为您找到与购买二手房学区房注意事项相关的共200个结果:
对于购房合同,签的预售合同,交房时不再签出售合同,可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的,仍需按合同本身约定,在房屋交付使用时签订出售合同,方能办理证户手续。以下是读文网小编为大家精心准备的:二手房购房合同注意事项,欢迎参考阅读!
一 查证
1.最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。
商品房预售,开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺利的办理产权证。
2.必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内,办理产权登记手续。(第一阶段,开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关;第二阶段的30日里,由买受人办理产权登记手续)
3.应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用,无《住宅交付使用许可证》的,公安部门不予办理入户手续。
4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。确保将来顺利的办理产权证。
二 房屋面积的条款
1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法:a,应在条款中写明建筑面积,建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。
b,公摊面积:和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。
c,其他:所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。
面积差异的处理方式:一种是双方自行约定,约定使用面积不能大于1%,或者0.5%;另一种,约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”,此点必须注意不接受,约定清楚。
2.房屋质量的条款
要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级,建材配备清单、等级,屋内设备清单,水、电、气、管线通畅,门、窗、家具瑕疵,房屋抗震等级等。同时,合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)
注意:涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时,合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等,可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
下列情况,购房人因为房屋质量问题,有权要求解除合同并要求赔偿损失:房屋主体结构质量不合格,不能交付使用;房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
注意查看交付标准:多数开发企业选择的是第一种交付标准,即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定,住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收,分期开发的应当分期验收,否则不得交付使用。确保将来顺利的办理产权证。
三 交房时间和预期交房条件
在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等,同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费,如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等,拒付。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,应 注意:如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款,维修费、物管费等等。
房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。 明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,应注意:一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几,还是百分之几。
四 不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证
不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安装的延误,都认定为不可抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责。
五 补充条款签合同要注意的事项
由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。因此,购房人不要急于和开发商签订补充协议,先将补充协议拿回来,找专家进行咨询,将补充协议中不合理的地方找出来,并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的,保护购房人的条款很少,因此,应在专家的指导下,在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求,那么,购房人最好不要和开发商签订补充协议。
六 退房条件
如果出现以下八种情况,购房人可提出退房。
1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。
2.开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。
5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6.不能或不能按期办理产权过户的。
7.购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致的。,一个是预售许可证。一定要看原件。要看清。
8.合同中约定的其它退房条件出现时。
七 其他注意事项
在签《商品房买卖合同》时,应在所有空白处划线;双方另有约定的,在每句话末了盖章或者划线。
在签订正式购房合同后,最好对该合同进行复印备份,并由房地产公司销售负责人签名确认,直至该合同由房地产公司到房管部门备案,以便日后出现纠纷时作为证据。
房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才能查到,即只有内部工作人员才能查到。一般的房产网是查不到的,只能查房屋代码。问一下。
八 注意不平等条约楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内
有的开发企业竟单方在合同中这样规定,“出卖人逾期交房90日,买受人有权解除合同;买受人逾期付款30日,出卖人有权解除合同”“出卖人逾期交房的付3%违约金,买受人逾期付款的付5%违约金”。双方权利、义务不对等的严重程度可见一斑。
当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时,少数企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理的。基于建筑物区分所有权的法律理论,建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双方共同所有,房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权,明显有悖公正。开发商的补充条款只表明了开发商的态度,如不接受可以不签合同,或者就这些条款增加自己的限制条件。
消费者发觉自己签订了“不平等条约”,也不要自认倒霉,可与经销商或开发商协商,找消费者协会协调,到工商和建设主管部门申诉,或通过法律途径解决购买中遇到的问题。根据《中华人民共和国民法通则》和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的有关规定,“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失,一个是预售许可证。一定要看原件。要看清。
《中华人民共和国消费者权益保护法》也规定了格式合同中不公平、不合理的内容无效。因此,购房者可以在行为作出之日起一年内向当地人民法院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款。
另外在此说一点,大家在签订认购协议书时,也特别要注意一点,就是:自签订认购协议书之日起在X日内交付房款及首期款并与卖方签订购房合同,若买方不能在规定时间内交款并签订合同,则视为弃权要赔偿定金。(在此没有就因双方合同条款协商不成而不能订合同的责任全部转嫁到购房者头上)。因此,请各位打算签订购房认购协议时,一定要看清楚。
看了“二手房购房合同注意事项”
浏览量:2
下载量:0
时间:
在签订购房合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。以下是读文网小编为大家精心准备的:购买二手房合同范本3篇,欢迎参考阅读!
深( )房现买字( )第 号
为更好地维护买卖双方合法权益,请买卖双方在签约前认真阅读以下内容:
1、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成,买卖双方经协商一致,可以对合同条款进行修改、补充,但修改、补充的内容应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定。
2、在签订本合同之前,买卖双方当事人可要求对方出示身份证明、企业法人营业执照、房地产证等有关证明文件,并认真审阅合同内容,仔细确认其中的选择性、补充性、修改性内容。对合同条款有疑问时,可向法律人士咨询。
3、买方在签订本合同前,应当对本合同所涉房地产进行实地考察。对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。
4、为保证交易资金安全,建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管,并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。
5、本合同生效后,未被修改的文本印刷文字及空格处填写的有效文字与符号均视为买卖双方合意的内容。合同附件及补充协议经买卖双方共同签订后与合同正文具有同等法律效力。
6、买方需按揭购房时,应事先全面了解办理按揭贷款所应具备的条件和应提交的资料。
7、本合同签订不等于产权过户,只有经过房地产登记机关的转移登记,产权过户才算完成。合同签订到产权过户,有一个时间过程,期间可能会出现产权被查封等特殊情况,因[4]此请买卖双方务必注意交易风险。
当事人基本信息:
卖方:
姓名:____________________________
国籍/地区:_________________
身份证/护照号码:_________________
所占份额:_____________________________________________________
公司或机构名称:_______________________________________________
营业执照号码:___________________
所占份额:__________________
通讯地址:_______________________
邮政编码:__________________
法定代表人:_____________________
联系电话:__________________
身份证/护照号码:__________________________________________
代理人:_________________________
联系电话:_________________
身份证/护照号码:______________________________________________
通讯地址:_______________________
邮政编码:__________________
共有权人: 姓名:_____________________________ 国籍/地区:_________________ 身份证/护照号码:__________________ 联系电话:_________________ 通讯地址:_________________________ 邮政编码:_________________ 所占份额:___________________________________________________ 公司或机构名称:___________________________________________________ 营业执照号码:_____________________ 所占份额:_________________________ 通讯地址:_________________________ 邮政编码:_________________________ 法定代表人:_______________________ 联系电话:______________________ 身份证/护照号码:_____________________________________________________
买方:
联系电话:_________________
通讯地址:________________________
邮政编码:_________________
姓名:_______________________________
国籍/地区:_____________________
身份证/护照号码:____________________
邮政编码:_____________________
通讯地址:___________________________
联系电话:_____________________
所占份额:_______________________________________________________
公司或机构名称:____________________________________________________
营业执照号码:_______________________
所占份额:_________________________
通讯地址:___________________________
邮政编码:_________________________
法定代表人:_________________________
联系电话:_____________________
身份证/护照号码:___________________________________________________
代理人:_____________________________ 联系电话:_________________________
身份证/护照号码:____________________________________________________
通讯地址:___________________________ 邮政编码:____________________
浏览量:2
下载量:0
时间:
与国外发达国家相比,我国二手房市场仍然处于初始阶段,存在着一些问题与不足,并逐渐成为制约其进一步发展的瓶颈,同时,这也导致消费者对二手房购买存在较高的感知风险,合同的签订注意事项也是有很多的。以下是读文网小编为大家精心准备的:4篇二手房购买合同模板,欢迎参考阅读!
合同双方当事人:
出卖人:_________________________________________________________
注册地址:_______________________________________________________
营业执照注册号:_________________________________________________
企业资质证书号:_________________________________________________
法定代表人:____________________联系电话:_______________________
邮政编码:_______________________________________________________
委托代理人:____________________地址:__________________________
邮政编码:____________________联系电话:________________________
委托代理机构:__________________________________________________
注册地址:______________________________________________________
营业执照注册号:________________________________________________
法定代表人:____________________联系电话:______________________
邮政编码:______________________________________________________
买受人:________________________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名:__________________国籍______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_______________________
地址:__________________________________________________________
邮政编码:______________________联系电话:______________________
【委托代理人】【 】姓名:____________________国籍:_____________
地址:__________________________________________________________
邮政编码:______________________电话:__________________________#p#副标题#e#
浏览量:2
下载量:0
时间:
在北京,二手房是很多买房人的第一选择,相比新房,二手房具有是现房、地理位置佳、价格便宜等诸多优点。以下是读文网小编为大家精心准备的:4篇二手房购买合同样本,欢迎参考阅读!
第一条
条文:甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下:
(一) 座落于南京市 区 ,建筑面积 平方米;
(二) 出售房屋的所有权证证号为 ,丘号为 ;
(三) 房屋平面图及其四至范围见附件一;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
注解:本条是对房屋的客观和主观描述。其中第一款为《房屋所有权证》记载的主要事项,第二款为房屋的《国有土地使用权证》记载的权益,第三款为甲乙双方商定的或有关规定直接规定的与房屋所有权和房屋正常使用相关联的权益。
指南:第一款直接参照《房屋所有权证》即可正确签填,与第三款相关联的是第五条和附件三,当事人在商议买卖标的过程中应全面参考其他条款。
第二条
条文:甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索。
注解:本条规定了甲方的权利保证责任和其他保证责任。
指南:甲方的保证责任比较宽泛,条文并未一一列举。除第一条已经列明的房屋状况外,乙方还需向甲方了解附件二所列内容,并谨慎了解房屋的共有权、是否查封冻结等情况。
第三条
条文:乙方在 前付给甲方定金(币种 )(大写) 元,(小写) 元。
上述定金 □在乙方最后一次付款时充抵房款 □在 时由甲方退还乙方 。
注解:本条是定金条款,是适用定金罚则的合同依据。
指南:第一款采用填空格式,直接填入双方商定的定金金额即可;需要注意的是定金条款的生效必须以定金的实际支付为条件,即使双方约定了定金条款但没有实际支付定金的,该条款不生效。第二款采用选择格式,只能单选;其中第二选项的填空部分可以是一个绝对的时间点,也可以是约定行为或事件的发生时间。
第四条
条文:该房屋房价款为(币种)(大写) 元,(小写) 元。
房价款的支付方式和支付时间为:
乙方未按规定支付房价款的,则按下列约定承担违约责任:
□乙方逾期支付房价款的,每逾期一天,按应付到期房价款的万分之支付违约金。
□乙方逾期支付房价款超过 天,且所欠应付到期房价款超过元的,甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后 天内将已收房价款退还乙方,所收定金不予退还;并有权要求乙方支付占总房价款百分之的违约金。
注解:本条内容为房价款及其支付方式和时间,以及乙方逾期付款的违约责任。
指南:第一款采用总价计价法,主要是考虑到存量房买卖从习惯上多为按套买卖或其他趸卖形式。以建筑面积为计价单位的,双方最好在补充条款中特别另行约定。
第二款为自由填空格式。实践中主要区分现金、支票两种付款方式,一次性付款、分期付款、按揭付款三种付款时间。因我市现行交易过户手续双方一次性签字在前,故双方在房价款的交割时间控制方面须谨慎从事,目前有担保、资金托管和提存三种交割方式可供选用,双方可以综合对比成本、方便度等因素结合自身实际情况选用并将其规定在合同中。
第三款为单选或多选格式。第三选项可自由填空。
第五条
条文:甲、乙双方定于 时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任:
□甲方逾期交付房屋的,每逾期一天,按总房价款的万分之支付违约金。
□甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的,按不符部分的 □约定价值 □评估价值 □市场价格承担赔偿责任。
□甲方逾期交付房屋超过 天的,乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后天内将已收房价款和双倍定金返还乙方,并按总房价款的百分之 支付违约金。
注解:第一款为房屋交付时间和空房交付条件;第二款为附属设施和相关权益的更名时间;第三款为户籍迁出时间;第四款为相应违约责任。
指南:第一、二、三款均为填空格式,可以是绝对日期,也可以以双方约定的事件为依据;其中第二款对附加值较大的房屋尤其重要,第三款对学区房或外地户籍等急于落户的买方尤其重要。
第四款为多选格式;其中第二选项为单选格式,选中“约定价值”的,应当在补充条款中分项约定相应附属设施和相关权益的价格。
第六条
条文:甲、乙双方确认,虽然房屋所有权证未作记载,但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
注解:本条意在保护房屋隐形共有人的权利,同时也规定了合同双方尊重隐形共有人权利的合同义务。
指南:我市房屋产权交易过户采取了“凭证交易”的登记制度,即交易过户手续以房屋所有权证记载的所有权人和共有权人为准。但实际上,因为我国传统家庭财产模式的落后性,家庭财产往往登记在一个家庭成员名下,最常见的是夫妻共同财产登记在夫或妻一个人名下。这就要求甲方如实陈述房屋权利状况,乙方签约前应坚持取得房屋共有人同意出售房屋的书面意见。
第七条
条文:甲、乙双方同意,在本契约生效后 日内,共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后,按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理:
□该房屋土地使用权为出让取得,其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
□该房屋土地使用权为划拨取得,根据有关规定,其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定,该费用由 □甲方承担 □乙方承担。
除本条第二款已有约定外,办理以上手续应当缴纳的税费,由 □甲、乙双方按国家规定各自承担 □甲方承担 □乙方承担 。
注解:本条规定了双方共同办理房屋产权过户和土地使用权更名的权利义务以及费用承担。
浏览量:2
下载量:0
时间:
买卖合同的当事人中,出卖财产的一方称为出卖人或卖方,接受财产并支付价款的一方称为买受人或买方。在一般情况下,所有权人是最经常的出卖人,但也有例外(如行纪人、代理人、担保物权人、人民法院等)。今天读文网小编为大家精心准备了:二手房买卖合同签订的相关注意事项。具体内容如下,欢迎参考阅读:
买卖合同签订注意事项:
(1)房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
(2)房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。>
(4)土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
(5)市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
(7)单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
(8)物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
(9)中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
(10)合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
一、双方当事人的基本资料:具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件;属共有财产的,共有人也应到场,并在买卖合同上签字,不能到场的,应出具公证委托书。
二、标的:本合同的标的,就是双方欲进行买卖的二手房,在买卖之前,应详细查看房屋的房产证和土地证原件,确保出卖人合法拥有房屋。
三、价款:价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房买卖过程中,通常是一次性付款的,但也存在着出卖人在出卖房屋时,有部分银行贷款不能清偿的情况。由于办理过户时要求取消银行抵押,出卖人又无力清偿贷款,而要求买受人替他先行还清贷款的,应注意交易安全。还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款,这两种情况下,最好是由中介机构提供担保。
四、履行期限、地点、方式:这里主要写明交房时间;房屋附属物品的归属;水、电、物业管理等的交接;办理房屋过户时相互配合与协调的问题;交易税费、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担,通常二手房买卖过程中,约定卖方净得款最为简洁。
五、违约责任:规定哪些是违约情形;违约责任如何承担;违约金、订金、赔偿金的计算与给付;规定免责条款;如有担保,应规定担保的形式;对违约金或订金的选择适用问题。
六、解决争议的方式:这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。通常情况是约定仲裁,这样可以保证争议的及时解决。
七、合同生效条款:双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款:按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。
九、合同的变更与转让:主要是约定合同变更与转让的条件,不能进行变更、转让的禁止条款。
十、附件:在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。目前,二手房买卖合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属,列明随屋赠送的物品清单。
二手房买卖合同范本
1.终止合同,乙方按累计应付款的_____%向甲方支付违约金。
2.乙方按累计应付款的____%向甲方支付违约金,合同继续履行。3.______________________________________________________________。
第五条甲方逾期交付房屋的违约责任。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外,甲方如未按规定期限将该房屋交付乙方使用,乙方有权追究甲方的违约责任。
1.终止合同,甲方按乙方累计已付款的_______%向乙方支付违约金。
2.甲方按乙方累计已付款的_______%向乙方支付违约金,合同继续履行。
3._____________________________________________________________。
第六条关于产权过户登记的约定。在乙方实际接收该房屋之日起,甲方协助乙方在房地产管理部门规定的期限30日内办理过户登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起____天内取得房地产权属证书,乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起_____天内将乙方已付款退还给乙方,并按已付款的_____%赔偿乙方损失。
第七条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任。
第八条因本房屋所有权转移所发生的相关税费由_____方向交纳;或按政府的规定由甲乙双方分别交纳。
第九条本合同未尽事项,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议。
第十条本合同一式____份,甲、乙双方各执一份,并附件均具有同等效力。
甲 方(签章): 乙方(签章):
共有人(签章):
甲方代理人(签章): 乙方代理人(签章):
______年______月______日签于________________
浏览量:2
下载量:0
时间:
二手房的买卖途径很多,有实体店与网络两种。
1、直接到房产中介实体店
去实体店了解当地的二手房信息或出售房子是最直接的的方式,但也有不足之处,就是浪费时间,不能第一时间得到最新的信息!
2、房地产网站
也可通过房产中介经纪公司来促成买卖。房产中介经纪公司收集的买卖双方信息,很大部分是通过网络获取的,因此,无论是买卖双方80%是通过网络这个平台汇聚到经纪公司的。
今天读文网小编为大家准备了:二手房购买的七项注意事项,合同具体内容如下,仅供参考,希望可以帮助到大家哦。
二手房购买七项注意
购房者在购房过程中应选择正规的营业执照齐全的中介公司来签署购房合同。小编提醒购房者在签署购房合同中需注意的七个要点:
第一:签订合同前必须认真核实房主的身份,防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现
房产也是骗子的重要目标,近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况也经常出现,往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了,去找人去又无法找到当初签约的那个人了。因此,二手房购置必须确保签约主体是合法房主,有权进行房屋的买卖。
第二:合同上明确标明房屋基本情况和付款时间
对买主来说,合同中必须注明房屋基本信息,包括地址,门牌号,面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。尤其是建筑面积,一定要看清,卖方容易记不清,尤其在现在来说,房价是按每平米多少钱来计算的,所以如果房价不变的基础上面积的多少就变得尤为重要。包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实;房产面积多大;该房产用途是办公还是居住,或是其他,这些都需注明。对卖方来说,最重要的是标明付款时间,尤其是付款方式,必要在合同中注明。不能模糊的口头约定。
第三:合同必须明确各种费用的交接时间和方式
二手房因为是处于使用中的,所以有各种各样的费用,比如说水电,煤气,还有物业,暖气,有线电视等,这些费用有些是预付费的,有些是年终结算的,这些费用如何交接,什么时候交接都必须有个明确的规定,省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。
第四:写明违约责任和合理利用补充条款
房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数,不少人购房时基本就只注意房款,过户等问题,而忽略了违约的可能性,因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体,违约的赔偿具体数目等,这样才能有效约束违约行为。所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同,合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中,可能还有一些问题一时无法确定,这些可以在后来确定时增加附加条款,写清楚具体情况以及双方约定,这样可以避免后期的一些麻烦。
第五:购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解
该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利;该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
第六:购买二手房时,需要准备的证明材料
购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人,须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。
第七:购买二手房,房子的现状须在合同上加以注明
房屋应是现状销售,以看房的情况为准,合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些,包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房,在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状,包括屋内的家电家具,合同中双方必须约定好是否留存家具家电,必须有所注明。以免引起纠纷。
浏览量:3
下载量:0
时间:
伴随我国经济建设的加快和城市化的进一步推进,大众对房屋无论是在需求量还是在需求水平上,都有了非常大的提高。房屋购买合同的签订自然也是备受关注!以下是读文网小编为大家精心准备的:3篇二手房屋购买合同范本,欢迎参考阅读!
卖方:_______________(简称甲方)身份证号码:_____________________
地址:__________________________________________________________
买方:_______________(简称乙方)身份证号码:_____________________
地址:__________________________________________________________
根据《中华人民共和国经济合同法 》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律 、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房地产签订本合同,以资共同信守执行。
第一条 合同标的:乙方同意购买甲方拥有的座落在______省______市______区________________________拥有的房地产(住宅),该房地产建筑面积为______平方米。
第二条 上述标的房地产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)
第三条 付款时间与办法:
(一)甲乙双方同意以一次性付款方式付款,本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币__________元整,作为购房定金。并约定在本合同签订之日起______日内支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
(二)甲方应于拿到房产证之日起____天内和乙方办理房屋产权过户手续,并应在产权过户手续办完当日将_________等费用结清。
(三)税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,一切交易税费由_______方承担。
第四条 交房:
第五条 违约责任:
甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约二手房居间合同范本,应书面通知甲方,甲方应在____日内将乙方的已付款(不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约二手房买卖协议范本,应书面通知乙方,并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第五条 本合同主体
1.甲方是____________共______人。
2.乙方是____________共______人。
第六条、本合同一式两份,甲乙双方各一份。
第七条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。
第八条 本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第九条、本房屋产权过户只能是甲方和乙方之间过户,否则乙方将另加______万元的费用给甲方,即总房款为______万元。
第九条、双方约定的其他事项:___________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________________
出卖方(甲方)_________________(手印)身份证号码:__________________
地 址:___________________邮编:___________________
电 话:___________________ ;
购买方(乙方)__________________(手印)身份证号码:__________________
地 址:___________________邮编:___________________
电 话:___________________
鉴证日期:_______年____月____日
浏览量:2
下载量:0
时间:
随着房地产市场的发展,二手房买卖也成为社会和民众关注的焦点。那么在签订武汉市二手房买卖合同中如何才能保障自己的权益不受侵害呢?以下是读文网小编整理的武汉市二手房买卖合同,欢迎参考阅读。
卖方(简称甲方):
身份证号码:买方(简称乙方):
身份证号码:
身份证号码:身份证号码:
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规的规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方房产相关事宜签订本合同,以资共同遵守。
第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在龙口市房屋建筑面积为第号)。
第二条
上述房产的交易价格为:人民币整(整(整(元整)。本元整)。甲、元整)。平方米,外加此房所带的一套住宅房屋,
(详见房屋所有权证龙口字合同签定之日,乙方向甲方支付购房定金人民币乙双方办理过户手续当天,乙方向甲方支付购房款人民币甲方向乙方正式交付房屋前,应将该房屋之前所产生的物业费、水费、电费、取暖费等各项相关费用全部结清,然后乙方一次性支付甲方剩余房款计人民币整(元整),与此同时甲方将房屋钥匙交给乙方。
第三条甲方应协助乙方办理房屋过户手续,手续办理过程中所产生的税费和手续费等相关费用由乙方承担。
第四条
甲方保证对该房产拥有合法产权,并在交接时该房屋没有任何产权纠纷和财务纠纷等瑕疵,如果交接后发生该房屋交接前存在的产权、财务等纠纷,均由甲方承担全部责任。
第五条
甲、乙双方合同签定后,若甲方违约,应由甲方向乙方支付违约金人民币贰万元整。若因乙方原因违约,购房定金归甲方所有。若因甲方原因违约,甲方应自违约之日起五日内返还乙方已付房款,并按同期银行贷款利率支付利息。
第六条第七条第八条
本合同自双方签订之日起生效。
本合同一式四份,甲乙双方各执两份。均具有同等法律效力。本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,由有管辖权的人民法院诉讼解决。
第九条
本合同未尽事宜,甲乙双方另行商定。
出卖方(甲方):姓名:身份证号码:姓名:身份证号码:地址:邮编:电话:
购买方(乙方):姓名:身份证号码:姓名:身份证号码:地址:邮编:电话:
日期:年月日
浏览量:2
下载量:0
时间:
在公务员面试中,要想把自我介绍做好不仅要对自身有清晰的定位,同时还要善于自我总结、自我反省和自我规划。其实,自我介绍不仅仅是介绍自己,也是一次在考官面前展示自我的机会。下面是读文网小编为大家整理的有关公务员面试技巧和注意事项,仅供参考。
由于面试成功与否关系到求职者的前途,所以大学生面试时往往容易产生紧张情绪,有的大学生可能还由于过度紧张导致面试失败。所以紧张感在面试中是常见的。紧张是应考者在考官面前精神过度集中的一种心理状态,初次参加面试的人都会有紧张感觉,慌慌张张、粗心大意、说东忘西、词不达意的情况是常见的。那么怎样才能在面试时克服、消除紧张呢?
(1)要保持”平常心”。在竞争面前,人人都会紧张,这是一个普遍的规律,面试时你紧张,别人也会紧张,这是客观存在的,要接受这一客观事实。这时你不妨坦率地承认自己紧张,也许会求得理解。同时要进行自我暗示,提醒自己镇静下来,常用的方法是或大声讲话,把面对的考官当熟人对待;或掌握讲话的节奏,”慢慢道来”;或握紧双拳、闭目片刻,先听后讲;或调侃两三句等等,都有助于消除紧张。
(2)不要把成败看得太重。”胜败乃兵家常事”要这样提醒自己,如果这次不成,还有下一次机会;这个单位不聘用,还有下一个单位面试的机会等着自己;即使求职不成,也不是说你一无所获,你可以在分析这次面试过程中的失败,总结经验,得出宝贵的面试经验,以新的姿态迎接下一次的面试。在面试时不要老想着面试结果,要把注意力放在谈话和回答问题上,这样就会大大消除你的紧张感。
(3)不要把考官看得过于神秘。并非所有的考官都是经验丰富的专业人才,可能在陌生人面前也会紧张,认识到这一点就用不着对考官过于畏惧,精神也会自然放松下来。
(4)要准备充分。实践证明,面试时准备得越充分,紧张程度就越小。考官提出的问题你都会,还紧张什么?”知识就是力量”,知识也会增加胆量。面试前除了进行道德、知识、技能、心理准备外,还要了解和熟悉求职的常识、技巧、基本礼节,必要时同学之间可模拟考场,事先多次演练,互相指出不足,相互帮助、相互模仿,到面试时紧张程度就会减少。
(5)要增强自信心。面试时应聘者往往要接受多方的提问,迎接多方的目光,这是造成紧张的客观原因之一。这时你不妨将目光盯住主考官的脑门,用余光注视周围,既可增强自信心又能消除紧张感;在面试过程中,考官们可能交头接耳,小声议论,这是很正常的,不要把它当成精神负担,而应作为提高面试能力的动力,你可以想象他们的议论是对你的关注,这样你就可以增加信心,提高面试的成功的率;面试中考官可能提示你回答问题时的不足甚至错误,这也没有必要紧张,因为每个人都难免出点差错,能及时纠正就纠正,是事实就坦率承认,不合事实还可婉言争辩,关键要看你对问题的理解程度和你敢于和主考官争辩真伪的自信的程度。
浏览量:4
下载量:0
时间:
商铺出租事宜所涉及的财产数额较大,在签订合同时,双方既要考虑怎样履行合同,又要考虑怎样保障自己特殊情形下解约退租的权利。以下是读文网小编整理的租铺合同注意事项,欢迎参考阅读。
第一,商铺出租方违反约定,使承租方的合法利益受到损害。
第二,由于第三方原因使合同无法继续履行时,如何解除合同。
第三,由于自己的经营情况发生变化,如业务经营不善,承租方需要终止协议的处理事宜。
明确条款
1、必须订立正式的租赁合同所谓正式的租赁合同就是经工商备案认可的租赁合同.你可以到当地工商部门购买。
2、必须要求出租方出示房屋产权证书原件和身份证件。
如系共有产权的需共有人一起签字方可生效。
3、在订立合同时除租金外还必须明确其他各项费用的承担方如房屋租赁税金物业管理费修缮费用等。
4、如所租商铺需经装修后方可使用的需明确装修的范围。
5、如商铺所有权人在租赁期间出售或抵押商铺的须在合同中明确应保证承租人继续租赁的权利否则出租方需赔偿损失。
6、应在合同中明确是否允许承租人转租他人。
7、订立合同时所有权人和共有人需同时到场签字并盖章.不可由他人代替。
诉讼时效
关于租金延付或拒付的时效。我国《民法通则》第136条第三项规定:延付或拒付租金的,诉讼时效期间为1年。例如,原告应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年内向被告主张权利。如第一次交纳时间为2008年10月20日前10日内,原告则应在2009年10月20日前向被告索要2008年8月11日-10月10日两个月的租金,依次类推。但原告在一年的诉讼时效期限内并没有向被告催要过2008年8月10日-2009年7月10日前的租金,应视为放弃索要该期间租金权利。
另据《合同法》第227条规定:承租方逾期不交房租,出租方有权解除合同,收回房屋,追求承租方的违约责任。原告在起诉前长达1年多的时间内,从未行使过上述权利,即使被告因种种原因未及时交纳房租。
1、调查商铺的产权
承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:
1)、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2)、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。
3)、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
如果承租人无法查清,可以委托律师到相关部门进行调查。
2、免租装修期
商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。
3、租赁保证金
俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。
4、税费承担
按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:
1)、出租:
营业税及附加租金*5.55%
房产税租金*12%
个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。
2)、转租:
营业税及附加转租收入*5.55%
印花税印花税转租租金(总额)0.1%
在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。
其他注意事项
在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。
看过租铺合同注意事项
浏览量:2
下载量:0
时间:
投标书的编制水平在一定程度上反映了企业参与市场竞争的实力和管理水平,下面读文网小编为大家精心整理了购买标书介绍信范文,希望能给你带来帮助。
介绍信
致:湖南国联招标有限公司
兹介绍我公司吴旭(身份证号:XXX)等壹人前来你处联系。
此致
敬礼
湖南都好商贸有限公司
XXX年3月26日
浏览量:2
下载量:0
时间:
商铺租赁合同是指出租房与承租方就商铺租赁所达成的书面合同,围绕着商铺使用权所形成民事租赁关系。那么签订房屋租赁合同需要注意什么?以下是读文网小编整理的租商铺合同注意事项,欢迎参考阅读。
商铺出租事宜所涉及的财产数额较大,在签订合同时,双方既要考虑怎样履行合同,又要考虑怎样保障自己特殊情形下解约退租的权利。分为以下三种:
第一,商铺出租方违反约定,使承租方的合法利益受到损害。
第二,由于第三方原因使合同无法继续履行时,如何解除合同。
第三,由于自己的经营情况发生变化,如业务经营不善,承租方需要终止协议的处理事宜。
明确条款
1、必须订立正式的租赁合同所谓正式的租赁合同就是经工商备案认可的租赁合同.你可以到当地工商部门购买。
2、必须要求出租方出示房屋产权证书原件和身份证件。
如系共有产权的需共有人一起签字方可生效。
3、在订立合同时除租金外还必须明确其他各项费用的承担方如房屋租赁税金物业管理费修缮费用等。
4、如所租商铺需经装修后方可使用的需明确装修的范围。
5、如商铺所有权人在租赁期间出售或抵押商铺的须在合同中明确应保证承租人继续租赁的权利否则出租方需赔偿损失。
6、应在合同中明确是否允许承租人转租他人。
7、订立合同时所有权人和共有人需同时到场签字并盖章.不可由他人代替。
诉讼时效
关于租金延付或拒付的时效。我国《民法通则》第136条第三项规定:延付或拒付租金的,诉讼时效期间为1年。例如,原告应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年内向被告主张权利。如第一次交纳时间为2008年10月20日前10日内,原告则应在2009年10月20日前向被告索要2008年8月11日-10月10日两个月的租金,依次类推。但原告在一年的诉讼时效期限内并没有向被告催要过2008年8月10日-2009年7月10日前的租金,应视为放弃索要该期间租金权利。
另据《合同法》第227条规定:承租方逾期不交房租,出租方有权解除合同,收回房屋,追求承租方的违约责任。原告在起诉前长达1年多的时间内,从未行使过上述权利,即使被告因种种原因未及时交纳房租。
1、调查商铺的产权
承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:
1)、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2)、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。
3)、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
如果承租人无法查清,可以委托律师到相关部门进行调查。
2、免租装修期
商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。
3、租赁保证金
俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。
4、税费承担
按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:
1)、出租:
营业税及附加租金*5.55%
房产税租金*12%
个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)
印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)
土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。
2)、转租:
营业税及附加转租收入*5.55%
印花税印花税转租租金(总额)0.1%
在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。
签定合同时要注意的重要内容
5、营业执照
承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:
1)、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;
2)、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;
3)、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;
4)、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;
5)、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
6、装修的处置
商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:
1)、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。
2)、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
3)、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。
7、水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。
签定合同之后的疑虑
8、租赁登记
租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:
1)、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;
2)、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。
9、转租问题
商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:
1)、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。
2)、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。
鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多,涉及合同金额较大,建议对此类合同应谨慎签订,必要时,聘请专业人士把关,以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼,更是得不偿失。
10、买卖与租赁
许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:
1)、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。
2)、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
11、其他注意事项
在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。
看过租商铺合同注意事项
浏览量:2
下载量:0
时间:
购买房屋的合同(优秀4篇)
购买房屋的合同要怎么写,才更标准规范?根据多年的文秘写作经验,参考优秀的购买房屋的合同样本能让你事半功倍,下面分享【购买房屋的合同(优秀4篇)】相关方法经验,供你参考借鉴。
房屋购买合同
甲方(出售方):张三
身份证号:1234567890
联系方式:电话:13800138000
邮箱:[zhangsan@email.com](mailto:zhangsan@email.com)
乙方(购买方):李四
身份证号:0987654321
联系方式:电话:13900000000
邮箱:[lisi@email.com](mailto:lisi@email.com)
鉴于甲方自愿将其房产出售给乙方,乙方愿意购买该房产,双方在平等、自愿、诚实信用的基础上,根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规,就本次房屋购买事宜达成如下协议:
一、房产描述
本合同所涉房产为位于北京市朝阳区的一处住宅,建筑面积为100平方米,户型为三室一厅,该房屋已装修完毕,房屋现状良好。
二、交易价格及支付方式
1.甲、乙双方经协商一致,本次房屋购买价格为人民币(以下简称“元”)500万元整。
2.乙方应按照以下方式支付购房款:
(1)乙方于本合同签订之日起三个工作日内,向甲方支付定金人民币50万元整;
(2)甲方在收到乙方支付的定金后,应出具相应收据。
(3)乙方在看到甲方出具的收据后,于本合同签订之日起三十日内,向甲方支付剩余房款,即人民币450万元整。
三、房屋交付及权属证明
1.甲方应于收到乙方支付的房款后十个工作日内,将房屋交付给乙方,同时应提供房屋的权属证明文件,如房产证、土地证等。
2.甲方应在房屋交付后十五个工作日内,协助乙方办理房屋过户手续,将房屋权属过户至乙方名下。
四、违约责任
1.若乙方未按照本合同约定的时间支付房款,甲方有权解除本合同,并有权要求乙方双倍返还定金。
2.若甲方在收到乙方支付的房款后未按本合同约定时间交付房屋或者未按照约定协助办理权属过户手续,乙方有权解除本合同,甲方应退还乙方已支付的房款,并承担相应的违约责任。
五、其他条款
1.本合同签订后,甲、乙双方均应严格遵守本合同的约定。未经对方同意,任何一方均不得擅自变更或解除本合同。
2.本合同中未尽事宜,可由双方另行协商,并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
3.本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,自双方签字或盖章之日起生效。
甲方(出售方):张三(签字)日期:(签字日期)
乙方(购买方):李四(签字)日期:(签字日期)
浏览量:3
下载量:0
时间:
购买房屋的合同(通用5篇)
购买房屋的合同要怎么写,才更标准规范?根据多年的文秘写作经验,参考优秀的购买房屋的合同样本能让你事半功倍,下面分享【购买房屋的合同(通用5篇)】相关方法经验,供你参考借鉴。
合同编号:[编号]
甲方(卖方):[姓名、身份证号码、房屋产权证书等]
地址:
联系电话:[电话]
乙方(买方):[姓名、身份证号码、房屋产权证书等]
地址:
联系电话:[电话]
鉴于甲方是该房屋的合法所有者,愿意将其出售给乙方,乙方同意购买该房屋。为明确双方的权利义务,特此订立本合同。
一、房屋描述
甲方同意将其所拥有的位于[地址]的房屋出售给乙方,该房屋建筑面积为[面积]平方米,产权明晰。
二、房屋售价
经甲、乙双方协商,该房屋售价为人民币[价格]元整,乙方应一次性支付给甲方。
三、交付时间
乙方应于收到房屋款项后[时间]内完成房屋的交付,房屋交付前,乙方应按照甲方的要求进行必要的装修和整理。
四、产权过户
甲方应协助乙方在房屋交付后的一周内完成房屋产权过户,过户所需费用由乙方承担。
五、其他条款
1.房屋交付前,甲方应保证房屋设施完好无损,并负责维修。
2.乙方在房屋使用过程中应遵守《物业管理条例》等相关法律法规,并按照规定缴纳物业管理费用。
3.本合同自双方签字盖章之日起生效。
4.本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,具有同等法律效力。
甲方(卖方):[签名、盖章]
日期:[日期]
乙方(买方):[签名、盖章]
日期:[日期]
浏览量:3
下载量:0
时间:
政府购买服务合同怎么写?政府购买服务合同是买方和卖方经过双方谈判协商一致同意而签订的“买卖”的法律性文件,政府购买服务合同是怎样的?下面是小编为你整理的政府购买服务合同范本_政府购买服务合同格式,希望对你有用!
项目名称:
合同编号:
集中采购机构名称:
买方:(采购单位名称)
卖方:(供应商名称)
经自治区财政厅批准(项目批准书文号),内蒙古自治区政府采购中心受(采购单位名称)委托,采用(采购方式)采购一批货物,为了保护供需双方合法权益,根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规且遵循项目采购文件(编号:NZC2012-)和投标文件中的相关规定,按照平等、自愿的原则,采购单位、采购代理机构和供应商之间签订本合同,并共同遵守。
一、合同文件
下列文件、资料是构成本合同不可分割的部分:
(一)采购文件规定的各项条款;
(二)投标文件规定的各项条款、最终报价表等全部投标文件;
(三)履约保证金;
(四)采购人、采购代理机构、投标人的更正、澄清、说明、补正事项及无偿优惠;
(五)双方议定的补充条款或承诺;
(六)中标通知书。
二、合同范围和条件
本合同的范围和条件应与上述合同文件的规定内容相一致。
三、供货一览表
四、售后服务承诺
供应商对所提供货物的售后服务作如下承诺:
(一)保证所提供的货物为原装正品,是全新的、未使用过的,并完全符合强制性的国家技术、质量规范和合同规定的质量、规格、性能和技术规范要求。
(二)保证货物经正确安装、正常运转和保养情况下,在其使用寿命内具有等于或优于合同技术参数指标条款规定的性能,对由于设计、工艺或材料的缺陷而发生的任何不足或故障负责,并承担弥补这些货物本身不足和缺陷的相关费用。
(三)保修期及保修服务的内容严格遵守国家法律及合同文件规定,保证在货物验收后保修期内免费保修。
(四)保证用户对售后服务要求的及时响应,对需上门服务的情况,用户所在地之内的应在2小时内派技术人员赶到现场;用户所在地之外或需外地厂家协助的,应在48小时内派技术人员赶到现场;若需返回厂家修理,应提供备用设备或提供保证不耽误工作的服务。
(五)对厂家提供的货物的硬件或软件的升级改进服务,有及时告知用户的义务,在用户同意接受这些服务的情况下提供便利条件。
(六)生产厂家到最终用户现场安装、调试合格后验收,现场为用户提供货物使用、维护等方面的技术培训。
(七)严格遵守投标文件中售后服务承诺以及双方议定的售后服务承诺。
(上述为共性条款,以下针对货物情况可填写具体售后服务承诺条款)
五、交货时间、地点及相关要求
(一)交货时间:供应商接到中标通知书后日内一次全部交清。
(二)交货地点:
(三)相关要求:
1.供应商应在交货前向用户提供交货计划;
2.运输、保险和装卸费用,以及安装、调试和培训的费用由供应商承担。
3.供应商提供货物与合同规定的货物名称、规格型号、技术指标、数量等不相符时,采购单位应不予接收。
4.采购单位应督促供应商及时供货,供应商未能按时供货,按照采购文件相关条款作相应处理。
六、验收办法及要求
(一)外观检查
1.检查仪器设备内外包装是否完好,有无破损、碰伤、浸湿、受潮、变形等情况。
2.检查仪器设备及附件外表有无残损、锈蚀、碰伤等。
3.如发现上述问题,应做详细记录,并拍照留据。
4、特殊仪器设备要依据设备的特性和合同要求及相关国家、行业(当行业标准高于国家标准时)、企业标准(当企业标准高于国家和行业标准时)进行外观检查。
(二)数量验收
1.以供货合同和装箱单为依据,检查主机、辅机、附件、配件、备件及工具的规格、型号、配置及数量,并逐件清查核对。?
2.与仪器设备配套使用的软件系统的名称、软件系统介质形式、数量等。
3.认真检查随机资料是否齐全,如仪器说明书、操作规程、检修手册、产品检验合格证书等。?
4.做好数量验收记录,写明验收地点、时间、参加人员、箱号、品名、应到和实到数量。内蒙古自治区政府采购中心地址:呼和浩特市新华大街63号院8号楼东副楼电话:
(三)质量验收
1.要严格按照合同条款、仪器使用说明书、操作手册的规定和程序,进行安装、试机。
2.对照合同技术参数指标条款、仪器说明书,认真进行各种技术参数测试,检查仪器的技术指标和性能是否达到要求(出具验收数据单)。?
3.质量验收时要认真做好记录。若仪器出现质量问题,应将详细情况书面通知供货单位,视情况决定是否退货、更换或要求厂商派员检修。
4.进口仪器设备的验收按商检部门的有关规定进行。合同规定由外商安装调试的,必须由外商派员来现场共同开箱验收、安装、测试,安装调试合格后方可签署验收文件。
5、关于仪器设备使用人员培训,必须保证使用人员能正确操作、能进行基本养护、处理一般问题。
6、软件系统功能项目、容量、节点数、使用时间、知识产权的使用等。
7、特殊、特种仪器设备根据国家相关规定进行验收。
(四)验收确认
货到安装调试、培训完成及预验收后,采购单位安排货物最终验收时间,由采购单位负责组织货物验收工作小组进行货物最终验收及上报审批工作。
七、合同价
合同价金额:大写元整(¥小写元)人民币。
八、付款方式
(一)待项目完成通过采购单位最终验收合格后,正常运行个月期满,支付合同金额的%,满后的10日内支付合同金额的%
(二)采购单位使用人民币支付货款。
(三)供应商收取货款开户行名称:账号:
九、合同生效及其它
(一)本合同一式四份,经采购单位、供应商、政府采购中心法人代表(或授权人)签字并加盖公章后生效。
(二)本合同由采购单位、供应商、采购代理机构、政府采购监管部门各执一份。
(三)合同内容如遇国家法律、法规及政策另有规定的,从其规定。
(四)本合同未尽事宜,双方协商解决。
甲方(盖章):__________________ 乙方:_________________________
代表人(签字):________________ 身份证号码:____________________
_________年________月_______日 _________年________月_______日
浏览量:4
下载量:0
时间:
随着市场经济的发展,经济生活较为宽裕,资金使用效益被受到重视,民间债权债务关系日趋增多。那么,怎样才能较好的保护民间债权债务关系的合法有序以及当事人的合法权益呢?以下是读文网小编整理的个人借款合同注意事项,欢迎参考阅读。
借款合同的特征主要有:
1.借款合同的标的物是金钱。借款合同的标的物是一种作为特殊种类物的金钱,因此,原则上只发生履行迟延,不发生履行不能。
2.借款合同是转让货币所有权的合同。当贷款人将借款即货币交给借款人后,货币的所有权移转给了借款人,借款人可以处分所得的货币。这是借款合同的目的决定的,也是货币这种特殊种类物作为其标的物的必然结果。
3.借款合同一般为有偿合同(有息借款),也可以是无偿合同(无息借款)。
4.借款合同一般为要式合同,应当采用书面形式。自然人之间的借款合同的形式可以由当事人约定。
看过个人借款合同注意事项
浏览量:4
下载量:0
时间:
二手房买卖合同中转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。以下是读文网小编整理的烟台市二手房买卖居间合同,欢迎参考阅读。
卖房方: 身份证号码: (以下简称甲方) 丙方(居间方):铜梁县 房产信息咨询服务中心
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他相关法律、法规规定,甲、乙、丙三方在平等、自愿和协商一致的基础上,就甲、乙双方共同委托丙方从事房地产经纪事项达成一致意见,特订立如下协议:
一、甲方自愿将铜梁县巴川街道 私房一套卖给乙方,面积约面积以房屋产权为准,字号和土地使用证号: 字 号或“两证”合一后的房地产权证号 房地证 字第
二、房屋总价款: 拾 万 仟 佰 拾 圆整(小写人民币¥ 元整)。总价款含部份家具家电、固定装饰、防盗门、铝合窗、防盗网、灯具及附属设施在内。
三、房屋设施包括
四、定金支付:
甲乙双方达成房屋买卖,在签订本合同当日,乙方需向甲方支付购房定金 元整。(小写: 元整)
五、现金支付:剩下的购房款 元整(小写: 元整)。由乙方在 年 月 日办理房屋产权证过户或公证委托时一次付清。
六、按揭付款方式:
1、预计按揭贷款额为元整(小写:元整)。按揭贷款额以最后银行审批的贷款额为准,差额部份的首付款乙方应在办理过户手续前以现金方式补足。
2、甲、乙双方于日前提交相关银行按揭所需资料,银行初审按揭资料通过时,甲、乙双方必须按银行规定办理相关按揭手续。
3、在银行办理房屋按揭手续时,乙方应付清购房首付款写: 元整),并同时付清按揭所需费用(包括保险费、评估费、担保费、手续费等)。乙方付清各种手续费后,甲、乙双方同时办理房屋产权过户登记手续(此时已付定金自动转为房款)。
4、若乙方在办理按揭手续前改由全额现金支付,甲、乙双方应于年前办理两证过户或委托公证手续,甲方应无条件配合办理。
七、过户费用:经双方协商,办理房屋产权证。过户或公证委托的一切费用,以及过户所产生的交易税、个人所得税、天然气、闭路、电话等过户费用由 方负责给付 %, 方必须按房管局、广电局、天然气公司规定提供完毕的过户所需手续配合办理。
八、交房时间: 年 月 日前(甲方收到银行按揭款后再交房给乙方)。
九、交房时,甲方结清水、电、气、闭路、电话、宽带网、物管等一切费用。交房以后所产生的一切安全、经济责任和费用由乙方自行负责。
十、违约责任:在 年 月 日至 年 月 日,甲方必须将此房以协议价格卖给乙方。甲、乙双方相互配合办理,必须按本协议履行合同,任何一方不履行上述条款,均视为违约,违约方应承担赔偿守约方违约金 元整(小写: 元整)。并且违约方应支付该套房屋在交易过程中所产生的一切费用及违约责任并独立承担法律责任。
十一、甲、乙双方各付中介成交总额的1%作为中介佣金,签合同时支付,双方签字生效,中介成功,一方违约,中介费概不退还。
十二、若该套住房由于甲方某种原因,被人民法院或地房局冻结以及在银行被抵押贷款所造成不能正常过户及过户后乙方不能正常拿到房产证,所产生的一切经济损失及法律责任由甲方负责。于 年 月 日甲方必须将此房屋的户口迁出。
十三、此协议一式叁份,三方签字盖章生效,甲、乙、丙三方各执一份,三份具有同等法律效力。
十四、特别约定:
甲方签字: 乙方签字:
委托代理人: 中介方:
年 月 日
看过烟台市二手房买卖居间合同
浏览量:3
下载量:0
时间: