踩盘心得体会范文【三篇】

踩盘指到实地去看楼盘，了解楼盘各方面的信息。不是专业的人一般说去看楼。下面是读文网带来的踩盘心得，希望可以帮到大家。

篇1：如何踩盘

教你如何踩盘第一部分：踩盘者的潜规则

1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”

我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段(虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果)，这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢?原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习，

所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候，必须带着目的去收集。

所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。

2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间

地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。

很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽;另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。

到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会;二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看;三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。

3、以什么的身份和借口交谈会最佳?

明着去或暗着来结果会是什么?表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察.

3.1、假扮客户

踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了!”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。

3.2、直接标明同行的身份

一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外;而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。当然了亮身份也有例外情况比如：你在被踩盘的项目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找个借口以闲聊或学习的口吻了解情况(比如我认识某代理公司的老总，因为某事需要到其项目踩盘，对于这种小事其实时没有必要和老总打招呼的，因此就可以用闲聊的方式去获得一些资料)。另外一种情况就是你是管理层的或者决策层的，你可以直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。同行进行信息沟通，你需要信息时也可找我，做到双赢，皆大欢喜。没有永远的敌人，只有永远的利益。

通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待。当销售人员把你当作“准客户“接待我就不多讲了，这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。一般销售人员会说：“这不太好说，这不方便说，那个保密”，非常让人真生气，(心理暗想：“非要装做买房的顾客，把你骗来骗去，浪费你的感情才高兴!我既然来踩盘，那就说明这是个任务，是任务就必须完成!”)，因此踩盘人死缠烂打也是无奈之举，某公司的一位副总在谈这件事的时候说，我在如果想要在那个售楼部拍一个东西，我会天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我还去，.直到拍到为止，他们要忙着卖楼，我就不信会有人整天“陪着我”!

在这种情况下不排除销售人员有内部规定，我想最根本的就是踩盘人和她没有直接的利益关系，当然也不排除踩盘的也太多了的情况。

3.3、踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具

很多管理层已经认识到了解竞争对手信息对自己项目的重要性，因此为了获得足够份量的信息，对市调人员进行了全方位的武装，为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔;为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机(如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的不是大型的数码相机);为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”;如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

4、踩盘一定要端正心态

房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空!”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半，有的时候去某个项目踩盘会发现其它公司的踩盘者也在，都认识发生碰车状况，弄的踩盘的都很不好意思，想想售楼中心的销售人员一天得接待多少我们这样的啊，再不善待同行，可说不过去了。

第二部分：售楼处销售人员的行为准则

1、销售人员的要有“善待同行的理念”

1.1、多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急。

就一个城市而言，地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。现在得市场信息是流通网络，不从这里得到，也会从别得地方得到，用遮掩不友善得态度对待对方，结果只能使自己职业生涯道路越走越狭隘!何况在成熟的市场上，根本就没有什么秘密可言很多信息是公开的，就算你了解到，又能怎样?人家先你一步，速度很重要。因此在岗前培训的时候管理层就要灌输给销售人员“损人不利己的事最好别干”思想。

1.2、接待踩盘者对销售新手来说事个难得的锻炼自己的机会。

专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘,反而希望大家互相了解,进行信息交流,因为来踩盘的人都是业内人士，其实一个楼盘的好与坏，业内人士的评价很重要。刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多,问的也专业,能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付下来,就象征着你出师了!

1.3、友好一些

对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信，我就是最好的!友好一些，可以为自己在业界树立良好的口碑;友好一些，你可能获得更多的客户，因为同行也要买房，而且同行还是周边人在卖房时的意见领袖;友好一些，你也许改天就可能被哪个老总高薪挖走;友好一些，市调人员也就是了解一些基本信息，可能还不比客户问得多......

1.4、被踩盘人员的感受和礼遇

看待事物的时候我们应该多方面观察，不能仅仅只看到事物的一种情况，我们大家都在呼吁踩盘时遇到尴尬的同时，也要换个角度站在销售人员的处境去想想他们的难处，大家都能理解的一点是现在售楼部是轮换接客户，接一个踩盘的，势必会少接一个准客户，(当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了)如果这个踩盘者能诚实的说明来意，也就罢了，人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况房地产这个圈子很小，少了一个准客户，但是多了一个同行朋友，以后还可以互同有无，何乐而不为呢，大家心知肚明，能告诉客户的也就能告诉你没必要遮遮掩掩的，该亮出来的总归要亮出来，最头疼的是装的又不象客户，言谈之中多有专业水准，问是不是同行，还死不承认的那种;他们往往在大多数情况下都会表现出一副高高在上、志高气昂的表情，这就造成很多语言上发生了带有侵犯、不尊重他人的现象，同时也可能会无意识的与自己所处项目进行比较，在话语中会带有歧视、轻视等感情色彩。你想谁愿意面对一个不诚恳的人，既然这样销售人员的态度也会变的，说白了要想骗取一个有经验的销售人员，要付出很大的代价，所以我们也要善待销售人员的理念，他们也需要尊重与坦诚。

2、销售人员的接待方式方法

其实我遇到的好多销售人员都说自己对同行比较友好的，大部分销售经理也要求这样做，在不占用轮次的情况下，还是希望有更多的机会和同行沟通。但是需要在沟通过程还是保守必要一些商业秘密的比如楼盘的最终成交价格、最大的折扣幅度、销控计划、销售率、客源构成、将要实施的促销活动等等。

第三部分：建议

1、希望有业界大佬出面能组织个松散型的自律组织。

该组织依托当地一家有影响力的媒体，通过定期或者不定期的业余时间的思想交流，达到相互学习，相互沟通，共同把地产事业做的更大更强，同时在沟通的过程中大家可以花更小的精力和财力结识更多的志同道合的业内朋友。

2、组建网络信息平台，通过网络这个虚拟的世界和可以掩盖真实身份的马甲交流信息和思想。

使用马甲发主题帖子的形式，建立多个楼盘信息帖者多种划分标准的帖子，了解情况的朋友把基本的东西都放上去随时更新，这样即节省了时间和精力，销售小姐(先生)也不再为应付市调人员而苦恼不堪，皆大欢喜多好，这一点岛城的新闻网楼事论坛就是这种做法的标竿，而且做的越来越有高度了。

篇2：踩盘心得

通过到道县各个楼盘进行踩盘，我了解到“安家立业”的说法。正所谓要想立业必先安其家，所以我认为在道县现阶段正处于建设发展初期，房地产事业必然是住房需求多过于商铺的需求。据针对道县各个楼盘进行的踩盘调查了解到，道县现有住房楼盘销售量均超过了80%，并且都采用预售住房模式，这说明了道县正处于住房的市场需求量大于各楼盘的商品住房量，造成了道县房地产事业供不应求的现象，也正是道县住房房价迄今为止上涨了40%-60%的基本原因。

针对各个楼盘房价的不同可以看出，楼盘位置和楼盘整体构造包括项目构思理念等，是现阶段影响房价价格的主要因素。楼盘位置是影响楼盘销售的关键，而楼盘的构思理念则是塑造位置的关键，二者都是影响房价的重要因素。

通过对华诚与松林苑的了解，华诚的项目构思是打造道县最大、环境最高档的豪华小区，而松林苑是属于比较普通的小区，所以在造势方面，华诚做的比较好。其次，华诚也是这样做的。通过我对华诚踩盘了解到，其楼梯房是采用欧式洋房与中式庭院的建筑形态，为四层的多层建筑。绿化保留了原机械厂内多年古树，并增加了许多现代绿植，绿化范围比较大，小区内有休闲座椅和健身休闲设备，且小区内有完善的生活商业设施，例如生活便利店、幼儿园等。安保方面，小区内全面覆盖监控设备，并有保全人员巡逻。所以华诚比松林苑高档。但是这两个楼盘在道县城市建设小江口路未规划完善的情况下，交通极为不便，据我了解，小江口路通往城中心只有一路公交车，它

的发车间隙为10-20分钟，在某些时间段，甚至到30分钟，并且因为车量少的原因，乘客较多，对晚归人士来讲，公交10点之后不营业，非常不方便。

所以据上述所言，我认为本公司项目不存在主要问题，而目前最主要的问题是道县市场需求偏向于住房，不过当住房市场需求接近饱和人们安了家便开始立业了，后期商铺发展兴起是大势所趋。

篇3：踩盘心得

本不是喜欢逛商场的人。如今，打着踩盘的名义，在一个月的时间内，将老家大大小小的商场踩了个遍，而且还能携着逛街专家去看新商场!心中小小得意一番先，不过为了心理舒适，我逛商场是有意识的带着“职业病”的，似乎数数柱距，算算层高，分析分析布局，业种业态——这会让我别扭的心情得到舒缓!没办法，不是很适应商场。

好了，新开张的武汉国际广场，怎么说，也很让我们老家的亲人们兴奋了一大场，姑娘嫂子们高兴又有了新去处——不过去了以后发现东西都满贵;新贵们也开心了，奢侈变得师出有名;春春玲玲们也高兴啊，事业发展新起点撒，哈哈就连小邓同志都跟着高兴，出门鬼混美其名曰“踩盘哪”!

书归正传，踩了两趟以后，遗憾有一点——照片至今还在pp的手机上出不来，郁得我要内伤了，您家尽快哈，发上来大家一起开开眼!第一次逛，是一个人，用一个半小时，上上下下地下一层地上七层包括厕所全部看了一圈，感触主要有以下几点：

1.武商集团在进步，不过，这次的进步不是一步，而只有半部。从商业发展的趋势来看，购物中心势必成为零售商业中的重要形式。若以整个武商集团来看，算上国广、武广、世贸三家，勉强包括了购物中心应该包括的业态和业种——业态是指商业的形式(如百货、超市、专卖店、专门店、杂食店、便利店等)，业种是指商品的种类(如男装、女装、鞋帽皮具、运动产品、休闲服饰等)——功能也勉强合格：购买、餐饮、休闲、娱乐，只是百货的比例过于庞大了。如今，新开张的国广，说来说去还是一个百货(商场，典型的特征是统一收银，为了对商家进行提点)，只不过档次高端一点，武广相当于广州的广百，国广也就相当于广州的友谊商店了吧。远远不是一站式的，集合了购买、体验(体验式消费很重要!!春春要注意!!)、娱乐、社交的大型购物中心，对于武商集团的航母(是个跛腿的航母)而言，新国广的开张，无疑是把它稍长的那条腿变得更长。我没有看到功能的补充和扩大，所以心中有些遗憾，但依然要看到它的进步啊!终于有个像样点的“商场”了，它的购物环境，以及品牌还是对得起武汉这个城市应有的地位的。

2.上面提到了，国广的品牌对得起它的档次，因为档次一部分是靠牌子体现的。一楼的那些就是大牌，但是恕我直言，数量不够多。往二楼去的时候，我都担心上面的牌子没法看，但是我毕竟是松了一口气!还好，还好，控制得还好!三楼的水果捞，抢先了我啊!不过放在那个地方，租金应该很贵，既可以观赏街景，有可以观赏商场，还是在电梯附近的一线铺，不错了，再多也值，就当打广告了，马上就会流行武汉了。我心痛啊!

3.除了品牌，环境是支持一个场的档次的重要条件，身处其中，为场的气势感染的时候，你就会明白我说的话了，呵。对于这国广的环境，一楼我基本满意，一楼以上的，我觉得其实还可以更大气一点，通道再宽一点，用玻璃封闭的店再多一点，商品展示的效果更好一点，档次只有更高，没有最高!(不过好像也应该考虑一下实际的成本，我汗。不过以武广世贸一年30个亿的营业额，20%的纯利润而言，撑下去还是不难的)——玲玲工作的那家店的展示我就很喜欢，比较新潮，是跟哥弟相关的一个牌子吧，pp，春，那个叫什么牌子来着?还有，厕所满大，表扬。

4.武汉的商场里面，楼梯的设计都很特别，上下一组电梯之间都夹着一条楼梯。首先，中间那条楼梯在广州人看来是很奇怪的，广州的场子里面有没有这个玩意儿的，我的解释是，防止人多的时候电梯站不下。第二，上下电梯放在一起，反映了动线的设计也许不够完美，因为垂直交通工具还有带领人流的功能，消费者是懒惰的啊，直上直下可能将人直接带下去了，不利于引着消费者兜圈观看消费!但是我还是满喜欢这样的，爽快!

5.最大的败笔在超市。先表扬下入口处的面包房，真香!败笔中的残花败柳当数在地下超市里面搞了生鲜市场，地上污水横流，影响形象，来逛国广的人难道还要逛菜场回去做饭吗?不解，其实应该学学群光，地下的超市搞得档次很符合上面的商场，高档的进口商品整齐的陈列着，漂亮的底板，映衬得人心里都跟着高尚了起来。另外，还有一个失败的地方，犯了跟销品茂一样的低级错误——超市跟上面的商场毫无交集，人直接进去直接出去。我不认为武商缺超市那点子钱钱，搞个超市无非是为了丰富业态，带动人流往上逛，但是真正上档次的商场，不是靠大量没有消费力的人流支撑的，相反，人太多了会破坏良好的消费环境。所以，吸引人流有必要吗?纠结。因此我实在不明白，搞个跟地上商场档次完全不符的超市还将人流截断的超市，有什么险恶的用心?内部人士，你帮我打探打探内部信息吧?求你了，我好想知道原因啊!!

累死我了，等了这么多天，终于写了!筒子们，批吧!我等待跟你们交流!