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密集将会促进社会公正的发展一直为密集策略的拥护者所坚信。英国学者Elizabeth Burton对其进行了较为系统的研究,通过对25个城市进行的大量调研探讨了城市密集与社会公正之间内在的关系[8].Burton对密集型城市的各种表现、社会公正的各种表现以及对各种介入变量进行了详细的归纳总结,并通过对大量调研材料的分析发现,过去的假设有些过于简单了,密集的各种策略并不能对所有的社会公正因素都产生正面影响,并且还有很多其它变量对社会公正产生着影响。
今天读文网小编要与大家分享的是:国外学者对密集型城市可持续性的研究相关论文。具体内容如下,欢迎参考阅读:
国外学者对密集型城市可持续性的研究
①可持续性研究动向
1.1密集与交通可持续性的研究
(1)密集对城市交通量的影响。
这里主要介绍英国学者David Simmonds和Denvil Coombe对英国港口城市布里斯托尔地区研究[1].此项研究主要是比较布里斯托尔地区在1990年之后的25年里,按密集型城市策略发展或者按目前趋势发展对城市交通量带来的不同影响。研究是以一个由地方议会组织建设的布里斯托尔地区的交通模型为对象。这一模型提供了一种完整的交通变化反应,包括交通路线、方式、目的地的选择、出行的时间以及出行的频率等。研究通过对各种发展策略下,模型预测的交通量数据比较发现:简单的密集策略只能使城市交通量减少,而且各种鼓励步行或自行车的交通策略并不能取得显著的效果;几种特定的密集策略虽然能够使城市交通量相对较大的减少,但仍会在特定区域产生更为严重的交通拥挤(比如A2的中心区)。总之,就城市总体交通量和小汽车交通量而言,很难通过土地利用的改变获得较大的改变。
(2)密集对居民交通方式选择的影响。
城市交通量的改变很大程度上取决于居民对交通方式的选择,因而此方面的研究就显得很有必要,它将为交通量的预测提供可靠的基础。英国学者Masnavi的研究获得了一些有益的发现,他比较了根据城市密度和土地利用为基础选择出来的四种不同的城市形态在交通方式选择上的不同特点[2].四个不同的城市形态的实例分别是:Garnethill,格拉斯哥(高密度功能混合);Hyndland,格拉斯哥(高密度功能单一);East Mains,东克尔布莱德新城(低密度功能混合);Stewartfield,东克尔布莱德新城(低密度功能单一)。研究基本是靠分发调查问卷以及与当地居民的谈话。通过对调查问卷的统计,Masnavi发现:
①在城市公共设施的可达性方面:Garnethill步行的比率远高于Stewartfield,步行程度的差异主要显示在娱乐活动、日常购物和与教育设施的联系上,功能混和地区步行的比例都比功能单一地区要高;公共交通的使用Hyndland最高,可能是因为Garnethill步行较多的缘故,Stewartfield则最低,使用公共交通的主要目的在于到达城市的中心和教育设施,而非日常和每周的购物;小汽车的使用率低密度地区明显较高,各地区的居民不论土地使用情况如何,均习惯于用小汽车上班、进行每周的购物和拜访朋友。
②在交通行为特征方面:每星期小汽车交通距离基本为高密度地区低于低密度地区,功能混和地区低于功能单一地区,无工作目的的交通距离所占比例(Garnethill)明显低于其它地区。这表明低密度地区对小汽车的依赖性明显较高。
(3)相关方面的其它重要研究及结论。
①在对城市交通量的影响方面,英国学者Headicar认为,集中本质上是无效的,重要的是与就业相联系的开发安置。他认为如果想要从总体上控制交通量的话,应该将城市间的相互交通与城镇或城市内部的交通一并考虑[3].
②在对居民交通方式选择的影响方面,Simmonds和Coombes发现人们对于交通方式的选择很可能与他们所要访问地点的接近性无关或关系不大,这是因为已经养成的交通习惯将会对居民的交通方式选择产生较大影响,这可能是决定密集型城市交通可持续性的关键所在[1].
③另外,部分学者的研究发现与社会经济特点相比,土地利用更能解释交通量与交通方式的区别。重要的社会经济特点包括就业率、小汽车私有化情况、家庭收入、交通费用等,它也将对密集的交通可持续性产生较大影响[4].
1.2密集与环境可持续性的研究
1.2.1密集对城市整体环境效益的影响
对城市的整体环境效益方面的研究具有代表性的是澳大利亚学者Peter Newton,他对墨尔本地区做了相关研究并得出了结论[5].Newton运用一体化的土地-交通-环境模型探讨城市形态与一些重要的环境指数之间的关系,包括:交通能量消耗、污染物排放、温室气体排放和空气质量(新鲜空气和微粒)。研究比较了墨尔本地区在不同的发展策略下的环境表现,这些发展策略包括:
①按目前发展的策略(Business as usual):整个城市按目前趋势成比例的密度增长;
②密集城市的发展策略(Compact city):在内城的集中增长,辅之以良好的公交系统;
③边界城市的发展策略(Edge city):在城市边缘选定的地点放置新的活动以形成副中心;
④走廊城市的发展策略(Corridor city):与边界城市相似,但却是沿着线性的走廊加以集中发展;
⑤附加城市的发展策略(Ultra city):70%的增长在城市外围的区域中心;
⑥边缘城市的发展策略(Finge city):30%的增长沿着城市的边缘进行,每个区域内居住和就业平衡安置。
通过模型预测的数据可以发现:在交通能量消耗、污染物质排放、温室气体排放方面,几种特定的发展策略均比目前的情况要好,其中密集城市在这几方面都有最佳的环境表现,而边界城市、走廊城市等也具有不错的环境表现;在空气质量方面,由于密集城市对空气中微粒的分布改变不大,而聚集了更多的人口,因而在内城将使得更多的人暴露在微粒污染之下,不过其它形式的密集策略则对空气质量的影响不大。总之,一种趋向更为集中的城市形态(也就是更为广义的密集型城市策略的理解,如密集城市、边界城市、走廊城市等)的策略,不论如何定义,都将使城市环境的整体效益得到改善。
1.2.2密集对城市局部区域环境质量的影响
多数学者认为密集的策略将对环境质量产生以下三方面的影响:首先,较高的密度将使城市中绿色空间越来越少;其次,在功能混合的城镇中心密集策略更易获得积极的效果,而在居住区中的密集策略将会对环境质量产生负面影响;最后,较高的密度将使城市的街道等公共环境的质量遭到破坏。但学者们也相信通过良好的管理手段将使这一负面影响得到控制[6].另外,在Masnavi的研究中通过问卷也反映出了密集对环境质量的影响。问卷显示,在功能单一的地区,邻居家被看成是环境中最好的场所;在功能混合的地区,自己家才是最喜欢呆的地方;在低密度地区,人们对宅间道路等更有好感[2].
1.2.3密集对城市生态环境的影响
生态环境是城市环境的重要组成部分, Alberty认为在城市建设的进程中,城市的自然生态逐步被破坏,在密集型城市的建设中,应该尽力保持城市中小块自然土地之间的有机联系以维护城市的生态系统.
1.3密集与社会经济可持续性的研究
1.3.1密集对社会公正的影响
密集将会促进社会公正的发展一直为密集策略的拥护者所坚信。英国学者Elizabeth Burton对其进行了较为系统的研究,通过对25个城市进行的大量调研探讨了城市密集与社会公正之间内在的关系[8].Burton对密集型城市的各种表现、社会公正的各种表现以及对各种介入变量进行了详细的归纳总结,并通过对大量调研材料的分析发现,过去的假设有些过于简单了,密集的各种策略并不能对所有的社会公正因素都产生正面影响,并且还有很多其它变量对社会公正产生着影响。
2.1研究方法的启示
可以发现,国外目前对城市问题的研究已逐步走向通过计算机模型模拟城市发展来进行定量的数据分析与比较研究,从而可以避免在决策过程中的主观与任意[9].
2.2研究结论的启示
(1)居民已经养成的交通习惯将会对其交通方式的选择产生重大影响,而与访问地点的接近性关系不大,这正是影响密集的交通可持续性的关键所在。目前我国已将汽车工业作为经济发展的支柱产业,因此,在小汽车普及使用并形成习惯之前,设法优化城市交通方式结构,从而使得公共交通在城市居民交通方式选择中占据主导地位,就显得十分迫切和重要。
(2)与社会经济特点相比,土地利用有时更能解释交通量与交通方式的区别,而交通能量的消耗是衡量城市整体环境效益的重要因素。因而城市建设中要不断加深和提高对市场力量和政府作用的理解和判断,通过各种社会经济政策与土地利用政策的相互配合,对城市的可持续发展产生更大的积极作用。
(3)密集型城市的策略根据城市特点的不同可以产生出各种不同的形态,具有很强的灵活性。我国城市普遍具有较高的密度,应根据地方的不同特点综合考虑各种因素,因地制宜地采取不同的城市发展策略。同时也要看到中西方城市发展的不同特点,中国城市较高的发展速度需要在建设中留有一定的弹性,综合看来,有控制的分散化集中策略似乎更易在较高的发展速度下取得更大范围的积极效果。
(4)结论显示,过去对于密集型城市可持续性的假设过于简单了,有的甚至起了误导的作用。城市是一个非常复杂的系统,只有对城市系统内部各元素间的相互作用有了更为全面深刻地理解,才能更好地指导城市建设。
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集团公司融资方式通常是多元的,既有银行短期借款、长期借款、也会发行企业债券、发行股票上市融资,上市公司通过配股及增发新股、发行可转换债券进行再融资。以下是读文网小编为大家精心准备的:国有集团融资决策研究相关范文。内容仅供参考阅读!
国有集团融资决策研究全文如下:
地方国有集团公司一般都经营着规模庞大的资产,管理着众多的生产经营单位,通常对资金进行集中调控确保对生产经营过程有效管理;同时为实现集团战略目标提供资金支持与保障,集团公司也常常面临各种复杂的资金需求。作为集团公司融资决策,笔者认为应根据集团整体经营状况及资本市场情况,选择适合自己的融资方式,而不能限于发债、上市融资。不能为完成所谓金融创新等行政任务,不顾成本与企业实际情况,盲目跟风发债、上市。金融市场是动态、变化的,集团公司要十分关注国内外金融市场的发展变化,研究资本市场情况,审时度势,抓住机遇,把握各类融资方式最佳时机融资。
(一)发行债券融资要充分考虑市场利率的走势,规避财务风险
目前,我国宏观经济面临下行压力。自2014年开始中国人民银行分别于2014年4月25日、2014年6月16日、2015年2月5日、2015年4月25日四次通过定向降准、普降方式下调金融机构人民币存款准备金率,向市场释放更多资金,增加流动性。同时,中国人民银行分别于2014年11月22日、2015年3月1日二次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,并进一步推进利率市场化。通过降息和降准二个渠道,降低企业融资成本,解决“融资难”、“融资贵”的问题,起到“稳增长、调结构”的重要作用。
在国家利率下调,并且预测利率市场预计还会出现持续下调趋势的情况下,要慎重选择发行债券融资方式。特别是长期债券,面临的利率风险较大,而又欠缺风险管理手段,这种情况下发行债券将要承担更多利息成本。面对这种情况企业可以通过短期银行贷款来降低或规避财务风险,确认时机成熟再转为发债,把融资成本降下来。而在经济上行时,预测以后市场利率可能上升的情况,企业可通过发行长期债券筹集资金,从而在若干年内将利率固定在较低的水平上。
(二)把握证券市场行情,选择上市时机募集更多资金
集团公司应根据自身的生产经营状况,并充分考虑证券市场行情,确定一个合理上市时间段,并做好上市准备,在股市为牛市时发售新股,股票发行市盈率较高,股票发行价格较高,能募集到更多资金,从而满足一定时期内企业迅速扩张所需资金。除常见贷款、发债、上市融资及再融资以外,还有信托、委托、融资租赁、PPP等多种融资方式可供企业选择,企业要根据自己发展目标,资金需求和融资计划,选择适宜自己的融资组合。
集团公司融资方式通常是多元的,既有银行短期借款、长期借款、也会发行企业债券、发行股票上市融资,上市公司通过配股及增发新股、发行可转换债券进行再融资。所以我们提醒企业长、短期融资计划要与企业长、短期投资计划相匹配,通过多元的融资方式满足企业日常经营和公司长期战略投资的资金需求。除此之外还要将债务融资还本付息和股利分红资金要求考虑进来,以保证企业具备稳健的现金流。而在实际工作中,许多地方国有集团行政色彩过重,政府干预过多,企业追求业绩,政府追求政绩,只顾抓投资、抓项目,快发展或扩张,往往忽视了资金计划管理和现金流管理,出现乱拉资金问题,常常因短债长占,或短期债务管理不当,导致企业资金链条断裂,引发企业债务危机。由此演变成项目烂尾、企业破产的案例举不胜举。
地方国有集团公司一般由地方政府为完成政府特定任务而设立,集团公司日常忙于完成政府下达各项指令,缺乏统一长远公司发展战略,导致在企业项目融资时只要能暂时解决企业的资金问题,较少考虑融资成本与资金使用效率。所以,公司项目贷款融资一定要坚持节约、高效的原则,树立资金时间价值观念,做到“小增资,大增产”,千方百计防止融资成本增高,使资金使用效益最大化。
而银行对项目贷款风险高度重视,从大型银行或银团取得的项目贷款,都会附有各种限制性条款,还需提供相应资产抵押物、企业配套资金投入,固定资产投资项目的企业自筹资本金比例一般为25%-40%,同时资金使用用途专款专用并受到银行严格资金监管。银行从追求经济效益目标,会要求企业在项目贷款初期就大额提款,并存在放款银行,这样做,放款银行将获得吸存和放贷双丰收。而项目公司为保证项目资金,愿意配合银行提款。而这些巨额贷款,因项目施工进度和其他管理方面等问题,长期沉淀在公司账面,企业承受巨额利息负担。
导致项目贷款使用效率低、融资成本高的另一个原因:项目出资人,为满足银行自筹资金先到位后放款的要求,可能先通过母公司短期贷款融资,再挪为启动项目资金,以缓解自身资金不足的压力。后期又因上马项目太多,或经营现金流不足,形成短债长占。企业明白,银行借款要在短期内归还,逾期形成不良记录,将影响企业所有银行融资,需提前筹措资金归还到期贷款,以贷还贷,以贷还息,导致实际资金使用率降低、资金成本增高。更不用说,企业为了维护自身信用,争取更多地信贷支持,难免要与多家银行建立贷款关系,少不了投入一些必要的存款支持。各家银行存款、贷款交叉重叠,额外增加企业融资成本。
根据十八届三中全会精神,今年国企改革要加大工作力度,国企的兼并重组、发展混和所有制经济势在必行。加之上市公司由审核制改为注册登记制,必将推动国企整体上市、迫切需要使国有资产资本化、国有资本证券化。然而国有集团公司承担部分社会职能或因资产规模大而盈利资产相对较小,短期内较难实现整体上市,因而,分拆上市成为国企重组上市的首选。
在市场化原则下,整合集团公司业务,将优质资产注入拟上市公司,剥离盈利较差业务,通过首次公开募股、借壳、新三板挂牌等形式实现优质主业资产上市。在这个分拆上市过程中,难免会产生一些遗留问题,一是存续公司承接了大量盈利性较差的业务或不良资产,使公司背上了沉重的包袱,生产经营更是难以为继;二是存续公司与拟上市公司存在不合理关联交易和担保,会产生严重的公司治理问题;三是在资产重组过程,面临着涉税风险,如限期补缴增值税、营业税、所得税税款并承担相应罚金和滞纳金,缴纳巨额税款导致的现金流出,严重影响企业正常生产经营。
为规避重组上市风险,应从以下方面入手,
一是建立完善公司法人治理结构,建立现代企业制度,开发具有自主品牌高科技产品,加快发展企业名牌产品,做优做强主营业务这是首要任务,而不能过于急切上市融资,不能为上市而上市;
二是优质主业资产上市后,可以通过控股上市公司以自有资金收购集团公司资产等方式实现集团公司整体上市,实现集团公司全面整合,彻底解决分拆上市过程中产生遗留问题,保持职工队伍的稳定;
三是在重组上市过程,要合理运用国家税收法律法规,提早进行税收筹划,避免企业经济损失,并有助于保持良好企业形象;四是上市公司的融资决策应充分考虑现金分红产生的资金成本。以往上市公司融资通常会优先考虑上市公司通过配股、增发和发行可转换债券等方式在证券市场上进行的直接融资,很少考虑给股民分红,是因为以往上市公司股利分配政策制订随意性较大。2008年10月9日证监会发布《关于修改上市公司现金分红若干规定的决定》,明确了上市公司现金分红的具体安排和决策程序。规定上市公司当年税后利润,在弥补亏损及提取法定公积金后有盈余的,应当按照公司章程的规定分配现金股利,引导和规范上市公司现金分红行为,应依法依据认真贯彻落实,使上市公司规范化运作。
目前地方国有集团公司正在积极探索新的融资模式——政府和社会资本合作模式(Public-PrivatePartnership)简称PPP模式,适合开展PPP模式项目为城市供水、供暖、供气、污水和垃圾处理、保障性安居工程、地下综合管廊、轨道交通、医疗和养老服务设施等带有公益性项目或单位,项目运作方式主要包括委托运营、管理合同、建设-运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交和改建-运营-移交等。在开展PPP项目时,除关注项目的规范运作外,还要充分考虑项目需求长期稳定,项目有稳定现金流是PPP项目成功的关健要素。所以在开展PPP模式前,集团公司要充分进行评估论证、保证计划需求,避免盲目上马新项目,产生债务危机,使公司背上包袱。
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所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:论我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
论我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
(一)我国房地产业的发展历程
在建国之前,我国的房地产市场,特别是其中的二手房市场,已经有了蓬勃的发展。在建国之后,按照当时的政治经济形势,国家采取了计划经济体制,从1949年到1978年改革开放以前,房地产的流通、消费是采用计划分配的方式来进行的,不存在房地产商品的市场交易行为。这一段时期中,我国的房地产业处于一个沉寂状态。
1978年,我国开始了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革,作为市场经济的一部分,房地产市场的复苏和发展很快被提上了日程。发展至今,尽管发展过程中有过起落,但从总体上来说,我国的房地产市场经历了一个快速的发展过程,这个过程可以分为三个阶段:
1.房地产市场复苏(1980--1991)
中国住宅和房地产业的发展是从城镇住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改革开始的。1980年4月份,邓小平就城镇住宅体制改革的框架思路作了重要讲话,绘制出了我国住房新体制的基本蓝图,拉开了住房制度改革的序幕。沉寂已久的中国房地产市场开始逐步复苏。为了推动房地产市场的健康发展,我国政府不断进行房地产业法律法规的建设完善工作。这一系列举措,加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场环境逐步走向规范并得到了法律上的保障,这一阶段主要是为后来房地产市场的快速发展打下制度和规范基础。
2.房地产市场波动调整(1992--1995)
1992年到1994年,我国房地产业经历了一个巨大波动。在邓小平南巡讲话的推动下,加上国内有利的政治经济环境,房地产市场得以急剧发展。由于政府对国民经济发展估计不足、调控不力,导致全国经济过热。房地产业也在1993年形成了以海南房地产热潮为代表,全国范围内的泡沫现象。1994年,政府开始对国民经济进行全面宏观调控,房地产业作为先导产业,遭受冲击最为严重。经过1995年的宏观调控深入进行,国民经济稳步着陆,房地产业也开始止跌回升。此后,国家开始严格控制高档房地产项目的开发,将房地产业的发展方向引向住宅开发。此后,我国房地产市场开始步入一个理性、平稳的发展阶段。
3.快速发展(1996—2011)
1998年国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》,该文件提出:取消住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;调整住房投资结构,重点发展经济适用房,并对其给予一定的政策扶持;发展住房金融;加强住房物业管理。这一文件,明确了城镇住房制度改革的指导思想、目标和基本原则,为我国房地产业的发展提供了明确的方向和道路。
住房制度改革的不断深入,为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间,并使住宅消费成为了我国当前扩大内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。
(二)当前我国房地产业发展现状
1.市场逐渐走向成熟
伴随着国家经济结构调整的步伐,提高第三产业在国民经济中的比重成为了我国经济结构调整的重点。国家因此制定完善了一系列相关的法律法规、产业政策,为房地产市场的发展提供良好的环境。另外,各种相关产业的逐渐发展成熟,以及从业人员资质考核审查体系的逐步建立,都为我国房地产业的快速健康发展打下了良好的基础,房地产市场也在这种环境下逐步走向成熟。
同时,随着城市土地拍卖进程的加快,政府对开发企业土地储备管制的逐步放开,房地产业势必走向寡头垄断。小的开发企业由于缺乏土地储备且资金匮乏,将逐步退出市场;同时大房地产开发商在信用和资金方面的优势得到确认,发展得越来越强大,这在另一方面也保证了市场上产品的质量和责任担保。
2.个人消费成为主流
房地产市场的放开,住房实物分配制度的取消,实行住房分配货币化的逐步推行,大大刺激了个人购房消费的欲望。房地产市场上个人消费的比例节节攀升:1986年个人购房比例为17%;1997年,这一比例提高到64%;到2011年,全国诸多省份个人购房比例都已经超过九成。个人已经完全成为了我国房地产市场的消费主体。
3.二手房市场趋于火爆
随着城市化进程的加快,以及大规模旧城改造工程的展开,将大量的原来有住房的城镇居民推向了市场。这些市民手里握有政府的补贴,他们加入市场,不仅仅刺激了新的生活社区的开发,同时也带动了二手房的交易。同时由于城市新增外来人口的增加,也刺激了二手房市场的发展。北京、上海、广州等城市的二手房交易量逐年大幅增长。
4.形成了以开发商为主体的住房供应体制
随着住房商品化的发展,开发商成为主体的住房供应体制,政府主要承担微利房及廉租房的供应,而单位则已经基本上退出了住房供应系统。开发商在政府政策引导及金融机构的支持下,依法筹集资金并投入商品房的建设和营销,自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、自我积累,逐渐成为房地产供应的主力。
5.商品房空置现象仍然严重
目前竣工面积数量和销售面积之间的差额来看出,目前二者之间的差额在逐渐缩小,但是商品房空置现象仍然比较严重,分析起来主要有两个原因:一是住宅价格大大超过了城镇普通居民的支付能力,最庞大的普通消费群体的需求未能得到有效满足;二是在开发过程中忽视消费者的实际需求,开发出的住宅无法满足人们的实际生活需要。目前积压的住宅基本上都存在设计、选址、规划上的严重缺陷,面对强大的竞争对手,产品滞销也成了自然而然的结果。
(三)市场定位对房地产策划的意义
1.市场定位有利于开发商把握市场脉搏,锁定目标市场市场定位可以使开发商及时了解市场状况、消费者消费倾向、市场供需状况、竞争对手情况,从而预测市场走势,为企业确定今后经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额提供可靠依据。
2.市场定位有利于开发商评估市场风险与收益
面对风云多变的市场状况及日趋激烈的市场竞争,众多开发企业都迫切想了解在开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险,以及项目收益情况。前期策划有助于开发企业在开发前期对风险与收益做出评估,从而制定正确的开发战略。
3.市场定位有利于房地产企业改善经营管理,提高市场竞争力目前许多房地产企业经营不善,房子盖好了,但却因过时而卖不出去。究其原因很大一部分就在不懂市场,不重视市场定位,在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营,或束手无策。而只有通过市场定位尽可能地去了解市场,预测市场变化规律,掌握市场行情,才能满足市场需求,提高企业市场竞争力。
4.市场定位有利于各专业协同合作
房地产专业分工越来越细,项目开发涉及到工程、设计、营销、物业管理等不同专业,是一个典型多专业协同合作系统工程。前期策划的重要作用之一就是为各专业协同合作提供平台。比如建筑师根据前期策划案能够了解他所设计的住宅是为什么人做的,这些人有什么喜好和要求,便于指导其设计工作及与其他专业的沟通与交流。
(四)论文研究的主要内容、研究方案
1.论文研究的主要内容
(1)房地产项目市场定位的概念及发展。目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念,认为目标市场即市场定位。本文先从房地产、房地产业以及房地产市场的概念入手,逐步引出了房地产市场定位理论的相关内容,通过对房地产市场定位概念的界定,明确了市场定位与目标市场的关系。同时,还阐述了房地产项目市场定位的现状,从而强调本文研究的重要性和必要性。
2.从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析,罗列出上述因素对市场定位的影响情况,从而保证在对项目进行市场定位的过程中做到有的放矢。
3.房地产项目市场定位案例。
按照房地产项目市场定位的准则和流程,分别从项目基本情况、项目市场研究、项目市场细分、楼盘概念的导入、目标市场以及项目市场定价等几个方面入手,实践证明只有对市场进行切实有效的分析研究,充分了解市场的需求情况,对市场进行科学的分析预测,同时通过了解竞争对手的情况,发现市场的空白点,并结合项目和公司的实际情况,才能为项目定好位,开发出适销对路的楼盘,房地产企业才能在激烈的竞争环境中立于不败之地,成为行业的领跑者。
2.论文研究方案
(1)通过对房地产项目市场定位概念、准则、流程的研究,找出市场定位的关键点,以及影响它的各个因素。
(2)利用对各种因素分析的成果,对具体案例项目的市场定位进行研究。
二、我国房地产项目市场定位的现状与存在的问题
(一)我国房地产项目市场定位的现状市场定位与房地产结合起来在我国已有十多年了,在房地产市场营销的过程中起到了重要作用,给市场也带来了双面影响。
随着消费者生活水平的提高,人们对住宅的要求也越来越高,房地产企业的准确市场定位为创造销售的制高点起到了决定性的作用。目前房地产业准确的市场定位推动房地产市场向前发展综合起来主要体现在以下几点:
1.找准细分市场
细分市场是房地产市场定位的起点,这在中小型房地产企业中体现最明显。即使不是名牌产品所开发的房地产在市场上同样受欢迎,这一点运用得最成功的要属上海的建安房产。由于他把房地产市场细分为特定的客户群—单身,这样其单身公寓在未正式投放市场时就已经预售完毕。
2.为房地产品打造竞争性的卖点
房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品的本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。比如文化定位突出商品房所蕴含的文化氛围;智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销,潘石屹的现代城就是把SOHO定位于消费某种观念、某种期待、某种联想和某种荣誉,所以在开盘售楼不到一个月40亿的销售额马上回笼。这些开发商的成功得益于能为产品创造竞争性的卖点——市场定位。
3.房地产定位模式呈动态发展
定位是一个动态的过程,它随着市场环境的变化而变化,任何一家房地产公司不可能满足所有消费者的需求,它只能以市场上部分的特定顾客为其服务对象,因而,它的定位模式是变化着的。如:在文献检索和实习过程中发现,长沙的融城苑就是最典型的一例,他首先市场定位在中高档商品房上,但长沙当时就有好几十家房地产公司定在同一目标市场上,因而,竞争相当激烈,在市场空隙很小的情况下,融诚苑将定位模式改变,将项目开发定位在与经济适用住房市场上,而且偏向于中低档房型。这一模式的改变为公司带来了相当可观的市场,同时也为国家推行的住房制度改革作了贡献。
(二)房地产市场定位存在问题
当房地产处于卖方市场时,开发项目的定位朦朦胧胧,人们不太注意,定位的偏差对投资回报率的影响还不大,随着市场经济的全面展开,卖方市场变成买方市场,开发项目的定位就凸现出来,定位适当与否,直接影响营销,影响资金回报率。当前商品房空置率很高的一个主要原因就是市场定位缺乏科学性造成的。主要体现在以下几点:
1.产品定位不准
目前房地产市场存在着产品定位不准的现象,主要表现在:大量建设房地产的同时却出现大量的空置房;住宅建设向大型化、高标准发展而普通实用型的住房却并没有得到重视。
2.重视创品牌而忽视定位前瞻性
很多的房地产企业很注意自身的品牌建设,但是往往忽视企业自身内部管理的建设。在房地产市场定位中,缺乏定位的前瞻性,导致只重视创建品牌的过程中“内力”不足,从而影响到房地产品牌的建设。
3.缺乏定位的全过程管理
市场定位过程包括从市场调研到项目立项,从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个过程都应该涉及到定位问题,但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着不足,因而在某个阶段可能忽视定位。
4.对再定位不敏感
由于企业在发展过程中,采用有效的市场战略,占领市场,但是由于市场定位不准确,对企业的发展会产生较大的负面影响。因此,企业需要对市场重新定位,但是就目前状况而言,有很多的房地产企业却忽视了这点。
5.缺乏战略规划
目前,很多房地产公司普遍未能从长远角度把握对市场的分析,没有充分考虑市场定位的影响因素,从而不能把市场定位提升到战略的高度来对待。营销过程中仅仅是简单地跟随房地产市场竞争的潮流被动零散地运用广告、宣传、概念、改善服务态度等促销手段,这与房地产公司发展要有精确定位和周密的总体策划的要求格格不入。
(一)房地产项目市场定位
1.房地产项目市场定位的准则
市场定位准则被营销学家认为是市场定位成功与否的关键,在定位理论发展中起着决定性的作用,归纳起来有以下四点:
(1)受众导向准则
房地产项目市场定位的重心在于消费者心灵,对消费者的心灵把握得越准,定位策略就越准,定位策略就越有效。有的学者提出了消费者的五大思考模式,并分析了信息传播不能到达消费者的原因及无法占据消费者心灵的根源。这一定位理论的最新研究成果告诉我们,成功的市场定位取决于两个方面:一是项目如何将定位信息有效地传达到消费者脑中,二是定位信息是否与消费者需要相吻合。也就是说,市场定位必须为消费者接收信息的思维方式和心理需求所牵引,必须遵循受众导向原则。
例如:有一个人要推一个“完美”的楼盘,那么,他向工薪一族介绍时就不能只说它有多少高级豪华会所,向二次置业的人士介绍时就不能只说它不带电梯,分摊面积少,向富豪介绍时就不能只说它有多条公交线通达市内各地。论文格式工薪家庭最关心的是管理费和分摊面积的多少;二次置业的人士多是想改善居住的环境,他们当然希望多点绿化面积和有电梯;富豪多数都不会去关心是否有公交线路到楼盘,甚至不想有公交车到达,他们只在乎环境是否优美,配套设施是否完备。如果此人能掌握每一个购房者的所思所需,投其所好,必然一矢中的。
因此,要突破信息沟通的障碍,打开消费者的心智之门,关键是要想消费者所想,要千方百计使传播的信息变成消费者自己想说的话,让他在听到项目的宣传和参观楼盘时感觉满意,由此认为:这正是我所需要的,这正是为我专门设计的。只有这样,才能让他们产生亲切感、认同感、信任感,从而接受产品,最后产生购买欲望。受众导向原则,实质上就是如何突破传播障碍将定位信息进驻消费者心灵的原则,也是不断强化消费者满意程度的原则。
(2)差别化准则
广告的空前泛滥,使得消费者每天接触到的信息难以数计。面对各式各样的房地产广告,消费者往往会不知怎样选择,即使看中了某个楼盘,很快又被其他更新的楼盘所吸引。市场定位就是通过各种媒体和渠道向目标市场传达楼盘的特定信息,使之与对手楼盘的不同之处凸现在消费者面前,从而引起消费者的注意。当目标定位所体现的差异性与消费者的需要相吻合时,你的楼盘或品牌就能留驻消费者心中。
通过对大量案例的研究,我觉得定位中的差别主要来自于以下几个方面:
a.楼宇质量:你的楼盘选择的用料(包括建筑用料和装饰材料)是否比别人更好更经久耐用?能否作出保证?
b.建筑风格:你的楼盘是否符合消费者住宅时尚的追求或特别的审美要求?
c.交通:你的楼盘出入的交通是否更为方便?
d.舒适:你的楼盘的小区的绿化环境是否能让消费者觉得更为舒适享受?
e.价格:楼盘的价格是否更为优惠?是否像楼盘本身一样具有吸引力?
f.物业管理:楼盘以后所提供的物业管理服务是否比对手楼盘所提供的更为优质和完善?
g.升值潜力:购买了你的楼盘,究竟能给买家多少潜在利益和好处?
当然,定位中的差别因素远远不止这些,它还包括很多有形或无形的因素。你与对手楼盘的差别越多,你便掌握更多的定位优势,楼盘形象也会越突出。可见,要想在消费者心中留下深刻印象,唯有一种途径——与众不同。
(3)个性化准则
楼盘与楼盘之间的某种差别,是可以经过调整经营策略和不断努力来缩小或同化的。顾客选择楼盘时,他们在理性上会考虑楼盘的实用性,同时他们也评估不同楼盘所表现出的个性。当楼盘表现的个性与他们的自我价值观相吻合时,他们就会选择该楼盘,并用该楼盘体现自己的个性。而有效个性化的各项原则,就是要符合重要性、明晰性、优越性、可沟通性、可接近性、收益性等条件。
例如:广州奥林匹克花园,它将“体育运动”概念导入该楼盘,给该楼盘赋予了旺盛的生命力与鲜明的个性,大大提升了楼盘的品位,一改过去那种“完善的会所+创意的房型=优秀的小区”的千篇一律的模式,使该楼盘的促销宣传的主题十分鲜明、突出,富有号召力,而且使促销活动,尤其是其中的广告、公关活动创意空间十分广阔,以体育明星、运动会等作促销显得顺理成章。
(4)动态调整准则
房地产企业是社会系统中的一个子系统,它的经营活动自然受到环境的制约。动态调整原则认为;在变化的环境中,今天处于第一的企业不能保证明天依然能站鳌头。新的变化因素可以在转瞬之间将一个强有力的公司推入狂澜。因此,企业只有不断调整自己的目标、产品领域、技术与管理等等,方能适应环境的变化。作为重要的营销策略,定位的动态调整自然不可避免。
动态调整原则要求企业在变化的环境中,抛弃过去传统的以静制动,以不变应万变的静态定位思想,要在变化的环境中不断调整市场定位及其策略。
2.制定竞争目标
成功的发展商总是善于制定和调整市场导向的竞争目标来适应不断变化的环境,他们懂得如何在目标、资源、技术和机会之间寻求发展并保持平衡。竞争目标的制定有助于所有参与项目发展的员工向着同一方向努力。
(1)目的与动机
目的与动机对于任何一个项目都是十分必要的,它是发展商制定战略竞争目标的主要内容之一,也是项目市场定位的前提。每个经营者都应把目的与动机提高到一种战略高度。如果忽视了这一战略高度,则是非常危险的。
(2)现状及趋势分析
确定了动机、目的、范围及方法之后,接下来,就必须进行现状及趋势分析,以发掘潜在的问题和机会。这个阶段须注意的问题,包括项目基地特性条件(例如交通运输、公共设施、产业结构等)、相关法规限制(例如土地法规、城市建设法规、税务法规等)、房地产市场特性(例如供需状况、产品形态、竞争情况),以及相关的财务条件(例如造价、售价、融资机会及成本等),还有市场容量和潜力。我觉得只有清楚了解到楼盘所在区域的一切,你的楼盘的定位才会更接近消费者的心。
(3)明确竞争目标
竞争目标的确定应建立在对市场机会和竞争优势的分析基础上,而不能主观臆断。一个房地产项目目标可能不只一个,如利润、销售额、市场份额的增长等。目标的制定要协调一致,不能相互矛盾,也不能不分主次放在同等重要的水准上。同一个时期要求较高的市场份额,又要求当期最大利润,这是不现实的;要高速增长又要最低风险,这是不可能的。
3.分析消费者心理
目标实现过程实际上是满足目标消费者需要和欲望的过程,然而在众多的可供选择的楼盘中,如何让消费者选择你的楼盘?如何在消费者心中树立独一无二的形象?这就要求发展商通过市场调查了解消费者的需要、购买动机以及影响购买的各种因素,以便在市场定位中占领有利的竞争地位。
任何购买行为都是由动机支配的,而动机又是由需求激发的,当消费者受到某种内部或外部的刺激后,他就开始意识到一种需求。消费者的需求是多种多样的,因而产生的购买动机也就不一而足,而只有最强烈的购买动机才会导致购买行为。
4.选择目标市场
市场包含着无数的消费者,因而包含着不同的、千差万别的需求形态。任何一个楼盘,无论其规模如何,它所能满足的也只是市场总体中十分有限的部分,而不可能全面满足。市场中的失败教训,使人们逐渐认识到:与其全面出击,不如集中力量对准一个特定的目标发动总攻。
(1)市场细分
所谓房地产市场细分,是指人们依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯,将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程,其中每个消费者群即为一细分市场。发展商通过市场调查和市场细分将会发现尚未被满足的顾客群体,如果发展商能够根据这一顾客群体的需求特征设计出独具特色的楼盘,将会获得巨大的成功。不同的消费者由于年龄、性别、收入、家庭人口、居住地区、生活习惯等因素的影响有着不同的欲望和需求。市场细分实际上就是将异质市场划分成若干同质市场的过程。成功的市场细分意味着企业在明确的细分市场上满足现有顾客和潜在顾客的某种需求。
(2)选择目标市场
房地产市场细分有很多方法,但不是所有的市场细分都是有效的。而使用的细分变数越多,分出的子市场也就越精确,当然所包含的消费者也就越少,开发商要付出更多的代价。究竟多大的细分市场最为有效,要看划分出的目标市场是否符合以下原则:
a.可衡量性:即细分市场的购买力和规模大小可以被测量出来;b.可进入性:即细分市场的容量能够保证企业获得足够的经济效益;c.可盈利性:指房地产经营企业所选定的细分市场的规模足以使本企业有利可图;d.易反应性:指细分市场必须在市场营销组合变动的反应方面呈现出差异。以上四个标准仅仅是满足了企业选择的基本条件,除此之外,企业还要分析评估细分市场,看它是否最适合自己。
如果细分市场正符合开发商的目标,开发商就会决定其是否拥有在此细分市场成功所需的实力。每一个细分市场都有一些成功的要素,当缺乏或无法即刻获得竞争优势,则不宜介入这一市场。无论怎样,市场细分及目标市场选择作为企业营销战略的核心组成部分无疑为企业寻找机会、建立优势创造了条件,因此,它的重要性已经越来越受到企业的重视。
5.明确竞争优势
市场细分后选择目标市场,还必须了解竞争对手的情况。俗话说:“知己知彼,百战不殆。”发展商必须经常将其定位、产品、价格和促销手法与其他对手楼盘相比较,通过这种方法,可以找出其竞争优势和不足之处,从而在消费者心中确定其优势。同时,也利于当对手发起攻势时,可及时作出有效措施。
(1)识别你的竞争对手
发展商在了解自己楼盘优劣的同时,也应该全面、充分地掌握竞争对手楼盘的优势和劣势,这样才可在制订营销策略时做到收放自如,让自己的项目在激烈的市场竞争中脱颖而出。而且在进行此类分析时往往只注重正在发展的项目。其实,分析潜在项目往往更重要,因为当你的项目推出时,这些潜在者就可能成了真正的竞争者。这其中,分析竞争对手是为了进行针对性比较。营销的关键是扬长避短,只有通过比较才能把“长”与“短”清清楚楚地搞明白。分析畅销楼盘则主要是为了借鉴和学习,看一看哪些方法是对自己有帮助的。
(2)从比较中建立竞争优势
对市场可能的和潜在的竞争对手进行深入的透析,接下来的工作便是在与竞争对手比较的过程中建立自己的优势,以寻找占领该市场的最佳立足点。开发商要对自己的能力有一个正确的评估,然后与竞争对手加以比较,找出两者的差距,发现企业现有能力存在的问题,明确企业的优势和劣势。企业要与竞争对手正面交锋,我觉得应具备下列优势之一:
a.资源优势。包括人力、物力、财力等,如果开发商能以较少的成本获得较佳的资源,无疑具备了供应上的优势。例如上市房地产公司具有融资优势等。
b.规模优势。由于开发商生产经营规模较大,开发商的费用成本分摊下去可以导致销售费用率明显降低。
c.产品优势。楼盘的建筑质量、建筑风格、小区环境和配套设施等能满足消费者的多层次需求,则其产品优势较为明显。
d.品牌优势。若开发商品牌知名度高,声誉良好,其产品就更易被消费者接受,开发商还能利用该品牌成功扩展到其他市场。
我觉得上面所述各种优势,开发商无需也不可能面面俱到,只要有其中一方面的胜人之处,就可以从这里下手,进行定位。开发商以其鲜明化的特征吸引了不同需求的消费者,又避免了同业的正面竞争,这正是明确开发商的目的所在。
6.寻找最佳切入点
当发展商选准了细分市场,明确了自身竞争优势之后,使用你的优势与消费者的需求结合起来,转化为消费者的正吸引力,这就是市场定位,但这也要讲究策略。
(1)先入为主策略
先入为主策略是指当发展商找到一个全新的目标市场后,即趁热打铁,抢先确立自己产品的领导地位,使后来者只能步其后尘。问题是发展商如何从消费者的心理出发,推出新产品第一的概念。如果仅从新概念楼盘的特性出发,没有找准消费者的心理空间,即使先入也无法为主。因此,发展商要在顾客刚刚意识到,或者还没有清醒的认识到的时候,第一个把你的楼盘形象推到他们面前。
(2)空隙卡入策略
如果消费者的心智已经被先入者的品牌占领,那么跟进者的模仿永远只能是次要的地位,并不能产生积极的反响。显然,要取得成功,必须另辟捷径,也就是要在领导者的心智空间寻找一个新的空位。空隙卡入策略就是要在领导者品牌忽略的市场空隙,通过创造思维运用,从而占领消费者心智的定位方法。
(二)房地产项目产品定位策略
房地产项目产品定位是指在深入市场调研与项目准确定位的基础上,根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及地形条件的约束,在同时满足企业利益、顾客利益、社会利益的前提下,进一步研究项目本身应该具备什么样的属性,研究建筑应该具备的功能、空间结构和布局形式,为后续建筑设计提供依据。
1.产品定位策划的意义
传统房地产开发过程是首先由业主投资方根据城市总体规划确立建设项目并上报主管部门立项,建筑师按照业主的设计委托书进行设计,而后由施工单位进行建设施工,最后付诸使用投资活动是由业主单方面进行的,建筑师在规划立项的基础上,接受了任务委托书后进行具体设计,而施工单位则只是按设计图纸进行施工。这是一个单向的流程,没有市场的环节,也就不能保证设计出来的产品满足于市场的需要,因而需要增加一个独立的环节,来研究市场需求,根据市场需求,研究设计依据,这就是产品定位策划。可见,在房地产项目开发前期策划过程中,业主应在委托设计前,首先委托前期策划专家,在市场定位的基础上进行产品定位策划的研究。以求得设计阶段的理论依据。
2.产品定位策划的内容和流程
房地产产品定位策划的主要内容包括提炼产品的主题概念和构思体现项目主题概念的规划设计方案这两个方面。
(1)项目主题概念的提炼
房地产项目的主题概念,是项目集中表达的特殊优势和独特思想,是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件,其中有些是一目了然的,无需过分强调,本身就有吸引力,如区位、地段、交通、环境等;有些则是潜在的,要通过反复调研、考察、分析,才逐步明了;而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势,往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性,通过主动营造某种主题氛围,激发人们对特定生活意向的联想,使居住的物质环境变得人性化、亲情化。
a.项目主题概念提炼的必要性。项目主题概念提炼的必要性主要表现在以下几个方面:
生活方式的转变。以前买房只仅为居住和使用,注重物质的较多,现在情况则大不相同,人们除了购买房屋外,一个重要方面是购买生活和工作方式;项目主题概念是楼盘的生命与灵魂。钢筋构成的房屋的“硬件”部分,楼盘添加了主题概念后,等于赋予了楼盘的生命与活力,即“软件”部分;满足了消费者个性化追求。“物以类聚,人以群分”在地产中十分明显,选择什么样群体为伴是消费者自觉不自觉考虑的因素;产品差异化的需求。房地产市场竞争日趋激烈,开发的楼盘层出不穷,为了让消费者更好地了解自己的楼盘,必须要花很大力气进行楼盘的主题概念的分析推敲,以寻求差异化优势。
b.项目主题概念提炼的基本要求
运用创新或独到的思想理念;主题概念提炼要取得较好的策划效果,在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异,各种新思想、新观念、新理念层出不穷,策划人要深刻领会这些理念的精髓,把握它们的实质,灵活地运用到产品定位策划实践中去。运用这些新理念的同时,还要进行筛选,把带有独到的思想理念运用好。
要领先引导消费者的需求;主题概念提炼不但要满足消费者的需求,而且还要引领消费者的需求。这是因为主题概念提炼总是走在市场的最前面,发现市场的潜在需求,为项目开发成功做好思想准备。当前,在激烈竞争的市场环境下,部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味,而是努力引导市场,创造超越现有的生活需求,将自身对居住文化的理解和独特的审美品味融入房地产项目中,形成风格独特、个性鲜明的“明星楼盘”,有些甚至因其过于前卫的风格而被入归于“异类”.像用“音乐”概念作为项目的主题,真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时,还要注重体现项目独特的功能需求,增加度身定做的空间和相应的设施,在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现“以人为本”的思想。
要善于挖掘项目的文化科技内涵;随着科技的发展,运用各种科技概念来提炼主题概念也为数不少,使项目呈现更加个性化的特色。在生态住宅、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面,较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要善于挖掘项目的文化科技内涵,使项目的民族文化精髓和科技文化理念融为一体,比翼双飞。
要十分注重建筑设计的理念创新;建筑设计理念的策划创新,不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特生活氛围的有利手段,同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。我们知道,建筑设计是产品定型的主要阶段,这个阶段的建筑造型、建筑风格。建筑规划、平面布局以及立面效果等,很大方面影响项目的个性化和差异化。如果在这个阶段没有把握好,在施工建设的时候要修改是相当困难的,即使不计较金钱,那也很费时费力。因此,在建筑设计阶段就要考虑好建筑设计理念和策划创新问题,使产品跟上时代的要求。
要把握好主题概念的整合和推广;有了独特、富于个性的策划主题后,怎么把它整合推广好也是一个不可忽视的问题。主题概念就像一条主线,把项目分区分期推出的产品珍珠串成一条项链;主题概念就是一个中心,项目开发的各个环节均围绕这一中心完成;主题概念还是一种说法,整个项目的构成、功能、风格、形象等均通过它得到合理的深入人心的阐述。因此,整合和推广好主题概念就显得格外重要。
3.构思项目规划设计方案
主题概念是房地产项目的灵魂,但是主题概念的表现首先是通过规划设计来进行的,其实现途径主要从项目的大局规划扩展到细部设计,最终体现在具体的设施上。项目的规划设计的主要内容包括产品的总体规划、产品的建设设计、产品景观设计、产品的交通设计和配套设计等内容。
(1)产品的总体规划。高水平的规划设计,是提高房地产产品的品位和受消费者欢迎的前提,许多的优秀项目都在规划设计上下足了工夫,当然最终也得到了消费者的认同和追捧。
(2)竖向规划。竖向规划的内容,竖向规划的主要内容是建筑物空间层次感、轮廓线、天际线、景观竖向规划等。
(3)产品景观规划的要求
景观规划应充分考虑其平面、竖向、季节、种类的协调搭配;景观规划应注重空间层次的合理性,按集中与分散相结合的原则科学地布置中心公园、分区主题公园、组团绿化、宅边绿化和路边绿化;应发展立体绿化,营造空中景观;景观规划应注重山、水、林、文多元素的融洽,强调美、静、净、洁,创造园林化、生态化、美观化、人文化的住区;景观规划应强调“常年叶绿,四季花开;开门见绿,推窗见景;雨不见泥,风不起尘;空气清新,赏心悦目;文化浓郁,人文荟粹”;景观规划应坚持自然景观与人造景观相结合,坚持山水园林景观与康体娱乐设施相融合,方便邻里交往与人际沟通;景观规划应注意适用性、观赏性与经济性的结合,应合理控制成本,降低居民负担。
(4)产品交通规划设计的要求
应方便居民出行、满足消防救护需要、确保住区的安宁,保证道路通达、安全、方便;道路系统应分级明显、架构清楚,既要与城市公共系统衔接,又要避免城市公交道路横穿而过;应尽可能做到人车分流,应避免机动车道直接进入住区,有条件的地方应做到人车直接入户;停车位设置应数量合适、设置合理,有利于优化环境、节约用地,减少对居民的空气污染、噪音干扰。
机电设备配置;供水系统;供配电系统;排污系统;供暖系统;供冷系统;电梯系统;消防系统;中央监控系统;智能化系统;煤气泄漏探测系统;室内电器自动控制和防火系统;电子巡更系统;室外摄像监控系统;车辆出入管理系统;路灯自动控制系统;物业管理自动控制系统;社区综合信息服务系统;生活服务设施;体育娱乐设施;交通设施等等。
本文从介绍房地产项目市场定位的概念及其发展入手,详细的阐述了房地产项目市场定位的准则和流程,并在此基础上通过对市场定位的研究,达到了以下研究成果:
1.澄清了房地产项目市场定位不是对具体项目作实质性的改变,而是对市场的发现。也就是说定位不在定位对象本身,而是在消费者的心底,是在消费者的大脑中占据一个合适的位置,一旦这个位置确立起来,就会使人们在需要解决某一特定需求或其他问题时,首先考虑某一定位于此的事物。
2.通过对房地产项目市场定位准则和流程的研究,使得在房地产项目市场定位的制定过程中更科学化和程序化,从而保证所作的市场定位科学、有效和准确。
3.本文对具体的成功案例进行研究,形象的反应了市场定位在项目开发过程中的重要性,从而能够引起更多的房地产企业对市场定位的重视,向市场提供更多的适销对路的楼盘,这对降低房地产项目的空置率以及房地产行业的健康发展都有着重要的指导意义。
地产项目是一种投资大、开发周期长、不确定因素多的产品,开发风险很大,一个项目的失败往往就会导致整个企业的崩溃。因此,在房地产界,越来越多的企业开始重视房地产策划,尤其是前期定位策划,用以提高决策准确性,规避风险。
随着我国市场体系的不断完善和成熟,房地产前期定位策划将会得到越来越快速的发展,社会、企业、消费者也会越来越认同房地产前期定位策划。笔者希望能以此文为契机,面对房地产前期定位策划的初步研究和探讨,为我国房地产策划的健康发展做出自己微薄的贡献。
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国外关于文化产业的研究较早,但缺乏新型文化业态特征、分类等方面的研究。以下是读文网小编为大家精心准备的:新型文化业态投融资机制、模式及“两型社会”研究新进展相关论文。内容仅供参考阅读!
新型文化业态投融资机制、模式及“两型社会”研究新进展全文如下:
新型文化业态是指凭借互联网和数字技术支持而衍生出来的、与文化产品和文化服务有关的文化业态,其产品附加值高,是推动国民经济发展的新引擎。党的十七大报告指出,要“运用高新技术创新文化生产方式,培育新的文化业态”。十七届五中全会及“十二五”规划均提出,要“发展新型文化业态,推动文化产业成为国民经济支柱性产业”。十七届六中全会的主要议程之一就是研究深化文化体制改革。
提出“促进文化和科技融合,发展新型文化业态,提高文化产业规模化、集约化、专业化水平。”十八届三中全会提出“推进文化体制机制创新,鼓励非公有制文化企业发展,降低社会资本进入门槛”等。这种高层重视以及《文化产业振兴规划》、《关于金融支持文化产业振兴和发展繁荣的指导意见》、《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》等相关政策推动着文化产业尤其是新型文化业态及其投融资方面的相关研究与发展。“两型社会”建设是世界各国共同追求的发展目标,与新型文化业态及其投融资关系密切。本文拟对国内外的相关研究及其最新进展进行综述并得出相应启示。
国外关于文化产业的研究较早,但缺乏新型文化业态特征、分类等方面的研究。国内这方面的研究有:赵立志分析了新兴文化产业的特征以及四川的数字内容、文化旅游、版权等新兴文化产业的发展现状,提出了克服体制障碍、加大政策扶持等对策。张君君以湖南省为例,对文化产业新业态的含义、分类、产业特征以及湖南省文业产业新业态的发展现状、存在的问题及对策进行了分析,提出了盈利模式及融资模式的问题。
王晓波、郭欣、杨帆以保定市为例进行分析指出,培育文化产业新业态需要加大政府的扶持力度、改革管理体制及运行机制。赵瑞政根据山西新型文化业态的发展状况、培育中存在的问题提出了改革相关体制机制、出台相关保障政策等对策。这些研究以局部区域为对象,对新型文化业态的特征、发展状况及对策等进行了分析,且涉及到体制机制、政策等方面,打下了一定基础,但不够系统、深入。杜丽芬、王国平和刘凌云对“新兴文化业态”的概念、分类及特征等进行了分析,但未涉及投融资等方面。
刘忠指出新兴文化业态所具有的“新”特点、作用、制约因素及其光明未来,提到了投融资渠道不畅的问题,但未深入进行分析。肖荣莲分析了新兴文化业态的产生背景、特点以及意义与发展路径。黄伟一提出了新型文化业态的发展需要政府与民间组织的共同努力、其发展关键是要解决融资问题等建议。郭雁鸿从系统科学、产业经济学、传媒经济学角度分析了新型文化业态的发展机理。这些对我国新型文化业态的发展状况及机理等进行了研究,但未及其它。
叶朗对2012年动漫游戏、网络新媒体等新型文化业态的发展相关情况进行了归纳与分析,还涉及到电影投融资状况等的分析,对我们具有启发意义,但还不够全面。崔文贞对新型文化业态的概念、分类以及对策进行了分析,并指出要提高专业化发展水平、实施更加优惠的税收政策等。这些研究涉及到新型文化业态的公共政策方面。杨宁对已有新兴文化产业的理论研究进行了综述,认为包括作为文化产业组成部分的新兴文化产业研究及作为独立研究对象的新兴文化产业研究两部分,并对其研究中的关注重点从五个方面进行了综述。上述研究为新型文化业态的研究打下了一定的基础,但这些研究还可进一步深入,而且缺乏关于新型文化业态投融资体制、机制和模式等方面的研究。
Brinkman认为国外保险公司在文化产品不同阶段提供的完善保险服务为文化企业赢得信贷融资提供了重要保障。Robert and Merton、Riding and George认为美国和日本等发达国家完善的中小文化企业担保、再担保体系为文化企业信贷融资问题提供了重要保障。这些研究指出了保险、担保的重要性,但未具体研究投融资体制及机制等。齐勇锋以山西省为例提出了构造区域文化投融资运营主体、放宽投资准入门槛等文化产业投融资体制改革策略。
李贵斌和宋晓丹分析了国外文化产业投融资机制及大庆市文化产业投融资机制的策略选择,以期总结经验并探讨大庆市文化产业投融资机制创新模式。吴少新、张立勇、张远为提出以突破种种束缚我国文化投融资方面的体制性障碍为突破口,通过综合配套改革推动文化投融资机制改革。这些文献涉及到文化产业投融资机制、体制的研究,但研究不够系统。
Phillip McCalma分析了外国直接投资在美国好莱坞电影投融资中的重要作用,并指出国际资本的介入丰富了美国文化产业的融资主体构成。余晓泓基于美国文化产业投融资机制的分析提出,当前解决我国文化产业投融资难题的首要办法是广泛吸收民间资金和国外资本。陈清华认为文化产业投融资机制创新的关键是要塑多元化投融资主体。
这些文献涉及投融资主体的研究,但分析得不够深入。关于文化产业投融资的政策支持等方面,Braedon Clark以澳大利亚电影产业为例指出,税后优惠政策较之直接补贴更有利于吸引更多的私人资本投入电影产业。Nantes Métropole认为,吸引投资的一个困难常常是因为投资者在评估风险和无形资产估价方面存在的问题。公共政策在鼓励投资者方面扮演着重要的角色。并且指出西方国家常见的工具主要有贷款及担保、股权融资、税收优惠和政府资助、非货币支持措施。该研究指出了吸引投资的困难、公共政策在鼓励投资方面的作用以及西方国家常见的投融资工具。
龙怒认为我国政府应出台更具吸引力的税收优惠政策以吸引企业投资文化产业,并通过有关政策引导,培育文化企业做大做强。魏鹏举指出国家政策激励及公共资金投入引导的重要性,并提出了建构公共资金引导的市场化文化产业投融资体系的思路和建议。李华成认为必须依靠政府对我国文化产业投融资制度加以完善。这些研究探讨了政府政策支持的重要性以及具体的支持方式,但研究不够全面。
总之,已有研究具有一定的借鉴与启发意义,但不够全面系统且可进一步深入,而且缺乏关于新型文化业态投融资体制及机制的研究。
三、文化产业投融资模式的研究
Robert C. DiGregorio and Jr.指出,美国电影业目前已形成了诸如制片公司提供资金、独立发行商融资、代理融资、终端客户融资、贷款、预售协议等多样化融资方式。Laura Clayton and Hugh Mason认为英国创意产业中的中小企业在资金需求和融资渠道方面主要有透支、设备租赁或租购、权益融资、银行长期贷款、票据贴现等方式且各占一定比例。Bin Zhang and Xiaoyan Du基于英国目前的投融资形式得出利用资本市场积极融资、吸引风险资本等启发。高颖认为,西方发达国家文化产业的主要投融资模式主要包括银行贷款、投资基金、并购重组、无形资本融资及跨国融资等。可见国外的投融资方式及模式是多样化的。
国内方面,罗华和方晓萍将创意产业投资模式分成国家与政府投资模式、民营投资模式、外资投资模式、基金投资模式四大类。周正兵和郑艳探讨了文化产业投资基金的发展模式。欧培彬提出应构建不同于传统融资方式的新型文化产业投资基金。高凌霁提出文化产业投资基金模式,并以华谊兄弟集团的融资模式为例进行个案分析。这些研究都分析了文化产业投资基金等投融资模式。刘丽和张焕波、胡晋芳和李莉、龙怒、李童、刘学华分别对北京市、西安市、云南、陕西、上海等区域的文化产业投融资模式、方式进行了分析并提出了相应的政策建议。杨靖吉提出我国文化产业初创期应以内源融资模式为主,成长期应以债权融资为主,成熟期应以股权融资为主,强调不同时期应采用不同的融资模式。
辛阳对中美文化产业的投融资机制、方式以及投融资效率进行了比较分析并提出了完善我国文化产业投融资体系的建议。可见,目前关于文化产业投融资模式、方式的研究中,国外文化产业投融资方式更加多样化,而我国文化产业发展过程中融资方式还比较单一,需要加快融资方式的创新等。简言之,这些研究具有重要的参考与借鉴意义,为进一步的研究打下了重要基础,但仍需深入,而且缺乏关于新型文化业态投融资模式方面的研究,更缺乏以“两型社会”为视角的研究。
王克修分析了“两型社会”与新文化业态的理论关系,并对推动长株潭“两型社会”建设中新的文化业态培育实践进行了分析。黄岑、邓向阳认为,“两型社会”和“文化产业新业态”两者之产是相互促进、相互影响的,要充分发挥文化产业新业态在“两型社会”建设中的作用。这方面的研究主要涉及两者之间的关系,未涉及新型文化业态的其它方面。
综上可知,目前国内外关于新型文化业态的概念、特征、发展以及文化产业投融资体制、机制、模式等方面有一定的研究。相对而言,国外相关文献涉及较少,而且多表现为对文化产业个别领域如对电影业等的研究,还未能系统地研究整个产业的投融资问题。而国内的相关研究相对丰富,包括文化产业投融资体制、机制、方式等以及新型文化业态的特点、分类等,个别的涉及其与“两型社会”之间的关系方面。
然而学术界这方面的研究还处于起步阶段,不够全面、系统,未能深入的展开,更没有形成一个完整的理论分析框架,尤其缺乏新型文化业态投融资机制和模式方面的研究,更缺乏新的研究视角。而且在实践中,新型文化业态虽然得到了一定的发展,但其发展远远不够,其投融资体制障碍依然明显、投融资机制尚不成熟、投融资模式仍然不完善。
因此,基于“两型社会”这个研究视角,以相关理论研究为基础,运用多种分析方法对新型文化业态发展中的投融资体制、机制和模式等进行系统、深入的研究就是目前迫切需要开展的课题。
(注:基金项目:湖北省普通高校人文社会科学重点研究基地――湖北文化产业经济研究中心资助重点研究项目(HBIR2013Z003);2012年度湖北省教育厅科学技术研究青年项目(Q20123102);湖北第二师范学院湖北省重点培育学科应用经济学学科建设资助项目。)
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所谓市场定位,就是根据竞争者现有产品在市场上所处的位置,针对消费者对该产品某种特征或属性的重要程度,强有力地塑造出本企业产品与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象,并把这种形象生动地传递给消费者,从而使该产品在市场上确定适当的位置。也可以说,市场定位是塑造一种产品在市场上的位置,这种位置取决于消费者或用户怎样认识这种产品。企业一旦选择了目标市场,就要在目标市场上进行产品的市场定位。市场定位是企业全面战略计划中的一个重要组成部分。它关系到企业及其产品如何与众不同,与竞争者相比是多么突出。以下是今天读文网小编为大家精心准备的:我国房地产企业市场定位策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读:
我国房地产企业市场定位策略研究全文如下:
实践证明,我国房地产企业(除港澳台外)取得楼盘畅销的共同点,是以准确地市场定位最终取得市场,获得买主的认同。在决定开发一个项目之前,首先要进行市场定位,从而锁定目标客户,是楼盘畅销的先决条件,也是进一步拓展房地产企业市场的重要途径。
房地产市场定位存在着许多误区,主要表现在:
(1)产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告,但是宣传手段及内容相似,使产品无法在消费者心目中形成独特的形象,消费者很难分辨它们之间的差别。
(2)客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台,给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理,也未建立起与客户沟通的有效渠道,没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动,不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度,难以进行市场准确定位。
(3)销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统,大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留,而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程,未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准,企业要对市场重新定位。但是,就目前很多企业没有重视企业的再定位。
(4)随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大,小区绿地面积越来越大,装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异,但是开发规模太大,将给现行物业管理模式带来管理上的困难,还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
(5)缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素,在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流,被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
(1)市场细分。
房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下,依据一定的细分参数,将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群,其中,每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础,其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。
房地产市场可以从以下角度进行细分:一是心理需求细分。分析消费者的心理需求,其实是分析其在购买住宅时的动机,人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元,家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分,包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好,实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果,即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会,企业可以集中人、财、物等资源,取得更大的经济效益;有利于掌握潜在市场的需求,不断开发新产品,开拓新市场,通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
(2)市场调研。
市场调研是市场定位的核心,也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说,信息的收集很重要,主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况,竞争对手的楼盘类型,销售定位;潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
(3)房地产品牌形象的培育。
品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求,对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
(4)打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容,卖点可从多个方面进行,如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围,智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天,越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位,重申产品与众不同的特色。
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位,房地产企业市场定位的分析如图 1.
3.1 房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性,研究消费者对该产品重视程度,然后决定本企业的产品定位。
(1)提高产品的性价比,注重人文环境。消费者在购买时,考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关,确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素,包括交通、教育和环境等内容。
(2)保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间,因为其他设施都可以更新换代,惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
(3)准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值?从什么样的角度看待客户的价值?能否将客户价值量化?这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”,也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端,20%的客户能够为企业贡献 80%的利润;在客户价值金字塔的底端,80%客户能为企业带来 20%的利润。因此,那 20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户,不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2 房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑:
(1)深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心,广告成为广大客户购房时主要信息来源之一,因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值,包括园林生态、体育健身、休闲等特色;突出企业品牌价值,包括企业良好的知名度,美誉度及雄厚的实力,企业文化等。
(2)使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的,以品牌切入,更有利于竞争,建立特有的房地产品牌,逐步树立良好的品牌形象。
(3)建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事,优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3 房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种:一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业,它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业,取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动,房地产细分市场架构进一步明显,房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
(1)产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
(2)补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领,但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功,因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现,也许有的企业发现这种潜在市场,但没有足够的实力,无法去占领空白的市场。
(3)挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品,该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品,同时比竞争者有更多的资源和实力,这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上,同竞争者在同一细分市场竞争。
(4)突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的,有的是市场的领跑者,有的是随行就市跟随者,有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时,可突出宣传自己与众不同的特色,如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念,为自己的商品打造卖点,并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位,房地产企业才能取得成功。
[1] 王洪卫。房地产市场营销[M].上海:上海财经大学出版社,1998.
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[3] 郭国庆。市场营销管理[M].北京:中国人民大学出版社,1995.
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改革开放以来,我国高速公路建设飞速发展,然而,随着经济社会的进一步发展,现有的高速公路投融资体制弊端逐渐显现。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:河南省高速公路投融资问题及对策研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
摘 要:在我国经济飞速发展的背景下,河南省高速公路网不断得到完善,取得了令人瞩目的成就,同时,也对高速公路建设的投融资提出了挑战。本文在分析河南省高速公路投融资现状的基础上,探究河南省高速公路投融资存在问题,并提出了相关对策。
关键词:高速公路;河南省;投融资
随着我国经济的高速发展,人们出行需求逐渐增多。公路作为国家公共基础设施,对国民经济的发展起到巨大拉动作用。截止到2013年底,河南省高速公路通车里程5859公里,预计到2020年,河南省高速公路将达到8070公里。然而,面对高速公路建设大潮,对建设资金的需求也是空前巨大,如何有效解决高速公路的融资问题,成为河南省高速公路建设过程中必须面对的首要问题。
河南省高速公路发展迅速,公路投资以地方政府筹资为主,中央投资所占比重较少。2012年,河南省公路投资548.67亿元中,中央投资仅占5.93亿元,占比为1.08%。2011年河南省公路投资420.01亿元中,中央投资仅占6.09亿元,占比为1.43%。中央投融资处于缺位状态。
2013年,河南省高速公路通车里程5859公里。这些里程主要由三类投融资主体进行管理,其中河南省收费还贷高速公路管理中心2464公里,河南交通投资集团1736公里(其中河南高速公路发展有限公司1309公里,中原高速股份有限公司427公里),其他各类投融资主体1659公里。2013年,河南省高速公路通行费收入210亿元,比2012年的187亿元增长12.3%。其中,河南省收费还贷高速公路管理中心2013年通行费收入91.86 亿元,河南交投集团通行费收入62.3亿元。
2.1 对政府依赖性过大
由于高速公路的公益性是其主要属性和特点,政府在高速公路投融资中扮演着举足轻重的角色,地方政府必须通过政策、资金等手段给予保障和支持。但对于河南省来说,还有许多环节做得不够:第一,没有充分发挥法律的规范与保障作用,法律环境不够成熟规范;第二,对收费公路投融资支持力度不够,相关优惠扶持政策相对较少;第三,目前政府的投资比例呈下降趋势,与近几年高速公路投资大幅度增长形成了鲜明的对比。一些高速公路虽然具有一定的可经营性,但其较强的公益性决定了仍需要政府大力投入。高速公路对政府依赖性过大,当国家出现政策性调整时,高速公路的融资就会出现很大的困难。
2.2 行业进出壁垒较高
河南省高速公路建设资金投入之后,难以实现投融资的有序退出,高速公路投融资退出壁垒较高。目前,体制、机制等问题是民间资金本进入高速公路行业的主要障碍。由于高速公路属于资本密集、投资回报周期长的行业,一方面对资本吸引力相对较低,民营资本进入的积极性较低;另一方面民营资本股权比例一般不大,缺少足够的话语权和决策权,一旦行业政策调整或政府领导层交替,容易出现政府为了地方利益擅自改变承诺和项目内容的情况,导致民间资本投资面临风险。
2.3 融资效益不高
由于河南省高速公路融资经常出现浪费严重、资金难以落实、部分项目未按期建成,从而使高速公路的融资效益不高,导致了融资困难。且这种管理模式使资金使用者在建设及经营中缺乏当家理财的约束机制,资金使用效率大打折扣,当公司盈利能力下降甚至亏损时,就降低了经济效益及融资能力。
3.1 充分发挥政府财政投资在高速公路建设投融资方面的引导和主导作用
高速公路设施属于基础性建设项目,尽管部分公路项目具有一定的可经营性,但其财务效益特点决定了绝大多数项目都需要政府在资金上给予支持,尤其是在建设期和项目运营初期。因此,在认识到高速公路建设进行市场融资重要性的同时,我们必须保持清醒的头脑,客观认识市场融资在公路建设中的地位和作用。从长远看,商业性资本难以成为高速公路建设的主要资金来源,政府必须保证对公路建设有足够比例的国家资本金投入,其余不足部分再通过市场融资解决。
3.2 增强高速公路项目的效益性,强化高速公路在融资市场上的资源配置作用
首先要大力加强高速公路融资管理。由于高速公路在建设、经营、管理中的复杂性,使得建设高速公路的效益也很不确定。所以,要提高其融资项目的效益性和科学性,首先要加强其融资项目的风险管理。其次要加强建立和维护高效、公平、透明的高速公路融资市场程序,增强高速公路企业资金使用效率和运营质量,坚决杜绝浪费等现象,使投入的资金都能发挥最大的作用。最后应加强融资项目的监管力度,使经营者在建设、经营中可以产生一种主人翁的自我约束机制,提升项目的盈利能力。
3.3 重点发挥几种主要市场融资渠道的作用
我国是国际上高速公路融资活动最丰富、实践最多的国家之一。目前高速公路建设中已经采用的融资方式就有六大类、数十种具体方式。我们必须认识到并不是融资方式种类越多,可以筹集的资金就越多,这两者之间没有等价性;相反,如果方式运用不当,有时反而会影响融资的效果。就目前的研究成果和国外的实践经验来看,河南省比较适合公路建设融资的主要方式包括国内外银行贷款、债券和发行股票,其他方式如转让经营权、直接利用外资、BOT等只能发挥有限的筹资作用。
3.4 明晰产权,将高速公路产权和经营权分离
我国高速公路产权归国家所有,非经营性高速公路以及大部分经营性高速公路的经营权也由政府相关部门或事业单位所有。某些政府单位或事业单位法人既是“运动员”,也是“裁判员”,职责不清,权限不清。“一套班子,两块牌子”的管理模式在我国普遍存在。因而借鉴日本道路公团民营化改革的经验,将高速公路产权与经营权相分离,或者将产权与建设权、建设权与经营权相分离,能够大大提高项目建设的专业化和市场化程度,也是未来发展的趋势和方向。
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信托融资是间接融资的一种形式,是通过金融机构的媒介,由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅析房地产信托投融资风险管理相关论文。内容仅供参考阅读!
浅析房地产信托投融资风险管理全文如下:
根据《建设部关于发布行业标准<房地产业基本术语标准>的公告》(建设部公告第127号), 房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”
房地产作为我国经济发展的支柱产业,其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业,充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力,部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来,因融资成本的考虑,我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款,融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下,信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛,在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题,降低了企业的融资风险。
根据2013年年末的信托行业相关数据显示,信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿,超过保险公司,成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中,房地产信托占据了可观比例,这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。
根据《中华人民共和国信托法》的规定,“信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”在实务操作中,房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人,以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托,通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权,使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托公司,由信托公司将资金用于房地产项目。
近几年,房地产信托项目发展迅猛,风险累积,为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险,银监部门不断出台各类监管文件,从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》,到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》,对房地产业务的监管程度逐步深化。
(一)房地产项目建设及销售风险
如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施,或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位,将影响项目不能按期建设完工和销售。
(二)经营风险
房地产公司的经营状况以及发展的各种因素,如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等,可能影响其盈利和运作能力。
(三)信用与流动性风险
若项目未能按期开发并取得预期收入,由于经济形势和市场环境的变化,当需要处置担保物时,可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。
(四)管理风险
信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等,导致信托项目风险。
(一)信用风险管理
在项目的前期运作中,组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目,聘请律师事务所拟订或审核合同,并在合同中设立违约及担保制度。
(二)市场风险管理
通过加强市场调查、研究及分析,尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解;而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的,一般采取谨慎原则、保守操作;同时,在业务拓展或产品推介时,除信托文件明示风险外,信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。
(三)操作风险管理
在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面,严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位,坚持固有和信托业务的分离,设置专人专岗,明确管理职责及审批权限,严格执行核保核签管理办法,并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式,最大程度地控制内部管理方面的风险。
(四)不断完善风险控制措施
从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况,准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目,合理运用多种风控措施,包括:以不动产作抵押,定期追加在建工程抵押;公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用,要求房地产企业在监管银行开立监管账户,用于归集销售款,在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章,对资金使用进行逐笔审批,封闭运行。
(五)加强贷后管理
切实落实风控措施,确保项目按计划执行,防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制,信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。
信托公司应设置专门的项目管理部门,委派专人定期逐一排查各项目,按时收集房地产公司财务报表、销售台账;实施全面的人员派驻制管理,通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管,密切关注项目可能出现的风险,确保项目的安全运转。
(六)流动性风险管理
2013年是信托行业的“兑付年”,面对流动性高度紧张的局面,流动性风险成为去年开始信托行业发展的关键词。因此,信托公司需要提高资金来源稳定性,牢固树立量入为出的资产业务理念,加强主动负债管理;加强同业、理财和投资业务管理,调整资产结构,合理控制资产负债期限错配程度;认真执行流动性风险管理办法,密切关注货币市场动向,做好应对预案,及时发现风险隐患,果断采取应对措施。
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从狭义上讲,融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程,也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。以下是读文网小编为大家精心准备的:科技创新体系建设中的科技融资问题研究相关论文。内容仅供参考阅读!
经济结构转型的背景下,作为中小企业的尖端力量――科技型中小企业在一定程度上决定了国家经济结构转型的成败。据统计,截至2011年,我国科技型中小企业总数逾20万户,提供了全国约66%的发明专利、74%以上的技术创新、82%以上的新产品开发,我国高新技术产业总产值中有47.6%是由中小企业创造的。可见,促进科技型中小企业发展是促进国民经济发展的重要途径。然而世界各国的经验表明,科技型中小企业发展所面临的一个普遍的、关键的制约因素就是融资困难。
信息不对称、融资成本高、融资渠道少等因素在科技型中小企业生存发展的各个阶段都存在。作为一座震后重建的“新兴”城市,唐山市不再仅仅将工业作为复兴的支撑,科技型中小企业也随着这座城市的崛起而萌芽和发展。本文通过对唐山市14个区(县)的25家科技型中小企业的走访调查,梳理分析了科技型中小企业的融资现状及存在的问题,在借鉴当前国内外科技融资经验的基础上,结合当地实际提出了解决科技型中小企业融资困境的方法与建议。
近年来,唐山市不断加强企业自主创新能力建设,全市高新技术企业发展到106家,经济效益明显提高。为解除科技型中小企业融资难题,2013年8月28日唐山市科技局联合财政局,专门设立了科技金融专项资金,并制定出台了《唐山市科技金融专项资金管理暂行办法》,通过贷款贴息、融资担保、风险补偿、专利权质押贷款等方式,扩大财政资金的引导作用,以重点支持科技型中小企业发展。但相比于科技型中小企业的巨大资金需求,这仍只是杯水车薪。
(一)科技型中小企业的自身缺陷。
首先是科技型中小企业的“三高”特征,即高风险、高收益、高不确定性,决定了其不适合依赖银行贷款等传统方式进行融资,但是由于融资渠道的匮乏,又不得不很大程度上依赖银行贷款,这种矛盾是造成其融资困难的首要原因。
调查发现,唐山市科技型中小企业大多处于发展的初级阶段,其自身存在三个弊端:
一是科技型中小企业主观融资观念滞后,过分依赖银行信贷资金的支持。
二是科技型中小企业经营管理水平有限导致企业内部结构治理不完善。在笔者调查的25家企业中,有22家公司财务账目不清、财务制度混乱,无法向银行提供有关财务报表。三是科技型中小企业自身融资条件不具备优势,资金需求占用时间长,未来财务风险与经营风险都比较高,抗风险能力弱,而且很多科技型中小企业都不具备担保条件,不符合银行的贷款标准而造成融资难。
(二)创业投资对科技型中小企业发展的支持力度不足。
创业投资(Venture Capital)是指创投资金对创业企业进行股权投资,以期所投资创业企业发育成熟或相对成熟后通过股权退出获得资本增值收益的投资方式。科技型中小企业是创业投资的重要投资对象,但这种新生的投资方式发展还极不成熟。EZCapital统计数据显示,2013年我国创投市场上公开披露的完成募集的基金规模陷入了近6年的最低谷,共披露上市事件89起,同比下降57.62%,共募集资金1 417.63亿元人民币,同比减少46.48%。创投市场的黯淡反映了科技型中小企业发展的困境(尤其是融资方面)。
在调查的25家科技型企业中挂牌上市的企业有8家,只有同方国芯(股票代码002049)在中小企业板上市。可见,唐山的科技型中小企业基本没有渠道从证券市场获得资金支持。此外,2013年唐山只有11个项目入选国家科技型中小企业创新基金项目,共争取资金640万元,尽管2013年唐山市科技金融专项资金首批启动500万元,但这些资金分配到每个企业也就区区几十万元,而对于众多没有政府资金支持的企业来说,融资之路更为艰难。
(三)外部金融服务体系存在缺陷。
首先,唐山市对专利技术、知识产权等无形资产的衡量定价制度缺失。由于对科技产品相应的知识产权的评估和认证的标准制度不统一、不匹配,知识产权质押尚未规范形成,而且金融服务体系中缺乏相辅助的信用风险评级系统,这就很难让金融机构充分了解科技型中小企业的实际情况,信贷成本增加,企业融资难度增大。
其次,市场融资渠道单一,资本市场融资潜力尚未全面开发。唐山市中小企业发展多依赖于商业银行贷款等间接融资方式,但由于借贷双方信息不对称,一般商业银行因科技型中小企业初创风险高、变数大、收益回报期晚等因素而提高贷款门槛或增加贷款成本。与此同时,金融机构内部也存在改革步伐不快、内控机制不完善、信贷激励机制不健全、金融服务手段偏少等问题,在一定程度上制约了银行信用融资渠道作用的充分发挥。此外,金融机构信贷产品创新不足,没有对成长型科技型中小企业进行“量身”服务,导致对不同类型企业的融资需求缺乏差别化、个性化的信贷支持手段。
(四)政府职能作用发挥不充分。
首先,政策滞后且支撑力度不够。比如,唐山市在2011年才设立首批科技型中小企业技术创新资金,在2013年才出台《唐山市科技金融专项资金管理暂行办法》,这难以及时满足亟需政策支持和弥补资金缺口的科技型中小企业的需求。其次,体制上存在职能不理顺和职能缺失的问题。唐山市现有的科技型中小企业管理职能部门在解决科技型中小企业遇到的资金、土地等问题时缺乏强有力的协调调度能力。再次,资金支持力度不够。无论是财政投入的总量还是发挥作用的效果与程度与先进地区相比还存在一定差距。
(一)美国科技型中小企业金融支持体系分析。
美国企业融资中,政府直接参与的比例在逐渐减少,但美国政府通过多种途径为科技型中小企业的发展提供金融支持。首先是法律保证,早在1958年美国国会就通过《中小企业投资法》,对科技型中小企业的发展奠定了法律基础。其次是信用担保,美国中小企业局(SBA)是负责执行中小企业信用担保的独立联邦政府机构。但政府的支持并非是美国科技型中小企业蓬勃发展的主要因素,Manigart S.和Struyf C.(1997)通过统计分析发现,初创期高科技企业最重要的融资来源是企业家以及银行,但提供资金最多的则是风险资本公司及私人投资者,政府、院校以及其他公司所起的作用是有限的。美国的科技型中小企业之所以成功很大程度上依赖于其发达的风险资本市场。据美国风险投资协会调研发现,美国风险投资的资本金额占GDP的1%,但这些接受风险投资的企业创造的直接经济贡献达到了GDP的11%。可见风险投资是一种有效的投融资机制。另外,美国完善的多层次资本市场体系也为科技型中小企业提供了高效的融资渠道。
(二)日本科技型中小企业金融支持体系分析。
日本科技型中小企业金融支持体系整体上体现了较大的政府干预性,偏向于政策性金融支持体系。首先是对企业进行指导,其次是运用金融政策扶植企业,通过政府金融机构等途径向企业提供低息科技贷款。日本也是世界上较早建立信用担保体系的国家。从结构上看,日本建立的是中央政府和地方两级信用保证体系,这种对信用担保再保险及财政损失补偿的机制维持了信用担保的信誉,使大量原本融资困难的科技型中小企业顺利从商业银行获得了资金支持。当然,日本的减免税收等政策以及完善的法律保证体系也是促进科技型中小企业的重要因素。
(三)德国科技型中小企业金融支持体系分析。
与美国不同,德国的银行为全能银行,可以为企业提供包括贷款、有价证券发行、财产保险等全面的金融服务。银行针对高科技中小企业的特征,提供了多种有针对性的融资方法,而银行和企业互相持股,便于银行对企业进行资信评估和提供更加适合的融资方式,这种关系型的融资方式有助于银行对贷款企业进行风险控制,紧密的银企关系也利于企业获取信用支持并降低贷款成本。此外,德国为促进中小企业的发展,制定了一系列政策,如税收优惠和财政补贴、金融优惠政策以及鼓励出口等政策,这都为德国的科技型中小企业提供了良好的发展条件。
唐山地区的高新技术企业目前有106家,大多处于发展的初级阶段,毫无疑问,在发展与扩张过程中,科技型中小企业将面临更多的困境。Giudici G.和Paleari S.(2000)认为金融约束是高科技企业扩张和发展过程中的主要障碍之一,尤其是对于小型高科技企业。Ullah F.和Taylor P.(2007)分析了英国科技型小企业的融资问题,结论显示将近80%的企业在早期发展阶段面临融资约束。为此,参考国内外的成功经验,结合唐山地区实际情况,本文提出解决该地区科技融资的新措施。
(一)加大财务与经营信息的公开与透明度。
众多学者的实证研究显示信息不对称是小企业融资最大的特征,尤其是科技型小企业。Revest和Sapio(2012)分析了欧洲科技型小企业的情况,结果表明信息不对称引起市场失灵,阻碍了科技型小企业的外部融资。唐山地区90%以上的科技型中小企业都存在账目不全、财务混乱以及信息不透明等问题,尽管企业具有极大的发展前景,但这些问题的存在阻碍了金融与投资机构对企业的信任度。因此,健全财务制度,加强经营管理并加大信息的公开与透明是争取融资支持的重要前提。
(二)完善资本市场,健全金融服务体系。
美日德等发达国家的科技型中小企业之所以能够得到蓬勃发展在于其完善的资本市场体系。尽管我国2009年成立创业板块,但截至2014年2月底,在创业板上市的公司总共才379家,且目前唐山还没有一所公司登陆创业板。因此唐山应该对符合创业板上市条件的科技型中小企业给予大力支持,这不仅会有力地促进唐山市科技型中小企业的发展,也会带来巨大的“示范”效应。同时,商业银行等金融机构应该改变传统信贷观念,尤其应加大对科技型中小企业的信贷支持。
商业银行可成立专门的科技型中小企业信贷部,针对企业的不同特点和不同需求,提供不同类型的细分信贷产品,例如浮动利率贷款、循环贷款、保理、福费廷等。另外针对科技型中小企业贷款的风险问题,商业银行可开展专门的风险贷款业务。在科技型中小企业自主创新成长增值以后,通过出售所持股份或期权获得高收益,对失败企业的风险损失进行补偿。只有建立一个多层次的金融服务体系才能满足不同科技型中小企业的不同融资需求。
(三)加强政府宏观调控,为融资创造良好的政策环境。
充分发挥政府宏观调控作用,主要应从加强法律法规建设、颁布相关倾斜政策,完善各项基础服务三个方面出发,三者协调配合实施,才能够有力解决科技型中小企业融资难问题。
首先,政府要贯彻落实《中小企业促进法》有关融资扶持政策,完善与制定相关法律,为风险投资与科技型中小企业发展创造良好环境。
其次,要建立和完善高技术科技型中小企业创业服务机构,加大信息服务力度,提高管理、法律、技术、融资等咨询服务,解决科技型中小企业初创阶段的突出困难,提高创业成功率。
第三,充分发挥金融市场运作体系的作用,积极拓宽融资渠道,促使融资方式多元化;研究制定《唐山市科技型中小企业改制上市的指导意见》,建立科技型中小企业上市资源库,有针对性地对部分中小企业进行重点培育辅导,并予以相应资金支持。鼓励设立创业投资(基金)公司,做好科技型中小企业集合债券发行工作,为企业融资提供多种选择。
同时,还应积极探索其他融资方式,如信托融资、项目融资、租赁融资、典当融资、资产证券化、知识产权权利质押等新型融资模式。最后,完善并促进风险投资机制,尤其是考虑引进创投基金。Fabio Bertoni et al.(2011)用经济计量模型分析了风险资本投资的“治疗效应”与“选择效应”,结果表明风险资本投资对企业发展具有很强的促进作用。如果唐山的科技型中小企业能够充分利用风险投资(或创投基金)所带来的巨大资金支持,其发展必将如虎添翼。
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成本管理充分动员和组织企业全体人员,在保证产品质量的前提下,对企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理,力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:房地产成本管理问题及其对策研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
房地产和人们日常生活联系比较密切,属于国家经济发展中的支柱型产业。前几年我国房价涨势迅猛,导致许多工薪阶级的人都买不起房、住不起房,针对这一情况政府出台了一系列的宏观调控政策对房价进行调控,这些政策虽然控制了房价上涨的势头,但是也压缩了房地产行业的利润空间。想要在这一前提下继续保持一个良好的发展态势,就必须要严格控制成本,找出房地产成本管理工作当中存在的问题从而制订一系列针对性的管理对策,从根源上提升成本管理的能力以及工作中的实效性。
随着社会主义市场经济的不断发展,我国房地产市场也在不断的改革完善,同时,房地产企业彼此之间的竞争也在不断加剧。在客观经济条件不断运转的状态之下,所有对房地产行业发展产生制约因素的问题都逐渐凸显出来,其中成本管理中的弊端比较明显。
(一)房地产行业的成本管理水平比较滞后,管理体系不够明确
国内大多数房地产企业都没有设置专门的成本管理部门或专职人员,主要还是由财务部门或预算部门进行负责。成本管理体系也不清晰,不存在管理流程,根本没有“目标成本”以及“动态成本”的概念。
(二)缺乏成本管理经验、成本管理意识淡薄
成本管理岗位人员需要具备预决算、工程、财务等综合性专业知识的全能型人才,目前这样的人才在该行业还是比较稀缺,一般房地产企业都是由预算部门或财务部门兼任,所以导致成本管理水平更不上。另外,有些企业认为成本管理就是成本管理部门或专职人员的事情,与其他人或其他部门无关,表现出该企业成本管理意识淡薄,没有体会成本管理的精髓所在。
(三)合同管理不规范,变更、签证无法控制
合同签订内容不科学合理,企业在合同签订方面没有设立合同分类审批权限,合同在执行过程中对工程进度以及工程质量没有及时跟进和评估,导致成本管理水平得不到提高;在变更、签证发生前,无法准确计算其成本,只能在变更后才能确认,以及变更、签证是否有必要发生,企业往往无法进行判断,只能被施工企业牵着鼻子走,甚至还有企业出现倒签情况。这样在成本控制过程中就会存在不确定的风险。
(四)资金管理不科学
房地产企业特征之一资金需求量大,所以说资金对房地产企业来说是非常重要,但很多企业只有成本测算,却没有资金预算。整个项目需要投入多少资金以及自有资金比例,需要项目融资比例,资金在某个时点是否会有缺口,项目贷款何时借入与归还比较合理都不清楚。另外在合同执行过程中,涉及设计变更、工程签证、应付应扣款项也很多,导致工程付款比较混乱,甚至出现多付以及超付现象,对后续工作带来很大影响,甚至引起不必要的纠纷,如果不能妥善的解决这些纠纷,会直接影响工程质量以及工期。
房地产成本管理问题及其对策研究论文
(一)单独设立成本管理部门
不惜重金引进房地产综合性专业人才来进行管理,更要定期进行培训,以及部门之间建立交流平台,培养整个公司人员的成本管理意识;建立科学合理的成本管理体系,提高公司成本管理水平,增加公司的核心竞争力。
(二)制定合理的目标成本
目标成本也就是预算成本,一般项目在启动前先根据相关指标以及经验值对项目的成本以及盈利能力进行测算,来决定是否值得投资,在项目施工图出来后,再根据施工图制定预算成本,一般情况下,没有其他变化,一旦预算成本确定也就是成本管理目标已经确定,不能随便更改。这样做的意义在于目标成本是以市场为导向,可确保项目的利润实现;目标成本贯穿项目的全过程,是事前控制的基础。同时动态成本需及时同目标成本进行对比,纠偏,以保证项目总成本不突破目标成本。
(三)合同管理必须规范
合同订立必须采用招投标、议标以及协商等多种方式进行,合同在签订前必须要按照合同种类进行分类授权审批,合同订立后,成本管理部门要记录备案,并报送财务部门进行台账登记管理,以备付款使用。在合同实施过程中涉及设计变更以及工程签证的,要制定相关管理办法,以各责任部门负责人为主成立评审小组,制定合理的评分标准,通过评审来决定是否有必要进行设计变更以及工程签证。
(四)建立起一整套完善的资金管理体系
想要保证资金管理体系的健全,就必须要从资金预算以及资金的信息化管理等方面对资金的日常管理进行完善。在进行资金预算以及信息化管理中这两方面工作的时候,可以将企业所有的资金都归纳到常规的预算管理工作当中,按年度以及月份制定详细的资金计划,资金计划必须要全员参与,由财务部门牵头组织并监督执行,资金计划下达前必须要经过分类审批流程同意。资金计划一旦下达,必须严格执行,并每月对资金完成情况进行分析,纳入公司业绩考核中去。
我国房地产行业发展时间比较短,各项管理工作还处于粗放型状态,房地产成本管理更是一项全面、深入、细致的工作,不但需要企业管理层的重视和支持,而且需要广大员工的共同努力和积极配合,需要建立完善的各项管理规章制度,并保证这些制度的贯彻与执行,只有这样才能把成本管理工作做好,才能实现房地产企业经济效益和可持续发展能力,提高企业的核心竞争力,本文从房地产成本管理当中存在的问题入手,从多方面、多角度的视角下提出了解决方式,希望可以为相关研究人员提供借鉴。
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融资渠道,指协助企业的资金来源,主要包括内源融资和外源融资两个渠道,其中内源融资主要是指企业的自有资金和在生产经营过程中的资金积累部分;协助企业融资即企业的外部资金来源部分,主要包括直接融资和间接融资两类方式。直接融资与间接融资的区别主要在于是否存在融资中介。间接融资是指企业的融资是通过银行或非银行金融机构渠道获取。而直接融资即企业直接从市场或投资方获取资金。以下是读文网小编为大家精心准备的:浅谈房地产融资渠道的现状与发展相关论文。内容仅供参考阅读!
浅谈房地产融资渠道的现状与发展全文如下:
房地产行业属于资金密集型的行业,想要保证房地产投资最小化,就必须要保证融资方式最优化。所以只有保证多渠道金融活动,才能从根本上减少房地产行业出现金融风险的几率。我国房地产行业传统融资渠道比较单一,但是近年来随着经济的不断发展,单一渠道模式存在的问题逐渐凸显。本文将从现代房地产融资渠道以及未来发展对其进行分析。
当代房地产行业的发展需要从上世纪80年代说起,并且经过多年的发展,已经成功跻身于新兴产业的范畴当中。房地产行业开发资金主要来源于自有资本、银行借贷、建筑企业以及建材企业的资金垫款以及预售款这五项当中,其中以银行借贷为重要资金来源。但是我国房地产行业却时刻都在面临着资金短缺这一问题,业内研究人员从开发商需要的资金方面进行分析,我国大部分的房地产开发企业除去自己的资金之外,其余资金大部分均来自于银行,通过银行提供的资金进行产业规模扩建以及再生产。
据不完全统计,房地产开发资金有60%-70%左右是来自于银行贷款,所以我们也可以认为房地产行业用于开发的资金主要来自于间接融资,虽然国家也出台了一系列的宏观政策,使融资模式出现了多元化的趋势,但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式,是我国房地产行业独有的特点,同时也是我国房地产行业融资模块中存在的主要问题。
依靠银行体系来支撑房地产行业的金融周转,通过“资金”这一房地产行业命脉来支撑起整个体系,必然会加大银行的信贷风险,一旦投资失败,银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。但是如果使用紧缩的政策对该问题进行调控,必然会给房地产市场造成影响,可以用“收死放乱”这四个字对其进行总结。
另外房地产业在融资过程中受到的限制因素太多;我国房地产行业目前主要融资方式为债权融资和股权融资,债权融资主要是通过银行信贷融资,股权融资主要是上市发行股票融资,但最近几年央行加强房地产企业信贷业务管理,房企的银行融资渠道受限,要求各商业银行控制房地产信贷,对高档房、多套房和个人商业用房贷款进行了严格限制,使房地产资金链受到打击。另外由于其特殊的产业特点,在证券市场快速发展的今天,我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
房地产企业经过这10多年的风风雨雨,目前虽然受到各种因素的影响,暂时处于低谷状态,但受我国国情影响,国内市场需求量还很大,城镇化发展才刚刚起步,所以对未来的房地产市场发展信心很足,但今后房地产市场竞争一定会更加激烈,而“资金为王”是房地产行业竞争的主心骨,所以房地产企业不断改革创新、拓宽融资渠道显得尤为重要。
(一)吸收股权投资,增加自有资金
房地产企业自有资金充足代表着一个企业的实力,企业从开发到管理能否良性循环发展与自有资金关系很大,扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累,把企业做大做强,增加企业的效益,从而形成内部留存收益;另一方面,企业做大做强以后,增强原股东投资信心或吸引新股东投资,从而增加内部积累。
(二)充分利用信托融资计划的有利条件,合理调整融资结构
目前国内信托融资形式多种多样,有证券投资型,股权投资型,资金贷款型,资产收益权转让型,逐渐成为房地产业的新兴融资热点。信托融资利用资金优势不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题,而且巧妙地借助过桥融资的业务方式,最大限度的防范了自身的风险。
(三) 吸引海外资金,降低资金成本
虽然短期之内房地产行业发展有点过热,政府进行了相关调控,但国内房地产市场需求还是很大,也正是看到这一点,所以国内房地产开发热情并没有降低,加上这些年的快速发展房地产市场机制也越来越完善,投资环境也越来越优越,资本市场也越来越放开,引进外资渠道越来越多,中外合资以及外资借款成为当前的主要模式。由于国内房地产市场竞争相当激烈,利用好海外融资可以大幅度降低融资成本,优化融资结构,提高企业竞争力。
(四)房地产投资基金
通过发行房地产行业投资基金,集合公众投资,经过专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效减低风险的同时通过将房地产经营活动中产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。这种融资方式门槛较低,从项目拿地时就可以介入,解决那些自有资金不足,但投资项目效益可观的房地产企业资金需求。目前这种方式在国内做的很多,已经成为当前比较热门的筹资方式。
本文先对房地产行业融资渠道进行分析,结合当前我国实际情况,对该行业未来的发展提出一些自己的看法。
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摘要:中小企业在我国国民经济中发挥着举足轻重的作用,融资难是长期以来制约其健康发展的主要原因之一,面对当前经济下行压力加大的严峻形势,中小企业融资难的问题显得更为突出,如何化解中小企业融资难,现通过分析甘肃省金昌市中小企业融资难的原因,提出了政府、银行、中小企业三方共同努力的途径和方法。
关键词:中小企业;融资;对策
中小企业是我国国民经济的重要组成部分,它对促进经济发展、扩大就业、维持社会和谐稳定等方面发挥着举足轻重的作用,这是一个不争的事实。但中小企业融资难是社会普遍反映的制约其健康发展的主要因素。笔者在甘肃省金昌市进行了调研,并对这个问题进行了认真的思考。
金昌市地处河西走廊东段,祁连山北麓,北邻内蒙,南接青海,是1981年经国务院批准设立的直辖市,总面积9600平方公里,总人口近五十万,城镇化率64.1%。金昌市是一个典型的资源型工矿城市,因盛产镍被誉为“祖国的镍都”。截止2014年底,全市共有中小企业833户(不含个体工商户),占企业总数的99%以上。主要从事种养殖、农产品加工、化工冶金、轻工机电、金属制造、采矿选矿、建筑建材、医药食品、批发零售、交通运输、商业饮食、服务中介等行业,产品涉及九十多个大类三百多个品种,打造了一批特色鲜明的品牌产品,如:啤酒麦芽、“马记”牌瓜子、“金乐乐”牌奶啤酒、“天乐”牌糯玉米等二十多个产品获省局级以上优质名牌产品称号。
据统计,截止2014年底,金昌市包括金川集团公司等在内的838户企业吸纳社会就业14186万人,其中中小企业吸纳11032万人,占企业吸纳社会就业的 77.76 %,中小企业在吸引就业、稳定社会方面的作用是显而易见的。
金昌市现有的银行业金融机构,除工、农、中、建四大商业银行的分支机构外,还有中国农业发展银行、邮政储蓄银行、农村信用社、甘肃银行、兰州银行。2014年全市本外币贷款余额为236.44亿元,其中中小企业贷款余额87.39亿元,占全部贷款余额的37%。据金昌市中小企业管理局调查,2014年全市中小企业贷款需求为195亿,贷款发放额占需求量的44.82%。中小企业贷款难也是显而易见的。
造成金昌市中小企业融资难的问题是多方面的,既有历史原因,也有现实原因,既有内因,也有外因。
金昌市至今没有一家上市企业,除金川集团公司外至今没有一家企业发行债券,中小企业融资基本上单一指靠商业银行贷款这个“独木桥”。
1.产品科技含量低,竞争力弱。金昌市的中小企业中,除金昌宇恒镍网公司等少数企业外,绝大部分企业的产品科技含量和附加值低,市场竞争能力弱。
2.企业管理制度混乱。很多中小企业都没有建立完善的企业管理制度,企业内部存在产权不清等管理混乱问题,这种混乱会给企业带来很多经营风险。因此,银行在审批贷款时,考虑管理混乱带来的风险而拒绝放贷。
3.企业财务制度不健全。绝大部分中小企业的规模小,财务人员的变动比较频繁,从而造成这些企业的财务制度和财务管理不规范、不健全。同时,有些企业为了应付相关部门的检查,还要准备两套帐,甚至多套帐。这样,企业很难提供准确的会计信息资料,银行也无法摸清企业的真实面目,会计信息失真,造成银行与企业信息不对称,为中小企业融资增加了难度。
4.企业担保能力不足。中小企业自身存在的一些弱点使得银行在提供贷款的时候,通常会要求中小企业提供必要的资产担保抵押品。然而中小企业规模小,缺乏有效的抵押物,致使银行无法放贷。部分企业土地属政府划拨土地,企业没有土地使用证,同时又不能提供其它有效的抵押品,无法满足银行信贷条件。
5.企业存在不良信用记录。部分中小企业或企业法人以前年度未及时归还贷款,存在不良信用记录,再加上企业财务报表缺乏真实度,银行不敢放贷。
尽管工、农、中、建四大商业银行在金分支机构先后都成立了中小企业服务中心,配备专人专门为中小企业提供信贷金融服务,农村信用社也成立了中小企业信贷中心,发挥管理灵活、业务简便的优势,拓展中小企业信贷领域。从总体上看,商业银行服务创新能力较弱,没有开发适合当地特色的金融产品,差别化、个性化的服务少。缺乏为中小企业发放贷款的激励机制,中小企业信贷人员谨小慎微,采取“为不错贷,宁可不贷”的作法。信贷投放集中度较高,有的商业银行贷款甚至只提供给金川公司等为数不多的几户企业。这既不利于金融业的稳定发展,也不利于金昌市经济结构的优化调整。
截至2014年底,金昌市共有8家融资性担保机构,其中国有担保机构2家、民营担保机构6家。从注册资金规模看,注册资金1亿元的1家、5000万元的6家、2000万元的1家。2014年全年共累计为各类中小企业提供了387笔共计6.33亿元的贷款担保业务,仅占银行金融机构为中小企业发放贷款余额的7%。这对数量众多、信贷需求旺盛的中小企业来说,还是远远不够的。
“十二五”期间,由人民银行金昌市中心支行牵头,金昌市在甘肃省率先开展中小企业信用体系试验区建设,加大了银行信用信息和非银行信用信息的采集力度,不断完善中小企业信用信息数据库。虽然这项工作目前尚不完善,但已经提供了社会化的信用查询服务。目前各商业银行都建立了自己的信用评级制度,只认可本行对企业的信用评级,而没有统一的信用评级制度,造成对中小企业重复评级,既增加了商业银行的工作量,也增加了中小企业的负担。
伴随利率市场化,金融机构“去杠杆”过程不断深化,银行自身经营成本上升并向实体经济传导,实体经济贷款利率水平总体处于上升趋势,中小企业由于自身经营利润率较低,无法接受较高的利率水平。
金昌市中小企业融资难有一定的特殊性,但同时也具有普遍性,化解中小企业融资难是一项系统工程,需要政府、银行、中小企业共同努力。
一是加强诚信教育,提高全社会诚信意识,推动全市社会信用体系建设。开展诚信企业示范创建活动,通过媒体大力宣传诚实守信企业,积极营造守信利益,失信失利的社会氛围。二是要积极鼓励引导和培育有条件的中小企业通过上市和发行债券等直接融资方式融资,拓展中小企业融资渠道;三是要制定优惠政策,吸引全国或区域性股份制商业银行在金昌设立分支机构,发展壮大金融产业,聚集新的金融资本,通过规范竞争,提高金融机构的整体服务水平;四是积极发展小额贷款公司,支持法人金融机构发起设立村镇银行,使小额贷款公司和村镇银行成为中小企业融资服务的力量;五是定期不定期的组织银企对接会,进一步增强政、银、企信息沟通,促进项目与资金对接,实现银企互利共赢;六是建立健全金融奖励制度,对支持中小企业融资做出突出贡献的金融机构进行奖励,激励和调动金融机构服务中小企业和发展地方经济的积极性;七是举办中小企业专题培训班,为中小企业管理人员和财务人员进行企业管理、财务融资等方面的知识培训,帮助中小企业提高管理水平和融资能力;八是要鼓励发展融资担保机构,并根据融资担保机构为中小企业的担保业务进行奖励,激发其为中小企业融资担保的动力和信心;九是加强对社会中介服务机构的管理,降低贷款抵押品评估登记等中介费用,降低中小企业的融资成本。
商业银行应从根本上改变观念,切实把中小企业当“上帝”,努力提高服务质量和水平。一是开展信贷产品创新。要立足金昌地方特色产业,深入开展企业生产经营情况和融资需求的调研分析,真正掌握企业的成长预期和金融服务需求,开展金融服务产品试点或推广,创立信贷品牌,扩大市场影响力,使其成为金昌的行业特色和知名品牌。二是改变对不动产抵押的依赖。针对中小企业固定资产少的现实,将注意力转向占企业资产份额较多的存货和应收账款等动产资源上,创新思维模式,设计业务流程,促进市场份额的扩大和销售规模的提升,从而形成银行和中小企业互利共赢的良性循环。三是建立第三方价值评估体系。交易只有处在公平公正、互惠互利的基础下,才能可持续发展。因此,必须引入第三方,对中小企业仓储质押贷款的质押物进行价值评估,或是评估之后由第三方进行价值确认,以确保价值评估的专业性和贷款金额确定的科学性。四是完善风险防范机制。信贷资金运营讲求安全性、流动性和效益性的统一,这就要求创新信贷产品必须健全风险防范机制。首先,企业必须在金融机构中建立监管账户,优先偿还其贷款本息,确保还款的安全性。其次,质押物必须由金融机构确定的第三方管理公司进行监督检查,确保质押物安全。最后,金融机构要通过评估仓单的实际价值,规定置换期限,严格动态调整质押率,防范价格波动风险。
打铁还需自身硬,中小企业要想彻底摆脱融资困境,单靠外部条件与外部环境的改善是不够的,还必须致力于提高自身的素质。一是加强企业管理和财务管理,大力开展科技创新。中小企业应逐步建立科学的管理体系,规范财务管理制度,逐步实现由粗放型、无序性向集约型和标准化的过渡转换。同时,中小企业要发展符合国家产业政策的相关产业,加大科研投入,以技术创新提高企业竞争力,从而建立自身高速发展和有效信贷支持的良好循环。二是中小企业要努力提高自身的信用等级,加强企业信用文化建设,培育企业家的信用意识,提倡和宣扬信用观念。三是拓展多种融资渠道。中小企业要建立正确的融资观念,善于利用多种融资方式,缓解中小企业融资压力。除银行贷款的融资方式外,积极拓展租赁、典当融资、票据贴现、同业拆借等多种形式的融资渠道。四是中小企业间加大整合和兼并的力度 。在当前严峻的经济形势面前,中小企业应该抱团取暖,通过优势互补、强弱互补、强强联合等方式,在解决融资困难的同时,最大限度地实现管理、技术、市场、人才、信息、物流等资源共享和优化配置,增强中小企业的竞争能力和抗风险能力。
造成中小企业融资难的原因是复杂的,要化解中小企业融资难的问题绝不能靠一朝一夕之功,这是一项长期而复杂的系统工程,只要政府、银行、中小企业长期共同努力,相向而行,这个问题就会得到有效解决。
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摘要:企业融资问题,尤其是企业融资的偏好和成本问题,成为我国21世纪资本市场争论的热门话题之一。本文从企业融资战略变迁入手,着重分析了企业融资存在的主要问题,并提出了相应的对策建议。
关键词:企业 融资战略 研究
进入21世纪以来,我国经济取得了持续快速的发展,企业规模也越来越大,部分企业纷纷进行国内企业并购和国际间企业的战略投资。企业发展和规模扩张离不开资金的支持,企业的融资已成为企业战略发展中的核心内容。长期以来,我国企业不重视自身的积累,供“血”不足,企业扩大规模所需资本增量无法实现量的扩张和质的飞跃,严重削弱了企业参与竞争的实力,也积聚了企业融资风险。近几年来,随着我国投融资体制改革深化和资本市场的不断完善,企业可选择的融资渠道得到不断的拓展,企业多元融资结构正在逐步形成,融资效率以及融资结构与成本,尤其是企业融资的偏好成为理论界和实务界热门话题之一。为此,本文对我国企业融资相关问题进行了探究。
我国企业融资战略受企业环境变化而变化,在计划经济时代还不存在真正意义上的融资,随着资本市场的不断完善,融资工具日益增多,企业的融资渠道与方式越来越宽。
我国实行改革开放以后,企业处于形成阶段,也既企业的初创期,企业的融资渠道主要来自于银行信贷资金。从1979年开始,国家预算内基本建设拨款实行“拨改贷”, 1988年,国家建立基本建设基金制,“拨改贷”改为“基本建设基金贷款”, 这个阶段,银行几乎包揽了企业全部发展的资金的需要。银行信贷为主的企业融资形式改变了过去国家财政拨款的无偿使用性质,使企业在资金使用上充分考虑到了资金成本和资金时间价值,资金节约意识明显增强。但在单一的银行贷款融资制度中,我国企业的融资表现不佳,偏好银行债权融资实行,鲜于靠企业积累走内涵式发展道路,导致企业资产负债率偏高,融资效率低下,造成大量银行呆帐。
这个时期也是我国股份制改造、证券交易所的成立、金融市场的建立和发展期,也是我国企业走向发展成熟阶段。一些发展速度较快的企业迫切需要解决资金瓶径问题,在银行贷款难以满足的情况下,一些股份制集团企业开始公开发行股票。1992年初上海证券交易所上市了第一支人民币特种股—电真空B股,1993年,第一家国有企业—青岛啤酒股份有限公司在香港成功上市。1993年,上海石化在美国纳斯达克市场成功上市。特别是随着股权分置改革的完成和证券市场的不断完善,我国资本市场已经成为企业融资的主要来源渠道。据统计,近五年来我国境内股票筹资额达到2.84万亿元,相当于前15年股票筹资的3.1倍,中国证券化率也由五年前的17.5%跃升至约70.8%。但过度发展的背后,是我国证券市场盲目地追求筹资规模的扩张,只求总量而忽略质量,企业一味地扩张“套取”资金,而不注重股权融资资金的有效使用,使得证券市场资源配置效率不高,企业经营效率低下,募集资金没有发挥出应有效率。
外源融资主要是通过一定的方式在企业外部取得的资金,主要包括资本市场筹集、金融机构贷款以及其他外部筹资。当前,我国市场经济体系还不够完善,企业外部还没有形成完善的外部监控机制。我国企业国有股权高度集中,董事会及董事长就只能是国有股的代表,由政府来任命,而不是由股东大会选举产生,这就意味着董事会成员可以不向全体股东负责,不受股东的监督。在没有充分监督的情况下,企业对外融资往往成为领导个人意图的体现,其募集来的资金往往投资到很多项目中,融资、投资科学性不高,投资风险加大。金融机构贷款也是企业外源资金的主要来源,近年来,我国实行了较为宽松的货币政策,为企业从金融机构贷款获得了便利,也为企业盲目扩张提供了“动力“,因为银行贷款相比资本市场筹集条件更为宽松,速度也更快。所以,近几年来很多企业将融资眼光纷纷投向了金融机构,但金融机构既需要到期偿还,而且受到国家宏观政策影响较大,进入2011年以来国家开始逐步实行稳健的货币政策,多次提高存款准备率和存贷款利率,加大了企业外源融资的风险。
内源资金是指企业内部运营产生的资金流,和企业的经营活动密切相关,主要由企业内部滚存收益以及固定资产折旧组成。企业的发展的基础还是靠内源融资,内源资金的规模了决定了企业外源融资的风险,以及企业扩张速度的可控性。但由于企业和地方政府利益相关,政府主管部门往往不是按照市场机制引导企业,而是盲目扩张,人为地“凑大”,把一些不相关联的企业简单地划在一起;或者让优势企业通过兼并、重组等手段去“帮助”一些负债累累、多年亏损的企业度过难关。这样容易造成企业内部资金严重透支,违反了企业的发展规律,而且资本聚集有名无实,导致先天“发育”不良,必将导致后天“造血”机能失调,小资本无法带动和激活大资本。另一方面,企业在发展的时候,往往很少考虑自身资金积累,求快求大心理严重,把过多的钱用于长期项目,致使流动资金不足,企业的资金分配比例失衡,运转艰难,财务风险陡增。
企业要发展必须要有资金保障,特别是处于发展成长战略期的企业尤为重要。首先,要积极推动企业进入产权市场,大力发展直接融资,促进企业融资战略调整。二是创新融资形式,根据企业实际,灵活选择融资的途径,完善股权分置改革或利用企业的无形资产进行股权式融资,等等。三是组建财务公司,增强企业的融资功能。调剂集团内部各成员企业的资金余缺,提高内源资金比重,增强集团凝聚力。
首先,要按照现代企业制度“产权明晰、责权明确、政企分开、管理科学”的标准来要求企业规范运行。其次,要全面执行《公司法》的有关规定,规范企业的内部管理制度,进一步提高企业的信息透明度,确保企业投融资金经过集体决策和科学管理。再次,进一步约束和规范政府职能,减少政府对企业兼并、重组的人为“调节”现象发生,确保企业在法律规定下能完全独立自主经营。
一是发展商业信用融资,商业信用规模在国民经济总值中的比重不足5%,发展前景广阔,我国企业可以利用商业信用来筹集大量的短期资金,减少银行债权融资,促进产权多元化的形成,优化融资结构。二是适应新的国际资本运作趋势,采取多种方式开展境外融资。例如境外直接招股上市融资,境外“买壳”、“造壳”上市融资,境外投资基金融资等均可作为我国企业境外融资的切入点。随着我国企业不断融入国际经济发展的大潮中,企业还可以通过国际金融机构进行债权贷款融资,以改善股权结构与债权结构,加快了我国资本市场的国际化步伐。三是发展租赁融资,与国外发达租赁业相比,我国金融租赁无论在机构数量和资产规模上都有一定差距。而发展租赁融资,不断可以拓宽企业融资渠道,而且可以有效规避规模扩张带来的资产大规模购置的风险,为企业稳健发展提供保障。
总之,企业融资管理是一个动态管理的过程,企业决策层要从战略发展的眼光对其进行调控, 扬长避短,通过优化管理程序,不断化解融资管理中出现的各种问题,进而促进企业良性循环发展目标的实现。
[1]中国注册会计师协会.2009年度注册会计师全国统一考试辅导教材:财务成本管理[M].北京:中国财政经济出版社,2009
[2]劳平.融资结构的变迁研究[M].广州:中山大学出版社,2004
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从广义上讲,融资也叫金融,就是货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从现代经济发展的状况看,作为企业需要比以往任何时候都更加深刻,全面地了解金融知识、了解金融机构、了解金融市场,因为企业的发展离不开金融的支持,企业必须与之打交道。1991年邓小平同志视察上海时指出:“金融很重要,是现代经济的核心,金融搞好了,一着棋活,全盘皆活。”由此可看出政府高层对金融逐渐重视。以下是读文网小编为大家精心准备的:分析房地产业融资现状与问题相关论文。内容仅供参考阅读!
分析房地产业融资现状与问题全文如下:
房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点,因此,对房地产项目的开发需注入大量的资金,故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点,但是房地产开发融资方式以间接融资为主,其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题,会大大增加房地产业融资的风险。
1.房地产业融资现状
房地产是一种固定资产,其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期,加上政府对其资金运作上的严格管控,致使房地产的开发融资更加困难。研究发现,我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备,表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外,在我国的房地产业资金来源比重中,其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势,而传统的资金来源的比例却逐年下降,表明我国的房地产业的融资重心有所转移,因此,需积极寻求其他的融资渠道[1]。
2.房地产业融资的问题
(1)融资模式单一
现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式,如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等,房地产开发商的资金来源中,有三成来自银行直接贷款,加上个人按揭贷款,银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势,但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大,加上还会受到国家政策的影响,如果房地产开发商过度依赖银行贷款,必定会增加融资风险。
(2)融资结构不合理
在房地产业内,出现房地产开发商的直接融资比重低,而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强,尽管房地产的信托得到迅速发展,但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求,房地产业还会受到国家和地方政策的限制,其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期,因受到融资体系的结构不合理的影响,市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象,从而制约房地产业的进一步发展。
(3)融资法律和法规不完善
房地产业融资的相关法律法规还有待完善,与房地产金融相关的政策法规还不健全,并缺乏一致性和协调性,故而操作比较困难,对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。
1.采取多元化的融资模式
房地产业属于资金高度集中的行业,开发一个地产项目就需投入大量资金,假设不借助多种融资手段,那么企业就会面临止步不前,甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新,采取多元化的融资模式,形成以银行信贷和房地产信托等融资为主,其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有:
(1)内源融资
就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式,它不仅包括自有资金,而且还包括应收的账款和票据等,房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现,将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况,可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同,采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式,加大期房营销及宣传力度以增加销售,从而双方能获取稳定现金,将经营风险降到最低[3]。
(2)直接融资
直接融资包括股票融资及债券融资两种方式,其中债券融资的比例较小,主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资,房地产的开发企业上市后,能迅速筹得资金,并将筹集的资金用于注册资本,达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担,均以企业经营状况为担保,但是股票融资存在一定的难度,即上市要求较高,并且连续2年亏损就会被迫退市。
(3)间接融资
间接融资就是向金融机构(主要为银行)取得贷款,现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款,此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。
(4)新融资方式
①夹层融资:其处于债权和股权之间的一种信托产品,夹层投资属于长期融资,可根据特殊的需求对其进行调整,夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时,经扩张、收购等方式后,其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况;②房地产信托融资(REITs),REITs主要是通过发行收益凭证,汇集多数投资者手里的资金,并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理,同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金,REITs在国际意义中,与基金等同,REITs就是资产证券化的表现[4]。
2.合理组建融资结构
在发达国家的房地产融资和金融机构中,已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法,我国的房地产业可引进这套管理办法,以缓解目前房地产业的资金压力,也能为我国的金融机构提供好的借鉴,以推动我国房地产的金融创新,达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资,是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式,其主要源于新加坡,这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。
3.完善融资法律和法规
房地产开发必须做到有法可依,但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善,造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广,也比较泛,缺乏相关的具体细则,故在实际的执法中,会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。
因此,需完善融资法律和法规,主要方法有:
⑴制定出低压贷款法,规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规,以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷,并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护;
⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度;
⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动,并制定相关管理制度,为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境,以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。
房地产融资属于一个多元化市场,其融资方式具备多样性,如有证券市场、银行信贷和基金等,同时房地产融资市场也具备多层次性。因此,需要创建一个稳定、健康的房地产融资环境,就必须要求国家或者地方政府减少对金融市场的控制及干预,并将金融市场面向国际开放,同时也可引进国外的先进融资方式和发展模式,为国内的房地产金融市场提供更好的发展条件。另外,还需加大法律制度建的力度,为其创造有法可依、有法必依、违法必究的环境。只有新的房地产融资市场和融资产品及融资工具的出现,才能让成房地产形成一个多元化的体系,以促进房地产经济走向良性循环的轨道。
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政府诚信是社会诚信的基石和灵魂,在构建和谐社会进程中应发挥其示范和表率作用,成为社会诚信的典范。和谐社会的安排最终取决于政府体制上的安排。建设和谐社会,惠及全体人民,体现了人民群众的根本利益和共同愿望。中国特色社会主义和谐社会的发展,要求形成以诚信机制为核心的社会资本,诚信机制的逐渐完善需要社会各界的长期不懈努力。所以,和谐社会不是几句口号和几篇文章就能实现的,和谐社会也不会凭空而来,也坐等不来。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:国外政府诚信研究综述与经验借鉴相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
诚信是做人的基本品质,也是对政府的基本要求。 诚信是政府合法性的前提条件,是政府善治的基石,是政府获得民众信任的来源。美国司法部设立了公共诚信处应对各级政府存在的不诚信行为。随后美国颁布了《政府伦理法案》,成立政府道德署,旨在加强政府伦理方面的制度建设和诚信管理。 实践的需要,得到了学术界积极的回应。 对政府诚信和伦理的研究,逐渐成为美国公共行政学界的热点。 美国公共行政学会(ASPA)成立了伦理分会,出版了《公共诚信》(Public Integrity)杂志,召开各种国内、国际研讨会,发表了大量相关研究论文,极大地推动了该领域研究的发展。
从世界范围看,越来越多的民意测验表明,民众对政府的信任不足是世界各国不同程度面临的问题。 信任缺失的原因是多样的,但政府的欺骗和浪费是最重要的原因之一。 在传统公共行政模式下,政府诚信高度依赖对外在规则的服从,导致了僵化和墨守成规。 20世纪80年代以来,“新公共管理” 作为公共部门的范式转型,倡导放松管制,从规则导向变为结果导向,运用经济学的思维方式和私人部门的管理方法改革公共部门,使其变得更加灵活,更具回应性。然而,新模式有可能剔除过多传统模式下保证公共服务诚实和中立的制度设施,导致传统价值受到侵蚀,因此,政府诚信管理被看成是顺利完成转型的恰当反应。 时代的呼唤,让政府诚信研究获得全世界不断增长的关注,成为一个欣欣向荣的领域。
本文主要以2000年以来的美国文献为基础,同时参考了少量欧洲文献、澳大利亚文献和部分国际组织的研究报告,从政府诚信的内涵、公务员诚信意识和能力、政府诚信管理、政府诚信制度、政府诚信环境、评价政府诚信等方面对国外政府诚信研究做简单梳理,并思考对我国政府诚信研究的启示。
要理解政府诚信的内涵,首先需要看看西方文化对诚信的理解。诚信,英语里是integrity. 在西方文化中,诚信的内涵非常丰富,至少可以从三个视角加以理解:第一种视角是将诚信视为个体的个性特质。包括诚实性、可信赖性、责任意识等。①其二,诚信是一种道德行为,涉及对规则的认可和承诺,与道德维度关联。 诚信要求个体不要背叛个体在活动中的道德信念,遵循合乎道德判断的规则。②第三种视角是从对人员实施诚信管理的角度提出的。 认为诚信体现在与他人的关系中,有历史和文化的差异,任何个体的诚信行为后果都表现为组织的结果和问题。③雷蒙德·考克斯(Raymond W.Cox)分析了诚信(integrity)和伦理(ethics)的差异,他认为相比美国学者而言,欧洲的学者更喜欢用诚信。 诚信包含推理,包含行为,包含正当和能力,与如何做正确的事相关,是政府运作的中心价值。 美国学者更倾向用伦理(ethics),他们把伦理和伦理决定看作是好的管理的中心,是组织领导的基础。④需要指出的是,在国外许多研究文献中,政府诚信与政府伦理常常交替使用。
米埃尔·科尔索夫(Emile Kolthoff)、雷蒙德·考克斯(RaymondW.CoxⅢ)和特伦斯·约翰逊(Ter-rance Johnson)等人认为公共伦理是价值、规范、道德标准和原则的集合,这些构成了政府诚信的基础。政府诚信不只是反对欺骗、反对浪费,反对滥用权力,政府诚信是政府中的个人和机构根据组织成员和社会认同的道德价值、规范、标准和原则采取行为的一种品质。 诚信冒犯是对这些道德价值和标准的冒犯。⑤政府中的诚信冒犯主要表现为贿赂,裙带关系,庇护,欺诈和盗窃,利益冲突,使用不当权威,滥用和操纵信息,私人时间的不当行为。⑥阿兰·胡克斯特拉(Alain Hoekstra )和米埃尔·卡波坦(Muel Kaptein)等人认为政府诚信可以从微观、中观和宏观三个层面加以理解。⑦微观层面的政府诚信,中心问题是个人的伦理行为和成为好公务员的能力。 具体来说,就是解决伦理的困境,避免诚信风险,抵制不当诱惑。 中观层面的政府诚信是政府内部组织的诚信。 中心问题是通过组织结构安排,正式程序设计、标准规范明确来支持组织成员诚信的主动性和组织内关键角色的诚信行为,这一般被理解为诚信管理。宏观层面的政府诚信是要发展地方政府、国家甚至国际层面的诚信制度体系。中心问题是中央和地方政府制定的诚信法规以及诚信机构的角色、任务和权力。 一些国际组织如联合国、世界银行、透明国际、世界经合组织、世界货币基金组织也通过设计国家和国际层面的制度安排来促进诚信。
从以上分析可以看出西方文化中政府诚信内涵比较丰富,不仅要求政府机构和人员要说真话、办实事,而且涉及对道德价值、规则的认同和遵守。不仅弄虚作假是不诚信的行为,贿赂、利益冲突、操纵信息、裙带关系等都属于诚信冒犯。如何实现政府诚信,需要从微观、中观和宏观三个方面加以努力。 微观上,要培养公务员的诚信意识,增强公务员解决伦理困境的能力。 中观上,要完善组织的结构程序设计,明确行为规范标准,加强组织日常诚信管理。 宏观上,要通过完善基本政治制度,健全法制来为政府诚信提供根本保障。
二、公务员诚信意识和能力
政府公务员的诚信品质如何体现? 保罗·斯帕克斯(Paul Sparks)和汤姆·法尔赛滋(Tom Far-sides)运用定量研究的方法,分析作为政府公职人员诚信品格的内涵。⑧他的研究分为两个环节。 研究一要求110个参与者写出自己认为最诚信的三个人,并且列出他们所具备的品质。 研究二在这些被写出的人中选出得票最多的八位政府公职人员以及所具备的14种品质, 每一种品质至少被三个参与者提到。 然后从这些品质里选出最能体现诚信的。 最后发现,排在第一位的是真诚(真正和诚实)。 排在第二位的是保持本质,第三位是能力。
帕特里克·多比尔(J.patrick Dobel)认为公务员诚信包含三个方面:第一,公务员信念和行动之间一致。 第二,公务员具有反应能力去做出一个承诺,理解承诺的内涵并努力实践它。 第三,公务员通过调整他们的公共角色去适应他们的中心价值体系, 使其能够在他们的角色和承诺之间保持一致。⑨劳拉·贝克(Laura Beck)、安德烈·万·蒙特福特(Andrét Van Montfort)、特詹斯(Twijns)等人认为,公务人员要满足以下三个条件才被认为是诚信的。
第一,意识到具体情况下存在的道德问题。第二,具备在具体情况下判断做什么决定的能力。 第三,行动应和一定的标准和规则一致。 简单而言,就是具备道德感知,道德推理和道德行为的能力。⑩围绕公务员的道德感知、道德推理和道德行为所做的研究,构成了公务员诚信意识和能力研究的主要内容。 该内容是目的论和义务论的中心,同时也是科尔伯格道德教育理论的中心。 国外越来越多的学者以这些理论为框架,开展实证研究,验证相关假设。
威特默(Wittmer) 运用科尔伯格的理论和限定问题测试探索伦理决策。 他关注以下问题:道德敏感导致更伦理的决策吗?什么是让一个人道德更敏感的原因,公共部门和私人部门之间在伦理决策上有显着的差异吗? 在对来自两个大学公共行政、工商管理和工程学专业的156名学生进行测试之后,Wittmer发现更多的敏感能促进更伦理的决策, 更个人化的信息能增强个人的道德敏感。Wittmer发现公共行政的学生更重视忠诚、信任、尊重和对团队的义务等价值。 最后他认为,公务员要比普通的美国公民具有更多的道德敏感。斯图尔特(Stewart)等人的研究从1990年开始,最初的经验研究对象是美国学生和政府经理,到1999年,扩展到了波兰和俄罗斯。研究者希望找到是什么样的道德推理偏好让地方政府官员做出伦理决定。在调查了波兰两省485名政府官员后,他们发现波兰和美国政府官员的道德推理非常相似。让研究人员感到惊奇的是,性别差异表现出很大的不同,女性在道德推理上要优于男性,这一发现在俄罗斯的研究中也得到了证实。
公务员具备较强的道德感知和道德推理,才能做出更伦理的决定和行为。 建设政府诚信,客观要求每一位公务员能敏锐地意识到特定环境下存在的道德问题, 能在面对这样的环境和问题时进行正确的推理,正确的判断,正确的决定。上述研究考察了影响公务员道德感知和道德推理的因素,为公务员诚信意识培养和伦理决策能力提升提供了较为系统的指导。
无论是明确政府公务人员行为的道德价值、伦理原则和伦理标准,还是提高他们的道德敏感性,增强他们的道德判断和道德行为能力,都离不开诚信管理。 库珀认为,要实现公务员诚信,需要基于价值和基于服从的伦理规则和实践的统一。万·比利基斯维基科(Van Blijswijk) 研究了荷兰的税务部门和海关部门后,认为诚信管理必须超越仅是建立伦理准则。 它应该包含以下内容:1.训练新录用的和在职的公务员如何处理两难困境。 2.任命诚信顾问调查一线公务员的诚信问题。 3.在诚信顾问里建立反思小组讨论现实生活的案例并思考应该采取怎样的行为。 4.为公务人员提供组织内部小组讨论的机会。韦斯特(West)和伯曼( Berman) 2004年对美国338个城市的城市经理开展了问卷调查。 问卷主要围绕三个问题。 1.伦理训练的目的是什么? 2.主要包含什么议题,训练方法是什么? 3.哪些问题与伦理训练相关? 为什么有些部门训练多有些部门训练少? 对伦理训练投入多的城市是不是组织效率高一些?经过研究,West和Berman 发现,就训练的深度和广度而言,中等程度最好。训练的方法应基于现实和实践,情景假设,案例分析,角色扮演等方法效果较佳。 为什么有些城市训练多,原因在于资源充足和领导偏好。 总之,West和Berman 认为伦理训练能够显着提高组织文化,营造积极的上下级关系。
André van Montfort和 Laura Beck等认为诚信训练是促进公务员诚信重要的工具。 但效果究竟如何,却鲜有人开展这方面的研究。 在这种情况下,André van Montfort和他的同事在荷兰以问卷调查的形式,调查了公务员参与训练和没有参与训练,参与训练前、参与训练后短期(训练结束后立刻填写问卷),长期(半年到九个月再次填写问卷)的变化,获得了一些重大发现。 发现一:参加训练的两组公务员只有一组公务员短期的伦理意识和行为能力明显提高。究其原因,研究者认为与训练的时间长短有关。 有效的小组训练时间为一天,另一组只训练了半天,半天时间要消化吸收基本的诚信知识、技巧比较困难。 发现二:对训练项目的长期效果而言,两组都是无效的。 为什么有效的小组过了半年之后,也无效了呢。 研究者认为,原因在于培训结束后,没有安排一些讨论来交流所授课程,没有巩固和强化。 此外,研究者还发现个人原因会影响培训的效果。 最后研究者提出了几点建议:1.应该对受教育程度低的公务员提供训练项目,从长期来看,他们比受教育程度高的公务员获益更多。 2.对于道德风气较差、诚信度较低的个人和部门应该提供训练项目,项目可以为他们带来持续的进步。
当然,组织的诚信管理不只局限于诚信训练,还需要一系列配套管理措施。 博特(Boht)和迈尔(Meier)在对公共部门进行研究后发现,欺骗行为发生的原因主要是不充分的绩效测量,稀缺的资源,过重的工作负担和责任意识的缺乏。 如果没有采取有效的措施进行诚信管理,就会导致伦理的失败。唐纳德·门泽尔(Donald C. Menzel)认为诚信管理的措施除了伦理训练外,还包括领导的示范,伦理规范,宣誓,伦理检查,还有人力资源管理等。 他认为诚信管理最重要的是不能把某一个工具当成灵丹妙药,而是要灵活有效地理解和运用所有的手段。阿兰·胡克斯特拉(Alain Hoekstra)和米埃尔·卡波坦(Muel Kaptein) 研究认为诚信管理有正式和非正式的差异。正式诚信管理重视诚信机构的设置、诚信官员的任命、组织结构的设计、职能权限的明确、工作流程的构建。而非正式的诚信管理比较模糊,主要目的也不是为了促进诚信。主要形式有利用榜样的力量,强调评价、晋升和薪酬中的公平,奖励好的行为,鼓励职业荣誉和责任心。 他们在访谈了荷兰地方政府的诚信管理官员后发现, 组织规模的差异与诚信管理手段的运用有一定的关系,对于大中型组织来说,往往采用正式的诚信管理,对小型组织来说往往采用非正式的诚信管理。 但Alain Hoekstra 和 Muel Kaptein认为,建立正式的诚信管理机制有利于组织的诚信管理。
政府机构和个人诚信的行为只有获得不断的激励, 才能稳定持久。 政府诚信管理明确伦理标准,提供伦理指导,创造伦理行为发生的人力资源环境,保护举报者权益,及时发现和惩罚错误行为,为诚信行为提供持续的动力支持。这方面的研究探讨政府诚信管理的主要内容、方法和手段,分析管理工具运用的效果,努力探寻更为有效、操作性更强的政府诚信管理机制。
政府诚信制度是国家或地方政府为促进政府诚信制定的影响范围较广的法律、规则、程序、机构以及实施机制,相比公共部门内部的诚信管理,它相对宏观。
美国1978年通过了《政府伦理法案》,成立了政府道德署。 随后,几乎所有的州都通过了伦理立法,成立伦理办公室或者调查委员会调查不道德的行为。 像洛杉矶和芝加哥这样的大城市,也设立了伦理委员会。 这些法律、规则和机构运转如何,学者们也对此进行了研究。弗兰克·艾尼提埃尼克(Frank Anechiarico)和詹姆斯·雅各布斯(James B.Jacobs) 以纽约市为例,分析了在对绝对诚信的追求中,纽约市所进行的制度改革和实践。 这些改革包括在全美率先通过公民服务法律,建立调查部,建立包括所有城市合同外包商的数据库,建立总检察官系统,实施伦理和财政公开法律,实行各种各样的反腐败战略。 但他们最后得出这样的结论:纽约市的做法影响了政府效率,却没有带来政府诚信明显的改善。 因此他们认为,应该超越传统的监管、控制、惩罚战略。 通过创造一定的环境,鼓励激发公务员自我良知和职业精神,同时还要积极鼓励公民参与到政府诚信建设中。史密斯(Smith)研究了佛罗里达州、康涅狄格州和纽约州伦理委员会的实践。 他访谈了60名伦理官员,考察了法律、规则在这几个州的实施。他发现最主要的问题是伦理法律规则的执行问题,并对如何改善执行状况提出了十点建议。
有学者运用案例研究的方法分析了美国的总检察官制度,认为该制度有效地防止了欺骗、浪费和滥用权力的行为,增强了组织的责任,在美国政府诚信的建设中发挥了重要作用。万·诺伊(Van Noy) 研究了西雅图为实现选举中的诚信,如何在立法和执法方面降低金钱对选举和政府行为的影响。 她认为公共财政是限制金钱影响唯一成功的工具。有学者考察了休斯敦的“零礼物”制度,认为这一制度限制了公务员不道德的行为,而且加强了伦理执行机构的效率。West和Berman通过对城市经理和65,000名公众的调查后发现, 城市审计委员会能发现不诚信的行为,解决财政管理中的伦理问题,促进政府的诚信和责任。
澳大利亚学者布伦顿·普罗塞尔(Brenton Prosser)关注立法机关的诚信问题。 他认为,在联合政府的议会中,由于没有一个党占居绝大多数,因此独立或者少数党的议员扮演着重要的角色,他们投票的变化会导致立法投票结果的变化,目前的澳大利亚就面临着这样的状况。这一状况需要采取一些措施来帮助议员们做出正确的决策和伦理的行为。他认为需要成立议会诚信委员会,对议员所遇到的伦理问题提供建议支持。委员会的角色应该以议会诚信为立足点,思考如何更好地服务于公共利益。
政府诚信制度包括规范政府诚信的法律法规以及执行这些规则的机构,还包括议会制度、选举制度、司法制度、公共财政制度、审计制度等。这些制度比较宏观,但对政府诚信而言,是政府诚信的根本保障。 这方面的研究考察了现有法律规则的不足,探讨了伦理委员会、总检察官办公室这些伦理机构运转的效能,分析了公共财政和审计对政府诚信建设的作用,思考了选举和立法中的诚信问题,为制度改革完善提供了思路。
政府公务员的诚信行为是否与一个城市和社区的诚信环境交织在一起,互相影响?一个机构或社区的诚信建设和信任建设是什么关系?这些问题也是学者们关注的,这方面的研究主要围绕以下内容展开:一是新公共管理所倡导的公私伙伴关系、民营化、契约外包和企业化政府会不会带来伦理风险。艾米克(Eimicke)、科昂(Cohen)还有萨拉萨尔(Salazar) 在对美国加利福尼亚、哥伦比亚、圣地亚哥、印第安纳波利斯等地开展实证研究后表明:公共部门的企业化并没有产生更高的伦理风险。
托马斯(Thomas)则认为民营化会产生诚信问题,会造成公众对政府信任的损失,造成对政府领导和政治代表信心的下降。 通过对英国铁路民营化的案例分析,她认为英国铁路民营化损害了政府诚信。埃米尔·科尔索夫(Emile Kolthoff)通过问卷调查和回归分析,研究了新公共管理运动对荷兰警察诚信的影响。 他从五个因素考察新公共管理运动:绩效评价、伦理管理、企业化管理、缩小规模和企业家精神。 警察不诚信的行为包括欺骗、偷窃、收受礼物、利益冲突,不当地使用暴力、不当的方法、滥用信息、歧视和性骚扰、业余时间的不当行为等。
研究结果是复杂的。 绩效评价、伦理管理、分权都可以减少诚信冒犯行为。而以契约外包为主要形式的缩小规模和企业家精神,被认为导致所有类型不诚信行为的增加。另外一方面的研究是围绕公务员伦理行为和公众信任之间的关系开展的。 费尔德海姆(Feld-heim)和王(Wang)运用美国城市公务员问卷调查数据,研究了公务员伦理行为和公众信任之间的关系。 他们的研究问题是“公务员伦理的行为会影响公众信任吗”,最后得到了肯定的结论。 他们发现如果城市公民对他们的政府比较信任的话,城市经理就会认为公务人员有较高水准的诚信行为。他们的研究证实公务员表现出来的诚信、公开、忠诚和伦理竞争力可以增强公众对政府的信任。
一直以来,政治家和行政官员能诚信地履行职责被认为是很困难的。 德·弗里斯(De Vries)在十七个国家开展对地方政府官员诚实状况的调查后发现, 公共官员的伦理行为更多是由社会和文化原因决定的。进一步说,公务员能说真话的时候他们就会讲真话,当他们不诚实的时候,可以解释是因为环境的原因不允许他们讲真话。 社会和文化的影响造成了实际行为中显着的差异。
伦理的社区和文化能产生伦理的政府和治理吗? 抑或相反?Donald C. Menzel认为,很难发展一套有意义的测量方法测量社会诚信和政府诚信。但是,一个普遍比较接受的观点是在一个不诚信的文化中,很难存在诚信的政府。另一个普遍比较接受的观点是,无论挑战多大,公务员提升和拥有较强的伦理价值和实践能够提升他们所在社区的伦理意识。
政府诚信是社会诚信的榜样和典范,是政府获得公众信任的根源。社会环境的诚信状况也会影响政府的诚信表现,有一个诚信的社会,才能有一个诚信的政府,一个诚信严重缺失,道德极度沦丧的社会,是不会产生好政府的。 新公共管理模式带来了政府外部环境的变化,市场化取向和企业化管理在改善政府绩效的同时,也一定程度上增加了政府的诚信风险。 因此,研究政府诚信和社会诚信的互动关系,考察影响政府诚信的环境因素,努力为诚信政府营造良好的社会文化环境,理应成为政府诚信研究的重要命题。
六、评价政府诚信
目前,世界各国政府都面临一定的诚信危机,但究竟程度如何,需要评价和测量。 评价政府诚信,目前的研究主要从三个层面展开:一是国家层面,二是地方政府层面,三是公务员层面。 这方面的研究与腐败状况以及反腐败的努力密切相关。开展国家层面政府诚信评价的主要是一些国际组织, 如世界经合组织 (OECD), 透明国际(TRANSPARENCY INTERNATIONAL),全球诚信(GLOBAL INTEGRITY)等。
世界经合组织2003年在其成员国中提出了一系列防止利益冲突、促进公共部门诚信的建议。为考察建议实施的效果,OECD开展了公共部门诚信评价。 其诚信评价框架包括步骤和标准两个方面。 步骤分为五步:一是明确目的,为什么评价? 二是选择对象,评价什么? 三是计划和组织评价,谁来评价? 四是达成方法的共识,如何评价? 五是确保效果。
如何将评价结果整合进政策周期,其评价标准也包含五个方面:1.存在性。 是否有诚信的政策工具(法律、行为标准、制度、程序)存在? 2.可行性。 诚信政策工具能够发挥预想的作用吗? 3.效果。诚信政策工具能否实现特定的初始目标?4.关联性。诚信政策工具能否显着地满足利益相关者的预期,对他们每天的行为产生实际影响?5.一致性。各种诚信政策的要素能否彼此互动加强,共同支持诚信政策的最终目的。OECD自2005年起运用这一框架对其成员国开展评价,为更好地促进政府诚信提供政策建议。 2013年,OECD评价了意大利和突尼斯的政府诚信。
透明国际提出了国家诚信系统(National Integrity System)这一概念。 这一系统像古希腊的神庙一样由国家治理系统中的十三根柱子组成,分别是政府的立法机构、行政机构、司法、公共部门、法律执行、选举管理机构、检察官、审计机构、反腐机构、政党、媒体、公民社会、商业。 这是一个涉及广泛的系统,既包括政府组织,也包括非政府组织和企业组织,它们与国家内部的腐败风险和反腐败的努力相关。当国家诚信系统运转良好的时候,腐败就能得到控制,如果一些或全部柱子晃动的话,腐败就会蔓延,最后毁掉一个社会。布兰·黑德(Brian W. Head)、布朗(A. J. Brown)和卡梅尔·康纳斯(Carmel Connors)认为任何一个社会都存在某种类型的诚信系统,如果没有诚信系统的要素,社会和政治秩序就会崩溃。 但好的诚信系统是需要有意识的努力和深思熟虑的设计。
透明国际提出这一系统的目的,是要运用这一系统评价一个国家阻止腐败,促进诚信的制度和实践。 透明国际分析一个国家诚信系统的优势和劣势,明确需要改革的领域,为更好地完善诚信制度提供建议。 到目前为止,透明国际已在29个国家进行了超过100次的评价研究。
全球诚信是建立在美国华盛顿特区的国际性非营利性组织,它设计发展了全球国家诚信评价,用来防止权力滥用,促进公共诚信。它运用300多个诚信指标评价政府在促进诚信、反对腐败方面的优势和劣势,为可能的制度改革画出路线图。 诚信评价主要考察三个方面:1.存在性,这和OECD政府诚信评价的存在性相似。主要是指促进公共责任、限制腐败的公共诚信机制包括法律、制度、机构是否存在。2.这些机制的效果如何?3.公民是否有进入这些机制的通道。
2011年,诚信评价的指标包括六个一级指标和23个二级指标。 一级指标分别是:1.非政府组织、公共信息和媒体;2.选举;3.政府利益冲突的防范、检查和平衡;4.公共行政和专业主义;5.政府监管和控制;6.反腐败的法律框架、司法公正和执法专业主义。 全球诚信2012年对包括中国在内的全球33个国家进行了诚信评价。 除了开展国家诚信评价外,全球诚信还开展地方政府层面的诚信评价。地方政府层面的评价方法与国家评价相似,只是指标的选择有所不同。2011年全球诚信和公共诚信中心合作进行了美国州政府诚信调查。
调查发现,伦理法律的执行,竞选资金的管制,公共信息的获得是美国州政府比较普遍的诚信问题。此外,一些学者也在开展这方面的研究。Emile Kolthoff 、Raymond W.CoxⅢ 和 Terrance Johnson测量了美国和荷兰两国公务员的诚信状况。研究人员对美国和荷兰城市经理进行了问卷调查,通过询问以下问题:组织内部诚信冒犯的经常性和可接受性,伦理的风气、伦理领导水平,来评价比较两个国家的诚信状况。
研究调查了105名荷兰城市经理和85名美国城市经理,并分别进行了评分。 研究得到一些有趣的发现:美国和荷兰在诚信冒犯的频率和可接受性方面大体相当。差异表现在诚信冒犯的频率美国高于荷兰,荷兰对诚信冒犯的接受要高于美国,这说明如果更多的不诚信行为是可以接受的,那它们就不容易被观察到。 研究者认为,对不诚信行为的接受程度与两个国家的文化有一定关系,并倡导以数据为基础,开展更多国家之间的比较研究。
杨秋菊:国外政府诚信研究:现状与启示七、几点启示国外政府诚信研究是在其具体的政治、经济、社会、历史、文化背景下进行的,国情差异决定了我们不能完全照抄照搬。 但通过对国外政府诚信研究的梳理, 我们认为以下几方面值得学习和借鉴:
其一,从研究对象看,国外学者对诚信这一概念的理解更为丰富。将诚信理解为具备诚信意识,做出诚信判断,采取诚信行为,是一个由感知诚信到实现、达到诚信的过程。在这一过程中既有诚信标准问题,也有伦理管理问题,既有诚信制度问题,也有社会文化问题,既有个人意识和能力的培养,也有组织甚至国家机制的建设,还有对腐败的控制和反腐败的努力,这大大拓展了研究空间。和国外相比,国内学者们大多只从字面上理解诚信,就诚信谈诚信,一定程度上限制了研究视野。
其二,从研究方法看,理论研究和实证研究兼有,更重实证研究。 从我们收集到的研究文献看,80%采用实证研究。 理论研究运用逻辑思辨的方法,从传统康德的义务论、边沁的目的论、亚里士多德的美德论、黑格尔的感知论出发,探讨诚信的价值,诚信的准则,促使官员诚信的动力,理性和感情在人的行为中的作用等问题。相比而言,实证研究的方法多样,有对公务员和对公众的问卷调查,有对伦理官员的访谈,有对传记、小说、新闻和重点人物的个案研究,有对接受伦理培训公务员的比较和跟踪研究。 目前国内仍主要以理论研究为主,个人认为参考借鉴国外的研究方法,开展中国化的研究,一定能推动国内政府诚信研究上一个新的台阶。
其三,从研究内容看,国外研究既有宏观制度机制的研究,也有微观管理细节的探讨,而且更倾向于研究具体的“小”问题。 如,研究如何处理实践中的两难困境,研究伦理培训的形式何种更加有效,研究伦理法律法规实施的效果、如何改进,研究组织的设计如何能支持更诚信的行为,研究诚信网络,探讨伦理官员如何和公民组织特别是媒体建立良好的关系,共同推进政府诚信的治理,研究伦理文化的培育,如何促进诚信机构之间的协调,研究政府采购中的诚信问题,如何防止利益冲突。针对性很强的研究对实践有很强的指导意义,这一点也值得国内学者借鉴。
其四,评价政府诚信有关的研究值得学习。目前,我国面临一定程度的诚信危机,政府公信力也存在一定的问题,但评价和测量方面的研究相对缺乏。 如果借鉴已有政府诚信评价的方法,在中国开展一些测量和评价政府诚信的研究, 应该能更好地发现问题的症结, 寻找到制度改革完善的路径。
当然,正如前文所述,国情差异决定了我们的研究必须是中国化的研究。 作为最早的文明古国之一,中国传统文化里有着丰富的德治资源,这是许多国外学者都非常认可的,我们不能妄自菲薄。
但如何实现传统文化的现代转型,如何与国外学者互相学习,互通有无,取长补短,共同推动政府诚信研究的继续发展,并为政府诚信建设提供更好的理论指导,我们仍需努力。
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从广义概念上讲,房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集,运用和清算。从狭义概念上讲,房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。以下是读文网小编为大家精心准备的:探析房地产融资的多元化渠道相关论文。内容仅供参考阅读!
探析房地产融资的多元化渠道全文如下:
在我国,房地产业的快速发展带动和促进了我国建筑性重轻工业及制造业的繁荣,是我国国民经济重要的组成部分之一。尽管为了应对房地产金融带来了风险,我国针对房地产业传统融资模式制订了一系列的宏观调控和限制政策,对房地产业造成了一定冲击。但是,我们必须清楚的认识到,这些政策和措施制定主要目的是进一步推动我国房地产市场的成熟,改变房地产融资运行模式单一,主要依赖银行信贷不良畸形的发展现状,以促进形成我国房地产融资渠道多元化的发展模式,从而保证我国未来房地产行业的健康有序的发展。
房地产融资是指房地产公司或单位,通过直接或间接的方式将社会经济体中赢余的那部分资金集合起来,转移到资金相对短缺的房地产开发公司,以保证房地产开发的顺利有序进行。房地产融资的方式分为直接融资和间接融资。直接融资是指资金相对短缺的房地产公司利用的自己的发展回报信用,向资金有余企业或单位发行股票、债券等凭证以换取现实资金的实际进入的融资方式。间接融资是指金融市场上以银行为代表的金融中介机构通过自己的体系检验机制,在审核后将自己所拥有的闲散资金以贷款等方式转移到房地产业以保证其开发销售顺利进行的融资方式。
根据中国中央银行关于我国房地产研究报告的调查,我国近八成的房地产开发资金都直接或间接的来源于银行信贷,其他融资方式如股权融资、债券融资、信托融资等在房地产融资的比重不到三成。资金来源的过度集中也就意味着社会金融风险的增大,如房地产投资结构失衡、违规贷款及假按揭、房地产企业高负债经营现象严重等问题就接连发生。在这种情况下,一旦单一资金来源体发生变动会极大的影响房地产业的发展。在我国房地产业的发展几乎完全取决于国家关于银行信贷政策的变化。如近年来国家的热点行业调控,住房贷款和转按揭的限制,银行信贷的收缩政策都对房地产融资带来巨大的冲击。与此同时,我国银行信贷有限的资金也无法满足我国房地产业的进一步发展的资金需求。所以我国房地产业资金融资渠道的有效拓展势在必行。
针对我国房地产业融资模式单一、投资高风险的问题,我们可以通过下面的融资渠道来增加房地产资金来源,分散融资风险。
1.房地产信托。
房地产信托是以商业信托组织为模型形成的一种房地产融资方式。房地产信托是指多个资金拥有人或单位将以一定方式组合的资金交付委托给信托公司,通过信托公司专业理财优势和丰富的资金运作经验投资房地产业,并获取收益的融资方式。在房地产信托融资中,信托委托人大部分是金融资本市场中的中小投资者,他们用于承担风险,参与投资的个人资产数量一般不大,需要通过订立信托合同将资金汇集到一起才能满足房地产业的融资需要,从而投资获得收益。
房地产信托融资有着突出的优势。首先,信托计划的灵活性很强,它贯穿于房地产企业开发的始终,不仅可以根据自己意愿参与投资,而且可以大大缩短房地产企业筹集资金所需要的时间。其次,房地产信托可以根据自己资金和技术优势展开不同风险收益的综合性房地产投资,有效的减少金融风险。最后,房地产信托是以中小投资者所组合的资金为主的,有效的保证了社会闲散小额资金的准入制度,调动了金融市场的活力,打破了银行信贷一家独大的局面。但房地产信托融资这一渠道也有一定局限性,因为信托运行模式的本质是择优投资、保证利益,所以只有那部分预期收益高、回报信用好的房地产开发公司才能比较容易的使用这一方式。
2.房地产债券融资。
房地产债券融资是指房地产企业,为了保证充足的开发资金,将自己作为债务人,通过法律规定的程序,向整个社会发行的约定有明确回报利率及支付日期及最后本金返还规则的书面权利凭证。房地产债券融资的优势主要表现为:公司股东的股本不会被稀释,有着制度性保障;债券融资成本较低,债券融资利率在同期贷款利率与储蓄利率之间,债券融资产生的乘数效应大大小于银行信贷。我国的债券市场今年来虽然取得了巨大成就,但是与以非政府债券为主的成熟资本市场还有很大差距,我国应减少政府债券比例,优化房地产债券融资结构。
3.房地产股票融资。
房地产股票融资是指具有一定经济实力的股份有限公司,按照相关法律法规的规定,通过审查核准,公开发行股票,在证券交易所挂牌交易的融资方式。房地产股票融资的优点主要表现在:发行股票筹集的是权益资金,提高了公司公信度;房地产股票筹集的资金是永久性的,保证了上市公司的长远发展;根据公司盈余负担利息,筹集风险小。以万科、远洋地产为主要代表的房地产股票融资取得了较大的成就
在单一融资发展模式下,房地产业不仅面临银行信贷有限资金的发展限制,而且承受了较高的房地产、银行、金融市场的风险比例。所以这要求寻求房地产业的多元化融资之路,重点推进最具发展潜力的多元化渠道,积极开拓新的融资渠道,以形成多元化融资体系和风险分担体系。
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近年来,随着经济和社会事业的快速发展,特别是城市化进程的不断加快,城市基础设施和产业项目的投资对资金需求量也越来越大,仅靠各级有限的财政收入,已很难满足城市建设和产业发展的需要。如何充分发挥财政部门的职能作用和信用优势,主动为各级政府承担融资压力,建立健全地方财政投融资体制,规避财政风险,推动地方经济快速发展,已成为当前地方经济发展和城市建设中着重研究解决的问题。
针对地方财政投融资活动中存在的不足及运作过程中出现的问题,各级政府要尽快转变投资观念,强化和创新投资责任机制,规范财政投资行为。
第一,抛弃计划经济观念,树立现代市场观念。长期以来,受计划经济体制的影响,政府习惯于建设靠国家计划、给指标定项目,指挥或干预企业和社会投资活动,导致不能准确依据市场需要做出正确的决策,并受政绩和地方利益驱动互相争项目,搞“政绩工程”、“拍脑袋工程”,盲目投资,重复投资,导致各地产业雷同,效益低下,浪费严重。因此,各级领导干部应加强学习市场经济下财政投融资知识、投资风险相关的法律法规,切实转变投资观念,规范财政投资行为,以效率和效益为评判标准来选择和确定财政投融资项目,更好地促进社会经济的快速健康发展。
第二,抛弃依赖财政思想,树立开拓意识。在当前各地财政相当困难的情况下,大部分地方搞开发和建设依然依赖国家财政直接投资。不少地方认为“财政的钱是公家的钱,不要白不要”,这种“等、靠、要”思想,直接导致财政资金投向分散、大家抢项目争投资,造成决策失误、投资效益低下。因此,在完善地方财政投融资体制过程中,必须抛弃过分依赖财政投资的思想,树立开拓创新意识。
第三,严格界定财政投资领域,发挥财政投资效益。在市场经济条件下,能由市场机制运作的事情应由市场去完成,单纯依靠市场机制无法运作或“市场失灵”的,则由政府介入运作。目前,我国财政投资范围可说遍及国民经济和社会的各个行业,既包括无法按市场机制运作的社会公共事业投资、基础建设投资,也包括完全能按市场运作的大量的竞争性产业投资项目,导致投资范围和领域过宽、过广。因此,有必要对财政投融资的范围进行严格界定和调整。如公共产品、基础产业开发投资领域,应该由政府责无旁贷地承担起来;而对能够通过市场调节实现自我发展的产业开发投资领域,财政投融资不应介入。
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