于各方的信任和委托,所以应当加强自身学习,时刻保持自身魅力,不仅要具备高水平的知识、技能,还必须具备能让人充分信任的人格品质、洞察能力、分析问题和解决问题的能力,这样才能提升沟通管理的有效性,才能确保项目目标的顺利实现。
2.2正确、及时传递沟通信息
房地产开发项目工程沟通管理工作中,各种信息的传递是双向的,是相关方做出科学决策的主要依据,因此必须保证信息的高质量、高准确性和及时性的传递,尽量降低由信息不实给项目带来的损失;建立基于所有沟通方式的回馈机制,使信息能够及时被接收者接收;制定切实可行的沟通计划,充分考虑项目相关文件的保存方式、文件格式、工作汇报方式,了解与项目相关的工作内容、工作人员基本情况、人员对项目信息的需求和对时间的期望,这样才能将工作人员最需要的信息及时、准确传递给他们。
2.3实施动态管理
房地产开发项目工程管理中的沟通管理必须贯穿于整个项目实施的全过程,而由于工程项目实施具有一定阶段性,这也就决定了沟通管理也要分阶段实行,并要根据不同阶段的不同问题抓好沟通管理工作要点,实行有效的动态管理,比如在房地产开发项目实施初期阶段主要是协调供需方关系,在项目实施后期的管理重点则是约束关系,所以,在沟通管理工作中,我们应当根据工程项目的推进过程准确掌握各种关系,通过及时的沟通将项目实施中的矛盾、争执化解,并建立切实有效的利益机制和公平竞争机制,实现项目管理过程中各方利益一体化,通过相关方的主动沟通、积极参与、自觉行动达到和谐管理的目的,进而提升房地产开发项目工程管理的综合水平,使项目得以顺利实施。另外,加大对总承包合同机制的研究力度,力争项目建设过程中总承包方的利益与甲方利益的一致性,尽量减少利益差异,保证沟通的一致性,力争高效、高质完成沟通管理工作。
2.4充分利用信息技术优势
近年来,信息技术发展非常迅速,并在社会各个领域得到了广泛应用,其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路,我们应当充分利用信息技术优势,加大网络建设,建立沟通管理信息系统,将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑,实现各种信息及时、准确的传递,不断提升沟通管理工作效率和工作质量,进而提升房地产开发项目管理的整体水平,为房地产企业创造出巨大经济效益。
三、结语
总之,在房地产开发项目工程管理中,沟通管理是最为关键的内容,是其他项目管理工作得以实现的基础,只有通过沟通管理实现工程项目相关方之间的相互协调、平衡、组织和沟通,各方才能共同协作完成项目既定目标,才能不断提高工程项目完成的效率和质量,最大限度降低项目成本。另外,我们应当处理好各方的利益机制问题,为沟通管理营造健康、良好的合同结构与合同关系环境,确保房地产开发项目工程管理目标的实现更加顺畅,也确保工程项目建设的顺利实施。
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房地产开发项目管理是一个复杂的系统工程,项目管理各环节的过程控制与项目总体目标的达成需要系统、全面的策划与研究,项目执行前的策划对项目运作的成败至关重要。下面是读文网小编为大家整理的房地产开发项目管理论文,供大家参考。
一、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
(一)对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
通常情况,在项目的初期阶段主要产生的成本投入主要包括项目的规划设计和项目的勘测设计。一般来说,项目的规划设计的主要考虑的是结构的安全问题,对于工程成本的控制概念不强,所以难免导致设计方案不经济,而增加了项目开发成本。另一方面,初期的项目规划设计和项目勘测设计将直接影响着项目开发后期的工程成本投入的多少,所以对于房地产企业,加强对于项目开发初期的成本管理工作重视程度是很有必要的。
(二)项目组织管理涣散,成本管理很难有效实施
就目前国内的房地产行业发展来看,中小型房地产企业逐渐成为房地产行业的主体。与以往的大型国有房地产企业相比,中小型房地产企业自身的实力有限,抵抗风险的能力和项目组织管理能力都不足,因此很难在房地产项目开发过程中对于工程成本做到有效控制。另一方面,在实际的工程施工中,房地产企业为了减少工程成本的投入,都会采取责任分包的方法。由于不同建设单位有着不同的管理水平和不同的施工效率,在工程进度上难免会出现不同步的情况,而且都有着自己的如意算盘,因此很难协调彼此之间的工作,这同样也给房地产企业的成本控制带来了很大的难度。
(三)房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
众所周知,房地产行业本身就是一个周期长、投入大、风险大的行业。因为房地产项目开发周期长,而且成本的投入贯彻周期内的每个阶段,所涉及的成本项目种类繁杂。因此,很难做到对于工程成本的全面有效控制。另外,房地产开发项目管理所追求的目标就是工程质量和工程成本,但是往往房地产企业在项目开发过程中很难做到二者均衡,很多时候都是顾此失彼,因为这需要很高的管理水平和需要丰富的实践经验。
二、房地产项目成本管理完善对策研究
随着我国经济的飞速增长,近几年我国的房地产行业发展的也是如火如荼,这样的结果却是导致了我国房价持续上涨,惹得人民百姓怨声载道。政府为了抑制房价的上涨,缓解百姓住房的问题,采取了一些严厉的措施,因此房地产行业的形势是十分严峻的。房地产企业想要在如此复杂的竞争环境中得以生存和发展,就必须提高自身的竞争力,控制企业项目成本,完善企业工程项目的成本管理控制体系。
(一)项目规划阶段成本管理完善措施
每个商品都有着自身的消费人群,对于房地产开发来说也是这样。在房地产开发过程中,企业首先要知道开发项目是建写字楼,还是住宅楼,或是商业中心,高档还是低档的,什么风格、消费人群等等。换句话说就是,房地产企业在项目的规划阶段要给项目一个具体的定位,这样可以避免盲目的资金投入,减少项目成本,提高企业自身的经济效益。
(二)项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产项目设计阶段主要是房地产企业在得到土地后,对所需要建设的土地进行规划设计,直到工程项目开始建设之前的这一段时间。尽管,项目设计阶段只是占整个开发项目周期的中很少的一部分,但是它关乎整个项目周期内的巨大部分成本投入,因此房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施,可以参考以下几点:1.一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标,不要弄虚作假;不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查,看是否有违规操作等不良记录;2.强化设计人员的控制成本意识,在保证结构安全和合理周期的前提下,尽可能的降低项目成本;3.在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本,而不考虑结构建筑物是否安全的问题,这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此,在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准,有助于更加合理化控制项目成本,这样既能保证建筑物的结构安全,又能降低开发项目的成本。
(三)在项目施工阶段的成本控制
对于房地产行业来说,工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此,做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制,可以参照以下几点:1.在实际的项目施工过程中,房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同,防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任,造成企业不必要的损失,而增加了项目成本;2.项目施工技术选择一定要求合理,避免出现材料过剩和多次返工的情况,造成材料浪费;3.加强项目施工现场的安全工作,一方面防止工程材料被盗,而造成损失;另一方面,可以减少工程事故发生的可能性。因为,一旦发生工程事故,项目就可能面临停工或是项目流产的情况,这样只会无限的增加工程成本。
(四)竣工验收阶段的成本控制
项目竣工验收阶段是整个项目的最后一个环节,一定严格的按照国家相关的工程竣工验收标准验收。确保工程质量符合标准,这样可以减少后期维修的成本。另一方面,要认真仔细的核算整个工程建设过程中的各项支出,确保每项支出都有根有据,避免出现资金去向不明的情况,这样有助于减少项目成本投入,从而增加企业的经济效益,也提高企业在如此竞争激烈的市场环境下的竞争力。
三、结语
从房地产开发项目的不同阶段来看,不同阶段的项目成本管理控制的效果都不一样。其中,项目初期的规划设计的项目成本管理控制的效果是最显著的,而项目建设施工阶段的项目成本管理控制是最关键的。但是,对于任何一家房地产开发企业来说,想要在如此复杂、竞争激烈的市场环境下得以生存和发展,就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作,这对于降低企业的资金风险,提高企业自身实力是十分重要的。
一、建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节,然而,目前大多数管理缺乏时效性、可操作性,在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分,一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值,缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工,施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题,施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证,前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工,导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站,仅在隐蔽工程前组织检查,使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改,也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位,各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合,极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象,严重影响工程的顺利进行,甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置,实现管理的标准化和实效化。下面,就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、全方位建筑工程管理的五个方面
1.完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规,寻找政策保护。尤其是在当前形势下,国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频发布。同时,开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策,以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的,所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理,需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情,要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素,寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查,结合项目所在地的风土人情,摸清预期数消费者的需求,这些都要进行合理的前期策划。
2.加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统,可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时,要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估,选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件,做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后,双方要签订详细的工程建设合同,一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外,在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施,如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率,提高对开发项目的成本管理效果。
3.建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平,因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准,因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程,成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此,需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节,做好科学全面的系统分析,使之达到行之有效。在项目立项上,要做好调查研究,并收集大量的市场信息,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键,要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标,比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下,严格控制钢筋含量。施工图下发阶段,甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作,做到心中有数,预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时,工程概预算也需及时调整。进度过正中,要严把进度款审批关,绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段,甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准,结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容,要严格把关,因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算,能够真实反映实际的工程造价。另外,再强调一点,施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据,重视反索赔工作。
4.建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理,才能增强管理力度,实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量,需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系,对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制,在保证安全和质量的前提下,可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度,确保工程的安全和质量可以落到实处。
5.建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏,在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制,提前制定计划目标,通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处,责任落实到个人,从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟,但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位,需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度,加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
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随着我国社会经济的发展,我国房地产经济也随之发展壮大,但房地产经济的发展并非一帆风顺,面对房地产经济管理的困境,如何探索房地产经济管理的出路是当前房地产经济管理关注的焦点。下面是读文网小编为大家整理的房地产经济管理论文,供大家参考。
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫,还影响到了其他行业,比如金融业,因为对房产的需求很高,导致了房产的价格飙升,而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷,从而也产生了金融、经济方面的危机。同时,这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导,使得房产的供求严重的不平衡,新房产积压,这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今,我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡,以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性,所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致,这不仅不利于房地产市场的可持续发展,同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺,而且近几年来,人们对房产的需求超过了供给,这使得房地产商品越来越短缺,价格也渐渐的上涨。这样一来,开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实现了房地产项目自主、封闭式的管理,造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高,便盲目的投入了进去,既没有进行可行性研究,也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以“市场变化不定”为借口,没有进行可行性研究,使得项目市场定位不合理,还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求,这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今,我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理,因此,必须完善相关的法律、法规,调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划,以此来完善产业政策,完善房地产市场。其次,国家要从创新体制入手,不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍,还要使房地产机制能够良性的运行。最后,必须调整整个房地产经济,使经济收入格局合理而科学,从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理,重点在于控制开发成本。如今,控制成本已经越来越难,其他相关业务也具有比较大的弹性,尤其是报账的标准,更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来,才能够优化房地产市场,使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分,只有完成了预算,才能够实现经济利益。因此,必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力,首先要看的便是企业的利润,另外,这也是一个企业的发展基础,更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手,强化房地产市场管理,维护房地产市场的秩序。首先,国家要强化税收在房地产经济中的作用,然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后,国家还要制定房地产市场机制,设置政府管控机制,调控土地的价格,避免土地价格被垄断或者受到不良影响,这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度,对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析,再根据当前的市场运行状况,对房地产经济现状作出科学的判断。同时,这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外,还要建立房地产市场信息系统,根据全国各地的房地产市场的发展规律,构建适合当地的房地产预警指标体系,从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
3总结与体会
房地产是国家经济的支柱性产业,虽然我国的房地产开发具有比较好的前景,但是房地产经济中出现的一系列问题仍然阻碍了房地产行业的运行,并且影响了房地产市场的良性、循环发展。只有采取措施解决了这些问题,才能够维护房地产健康、有序的运行,并且促进居民生活水平的提高。
引言
不可否认,房地产经济在我国经济发展中占据着十分重要的地位,不但使人们的住房水平有明显提升,而且还提供了很多就业岗位。然而,我国土地面积虽辽阔,但人口众多,且适用土地有限,随着人们对房屋需求的猛增,开始出现供不应求的现象,直接导致房价上涨。长期如此发展下去,必将影响到我国经济的稳定性,所以必须对房地产经济加以规范,促进其与市场经济的协调。
一、发挥政府宏观调控的作用
房价居高不下、住房难是我我国当前备受关注的社会话题。在市场经济中,经济发展要遵循市场规律,而我国正处于经济转型期,加上市场环境复杂多变,急需政府涉入,采取宏观调控手段,合理控制房价,尽快把房价拉回与我国经济水平相一致的轨道上,减少房地产泡沫带来的危害。首先,政府需加强重视,并对当前房地产经济有个明确的认识和科学的判断,将控制和降低房地产市场风险作为重点工作来抓。其次,应加强监督管理力度,时时掌握房地产市场动向,了解消费者的消费心理,予以科学地引导和调控。特别是地方政府的投资行为,和房地产业负债率过高的问题,应及时解决,确保房地产商能够理性投资,避免较大金融风险的形成。地方政府过度干预,非但解决不了问题,反而可能会出现新的问题,所以必须对地方政府加以约束。同时,在巨大经济利益的引诱下,房地产交易中难免会出现金融诈骗行为,如有必要,政府应采取强制性手段予以制止。如果资产价值不断增长,而实体经济跟不上,将影响到经济的可持续发展,为防止这一现象继续恶化,政府可提高银行存款利率,或通过征收房产税等手段加以控制。
二、实现房地产业的科学发展
房地产业在我国国民经济中的地位极其重要,对国家和社会的贡献也不容小觑,然而市场环境复杂多变,随着房地产业的进一步壮大,出现的问题也越来越多。比如在银行信贷中占据着高比例,一旦资金断裂,银行将首当其冲,其他行业也会受到影响。我国房价上涨的原因与实际价值并不相符,主要是开发商和炒房团引起的,价格与价值相背离,与市场经济持续稳定发展的目标不符。所以,房地产业应尽快回归到均衡、科学、可持续发展的轨道上来。该行业不管是收缩还是扩张,都应尊重客观事实,符合我国经济发展水平,并综合考虑社会、人口、生态等多方面因素,使其在国民经济中能够发挥平稳支撑作用。任何行业发展,都有其底线,房地产业同样如此,如果不加控制,任由其如此发展下去,必将会有衰退的一天,而其他许多行业也会受到影响,甚至会阻碍国民经济的进步。所以,一方面,不管是房地产开发商,还是消费者,或是干预的地方政府,都应摆正心态,重新认识房地产业的优势和其可能带来的风险,减少盲目性;另一方面,应结合经济实际水平、城镇化水平、工业化水平和居民收入水平等条件考虑,走出一条科学均衡可持续发展的道路。
三、房地产经济需要合理转型
经济在发展,市场在随时变化,新时代、新的消费需求对房地产业提出了新的要求。传统的房地产业在扩张过程中存在明显的盲目性,竞争方式较为粗放,且运营模式单一,不利于该行业的长远发展。而如今,市场竞争加剧,房地产业不但要竞争产品数量和质量,还要树立自己的形象品牌,提高产业服务水平,只有提高综合实力,才能在激烈的竞争中占据优势。运营模式也不再单一,反而倾向于综合性配套服务运营。另外,过去的房屋产品耗能较高,污染严重,对人们的健康和环境都不利。当前时代提倡绿色、节能、环保,房地产业也逐渐走上了低碳环保的发展道路。随着城镇化水平加快,房地产也在经营理念上也应有所转变,首先要重视产品的综合性和多功能化,现代很多地产都兼具办公、娱乐、居住、购物等多种功能。其次经营范畴要有一定的拓展,如在休闲度假、公共设施上增加投资。此外,相应的物业和服务水平也要跟上。低碳绿色房地产是今后的一个主要方向,绿色不仅仅是在房屋周围种植绿树,更多的是体现在房屋的材料上,应尽量使用环保、无毒害的材料。
四、建立起有效的相关政策
行业发展大都要经过起步、繁荣、饱和、转型四个阶段,房地产业亦然,我国各地经济水平不同,房地产业发展程度也有差异,国家应根据各地实际情况,制定适合本地的政策。首先,在土地方面,要进一步完善土地产权制度,建立城市土地储备制度,为调控土地总量和结构提供制度基础和保障。加强土地管理,严格监督,运用现代化高科技,在土地测量、规划上提高工作效率,采用科学的的方法进行规划。此外,还要明确城市增长边界,界定农用地和非农用地的界限,并永久保护城市外围土地。最后要集约利用城市土地。其次,应保持房地产投资适度增长,进一步优化房地产市场结构,包括市场结构、产品结构和产业结构的内容。同时保持适度的房价收入比,例如控制房价上涨速度,保持城镇居民可支配收入的持续增长,大力发展住房二级市场,提倡住房梯度消费,推进住房金融的改革创新,为消费者提供更完善、更多样的金融产品。
五、结束语
房地产经济近些年来发展迅速,对推动我国经济的进步做出了巨大贡献,但如今却开始出现泡沫经济,直接导致房价居高不下,长此以往,可能会影响到社会安定。这就要求必须加以控制,根据我国经济水平,努力促进两者间的协调发展。
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房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
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[2]盛国荣.物业管理联席会议怎么开[J].社区,2010(17).
[3]曾燕南.城市社区转型与居民区物业管理的困境——以哈尔滨市为例[J].华东理工大学学报(社会科学版),2014(5).
摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
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在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
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摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
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伴随着改革开放的推进,中国房地产业经历了从计划经济的住房实物分配制度体系到市场体系变迁的过程,短短三十年间,房地产业已经发展成为国民经济的支柱产业,房地产市场的健康稳定运转已经直接影响到国民经济的持续发展。下面是读文网小编为大家整理的中国房地产市场论文,供大家参考。
一、金融法中银行法调控房地产市场相关理论阐释
(一)房地产市场宏观调控基本概念
我们知道,所谓宏观调控就是指国家对国民经济总量进行的调节和控制,国家通过实行宏观调控政策,利用财政、税收等手段来保持经济总量的平衡,进而抑制通货膨胀,促进国民经济结构的不断优化,达到实现国民经济稳定快速增长的目的。所谓房地产市场的宏观调控,就是指以国家政府为主,为促进我国房地产业同国民经济协调发展,而运用经济、法律与行政的手段和措施,从宏观的角度对房地产市场进行管理、监督、调节、指导与控制,促进房地产市场供需总量平衡,供需结构得到不断优化,进而实现房地产市场与国民经济协调发展的管理活动。对我国房地产市场进行的宏观调控,实质上就是国家实施经济职能的一种行为,是国家行政权力在房地产市场中的综合运用与具体体现,也是国家对整个国民经济进行宏观调节与控制的重要组成部分之一。我国政府通过对房地产市场的宏观调控,达到不断实现我国房地产市场供需总量平衡和供需结构不断优化,从而充分发挥房地产市场在国民经济中的重要作用。
(二)金融法中银行法调控房地产市场的基本概念
我国的金融法律起步比较晚,如《银行法》、《商业银行法》、《票据法》、《保险法》等主要的金融法律直到上个世纪九十年代中期才开始颁布实施。由此可见,金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场中的作用和意义并不很明显,并且都是通过采取货币政策来实现调节与控制的。所谓货币政策就是指中央银行为了实现自身特定的经济利益与目标,通过调节和控制货币总供求行为,进而满足社会的总需求,不断调节控制经济运行状态的方针、政策与措施的总称。货币政策的基本职能就是维持适度的货币供求,为经济发展与运行提供相对稳定的货币环境与供给。调控经济运行失常现象,适当遏制经济过快增长的速度,促进经济持续快速健康发展。货币政策主要包括政策目标、传导机制、政策工具等内容。其基本目标包括稳定币值、经济增长、充分就业和平衡收支等方面。从房地产市场的角度来看,金融法中银行法调控的目标就是维护房地产市场的稳定与繁荣,主要就是通过货币政策,确保币值稳定,促进房地产市场健康有序发展,进而推动我国经济社会快速健康发展。
二、其他国家金融危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
(一)美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
次级抵押贷款开始于上个世纪九十年代的美国,随后逐渐波及到世界各地。由于次级抵押贷款给那些不符合抵押贷款和市场标准的借款者提供按揭服务,所以在一些经济不发达的地区很受欢迎。次级贷款对放贷机构来说是一项高回报、高收入的业务。但是,由于次级贷款对借款人采取比较优惠的政策,信用要求不高,等级贷款较低。因此,一般借款者的信用记录比较差。因此,次级房贷机构面临的投资风险就比较大。当前,美国次贷危机进一步恶化,全球房地产市场出现连续暴跌与下滑。由于受到美国次贷危机的影响和波及,我国房地产市场也开始步入低谷。在美国次贷危机中,世界几大投资银行几乎全军覆没,而商业银行也遭受到了严重的打击。美国次贷危机给住房抵押贷款带来了巨大的风险,因此,我国商业银行以及房地产市场要充分认识此次次贷危机爆发的真正原因,并结合我国房地产市场的实际,采取有针对性的对策措施。美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示,主要体现在以下几个方面:
1、对商业银行的教训及启示
美国次贷危机,使我们更能充分地认识和防范房贷市场的潜在风险,其对商业银行的教训是非常深刻的。我们知道,房贷一般都是以房产作为抵押物。但是,房地产的价值一般都是随着市场经济的发展变化而不断变化着的。当市场看好时,房地产价格就会跟着上涨,并不断提高抵押物的市场价值,进而降低了抵押信贷的潜在风险,也会不断促使银行扩大抵押信贷的资金与规模。而当市场处于低迷状态时,房价就会走低,银行处置抵押物比较困难。因为即便是拍卖了抵押物,银行所得的收益也是得不偿失。而且由于现代金融活动中资本的杠杆作用发挥不够,加上信用链极长,给房地产市场发展带来了一定的影响与制约。因此,房贷的潜在风险常常会波及到许多信贷交易主体,不仅给贷款银行带来很大的风险,而且还会影响银行体系的安全,更会制约整个经济的持续快速健康发展。所以,银行就需要在风险和收益中做到平衡,必须结合市场和自身的实际做出理性的选择,进而提高抵御、防范和控制市场风险的能力水平。
2、对金融监管部门的教训及启示
美国次贷危机,对我国金融监管部门的教训及启示也是非常深刻的,并使我们更能充分地认识到金融监督管理部门的重要意义与作用。要想顺利地摆脱美国次贷危机的深远影响,这就要求我们必须着力在加强金融监管部门建设上很下功夫。一方面,要加快我国金融监督监督体制机制建设,促进金融监管不断向制度化、规范化和管理化轨道迈进。另一方面,还要在强化金融监督管理部门职能上下功夫,充分发挥金融监督管理部门在房地产市场中的监督管理作用,进而促进房地产市场健康有序推进。总之,我们必须通过建立健全完善的信息共享机制和规范的贷款机制,不断完善金融监督管理的行为。而且金融监督管理部门必须要着力加强对从事房贷业务的银行和保险机构的监督监管。在各类贷款过程中,要积极推行公开、透明的运作机制,及时向借款人提供相关信息,使其充分了解掌握有关信息,让其拥有充分的知情权与选择权,尽量减少和降低借款人的损失。同时,要积极推进标准化管理,进一步规范贷款审核程序、借贷标准等,逐步规范银行贷款行为和贷后服务。
3、对政府部门的教训及启示
美国次贷危机,对我国政府部门的教训及启示更为深刻,也使我们更加充分地认识到政府部门在调控房地产市场的关键作用。让百姓“住有所居”是政府应尽的职责之一,但“住有所居”并不是要人人都去购买房屋,让那些没有购买能力的低收入人群进入房地市场不仅会事与愿违,而且还会产生许多不良的影响与效应。这是因为,一个科学、合理的房地产市场结构应该是多样化的有机统一。首先,政府在金融法律特别是《银行法》调控房地产市场过程中,几乎不加任何干预,使得了房地产市场交易双方均构成了潜在的风险。但是,由于双方的交易属于市场交易行为,政府已经没有干预的必要。在金融法律特别是《银行法》的监督监管下,房地产市场发展创新逐步偏离了基本经济学原理和市场经济规律,不仅违背了银行信贷可偿还性的基本原则,而且没有注重借款人的第一还款资金和信誉,反而是依托于贷款抵押物不断升值的基础和前提上。此外,房地产市场产品结构比较复杂,使一些基本产品的潜在风险在市场交易过程中变得更加隐蔽,违背了市场经济发展的基本原则与规律。而且政府部门对房地产产品的调节控制不够规范与严格,致使其潜在风险逐步增大,超出了房地产市场的可承受范围。其次,金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易方式分为场内交易和场外交易,大量的房地产市场主要通过场内交易方式进行。一般情况下,场内交易都会受到交易场地和政府有关部门的监督监管。但是,由于场外交易具有非标准性和不透明性,所以场外交易基本上处于游离在监督监管体系之外。场外交易一般都是房地产企业与机构或个人间的私下交易,有其所产生的金融产品就属于在正常的流动法则之外创造金钱,不是真正意义上的货币,甚至只能够当成是一种商品、写有承诺的纸或电子符号。它存在于房地产市场正常的交易渠道之外,一般都缺乏有效的监督监管。再次,由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为所产生的金融产品属于表外业务,因而不需要在银行的资产负债中体现。作为政府监督管理部门的银行对有关信息的披露一般比较有限,也使得其他一些监督监管部门无法得到关于调控房地产市场交易行为过程中金融机构经营及投资的金融产品的准确信息。所以,金融法律调控房地产市场交易行为一旦出现问题,监督监管部门在短期内无法准确获知相关问题的严重程度,必然导致了不能及时采取积极有效的补救对策与措施。最后,由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为过程中,缺乏统一、有效的房地产市场产品清算体系,交易不够透明与公开,政府有关部门实际上并不清楚市场上各种房地产市场产品的交易规模与分布。因此,一旦次贷危机爆发以后,政府有关部门一般在很长时间内甚至不能正确预测和估计次贷危机所产生的破坏程度以及波及范围等。而且信息发布的不够充分和准确,使得房贷机构得以在脱离消费者有效监督的情况下大量发放高价贷款。尽管政府相关监督监管部门都要求改善次贷的信息公布途径与范围,但是,效果很不明显。
(二)迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
近年来,迪拜以建设中东地区金融、物流与休闲中心为主要目标,推进了超过3000亿美元规模的投资建设项目。在项目建设过程中,政府和国有企业的债务就像越滚越大雪球一样不断增加。目前,迪拜政府总债务已经高达800亿美元。迪拜债务危机的主要根源主要是在于过度负债的情况下,房地产市场价格下跌所引起的资金链断裂。此次危机本质上就是美国次贷危机的延伸。其实,迪拜债务危机早在2008年已经初步显现出来,虽然由于当时迪拜的各种债务还没到期,国际上很多资金源源不断地涌入,使得危机得以推迟。随着迪拜各种债务的到期,加上世界各国经济的逐渐复苏,流入资金大幅度减少,最终导致了迪拜资金链的断裂,危机随即爆发了。迪拜债务危机所产生的影响,至今依然让我们记忆犹新。
1、迪拜债务危机所产生的深远影响
迪拜债务危机所产生的深远影响,可以分为短期和长期两类。从短期影响来分析,迪拜债务危机对全球经济与金融产生了不容忽视的冲击,主要表现在:首先,迪拜债务危机凸显出新兴房地产市场的债务风险仍然波涛汹涌,危机突出。受迪拜债务危机的影响,世界各地房地产市场纷纷不同程度地上涨,有的地区甚至达到几乎疯狂的程度。鉴于房地产市场急速增温,贸易赤字恶化,一些地区和政府纷纷采取相应的对策措施加以遏制,但是收效甚微,使得房地产市场流通货币纷纷贬值。试想如果迪拜债务危机得不到较为圆满的解决,房地产市场的债务成本可能就会显著增加,从而加大世界房地产市场的潜在风险。其次,一些避险资金从房地产市场逐渐流向发展中国家,其中包括中国房地产市场。迪拜债务危机使全球房地产投资者对发展中国家和地区房地产市场产生兴趣,从而有从发达国家房地产市场撤出资金的情况,进而纷纷寻找避险性较强的避风港湾。资金的回笼和投资者的避险心理,必然导致了一些币值低位反弹和暂时走强。此外,迪拜债务危机也是检验房地产市场资产泡沫极为有效的试验。在迪拜债务危机中,投资者将更加注重基本因素,更加看重发展中国家的潜在能力。房地产市场中经济增长相对较快,资金流转量较大,债务压力和潜在较大,但在发展中国家和地区,将会受到房地产投资商的关注。再次,迪拜债务危机使全球房地产投资者的信心受到打击和挫折,全球股市大幅度下跌。由于有众多国家金融机构都不同程度地持有迪拜的债务,而大家纷纷担心迪拜无力偿还所有的债务,致使了很多金融机构不良贷款的大幅度增加。所以,迪拜债务危机对世界金融股票的恐慌情绪进一步增加,导致了世界各大银行均遭受到不同程度的影响,从而引领着世界房地产业的整体上涨。从长期影响来分析,迪拜债务危机虽然使得投资风险进一步扩大和蔓延,但是在全球范围内持续的可能性不大,不能逆转目前全球经济复苏的总体发展态势。因为当今全球流动性资金相对充足,低利率仍将维持,所以债务偿还的压力与风险相对较小。而且迪拜债务危机无论对我国的金融法律体系还是房地产业的影响都相当有限的。这是因为我国的金融机构与迪拜几乎没有直接的信贷业务关系,也没有直接购买迪拜的债券。另外就是目前我国经济复苏的主要原因是内需拉动的。
2、迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
迪拜债务危机是在经济转型和城市建设过程中遭遇到的危机,这对于同样处于经济转型时期的我国有一定的教育启示作用和重要的借鉴意义。主要表现在以下几个方面:第一,信用贷款发放,需要进行风险控制。有经济学家通过对历史上多次银行危机的调查研究发现,每次银行危机都由毫无节制的信用贷款扩张所引起的。而这次迪拜债务危机在本质上也是由于过度的信贷扩张形成经济泡沫而引发的。近年来,我国各类银行信贷为了扩大业务,大量增加了信用贷款的资金投放量。在新一轮经济刺激运动中,地方政府为了配合国家的投资发展计划,在财政比较紧张的情况下,以地方政府的财政、信用作担保,从各类银行取得大量信用贷款,这就必然大大增加了我国银行信用贷款损失的潜在风险。当我国房地产业出现发展速度放缓、发展效益下降和遇到金融风暴袭击时,大量的银行信贷资金就极有可能变为死帐、呆账。如果银行没有充足的流动资本,必然会大大增加银行的风险,进而引发银行的危机。第二,房地产经济发展要适度。从迪拜债务危机的整个过程我们可以看出,虽然目前全球经济在逐渐慢慢复苏,但由于各国经济基础有所不同,因而依靠房地产来实现经济复苏依然存在很大的潜在风险。在债务危机发生的情况下,政府不敢贸然减少投资,退出起伏不定的金融危机中。当时在我国也曾经遇到这样的情况,受到“非典”等疫情和大量外汇的影响,引起了我国信用贷款投放过多,进而触发了通货膨胀。因此,我们要谨慎地选择适当的政策刺激房地产经济,但要结合我国经济发展状况和经济复苏情况来确定。第三,我们在推动房地产经济发展的同时,要预防房地产泡沫可能带来的潜在风险和危机。由于迪拜在经济发展转型过程中过度依赖房地产行业,其通过房地产的发展来推动经济增长具有很大的风险。因此,当出现资金链断裂时,就必然会引发金融危机。近年来,我国经济增长主要是依靠投资和出口拉动,而房地产消费对于经济增长的影响则不够明显。由于国际金融危机爆发,我国必须继续加大投资力度,促进房地产业持续快速健康发展。因此,我国经济增长越来越多地依赖于房地产市场的发展。当前,我国房地产市场价格持续上涨,资金大量流入,与迪拜有相似之处。所以,我们必须吸取迪拜的教训,防止债务危机发生。
三、现阶段我国银行法调控房地产市场的现状、存在问题及原因分析
(一)现阶段银行法调控房地产市场的现状
随着我国逐渐加快房地产的发展步伐,居民住房消费水平逐步提高,房地产金融市场规模不断扩大,在我国银行总业务所占的比重逐步提高。同时,我国住房金融体系特别是《银行法》逐渐完善,住房金融业务的经营方式也逐渐向多元化方向发展,多家银行共同经营房地产的格局已经初步形成,住房金融市场的竞争日趋激烈。
1、房地产市场发展不够平衡
为了进一步深化房地产体制改革,促进房地产市场健康发展,我国先后出台了一系列的房地产与金融法规政策,如《银行法》等,为房地产市场发展提供了良好的机遇,同时也带来了严峻的挑战。国内各大银行也纷纷根据《银行法》和其他法规政策出台一系列政策措施,加大房地产金融市场的经营力度,促进了我国房地产市场取得前所未有的发展与腾飞。但是,由于各地经济发展状况不尽相同,对房地产市场的政策措施也不尽相同,加上地区状况、经济发展状况、收入水平、个人意识等不尽相同,必然使得了我国房地产市场的发展极为不平衡。从目前我国房地产市场发展的情况来看,发展较快的地区主要集中在沿海地区,而中西部地区发展相对比较落后。
2、房地产市场结构发生变化
随着我国经济社会的快速健康发展,对房地产市场发展提出了新的更高的要求,也必然带来了我国房地产市场结构的变化。根据我国宏观调控政策和房地产市场发展的需要,国内各大银行纷纷把工作重心向房地产市场信贷方向转移,并由过去重点支持房地产开发贷款转向重点支持房地产消费贷款。因此,引起了我国房地产市场结构发生变化。从我国各大银行的统计资料可以看出,我国房地产市场经营的个人住房贷款余额占房地产贷款总额的比重逐渐呈现上升的趋势。
3、房地产市场竞争比较激烈
近年来,我国采取了一系列政策措施逐渐加快房地产的发展步伐,并把发展重点放在了房地产市场上。由此必然使得各大银行逐渐认识到房地产市场中金融法规特别是《银行法》在推动我国国民经济发展中的重要作用,进而不断刺激房地产消费需求和扩张。也使得了我国房地产与金融市场的巨大潜力和广阔前景不断得到展现。因此,国内各大银行纷纷结合自身实际与特点,从不同的视角分别以不同的措施进入房地产市场,使得房地产与金融市场的竞争日益激烈,并逐渐呈现白热化趋势。目前,在我国《银行法》以及其他有关金融调控政策的引导下,国内各大银行都纷纷扩大房地产信用贷款的规模,大力支持房地产市场建设与发展,不断刺激房地产市场消费,并在产品创新、提供服务、健全网络、提升质量等方面展开激烈的竞争。同时,各大银行不断健全体制机制,严格遵循法规政策,严格依照程序办理,使得住房信用贷款业务更加规范、合理,潜在风险得到有效控制和防范。
4、房地产市场资金占用过多
土地是房地产市场最基本的资源。按照我国以往的思想与观念,谁拥有的土地多,谁拥有的财富就多。随着房地产市场的日趋炒热,土地价格也随之疯狂猛涨。在我国,对工薪阶层和农民而言,住房一般都是其最大的财富。而他们要创造财富,必然就要从土地开始。这样,必然引起我国土地资源的逐步减少,价格也随之不断攀升,“地王”层出不穷,比比皆是。而以土地作为“命根子”的国人,在购买房屋以后,就等于购买到了不断升值的财富。在很多地区,土地价格往往都翻了好几翻。如此一来,必然使得大量的闲散资金流入房地产市场,造成了房地产市场占用资金过多。
5、房地产市场开发成本增加
房地产市场开发成本不断增加,已经成为了不争的事实。在土地等资源持续涨价的同时,建筑材料等价格也随着上涨,房地产开发运作成本不断增加。这样,必然进一步加大了房地产市场价格与开发成本之间的矛盾。而绝大部分房地产开发商也面临着开发资金严重不足的压力,房地产开发成本无形中增加了,许多房地产开发企业都存在着运作较为困难的困难与问题。一些房地产开发为了尽快回笼资金,纷纷不同程度的提高了新开发房地产产品的价格。对于普通家庭而言,购买房子本身就是一个非常沉重的负担,而房地产市场却一直居高不下,必然导致了购买房子陷入了价格越走越高的怪圈。
(二)现阶段银行法调控房地产市场存在的问题及原因分析
现阶段,我国金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场存在的问题是多方面的,其原因也是多方面的。既有主观方面,也是客观方面;既有政策的因素,也有市场的因素。由于我国过分依赖政策措施来调控房地产市场,所以,在这些的影响因素中,政策因素是其中最主要的原因。当前,我国银行法调控房地产市场存在的问题主要表现在以下几个方面:
1、房地产市场调控政策不够完善
房地产市场调控政策与其他商品走价格战经营策略不同,房地产价格一直居高不下将直接影响和引导着人们的消费需求。而由于我国经济适用房的调控政策不够明确,加上过分地依赖政策措施来调控房地产市场。因此,必然造成了我国大量高收入群体涌入购买经济适用房行业。当前,我国大多数地方发展经济适用房已经成为了房地产市场供应的主要途径。可以说发展经济适用房不仅平抑了过高的房地产市场价格,而且不断满足了个人购房的不同需求,还拉动了地区经济的增长速度与效益。但是,由于我国过分地依赖房地产市场调控政策,加之不够健全完善,在各地还普遍存在着中低收入家庭比较多,收入水平、界限、条件、购买能力、价格定位等方面的突出问题。
2、房地产市场调控贷款额度较低
目前,国内各大银行对于房地产市场调控贷款额度比较低。一般情况下,发放个人住房抵押贷款的额度基本仅占银行贷款总额的1%左右,远远低于其他发达国家的平均水平。而且,我国对于房地产市场调控贷款的期限则长短不一。这样,必然与当前我国经济发展滞后、收入低、房价高的基本国情不相符合。特别是在经济较为落后的中西部地区,房地产市场调控贷款就更加使人们难以承受,不能使广大中低收入者通过调控贷款来解决住房困难与问题。在国际上,很多发达国家的住房金融首付比例一般占房价的20%左右,甚至更低。但是,在我国,目前住房金融首付比例一般都在30%左右,甚至更高。这样,必然使中低收入者望而止步。而且贷款利率偏高也是制约我国房地产市场发展的重要因素,虽然一些银行机构先后推出了一系列优惠政策,但由于条件标准比较高,对于一般买房者没有任何现实意义。
3、调控房地产市场抵押形式单一
从目前我国房地产市场发展的现状来看,我国住房贷款的形式比较单一,一般住房抵押贷款的限制条件非常严格,如先存后贷、抵押担保、一次整借按月偿还等。这样,不仅极大地打击了买房者选择住房信贷的积极性,而且也制约了买房者的自由选择性。当前,我国住房抵押贷款依然尚未大量形成与发展,加之缺乏合理性,信息化管理程度比较低,融资渠道不够畅通,金融品种较为单一,难以有效预防和控制房地产市场潜在的风险。此外,银行转移潜在风险的方式比较单一,因此,各金融机构在发放房地产抵押贷款时一般比较谨慎,导致了我国房地产市场的发展受到了影响与制约。
4、调控房地产市场法规不够健全
当前,我国虽然研究出台了一系列有关房地产法律法规,诸如《银行法》、《民法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产管理法》等。但是,从总的情况来看,我国调控房地产市场的法律法规体系依然不够健全完善。主要表现为有的法律法规可操作性不强,更谈不上法律法规的保障,严重影响和制约了我国房地产市场的健康发展。此外,我国依然没有在政府的统一指导下进行有效的资金筹集,对房地产市场的资金筹集缺乏有效管理与监督。所以,房地产市场法律法规体系不够健全完善,也就成为了我国房地产市场的重要制约因素。
5、调控房地产市场服务发展滞后
调控房地产市场服务发展严重滞后,是我国房地产市场面临的又一难题。目前,我国房地产金融服务体系以及相关配套政策措施依然不够健全完善,在房地产贷款过程中的手续办理、房屋评估、资信调查以及风险管理等方面的效率比较低,相关的配套服务也不够到位。而在办理房地产抵押贷款时,不仅要严格审查贷款者的收入情况,而且办理评估抵押、担保抵押、抵押保险等的手续、条件和标准比较繁琐,效率一般不高,而且相关收费比较高。
四、提高银行法调控房地产市场有效性的策略思考
(一)构建房地产信贷风险的预警机制
在房地产行业中,履现信贷风险造成的严重后果。类似的信贷风险不仅造成大量资金流损,同时也造成了房地产行业的危机,因此加强法律风险,特别是信贷风险的管理势在必行。而在信贷风险管理中应列于首位的是对于房地产行业中信贷风险预警机制的构建。如何构建房地产信贷风险的预警机制呢?笔者认为有以下几个方面:
1、信息公开
国际经验和教训表明,银行体系深受房地产波动的影响。因此,健全的房地产市场调控机制必须考虑两个问题,一是房地产与房地产金融的良性互动,二是银行信贷资金的安全问题。因此,必须推行信息公开制度,确保房地产市场健康运行。调整房地产市场会分别影响到投资和消费,从而导致经济增长缓慢,金融稳定性降低。当前,房地产市场的未来很还不明朗,房地产贷款所占比率仍然较高,这在在目前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下,房价下跌很可能使银行体系受到房地产市场波动的巨大风险。我国房地产市场远不能满足数量庞大的自住房需求,并且相当数量的商品房投资及投机需求正存在于房地产市场中并将继续存在,在这种情况下,中央银行必须重视逐步建立和完善房地产风险管理和监管长期有效的机制,全面推行信息公开。
2、统一信用信息评估标准
中央银行需要按照《银行法》的规定,建立针对于房地产市场风险的预警机制,加大宏观调控的力度和对市场走向的预判。并且要使各个地区支行要对房地产市场时刻保持理智清醒的认识,结合本地区实际和自身发展优势,科学地制定政策以此把握住房地产贷款的规模和节奏。针对房地产市场的风险管理,要按照银监会的指引要求,完善各项内部控制制度,改善业务流程和风险管理流程,保证各项制度的落实和实施,保持较高的房地产风险管理能力。中央银行应当鼓励各商业银行根据宏观调控的要求,结合自身发展优势,提高创新能力,使房地产业务向差异化方向发展。同时,应当逐步加强对房地产风险信息管理系统的建设,特别是在一些中心城市,其监管机构应将房地产市场作为持续跟踪的对象,及时为各商业银行提供风险提示。中央银行及监管部门都应在实际中不断积累有关房地产的案例,以此其丰富管理经验,提高监管力度,建立房地产市场和金融业良性互助的长期发展关系。综上两个方面可以看出,在建立房地产信贷风险预警机制的过程中。为了维持房地产行业的正常有序运行,需要对信贷风险加以分析和预测,并建立高度精准的预警机制,只有这样才可以及时有效地解决并防范各种信贷风险。特别是对于一般的信贷风险,房地产企业只要处理的及时妥当,就可以很快转变为主动一方,从而战胜危机;但如果处理不妥,则有可能使房地产企业从此每况愈下,更有甚者会造成企业倒闭。因此笔者认为,建立房地产信贷风险预警机制是必要和有益的。
(二)建立多渠道融资体系
目前,我国的房地产行业中存在多种融资渠道,例如银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房产基金和债券融资等。这些融资方式一同构建了房地产融资体系。为房地产行业的发展提供了必要的支持。房地产行业的信贷已经成为了银行的重要资产,所以一旦出现信贷危机将对银行的盈利状况和风险情况产生极坏的影响。在我国,房地产行业的融资仍然处于对银行信贷过分依赖的程度,此外还包括对股权、债券和基金等直接融资方式的不敏感。只有大力开发房地产金融市场,使其向多元化方式转变,并将房地产信贷机构的信贷风险分散,才可以将房地产行业的风险转变为由整个市场共同承担的形式。而对于房地产行业的融资体系我国也出台了相关的法律法规。早在2003年出台了“121号文件”,进而又出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》,2005年的“国六条”和“国十五条”等政策都将银行的信贷管理逐步完善。国家规定要严格执行住房开发和融资管理的政策,要积极发挥税收的作用,将信贷、土地政策的调节作用发挥到极致,同时也对擅自变更项目、违反交易规定、改变融资渠道、囤积房源和哄抬房价等一系列问题采取了配套的法律法规进行严格控制。其中对于融资渠道部分是对房地产信贷风险控制的一个重要组成部分。房地产行业融资的主要问题就是建立一个相对稳定的房地产融资体系并完善房地产行业金融法律法规。
1、完善法律法规
在我国虽然已经出台了不少法律法规,如《银行法》等,各地方也相应做出了相关指示,但是整个关于融资渠道的体系仍不全面。从整体角度讲处于滞后性。房地产融资向多元化角度发展,在出台新的融资工具时,并没有配套的制度及时跟进,造成了混乱的局面。因此必须要建立健全相关的法律体系,特别是针对新型的融资工具,要对其组织形式、流通转让已经收益来源分配等问题做出严格的规范,只有这样才能对我国房地产行业的融资多元化发展起到规范和保障的作用。
2、改革金融体制
(1)优先发展房地产投资信托
大中型房地产公司、信托公司的首要任务是加速发展房地产投资信托。目前,我国大中型房地产企业在无论是在资金、规模还是经验上都具有有一定的实力。如何引导大中型房地产企业合理利用现有的资源条件,通过建立半附属型房地产投资公司逐步实现企业经营模式的转型是问题的关键。大中型房地产企业将筹募的资金与集团的资金集中共同管理或者各自分开管理是目前较好的办法。这样,既可以投资经营集团的房地产项目,又可以对市场上较好好的房地产项目进行投资经营,使企业逐渐积累起大量的房地产资源和由此所产生的大量租金现金流。经营模式方面,应促进大中型房地产企业集团由开发型向经营型转型。将隶属于大型房地产企业集的房地产投资公司或经营公司的整体或公司部分优良资产打包组成为房地产投资信托,使其形成国外权益型的房地产投资信托。我国的一些信托投资公司因此具有了长期的经营业绩,获得了发行房地产信托计划中的经验。因此,房地产信托计划应作为大中型房地产企业与信托公司的基础,前期发行房地产投资信托的基金证券,筹募资金,后期通过购买房地产和抵押贷款来建立企业自己的资产组合。如何在发展中使公司型房地产投资基金得到逐步的完善也是大中型房地产企业的需要面临的问题。首先要做的就是要转变企业运营模式。公司的发起机构和股东需要清楚地认识到,应当将公司以拿地、建房、销售、物业一条龙的这一传统的全面开发模式向专业的、多元化经营模式转变。其次,要注意吸收、培养房地产投资基金管理人才。对于有着长期不断的扩张能力的大型房地产集团,应当在有限责任公司的框架内形成一个适于高级人才尽可能发挥其效率和展示其能力的运营平台,以一流人才形成的运营核心才是使其成为房地产投资基金业的领先者之一的必要条件。大型房地产硕士界团的集篡可以通过引进、实践、培训来实现,以此培养出集团自己的房地产投资基金管理人才团队,参股、合作、合资也是企业组建房地产投资基金的方式之一。将国内外的投资银行、投资基金等同本企业结成战略联盟,整合人才,共同分享管理经验。
(2)实行住房抵押贷款证券化
将住房抵押贷款进行整合,通过风险隔离、资产重组以及信用增级等方式,在房地产市场上发行住房抵押贷款债券,这一结构性融资行为即为住房抵押贷款证券化。住房贷款由于其期限长、贷款分散等特征,符合证券化条件。实行住房抵押贷款证券化是扩大个人住房贷款的资金来源的重要手段,这一手段也在很大程度上提高了商业银行的贷款能力,这些原本应该由商业银行独自承担的支付和利率风险被分散给了那些愿意并有能力承受这类风险的投资群体,使提高银行资产的流动性得到提高,在一定程度上调整了商业银行资产的负债结构。
(3)继续推动外汇管理体制改革发展,对外资流入进行有效管理
通过系统的体制改革措施及政策的综合协调,最大程度地减轻国际资本对中国房地产市场所造成的冲击和危害。真正做到趋利避害,在有效利用资金的同时注意防范风险。通过税收政策调节资金结构,以此限制资本流动是目前较好的方法;建立专门的国际流动资金统计监测和预警体系,加大对国际资本的监控力度;加强对跨国公司资金流动去向的监管,以此了解并适应其经营活动特点从而对其在房地产市场的投机活动进行监管。
(三)加强商业银行内部风险管理
商业银行在风险管理体系中的核心就是内部风险管理,而如何进一步完善内部风险管理体制,如何提高商业银行管理效率与能力,已经彰显出其必要性的特质。作为一套成熟的管理制度,必须从其产生到实施经历制度意识到制度建设再到制度执行这三个层面的递进,从而形成一个完整的管理体制。而对商业银行内部风险管理的研究可以发现,在以下三个方面应予以重视。
1、严格控制贷前风险管理
一是在商业银行借贷之前要将内部风险管理的意识根植于企业文化当中。强化风险管理意识,加强教育培训,对全体员工实施教育灌输,让他们全面掌握现代风险管理的基础知识,从而自觉的考虑到风险因素。只有这样才能从基层做起,让商业银行的内部风险降到最低。要建立共同的风险管理价值观与行动观,使员工特别是高级管理人员做到对风险管理机制的推动和示范,并结合业务进行必要的规定,限制商业银行的风险管理沟通。二是在贷前要对其借贷对象做深入了解,进行必要的调查。建立风险识别和评估系统。需要对国际先进经验进行借鉴,特别是先进的科技技术,逐步建立起对所有业务的风险评价和预警系统,在执行贷款风险的集中管理时要对风险做出早期预警,认真实施重大违约情况的报告,加强数据收集和定量测算,为风险控制提供依据。这虽然是借贷的必要程序,但在不少商业银行存在着马虎行事的问题,并未从根本上调查借贷对象的资产,所以无法做出正确的评判,导致该贷款项目的巨大漏洞,甚至造成不可挽回的损失。
2、强化贷后风险管理
建立长效机制,对商业银行内部控制和外部测算这两方面积极处理,进行合理的消化。针对商业银行内部,要加强监督机制。促进内部控制建设,对于防范银行风险的关键环节实施风险评级制度,对经营管理状况做出分析,建立健全独立的内部审计制度,从而提高工作效率。针对外部测算,要适时跟进该借贷对象的情况,进行必要的测算。如在借贷完成后,对其企业情况和房地产行业发展趋势要及时了解跟进,如出现问题要及时报告上级指示,不能置之不理,以免在问题扩大后造成不良影响。
3、谨慎处理问题信贷
对于什么是问题信贷,并没有一个完整的解释,但频发的所有者缺位、审查贷款制度缺陷、信贷文化脆弱等问题引起了业界的关注。中国的商业银行制度虽然在不断完善,但对巨额不良资产的疏于管理却是一个严重问题。以估值不足的资产抵押,就可以借贷到足值的贷款,这在我国商业银行贷款中屡见不鲜。因此,对于问题信贷,特别是估值不足的抵押问题需要有关部门的重视,在商业银行贷款过程中要谨慎处理,特别是基层员工需要从一点一滴做起,深入调查,学习现代评估技术,并认真对待问题贷款。只有加强了商业银行的内部风险管理,才能从另一个方向控制银行贷款和市场流通贷款的问题,从而提高银行法调控房地产市场的有效性。
(四)加强房地产信贷风险的监管
中央银行、建设部、国土资源部国家计委、财政部、国家税务总局等部门和地方政府对房地产业都负有不同程度的责任,并有相应的强力政策工具。而在房地产信贷风险问题上可以发现,监管机制的不完善将导致一系列措施的实施不力。在房地产信贷风险监管的问题上,要对监管法规和监管机构进行必要的规定,以监管力量控制风险出现的概率。
1、规范监管法规
在地方政府看来,受城市住房发展影响最大的是城市居民,因此最有发言权的是城市居民而不是中央政府。因此,我们应当建立一个使社会各界和民众都能参与管理体系,形成一个从内在被各方利益互相制约的决策机制。只有地方政府的官员本地的选民负责时,才会切实主动地关心民生利益。通常来说,按照政府运作的原则,政府和企业应该严格分开,政府不能直接从事具体的经营活动。地方政府因为拥有土地的所有权,是其地区内土地唯一的供应商,因此它对社会、民众负有更大的责任。地方政府的“经营城市”应当和维护公众利益两者有机协调起来。在中央政府看来,同样存在如何与地方政府利益相互协调的问题。地方政府的利益再房地产市场中是客观存在的。这就需要逐步建立起一个更为合理有效的地方利益表达渠道及机制,加大地方政府在参与中央决策的程度,真正实现中央决策的科学化和民主化。中央政府应加强立法,对于监管部门、监管过程和监管的方式方法作出权力规定,只有这样才能以强制力保证监管的实施,并做到有法可依。
2、明确监管机构
对于监管法规的制定,应明确监管机构的设置,建立并完善科学的决策责任追究机制。职能部门必须加强对各项规定的的监督和执行力度,从根本上消除投资盲目扩张和片面地追求经济高速增长的倾向,要坚决反对各种形式的地方保护。对不能够完成本职工作的职能部门必须严肃追究,在地方政府干预下而导致的违反规定的行为,要对其监管部门进行问责,并追求地方政府的责任。国务院已经对各省市政府建立了宏观调控的问责制,真正的树立起了政府的威信。要对监管机构予以重视,只有这样才能消除各级政府的消极情绪,确保房地产市场监管体制的严谨性,将风险问题中的监管事宜落到实处。
五、结论
总之,随着社会主义市场经济体制的逐步建立健全,我国房地产市场发展迅猛,并逐步成为了国民经济中的一个重要组成部分。促进房地产市场持续快速健康发展,不仅有利于促进国民经济的快速增长,而且有利于满足广大人民群众的住房需求和生活条件改善,更有利于实现全面建设小康社会的目标。但是,由于房地产的资金需求量大,周期长,加之我国房地产开发商整体实力有限,房地产市场开发过程对金融贷款依赖程度很大。因此,金融法律及政策特别是《银行法》对于调控房地产市场供求具有较深的影响。研究政府在制定宏观经济政策以及法律法规,特别是综合运用财政、税收和法律等手段,实现房地产市场的健康有序运行,实现房地产市场供需平衡,使房地产市场价格趋于合理,具有极为重要的现实意义与作用,值得我们研究和思考。
我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务,使得居民购买力大大增强。近年来,伴随着中国房地产市场的迅猛发展,房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年,银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时,房价收入比(房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=(商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积)/(城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数))在近些年逐渐攀高,部分城市远超过国际水平。2006年北京市房价收入比约为15.55,2007攀升至19.59,2008年美国次贷危机期间略有下降,2009年又上升到23.54(根据《中国统计年检》数据整理得到)。2007年10月和2010年4月,我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控,银行购房按揭贷款增速有所下降,对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面,所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是:政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制(如限购)会对房地产市场产生较大的影响,但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比,具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上,国外的代表性文献有:Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDP波动,而非住宅投资落后于GDP波动;Kim(1993,2000,2003)使用韩国数据证明土地价格和GDP、股票价格存在协整性关系,在长期,房价与经济基本面有强相关关系;Case,K.,Quigley,J.,Shiller(2003)用美国宏观数据证明,房价上涨时存在显著的财富效应;Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应;Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期;JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量,考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系,并使用参数校准法进行研究。
我国房地产市场化发展历史相对较短,目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来,房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业,部分城市房价过高、过快上涨,供求矛盾突出,泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应;段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系;王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制,探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道;唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明,房价波动对消费波动有显著负影响,房地产投资对GDP增长率有显著正影响,房价与通货膨胀同向变动;强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系;张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验,证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系,而M2对房地产开发投资的则作用更加明显;吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍,我国城市住房市场总体存在泡沫。
这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而,相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言,我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题:一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期(短期)宏观经济之间的互动关系;二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系;三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究;四是所采用的计量方法和数据有待完善。
本文在前述的国内外研究成果的基础上,深入考察了中国房地产部门发展状况,全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分:第一部分为引言;第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富;第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究;第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系;第五部分给出相应的政策建议与结论。
房地产投资、房地产存量和居民财富
1.房地产投资的规模和波动
表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%,占总投资的20.27%(浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%))。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差,CV(标准差除均值)和Skewnes(偏度)。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资,使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差:GDP=总消费+总投资+其他项目;总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中,住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%,超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率;住宅房地产投资增长率标准差3.83,小于GDP和消费增长率的方差,也小于非住宅房产投资增长率的方差;住宅投资增长率的CV值为0.51,大于非房产投资增长率的CV值,但小于GDP和消费增长率的CV值。
2.房地产投资决定:BURNS-GREBLER假说
除了经济基本面因素,宏观经济政策是影响我国房地产投资的主要因素之一。考虑到我国的房地产投资一定程度上是由政策因素决定的,我们有必要考量著名的BURNS-GREBLER假说在我国是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假说采用时间序列和面板数据,证明房产投资占GDP的百分比(SHTO)与经济发展存在非线性相关。具体说,当收入很低时,这个百分比也很低,房产投资随着实际人均收入增长而攀升,从而进一步拉动GDP的增长;这个比例达到峰值后,随着收入水平的进一步升高而下降,房产投资对GDP的贡献也随之下降,形成一个倒“U”型曲线。1993年世界银行的研究表明:采用多国的面板数据证明这一倒“U”型曲线是存在的,在最不发达国家中SHTO比率大约为2%,发展中国家上升到8%,发达国家下降到3%~5%。中国的情况:朱爱勇(2009)采用1999年到2007年季度省级数据证明我国房地产符合这一假设,但是由于数据和方法限制,未能考量2007年之后的情况。图1绘出了1995-2010年实际人均收入(GNI实际国民收入以1995年不变价格)和SHTO的关系。每一个点代表一个年份,按照时间顺序连成线。图中实际人均收入是持续增长的,1998年房改之后我国的房地产业取得了迅速发展,对GDP的带动作用不断增强。即使在2007年美国次贷危机发生的条件下,我国的房地产投资水平仍然维持了高增长。从全国年度数据看,我国的房地产业还没有出现倒“U”型曲线,当然因为我国房地产的东西部发展不均衡,部分城市可能处在不同的发展阶段,因此需要进一步使用城市数据进行研究。我国数据的回归结果比较类似中国2000年以前的情况,即倒“U”型的左半边。DURBIN-WATSON检验结果说明存在二阶自相关。对模型进行修正重新估计,*代表做AR(1)和AR(2)调整后的解释变量。此外,由于实际利率(用rint表示)与房地产投资存在反向变动的关系,添加实际利率作为解释变量(世界银行1993年103页)。估计结果比较显著,调整R^2为0.9933。结果证明中国的数据符合BRUNS-GREBLER假设,房地产投资-GDP之比随着经济发展呈现倒“U”型曲线,房地产投资对GDP的贡献作用正在减弱。
3.我国房地产是否过度投资
房地产部门的最优资源配置是怎样的呢?相关研究普遍认为美国对自住房产的税收优惠政策导致了房地产过度投资。MILLS(1987)采用两部门模型证明房地产部门资本回报率明显低于其他生产部门的资本回报率,这意味着房地产部门可能存在过度投资;TAYLOR(1998)采用1975-1995年数据,研究表明虽然1986年通过了有利于自住房产的减税法案,没有显著证据证明自住房地产回报率低于其他生产部门。相反,一些研究认为,因为土地、金融等种种限制因素,房地产行业可能存在投资不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中国数据证明了中国存在房地产投资不足,将数据扩展到1995年,发现虽然房地产部门回报率和其他生产回报率差额在减少,但是房地产投资不足仍然存在。
4.房地产投资和宏观经济波动
住宅投资是GDP的重要组成部分,GREEN(1997)采用格兰杰因果关系检验研究了房地产投资、非房地产投资和GDP之间的因果关系。结果证明,住宅投资是GDP的格兰杰原因,而不是格兰杰结果,非住宅投资是GDP的格兰杰结果,但不是格兰杰原因。这意味着美国数据支持房地产投资影响经济周期。GREEN认为控制房产过度投资的政策在长期可以优化资源配置,但是在短期可能对经济造成不良影响。KIM(2004)采用中国1970-2002年季度数据证明:住宅投资不是GDP的格兰杰原因,而是受到宏观经济波动的影响;非住宅投资既是GDP的格兰杰原因又是GDP的格兰杰结果。美国和中国结果不同,一个可能原因是:因为房产投资对经济可能具有正面作用,政府会采取政策通过调节房地产投资来对冲经济波动。房地产投资是GDP的格兰杰结果,而不是格兰杰原因,非房地产投资与GDP有显著的格兰杰因果关系。这与中国的情况相类似。具体原因是:经济情况较好时社会会增加房地产投资,但是房地产投资较多并不意味着经济会变好。这是因为,原本经济形势不好的时候,考虑到房地产投资有可能可以拉动经济,政策会给予一定的支持,但是这不一定能够真正达到目的。
5.房地产存量和居民财富
房地产存量即房地产部门在各期的累计总投资减去折旧等抵减项目。我国的城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人,在2007年达到27.1平方米/人。。下面采用1998年至2010年北京市地区生产总值、房地产总市值的数据,计算出房地产总市值占地区生产总值的比例变化,如图2所示:表4列出了北京市房地产总存量、房地产总市值、全国金融市场总资本(股票年末总市值)和地区生产总值。住宅房地产是我国居民的家庭财富的主要组成部分。
房地产金融、消费信用和房价
住房抵押贷款在1998年房改后逐步成为居民购房的重要工具。抵押贷款一般5到30年到期,按照政策,部分居民可以享受利率和收入比率的优惠。图2表示了有关居民长期抵押贷款的相关指标特征。其中,A表示商业银行发行在外抵押贷款余额,B表示年度新增抵押贷款,C表示GDP,A/C表示抵押贷款余额/GDP,B/C表示新增抵押贷款/GDP。由图3可知,近年来抵押贷款总规模迅速上升,市场急剧扩大。根据1998年到2010年的数据,抵押贷款占比平均从1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考虑部分年度数据还包括了其他长期消费贷款,所以这一指标实际上被高估了。然而,目前我国的这一指标水平比起发达国家还是要低得多。欧盟2011年抵押贷款规模占GDP的平均比例为39%(欧洲央行2011年数据),美国2010年的这一指标为44%(世界银行2010年数据)。图4和图5表示的是短期消费信贷与房地产市场总资本存量之间的变动关系。与美国和韩国的情况不同,我国的房地产市场资本的变动明显对一般消费性信贷有明显的挤出效应。自1998年房改以来,低利率和快速扩张的信贷规模被认为是助长房价飙升的一个重要的因素。在2011年以前,我国的平均住房抵押贷款利率在5%~11%之间,部分消费者可以获得7折利率优惠。但利率在2001年降至8.2%,到2003年降至6.3%。使用季度数据,季度数据缺失的部分采用当年年度数据按比例拆分,滞后阶数为一阶。
房价、消费和通货膨胀
1.房价走势
宏观经济的一般变量,比如收入、利率、原材料价格水平、土地价格等,可能会影响房价走势,导致房价波动。图6画出了房价、地价和名义GDP变动的趋势线,可以看出:房价和地价的同步性较强,这是因为土地成本是房地产生产成本的重要组成部分。此外,房价和名义GDP也有较强的协同性。
2.泡沫检测
常见的判定房价泡沫的标准是价租比,类似于股票市场的市盈率。房地产作为一种投资品,其价格应该基于它带来的未来收益贴现。房地产资本投资的未来收益,取决于当期租金水平、租金上涨速度。如果实际房价与价租比决定的均衡房价背离过多,则可以认为存在泡沫。图7标示了房价变动和价租比变动的趋势。可以发现,价租比能够比较好的表现房价的变动水平。Favilukis(2010)认为,在放松金融管制,开放外资在本国投资,考虑土地供给限制的前提下,价租比能够更好的反应美国房地产市场和美国宏观经济的相关关系。表6采用中国数据,设定三个基本模型,检验房价与GDP、房地产投资与房价、GDP与价租比之间的关系。我们发现,我国的房价和价租比都是与经济周期同向运行的,趋势如图7所示;这种同向性,模型比实际数据的表现更加显著,房价运行比价租比更明显,可能是因为租金也是周期性变动的部分,所以一定程度上抵消了趋势。不考虑土地因素,GDP与价租比相关系数在0.15~0.56之间,开放金融管制和放开国际投资管制会大大提高这一系数;考虑土地因素,GDP与价租比的相关系数在0.19~0.50之间。本文借鉴Youngblood(2003)的方法,在1998年到2010年季度数据基础上,检验我国的房地产市场是否存在泡沫,并确定存在泡沫的时期。Youngblood(2003)检验房价泡沫的方法,是采用中位数住宅房地产价格和人均收入的比值(房价收入比)作为观测对象,比较这一数据和长期均衡房价收入比之间的偏差,一旦偏差过大(超过标准差一定比率),便超出临界值,且变异系数超过0.10,则定义相应时期为泡沫时期。基于前面论述,我们采用价租比作为核心变量,做房价泡沫的Youngblood检验,检验结果在表7中列示。
3.财富作用、通货膨胀、信贷政策与房价
(1)财富作用Kim(2004)基于韩国的季度数据研究发现,与美国类似,房产财富与一般金融财富有很大的不同,房产财富对消费的弹性相当于一般金融财富3倍以上。下面采用中国1995年1月到2010年12月35个大中城市的月度数据进行回归,Rc表示消费变动,Rincome表示收入变动,Rstock表示股票财富变动,Rhousvalue表示房地产财富变动。根据上述分析可以发现,我国的股票财富作用是正的,而房地产财富的财富作用是负的,这可能是因为消费者为了购买房产进行储蓄,挤出了一般消费。这与美国、韩国、日本的情况不同。(2)通货膨胀、货币政策与信贷政策因为房地产具有一定的生产周期,房地产供给在短期内是基本固定的。因此房地产市场的需求方在短期发生变化,比如面临通货膨胀、货币增发、信贷扩张、利率下降,会改变房地产市场的需求,房价随之改变。而房价上升,消费者会要求更高的工资,金融资本要求更高的回报率,可能会因此导致新的通货膨胀、利率上升等。格兰杰因果关系检验结果显示:货币政策、利率和信贷规模对房价具有一定的作用,而通货膨胀与房价具有双向因果关系。
结论
本文采用了我国1998-2011年我国房地产投资、房地产信贷、利率房价、消费和通胀的年度、季度、月度数据,考察了房地产市场和宏观经济变量的互动关系。系统总结宏观经济和房地产市场的互动关系如下:
1.宏观经济对房地产市场的影响
首先,居民收入和GDP对房地产的影响比较显著。当居民收入增长,住宅房地产消费和投资需求增加,房价上升,价租比上升;同时供给方增加新投资,建设生产增加,供给增多,房价会因此下降,供给和需求共同决定房价。在我国,房地产投资是GDP的格兰杰结果而不是原因,也就是说,当经济快速发展时,住宅房地产投资一定会增加;但是加大房地产投资力度,不一定能加快GDP的长期增长,这可能是因为房地产投资需要大量的资金和较长的周期,会挤出一般投资和一般消费。其次,放松信贷额度管制,降低基准利率,会带来住宅房地产投资的显著增加。国家通过信贷渠道和利率政策来调整住宅房地产的投资具有显著效果。再次,消费价格指数(CPI)、货币发行量(M1,M2)对房地产投资和价格具有一定程度的推动作用。国内外数据表明,消费价格指数偏高的时期,房地产投资常常较为兴旺,而货币发行量M2变动对住宅房地产价格变动有着较为显著的影响。
2.房地产市场对宏观经济的反作用
首先,对居民的房地产具有财富作用:一方面,房地产可能具有财富作用,居民家庭拥有的财富增加,居民会增加消费和一般投资,GDP可能随之增加(随着收入增长,房地产投资对GDP的贡献先升后降);同时,回归结果表明,一旦房价上升,租金增加,用于房产消费的的储蓄要求提高,会挤出居民一般消费。在我国,这种调整主要体现为居民为购房增加储蓄,减少消费和其他投资,财富作用表现为对消费负面的影响。其次,房价波动对企业成本有影响:房地产行业繁荣的同时,房价和租金持续上升,居民生活成本随之上升,社会劳动力价格水平上升,就业可能会有所减少,企业成本增加,物价随之上涨。
近十年来的房价上涨、信用扩张的情况并非我国所独有。在房地产次贷危机之前,美国和一些欧洲国家也经历过一段房地产繁荣时期,但是这些国家并未从政策层面对房地产投资和房价进行直接干预。日本90年代房价泡沫破灭对金融体系和实体经济造成了严重的伤害,美国房地产次贷危机也直接导致了金融危机和实体经济的萧条。为了使房地产市场长期健康平稳发展,采取适当的房地产宏观政策调节是很必要的。我国目前的房地产调整政策,主要是限制投资投机需求,保障土地供给,增加资本利得税,限制银行房地产信贷和利率,建设保障房等方面。其目的是增加总供给,保障基本需求,减少投资投机带来的风险。然而Colwell(2002)曾经用美国数据证明,在住宅房地产交易环节征收资本利得税,在降低房价的同时,可能会导致房租上升,市场房屋存量和投资建设量减少。因此笔者建议,应该加大力度增加土地供给和保障房投资建设,减少生产和交易环节的各种税费和政策限制,允许和鼓励农村宅基地、小产权房屋的市场化和自由流转,与此同时,通过信贷和行政手段限制大中城市个人三套以上住房的购买。只有这样,才能更好的保障我国居民的自住和改善性需求,为城市化和农业人口进城提供更好的居住条件,增加住宅房地产市场存量,从而降低租金和居民使用成本,在长期,使房价逐渐回归合理水平。
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随着我国房地产市场的发展,房地产市场营销日益受到理论界和实际工作部门的重视。下面是读文网小编为大家整理的房地产市场营销论文,供大家参考。
市场营销就是以适合的价格,通过一系列的营销渠道和各种促销手段向消费者提供产品。在房地产业中,大量楼盘的建立是一个基础,而发展的现意义就是顺利将楼盘卖出,从中获得最大的利润。在市场经济下,整个行业竞争激烈,发展的形式基本一致,所以发展和取胜的关键就在于房地产项目的市场营销,通过各种手段来创造顾客,联系顾客。那么在房地产项目的开发建设过程中我们该推进实行怎样的市场营销的策略呢?
一、打造特色的产品营销主题
在房地产产品的营销过程中,我们要根据产品自身的实际情况,挖掘其中的特色,打造一个独特的营销主题,来吸引广大的消费群体。对于房地产产品,在营销的过程中,我们所需要的是抓住产品所具有的特色,打造不同的营销主题。首先我们要进行房地产品牌的营销,出于广大消费群体的消费心理,是品牌的就是好的,值得大家信赖,品牌在一个业界就是一种权威,例如,宜昌万达广场的营销3大杀手锏首先就是品牌先行,通过各种报纸等媒体展示新产品的新形象。再者就是对房地产产品的一个特色营销:人人都需要买房,但是每个消费者对于产品的需求不同,有人喜欢依山而住,有人喜欢傍水而居,所以呢,我们可以根据房地产产品最独特的特点,最直接的优势条件推出我们营销的主题,来吸引一批“志同道合”的消费者。社会不断发展,有的消费群体对于房地产产品更多关注的是其周边的环境状况,所以,我们可以对房地产产品进行绿色营销,通过景观环境的绿化来吸引广泛的受众群体,绿色环保已成为一大营销主题。我们还可以用房地产项目的文化价值作为市场产品营销的主题,房地产项目临近文物古迹,增加其文化内涵,提高产品的知名度,例如济南万达广场的营销突围策略,就是利用魏家庄官商大院的文化历史进行营销。营销的手段有许多种,但关键是我们要抓住产品特色,吸引其受众体。
二、进行合理灵活的营销定价
首先,房地产产品应该根据产品的成本进行定价。在进行房产交易的过程中,价格是人们最关心的问题,在市场行情的影响下,一个合理的价格容易被广大消费群体接受,有利于房地产商树立一个良好的形象,建立一个良好的信誉,这是对于房地产发展来说至关重要的。其次是在销售过程中灵活调整定价,面对激烈的市场竞争,我们需要采取一定的价格措施来面对市场上的种种竞争,根据我们自身发展的特点,在房产产品的销售过程中低开逐步高走,或者高开逐渐低走等,通过价格的调整来实现产品的最大销售和盈利。再者就是在定价过程中运用折扣的方式,通过一些让利活动来博得广大消费者的好感,吸引消费者;根据时间差进行定价,限定时间,优先购买者价格便宜,获得更多的优惠条件,来达到销售的目的;还可以采用组合定价,不同但有相互关联的房地产产品可以组合在一起进行捆绑销售,价格便宜,通过这种让利优惠的方式,增加人们的购买欲望,达到销售的目的。最后就是关于房地产产品的差价来进行销售,分析不同的地理位置,方位朝向,周边的景观设计和交通状况等分别定价,以此来诱导消费者购买,在房屋的差价中获得利润。价格就是一个调控杆,在营销的过程中,通过价格的多方位调整,积极应对各种挑战,吸引广大的消费者,实现房地产产品的销售。
三、拓宽营销的渠道
如果只是通过一个单一的渠道去进行营销,那力量相对来说是较小的,其中的效果可想而知,不会起到多大的效果与成效,所以在房地产项目的市场营销过程中,我们要积极探索,不断的拓宽营销的渠道,达到产品销售的效果。最关键的是企业自身直接的推销,通过对公司人员的培养进行房地产产品的销售,在这种渠道下,我们需要加强对于专业销售队伍的培养,例如,万达企业在进行房地产项目的市场销售过程中,积极对销售人员进行房地产基本知识,销售的基本技能进行教育培训,对员工的工作进行不断的改进与指导,构建一支高效能干的销售团队。在互联网快速发展的今天,网络营销已成为一种最新的最具发展潜力的营销方式,各个房地产商家积极在互联网上推广自己的产品,呈现大量的图片展示,给消费者带来一个生动形象的感官体验,能够对产品进行一个全方位的认识,各种房地产网站纷纷兴起,不断促进房地产项目的市场销售。
四、加大房产促销力度
当产品销售受阻,销售量低下,我们需要重振旗鼓,大力进行房地产产品的促销活动,通过各种优惠活动来吸引消费者,从而全面推动产品的销售。促销的方式有很多,我们需要在促销的过程中不断创新形式,其中广告是促销的一大亮点,广告就是广而告知,通过巨大的广告招牌鲜艳夺目,展现房地产产品的卖点,让大家对产品得到了解。其次,我们还可以运用各种影视媒介进行宣传,通过照片采集,拍摄关于房地产产品的相关短片进行宣传活动,例如,2014年万达集团百万大奖征集广告的创意活动,以微视屏的方式进行传播,不断创新,实现了升级,在社会上形成了一种较为热烈的反响。最后,为了加大房产促销,开展相关的活动也是一种有效的促销方式,我们可以开展各种有趣的活动,颁发各种优秀的奖品,吸引人们的参与,例如,万达在开业前开展万达影城、大歌星,大玩家等体验活动,给与客户极致感受,塑造一个良好的印象。在产品促销的过程中,还可以邀请明星代言,利用明星的影响效益,吸引广大的消费者,来达到产品促销的目的。总之,促销是实现房地产产品营销的一种重要方式,在这个过程中我们需要借助各种多媒体进行宣传,然后积极开展各种关于房地产项目的活动,实现产品的营销。
一、房地产企业市场营销渠道的特点和现实需求
房地产作为商品,具有与其他工业产品截然不同的特性,导致其营销渠道也存在着不同的要求和特征。随着市场竞争的加剧以及网络、移动通信技术发展所导致的个人信息获取量的激增,对房地产企业市场营销渠道也有着新的要求。
1.房地产企业市场营销渠道的特点。
相对于其他产品而言,房地产产品具有建设周期长、产品位置固定、产品关联项目多、价格昂贵等特性,因此其市场营销渠道也有着自身的特点。一是渠道关系时间久。相对于其他商品而言,房地产的存在时间跨度长,因此渠道各成员间关系维系时间长,对成员之间的关系融洽度要求高。二是渠道结构相对简单。相对于其他企业的销售渠道而言,房地产企业销售渠道往往比较简单,呈现出短、扁、少的特点,因此渠道冲突数量相对较少,但一旦出现问题,其性质往往比较恶劣。三是渠道服务要求高。房地产产品的关联性较强,从硬件的基础设备、生活设施到软件的物业管理等等方面,标准较高。四是渠道对象方向性强。渠道成员具有一定的特殊性,特别是房地产项目的性质和特点决定了渠道成员的性质和群体特征,因此,在确定营销策略方面占有比较重要的位置。
2.房地产企业市场营销渠道的现实需求。
房地产企业面临市场竞争的加剧,使得房地产企业市场销售面临的更多的困难。这也就要求企业市场营销渠道必须有所改变,以适应这一新的情况。一是营销推广的效益要求更高。房产作为一个特殊的商品,消费者在选择时会比较慎重,而随着市场竞争的加剧,房地产企业产品的趋同性增强,如何使自身产品更具辨识度,帮助消费者更好的记住产品,乃至选择他,就需要增强产品推广的效益。二是营销渠道的接触性要求更多。代理商、经销商、房地产经纪人、开发商的营销机构最主要、直接的功能是寻找购买者,通过消费沟通、讨价还价过程来说服顾客购买白己的产品。相对于以往的卖方市场,现实的房地产销售需要企业更多的走出去,与消费者接触,提高产品的影响力。三是营销渠道相关配合活动要求更丰富。随着购房者经济实力增强,越来越多的购房者购买住房是出于改善居住条件的目的,因此其购房不仅仅为了买到遮风挡雨的房屋,有时又为了心理满足、身份象征、教育投资等方面的目的,因此,这就要求营销渠道所展示的内容必须的全面的,必须要从小区形象、服务人员形象等等方面给予消费者足够的信心。
二、房地产企业市场营销渠道的现状与存在问题
新的市场变化要求我们的营销渠道转变观念,主动出击,有所作为,以往的坐堂式的营销已经远远不能满足现实的要求。但从现实情况看,不少房地产企业对于营销渠道的关注并不多,片面认为皇帝女儿不愁嫁,缺乏对消费者的重视和工作观念的转变措施,导致产品的竞争力下降。
1.品牌营销重视不够,渠道成员缺乏自主性。
房地产营销渠道的一些成员缺乏市场竞争意识,对产品营销没有科学的规划,仅依靠企业自身的品牌形象来实现销售。这些对于一些大型企业而言,问题尚不突出,但对于一些中小型企业而言,如果其渠道成员没有主动性,不能借助自身的优势来增强产品吸引力,则往往出现产品销售不畅的问题,尤其是随着消费者持币待观的情况加剧,更突显营销手段乏力的问题。
2.渠道构成近似度高,产品竞争力展现不足。
通常房地产企业营销渠道是由开发商——本地代理商——消费者的结构模式,这种形式虽然实现了扁平化,但由于雷同性,往往使得企业间的差异性变小,竞争力有所降低。而相对于其他产业市场,企业往往对自身的营销渠道较为重视,往往给予其更多的便利性和自主性,从而使产品营销形式更具多样性。两者相比较则更具显示出房地产企业营销渠道模式的僵化。
3.渠道服务功能缺失,客户体验问题较突出。
房地产的关联性要求其营销渠道成员必须能够为客户提供更为全面、周到、贴心的服务,从而满足客户的多样性需求。但不少房地产商们在过去的巨大盈利模式下,养成了以我为主的模式,对客户关系重视不够,对构建忠诚性、持久性客户的培养体制不理解,没有形成培养渠道的意识,造成客户购买商品后,开房商就撒手不管,给客户造成了极差的购买体验,影响了产品的形象。
三、房地产企业市场营销渠道适应新时代的关键所在
针对当前房地产企业市场营销渠道中存在的诸多问题,笔者认为,创新其营销渠道,就必须要立足于时代的要求,认清房产作为一个特殊的产品,其自身所具备的特殊性,从转变观念入手,增强渠道成员的自主性,增强渠道内部的协同性,从而提高营销活动的影响力和同步性。
1.观念创新,认清营销渠道的本质。
面对着激烈的市场竞争压力,房地产营销渠道成员必须加快观念的转变,树立正确的营销理念,切实从渠道上建立优质高效的通道。一是树立服务观念。渠道成员必须要通过服务来挖掘潜在客户,加强服务质量,真正满足购房者的多元性需求,建立消费者忠诚。二是树立诚信观念。改变传统的“店大欺客”的问题,实现房屋质量过硬、物流优质贴心,合同信守承诺的目标,建立自身的品牌形象,凸显产品的特征。三是树立价值观念。就是要建立品牌的角度出发,加深渠道成员对价值的理解,提高产品附加值、增强用户体验感,维护消费者对产品的认同感。
2.成员创新,畅通营销渠道的通道。
就是要改变传统的营销渠道模式,引入新的渠道元素,增强产品的认同感。一方面,可以加入网络元素。发挥网络技术传播性强,时效快的特点,将房产作为一个特殊的商品来加以宣传,利用3D技术来增强客户的体验感,用网络技术提高新客户的满意度。同时,可以借鉴美国房地产网络技术的优势,减少中间机构的麻烦与客户进行交易,降低中间费用。另一方面,规范房地产营销代理行为。企业要重视营销代理以及相关的物业公司的作用,规范其行为,建立规范严格的执行程序,帮助渠道成员提升自身的服务水平。
3.内容创新,协调营销渠道的活动。
企业自身要加强对渠道成员的管理,理顺成员之间的相关关系,特别是组织营销活动时,加强成员之间的沟通联系,建立统一规范的渠道管理体系。同时,加强资源的共享,从而便于潜在购房者的选择和锁定,并通过统一的营销行动来提高产品的影响力。另一方面,对于客户的投诉,必须要建立顺畅的受理、办理程序,将投诉内容区分设计、施工、销售、服务等等方面的内容,有效地协调渠道成员的行动,建立良好产品形象。
4.标准创新,塑造新形势沟通模式。
建立有效的信息反馈模式,从而更好的了解客户对渠道成员的反馈,便于更好的加强渠道管理质量。一是区分评价内容。就是要选择能够体现营销渠道运转情况的内容作为评价内容,引入消费者评价体制,反映渠道建设质量。二是规范评价指标。确立评价指标权重和标准,从而科学的验证渠道建设效果,帮助渠道成员发现存在的问题,使房地产企业能够有效提高营销渠道建立效果。三是落实评价结论。通过资金分配比例、渠道商的选择等工作来落实评价结论,从而有效督促渠道成员来改进工作质量。
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