为您找到与房地产销讲说辞相关的共172个结果:
一个具有销售力的创意,基本上从未改变过,必须有吸引力与相关性。但是,在广告噪音喧嚣的今天,如果你不能引人注目并获得信任,依然一事无成。以下是读文网小编为大家整理的房地产销售沙盘说辞相关内容,希望对读者有所帮助。
其实对于很多的房地产商来说,商业地产是非常重要的一个部分,为什么这么多呢,商业地产策划的步骤因为商业地产往往带来的经济效益是非常高的。这个也是在很大程度上面决定了商业地产在房地产企业中是占据了主导地位的。对于商业地产来说,房地产策划做一个详细的商业地产策划是比不可少的。但是如何进行商业地产策划呢?首先对于房地产商来说,
商业地产的选址是相当重要的,因为我们都知道如果说选址正确的话,对于后续的房地产规划是很有好处的。但是选址也是要有很多的考虑因素的。就比如说我们经常看到的,在进行选址之前往往会有很多的调查研究,这个研究是必不可少的,销售执行因为它提供的数据在很大程度上对于后续的工作开展起到了非常重要的作用。并且还要进行实地考察,这个步骤是完全不能省略的。因为这些调查和数据都是详细的经过分析的,都是现在商业地产的第一手数据,是比较珍贵的。
所以说一定要好好的研究这方面的数据在进行下一步。其实我们都知道商业地产策划是一个统筹全局的策划,商业地产策划的步骤并且起到的作用也是很关键的。但是更重要的是如果能够很好进行更深层次的分析和研究的话,我们就会发现其实商业地产策划对于房地产企业来说可以算是灵魂工作,是不可或缺的。而且如果说做的非常好的话,对于企业的发展也是很有帮助的。
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一次成功的推销不是一个偶然的故事,它是学习、计划以及销售代表的知识和技巧运用的结果。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
网上的信息非常之多,房地产销售流程图不管是针对于什么样的信息在网上都能够找到非常多,但是需要注意的问题是,不管是针对于什么样的信息,在采纳的时候务必要注意信息本身的可用性,房地产策划信息本身的实际价值。以房地产销售流程房地产销售流程图来说,如果自己本身对于房地产销售流程图不熟悉,那么对于很多相关的工作环节,
在实施有关的房地产销售流程图事务的时候就不能够将真正的相关的问题付诸于实践当中去。最终可能会影响到自己的工作进展。对于房地产企业来说,在实施房地产销售流程图的时候,销售执行如果自己本身对于房地产销售流程图不了解,那么千万不要随便的使用。因为自己的房地产企业对于其他的房地产企业来到说到底是有一些差异的,众多的房地产企业是不相同的,因此在实际的工作过程当中不管是针对于什么环节务必要做到信息的真实考察。
自己看看信息是否真的对于自己来说有一定的可用性,如果房地产销售流程图没有可用性,那么房地产销售流程图就不能够在实际的工作过程当中使用。否则对于自己的企业来说是一种非常不良的影响。房地产销售流程图可能会产生很多的负面性的作用。另外,在处理房地产销售流程图相关的事务的时候还要注意一些细节的问题,如果自己处理的房地产销售流程图细节处理的不够好,那么最终就不能够保证这些房地产销售流程图能够起到实际效果了。
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销售前的奉承,不如售后的服务。这是制造“永久顾客”的不二法则。以下是读文网小编为大家整理的XXXX相关内容,希望对读者有所帮助。
1、“客户到,欢迎参观”
2、引导入座(带销售道具,同事配合服务)
3、业务寒暄(同客户聊天,递名片)目的是了解客户的年龄,职业,需求等基本资料,同时将结合海报等介绍小区概况
4、参观展示、进而介绍产品,环境,其间观注客户神态,把握其关注点
5、二次引导入座细说产品,解答疑问(户型、面积、绿化等),并根据客户情况为其做出适合推荐
6、带客户去样板间、工地,了解其抗性所在,及满意度
7、第二次引导入座,进入价格的实质性谈判,先缓和一下气氛(喝水、聊天、吸烟等),后计算单价、总价、付款方式等解决异议
8、柜台销控,引导客户,不要给其太多的选择余地,“请问柜台,××卖掉了没有或可否介绍?”,“恭喜你,可认介绍”或“对不起,已卖掉了!”
9、销售论价,(从楼盘优势、成交率,客户付款方式,成本分析,客户满度)判断出客户心理价位,必要时向专案请示,切记!在没有达到实质性阶段时,谈优惠
10、现场逼定,注意说辞,请问你是否愿意做保留,目的是客户过两天交大定,当客户表不愿时,顺其自然。
11、柜台确认“柜台,请问×× …,恭喜你,请帮我再确认一次”,确认后,“恭喜你,已售出了”,全体祝贺,营造气氛,给客户无形推助力,同时体现案场规范,即使客户犹豫则形成既成事实。
12、签单收款,迅速填写签单,尽量不必要干扰,再寒暄。
13、送客礼貌至门口,约定下次见面时间。
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如果销售代表不能让客户签订单,产品知识、销售技巧都毫无意义。不成交,就没有销售,就这么简单。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
一、知识力
知识力是八信的基础,这里强调的知识是一个宽泛的概念,营销理论的知识,人生阅历的知识,产品的知识,服务的知识,公司的知识等等保罗万象的知识。知识改变命运,知识是赢得有品质生命的本钱。没有相应的知识做基础,以上所讲的八信绝对都是空中楼阁,就像万丈高楼没有根基。没有知识做基础的营销人员要么是盲目的自信和自大,要么是极端的自卑和不自信。作为一个成功的销售人员,八信是所谓的形式,更最为重要的是往自己的大脑之中,往自己的团队之中装知识。只有用知识武装起来的团队才是一支伟大的团队,才是一支具有战斗力战无不胜的团队,才能真正理解和运用八信原则。
二、吃苦力
“销售”是脚步量出来的,“销售”是嘴皮子磨出来的,“销售”是大脑不断想出来的。销售工作是一个需要付出很大努力的工作,很多刚刚进入销售工作的人员,往往不能忍受的就是吃苦。世上万千事,哪有不吃苦就能干好的,吃苦说起来很简单,但能够坚持很难,但又是最为基础的基础。
三、反思力
失败是成功之母,世上任何一样事情谁都不能保证绝对的成功。人和动物最大的区别是人具备大脑思维能力,思维就是要我们时刻的去想,时刻的去总结,时刻的去反思自己和团队工作中的失误,不断的反思、不断的调整、不断的改变方能达到不断的成功。
四、行动力
中国人传统的弊病就是知易行难,知道很容易但是做起来很难。成功可以没有超前的想法,成功可以没有伟大的创意,但成功必须具备强大的行动力,看准了想好了就要勇敢的去做。一个团队最大的成功就在于行动,没有行动就没有一切。作为一个销售人员更是如此,要想成功,就要具备兔子一样野狼一样超前的行动力。就连脉动新版本的广告,都在诉求每个人的心中都有脉动,行动吧!
五、学习力
古人云活到老学到老,今天是一个信息爆炸的社会,虽然每一个销售人员所在的环境不同,但无论哪一个环境都需要知识,这些知识不是先天具备的,也不是我们一劳永逸的,需要我们不断的去学习,不断的去更新,学习能力是一个销售人员成功的前提和基本条件。
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业绩是销售代表的生命,但为达成业绩,置商业道德于不顾、不择手段,是错误的。非荣誉的成功,会为未来种下失败的种子。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
一、多参加家庭,同学以及单位里的聚会
尤其是一些企业老板可以加入一些商会和协会学会等等,各种大大小小的聚会是积累人脉关系的场所;在这里每一个人都有可能能帮助你的人。在聚会上,用心倾听别人的叙说;在他人的言语中获得对自己有用的信心;并用心记下来。聚会结束后,把聚会上结识的人名字写在本子上,并在每一个人名字后面注上:他能帮你什么或者你能帮他什么?
二、主动向身边人提供力所能及的帮助
做个热心人。你为他人提供了一项帮助,那在的人脉关系库里就增加了一份资源,你帮助别人越多,你将来获得别人的帮助可能性就越大。不管是大事小事,只要热心去做,就能有一份收获。
三、敢于向身边的人寻求帮助
许多人有这样的感觉:越是亲近的人,越是难以开口寻求帮助。以为开口多了,身边的人就会轻视他。认为这点小事都搞不定,是无能的表现。其实这只是误解。你身边的人往往是最乐于帮助你的人。你有一颗帮助人的心,身边的人就会能帮上你的忙为快乐。
四、获得身边的人帮助,你要有感恩的心态
有些人认为,这些都是我最亲的人,他们帮助我是天经地义。这个世界上没有人有义务必须帮助你。即使是你的父母和兄弟姐妹。对帮助你的人表示感谢,既能体现你是一个懂得人情世故的人,更能让帮助你的人得到心灵上的安慰。向身边的人多说些感恩的话,会让你生活在浓厚的亲情氛围中。
五、报答身边的人对你的帮助,也需要有物资上的表示
有些人认为:身边的人帮助我,就亲情的缘故。附带着利益就会变味的。其实不然;尤其是在别人的帮助之下,你获得的相应的报酬,你就需要拿出一部分与身边的人分享。这样你的人脉关系线就会越来越广,关系是什么意思就是要关心和联系,关心用的是心。联系用的是物,中间的纽带是要分享物质和经济的。
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成交并非销售工作的结束,而是下一个销售活动的开始。以下是读文网小编为大家整理的房地产销售说辞重点相关内容,希望对读者有所帮助。
客户的情绪有时是千变万化的,尽管按照你事先制订的推销计划可以顺利地进行洽谈,但有时会出现一些不利推销的异常情况逼使你必须另行改变战术来加以适应。一个好的售楼员是在客户的指责、抱怨、谩骂甚至人身攻击中成长起来的,你必须根据客户不同的个性、与你无深交及现场氛围来改变处理方法。下面介绍的几种策略是每个售楼员必须掌握的,以不变应万变,坚强镇定的过硬心理素质面对客户吧!
缓和气氛
在多数情况下,客户的说法多少都还有道理的,但并不全面,对于客户的这种抱怨,我们永远都不要针锋相对,适当承认失误有时是必要的,诚实的品格永远是缓和和不良的最佳方法,要善于让客户在丢面子的情况下讲明任何问题的原因。
接受意见并迅速行动
对于客户合理但语气激烈的指责,售楼员应首先接受其意思并深表感谢,采取行动立即改造错误的结果是使客户感到自己是个英明的人,每个人都喜欢别人说他正确,并让别人根据他的意见迅速采取行动,没有人愿意感到自己的意见补置之不理工嗳到压制。
恰当地反击不实之词
有这样一种客户,他经常会发表一此不负责任及完全不符合事实的言论,他天生就不想承认自己说了假话,而且为保住脸面和掩盖欺骗行为,他的态度会越来越激烈,甚至会走极端。对于这样的客户,你必须记住:花费精力去证明客户的谬论决不是最好的推销方法,对方为保住脸面而决不会再买你的房子。正确的做法是:不要直接批评买主,无论多少蛮横无理都不要对他的诚实性提出质疑,应巧妙地把他的无理转移到第三者身上去,是第三者影响了他的思想。例如:“您是说我们的按揭根本办不下来?如果您能跟我说是谁给了您这种看法,我会非常感谢。你的这种看法我并不担心,因为我能解除您的怀疑,我只是想找出对我们按揭有误解的第三者,纠正他的看法。----客户并没有错,那个第三者是原说八道的混蛋。
学会拖延
向客户提出更进一步的详细问题以引导客户放松情绪,而不是对客户的每一个反应和问话都勉强做出回应,学会适当的拖延,把问题细化是聪明的做法。有时客户对某种因素发表了一通激烈的谈话,而在你耐心细致的启发后,他的障碍才真正被发掘出来,而且冷静以后会告诉你:“我只是想告诉你我个人的感觉。”因此,这种策略亦为你赢得动脑筋的时间。
转变话题
在一般需求和优先需求都已得到满足后,有些客户会在一些无关大局的问题上喋喋不休,这时就需要我们适当巧妙地转移一下话题,通常一个形象的小玩笑就会使客户自己表示“算了,世界上哪有十全十美的房子!”值得提醒你的是,永远不要看不起客户的孤寒小气,要把客户的思路拉回到他最重要的因素上去。及时撤退
也许刚刚受了谁的气,你就刚好成了替罪羊,这一情况在针对集团购买的上门推销会经常碰到,客户会把所有的怨气转移到你的房子和你个人身上。无论你们的关系到了何种地步,就算你能立即平息他的火气,这时谈房子的事也不会有任何结果,你应当立即撤退,寻时机卷土重来,但如果此时的话题直接攻击了你的房子和你的公司,你就必须留下几句话捍卫的话,这也是及时撤退就必须做到的。
排除干扰
有时客户的注意力会被分散,比如接听电话、第三者的插话、有新的客户进售楼处等因素会中断良好的洽谈气氛,这种干扰的后果有时是灾难性的,因为客户可能又难以按售楼员的计划一步步作出决定。对付这种情况的方法之一是先把已说过的内容再简要回顾一下,在看准双方已合拍后,再用提问题的客户已分散的注意力集中起来,但在个别情况下,客户的注意力已失,重新开始洽谈已变得毫无价值,这就要求你必须准确作出判断,另约个时间再谈。
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一个具有销售力的创意,基本上从未改变过,必须有吸引力与相关性。但是,在广告噪音喧嚣的今天,如果你不能引人注目并获得信任,依然一事无成。以下是读文网小编为大家整理的房地产打电话销售说辞相关内容,希望对读者有所帮助。
销售人员正式上岗前,应进行系统培训,统一说词。
要了解我们所发布的所有广告内容,仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。
要控制接听电话的时间,一般而言,接听电话以2-3分钟为宜。
电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。
约请客户时应明确具体时间和地点,并且告诉他,你将专程等候。
应将客户来电信息及时整理归纳,与销售经理充分沟通交流。
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销售人员需要敏锐的洞察力。不仅要听话听音,还要通过观察客户的肢体语言,洞察客户细微的心理变化,体会客户套话后面的本质需要,分辩虚假异后面的真实企图,抓住签单成交的最佳时机。以下是读文网小编为大家整理的XXXX相关内容,希望对读者有所帮助。
与顾客商谈或会晤时,如果你对答模糊不清或不能准确表达自己的意思,很容易引出误会或麻烦来,使顾客对你的信心产生怀疑,这种情况当然十分糟糕。为避免此类情况发生,你要学会选用适当的言辞来表,达自己的意思。
说话措辞要小心,切勿使用过分严厉的语言。人与人的交往是很微妙的,只是一两句不当的话便可能破坏顾客与你之间的感情,待客态度方面最要紧的是,用恭敬有礼的说话方式与顾客交谈,不要使对方产生不愉快的感觉。自己想讲的话,用有礼貌的言辞清楚利落地说出来。
学习说话的技巧,无论是政治家、喜剧演员,还是普通人,都不能缺少这方面的练习。你的工作任务之一是接待顾客,如果你说话漫不经心,会令顾客很不愉快,而你自己还不知怎么得罪了顾客,当然也不会在说话方面有所改进。如果能够掌握说话技巧,自信心自然会增强,成功的机会就增多了。
多些自我启发,说话时多加思考,加上平时多练习说话的技巧,说出话来自然会富有情理,语言精练,容易被接受。
招式A:从心开始
一.区别对待:不要公式化地对待顾客
为顾客服务时,你的答话过于公式化或敷衍了事,会令顾客觉得你的态度冷淡,没有礼待他们,造成顾客不满。所以要注意以下几点:
1、看着对方说话
无论你使用多么礼貌恭敬的语言,如果只是你一个人说个不停,而忽略你的顾客,他会觉得很不开心。所以说话时要望着对方。你不看着对方说话,会令对方产生不安。如果你一直瞪着对方,对方会觉得有压迫感。你要以柔和的眼光望着顾客,并诚意地回答对方的问题。
2、经常面带笑容
当别人向你说话,或你向别人说话时,如果你面无表情,很容易引起误会。在交谈时,多向对方示以微笑,你将会明白笑容的力量有多大,不但顾客,你周围的人,甚至你自己也会觉得很快乐。但是如果你的微笑运用不当,或你的笑容与谈话无关,又会令对方感到莫名其妙。
3、用心聆听听对方说话
交谈时,你需要用心聆听对方说话,了解对方要表达的信息。若一个人长时间述说,说的人很累,听的人也容易疲倦,因此,在交谈时,适度地互相对答较好。
4、说话时要有变化
你要随着所说的内容,在说话的速度、声调及声音的高低方面做适度的改变。如果像机械人说话那样,没有抑扬顿挫是没趣味的。因此,应多留意自己说话时的语调、内容,并逐步去改善。
我的建议,多大声朗读报纸,并有感情的循序跟进说话的口齿,会越来越清晰
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现在做关于房地产代理的公司也是很不错的,那么应该如何注册呢?一起来看看下面读文网小编为你带来的“成都房地产代理公司注册”,这其中也许就有你需要的。
一、非上市公司股权转让
非上市公司股权转让主要区分两种情形,一是一般企业之间的股权转让;二是全国中小企业股份转让系统中企业股权转让。
(一)一般企业之间的股权转让
由转让双方按万分之五的税率,适用“产权转移书据”税目缴纳印花税。
政策规定:
《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)规定,财产所有权转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。适用税率按所载金额万分之五贴花。
同时,印花税暂行条例施行细则第十六条规定,产权转移书据由立据人贴花,如未贴或者少贴印花,书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的,应由持有书据的各方分别按全额贴花。
法律快车小编温馨提醒:这里说的股权转让,适用印花税税目中的“产权转移书据”,适用范畴主要限定在非上市公司之间。
(二)全国中小企业股份转让系统中企业股权转让
由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。
政策规定:
财税〔2014〕47号文件规定,自2014年6月1日起,全国中小企业股份转让系统买卖、继承、赠与股票所书立的股权转让书据,依书立时实际成交金额,由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。
法律快车小编温馨提示:
2013年1月16日,全国中小企业股份转让系统正式揭牌运营,该系统是经国务院批准,继上海证券交易所、深圳证券交易所之后第三家全国性证券交易所。全国中小企业股份转让系统有限责任公司为其运营管理机构,主要是组织安排非上市股份公司股份的公开转让,为创新型、创业型、成长型中小微企业发展服务。
二、上市公司股权转让
出让方按1‰的税率缴纳证券(股票)交易印花税。
政策规定:
1990年6月28日,深圳市颁布《关于对股权转让和个人持有股票收益征税的暂行规定》,首先开征股票交易印花税,由卖出股票者按成交金额的6‰缴纳。
从2008年9月19日起,调整证券(股票)交易印花税征收方式,将现行的对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据按1‰的税率对双方当事人征收证券(股票)交易印花税,调整为单边征税,即对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据的出让方按1‰的税率征收证券(股票)交易印花税,对受让方不再征税。
法律快车小编温馨提醒:《财政部、国家税务总局关于以上市公司股权出资有关证券(股票)交易印花税政策问题的通知》(财税〔2010〕7号)规定,按照现行印花税政策规定,投资人以其持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为,不属于证券(股票)交易印花税的征税范围,不征收证券(股票)交易印花税。上述政策规定可以理解为,上市公司股权出资而发生的股权转移不视同股票买卖。
三、优先股转让
出让方按1‰的税率缴纳证券(股票)交易印花税
政策规定:财税〔2014〕46号文件规定,自2014年6月1日起,在上海证券交易所、深圳证券交易所、全国中小企业股份转让系统买卖、继承、赠与优先股所书立的股权转让书据,均依书立时实际成交金额,由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。
法律快车小编温馨提醒:《国务院关于开展优先股试点的指导意见》(国发〔2013〕46号)所规定的优先股,指依照公司法,在一般规定的普通种类股份之外,另行规定的其他种类股份,其股份持有人优先于普通股股东分配公司利润和剩余财产,但参与公司决策管理等权利受到限制。公开发行优先股的发行人限于证监会规定的上市公司,非公开发行优先股的发行人限于上市公司(含注册地在境内的境外上市公司)和非上市公众公司。优先股应当在证券交易所、全国中小企业股份转让系统或者在国务院批准的其他证券交易场所交易或转让。
与普通股比,优先股是公司在筹集资金时,给予投资者某些优先权的股票,这种优先权主要表现在:一是优先股有固定的股息,不随公司业绩好坏而波动,并已可以先于普通股股东领取股息;二是当公司破产进行财产清算时,优先股股东对公司剩余财产有先于普通股股东的要求权。但优先股一般不参加公司的红利分配,持股人亦无表决权,不能借助表决权参加公司的经营管理。
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如今办理注册房地产经纪公司是很有前景的,安阳注册房地产公司如何做?一起来看看下面读文网小编为你带来的“安阳注册房地产经纪公司”,这其中也许就有你需要的。
1.运作公司的时候,很多合作企业需要对方开税率为17%的增值税发票,申办一般纳税人可以满足客户的需求。对拓展业务,扩大销售方面有着很大的作用
2.在记账报税的时候可以享受免税,抵税,退税等好处
3.可以很好的完善财务管理制度,在公司利润、竞争力方面有一定的优势 (一般纳税人是大多数企业的首选合作对象)
4.因为可以抵税、免税等,所以可以降低企业税负及税收风险 (比如说:发票会受到统一管理,全国联入税控系统等).
5.国家支持企业申办一般纳税人,也是企业日后发展的趋势所在,先知先行才能引领团队,让自己的企业发展更上一步。
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房地产销售人员面试问题
销售是指以出售、租赁或其他任何方式向第三方服务的行为,包括为促进该行为进行的有关辅助活动,接下来小编为大家带来了关于“房地产销售面试问题”的相关内容,方便大家学习了解,希望对您有帮助!内容仅供参考
1、你对所在区域住宅市场的理解?
回答:第一:区域住宅市场其实就是一个吸收金融泡沫的存储器。以房租为银行利息,以房产增值收益为股票分红的综合金融产品。
第二:区域住宅市场其实就是一个承载人口红利的诺亚方舟。经历必然的三个过程,人口红利增长期对应房价泡沫膨胀期,人口红利减少但人口净增长期对应房价泡沫呆滞期,人口负增长期对应泡沫崩盘期。
2、以往所操盘项目中的亮点?
回答:每一个楼盘项目都有自身的优缺点,如果要在项目中找出它的亮点,我可以说:我们在销售的不是楼盘,而是百姓们幸福的家。
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房地产个人求职者在撰写个人应聘简历时,要能把自己的特长展现出来,下面是读文网小编整理的应聘房地产简历范文,以供大家参考。
姓名 颜XX
性别 男
民族 汉
身高 178cm
出生年月
政治面貌无党派人士
毕业学校辽宁广播电视大学
所学专业法学
职 称无现所在地沈阳市
简历 的工作年限 工作年限5
手 机
电子邮件联系电话你的联系电话
简历 技巧:如何叙述工作经验
工作经验
2003年7月至2004年9月 于辽宁电大招生就业指导办任宣传员
2004年9月至2006年5月 于辽宁电大招生就业指导办任副主任
2006年6月至2006年11月 于沈阳置信房产经纪公司任直销组组长
2006年11月至2007年9月 于沈阳置信房产经纪公司任售楼顾问
2007年10月至今 于沈阳置信房产经纪公司任经理助理
技能水平
能够熟练掌握计算机基本操作
英语 初级
培训经历
2000年9月至2003年7月 就读于辽宁电大
自我评价
本人工作认真,责任感强,善于发现、总结问题,具有进取精神。熟识房地产销售技巧、营销模式。
求职 意向
房地产销售主管,房地产销售人员
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房地产的财务工作如何写好工作的总结?有什么格式吗?读文网小编把整理好的房地产财务工作总结分享给大家,欢迎阅读,仅供参考哦!
2011年8月的工作即将告一段落。回顾这一月来的工作,我在公司领导及各位同事的关心、指导和帮助下,严格要求自己,认真落实领导交给的各项任务,不管在工作、生活、学习上还是在管理上,都取得较大的进步。现将一月以来的工作情况作以下总结:
一、材料采购工作情况
8份生产形势有所好转,采购的工作量有所增加,加上采购部人员的调整,以及电镀厂家的紧张,按单采购,对于有些材料的及时度上有些影响。
8月份最头痛的事就是电镀了,价格提高了,还要自己接送,好话说了一大堆,还不能及时镀出来。
对于生产上的采购材料,除了客观原因(如资金延迟,采购任务下得急,供应商来不及交货等)之外,基本都能即使到位。
二、值得肯定的地方
(1)采购的各项工作,包括各项计划、方案,一直与生产部门紧密联系,切实满足订单的生产需求。
(2)与部分供应商建立了良好关系,能够进行有效的沟通洽商,努力为公司争取了优惠条件,有效减少采购成本。
(3)在资金紧张的状况下,与供应商协商,支持公司生产,并有效的建立了几家良好的合作关系。
三、工作中出现的问题
(1)材料在采购回来后,跟财务部门沟通比较不及时,未能迅速后清晰的报帐,致使财务部工作量加大,减慢其部门工作效率。
(2)在付款方面还没有做到更好的协调方式,导致了个别供应商不满的情绪。
四、解决的办法
(1)对支付采购费用的情况做好记录。让采购部各项支付情况清晰明了并有据可寻。
(2)库存问题的处理,需要与物控部一起协调好。主动咨询,可一起完成采购成本与库存成本的权衡分析等,更加紧密联系两个部门。
(3)对于有计划外的交易出现,预算数额与实际操作的数额相差较大,则需要与物控部、销售部、生产部沟通好,尽可能完善采购计划及采购预算。
五、本部门的工作思路
和采购员密切沟通,随时应付紧急采购任务,改进采购工作中的相关问题,沉着应对各种计划外情况,更有效的对采购工作进行管理规划,与各个部门联系更加紧密,更好满足订单的需求,努力做到采购的最优,为公司节省采购成本。
以上就是读文网小编为大家提供的房地产财务工作总结,希望能对大家有所帮助
看了“房地产财务工作总结”
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财务部门是一个企业的神经中枢,能够对企业信息进行全面掌控,对于企业战略规划、预算管理、资金管理、内部控制、成本控制、纳税管理起着至关重要的作用。读文网小编把整理好的房地产财务管理总结分享给大家,欢迎阅读,仅供参考哦!
一、职能发展
过去的一年,财务部在职能管理上向前迈出了一大步。
x、建立了成本费用明细分类目录,使成本费用核算、预算x同管理,有了统一归口的依据。
x、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整,制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。
x、修改完善了会计结算单,推出了会计凭证管理办法,为加强内部管理做好前期工作。
x、设置了资金预算管理表式及办法,为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金,铺下了良好的基础。
财务x同管理月总结
公司推出“财务、x同管理月活动”,说明公司领导对财务、x同管理工作的重视,同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。
为了使财务人员能充分地认识“财务、x同管理月活动”的重要性,财务总监姚总亲自给财务部员工作动员,会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感,看问题、做事情缺少前瞻性,进行了一一剖析,同时提出财务部不是核算部,仅仅做好核算是不够的,管理上不去,核算的再细也没用,核算是基础,管理是目的,所以,做好基础工作的同时要提高管理意识,要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算,在考虑核算要求的同时,还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题,现在考虑不充分,以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、x同管理月活动”进行了工作布置。
x、根据房地产行业的特殊性结x公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理,并对明细科目作简要说明,目的,一是统一核算口径,保证数据归集及分析对比前后的一致性;二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成,并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。
x、配x目标责任制,对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整,目的,一是要符x财务管理的要求;二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改,建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证,并于明确,作为一定时期内相对稳定的表式。
x、针对外地公司远离集团公司,财务又独立设立核算机构,为加强集团公司对外地公司的管理,保证核算的统一性、信息反馈的及时性,提出了与驻外地公司财务工作联系要求。xx月份与宁波公司财务进行交流,将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。
x、对各公司进行一次内部审计,目的,是对各公司经营状况进行一次全面地了解,为今后财务管理做好基础工作。
x、根据公司的要求对部门职责进行了修改,并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化,重新提出《财务工作要求》,要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出,目的是打好基础。内部开展规范化工作,从会计核算到档案管理,从小处着手,全面开展,逐步完善财务的管理工作。
x、会计知识的培训,我们从三方面考虑培训内容,一是《会计法》,要了解会计知识,首先要了解这方面的法律知识;二是会计基础知识,非专业人员学习这方面知识的目的要明确,目的是为了看懂会计报表,为了能看懂报表,就要了解一些基础的东西;三是如何看报表,这是会计知识培训的重点。
经过调研、沟通、设计,于xxxx年xx月推出《成本费用明细分类目录及说明》;于xxxx年xx月xx日推出《会计报表管理试行办法》;xxxx年x月xx日推出《会计凭证管理试行办法》。
会计报表推出执行x个月后,从会计报表格式设置上看,报表格式设置还是比较科学,能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性,销售收入与结算利润有一个时间上的差异,这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况,需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“会计报表(内)ⅴ《中小企业融资及中小企业融资成本情况表》”。会计凭证使用涉及到每个公司和部门,下文后财务部进行电话通知,x月份实行逐步换新的办法,x月份要求全面试行。试行一个月时间来看,主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题,我们组织各公司综x管理人员进行交流,明确有关事项,解决设计上的不足。xxxx年x月份,针对会计凭证管理试行情况,再一次征求各公司对报销单据意见,根据大家的建议,对会计结算单据作进一步完善,并于xxxx年x月xx日下发了有关规定。
经过财务x同管理月活动,财务部的管理意识加强了,管理能力也得以提高,财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步,但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距,需要我们不断地完善和提高。
二、职能管理
(一)核算工作
核算工作是本部门大量的基础工作,资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。
x、会计审核
会计审核是把好企业经济利益的关键,严格按有关规定执行,决不应个人面子而放松政策。如,亲亲家园项目地处余杭良诸,根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票,否则建设单位不得在税前列支,为此我们对工程发票的来源严格审核,并将此项规定传达到项目公司,目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续,并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理,我们在严格审核退回的同时,帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜,使企业双方利益都得到有效的保障。
x、材料核算
材料占工程成本比重较大,同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式,解决了这方面的质量问题,但在价格这个不确定因素上难以控制,从下半年开始建筑材料价格不断上升,甚至出现断货现象,特别是水泥价格翻一番,还提不到货,为了确保工期顺利进行,配x材料部门调整采购结算方式,由原来的先提货后付款改为先付款后提货。
公司与供货商结算材料款一般较迟,现在送货清单是在结算时才转到财务,一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款,二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度,已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如:杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”,xxxx年xx月xx日供给浙江大经有限公司和xxxx年xx月xx日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于xxxx年x月x日前来办理结算,时间跨度近一年,在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹,当时该款项未办理结算支付,要求核对无误后再付货款。
在材料采购调拨过程中,我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中,我们只掌握了两头,对供货这一环节掌握不够,材料供应均由厂家与施工单位交接,我方是否参与验收不清楚,因收货单上无我方人员的验收签字,这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如x月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”,施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异,经核实,是厂家供货时未注明等级,发现后也未及时补救,只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节,特别是供货环节监控管理。
以上就是读文网小编为大家提供的房地产财务管理总结,希望能对大家有所帮助
看了“房地产财务管理总结”
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简历是房地产会计求职者向招聘者推销自己时递出的形象名片。下面是读文网小编整理的重庆房地产会计求职简历范文,以供大家阅读。
姓名: xxx姐 国籍: 中国
目前所在地: 广州 民族: 汉族
户口所在地: 广州 身材: 155 cm?41 kg
婚姻状况: 未婚 年龄: 24 岁
求职意向及工作经历
人才类型: 普通求职?
应聘职位: 财务类:会计、
工作年限: 2 职称: 初级
求职类型: 全职 可到职日期: 两个星期
月薪要求: 3500--5000 希望工作地区: 广州 深圳 佛山
个人工作经历: 公司名称: 广州市海伦堡房地产开发有限公司起止年月:2008-07 ~
公司性质: 私营企业所属行业:房地产,建筑,安装,装潢
担任职务: 会计
工作描述: 2008年7月至今,该公司是中颐集团的下属房地产项目公司,主要经营范围是房地产的开发和经营,本人负责该公司全盘会计帐务处理及统计报表的申报,熟悉房地产会计科目的内容和设置,熟悉收入成本费用类帐务操作及总账和报表的编制,熟悉营业税,城建税,教育费附加,印花税,土地增值税,土地使用税,房产税、企业所得税税种的预缴及网上申报工作和每个月统计报表的申报工作。
离职原因:
公司名称: 惠州市海伦堡房地产开发有限公司起止年月:2007-10 ~
公司性质: 私营企业所属行业:房地产,建筑,安装,装潢
担任职务: 会计
工作描述: 该公司是广东中颐投资集团有限公司的下属项目公司,该公司2007年10月成立,主要经营范围是房地产的开发和经营,本人负责该公司全套会计帐务处理、纳税申报,熟悉新办企业到税局报到核定税种,现场报税和网上报税的工作。负责该企业从建立到营业的全盘会计账务处理和纳税申报工作,熟悉房地产板块企业前期筹备到在建售楼过程的账务处理和税务工作,熟悉成本费用类帐务操作及总账和报表的编制,与税务局,银行进行有效沟通,懂得编制统计报表,熟悉房地产板块成本收入结转及税务处理工作。
离职原因:
公司名称: 广州市番禺金威泰房地产发展有限公司起止年月:2007-08 ~
公司性质: 私营企业所属行业:房地产,建筑,安装,装潢
担任职务: 会计
工作描述: 2007年8月至今,该公司是广东中颐投资集团有限公司的下属项目公司,主要经营范围是房地产的开发,本人负责该公司全套会计帐务处理、纳税申报及统计报表的申报,曾经办理过税局迁移手续,熟悉房地产会计科目的设置,营业税,城建税,教育费附加,印花税,土地增值税,土地使用税,企业所得税税种的简单申报工作和每个月统计报表的申报工作。
离职原因:
公司名称: 广东中颐投资集团有限公司起止年月:2007-03 ~
公司性质: 私营企业所属行业:房地产,建筑,安装,装潢
担任职务: 会计
工作描述: 2007年3月至今,该公司以自有资金进行房地产,酒店酒楼,物业管理,建筑,幼儿园等项目的投资,本人负责该公司费用预算的审核和控制,定期编制预算执行情况统计表并进行差异分析,编制并完善行政费用类科目的规范性;担任合同管理员,负责合同类付款的执行情况并登记合同付款台帐,对全部合同进行分类编号归档;担任固定资产管理员,负责固定资产的定期盘点和编号登记工作,并登记固定资产台帐;审核该公司的会计帐务处理工作。
离职原因:
教育背景
毕业院校: 华南农业大学
最高学历: 本科获得学位: 学士学位 毕业日期: 2007-06-01
所学专业一: 会计学 所学专业二:
受教育培训经历: 起始年月 终止年月 学校(机构) 专业 获得证书 证书编号
2003-09 2007-06 华南农业大学 会计学 毕业证书,学位证书 000000
语言能力
外语: 英语优秀
国语水平: 精通 粤语水平: 精通
工作能力及其他专长
1.语言情况
通过国家英语六级考试,六级分数为496;
具有良好的英语基础,较为擅长英语阅读和对话,有较好的英语翻译、读说能力。
能够流利说出普通话、粤语和客家话,沟通能力和语言表达能力较强。
2.计算机水平:
获得了金蝶K/3 ERP财务软件认证证书,熟悉金蝶,用友财务软件的操作;
熟练操作Word , Excel , PowerPoint 等office办公软件,通过计算机一级考核。
3.工作能力
熟悉房地产行业会计帐务处理及纳税申报和统计报表申报工作,熟悉报税流程.
掌握房地产行业合同付款,行政费用和营销费用预算的审核,曾配合公司规范房地产会计科目的规范性和完善性.
熟悉新办企业到税局报到核定税种,办理税局迁移的业务,锻炼了独立,善于合作及思考的能力.
详细个人自传
获奖情况(以下内容全部能够提供证明)
获得华南农业大学2007届优秀毕业生称号;
2006年5月21日荣获2006年全国大学生英语竞赛A级三等奖;
2005年6月5日荣获2005年度全国大学生英语竞赛A级三等奖;
2007年11月28日荣获2006-2007年度校级优秀生奖学金二等奖(占全校12%份额);
2006年11月28日荣获2005-2006年度校级优秀生奖学金二等奖(占全校12%份额);
2005年11月28日荣获2004-2005年度校级优秀生奖学金二等奖(占全校12%份额);
2004年11月28日荣获2003-2004年度校级优秀生奖学金三等奖(占全校12%份额);
2005年11月10日荣获2005年度暑假大学生“三下乡”社会实践活动 “优秀个人”;
2005年5月获广东省“科技进农家”农业科技下乡活动积极分子称号;
2004年5月26日荣获2004年度校园文化节之 “三农”知识擂台赛优胜奖。
主修课程:
会计学原理、中级财务会计、成本管理会计、经济法、高级财务会计、审计学、税法、财务管理、会计电算化、政府与非营利性会计、金融学、国际金融、金融期货、西方经济学
个人联系方式
通讯地址: 广东省广州市
联系电话: 136624xxxxxx 家庭电话:
手机: 136624xxxxxx QQ号码:
电子邮件: 个人主页:
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组织财务活动、处理与各方面的财务关系是我部的本职工作,随着业务的不断扩张,记帐、登帐工作越来越重要。读文网小编把整理好的房地产财务心得体会分享给大家,欢迎阅读,仅供参考哦!
财务部门是一个企业的神经中枢,能够对企业信息进行全面掌控,对于企业战略规划、预算管理、资金管理、内部控制、成本控制、纳税管理起着至关重要的作用。强大的财务设计能力和运营能力,是支撑企业健康成长的基石和保障。几年来,在济南市粮食局和金德利集团企业正确领导下,我们以会计基础工作达标和开展财务管理年活动为契机,从基础工作入手,在企业党委和董事会的大力支持下,以“加强费用管理”为突破口,紧密结合我企业财务管理工作的实际,努力在加强财务管理,规范财务核算,提高财务管理水平上下功夫,取得了一定成绩,推动了我企业整体财务管理工作上了一个新的台阶。
一、健全管理制度,强化制度管理
企业成立以来,为完善财务管理制度,根据会计基础规范的要求,先后制订了《内部会计管理制度体系》、《会计人员岗位责任制》、《内部牵制制度》、《稽核制度》、《成本核算制度》等十二项内部管理制度。针对我企业在财务管理方面存在的问题,先后制定了《关于工资发放的暂行规定》、《20XX年财务核算及奖励办法》及《补充规定》、《关于IC卡使用规定》《中心厨房核算程序》、《关于公寓收费办法的暂行规定》、《关于机关人员见习期工资标准的规定》、《关于使用企业车辆的暂行规定》、《关于维修费用收取的暂行规定》等具体管理办法、规定。按照ISO22000认证的要求,规范了固定资产购置、修理、报废程序,并印制了专用表格,从资金、费用、生产、销售等各个环节,实行内部控制和监督,做到制度上墙,岗位责任到人,既人人目标明确,又相互协作,从制度上堵塞漏洞,取得较好的效果。电话费等日常开支、零星购置费用降低明显,非生产性开支基本杜绝,毛利率水平比去年同期有了较大提高。
二、加强会计队伍建设,提高会计队伍素质
财务管理工作对于企业经营具有十分重要的作用,财务人员的素质又是提高财务管理水平的关键。为此,针对各经营单位会计人员业务基础薄弱的现状,我们把提高基层财务人员素质作为一项重要工作。加强业务培训,提高基层单位会计人员业务素质;加强会计职业道德培训,强化会计人员职业道德水平;加强会计人员法律培训,增强会计人员遵纪守法意识。每年举行大型财务培训4期,培训人次达280人次,通过培训,使广大会计人员的综合素质和整体水平得到有效提高。为配合全省粮食系统会计知识大奖赛,我企业于7月15日举办了企业第二界会计知识大奖赛,并选出1名选手参加了省局组织的比赛,荣获团体三等奖。
三、加强内部审计监督、促进企业规范发展
为促进企业规范发展,今年以来我们加大内部审计监督力度,定期组织专门力量,对所属单位的经营情况、会计资料进行全面审计。审计前,制定审计程序,明确审计目标、审计范围;审计中,根据审计进度和存在的问题,及时调整审计程序;审计结束后,召开专门会议,汇总审计情况,讨论审计意见,据以提出审计报告。在审计过程中,坚持报送审计和就地审计相结合,一般审计和专题审计相结合,注重内部管理制度的执行和落实情况,查找制度没有执行和落实的原因,是制度本身制定缺陷,还是根本没有认真执行;注重经济效益的审计,查找原因,推广经验;注重现场兼盘工作,特别是现金的存放、保管,固定资产的使用、维修,原材物料的实存、质量。对于发现的一般问题,当场提出整改意见,限期整改。对于突出问题,帮助他们制定整改措施,按照会计基础工作规范化要求,提出建设性整改意见,并在规定时间内,要求单位回复整改情况。另外,我们十分注重审计档案的建立,对于审计结果建立电子版审计档案。通过加强内部审计监督,使快餐店、招待所内部管理制度得到落实,会计基础工作得到加强、财务管理更加规范、到位。
四、统一程序,规范管理,财务管理程序化、规范化
(1)实行划片包干,保证会计队伍稳定,圆满完成会计核算。
随着企业经营的发展,一部分会计走向经理岗位,会计人员变动频繁。为加强会计工作,提高经营单位会计核算水平,对快餐店实行了分片包干制度。财务审计部所有人员每人负责几个店的会计工作,给与帮助、指导、检查。分工协作,对于会计基础方面的工作专人负责,便于掌握日常工作中出现的问题及时得到解决,整改到人,切实起到传、帮、带作用。通过采取划片包干措施,提高了快餐店会计核算水平,保证了各经营单位会计核算工作正常进行,做到完整、准确、及时。
(2)配合会计达标工作,规范会计凭证。为进一步适应经营需要,按照会计基础工作规范化评审工作要求,我们对会计凭证全面整改,对凭证内容及所附原始凭证、会计报告、会计帐薄逐项检查、逐项落实。在济南市财政局举办的会计基础工作规范化评审活动中,我企业代表金德利集团参加了评审,获会计档案规范管理奖。
(3)做好财务分析、提高财务数据的有效性。为了促进快餐店更好的发展,根据各店经营情况,企业每月进行一次店经理参加的业务分析会,从财务数据透视企业资金状况,盈利能力、费用收支、经济运行、店与店之间数据对比,查找问题、对照差距、相互学习、提出整改建议,为企业的发展提供参考依据。
五、加强财务监管,提高管理水平
(1)加强费用控制,大力压缩非生产支出。为全面加强费用管理工作,对超过100元以上消费性开支,按照程序报批。从20XX年6月份开始快餐店不准再出现零星购置,一切支出由企业统一办理。
(2)加强资金管理、确保资金安全。一是对所属单位不定期现场进行现金盘点,检查出纳人员是否严格现金流量的手续制度;二是自二月份起企业已将所有员工工资由银行代发;三是规定每月货款结算日,到期及时支付货款。通过这一系列措施,既保证资金的安全、完整,又使企业资金得到合理使用、流动。
(3)为了加大中心厨房配送力度,统一原材料价格、统一质量标准、统一进货渠道,企业规定原材料由运营部和中心厨房统一配送。财务审计部全力配合,加大审计力度,杜绝自购原材料,每月公布采购情况,从而降低了生产成本,堵塞了漏洞。
(4)做好财产清查,确保国有资产增值保值。根据《企业会计制度》和企业内部管理制度要求,企业坚持对原材料、周转材料、每月进行一次盘点,对固定资产每半年进行一次盘点,确实做到账实相符、账账相符、帐表相符,保证国有资产的安全、完整,保值、增值。
六、加大投入,实现财务管理电算化,提高信息化水平
在市局、集团统一领导下,我企业投入近10万元购买电脑、服务器、打印机,安装了“用友财务软件”,财务管理实现电算化。组织人员参加培训,按财务会计电算化操作办法财务会计电算化管理员、记账员、审核员岗位规范的要求制定措施,明确方法、步骤、搞好帐据交接。电算化的实施不仅降低了会计人员的工作强度,提高了工作效率,使财务管理真正实现了电算化。为配合中心厨房管理需要,新上用友业务软件一套,实现了原材料购进、领用、生产、发货电算化管理,提高了管理效率,保障了中心厨房正常运营。目前财务软件已和手工操作同步,报表生成数据与手工帐完全统一,运行结果无误。初步做到中心厨房、运营、人力资源、办公室相关数据共享,信息化水平进一步提高。
总之,在济南市粮食局财务处的正确领导下,在金德利集团和企业董事会的大力支持下,通过会计基础工作达标和财务管理年活动的开展、会计基础知识和会计技能大奖赛的举行,我们企业的财务管理工作和会计核算水平上了一个新的台阶,会计人员整体素质和业务水平有了较大幅度的提高,有效的推动了企业发展,所有这些成绩的取得,是与各级领导的大力支持分不开。同时,我们也存在一定的不足,基层店面的基础工作还有待加强,电算化水平还有待进一步提高。在今后的工作中,我们一定会倍加努力,争取取得更好的成绩,回报企业,回报各级领导的关心。谢谢!
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在当今社会,不断发展的生产力使得大量生产要素转移到商业、交通运输、房地产、通讯、公共事业、保险、金融和其他服务性行业和领域,传统的有形产品生产的概念已经不能反映和概括服务业所表现出来的生产形式。读文网小编把整理好的房地产企业运营管理分享给大家,欢迎阅读,仅供参考哦!
【摘要】房地产公司融资问题一直备受关注,本文首先对房地产企业的融资基本特征进行了深入分析,然后集中阐述了我国当前房地产企业具体融资模式及其在实际应用中存在的问题,最后提出有效解决房地产企业融资问题的运营管理策略。
【关键词】房地产 融资模式 运营管理
一、引言
企业融资是企业以自身主体进行资金融通,实现企业内部资金供求的平衡状态。房地产企业融资问题是企业发展的主要生命线,大部分房地产企业的生产经营管理都是围绕房地产及其项目融资进行的。总体上说,房地产企业融资主要分为传统融资方式(银行贷款、股权融资等)与新兴融资方式(信托计划、投资基金等)两种类别,不同融资方式在融资成本、风险、项目规模等方面有着不同适应条件。
二、房地产企业融资的基本特征
(一)较多依赖外源性融资
房地产企业发展是一个融资、发展、再融资、在发展的过程,企业生产活动需要筹集项目建设资金,其具体融资方式的选择关系到企业融资成本选择与负债结构、可实现收益等。作为非金融企业,房地产企业的融资方向主要分为两种:一是内源性融资,即利用本企业长期积累的自有资金或可供使用资产进行再投资活动;二是外源性融资,即主要依赖外部资金或投资的供给满足企业对资金的基本需要,如将投资者资金转变为公司股份的股权融资形式。房地产企业从事行业性质决定了企业资金密集型生产的基本定位,企业自有资金难以满足企业对大规模、长期资金的需求状况,以自有资金为基础实现企业资金融通是房地产企业生产管理活动的基本条件。
(二)以土地与房产抵押为条件
房地产企业融资主要以房地产企业自身为融通主体,根据生产经营活动的特点及企业未来发展预测,采取适当的方式与渠道筹集资金、合理组织与安排企业对资金的供应。房地产企业融资行为有直接融资与间接融资两种,间接融资方式就是通过向金融机构(银行)间接贷款进行的融资活动,这种融资活动中作为直接借款人的房地产公司与作为直接贷款人的投资者之间不存在业务往来,而是借助中介机构媒介作用进行;直接融资就是指房地产公司作为直接借款人向作为投资者的直接贷款人进行的融通活动。房地产企业的上述融资活动都需要以土地、房产作为担保物进行借贷或资金融通的条件。
三、房地产企业融资模式及其运营中存在的问题
(一)房地产信托融资
在国际范围内,房地产信托融资也被称为房地产投资信托基金。在我国房地产信托融资是指“信托+银行”的融资方式。基础建设投资信托是目前我国规模最大的一种信托方式,基础设施项目建设周期较长,对资金的需求量大,其目的是为基础设施建设提供项目实施资金支持。其遵循的基本流程是:房地产企业充分表达项目建设融资需求,并针对项目实施制定出可行性分析报告,拟定资金信托文件等,然后由相关机构进行信托推介,最终成立信托计划,将资金投入项目运作中去。当前房地产信托也存在诸多问题,信托机构监管不到位,导致不合规活动难以得到有效抑制;信托机构管理经营不到位问题也十分突出。
(二)股权融资
股权融资方式是以企业增加新股东的方式融进股本,获取企业生产活动需要的长期稳定资金,与债权融资相比,股东收益与企业生产经营收益密切相关,同时企业自身不需要承担还本付息的责任。股权融资具有资金使用长期性、不可逆性、无负担性等特征,当前上市融通资金成为房地产企业的重要融资途径,股权融入资金是企业股本的一部分,不仅可以用于企业生产经营,同时也能够进行相应的投资等活动。但上市融资的缺陷也十分明显,从长远看,不能完全满足房地产企业资金需求;同时上市融资的市场准入门槛较高,特别是中小房地产企业很难以实现上市融资;证券市场的运行规律使得房地产企业面临上市资金周转等问题。
(三)债券融资
当前我国房地产企业债券融资比重较小,国家对债券发行主体的资格要求、债券市场规模等限制了房地产企业债券融资的可能性,同时,债券融资对企业的资产负债率、资本金状况及其担保要求等都严格规定。
四、有效解决房地产企业融资问题的运营管理策略
(一)多元化融资方式互为补充,实现集约化融资
当前房地产企业多元化融资方式难以实现的主要原因还在于企业规模小、数量多,市场竞争力较低,抵御风险的能力不足等。房地产企业要以提升企业自身竞争实力为基础,在综合分析企业的经营管理状况与未来发展规划的前提下,以多元化融资方式互为补充,实现企业整体融资水平的提升。以转变房地产企业经营管理方式为契机,实现房地产企业集约化融资目标,进一步提升房地产企业融资管理成效。
(二)规范金融市场环境,提高金融工具创新力度
完善金融市场各项监管法律法规,加强金融市场的监管力度,是提升企业融资效率的关键因素。当前房地产企业融资工具明显不足,适用于房地产企业特性的融资工具创新力度不够,如抵押、按揭等原始企业贷款方式依然是房地产企业的主要融资模式,根据房地产企业的特性及投资者的投资偏好设计出多样化的金融融资工具,拓宽房地产企业融资途径,是提升我国房地产企业融资效率的现实选择。
五、小结
当前我国房地产企业融资方式单一,工资工具不足,在很大程度上限制了房地产企业的长远发展。以企业集约化融资为目标,积极创新融资工具,实现多元化融资方式互补机制,有利于解决房地产企业融资困境。
参考文献
[1]郝智慧,邵四华.我国房地产企业的融资方式比较研究[J].中国房地产金融,2009(12).
[2]姜永铭.房地产企业融资外部化研究[J].技术经济与管理研究,2013(06).
[3]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融,2011(17).
[4]刘旦.我国房地产企业融资模式研究[J].中国房地产金融,2011(07).
[5]杜广如,赵君彦.中小房地产企业融资渠道研究[J].开发研究,2010(02).
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自80年末以来,随着中国市场经济的快速发展,市场调查行业在中国得到了迅猛的发展。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
上半年,受国家宏观政策环境调控向房地产市场逐步释放利好因素的带动下,我市房地产开发投资大幅增长、商品房销售平稳增长。但是受全市经济增长下行压力加大、房企开发资金不足、市场观望情绪依存等因素的影响,下半年我市房地产市场平稳健康发展会面临一定的下行压力。
一、房地产开发运行情况
(一)房地产投资保持较快增长。今年以来,在房地产开发建设投资的带动下,我市固定资产投资保持稳定增长。上半年,全市固定资产投资完成311.9亿元,增长15.7%,其中,房地产开发投资完成199.5亿元,增长41.1%,较2014年全年增速高15.6个百分点,较一季度增速提高21.1个百分点,拉动全市固定资产投资增长21.6个百分点,成为我市固定资产投资增长的推动力。
(二)房屋销售平稳发展。受国家出台降准降息、放宽二套房贷等系列政策,上年同期商品房销售量相对较低,对比基数偏小,加上今年以来商品房价格回落等因素影响,购房需求有所释放,推动我市房地产市场平稳增长。上半年,全市房屋销售面积50.13万平米,增长12.6%;从价格变动情况来看,上半年商品房销售网签均价为20004.76元/平方米,同比下降15.16%。
(三)建安投资低位运行。上半年,我市房地产开发建安投资持续保持低位运行,而以土地购置费为主的其他费用增长加快。上半年,我市房地产开发建安投资139.8亿元,增长14.3%;以土地购置费为主的其他费用59.7亿元,增长243.3%,其中土地购置费50.3亿元,增长达798.2%,其他费用、土地购置费增速分别比一季度提高25.8和206.4个百分点。
(四)建设规模持续增大。随着房地产开发投资的持续增长,开发建设规模也继续扩大。上半年,我市房地产房屋施工面积1338.2万平米,同比增长5.9%;房屋新开工面积115.8万平米,同比增长124.5%,比上年同期提高176.6个百分点,其中住宅新开工面积75.48万平米,增长48.7%,比上年同期提高84.7个百分点。
二、关注的问题
受房地产市场持续放出的积极利好政策的影响,预计下半年我市房地产市场整体上会趋于平稳发展。但是,对于房地产开发商资金到位欠佳、资金回笼不足等情况应引起重视,避免影响到下半年房地产市场的平稳健康发展。
(一)投资下行压力增大。随着上年同期投资完成基数的持续扩大,加上今年以来我市建安投资持续低位运行,仅靠新增房地产投资项目发生的以土地购置费为主的其他费用拉动固定资产投资增长,加上以基建投资为代表的其他投资增长放缓,上半年全市固定资产投资完成进度仅为44.2%,任务未过半,因而从今年下半年开始每月至少要完成投资65亿元以上才能实现全年固定资产投资增长12%的目标。由此可见下半年我市固定资产投资面临下行的压力会逐步增大。
(二)销售市场下行压力大。从今年以来我市商品房销售情况来看,整体面仍然保持向好,但是从2014年下半年开始,在加入保障性住房的情况下,当月的房屋销售面积在6-10万平方米区间,对我市今年下半年销售保持平稳增长会造成一定的下行压力。而销售情况的好坏,对房地产开发商投资预期会产生重要影响。因此,下半年应密切关注我市房地产业发展形势,避免出现影响我市房地产平稳健康发展的情况。
(三)土地购置费增长过快。今年以来,受房地产开发建安投资放缓,我市土地购置费投资增长过快。土地购置费的快速增长会造成以下影响:一是我市房地产开发投资建安投资偏小,土地购置费增速过快,会对整个房地产业的建安营业税造成一定的下行压力;二是由于土地购置费作为投资的一部分,具有不可持续性,在目前可供纳入统计的土地购置费不足情况下仅靠它来拉升整个固定资产投资增长是不可行的。
(四)开发到位资金放缓。上半年我市房地产开发企业资金来源477.1亿元,比去年同期增长38.0%,比一季度资金来源增速进一步回落1.1个百分点;到位率比上年同期下降5.2个百分点,比一季度下降116.7个百分点,企业开发资金筹措效果呈减弱趋势。
从资金来源结构看,受宏观调控政策的影响,房企从金融系统贷款难度增大,国内贷款93.6亿元,同比增长34.1%,占本年到位资金的比重由去年同期的32.3%下降到28.2%;自筹资金178.2亿元,同比增长124.4%,所占比重从去年同期的36.8%上升到53.6%,所占比重进一步提高;受房地产住房存量大、销售市场资金回笼不足的影响,以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金60.6亿元,下降9.0%。
三、几点建议
(一)推动大项目开工建设,确报投资稳步增长。今年以来,尽管我市房地产开发投资保持着高位运行,但是随着上年同期基数的逐步增大,将对我市下半年的投资造成很大压力。为此,要推动投资项目的开工建设,一方面要继续抓好诸如半山半岛、中交绿城高福小镇、亚龙湾旅游文化综合体项目、红沙棕榈滩绿地项目、椰洲岛项目、三亚俄罗斯旅游度假城、亚特兰蒂斯酒店项目等计划投资较大项目的在建进度。另一方面要采取措施积极构建投资项目审批快速通道,提高政务效率,加大力度促进未开工项目尽早开工建设。
(二)合理引导房企开展促销活动。随着我市近期新楼盘的相继上市,为了避免出现不合理的价格竞争问题,有必要通过政府部门积极引导房企开展相关促销活动,充分利用岛内外房地产会展平台为房企搭建展示及交流机会。确保下半年我市商品房销售保持平稳增长,对房企的资金回笼会产生积极促进作用,避免对整个房地产市场有序发展造成不良影响。
(三)积极构建良好的银企沟通渠道,为房产提供优质的金融服务。通过构建良好的银行和企业沟通渠道,为企业提供优质的金融服务,逐步拓宽房地产企业合法融资渠道,对于保障房地产企业资金链的连续性,推动房企推动项目投资和促进房地产市场稳定发展尤为重要。
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