为您找到与房地产买卖合同纠纷案例相关的共200个结果:
从我国房地产实践来看,现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决,一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说,法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用,就没有法律的生命。
今天读文网小编要与大家分享的是:2则房地产开发合同相关纠纷案例分析。具体内容如下,欢迎参考阅读:
旧城区的改造是关乎一个城市整体市容,提升城市整体规划水平,与本市整体形象息息相关的话题,尤其是作为2008年北京奥运会合作伙伴的Q市,更是重中之重。在旧城区的改造中,一旦出现了法律纠纷,将会直接影响到旧城改造的步伐。
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劳动合同是建立劳动关系的基本形式。以劳动合同作为建立劳动关系的基本形势是世界各国的普遍做法。这是由于劳动过程是非常复杂的也是千变万化的,不同行业,不同单位合同劳动者在劳动过程中的权利义务各不相同,国家法律法规只能对共性问题做出规定,不可能对当事人的具体权利义务做出规定,这就要求签订劳动合同明确权利义务。
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劳动争议案例关键词:解除劳动合同纠纷 经济赔偿金纠纷
劳动合同到期后劳动者继续提供劳动,公司补发终止劳动合同通知,劳动者领取了经济补偿金的能否认定为双方协商一致解除劳动合同?
——王某与北京某地产公司劳动争议案评析
劳动合同到期后劳动者继续提供劳动,公司补发终止劳动合同通知,劳动者领取了经济补偿金的能否认定为双方协商解除劳动合同?
【劳动争议案例关键词】解除劳动合同 赔偿金纠纷 协商一致违法解除
申诉人:王某
被申诉人:北京某地产公司
一、劳动争议案例基本案情
王某系北京某地产公司(以下简称“地产公司”)员工,王某自 2005年2月28日起与地产公司建立劳动关系,任销售部管理人员,双方签订了期限为2008年1月1日至12月31日的劳动合同,月工资包括基本工资、岗位工资和佣金。2008年8月1日,王某被确诊为肺结核(无传染性),医师开具的治疗期为9个月。2008年12月31日,合同到期,但双方均未提出终止合同,王某继续在公司上班,双方形成事实劳动关系。2009年1月31日,公司以双方合同已在2008年12月31日终止为由,不让王某继续到公司上班,并在2月17日向王某发出《关于终止劳动合同的通知》,提出其定于2008年12月31日(即原劳动合同到期日)不再续签劳动合同,终止与王某的劳动关系。地产公司仅支付王某2008年12月31日前的工资,及一个月工资标准的经济补偿金。王某则认为公司支付的经济补偿金数额过低,经与公司协商不成,王某向北京某区劳动争议仲裁委员会提起了仲裁申请。
二、审理结果
申诉人称:本人于2005年2月28日入职北京某地产公司,任销售部管理人员,2008年月平均工资为8458元,其中包括基本工资1000元,岗位工资3620元,加佣金。双方最后一份合同期限为2008年1月1日至12月31日。2008年8月1日,本人被确诊为肺结核,医师开具医疗期为9个月。合同到期后,双方劳动关系并未终止,本人一直工作到2009年1月31日,之后单位称劳动合同终止了,不让本人继续上班。2009年2月17日,公司向本人下发了终止劳动合同通知书,次日支付了部分补偿金,本人不认可单位支付的标准,协商未果、。因此向劳动争议仲裁委员会提出仲裁请求,要求北京某地产公司:1、支付违法解除劳动合同双倍经济补偿金67664元及50%额外经济补偿金33832元;;2、支付2009年1月1日至2月7日工资15071元及25%经济补偿金3767.75元;3、支付2008年年终奖工资4620元及25%经济补偿金1155元
被申诉人辩称:认可申诉人关于入职时间、岗位及工资构成的主张,但不认可申诉人主张的具体工资数额。申诉人享受佣金待遇,故不再享受年终奖。被申诉人在合同到期前一个月已经通知申诉人终止合同,且申诉人出勤至2008年12月31日,当日双方的劳动合同到期终止,并就有关未结算的佣金、工资及补偿金等进行了协商,签署了书面协议。因此,不同意申诉人的申诉请求。
仲裁经审理查明:申诉人2005年2月28日入职被申诉人公司任销售部管理人员,双方签订了期限为2008年1月1日至12月31日的劳动合同,月工资包括基本工资、岗位工资和佣金,佣金按销售额的比例计算,工资结算至2008年12月31日,申诉人2008年的月平均工资为8458元。申诉人在职期间从未休过病假,2008年8月1日起,申诉人在医院治疗,由于所患疾病不具有传染性,因此继续在公司上班。被申诉人在2008年12月31日前未出具过终止劳动合同的书面通知,劳动合同到期后申诉人仍正常上班,双方形成了事实劳动关系。双方在2009年2月17日签订了《关于与王某终止劳动合同的处理意见》,被申诉人依据该《意见》向申诉人支付了8458元的终止合同补偿金、2007年佣金8769元、终止合同通知期工资4620元、医疗期及医药补助5个月工资23100元。申诉人所在部门其他7名员工均领取了年终奖金4620元。被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表及考勤记录。被申诉人否认申诉人2009年1月和2月存在销售额,申诉人也不知道其2009年1月销售额,且未提供其存在销售额的相关证据。另查明,被申诉人每月28日支付申诉人上月全月工资和岗位工资。
仲裁委经审理认为:被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表,因此采信申诉人关于工资标准的主张。申诉人也不知道其2009年1月销售额,且未提供其存在销售额的相关证据;又申诉人2月份未出勤,因此本委采信被申诉人关于申诉人该期间不存在销售额的主张,故申诉人不享受2009年1月和2月的佣金待遇,该期间工资依照4620元固定工资标准支付。
被申诉人未就其已于劳动合同到期前一个月通知申诉人终止劳动合同的主张提供证据,又未提供申诉人2009年1月、2月的考勤记录,因此,仲裁委采信申诉人关于工作至2009年1月31日,此后因被申诉人以劳动合同终止为由不让其上班的主张。由于被申诉人未于劳动合同到期之日与申诉人终止劳动合同,并办理相关手续,且双方继续存在劳动关系,因此认定2008年12月31日后,双方形成事实劳动关系。被申诉人2009年2月17日与申诉人终止劳动合同实为解除劳动合同行为。由于申诉人不要求恢复双方劳动关系,且提出支付解除劳动关系经济补偿金的要求,视为双方协商一致,由被申诉人提出解除劳动关系。因此认定被申诉人应当依据《劳动合同法》第46、47、97条及《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第5条规定,向申诉人支付经济补偿金。被申诉人此前已支付的终止劳动合同经济补偿金8458元和终止合同通知金4620元,应在解除劳动关系经济补偿金总额中予以扣减。
被申诉人未提供申诉人不享受年终奖金及核算的相关规定,也未对其部门其他7名员工已领取年终奖4620元的主张提出异议,据此,本委对申诉人符合年终奖享受条件及其部门人员领取数额的主张予以采信,对申诉人提出要求支付年终奖金4620元的主张予以支持。同时,被申诉人未及时支付年终奖的行为构成拖欠,应加付该工资25%的经济补偿金。
2009年9月7日,仲裁委对该劳动争议案作出如下裁决:
一、北京某地产公司于本裁决生效之日起5日内,支付王某2009年1月1日至2月17日期间工资7168.97元及25%经济补偿金1792.24元;
二、北京某地产公司于本裁决生效之日起5日内,支付王某解除劳动合同经济补偿金差额23543.77元;
三、北京某地产公司于本裁决生效之日起5日内,支付王某2008年年终奖4620元及25%经济补偿金1155元;
四、驳回王某其他仲裁请求。
本案双方对该劳动争议仲裁结果均未提起诉讼。
三、劳动争议案例评析意见
劳动合同到期后劳动者继续提供劳动,公司补发终止劳动合同通知,劳动者领取了经济补偿金的能否认定为双方协商解除劳动合同?
《劳动合同法》第三十六条规定,用人单位与劳动者协商一致,可以解除劳动合同。第四十六下列情形之一的,用人单位应当向劳动者支付经济补偿:……(二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的;……。”
从中可以看出立法者的立法本意是用人单位提出并与劳动者协商一致解除劳动合同的,用人单位只需依据劳动者的工作年限支付经济补偿金。但在本案中,双方的劳动合同在2009年12月31日到期,劳动者继续履行,已经形成了事实劳动关系,被申诉人在2月17日直接向申诉人发出终止劳动合同通知,通知的事由是“定于2008年12月31日即合同到期之日,不再续签申诉人的劳动合同”。
由此可见,用人单位终止劳动关系根本就没有与申诉人选择和协商的余地,是单方解除,应当认定为用人单位违法单方解除劳动合同,应当按照劳动者工作年限,每满一年向劳动者支付2个月经济补偿金的违法解除劳动合同赔偿金。本案仲裁裁决根据劳动者已经领取了部分经济补偿金,而自认为,被诉人与申诉人解除劳动关系,依据的是《劳动合同法》第三十六条“用人单位与劳动者协商一致,可以解除劳动合同”,只需按年支付解除劳动关系经济补偿金与本案实际情况及《劳动合同法》规定的法律条文不符。
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合同违约是指违反合同债务的行为,亦称为合同债务不履行。这里的合同债务,既包括当事人在合同中约定的义务,又包括法律直接规定的义务,还包括根据法律原则和精神的要求,当事人所必须遵守的义务。仅指违反合同债务这一客观事实,不包括当事人及有关第三人的主观过错。各个国家合同法对违约行为形态的划分都是不一样的。以下是读文网小编今天要与大家分享的:房地产合同纠纷违约金相关案例。内容仅供参考,欢迎阅读!
上诉人辽宁省投资集团有限公司因与被上诉人辽宁李世房产开发有限公司合资合作开发房地产合同违约金纠纷一案,不服沈阳市和平区人民法院 [2005]和民合初字第478号民事判决,向本院提起上诉。本院于2005年11月28日立案,由审判员白云良任审判长并主审,与审判员高子丁、代理审判员王大鹏组成合议庭,对本案进行了公开开庭审理,上诉人投资公司委托代理人徐驰、王昱,被上诉人李世公司委托代理人栾严峰到庭参加诉讼,现已审理终结。
原审法院查明:投资公司诉李世公司合资合作开发房地产合同结算纠纷一案于2004年11月12日在沈阳市中级人民法院立案,投资公司要求返还投资款743.1万元、迟延履行违约金及利息,沈阳市中级人民法院于2005年3月15日作出(2004)沈民(2)房初字第258号民事判决,该判决已生效。关于李世公司的违约金责任,该裁判文书作出了如下论述:由于2004年协议书明确约定,如李世公司未在约定的时间内向投资公司支付价款,则按未给付金额的日万分之五向投资公司支付违约金,因此李世公司应向投资公司承担支付违约金的违约责任,且当事人约定日万分之五的违约金亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情况。李世公司虽提出最高法院有关于违约金标准的司法解释,应按司法解释标准给付违约金,但《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》均是指当事人没有约定逾期付款违约金“标准”而依据的“计算标准”,而本案双方当事人明确约定按日万分之五计算违约金,不属于没有约定违约金“标准”。
故李世公司以按司法解释确定违约金标准的理由不能成立。由于当事人的前述违约金的约定属于迟延履行违约金,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”的规定,李世公司承担违约金责任后仍须继续给付合同价款。由于双方约定的是分期付款,故违约金的计算方式亦应分别计算,即其中247万元的违约金从2004年5月21日起计算,另247万元从2004 年6月21日起计算,其余249.1万元从2004年7月21日计算。由于投资公司起诉所主张的违约金系计算到2004年10月30日,诉讼中投资公司亦未增加诉讼请求,根据不告不理的民事诉讼原则,本院对发生在2004年10月31日后的违约金不予处理,即根据投资公司的诉讼请求本案的违约金计算截止日期为2004年10月30日。最后判决李世公司给付投资公司743.1万元的迟延履行违约金482700元。上述事实,有投资公司向法庭提供的(2004)沈民(2)房初字第258号民事判决书副本等证据材料及当事人当庭陈述笔录在卷佐证,经开庭质证,予以确认。
原审法院认为:投资公司要求李世公司基于违反合资合作开发房地产合同给付迟延履行违约金的诉讼请求已经沈阳市中级人民法院作出生效判决,李世公司在该次诉讼中提出违约金过高的抗辩理由虽未得到法院支持,但并不能据此证明投资公司可以依据该判决的认定增加违约金数额另行诉讼,投资公司在该诉讼中请求的违约金标准及期限、数额是在诉前预知诉讼风险前提下的选择,在法院支持其违约金计算标准后另行增加违约金数额进行诉讼,不符合相关法律对违约金性质、目的的规定,也不符合民事诉讼程序的效益性原则,投资公司本次诉讼的诉讼请求没有合同依据和法律依据,不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定,判决驳回投资公司诉讼请求。案件受理费12810元由投资公司负担。
上诉人投资公司不服一审判决,向本院提起上诉称:上诉人投资公司与被上诉人李世公司间的合资合作开发房地产合同纠纷已由沈阳市中级人民法院依法判决,案件已进入执行程序。该判决确认李世公司确系违约,在判令李世公司继续履行合同的同时,对违约金部分以双方合同约定的“按未给付金额的日万分之五”作为计算违约金的标准。由于投资公司是于2004年10月末提起诉讼,所以对2004年10月以后被上诉人是否仍继续违约等事实难以确定,因此在诉讼中仅主张了截止到2004年10月30日的违约金,而对该日之后新产生的违约金在当时无法主张。
因此,沈阳中级法院判决:“由于投资公司起诉所主张的违约金系计算到2004年10月30日,诉讼中投资公司亦未增加诉讼请求,根据不告不理的民事诉讼原则,本院对发生在2004年10月30日后的违约金不予处理,即根据投资公司的诉讼请求,本案的违约金计算截止日期为2004年10月30日。”对上述判决显然可以看出,沈阳中级法院仅仅是因为投资公司对 2004年10月31日以后新产生的违约金未在该诉中同时主张,因而未加以审理,这并不代表投资公司对2004年10月31之后产生的违约金已经放弃,更不是沈阳中级法院对新产生的这部分违约金已经进行审理并予以驳回。正是由于投资公司对这部分新违约金“未告”,沈阳中级法院对新产生的违约金“未理”,所以投资公司完全有权通过另行诉讼对产生的新债务加以主张。我国《民事诉讼法》第十三条明确规定:“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。
本案中,投资公司在沈阳中级法院诉讼中对2004年10月31日以后新产生的、在诉讼当时还难以确定的违约金未予主张,是当事人依法有选择地行使自己的诉讼权利、处分民事诉讼权利的一种体现,并未违反法律的禁止性规定。这与违背民事诉讼效益性原则的恶意“缠诉”、“拆诉”、“分诉”有本质上的区别。沈阳中级法院的判决中一再强调其判决确定的违约金截止到2004年10月30日,对当事人当时未主张的后产生的违约金未进行审理,本身就体现了对当事人依法选择行使自己的诉讼权利的一种尊重,也是对当事人有权依法选择通过另行起诉或其他途径来主张后续违约金的一种肯定。投资公司对新产生的违约金(新债务)另行起诉,正是当事人对诉讼权利的合法行使。一审法院以效益性原则为由驳回投资公司的诉讼请求,是对投资公司实体权利和诉讼权利的无理剥夺,缺乏法律依据。
我国《合同法》中规定的违约金是对合同当事人不履行合同或履行合同不符合约定等违约行为的一种惩罚,其产生的事实依据是违约、产生的法律依据是法律规定或当事人的有效约定。本案中,双方约定如被上诉人未在约定期限内付款,则“按未给付金额的日万分之五”给付违约金。这是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,而且该违约金计算标准已经为生效判决所肯定。如果被上诉人未在约定期限内支付上诉人全部款项,上诉人就有权按上述标准计收违约金。
因此,从2004年10月31日至今,被上诉人李世公司仍然未向上诉人支付欠款,其违约行为一直继续,上诉人对新产生的这部分违约金作为该合同的新债务加以主张,既有事实依据,也符合合同的约定、更有法律依据,不存在一审法院认为的“违背法律对违约金性质和目的的规定”的问题,一审法院据此驳回投资公司诉讼请求明显错误。在本案中上诉人投资公司在起诉中所主张的2004年10月31日以后新产生的违约金仍然是依据合同约定的上述违约金标准计算出来的,所以在被上诉人李世公司至今未还清欠款的情况下,其违约天数在增加,就必然会产生新的违约金。这当然不是对法院已经认定的计算标准的擅自增加;相反,恰恰是依据和执行了法院所认定的标准。因此,不存在一审法院认为的“在法院确定了违约金计算标准后,新增加违约金数额另行起诉”的问题。
因此,上诉人依据已经为法院生效判决所确认的、也为被上诉人所承认的继续违约的事实、依据双方合同明确约定的、已为法院生效判决所肯定的计算标准对由于被上诉人后续违约所新产生的违约金(新债务)依法起诉,事实清楚、证据充分。请求撤销一审判决,改判被上诉人支付上诉人从2004年10月31日至实际还清全部欠款之日止的违约金(至2005年5月30日的违约金为780225元)并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人李世公司答辩称:
原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。
本院查明:2001年10月12日,辽宁华厦饭店作为甲方与作为乙方的李世公司签订《协议书》(以下简称2001年协议书),约定:一、甲方将饭店土地使用权作价1716万元(占地面积2332平方米)和前期工程款2760万元(含甲方已付工程款1360万元,四建二公司执付工程款1400 万元),总计4476万元作为同乙方合作联建辽宁华厦大酒店工程的投资。对乙方的合作投资,在工程结束后,以甲乙双方认可的审计中介机构出具的审计评估报告为依据确定,并明确双方的投资比例;二、对补办、续办工程手续发生的费用,均由乙方垫付资金。其中应由甲方负担的部分,从甲方的投资额中抵减;应由双方共同承担的部分,作为乙方的工程投资;三、对乙方已替甲方偿还的债务,经甲方与债权单位确认后,可以抵减甲方的投资额;四、本协议签字盖章后,即为生效,对以前就本工程与乙方在2000年9月1日签署的《联合投资续建辽宁华厦大酒店协议书》、2000年12月1日签署的《联合投资续建辽宁华厦大酒店补充协议》、2000年12月28日签署的《协议书》等有关协议同时废除。
2002年12月10日,辽宁省投资集团公司、辽宁华厦饭店共同作为甲方与作为乙方的李世公司签订《协议书》(以下简称2002年协议书),约定:一、双方同意将甲方在辽宁华厦饭店主体工程的投资额认定为4476万元;二、由乙方替甲方垫付的甲方原工作人员工资款79万元,市四建二分公司工程款1400万元及甲方自建期间尚欠的工程款15.1万元,共计1630万元,由乙方承担支付,抵顶甲方投资;三、甲方原欠的电费13.8万元,水费 10.4万元,电费滞纳金50万元,共计74.2万元,由乙方负责支付,抵顶甲方的投资;四、在后期补办手续过程中发生的土地出让金、公房拆迁补偿金以及其它费用等,由甲方承担400万元的费用,并从甲方的投资额中冲减;五、综上,甲方尚余投资额计2371.8万元,由乙方偿还甲方,偿还方式:自本协议签订之日起,由乙方用现在开发建设的富通花园的14#楼房产作价偿还,每平方米4300元,偿还面积为5516平方米,乙方协助甲方为购房者办理按揭贷款,并将银行贷款逐笔随时转入甲方帐户。乙方不负责在办理按揭贷款过程中所发生的一切费。
2004年3月24日,辽宁省投资集团公司、辽宁华厦饭店共同作为甲方与作为乙方的李世公司签订《补充协议书》(以下简称2004年协议书),约定:一、甲乙双方经友好协商对2002年12月10日所签《协议书》中的第五条作如下修改:乙方偿还甲方尚余投资额计2371.8万元。共中一部分以位于和平区抚顺路66-13号富通花园小区的14#楼23套共3039平方米商品房,以每平方米4300元作价支付给甲方,该部分金额为 1306.77万元。乙方协助甲方为购房者办理按揭贷款,并将银行贷款逐笔随时转入甲方帐户。乙方不负责在办理按揭贷款过程中所发生的一切费用。乙方保证甲方购房者于2004年6月末前进住。剩余投资余额乙方以贷币资金743.1万元偿还甲方。
具体支付时间如下:2004年5月20日前支付247万元; 2004年6月20日前支付247万元;2004年7月20日前支付249.1万元。如乙方未在以上约定的时间内向甲方支付价款,则按未给付金额的日万分之五向甲方支付违约金。二、原协议其他条款继续有效;三、该补充协议与原协议具有相同的法律效力。但李世公司未按该《补充协议书》的约定履行付款义务。投资公司于2004年11月向本院提起诉讼,要求李世公司给付欠款743.1万元、利息12.5937万元及截止2004年10月30日的违约金 50.5082万元。本院于2005年3月作出[2004]沈民二房初字第258号民事判决,判令李世公司给付投资公司743.1万元,截止2004年 10月30日的迟延履行违约金482700元。该判决于2005年3月18日送达于投资公司及李世公司,2005年4月2日系双方上诉期届满前的最后一日,由于该日为星期六,次日为星期日,均为法定休息日,故上诉期应依法顺延至2005年4月4日。2005年4月5日该判决发生法律效力。自2004年 10月31日起截止2005年4月4日止,李世公司尚欠投资公司743.1万元,应支付迟延履行违约金579618元。
另查明:辽宁华厦饭店亦系独立的企业法人,与本案投资公司所诉争之权利有直接利害关系,但辽宁华厦饭店表示所有权利均由投资公司行使,其不再主张对李世公司的合同权利。
还查明:辽宁省投资集团公司于2003年经辽宁省国有资产管理委员会批准改制为国有独资有限公司,更名为辽宁省投资集团有限公司。
上述事实,有本院[2004]沈民二房初字第258号民事判决书,辽宁华厦饭店《关于不参加诉讼的说明》,当事人陈述等佐证,本院予以确认。
本院审理认为:
1、关于投资公司在本院[2004]沈民二房初字第258号民事判决生效后是否有权再向李世公司主张2004年10月31日后的违约金的问题。本院[2004]沈民二房初字第258号民事判决已明确认定2004年协议书的效力并依照该协议书作出裁判,具有既判力。该协议书明确约定,如李世公司未在约定的时间内向投资公司支付价款,则按未给付金额的日万分之五向投资公司支付违约金,因此李世公司应向投资公司承担支付违约金的违约责任,且当事人约定日万分之五的违约金亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情况,且该违约金标准已被本院生效判决所确认。
由于当事人的前述违约金的约定属于迟延履行违约金,只要债务未清偿或迟延清偿,该迟延履行违约金就继续发生。本院[2004]沈民二房初字第258号民事判决所确定的违约金系基于当时投资公司的诉讼请求计算截止到2004年10月30日,因此,就本院生效判决未审理的在2004年10月 31日后实际发生的迟延履行违约金,李世公司负有继续支付义务,原审判决驳回投资公司诉讼请求不当,应予纠正。
2、关于上诉人投资公司所主张的违约金的终止日期。上诉人投资公司所主张的迟延履行违约金系基于与被上诉人李世公司签订的协议约定而发生,其产生的基础为协议中约定的743.1万元债务,即自然债务。只要该自然债务未清偿或迟延清偿,即发生迟延履行违约金。但由于投资公司曾向本院起诉,要求被上诉人李世公司给付743.1万元,本院[2004]沈民二房初字第258号民事判决已判决李世公司向投资公司给付743.1万元,自本院 [2004]沈民二房初字第258号民事判决于2005年4月5日生效后,投资公司与李世公司在协议中约定的自然债务业已转化为具有法律拘束力及强制执行力的强制给付之债。
在2005年4月5日之后,李世公司如未给付743.1万元,则属于不履行法院生效判决,而不是违反投资公司与李世公司签订的协议,其法律后果是应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息”的规定,由李世公司加倍支付迟延履行期间的债务利息,不存在再行依据原协议中约定的违约金条款继续计算违约金的问题。因此,上诉人投资公司要求被上诉人李世公司给付2005年4月5日之后(含5日)的迟延履行违约金没有法律依据,本院不予支持。
3、关于上诉人投资公司所主张的计算违约金所依据的债务金额。投资公司与李世公司系合同关系,李世公司的合同义务为付款,根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定,李世公司对付款负举证责任,但李世公司未能举证证明在2005年4月5日之前向投资公司支付过款项,因此,本院确定计算迟延履行违约金的基础债务金额仍为743.1万元。
4、需要说明的是,辽宁华厦饭店与本案投资公司所诉争之权利有直接利害关系,应作为本案一审共同原告参加诉讼,但辽宁华厦饭店明确表示与李世公司合同中所有权利均由投资公司行使,不再向李世公司主张权利。因此,投资公司有权单独主张对李世公司的合同权利。
综上,原审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、撤销沈阳市和平区人民法院[2005]和民合初字第478号民事判决;
二、被上诉人辽宁李世房产开发有限公司给付上诉人辽宁省投资集团有限公司743.1万元的迟延履行违约金579618元[自2004年10月31日至2005年4月4日,计算方式为:743.1万元×0.0005×156天],于本判决生效后10日内付清;
三、驳回上诉人辽宁省投资集团有限公司关于要求被上诉人辽宁李世房产开发有限公司支付2005年4月4日之后违约金的上诉请求;
四、驳回被上诉人辽宁李世房产开发有限公司不支付违约金的反驳。
一审案件受理费12810元,二审案件受理费12810元,计25620元,由上诉人辽宁省投资集团有限公司负担4008元,被上诉人辽宁李世房产开发有限公司负担21612元。
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运输合同的客体是指承运人将一定的货物或旅客到约定的地点的运输行为,以下是读文网小编今天为大家精心准备的:交通运输合同纠纷相关案例分析。内容仅供参考,欢迎阅读!
交通运输合同纠纷案例:旅客运输合同纠纷
案情:
原告(反诉被告)诉称并辩称:2000年4月28日,我方与旅游公司签订了“租车协议书”,约定我方租11辆汽车给对方。签约后,对方付了17.3万元,余款承诺5月5日前付清。我方同意对方在未付清余款的情况下执行协议。我方准时提供租用车辆。5月14日,我方到对方处索取余款,对方交给我方现金3.7万元及投诉信、医疗费收据,被我方拒绝。后对方以乘车途中因司机急刹车使一女乘客的手骨折及司机煽动客人为由拒付。我方已按合同约定完成全部义务。车辆在运行中乘客擅自走动导致扭伤,后果自负。对方以种种借口拒付是违约行为。请求判令对方支付所欠的租车款4.3万元及违约金1万元。
被告(反诉原告)辩称并反诉称:按双方签订的“租车协议书”约定,对方必须准时提供租用车,确保行车安全,合同约定5月1日晚上12时到达海口,可是由于租用的6号车出故障,致使车队于次日凌晨5时才到达海口。而10号车在高速行驶而前方又无障碍的情况下紧急刹车,导致一名导游右臂骨折,另有7人也有不同程度的碰伤。在三亚市由于1号车驾驶员在索要回扣等无理要求没满足的情况下,煽动游客不按原定计划去购物点购物,并将旅游团带至不在计划之内的景点。致使我方的合作方三门峡神州旅行社拒付尚欠我方的23846元的团费。现我方要求对方双倍返还定金2万元,承担导游的医疗费920元,2262元的门票及23846元。
事实:
海口市振东区人民法院经公开审理查明:旅游公司与汽运公司于2000年4月28日签订“租车协议书”一份,约定旅游公司向汽运公司租用11辆空调大巴车,每辆2.3万元;汽运公司保证车辆行驶安全。签订协议时,旅游公司先付1万元定金,余款于4月30日上午11时起交清,否则没收定金,取消租车协议;汽运公司于5月1日12时10分在广西北海火车站接站,于晚上12时前到达海口,租车时间至5月5日;汽运公司必须遵守协议,必须配合旅游公司的安排,不得迟到,不得无理取闹,如有违反,双杯返还定金。签约后,旅游公司于4月29日交1万元的定金和8万元租车费。因旅游公司未按时付清全部款项,故致函汽运公司称,因“五一”放假,所余之款于5月5日付清。汽运公司在从北海至海口的行程中,因一辆车发生故障,致使整个团队不能按约定的时间到达海口。另有一辆车在行驶中急刹车,致使一名导游郭某受伤。行程结束后,汽运公司于5月16日要求旅游公司付清余款,旅游公司只付3.7万元,同时交投诉信一份、医疗费单据给汽运公司,汽运公司表示拒绝。5月25日汽运公司再次要求旅游公司付清余款4.3万元未果的情况下,向本院起诉。在开庭审理过程中,旅游公司认为不付余款给汽运公司是因其在履行合同过程中有违约行为,造成三门峡旅行社拒付尚欠该公司团费23846元。
判案:
海口市振东区人民法院认为:原被告双方签订的“租车协议书“是双方当事人的真实意思表示,除协议中的“甲方在旅游购物点的停车费和购物回扣均归乙方所有”违反有关规定无效外,其余内容均合法。签约后,旅游公司致函汽运公司称5月5日付清余款,而汽运公司对此表示同意。在履行合同的过程中,汽运公司未按约定时间抵达海口及造成游客损伤,属违约行为,旅游公司亦没有按约定的时间,即5月5日付清余款,其行为同样违约。因此,旅游公司亦无权要求双倍返还定金。所付之定金应折抵租车款。因汽运公司的违约造成旅游公司的损失大于约定的定金,故其要求汽运公司因违约行为,造成三门峡旅行社拒付团费23846元和医疗费920元,共计24766元的损失的请求,予以支持。旅游公司请求汽运公司赔偿不按要求所去景点而增加支出2262的费用,不予支持。
解说:
1、本案表面看起来是一起汽车租用合同纠纷,其实是一起旅客运输合同纠纷。本案原告汽运公司与被告签订了一份“租车协议”,约定被告租用原告的汽车按规定的路线运送客人,司机由原告所派,原告必须保证在指定的时间内将被告的乘客运送到指定的地点,因此,双方之间是一种旅客运输合同关系。
2、本案双方签订合同以后,该运输合同是否成立了呢?从我国有关运输合同的法律、法规来看,一般都规定运输合同经双方当事人协商一致即告成立,运输行业一般也认为运输合同经协商一致即告成立,并不要求支付运费或购买客票为条件,因此,从有利于保证运输和行业的正常秩序,保护合同双方的长远利益出发,一般都将运输合同视为诺成性合同。合同当然成立。
3、根据运输合同的有关规定,被告应向原告支付运输费用,原告应当按照约定的运输路线将旅客运到约定地点,但未能在约定的时间内到达指定地点。给被告造成了损失;另外原告在运输途中发生紧急刹车导致旅客受伤事件,未能为旅客提供安全保障的义务,违反了旅客运输合同的有关规定,应承担违约责任。而本案被告在原告已经履行完毕运输旅客的义务后拖欠部分运输费用也是没有道理的,其行为同样违约。法院正确认定和划分了原告和被告各自的责任,做出了合情合理的判决。
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合同纠纷,是指因合同的生效、解释、履行、变更、终止等行为而引起的合同当事人的所有争议。合同纠纷的内容主要表现在争议主体对于导致合同法律关系产生、变更与消灭的法律事实以及法律关系的内容有着不同的观点与看法。合同纠纷的范围涵盖了一项合同的从成立到终止的整个过程。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:交通事故合同纠纷案例相关分析。内容仅供参考,欢迎阅读!
此间《银川晚报》以“免费乘车出事故 这个责任 驾车人该不该负?”为题,就一起免费乘车因事故致残的赔偿责任认定做了报道。免费乘车致残人无过错,驾驶员存在主要过错,第三方责任人存在次要责任。由此,一起拖了一年半之久的赔偿问题因此得以解决。
事情起因于在2001年12月19日。当日晚9时许,国营某泉营农场职工白凤山在搭乘本场职工王某元驾驶的微型面包车自青铜峡树新林场回某泉营家的途中,在 110国道163公里+250米处与一辆刚刚因发生事故被交警从路基下用吊车吊至路面的145型东风货车相撞。在此次事故中,乘车人白凤山右腿胫骨平台骨折,右膑腱断裂,右眼眶骨折,右眼睑皮肤裂伤。
车祸发生后,白凤山找到王某元,要求其支付一定数额的医疗费用。王某元付了4000元后,对白凤山的继续支付要求予以拒绝。
王某元也是一肚子苦水。据王某元讲,事故发生当天,他到树新林场拉亲戚回某泉营,恰巧碰上白凤山,白提出将他捎带上回家。考虑到都是本场职工,便没有拒绝,且没打算收费。没想到,发生车祸后自己却要承担一笔数额不少的赔偿,王某元觉得有些冤。
但白凤山对于“白拉”的说法予以否定。白凤山说,虽然同是本场职工,当时在乘车前双方谁也未提及“车费”的事,但他原本打算回到家下车时会酌情支付给王某元一定费用,不会让他“白拉”的。
矛盾就此产生,对是否“白拉”,谁负主要责任及赔偿等问题,双方各持己见。2003每年5月20日,银川市西夏区交警部门对这一交通事故的责任做了如下认定:
根据《道路交通管理条例》第48条之规定:车辆发生故障后不能行驶,须立即报告附近的交通警察,或自行将车移开;故障车须移至不妨碍交通的地点,并须在车身后设置警示标志或开危险信号灯,夜间还须开示尾灯或设置明显标志(即三角警示牌)。交警队据此将2001年12月19日交通事故的第三方追加为责任人。警方认为:第三方责任人马某杰所驾驶的“东风”145型货车被交警从路基下用吊车吊到路面停放在马路一侧后,第三方责任人马某杰并未听从交通警察令其尽快将车移离现场,避免发生意外的忠告,对该车未设置任何警示标志,也未开示危险信号灯,在本起事故中应承担次要责任;微型面包车驾驶员王某元驾车过程中对前方观察不周,事故发生时未采取任何制动措施,违反《道路交通管理条例》第7条之规定,在本起事故中应负主要责任;乘车人白凤山无责任。
银川市西夏区交警部门对此案的解释是,作为驾驶员,王某元有责任保证所有乘车人的安全,不论是否收取运费;当然也有权利拒绝搭乘,因此在本起事故中认定王某元负事故主要责任并无不妥。
而作为故障车辆的驾驶员马某杰,因没能及时将故障车移至不妨碍交通的地点,对其来说也是一个教训。许多司机在这方面的安全意识较差,往往是车辆发生故障后,司机仅搬几块石头或几棵稻草、麦柴将事故现场“圈”起来,就算是警示标志,这种做法等于设置了路障,极易造成新的事故发生。
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在民法理论上,居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人,接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。以下是读文网小编今天为大家精心准备的:3篇房地产买卖居间合同范本。内容仅供参考,欢迎阅读!
合同编号:_________
甲方(委托人)(出卖人):_________ 地址: 邮政编码:_________
【营业执照注册号】
【法定代表人】: 【身份证号】: 联系电话:
委托代理人: 联系电话:
地址: 邮政编码:
乙方(委托人)(买受人): 地址: 邮政编码:_________
【法定代表人】: _【身份证号】:
【营业执照注册号】
联系电话:_________房屋买卖居间合同范本丙方(居间人): 地址: 邮政编码:_________ 营业执照注册号:
法定代表人:_ 【身份证号】:
联系电话:
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法
律、法规之规定,甲方和乙方之间就房屋买卖、两委托人与居间人丙方之间就居间报酬等事
项,在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议:
第一条 合同标的
房地产基本情况如下:
所有权人_________;共有人_________;座落(_________区_________位);
项目名称_________,
第二条 委托事项
1、甲方对丙方的委托事项:
甲方欲卖出上述房屋寻找买受人,并将该房屋详细情况以及要求等报告给买受人。同时,将买受人的情况报告给甲方。丙方促成买卖双方达成房屋买卖意向后,组织双方签订本合同,并负责协助办理该房屋的产权变更等事宜。
2、乙方对丙方的委托事项:
乙方欲在_________市_________区_________地段购买_________房屋_________套,面积为_________平方米。未开发土地(已挂牌成交), 亩,委托丙方搜寻信息,并及时报告乙方,以便促成乙方购买房屋的目的。丙方促成买卖双方达成房屋买卖意向后,组织双方签订本合同,并负责协助办理该房屋的产权变更等事宜。
第三条 成交价格
甲、乙双方议定该房产(含装修及附属配套设施)的买卖价格为_________(人民币)(大写):_________元整(¥_________)。[其中:房产买卖价为_________(人民币)(大写):_________元整(¥_________);装修及附属配套设施转让价为_________(人民币)(大写):_________元整(¥_________)。土地转让价 (人民币)大写: 元整。(¥_________)].
第四条 丙方完成委托任务的报酬
丙方业已完成本合同项下委托人双方委托之事项,双方自愿按合同标的_________%的比例由甲方支付(具体数额为小写_________、大写_________),向丙方支付报酬:支付时间为乙方向甲方付款同台交割。
第五条 丙方没有完成委托任务的费用收取
丙方没有完成委托人指示的委托任务的,不得收取报酬。
第六条 结算方式
1、甲乙双方协商同意,房屋售价为人民币(大写)_________元(¥_________)。未开发地,人民币(大写) (¥ )。
2、甲乙双方协商同意,房屋产权过户所需的税、费承担,选择下列第_________项:
(1)甲、乙双方各自承担;
(2)全部税、费由_________方承担。
3、甲乙双方签订的《房地产买卖契约》,如需要公证,费用由_________方承担。
4、甲乙双方协商同意,在本合同签订之日起,乙方将购房定金人民币(大
写)_________(¥_________)交由丙方代为保管;口存入履约保证银行。
5、甲乙双方协商同意,在本合同签订之日起_________日内,_________方将房屋过户费用约人民币(大写)_________元(¥_________),_________方将贷款所需费用约人民币(大写)_________元(¥_________)交由丙方代为保管(具体金额以有关部门开据的票据为准,(多退少补)。
6、甲乙双方协商同意乙方采取以下第_________项付款方式
(1)现金一次性付款,在本合同签订之日起_________日内,乙方须将购房款扣除已交定金后的购房余款人民币(大写)_________元(¥_________),交由丙方代为保管;口存入履约保证银行。
(2)现金分期付款,在本合同签订之日起_________日内,乙方将首付购房款人民币(大写)_________元(¥_________)支付给甲方。在本合同签订之日起_________日内,乙方将扣除已交定金及首付款以外的购房余款人民币(大写)_________元(¥_________),交由丙方代为保管;口存入履约保证银行。
7、如乙方拟定上述某项贷款遇到困难,甲乙双方协商同意乙方变更以下第_________项付款方式:
(1)现金一次性付款
(2)现金分期付款
第八条 甲方权利和义务
1、甲方承诺:
(1)该房屋权属清楚,不存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响转让的因素;
(2)向丙方出具的个人身份证明、营业执照、房屋权属证明及办理过户及贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效;
(3)甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、采暖费、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清(不包括安装费,仅指使用费)。如果不能及时缴清有关欠费,甲方愿意在取得全额房款时,将与欠费相等的保证金存放于丙方处,待甲方将欠费缴清后凭缴费发票取回保证金,若无法缴清欠费,甲方将以保证金冲抵欠费并授权丙方将保证金转付乙方(保证金不足冲抵欠费的,由甲方按实补足金额)。
2、在签订本合同________日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全。
3、甲方取得全部房款当日,甲方向乙方交付房屋并办理房屋交接手续。甲方将房屋交付乙方后,甲方不再承担对该房屋的维修责任。
4、甲方应按照房屋管理部门的规定和丙方通知的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。
5、甲方应对丙方的居间活动提供必要的协助与配合。
第九条 乙方权利和义务
1、乙方保证其向丙方出具的办理房屋权属过户所需的相关文件资料真实、合法、有效;并于签订本合同_________日内将所需文件资料送交丙方。
2、乙方须按本合同约定的时间按期付款。
3、乙方应按照房屋管理部门的规定和丙方通知的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。如果甲方满足第八条第一款第(5)项要求,乙方可接受其房屋并按_________及时支付购房款。
(1)交纳完过户税费后
(2)产权证办理完毕后
4、乙方应对丙方的居间活动提供必要的协助与配合。
第十条 丙方权利和义务
1、丙方接受甲乙双方的委托,提示甲乙双方提供相关的文件资料。
2、甲方委托丙方收取乙方缴付的购房定金及购房款,丙方在收款收据中应载明系代理甲方收取。
3、丙方对甲乙方提供的文件资料和出具的凭证应妥善保管。
4、丙方收到乙方全部房款、部分房款或首付房款(含资金托管)及甲、乙双方所提供的文件资料齐备三个工作日内,安排甲、乙双方办理过户手续。按有关规定及丙方的通知,由_________方陪同有关人员到现场验房。
5、妥善安排甲乙双方进行交接,提醒甲乙双方结清约定的费用。
第十一条 丙方违约责任
1、丙方有下列行为之一的属于违约:
(1)无正当理由擅自解除合同的;
(2)与他人串通,损害委托人双方的利益的;
(3)干预委托人买卖房屋的自主意愿,代替委托人其中的一方与另一方谈判、签约等,损害了另一方的权益的。
(4)_________。
2、丙方违约的,应当承担本合同丙方预期获得佣金总价款的_________%。丙方因违约行为,给委托人任何一方造成经济损失,且违约金不足以弥补的,丙方应当就损失的差额部分向受害人予以赔偿。
第十二条 委托人违约责任
1、委托人双方有下列情形之一的属于违约:
(1)无正当理由擅自解除合同的;
(2)相互或与他人串通,损害丙方利益的;
(3)未能按照委托书或本合同的委托事项向丙方提供相关房产证件、文件、合同、身份证件等,致使丙方无法完成居间任务,且给丙方造成实际损失的;
(4)_________。
2、委托人违约的,在以下款项中选择:
(1)已经向丙方交付定金的,不得索回定金;
(2)按照丙方在本合同中应当获得的佣金予以赔偿;
(3)按照本合同标的物总价款的 %赔偿于丙方。
(4)_________。
第十三条 合同的解除
1、当事人就解除合同协商一致的;
2、因不可抗力致使合同目的不能实现的;
3、在委托期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的;
4、当事人一方迟延履行主要义务,经催告后在_________个工作日内仍未履行的;
5、当事人一方因其他原因致使合同目的不能实现的。
第十四条 声明及保证
甲方:
1、甲方有权签署并有能力履行本合同。
2、甲方签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时,任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
乙方:
1、乙方有权签署并有能力履行本合同。
2、乙方签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时,任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
丙方:
1、丙方有权签署并有能力履行本合同。
2、丙方签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时,任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对丙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
第十五条 保密
甲乙丙三方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于他方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意,其他方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或三方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第十六条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及三方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等,必须用书面形式,可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的,方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下:_________。
3、一方变更通知或通讯地址,应自变更之日起_________日内,以书面形式通知对方;否则,由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十七条 合同的变更
本合同履行期间,发生特殊情况时,甲、乙、丙任何一方需变更本合同的,要求变更一方应及时书面通知其他方,征得他方同意后,三方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议,该协议将成为合同不可分割的部分。未经三方签署书面文件,任何一方无权变更本合同,否则,由此造成对方的经济损失,由责任方承担。
第十八条 合同的转让
除合同中另有规定外或经三方协商同意外,本合同所规定三方的任何权利和义务,任何一方在未经征得另一方书面同意之前,不得转让给第三者。任何转让,未经另一方书面明确同意,均属无效。
第十九条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议,由三方当事人协商解决,也可由有关部门调解;协商或调解不成的,按下列第_________种方式解决:
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第二十条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务,该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方,并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声
称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方,有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时,三方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后,三方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力,则三方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行,且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
4、本合同所称
第二十一条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确,合同三方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容,按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力,除非解释与法律或本合同相抵触。
第二十二条 补充与附件
本合同未尽事宜,依照有关法律、法规执行,法律、法规未作规定的,甲乙丙三方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。
第二十三条 合同的效力
1、本合同自三方或三方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
2、有效期为_________年,自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
3、本合同正本一式_________份,三方各执_________份,具有同等法律效力。
甲方(盖章): 乙方(盖章): 法定代表人(签字):_________ 法定代表人(签字):____________ 委托代理人(签字):_________ 委托代理人(签字):___________ 开户银行: 开户银行:____________________
账号:
签订地点:
_________年____月____日
丙方(签章):
开户银行:
账号:
签订地点:
_________年____月____日
账号: 签订地点: _________年____月____日
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劳动争议是指劳动关系当事人之间因劳动的权利与义务发生分歧而引起的争议,又称劳动纠纷。其中有的属于既定权利的争议 ,即因适用劳动法和劳动合同、集体合同的既定内容而发生的争议;有的属于要求新的权利而出现的争议,是因制定或变更劳动条件而发生的争议。劳动合同纠纷时常出现在我们身边,那你又是否知道最好的劳动纠纷处理方法呢?今天读文网小编为大家精心准备的是:劳动合同纠纷的相关个人案例。欢迎参考阅读!
一审法院:汤某、公司双方对汤某的工资标准主张不一,汤某主张公司通过电子邮件向其发送了任职要约,约定汤某月工资为42,000元,并提供了电子邮件公证书予以证明,公司主张.com并非公司法定代表人的邮箱,不认可公司曾向汤某发出该份任职要约,但从该封电子邮件的内容来看,同时发送的附件中包含了雇佣合同、竞业限制协议等,与汤某、公司之后实际签订的文件一致,且附件雇佣合同中的主要条款与雇佣合同一致,故对汤某的主张,原审法院予以采纳。
双方2012年5月22日签订的英文雇佣合同中约定该份合同生效后将取代以往签署的所有雇佣合同,故双方通过电子邮件签订的任职要约于2012年5月22日失效,即汤某2012年3月6日至2012年5月22日期间的工资标准以任职要约为准,而2012年5月23日至2012年9月7日期间的工资标准以双方2012年5月22日签订的雇佣合同为准。汤某在仲裁庭审中认可公司已足额发放2012年5月31日之前的工资,而2012年6月1日至2012年9月7日期间,公司发放的工资已高于双方劳动合同约定的标准,而汤某亦未提供证据证明其在该份劳动合同之外还有其他的工资项目,故对汤某主张要求公司支付2012年3月6日至2012年9月7日期间的工资差额,原审法院不予支持。
二审法院:根据双方签订的雇佣合同中约定,汤某的月基本工资为4,800元。汤某主张在双方任职要约中约定其月工资标准为42,000元。但在实际履行过程中,公司实际支付给汤某的劳动报酬远超每月4,800元,公司对工资组成亦无法作出合理解释。
此外,在公司于2011年12月8日向il.com发出的电子邮件中明确载明:“……2)雇用协议:该协议需要与你的工作签证一起处理,在有关个人所得税等场合,该协议是一份‘正式’的文件,如我已经说过,如果你的月薪不超过5,000人民币元,你就无需支付个人所得税;……”。因此本院有理由相信双方签署的“雇佣协议”中关于工资的约定系双方为逃避缴纳税款而作出的虚假约定,且该工资标准并未实际履行。
另一方面,公司实际支付给汤某的劳动报酬也没有达到在任职要约中载明的42,000元/月,汤某对此也未提出异议。根据法律规定,应视为双方已经通过实际履行的方式对雇佣合同中工资标准的约定进行了变更。故汤某认为公司存在拖欠工资的主张,本院不予支持。
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近年来,二手房买卖纠纷频繁出现,在司法实践中,由于不同裁判者对二手房买卖纠纷有不同认识,导致同类案件的处理结果也不完全相同。。以下是读文网小编为大家精心准备的:二手房买卖合同纠纷相关解析。欢迎阅读!
房屋买卖合同签定后,迟迟未办过户,责任应当由谁承担?
房屋买卖合同签订以后,买方交付了房款,并实际占有了房屋,卖方未履行办理所有权转移登记手续的,属于违反买卖合同约定义务的行为,卖方应承担相应的违约责任,买方如果对这套房子志在必得,一定要尽早起诉,同时为避免卖方另将房屋转卖他人,最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付,须将已支付给卖方的房款取回再行起诉,以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
一房多卖的情况已经变得很常见,尤其是在二手房买卖交易过程中,如果在一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,这种情况应该怎么处理?
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:(1)已经办理房屋所有权转移登记;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
在二手房买卖交易过程中,经常看到这样的情形,买家以他人名义购房,此情形如果借名人与登记人之间发生合同纠纷的,应该如何处理?
当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
在现实生活中二手房买卖交易签订合同时,作为买家应该注意哪些问题?
二手房买卖时,三个合同特别重要,第一个合同是中介委托合同,如果是通过中介买房,那中介一般不会让你直接见卖房人,他们会担心你会跨越他,直接和卖房人达成协议。所以,中介一定会让你跟他签一个中间合同。
第二个合同是房屋买卖合同,这个合同上,买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁,房屋的面积有多大,房屋的价格是多少,各种费用的结清问题。对于出卖人来讲,成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同,各个条条框框都签订好了,也能避免纠纷。
如果买二手房时不是一次性付清的,那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人,买房人,卖房人的贷款银行,买房人的贷款银行,还可以再加三方,卖房人的贷款银行指定的保险公司,买房人的贷款银行指定的保险公司,还有中介公司,这个贷款行为可能涉及到七方,因此比较复杂。这种情况下,对于消费者来说,要想签订一个细致的合同,可以请个律师。
如果在二手房买卖交易中,卖家违约,作为买家是否有权解除合同?应该怎么处理?
为了维护市场经济的交易秩序,合同解除权不能任意行使,即使卖方违约,买家要行使解除权仍需要具备合同解除权。解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权即双方协商一致在合同内约定的一方可以解除合同的条件,该条件具备时,一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约情况下的解除权,主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使乙方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上情况之一的,才可以解除合同。
定金在二手房交易中经常涉及,我就定金的相关问题简要补充几点:定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前,为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付一定数额的金钱作为订约或履约的保证金。《合同法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”该条通常也称为定金罚则条款。
1)定金交付越多,是否赔偿越多?《合同法》第九十一条“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。”定金数额最多不能超过房屋价款的百分之二十。如果一方违反订金合同约定,多交的定金部分,另一方需要退还或不需要双倍返还。因此,超过法律规定数额的“定金”,不是法律意义上的“定金”,不适用定金罚则。
2)买卖合同未能达成一致协议,定金罚则是否适用?双方因买卖合同条款没有达成一致意见,而未能签订买卖合同,即使交付了定金,“定金罚则”也得不到适用。因此,不一定交付了定金,就一定能够保证合同的顺利签约,或适用定金罚则。在此,双方在签订定金合同或交付定金时,应先就买卖合同条款达成一致意见,并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内。以避免日后一方以买卖合同未能达成一致意见为由,不签订买卖合同,发生定金罚则条款不能适用的情形。
3)“定金”与“订金”的区别。“定金”与“订金”只有一字之差,“定金”是法律上的概念,法律对定金有明确的规定,具有担保性,适用定金罚则,但“订金”法律没有明确的加以规定,一般视为预付款,且不具有担保性,不适用定金罚则。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”双方在合同中应当明确所付款项为“定金”,并约定付定金的一方违约,无权要求返还定金,另一方违约,应双倍返还定金。
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当下,活跃的市场经济催生了中介行业以极快的速度发展壮大,尤其在房地产交易市场,越来越多的房产中介公司挂牌营业。随之而生的房地产买卖居间纠纷也越发多样。合同范本有助于我们避开这些纠纷, 以下是读文网小编为大家精心准备的:3篇房地产买卖居间合同模板。欢迎参考阅读!
合同编号:
甲方(出售方): 身份证号码:
乙方(买售方): 身份证号码:
丙方(居间方):
甲、乙、丙三方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规及***市相关规定,本着自愿、公平、平等、诚实信用原则,经协商一致订立本合同。
第一部分 关于房屋买卖
第一条 成交房屋基本情况
房屋登记地址:
房屋权属证号:土地使用证号:房屋用途:
登记所有人房屋抵押情况:
房屋共有人是否同意出售:□是 □否
目前是否已出租:□是 □否承租人是否放弃优先购买权□是 □否
房屋权属情况:□私有产权房 □使用权的公房□可以出售的经济适用房 □其他
房屋状况建筑面积: 平方米; 房型: ; 楼层
其他情况
1.1 经协商,甲方愿将上述房屋出售给乙方,甲方对上述房屋信息的真实性、准确性负责,并保证房屋交付乙方时的状况与乙方实地看房时的状况保持一致,否则愿承担相应的违约责任、赔偿乙方因此而受到的一切损失。
1.2 乙方确认,对该房屋已作了充分了解并实地查看过房屋,对房屋现状没有异议,愿意购买该房屋。
第二条 成交价格
甲乙双方协商后确定的成交价格为:人民币***元,(大写:**)。
第三条 付款方式
3.1 现金或贷款支付
如甲方认可乙方贷款方式付款时:甲方有义务配合一方办理贷款手续;
乙方提出终止贷款行为或因乙方原因不能取得贷款机构贷款的,乙方应于***前以现金方式补齐房款。
3.2 资金监管服务
****房地产中介有限公司可以为本次交易提供免费的资金监管服务,双方自愿选择该项服务,并于签订本协议当日签订《资金监管委托协议》。
双方自愿将本次交易所涉及的全部款项暂存于指定的银行监管帐户中,并按本合同及《资金监管委托协议》所约定的程序及方式办理。
尽管上述款项存于指定帐户,但甲乙双方同意:视为乙方已向甲方实际支付。
如甲乙双方协商一致,可不选择资金监管服务,但由此带来的一切风险由双方自行承担。
第四条 税、费的承担
4.1 甲乙双方保证,按国家及地方相关规定、交易习惯各自缴纳与本次交易相关的各项税费。
4.2 尽管有上述约定,双方同意:
甲方承担**;乙方承担*** 。
第五条 权属过户及房屋交付
5.1 双方承诺,在本合同签订之日后,于**年**月**日前共同到房屋所在地房产管理部门办理房产过户手续。
5.2 甲乙双方应于本合同签订之日起 日内将房屋权属过户所需的全部真实、有效的合法手续、材料(包括但不限于房证、契证等)交予丙方保管,丙方协助双方办理过户手续。
5.3 双方同意,甲方于 腾空房屋并将房屋钥匙交于乙方。
5.4 双方在房屋交接前,应办理有关物业的交接,包括但不限于水、电、煤气、采暖、有线电视、电话、物业费、户口等相关手续,并结清费用。房屋毁损、灭失等风险,自房屋钥匙交于乙方时转移至乙方。
5.5 丙方应甲乙双方的要求协助双方办理上述物业交接事宜,并由双方在《房屋交接单》上签字确认。
第六条 违约责任
6.1 甲方保证所售房屋不存在任何权属争议,债务纠纷或其他瑕疵。甲方保证有权出售该房屋,并已得到房屋共有人或其他权利人的同意,保证全面履行合同义务。否则,乙方有权要求甲方支付本合同成交价格10%的违约金,并赔偿因此受到的其他损失。
6.2 乙方保证所提供的资料真实、有效。具备订立合同的资格,并保证全面履行合同义务。否则,甲方有权要求乙方支付本合同成交价格10%的违约金,并赔偿因此受到的其他损失。
6.3 因甲乙任何一方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等,丙方不承担任何责任。
第七条 免责条款
如因不可抗力致使本合同不能全面履行,三方互不承担责任。
第八条 争议的解决
甲乙双方在本合同履行过程中发生任何纠纷,应首先协商解决;协商不成的,任何一方均有权向人民法院起诉。
第九条 其他约定
第二部分 关于居间服务
第十条 丙方责任
9.1 依本合同约定为甲乙双方提供房屋买卖居间服务;
9.2 免费为甲乙双方提供房地产买卖相关法律、法规、政策咨询。
第十一条 居间服务费及支付
10.1 甲乙双方确认,双方达成本次房屋交易是基于丙方所提供的居间服务;但该交易是双方独立、自愿做出的决定。
10.2 丙方一次性收取居间服务费人民币**元,大写:***元,由***方承担。
10.3 该服务费于本合同签订时以现金形式一次性支付给丙方。
第十二条 特别声明
11.1 甲乙双方同意:因甲乙任何一方的过错导致本合同无效、交易不成功或买卖合同不能全面履行,丙方所收取的居间服务费均不予退还。
11.2 如甲乙任何一方或双方在履行本合同过程中发生违约或其他争议,双方一致同意:在双方就违约责任及其承担达成协议之前或人民法院做出生效法律文书之前,丙方有权将暂存在指定帐户中的款项予以保留,不向任何一方返还或支付。
第十三条 合同生效及其他
12.1 本合同于三方签字或盖章后生效。
12.2 本合同一式三份,甲方双方各执一份,丙方执一份。
甲方: 乙方: 丙方:
代理人: 代理人:
签约日期
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居间合同中,居间人必须恪守诚信用的原则,忠实于委托人的利益,在法律许可范围内从事活动,认真负责地执行委托人的委托任务,积极协助双方当事人成交,不得弄虚作假,与第三人串通欺骗委托人,因此给委托方造成损失的,应承担赔偿责任。以下读文网小编为大家精心准备了:房地产买卖居间合同相关样本,欢迎参考阅读!
合同编号:_________
甲方(委托人)(出卖人):_________
地址:_________
邮政编码:_________
【营业执照注册号】【身份证号】:_________
【法定代表人】【本人】:_________
联系电话:_________
委托代理人:_________
联系电话:_________
地址:_________
邮政编码:_________
乙方(委托人)(买受人):_________
【本人】【法定代表人】姓名:_________
国籍:_________
【身份证号】【护照】【营业执照注册号】【】:_________
地址:_________
邮政编码:_________
联系电话:_________
【委托代理人】【】姓名:_________
国籍:_________
地址:_________
邮政编码:_________
联系电话:_________
丙方(居间人):_________
注册地址:_________
邮政编码:_________
营业执照注册号:_________
法定代表人:_________
联系电话:_________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲方和乙方之间就房屋买卖、两委托人与居间人丙方之间就居间报酬等事项,在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议:
第一条合同标的
房地产基本情况如下:
所有权人_________;共有人_________;座落(_________区_________位);项目名称_________,_________楼层_________户型_________室_________厅_________卫_________阳台;建筑面积(_________m2);套内面积(_________m2);房地产权证号_________;土地性质_________;房屋所有权证号_________;土地使用权证号_________;房屋使用权租约号_________;合同登记号_________。
第二条委托事项
1、甲方对丙方的委托事项:
甲方欲卖出上述房屋寻找买受人,并将该房屋详细情况以及要求等报告给买受人。同时,将买受人的情况报告给甲方。丙方促成买卖双方达成房屋买卖意向后,组织双方签订本合同,并负责协助办理该房屋的产权变更等事宜。
2、乙方对丙方的委托事项:
乙方欲在_________市_________区_________地段购买_________房屋_________套,面积为_________平方米。委托丙方搜寻信息,并及时报告乙方,以便促成乙方购买房屋的目的。丙方促成买卖双方达成房屋买卖意向后,组织双方签订本合同,并负责协助办理该房屋的产权变更等事宜。
3、为保障甲乙双方已达成的转让协议正常履行,委托人共同委托丙方提供以下_________居间服务:
(1)协助甲乙双方与银行签订履约保证合同(资金托管协议);
(2)代收、代转房款及定金(预付款)等;
(3)代办房屋_________权过户手续;
(4)代办房屋贷款手续;
(5)代收、代缴过户税费及贷款费用;
(6)代取产权证;
(7)代办赎产权证、注销抵押;
(8)_________。
第三条成交价格
甲、乙双方议定该房产(含装修及附属配套设施)的买卖价格为_________(币种)(大写):_________元整(¥_________)。[其中:房产买卖价为_________(币种)(大写):_________元整(¥_________);装修及附属配套设施转让价为_________(币种)(大写):_________元整(¥_________)]。
第四条成交细目
1、配套:_________
2、家电:_________
3、家具: _________
4、其他:_________
5、固定装修:甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等,此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性,所以,甲方应保持其完整交付。
第五条丙方完成委托任务的报酬
丙方业已完成本合同项下委托人双方委托之事项,双方自愿选择下列第_________种方式向丙方支付报酬:
(1)按合同标的_________%的比例支付(具体数额为小写_________、大写_________),其中甲方_________%(具体数额为小写_________,大写_________),乙方_________%,(具体数额为小写_________、大写_________)。
(2)委托人双方支付丙方人民币小写_________元,大写_________。其中,甲方_________元,大写_________。乙方_________元,大写_________。
第六条丙方没有完成委托任务的费用收取
丙方没有完成委托人指示的委托任务的,不得收取报酬,但可以按实际支出收取一定的费用,委托人双方自愿选择下列第_________种方式向丙方支付费用。
(1)一次性向丙方支付人民币_________元,由委托人双方各自分别承担50%。
(2)根据丙方的实际发生费用(以发票、车票等为证据),由委托人双方各自承担50%。
第七条结算方式
1、甲乙双方协商同意,房屋售价为人民币(大写)_________元(¥_________)。
2、甲乙双方协商同意,房屋产权过户所需的税、费承担,选择下列第_________项:
(1)甲、乙双方各自承担;
(2)全部税、费由_________方承担。
3、甲乙双方签订的《房地产买卖契约》,如需要公证,费用由_________方承担。
4、甲乙双方协商同意,在本合同签订之日起,乙方将购房定金人民币(大写)_________(¥_________)交由丙方代为保管;口存入履约保证银行。
5、甲乙双方协商同意,在本合同签订之日起_________日内,_________方将房屋过户费用约人民币(大写)_________元(¥_________),_________方将贷款所需费用约人民币(大写)_________元(¥_________)交由丙方代为保管(具体金额以有关部门开据的票据为准,(多退少补)。
6、甲乙双方协商同意乙方采取以下第_________项付款方式
(1)现金一次性付款,在本合同签订之日起_________日内,乙方须将购房款扣除已交定金后的购房余款人民币(大写)_________元(¥_________),交由丙方代为保管;口存入履约保证银行。
(2)现金分期付款,在本合同签订之日起_________日内,乙方将首付购房款人民币(大写)_________元(¥_________)支付给甲方。在本合同签订之日起_________日内,乙方将扣除已交定金及首付款以外的购房余款人民币(大写)_________元(¥_________),交由丙方代为保管;口存入履约保证银行。
(3)商业贷款乙方申请商业贷款,拟贷款金额为人民币(大写)_________元(¥_________),贷款年限为_________年。在本合同签订之日起_________日内,乙方须将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币(大写)_________(¥_________)交由丙方代为保管;口存入履约保证银行(具体的贷款额度、贷款年限,按有关规定最终审核为准,首付房款多退少补)。
(4)公积金贷款乙方申请公积金贷款,拟贷款金额为人民币(大写)_________元(¥_________),贷款年限为_________年。在本合同签订之日起_________日内,乙方需将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币(大写)_________元(¥_________)交由丙方代为保管;口存入履约保证银行(具体的贷款额度、贷款年限,按有关规定最终审核为准,首付房款多退少补)。
(5)组合贷款乙方申请组合贷款,其中商业拟贷款金额为人民币(大写)_________元(¥_________),贷款年限为_________年;公积金拟贷款金额为人民币(大写)_________元(¥_________),贷款年限为_________年。在本合同签定之日起_________日内,乙方须将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币(大写)_________元(¥_________)交由丙方代为保管;口存入履约保证银行(具体贷款额度、贷款年限,按有关规定最终审核为准,首付房款多退少补)。
7、如乙方拟定上述某项贷款遇到困难,甲乙双方协商同意乙方变更以下第_________项付款方式:
(1)现金一次性付款
(2)现金分期付款
(3)公积金贷款
(4)组合贷款
第八条甲方权利和义务
1、甲方承诺:
(1)该房屋权属清楚,不存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响转让的因素;
(2)向丙方出具的个人身份证明、营业执照、房屋权属证明及办理过户及贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效;
(3)配偶、家庭成员和共居人同意出售该房屋,且不得隐瞒婚姻状况;
(4)如该房屋正在出租,甲方必须出具承租人放弃购买该房屋的声明书和同意搬迁保证书;
(5)甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、采暖费、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清(不包括安装费,仅指使用费)。如果不能及时缴清有关欠费,甲方愿意在取得全额房款时,将与欠费相等的保证金存放于丙方处,待甲方将欠费缴清后凭缴费发票取回保证金,若无法缴清欠费,甲方将以保证金冲抵欠费并授权丙方将保证金转付乙方(保证金不足冲抵欠费的,由甲方按实补足金额)。
(6)甲方应于房屋交付乙方前将户口迁出。若有困难,乙方同意甲方自即日起_________日内将户口迁出,并且在甲方领取房款时,将户口押金人民币(大写)_________元(¥_________)元,交由丙方代为保管,待户口迁出后,由甲方到丙方处领取押金,若甲乙双方另有约定除外。
2、甲方已缴纳的煤气气源费、维修基金在该房屋出售后不再退给甲方,并将票据交付乙方,若甲方票据丢失需调档提供相关证明,因调档产生的费用由_________方承担。经甲乙双方协商,未曾缴纳的煤气气源费由_________方承担,未曾缴纳的维修基金由_________方承担。
3、在签订本合同_________日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全。
4、甲方取得全部房款当日,甲方向乙方交付房屋并办理房屋交接手续。甲方将房屋交付乙方后,甲方不再承担对该房屋的维修责任。
5、甲方应按照房屋管理部门的规定和丙方通知的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。
6、甲方应对丙方的居间活动提供必要的协助与配合。
第九条乙方权利和义务
1、乙方保证其向丙方出具的办理房屋权属过户及申请贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效;并于签订本合同_________日内将所需文件资料送交丙方。
2、乙方须按本合同约定的时间按期付款。
3、乙方应按照房屋管理部门的规定和丙方通知的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。如果甲方满足第八条第一款第(5)项要求,乙方可接受其房屋并按_________及时支付购房款。
(1)交纳完过户税费后
(2)产权证办理完毕后
(3)银行放款后
(4)甲方倒房后
4、乙方应对丙方的居间活动提供必要的协助与配合。
第十条丙方权利和义务
1、丙方接受甲乙双方的委托,提示甲乙双方提供相关的文件资料。
2、甲方委托丙方收取乙方缴付的购房定金及购房款,丙方在收款收据中应载明系代理甲方收取。
3、丙方对甲乙方提供的文件资料和出具的凭证应妥善保管。
4、丙方收到乙方全部房款、部分房款或首付房款(含资金托管)及甲、乙双方所提供的文件资料齐备三个工作日内,安排甲、乙双方办理过户手续。按有关规定及丙方的通知,由_________方陪同有关人员到现场验房。
5、妥善安排甲乙双方进行交接,提醒甲乙双方结清约定的费用。
第十一条丙方违约责任
1、丙方有下列行为之一的属于违约:
(1)无正当理由擅自解除合同的;
(2)与他人串通,损害委托人双方的利益的;
(3)干预委托人买卖房屋的自主意愿,代替委托人其中的一方与另一方谈判、签约等,损害了另一方的权益的。
(4)_________。
2、丙方违约的,应当承担本合同丙方预期获得佣金总价款的_________%。丙方因违约行为,给委托人任何一方造成经济损失,且违约金不足以弥补的,丙方应当就损失的差额部分向受害人予以赔偿。
第十二条委托人违约责任
1、委托人双方有下列情形之一的属于违约:
(1)无正当理由擅自解除合同的;
(2)相互或与他人串通,损害丙方利益的;
(3)未能按照委托书或本合同的委托事项向丙方提供相关房产证件、文件、合同、身份证件等,致使丙方无法完成居间任务,且给丙方造成实际损失的;
(4)_________。
2、委托人违约的,在以下款项中选择:
(1)已经向丙方交付定金的,不得索回定金;
(2)按照丙方在本合同中应当获得的佣金予以赔偿;
(3)按照本合同标的物总价款的%赔偿于丙方。
(4)_________。
第十三条合同的解除
1、当事人就解除合同协商一致的;
2、因不可抗力致使合同目的不能实现的;
3、在委托期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的;
4、当事人一方迟延履行主要义务,经催告后在_________个工作日内仍未履行的;
5、当事人一方因其他原因致使合同目的不能实现的。
第十四条声明及保证
甲方:
1、甲方有权签署并有能力履行本合同。
2、甲方签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时,任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
乙方:
1、乙方有权签署并有能力履行本合同。
2、乙方签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时,任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
丙方:
1、丙方有权签署并有能力履行本合同。
2、丙方签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时,任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对丙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
第十五条保密
甲乙丙三方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于他方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意,其他方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或三方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第十六条通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及三方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等,必须用书面形式,可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的,方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下:_________。
3、一方变更通知或通讯地址,应自变更之日起_________日内,以书面形式通知对方;否则,由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十七条合同的变更
本合同履行期间,发生特殊情况时,甲、乙、丙任何一方需变更本合同的,要求变更一方应及时书面通知其他方,征得他方同意后,三方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议,该协议将成为合同不可分割的部分。未经三方签署书面文件,任何一方无权变更本合同,否则,由此造成对方的经济损失,由责任方承担。
第十八条合同的转让
除合同中另有规定外或经三方协商同意外,本合同所规定三方的任何权利和义务,任何一方在未经征得另一方书面同意之前,不得转让给第三者。任何转让,未经另一方书面明确同意,均属无效。
第十九条争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议,由三方当事人协商解决,也可由有关部门调解;协商或调解不成的,按下列第_________种方式解决:
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第二十条不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务,该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方,并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方,有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时,三方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后,三方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力,则三方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行,且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
4、本合同所称"不可抗力"是指受影响一方不能合理控制的,无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服,并于本合同签订日之后出现的,使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震,以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工,政府行为或法律规定等。
第二十一条合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确,合同三方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容,按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力,除非解释与法律或本合同相抵触。
第二十二条补充与附件
本合同未尽事宜,依照有关法律、法规执行,法律、法规未作规定的,甲乙丙三方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。
第二十三条合同的效力
1、本合同自三方或三方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
2、有效期为_________年,自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
3、本合同正本一式_________份,三方各执_________份,具有同等法律效力。
甲方(盖章):_________乙方(盖章):_________
法定代表人(签字):_________法定代表人(签字):_________
委托代理人(签字):_________委托代理人(签字):_________
开户银行:_________开户银行:_________
账号:_________账号:_________
签订地点:_________签订地点:_________
_________年____月____日_________年____月____日
丙方(签章):_________
经纪人资格证号码:_________
房地产经纪人资格证号码:_________
签订地点:_________
_________年____月____日
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房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。以下是读文网小编为大家精心准备的:最新房地产买卖合同范本3篇,欢迎参考阅读!
卖方: (以下简称甲方)
买方: (以下简称乙方)
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就房屋买卖订本合同,双方共同遵:
一 甲方自愿将座落于_______
室房,房屋所有权证号为泾川_______字第_______号,土地证号为泾国用______第________号,房屋建筑面积_____平方米,)卖给乙方。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币¥________元整,(大写)_______万元整。
三、付款方式及期限:
1、签订本合同当日支付购房首付款人民币 ________元整,其中_________现金交由卖方,第二笔房款_________元整于_______年_____月____日前交由卖方,同时办理买方银行按揭相关手续,银行按揭___________,待买方手续办理完后由银行一次性将房款划入卖方账户;最后一笔房款_______元于_______年____月_____日前付清。若买方银行按揭不足部分,以现金补足卖方。
2、一次性付款:签订合同当日买卖双方备齐过户相关材料办理过户手续,同时买方支付卖方全部房款人民币400000元整。
3、 甲方保证该房屋没有产权民事经济纠纷,若发生民事经济纠纷由甲方承担所有责任,因此给乙方造成的经济损失,甲方应负责赔偿。
四、合同签署日起____________日内,甲方向乙方交付该房。甲方在签订此合同后一个工作日内将银行剩余贷款还清,须将房地产的所有证件交由中介方保存。签订合同当日买方支付1%中介费。
五、违约责任
1、甲方应按约定时间交付房屋,不得故意拖延,否则每日违约金为该房地产交易价的5%,不得损坏、更换约定所保留的设施、装修等,否则视为违约,应恢复原样或赔偿乙方恢复原样所需的全部资金。
2、本合同经双方签章后生效,并对双方都具有约束力,应严格履行。如签订合同后,一方违约反悔不买或不卖,违约方都要按总房价的20%赔偿对方损失,支付对方违约费用,并由违约方承担中介费。
3、在办理上述手续时,甲方需积极给予配合。若因甲方故意拖延或不及时提供相关材料,造成乙方损失,甲方按总房价的20%做为违约金赔偿乙方。
六、在办理房地产交易、登记手续时,国家规定的有关税费和交易费等按下列第3条的约定承担:
1、各自承担国家规定应缴纳的税费和过户相关手续费。
2、所有税费和过户相关手续费由甲方承担。
3、所有税费和过户相关手续费由乙方(买方)承担。
4、其他约定:
七、甲乙双方办理房屋交接时,甲方应结清所有的水、电、物业等相关费用,并配合乙方过户更名。
八、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第_____种方式解决:
1、提交泾县仲裁委员会仲裁。
2、依法向人民法院起诉。
九、本合同未尽事项,由双方另行签订补充协议。
十、本合同一式___份,出卖人____份,买受人_____份。
十一、本合同自双方签订之日起生效。
十二、甲方房内的设施:水(若有)、电(若有)、维修基金、管道煤气初装(若有)已包含在总房价内。
出卖人(签名或盖章): 买受人(签名或盖章):
身份证: 身份证:
联系电话: 联系电话:
日期: 日期:
看了“最新房地产买卖合同范本”
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房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。以下是读文网小编为大家精心准备的:北京链家房地产房屋买卖合同范本3篇,欢迎参考阅读!
甲方(卖方):赵 升
乙方(买方):张沙沙
甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,达成以下合同条款:
一、甲方自愿将坐落在 重庆市九龙坡区 渝州路 2小区3号楼 4单元 405室(建筑面积120平方米,储藏室40 平方米,产权证号st1002105420 )房地产出卖给乙方,并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)。
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹佰万零二千元整 ;即人民币小写100XX元 。
三、乙方在签订本合同时,支付定金三十万元整 ,即小写300000元 。
四、乙方支付定金之日起 2个月内,向甲方支付首付款(定金从中扣除),首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)。
五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。
六、办理房产证手续所产生的有关税费由 甲方承担。
七、乙方支付首付款后,甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续,待房产过户到乙方名下之时,乙方应向甲方付清全部房款余额。
八、甲方应在1个月 前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵,无人租住、使用;无欠账,如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。
九、本合同签订后,如一方违反本合同条款,该方应向对方支付五十万 元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款,每逾期一日,应向对方支付五十元罚金,逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定,本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除,不适用本条款。
十、交付该房产,甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件,并将抽风机一台(型号:1005648485 ),空调两台(型号:0152468549 ),热水器(型号:1095874554),浴霸(型号:1025456985 ),饮水机(型号:1084759264 ),音响两台(型号:258695 ),凉衣架,房内灯具,前后门窗窗帘、电脑桌一张,橱卫设施, 等让与乙方(含在房屋价值内)。
十一、本协议一式两份,具有同等法律效力,自双方签字之日生效。
十二、附加条 款:
1、转让过后,甲方不的以任何借口干涉乙方对房屋的修改。
甲方(卖方):赵 升 (印) 身份证号:
住址:重庆市九龙坡区歇台子长石村24号 电话:
2011年04 月 28日
乙方(买方):张沙沙 (印)身份证号:
住址:
电话:
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买卖合同是有偿合同。以下是读文网小编为大家精心准备的:北京房地产买卖合同范本3篇,欢迎参考阅读!
特别提示
《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)(自行成交版)自xx年7月1日起推行使用。 本合同示范文本仅供查看,不能作为签约下载使用。
申请办理存量房屋转移登记手续的,买卖双方须提交通过北京市房地产交易管理网()和北京工商网()下载合同编号标识“cx”的示范文本,并在打印后填写使用。
出卖人:______________________
买受人:______________________
北京市建设委员会
北京市工商行政管理局
二oo七年五月
说明
1.本合同文本为示范文本,由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定,适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖。存量房,即二手房,是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。
2.签订本合同前,出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。
3.签订本合同前,双方当事人应当仔细阅读合同条款,特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位打×,以示删除。
4.双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同,任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则,本合同文本相关条款后留有空白行,供当事人自行约定或补充约定。合同生效后,未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5.本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本,通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的,所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6.存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于:契税、印花税、土地出让金(已购公房有此项)、综合地价款(经济适用房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7.双方当事人选择申请仲裁解决争议的,可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。
8.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致。
北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)
出卖人:___________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】:__________________ 国籍:_______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】:_______________________
出生日期:_________年______月______日,性别:______________________
【法定代理人】【委托代理人】:_________________ 国籍:_____________
【身份证】【护照】【 】:_________________________________________
通讯地址:_________________________________________________________
邮政编码:______________________ 联系电话:_______________________
共有权人:_________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】:__________________ 国籍:_______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】:_______________________
出生日期:_________年______月______日,性别:______________________
【法定代理人】【委托代理人】:_________________ 国籍:_____________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】:_______________________
通讯地址:_________________________________________________________
邮政编码:______________________ 联系电话:_______________________
买受人:___________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】:__________________ 国籍:_______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】:_______________________
出生日期:_________年______月______日,性别:______________________
【法定代理人】【委托代理人】:_________________ 国籍:_____________
【身份证】【护照】【 】:_________________________________________
通讯地址:_________________________________________________________
邮政编码:______________________ 联系电话:_______________________
买受人:___________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】:__________________ 国籍:_______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】:_______________________
出生日期:_________年______月______日,性别:______________________
【法定代理人】【委托代理人】:_________________ 国籍:_____________
【身份证】【护照】【 】:_________________________________________
通讯地址:_________________________________________________________
邮政编码:______________________ 联系电话:_______________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定,出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议:
第一条 房屋基本情况
(一)出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为【楼房】【平房】,坐落为:____________【区(县)】__________________________【小区(街道)】________【幢】【座】【号(楼)】_________单元_________号(室)。该房屋所在楼栋建筑总层数为:_______层,其中地上________层,地下_________层。该房屋所在楼层为_________层,建筑面积共___________平方米。
(二)该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】【 】:___________。
该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。
第二条 房屋权属情况
(一)该房屋所有权证证号为:________________________,共有权证证号为:_______________________,填发单位为:________________________。
房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。
(二)土地使用状况
该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】【 】方式获得。土地使用权证号为:________________________,填发单位为:_________________________。
(三)该房屋性质为下列选项中第_______种情形:
1.商品房;
2.已购公有住房(若为中央在京单位已购公有住房,《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号:________________________ );
3.向社会公开销售的经济适用住房;
4.按经济适用住房管理的房屋(危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋);
5.其他房屋。
(四)该房屋的抵押情况为:___________。
1.该房屋未设定抵押;
2.该房屋已经设定抵押,抵押权人为:_____________________________,抵押登记日期为:_________年______月______日,他项权利证证号为:___________________。
该房屋已经设定抵押的,出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。
(五)该房屋的租赁情况为:___________。
1.出卖人未将该房屋出租。
2.出卖人已将该房屋出租,【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。
关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。
第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易。
第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式
(一)经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为:人民币___________元(小写),_____________________元整(大写)。买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币___________元(小写),___________________元整(大写,不高于成交价格的20%)。
该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的,具体约定见附件一。
(二)买受人采取下列第____________种方式付款,具体付款方式及期限的约定见附件四。
1.自行交割,买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。
2.通过存量房交易结算资金专用存款账户划转,买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。
(1)买受人支付定金的方式为【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。
(2)买受人应将房价款存入双方共同委托的___________________________(备案的房地产经纪机构或交易保证机构)在___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户(以下简称“专用账户”,定金约定直接支付给出卖人的除外),账号为___________________________。买受人取得房屋所有权证书后,出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。
(三)关于贷款的约定
买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款,买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方同意按照第_______种方式解决:
(1)买受人自行筹齐剩余房价款,以现金形式支付给出卖人;
(2)买受人继续申请其他银行贷款,至贷款批准,其间产生的费用由买受人自行负担;
(3)本合同终止,买受人支付的定金和房价款应如数返还,双方互不承担违约责任,在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。
第五条 房屋产权及具体状况的承诺
出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷,因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任。
出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系,附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人,买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解,自愿买受该房屋。
出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成,对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。
在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】【 】:___________________________费用由出卖人承担,交付日以后(含当日)发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额转移至买受人名下。
第六条 房屋的交付
出卖人应当在_________年______月______日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时,应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续:
1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体
情况进行验收,记录水、电、气表的读数,并交接该附件一中所列物品;
2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;
3.移交该房屋房门钥匙;
4._____________________________________________________;
5._____________________________________________________;
6._____________________________________________________。
第七条 违约责任
(一)逾期交房责任
除不可抗力外,出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,按照下列第______种方式处理。
1.按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。
(1)逾期在______日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之______的违约金,并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金,合同继续履行;
(2)逾期超过______日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。
2._____________________________________________________ 。
(二)逾期付款责任
买受人未按照附件四约定的时间付款的,按照下列第______种方式处理。
1.按照逾期时间,分别处理。((1)和(2)不作累加)
(1)逾期在______日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之______的违约金,并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;
(2)逾期超过____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。
2._____________________________________________________。
第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人,导致买受人不能取得房屋所有权证的,买受人有权退房,出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款,按照__________利率付给利息,并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。
第九条 税、费相关规定
本合同履行过程中,买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费,买卖双方承担税费的具体约定见附件六。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相当于房价款_________%的违约金。
本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的,由【出卖人】【买受人】缴纳。
第十条 权属转移登记
(一)当事人双方同意,自本合同签订之日起________日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
(二)买受人未能在房屋交付之日起________日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理。
1.如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起__ __日内退还买受人全部已付款,并按照____________利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______日内向买受人支付。
2._____________________________________________________。
(三)出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付______________元的违约金;逾期超过_______日未迁出的,自逾期超过_______日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。
______________________________________。
第十一条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人,并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。
上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。
第十二条 争议解决方式
本合同项下发生的争议,由双方协商解决;协商不成的,按照下列第______种方式解决。
(一)依法向房屋所在地人民法院起诉;
(二)提交________________________仲裁委员会仲裁。
第十三条 本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除,应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十四条 本合同及附件共_______页,一式_______份,具有同等法律效力,其中出卖人_______份,买受人_______份,房屋权属登记部门一份,_______份。
出卖人(签章):______________买受人(签章):______________
【法定代表人】:______________【法定代表人】:______________
【委托代理人】(签章):______【委托代理人】(签章):______
签订时间:______年____月____日签订时间:______年____月____日
签订地点:____________________签订地点:____________________
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策划的立足点:任何一项活动影响面的大小、终极效果的好坏,都取决于该项活动提炼的主题———能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注。下面是读文网小编为你带来的房地产策划案例范文,欢迎参阅。
一、前言
莱恩田园区的出现,体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。
莱恩田园区的出现,使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现,或者说,莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。
莱恩田园区的出现,顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤,其深厚的发展潜力不可限量。
莱恩田园区在开发模式上,采用了创新策划在先,规划设计在后,让两者相互弥补、相映生辉的做法,也是一个超前性的景区与地产开发模式创新,它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。
二、市场分析
1)市场背景
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约200亩,前期果园开发已小见成效,大规模的综合性开发即将进行。
果园内的果树现在枇杷为主,同时准备发展一批相应的果树,形成一个有多种水果树的综合性果园。
在历史上,西彭镇是有栽种水果的悠久历史的,万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。如今,西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想,为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。
现在,西彭镇已有常住人口约五万,随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入,西彭镇的未来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。
重庆主城区人口已超过600万,主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高,休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挡的大趋势。
2)产品分析
莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧,现占地约200亩,莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。
优势:
一棵令人震惊和赞叹的超级百果树——
它立在莱恩田园区的大门口或中心。
它那巨硕无比的下部(直径不低于十米)是钢筋水泥雕塑出来的,但外形与真树相比,足以乱真。
中心主要是空的,以泥土填满,使树根能够直通地下(包括外露一部分);也可巧妙设计一些弯曲的树洞,供孩子们捉迷藏。
上部则有序地种植一批各种各样的果树,让其慢慢长大,仿佛是巨树的枝,是巨树的天生的组成部分。
还可为其编一个古老的神话传说故事,让许多游客更加深信不疑。
果树命名为“仙醉百果树”,由著名书法家题字,由著名文人写一篇赋,立石碑刻于树旁。
这是果园独创的特色景观之一,是它的形象标志之一。
它是时尚气息浓郁的公园化,可以参照珊瑚公园的建筑风格;
在资金许可的前提下,公园的设计建筑应敢于适度超前(至少要有鲜明的独家特色),不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后,这方面做好了,也是一个独特的卖点,同时也能有效阻止竞争者的跟进。
劣势:
对发展商来说,是挑战,从规划设计的难度,建筑容积的降低,园林景观的增设造成的成本增加,未来物业管理服务的升级,都要求发展商投入更多的人力物力财力。
3)竞争对手分析
东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后,打出‘特大型低密度园林式住宅’牌子,推出了‘绿色概念’和‘环保概念’。这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。
东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念,大到小区的外围环境,内部环境,地形,布局,空间,庭院的序列,主题的不同,功能的组合,景观的效果,小到园中的一石一水,一草一木,都要纳入环境系统进行精心设计。
三、广告战略
1)广告目标
造市。制造销售热点。
造势。多种媒体一起上,掀起立体广告攻势。
大范围、全方位、高密度传播售楼信息,激发购买欲望。
扩大‘莱恩田园区’的知名度、识别度和美誉度。
提升企业形象。
一年之内销售量达到80%以上。
2)广告对象
好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;
对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;
喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;
喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;
喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;
具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;
乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;
3)广告地区
在重庆这个城市及周边地区。
4)广告创意
广告主题:
(1)每天活在水果的世界里
创意
选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在,然后跳到莱恩田园区的画面与此相比,有如回到了当时的时代里,最后,莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。
(2)回到家,就是渡假的开始
创意
一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公:“老公我在家里好闷,我要去渡假。”
老公:“行,马上带你上。”
上了车,不过多久就到了。
他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里,而且这里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景,脱口而出:“老公,我要在这里住一辈子?!”
老公:“没问题。”孕妇:“真的可以吗?”老公:“当然,因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。”孕妇:“哇,你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公:“回到家,就是渡假的开始。”你想每天都能渡假吗?就到莱恩田园区。
5)广告实施阶段
第一期:试销阶段(三个月)
行为方式----------新闻运作、广告、
时 间----------20XX年2月1日
新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响,而且少花钱,多办事,容易形成口碑,引起广泛注意。
大造声势。对重庆本地目标市场采用密集轰炸式的广告宣传,各种媒体一起上,采用多种促销手段,造成立体广告攻势。以图一举炸开市常
让受众和消费群了解物业的基本情况,同时塑造发展商的良好公众形象。
在首期宣传中,让40%的目标客户知道莱恩田园区,并在心目中留下深刻印象。
以内部认购为先声,以优惠的价格和条件进行首轮销售,销售量达到10%。
吸引目标对象注意,诱导20%的目标顾客采取购买行动。
及时总结经验和教训,对第二期销售计划进行补充,调整和完善。
第二期:扩销阶段(三个月)
行为方式-----------新闻、广告、营销
乘第一期广告之余威,保持其热度不要降下来,继续采取宽正面立体推广,巩固已有成绩,吸引目标受众更多的注意,变潜在客户为准备购买群。
一期的承诺已经兑现,要倍加珍惜已有的市场口碑,在园林风的大主题下,煽风点火,鼓励和引导更多的人来买莱恩田园区。
此时前来看房和参观售楼处的人相应增多,此时广告投其所好,不失时机地扩大市场占有率。销售服务一定要跟上去。
继续吸引目标受众,注目率已达40%左右,并形成一定之口碑。
合力促进销售,引导30%的目标顾客采取购买行为,并继续产生边际效应。
第三期:强销阶段(四个月)
行为方式-------------新闻、广告、营销
充分利用新闻的巨大效应,变广告行为为新闻行为,让记者和报纸的新闻版为售 楼服务,评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。
部分客户进行现身说法,谈莱恩别墅区的好处,增加可信性。
市场口碑已初步建立,老客户会引来新客户。让‘莱恩田园区’传为美谈,变 成公众的社会话题。
广告方面加大投入量,报纸电视在强度,广度和深度上做足文章。
加强管理和服务,让售楼现场服务的软功变成硬功,抓住后效应不放。
调动新闻的一切可以调动的手法和载体,进行深入宣传。
合力吸引目标客户,引导30%目标顾客购买。
第四期:巩固阶段(三个月)
行为方式-------------营销、广告
消化剩余楼盘,基本完成销售计划。
对前三期广告运动进行检验,对不足之处加以弥补和改进。
细水长流,渗透式的广告行为。
加强物业管理,贯彻始终的良好服务,树立住户的主人公观念。
注意后效益和市场消费心理贯性。
完善各项法律手续和文书文件,规范,科学,严谨地保证客户各项权益。
房地产策划案例范文相关
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《城市房地产管理法》规定“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为”。那么签订房地产买卖合同需要注意什么呢?以下是读文网小编整理的最新房地产买卖合同,欢迎参考阅读。
甲方(卖方):
乙方(买方):
甲、乙双方就房地产买卖事宜,经充分友好协商,自愿达成如下协议。
一、甲方自愿将座落于 房地产出售给乙方(权证号码为 ,产权面积为 m2,使用性质: 国土使用性质: )。乙方已对该房作了充分了解,愿意购买。该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让。
二、双方议定的上述房地产成交总价为人民币(大写)(¥ 元),双主自愿选择自愿交割的方式进行房价款交付:先由乙方支付定金人民币(大写)(¥壹万元)给甲方,待甲方将该房屋产权证更名过户到乙方手续办理完毕后再结清所有房屋余款人民币(大写)(¥ 元)。
三、合同签定后 日内,甲乙双方应到长沙市房屋产权管理局办理房屋产权转移登记手续,具体由 方承办, 方应协助(双方应到交易所验证、签字),所需税费由 承担。
四、甲方应于 年 月 日将房地产交付给乙方,并将与房屋有关的单据证照同时交付。甲方保证所转让的房地产权属清楚,无产权和债务纠纷,否则,由甲方承担一切责任,因此给乙方造成的经济损失,由甲方赔偿。
五、违约责任:乙方违约,不得向甲方索还定金;甲方违约,应双倍返还定金给乙方,在承担违约责任的同时,除非双方同意继续履行,否则本合同解除。
六、争议的解决:买卖双方若因合同发生纠纷,应尽量协商解决,协商不成,任何一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼,
七、其他补充约定:
八、本合同未尽事宜,双方应尽量协商解决,并签订书面协议;双方所签定的补充协议与该合同具有同等效力。
本合同一式三份,签定于 ,甲、乙双方各执壹份,办理过户手续时交长沙市房地产交易管理所一份。
甲方(签章): 乙方(签章):
身份证号码: 身份证号码:
联系电话: 联系电话:
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本合同双方当事人:
甲方(转让方):姓名: 国籍
[身份证号码][护照号码]
居住地址:
[委托代理人]姓名: 国籍
[身份证号码][护照号码]
地址:
邮政编码: 电话:
乙方(受让方):姓名: 国籍
[身份证号码][护照号码]
居住地址:
[委托代理人]姓名: 国籍
[身份证号码][护照号码]
地址:
邮政编码: 电话:
根据国家和省法律、法规有关规定,甲、乙方双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议:
第一条 买卖房地产情况
甲方拟将位于 的房地产(房屋平面图见附件一)转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解,愿意购买该房地产。该房地产[共用][自用]土地使用面积为 平方米,土地使用权类型为 ,房屋建筑面积为 平方米,其中[套内][整层内]的建筑面积为 平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积为 平方米(以上面积均以[《房地产权证》][《房屋所有权》]登记为的面积为准)。该房地产甲方于 年 月 日向 申请产权登记,领取了《[房地产权证》][《房屋所有权》]证书号码为 ,房地产权共有(用)证号码为 。
第二条 买卖房地产价格、付款方式
甲、乙双方议定该房地产交易总金额为( 币) 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。乙方应于合同签订后 天内支付甲方定金( 币) 仟 佰拾 万 仟 佰 拾 元整。乙方于 年 月 日前支付第一期房款( 币)仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。
乙方于 年 月 日前支付第二期房款( 币)仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。最后一期付款 币) 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整,在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵,付款方式:[现金][支票][汇款][ ]。
第三条 登记过户手续办理
本合同签订之日起三十天内,甲、乙双方应携带有关资料到
办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时,甲方同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。
第四条 房地产交接
双方同意于 年 月 日由甲方将该房地产交付给乙方使用。
第五条 权利保证约定
甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制,若产生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的,概由甲方负责处理,并承担相关法律责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿。
第六条 违约责任
甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时,作甲方中途悔约处理,本合同即告解除,甲方应在悔约之日起七天内将所收定金及购房款退还给乙方,另赔偿乙方( 币) 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整的违约金。 乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时,作乙方悔约处理,本合同即告解除,乙方所交定金,甲方不予退回,已付购房款甲方在七日内退回乙方,另赔偿甲方( 币) 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整的违约金。
第七条 税务承担经双方协商、同意按第 种方法处理
1、办理上述房地产过户所需缴纳的税费,由甲、乙双方按规定各自负责。
2、第八条 合同争议的解决方法
本合同履行过程中如发生争议,双方应及时协商解决,协商不成的,依法向人民法院起诉。
第九条 合同未尽事宜处置及生效
本合同未尽事宜,双方可协商签订补充协议(附件二),补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十条 本合同保存
本合同一式 份,甲、乙双方各存一份,发证机关一份。
甲方(签章):
法定代表人:
委托代理人:
年 月 日
签于
乙方(签章): 法定代表人: 委托代理人: 年 月 日 签于
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签订合同时为了维护交易更加公平的进行,无论是哪一方利益亏损,只要签了合同,就都有法可循,有法可依,从而使交易更加顺利并且完美化。以下是读文网小编整理的最高院审理商品房买卖合同纠纷,欢迎参考阅读。
1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款,也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式,是英美法系中物的担保的一项基本制度,其本质与大陆法系中的让与担保制度相同,系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念,但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中,买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款,当其不履行债务时,银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖,以该房屋的价款优先受偿;也可以事前与出卖人签订回购条款,当买受人不履行债务时,要求出卖人回购。因此,现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中,买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保,属于权利抵押即准抵押的范畴,与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同,一旦买受人取得房屋所有权后,权利抵押就会转变为不动产抵押。因此,我国内地的按揭其法律属性仍为抵押,其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征,也是该制度与抵押、质押的根本区别。
2、按揭纠纷的处理原则。《解释》将商品房按揭贷款统称为商品房担保贷款,并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。结合审判实践,笔者认为,在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则:一是合并审理原则。《解释》第25条规定,以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我国担保法第49条、最高人民法院《规定》第35条的规定,在按揭银行没有参加买受人与出卖人购房合同纠纷的情形下,如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时,法院应告知按揭银行参加诉讼,是否参加诉讼,应由按揭银行自行决定,人民法院不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中,我们应充分保护按揭银行的合法权益。三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中,象买受人与抵押权人的权益冲突是审判实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外,买受人所购房屋或楼花有可能还存在二种抵押权:即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此,一方面,我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度,以登记时间确定权利成立的时间,并按“成立在先、权利优先”的原则处理。另一方面,根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定,建筑商的优先受偿权优于一般抵押权和其他债权,而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益应优于建筑商的优先受偿权。
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