房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，下面小编给大家介绍一下房地产的商业模式是怎样的?

刚才我走到门口，听到介绍，这个介绍就像我来找同方大厦一样，很难找到的，而这个介绍也是曲里拐弯大家都不知道我是干什么的。然后我发现这个介绍也是历史转型时候特殊的介绍方法，要是在二十年以前肯定说我是贫农，二十年以后介绍就是办过什么企业，所以我觉得这个很有意思。

今天是跟大家一起分享一下我们的一个研究心得，这个心得和刚才的介绍也有点不一样，我不是讲企业重组这些事情，是重点介绍一下我们最近的一个研究，就是关于房地产公司的商业模式。

为什么要讲这个商业模式呢?大家会理解，地产公司中，大家谈到最多的一个行为方式呢，大概是三个词，第一是机会，这有一块地，这机会好，中国这伟大，那伟大，然后这个也涨价，那个又迁政府，新区又挪到哪儿，这儿又怎么着。第二个词就是关系，我和市长什么姑又有什么关系，他们甚至还有什么暧昧关系，所以这一定能搞定。第三个事就是搞定然后就是利益。那么我们试想在中国目前的地产公司，基本上内心世界都是这样运作和想事情，那么这样是一个什么东西呢?接下来的价值观就是盗贼心态不是阳光心态。因为你首先想到的是机会，机会是公共的，但是关系是私人的，是暧昧的，然后搞定，是不能拿到台面上来的，于是搞定以后的结果，你所挣的钱又没有办法和大家说的，于是外人就认为你道德上有问题，叫做比如说包工头行贿，房地产公司都很黑有暴利，因为你说不清楚你收益额是多少，你净资产是多少，收益率多高，都说不清楚，也不敢说，那么你和谁有什么关系，搞定什么，那么你也不敢说，私下里可以说，那么公开说就把人家卖了，那么公司的价值观就出现了问题。

那么这件事情又不可以拷贝，换一个人就不对了，机会是公开的，关系可是私人的，而要把这个关系由生人变成熟人，你才能做后面的交易，所以在中国熟人之间才做交易，生人是不作，亲人之间才不能分你我。所以人家现在开玩笑说理想和米卢是零距离心灵对话，那么零距离怎么心灵对话，那么就叫做负距离心灵对话，那么就是说非常亲密才有心灵对话，那么心灵对话是包括利益的交换。所以跨地区就得死，这件事情今天这个人在的时候，机会是相同的，关系不同了，你这个公司又死了，于是我们才会出现这么多公司最后公司很难做大，然后很多公司就陷入烂市里面不可自拔，然后今天这个进去了，明天那个出来，然后放人的捞人的，就做这个事，今天谁又被查了，所以这就是我们目前出现的现象。

在房地产公司里面讲得最多的是机会、关系、搞定。然后在IT行业讲得最多的是商业模式、管理团队，还有激励机制什么期权，你会发现这两件事情为什么这么大差别呢?也就是说为什么在IT行业会出现一种完全靠自己就能够拿到很多钱，一个商业计划书就可以拿到很多钱，而且挣了钱，田素宁挣的钱都是阳光状态，他靠的钱都是公开的挣，那么网易有多少钱，张朝阳有多少钱，王志东有多少钱，那么大家都知道。那么最近我们工商局查中国的首富，都是搞房地产的，得出一个很不愉快的结论，个人都不交税。于是有关领导就说这件事情，首富里面100家有25家是做房地产的，甚至有一些间接做的还更多，那也就是说，有很多是不阳光的事情。所以，现在我们才看出来这样一个问题，也就是说我们目前房地产公司的营销方式是不可能把公司做到，你想盗贼能成为亿万富翁吗?能成为国际性企业嘛，那么别人都不能模仿和拷贝的事情能连续成长吗?成长不了，所以这些企业做不大，所以这些企业一个错误犯了，结果用第二个错误掩盖，比如说项目套牢了，已经错了，然后就上市公司，然后上市公司编个假故事圈钱，然后这个错误不行了，然后上市公司卖给别人，再去骗一道。

我最后亲身经历过有一个朋友这样的故事，所以在一个企业当中，我认为房地产公司，商业模式是一个非常重要的问题，如果你不能有一个清晰、健康、成长、阳光的商业模式，你这个企业不可能成长，而这个企业一定就像现在这样，很多故事没有意义，就是说个人快活了，社会也看不到一个很好的企业，所以我今天跟大家要分享，就是我们花了一年多时间，包括和清华大家做研究的时候，还有国外很多大的研究机构一块研究的一个商业模式的问题。那么，时间关系，我都是简单提示一下。

商业模式大概分成两类，一类叫做开发的模式，一类就是非开发模式，那么开发的模式呢，有分成三种，那么我先说一下，大家谁能回答清楚，什么叫房地产开发?这五个字，我想所有人想一句话说清楚这件事情是说不清楚，但是世界上恰好很有意思，最好的公司必须是自己一句话说清楚，别人一眼看得懂，但是用我这个话来衡量全世界的公司就是，联想是一句话就说清楚，别人都看得懂，可口可乐谁不懂吗?如果说难得，穆随中做的公司，那么他做了半天没有说清楚，那么别人也看不懂。那么房地产公司大家知道的是机会、关系他们搞定了，那么这些东西等于你不可能有好公司出现。

那么从文字上来看，房地产开发，房产还是地产?你也不知道，方正是房中有地，地中有房，房离不开地，地中长房子。但是实际上我们很多房地产开发公司大量的利润根本是来自于房子，大量的利润是搞定和利用土地制度的缺陷，拿到的，比如说这块地现在是协议转让，你又认识某领导，现在地价比较便宜，你交一点钱，然后占住了，然后耗了三年没开发，土地增值了，要么你卖给下面炒家，然后你自己开发赚税收，那么实际上你最后赚了是地钱，你一没有品牌，二没有固定客户，房子是没有增值的，而且建安成本大家是固定的，差距就是在土地的利润上。

现在土地的制度是国家所有、单位支配、台下交易，那么基本上台下交易就是解决利润的问题，所以你的利润大量的来自于地，所以所谓房地产开发实际上就是一个公关公司去拿土地就能赚钱。

那么什么叫开发呢?谁用一句话可以说清楚何为开发?问世间何为开发，直叫人生死相许，大家都天天开发，大到西部开发，小到科研开发，什么脑力开发，实际上开发也是个含糊的概念，开发不是制造，制造是按照一种固定的流程、标准的尺寸重复拷贝，连续成为，大规模成为，所以批量越大，单价越低，那么开发是什么呢?西部大开发，美国中部开发，现在中国西部开发，开发就是由无值到有值的惊险跳跃，由无到有，由未知到已知，现在开发房地产的现状都是由无知到有知，就是赌博，老百姓简单理解就是开发，所以房地产开发本身商业模式这5个字就注定了你自己是糊里糊涂的事，每件事都瞎赌，那么在这里面我们细分看出规律来，我们就看出有三种模式，把它看得清楚一点：

第一种模式就是沃尔玛的模式，就是在城乡结合部标准化的拷贝、作业、扩张，这个我估计昨天王石王总不知道讲的什么话题，大家我想万科就是这种模式，所以也可以叫万科模式。大家仔细看，万科差不多走了19年的历史，万科地产的历史是第一阶段跟咱们在座现在很多公司一样，叫做全国、全方位、各品种全面开发，有写字楼、有商场，锦州有、北海有、上海有，一共14个城市，北京有，然后有写字楼、有宾馆、有住宅，这是第一阶段。这一阶段，后来调整，调整收缩到4个城市，品种就调整成城乡结合部，城市花园，这一段调整也花了五六年时间，以至于到现在，比如说武汉原来的商场，现在又在把它拆了，重新做成公寓了，这还在调整，包括俊园原来是写字楼又调成公寓等等，这个调整到现在，呖呖拉拉的，90%已经结束了，但还有一点还在做，这就是调整到单一产品、固定区位、目标客户群非常集中，中产阶级，这是他的调整。从去年开始，这个商业模式成熟了，开始大规模的拷贝，那么我最近也看了万科的一些项目，我认为他已经非常成熟的一个模式，就是目标人群是中产阶级，然后城乡结合部成片规模的住宅，新的市区、市镇，然后产品一级一级升级换代，内部的资源控制到全部都是独资，没有合资企业，总部控制所有的规划、财务、人力资源，土地的获得一律市场化。

所以大家老是在想，你们光看到王石在潇洒，我不知道大家研究过没有，为什么他能这样?为什么他这样子企业的房子买的还哄抢，他也不搞定，我跟他接触非常多，他不搞定，他跟我们在一起从来没有说搞定谁，跟银行吃饭非要什么，他也没有什么特权背景，他也没有什么特殊关系，说跟谁又怎么着，但是你想他怎么能做的，而且他去年做成了中国第一，去年卖了30多亿，最后你发现出现一种状况，不搞定，不通过这个最后反而做成了大企业了，为什么?就是因为他商业模式非常清晰，已经跟类似IT行业一样，目标客户群很清楚，做的产品非常单一，资源非常集中在那地方，然后土地获得是投标拍卖，用不着搞这些，然后产品靠自己的研发，销售靠品牌，他搞定谁?然后的他一切都市场化

那么成为市场上的最受欢迎的公司，那么需要钱我就增发新股，那么最近发了20亿可转债，那么最后发B股，然后香港上市，那么就是这些玩意儿，他不需要谁。于是前一段发可转债，有几十家公司在报批，都在公关，那么我们前一段我们和王石在非洲玩，那么最后打电话告诉他批了，他说批就批了，那么他每年交两亿多税，那么这个模式他内部的基础就非常扎实，总部的资源非常集中，然后良性市场力量固定的关系，然后产品非常的精致，然后作业拷贝非常流程化，那么现在我们为什么不能跨区域化经营呢?你现在是通过某人搞定了某一个领导，那么然后组建了一个项目公司，那么搞定的人不能把他炒了，那么用他当项目经理，那么他再找银行借钱，那么最后他为什么不当老板?

他为什么还在那儿当经理，一个月拿几千块钱工资，那么他最后一定会给你闹点事。那么万科在以前也是这样的，比如说城市花园前面闹事，那么城市花园前面叛将、逃兵，那么所以万科现在已经没有这样的，全部是全资公司了，万科是什么?拍卖拿他的地，然后公司内部招标，竞争上岗，谁去成都当老总，然后人力资源部考评行了，直接任命就去了，这时候地已经在这儿了，地在这儿以后，接下来规划，万科整个系统能他有个内部网络的系统，在网上恩大家都可以讨论，怎么来规划怎么做，集全集团的力量最后把规划做好，做好以后招标开工，然后整个的采购集团有一部分统一集中才就，你想这就是项目经理，把这个项目集中做细就完了，所以这种情况下就是一种模式。他现在已经能够像沃尔玛一样全中国拷贝进入一个城市，那么现在又进入另外一个城市，不需要搞定谁，他只需要作经济测算，人均GDP比如说一千美元以上这个城市我就可以进了，这就完了，然后100万以上的人口人均GDP100美元以上我就可以投资了，这就进入一种非常理性的管理，这就是万科最核心的竞争力。还不是物业管理，物业管理都在学，所以大家知道万科今年大概要有60亿的销售，王石5月份又要去非洲了，那么我说你去那么多，他说不影响。

第二种模式是百货公司模式，现在是各种大公司的模式，比如在北京，现在的华润置地，以前的华远，就是东南西北都有，高中低档都有，产品是写字楼、商场、住宅都有，那么就像百货公司一样，从电脑到针线产品都卖，那么跨地区不成功，在某一个城市也成功，因为他可以规避到超大规模城市当中的区位风险，产品替代性的机会风险。

比如说这段写字楼好，正好有一个写字楼，住宅不行，那么写字楼卖了，那么过一段住宅好了，那么写字楼不好，那么住宅卖了。那么但是跨地区的百货公司全国的地产公司没有成功的，这是一种模式。这种模式的管理体制上比较复杂，那么体制复杂到什么程度?基本上是我们说的集团管理，或者叫做一种总公司体制，那么万科这个博士他基本上是矩阵式的网络式的管理，横向的全部都是事业部，纵向是利润中心执行的一个机构，都是地方公司。但是，总公司体制也就是说这种百货公司制，公司体制比较乱，特别是国营的从城建转过来的这种所谓这种公司，大部分都是百货公司式、集团式管理，所谓我们总公司的，这种公司在一个地区暂时还行，但是实际上未来也有很大问题。这是一个模式。

第三个模式，就是专门店的模式，这是万通这两年致力于的一种商业模式，在开发领域万通致力于的一种模式，你有普通的桑塔纳，也有卖比如说宝石捷，宝马这样的，和万科模式没什么区别，但是只是产品类型不同，我们做的都是一万以上的这种高级的住宅，我的量套数不多，营业额可能很大，可能我一套就是两百万以上，我算了一下，万科这一套房的目标人群基本上在50—80万的为多，那么万通现在的客户一套平均在150—200万的最多这个客户，所以这就是一个差别。其余的没有差别，管理上应该都是一样的。

那么万通做这种专门店模式、精品店模式，他并不是以大量的客户为依据的，但是它是以单价非常高的客户为诉求的，这样的话，也做了一个区隔，所以这三种店在市场上都能活，但是百货公司受到挑战是越来越大，要么你便利店，要么是专卖店、精品店，要么是沃尔玛这种大超市，你发现这也是零售业的业态，但是地产公司这三种模式都可以选择，当然大家也可以总结一些其他的模式，但是不管怎么样你都发现这些模式都有一个要求，第一个你的诉求非常清楚，第二个产品单一，要能够商业模式连续靠别，一个商业模式要可以连续拷贝，别人也能学，第二个你内部资源可以很好的配合，集中使用，而避免比如说今天我搞定这个城市，明天我搞定那个城市，我前面搞定的都没有用，因为这个城市得重新来过。就像我一个朋友在一个城市做最大的地产公司，他算了一下，他做了十多年，他说做了十年的话，大概我们公司酒的消费量大概在10吨左右，以一个人主力在外边搞定这些社会能力，一天一个人喝一斤酒，一年喝200天吧，现在我们有效工作日是220多天，那么就一天自己喝一斤酒，还不算请人家喝，你陪人家总得喝点，那么一年是200斤，200天200斤，10年是2000斤，2000斤就一吨多，将近一吨酒，那么这个情况下，你算一下，当然你这波人喝完了你换个城市得从头喝，所以你的竞争力是没有积累的，你没有办法自我拷贝的，你今天做的是商场，要跟这一群人搞定，过两天你又做写字楼了，又是另外一种关系，你想你又不能拷贝，所以万科为什么产品不断进步，他的客户是同质化的

他一年几千个这种中产阶级，所以对中产阶级这种细微的需求他已经能掌握了，所以他的产品做的和我们一般的产品来说，差距不在形似，现在我们的产品之间形的同构性非常容易学，就是形相近都是相近的，但是万科在形之上他还慢慢有神了，就是中产阶级那个神有了，然后最终会有那个韵，所谓丰韵是什么呢?闭着眼睛闻都能闻出来，这叫韵，不需要那么直截了当的看到那些外在的东西，你凭心灵能感觉到很多东西就是韵，所以气韵，那么人和人之间的差别不在于外在的差别，一百多斤的肉的差别不多，那么差别就在外来的场、气、韵、神，那么万科已经做到了中产阶级的气韵神都掌握住了，那么所以他的产品一但发功做出来的产品，中产阶级马上就闻风而动，然后奔走相告过去了，所以越做越顺。

当然我们现在这种比如说商业模式不清楚，百货公司式，什么都弄，你发现你老是形似，商场就是这样，最后神韵一点都没有，你每一件都是新手做新事。所以我觉得大家如果在开发公司里面继续做，我觉得要选一种商业模式，这是对公司最重要的，你如果不能选择一种自己合适的商业模式，这公司的成长就会打折扣。这是第一个问题。

第二个问题，是非开发的模式，也就是跟房地产这个行业相关的赢利模式，还有6种模式，前面讲了有3种模式，非开发还有6种模式。

一种就是经营的模式，物业经营模式，物业经营模式我们现在跟香港置地合作，香港置地就是这样，他做一个产品，然后自己持有，然后收租，那么这种模式都是什么企业会适合呢?这种家族公司、私人公司，就是特别有钱的世界上的大家族，在全世界的一些著名的城市和著名的街道的一些标志性的物业全部控制在全世界从荷兰人开始以来的三四百年的这些沉淀下来的全是最富有的家族和私人，大量的都采取这种模式，就是说拥有很好的物业，然后收租经营，香港置地一年5亿美金的租金，这个家族背景是谁?是怡和家族，就是1840以来搜刮我们的帝国主义其中和这个有关系，就是议和家族就是东印度公司，他已经有110年的历史，去年我们成立10周年的时候他们来，他们大班和我们吃饭，不惊异看到我们衬衫上印的万通是10年，他就说我在你后面要加100年，所以你想他这种家族和商业模式是非常成功的，那么比如说中国的首富我想到第二、第三代以后慢慢都会变成这样，所以这种商业模式它的好处就是稳健、隐蔽、财产继承容易，另外不会贬值，非常稳定，就是我们说比如到旧金山你会发现，在旧金山最好的一组建筑是洛克非落的家族，你到纽约原来世贸中心曼哈顿这一带华尔街的这些建筑很多都是私人家族持有的。那么我们说的这个经营模式主要是以收租为目的。

那么跟这个模式相关派生出来的模式是类似的，不是私人家族所有，但是不断的配合去做纯粹物业去收租的，比如说沃尔玛全美国开店，就有一家物业公私合他配合，那么你走到哪儿沃尔玛有一个标准，然后成本是多少，然后他一租二十年，然后这个物业公司去投资，投资完了租给他，签20年合约，这也是一种物业经营的模式，我就跟着这些全世界或者全中国开连锁店的，和他形成战略伙伴，这个大家发现也是可拷贝，你自己可以拷贝自己。另外商业模式很简单，越做越精，你比如说给沃尔玛做你可以计算，每一根梁是多少钱，你都可以计算然后做下去。

比如说北京华联，他专门搞了一帮朋友做了一个物业投资公司，这个公司和他是平行走的，谈走到哪儿然后需要的物业都是由物业公司投资，投资之后他也租10年，然后都这样走下去。那么现在沃尔玛在跟万科谈，那么希望万科所有的社区都有沃尔玛，那么希望万科做物业，然后租他的店，这是一种物业的经营模式。

第二种模式就是土地开发模式，就是把房屋和土地分开，你只做地，这种商业模式也是可以自我拷贝的，你每天做吧。那么在房屋和土地开发中间做得比较成功的和大家比较注意的就是路嘉嘴，那么路嘉嘴他主要是卖地，他一年房屋销售五六个地，他主要是卖地。那么所以全世界都有这样的公司，专门经营土地，利用政策和城市规划的变化，然后适当的买进一些土地，买进土地以后，把它重新规划，包装成项目，最后卖掉，你这产品就是地，你也不做房子了，至于那个房子盖成什么样，那是后面一家。在美国，由于整个的这样一个进步的变化，现在多数土地开发商和房屋供应商是分离的，大家试想在中国，为什么地产公司做不大，你说你十年公司才做几个项目啊?为什么呢?

在北京一个项目如果是30万平米以上，我相信你要不做七到十年是做不完的，你要做这么长时间，你的财务过程你仔细算一下，你5—7年，7—10年正好是一个经济周期，就是由箫条到繁荣整个一个周期，四个环节都要走完，那么在这个经济周期当中你肯定已经死掉了，时间太长。万科城市华远到北京已经做了9年了，最后的决算还没完，虽然一期一期在做，但是最后还没有完。我们做新欣家园这几个项目都是10年至少，那么新城国际的项目我们现在已经做了6年多了，再做5年就是11年，肯定是这样的，这是在北京非常正常的。那么而这个过程经济周期打击非常大，那么现在在美国已经分离出来，土地开发商我只做三年，那么我把土地分成一块一块，卖给建房子的，有的人买5块，有的人买8块，那么各自干各自的，我就卖土地。土地开发的商业模式是一个非常好的模式，所以也许在座的很多公司把你的生意简化一下，你就做土地开发，你不是关系多嘛，你就不要去研究房子了，别老是又研究房子、又研究土地，这一个公司你想你把你的财务周期放到7年好还是2年好?当然财务周期越短越好，你风险小，银行借这个钱才1年，你一个项目要搁7年，你还不早死了，又不能像万科一样资本市场还有良性的互动融资，你搞了一个银行好不容易搞定1年期的，房子还没有卖出去，银行行长被抓了，那么就要查你的贷款，那么就算你一切顺利，那么你经济周期来了，那么你房价下进了，你房子卖不出去你怎么办。

广州前10位的房地产公司平均负债率在80%以上，都这样，所以说负债率高，开发周期长，你又要研究地，又要研究房子，你肯定是不容易成功的，所以如果你只研究地，你就做土地生意，你就做地产商，而不是做房地产开发商，你就简单了。所以，这种商业模式应当说在市场上是很容易活下去的。而且，管理非常简单，大家知道，你买一块地，需要管理的强度很小，但是你要盖房需要管理的链条很长，因为你拿到土地以后，如果按照协议转让，你最重要的是把这些关系维持住，把这个权政保住，另外银行不要逼你，剩下的事你就每天睡觉，土地增值，你就在地上种庄稼、养牲口，不影响你土地价值，规划只要是明确的，其实管理很简单，对于这些没有管理耐心的人来说，其实土地是非常好的生意。你要定位成开发公司，你又是地又是房，你想你公司管理非常复杂，所以这是第二种非传统的开发公司模式。

第三种就是房屋制造公司，也就是房屋供应商这种模式，那么就我刚才说的，有一种公司的商业模式就只做房屋，地我不管，这种模式在日本的制造业里头，像大和房屋、基水，现在包括日本钢铁都做了，现在日本钢铁做了很多钢结构很好的房子，现在和北新建材合作，那么北新建材就是只做房屋，大陆还有什么德盛洋房。那么在美国也是，在澳洲、加拿大很多这样的公司，所以我们原来不知道，都说房地产交流，一去看，你们那事我都不懂，我就是弄房子的，我就做房子，我就在那儿买5块地盖三栋房子卖给人家，反正地都规划好了，挂着牌子，我觉得这地好，买一块，然后我觉得好就买两块，然后盖完了就卖掉。那么日本大和就是我给你做房子，那么至于那个地和我没关系，你自己找。所以这种模式大和一个独立住宅的产品，一年的销售额300多亿人民币，他是跟可口可乐一样工业化生产，所以这也是一种商业模式，而这种商业模式我觉得未来大陆像北新建材现在走的这个路子也可能成功，也简单，就做房子，所谓商业模式实际上回答起来非常简单，你要回答的问题就是是什么，干什么，怎么干，就是这些基本问题，你说我是房子，房屋供应商，我做哪个档次的房屋，是独立式的，还是复合式的，如果我用机器做还是用网络营销，还是我现场试作业等等，等等你无非回答这些问题，最后成本是多少，营销怎么控制，团队怎么配合，把这种营销模式捋一下。那么第三种模式就是房屋供应商模式，就做房屋供应商品之。

第四种模式就是专业投资公司模式，专业投资公司模式也就是美国有一家现在上市的最近表现很好的一个房地产的公司，就是专业投资公司，上面是一个投资控股公司，下面有散状的有三个系统，一个系统是公寓的投资和经营出租，另外一个系统是写字楼的投资和出租，他有370多幢写字楼，第三个有配合前两个系统的营销、服务整个的这样一套机构，那么他一年的营业额是25亿美金，在全世界算是最大的上市的地产公司了，在美国，那么这种模式非常清晰，他是投资公司，母公司这部分是个投资主体不是利润公司，他跟房子没关系，他只是在选择我投在哪儿个产品上，但是他投资的领域不会投到金融、饮料、保健品，他只在房有关的领域，所以他开发很小，他也做一点开发，但是做得很小，主要就是投资、物业经营和出租，然后他股票涨得很好，他一年租金也将近5亿美金，他的总收入是25医，所以这样一个公司，那么就叫做投资公司，这种投资公司到亚洲以后，我也看到一些投资的公司，比如说我认识一个台湾著名的老板，他这个投资更潇洒，他是私人家族投资公司，但是他只投资在房地产领域，跟我说公众的上市投资公司还不一样，他每天主要的工作是听歌剧，与世界主要领袖聊天，然后世界政治经济专家分析世界形势，开始我们老不懂，说你做房地产天天这么转悠，那么怎么做呀?他说我们这就是生意，他有一段想收购我们万通，他说你万通有多少人?我说整个我们是150多人，那么他说你这么多人?

我15个人就能做。他说我所谓的总公司投资主体就是十几个人，我是投资公司，我是私人，我也不需要出名，比如说柬埔寨红森当权了，战争结束和平之前，我已经分析了亚洲形势，我要判断这个和平是持久的繁荣和平，还是暂时的军政府过两天又要政变?如果他是长期所有专家告诉我，这个政权可以支撑比如说5—10年，经济会繁荣、会复苏，我就知道，我就到金边买一块地，为什么?这个时候没人敢去，对红森的长期预期不清楚，他说我买块地，买块地以后我就玩去了，然后弄两个规划师做产品研究的，做规划，他就慢慢规划着，规划到什么时候呢?规划到柬埔寨经济开始繁荣了，他说我这儿已经产品研究了两三年了，很细了，土地也增值了，这个时候我就把房子卖了，卖了我就走了，他说第二轮我不会做了，因为第二轮高了。他就是说我在一个周期的低点价格低价买到一个土地，然后我做详细的产品研究，最后繁荣的高位把他卖出去，然后他说这时候，比如说科索沃要打仗了，我再看看这个地方有没有机会，没有机会他要打一阵我就不玩了，然后发现97要回归了，他就说告诉我，他说他发现97回归以后，深圳和香港怎么样，然后马上在深圳买了块地，所以这一轮最好的时候深圳繁荣的时候就卖完了，又走了，那么第二轮他再弄就是高价买地了。

那么他说我就在全世界这么玩根本不累，然后他搞经济政治学家然后给他分析，经济政治稳不稳定，他每个地方做一件事，然后就走，而且很利索，然后他不需要很多的人，然后我这十几个人就帮我安排投资筹钱，然后现金少了我少投点，多了我多投点，然后我全世界找规划师、建筑师，比如说柬埔寨东南亚热带谁做得好，我也知道，找一个人帮着规划就完了，产品也不太差，然后我就这么玩，这个人是美国波特利的研究生毕业的，他是典型的私人家族，但是是一个投资公司，一点都不累，他也不是一个国际上很大的公司，然后品牌什么的，他也不需要品牌，他说我压得住，实在不行我搁在那儿，除非革命了，把我没收了，我就认倒霉，只要正常法律承认我的财产，我基本上就是这样，他说他前几年基本上不去共产党国家，那么他说因为老革命没收了，最后不承认是我的。那么他买不买郊区地，买黄金地段，因为土地放在哪儿总会增值。

第五种跟这个接近的，叫做金融投资模式，就是我刚才说的投资公司模式还是专业性的，那么现在还有一种模式是金融投资性质的，就是说对于这个产品离得更远，他就是说投资于共同基金，比如说房地产基金，然后把自己公司按照一种基金管理的模式，比如说相当于我们现在说你是个房地产专业基金，然后这个基金管理了很多钱，同时你又从全社会找到了一个相当好的团队，把你这个项目这个钱投在不同的项目上，既不投万通也不投万科，可能投得很短，你也有，我也有，可能在中国投20个项目，涉及到很多的公司，然后这种就叫做金融投资，而且这些人不投在具体的项目，而是投在基金里，然后基金上市，可以卖掉，所以国外很多的养老基金、投资基金，像国外的像高盛、所罗门都有一些基金，那么这种基金又是一种金融模式，所以这是基金的投资模式。

那么最后还有一种模式，就是跟物业相关的服务模式。就是围绕不动产的专业服务公司，这也是可选择的一种模式，当然这个服务不是我们窄意的物业管理、保洁，实际上是和物业相关的增值服务，像美国有一个公司，和中华南安在合作，他管理车库、管理宾馆的后勤系统，管理军队大院等等，那么这是和物业相关的增值系统，那么他管的医院最多，全美国大约三分之二的医院都是他管理的，因为普通的物业管理都是不赚钱的，你不敢赚钱，你从私人的口袋里拿钱，仅次于占领他的贞操，你仅从私人的口袋里扣钱，一家一户赚不了钱，而且你老是强调，我是给你制造幸福的，但是你最后发现我是从自己的口袋里拿钱制造幸福，我幸福什么，我自己拿钱。那么世界上没有纯物业公司小区里面增值赚钱的，没有。那么比如说大型建筑物里面最难管的是物业能源这个系统，比如说电力照明大量的耗费能源，如果这个管得好就有增值服务，比如说我们的大厦我们的一年能源费三百多万，有一家美国的公司他说他来管，他说我一年150万就可以了，那么这就增值了，所以你必须给他50—70万的利润，所以这种公司纯粹的非常专业的叫和物业相关的服务，不是简单的物业管理，创造增值服务的，这中商业模式也是可以存在下去的。

我讲了开发当中我们尽可能的可以看到的三种模式，非开发的简单的说还有六种模式，一共简单介绍九种房地产行业的商业模式。那么，这个课题我们还在研究，未来我们可能还能发觉出更多的商业模式。但是不管怎么样，大家可以去看有一本书叫做IT行业有77种商业模式，我现在房地产行业我们现在作的初步研究不到10种，希望大家贡献，我们共同讨论，能够发觉出很多的商业模式，一旦发觉出这些商业模式，我相信你只要选择一款适合你自己的，你一定能够使你的企业不再走关系搞定这样一种恶性循环，而成为一种很好的阳光下的公司，拥有阳光价值体现，那么使你公司能够健康的成长，我上午就简单说这些，如果大家还有什么问题，简单的留点时间可以和大家聊一下。

讲到新城国际如何挑战竞争激烈的CBD?这个是这样，整个竞争我们现在认为非常有条件在于第一这个项目拿这个成本比较低，就是时间长，我6年前买的这个项目，搁了2个亿，然后一直放到现在，所以成本不是很高，这是按照传统的开发我们来算。第二个我们认为产品环节是非常好的，为什么好呢?因为我们现在叫学先进、傍大款、走正道，我们现在是傍大款，就是香港置地在香港有52%的物业，那么110年的历史，那么在这种情况下我们整个物业的形式、经营和品质是我们在CBD里面少见的认真和踏实，大家想很多人做大楼，什么机电这一块都自己找一个公司都包出去做，现在我们整个在产品打造上光中介服务，包括机电顾问、包括物业的发展顾问，这些中介机构付出的钱将近一个亿，香港就是根据他说这个房子要做就做到品质上无可挑剔，这不是一句话的愿望，每个人结婚都想幸福，但是还是不幸婚史为多，为什么呢?你不注意每天日子上的那些细节，所以现在他正好我们现在的问题是，你新婚之际你不知道日子中可能碰到的细节，你得磨合个十年八年，现在我们等于和置地合作，我占60%，他占40%，他把我们每个细节的磨合他告诉我们怎么做，我相信这个产品，因为现在认购的非常好，品质上特别是底下商铺这部分，他们有在香港和其他地方投资的很多经验，我们也请了上海新天地的规划师和他们一起，所以这部分的物业经营将来收租是非常可观的。所以品质上万通的说服力不足以和大家比，为什么?我也就10年，你们也10年，我也犯了很多错误，你们也犯过错误，所以都是半斤八两，但是我想有这样一个有长期经营经验的人来和我们合作，是品质保证的一个非常重要的。这是第二个。

第三个就是财务保证，这么大的项目总投资要5个亿，财务要保证，很多CBD的项目，我相信都是小马拉大车的，都是办喜事的没有办过丧事，也就是房地产周期我讲的是反周期的安排，实际上现在是繁荣周期，看不出毛病来，箫条以后水落石出，那么现在这一段房子卖得出去，银行给你贷款，店商给你融资，那么现在毛病看不出来。那么现在大家知道，我们现在这个公司放到上市公司去了，放到负债率不到10%的上市公司，而这个上市公司现在帐上有几亿现金，这个已经披露了，大家也可以去看。那么我们可能接下来就会更名，然后我们马上今年会增发，所以的话我们已经做好准备，就是这个项目我们和置地的想法，就是我们把它全部盖起来，我们也要有这个财务安排，所以置地这边他们确实是100多年的家族也就是钱多，当然也会理财，人家不会理财哪来那么的钱。所以我们基本上预售我们怎么把它建起来，预售到三分之一我们怎么把它建起来，预售到二分之一我们怎么把它建起来，甚至不预售我们怎么把它建起来。现在我们这个上市公司已经理干净了，只有这一个项目，所以负债率很低，还有大量的现金，我们今年还准备增发，所以整个的都已经踏实了，所以这是我们把这件事情都弄得很有竞争性，当然还说一些其他的竞争性虚的，什么品牌乱七八糟的，这些东西信也可不信也可。现在我们分析CBD的竞争对手大部分都是财务压力，没有什么可说的，只要市场不好，那么大部分都出局，所以我们重点把理财放在第一位，所以我们相信我们是有竞争性的。

提问：

您刚才讲的咱们房地产细化那块有一块专业化的公司代理这种，在房地产服务机构下面有一些代理行的情况，您对专业化营销代理机构代理行的代理前景的看法?第二个在开发商这块比较关心地皮的情况，您对如何选择合适时机购地是什么样的看法?第三个就是谈一下伯奥论坛的事情?就这三个问题回答一下。

回答：

代理行我介绍几个模式你们研究一下，一个是台湾信义的模式，他是新有理念，新有价值观，然后建立模式，然后培训，然后做了前7年赔钱，地产市场很好他都赔钱，然后地产市场不好，他开始赚钱第8年，一直赚钱赚到现在，就做这么一件事，然后到第19年上市，这是代理行业华人地区最好的台湾心意公司，心意模式，你有兴趣我们有一些他们的资料，可以给你参考。

另外一个就是香港中园这是代理模式，中园在香港的代理公司当中，是一直不错的，你也可以研究一下他怎么和网络配合，怎么来提升他的附加值。总之代理公司、服务公司一定要有增值服务，否则仅仅替人家跑个腿永远赚不了太多钱，因为这个钱可以算的，你必须增值服务，客户才可以在增值这一块给你相当的利润，你利润才能提高。所以代理公司我觉得是这样，当然美国的经纪人制度和我们又不一样，所以我觉得华人地区你研究一下信义和中园应该是很重要的。

第二个是什么时候买地，我个人觉得箫条时候买土地，繁荣时候卖产品，假如你做加法，也就是说经济不景气的时候，你应该买地，然后繁荣的时候很旺盛你就把房子做出来卖掉，然后等下一次不景气，因为你去研究一下香港中国海外的例子，他是反过来的，繁荣的时候买土地，箫条的时候卖房子，现在把香港赚的十几年钱全赔完了，现在转到大陆。那么现在北京这几年出现的所谓的很伟大的开发商，被媒体爆炒的都是箫条的时候买的房子，你仔细看他都是95年、96年买的地，然后99年开始卖房子那么一定要繁荣的时候办产品，箫条的时候买土地，这是一个。

第三个就是伯奥亚洲论坛是民间发起，但是政府支持的一个非政府的经济论坛，那么他所有的这些活动去年是筹备了江泽民同志去了，今年朱会去，那么他是富有成效，而且他也是一个神话，这块地是12年前买的，大家也知道也是箫条的时候搁了这么长时间，现在开始发挥了一点作用，也有一些投资商，包括小潘他们都去在那儿做，所以我觉得伯奥是一个故事，但是从经济论坛来说，现在是每年固定现在有两个，一个是伯奥论坛，一个是亚伯利论坛，是中国企业家论坛，那么伯奥论坛有点政府色彩比较的浓，那么亚伯利论坛是草根论坛，民间色彩比较浓。基本上是这么一个变化。

有人说开发商自有资金率达50%，我的看法?北京的积压情况的评价?那么是这样，开发商全世界来说，开发商资产负债率，反过说说自有资金比率一般来说都50%以下，都比较少，但是他的开发体制不同，风险结构不一样，比如说在欧美，他的风险和我们是不一样，我们的自有资金又少，金融配合的这套制度不理性，在国外和地产相关的金融品种，有几十种、上百种，我们现在也就是个按揭，开发商贷款有时候都不给你贷，所以这种情况下，自有资金一少，杠杆运用的很大，那么你要么占建商的便宜，摧残建商，要么预售，把客户的钱用来盖房，然后晚结算，不交税，这都是开发商常用的这些，你这样子风险很大，所以的话，应该来说自有资金占到30—50%，配合完善的金融服务和法制体系，我觉得风险是可以控制的，如果没有完善的法律体系和金融服务，杠杆作用也是搏一次，那么这也就是为什么我们现在很多开发公司做几年就死掉了，因为他买了几百亩地赚了三千万，第二次他又买几百亩地，然后赚的钱压在地上，然后周期变了他又套在那里，然后又赚了八千万，那么又买地，那么市场周期又一变，他觉得又不够。所以企业做多大不是由你的欲望决定的，是由你的资源边界决定的，你想做大你的资源就这么多，你是做不大的。反过来企业死亡也是欲望导致的。我买一千亩地，你看大家都在圈地，我看市场上只有万通在说不买地，我确实也不买地，明年我也不会买，可能我们会到上海去买，也不在这儿买，那么有的老总说我买了三千亩，多少亩，那么谁都知道，只交了押金而已，那么没有财富你根本无力支付这个钱，因为万科按指标来拿地，因为现在是指标控制土地，特别是郊区地。所以我觉得自有资金还是非常重要的。

北京的积压情况我认为北京积压还不是主题，积压不是北京目前的主题。

这个朋友问我们是不是万通在起步发展是不是做过搞定之类的事情，对起步实力不在强，发展初期能否从搞定之类做起?这个我想说每个人成仙得道都有自己的高招，但是我想在中国早期的企业，他因为现金资源比较少，他一定要有补充现金资源的办法，就是用关系、搞定，我想每个企业都有这样的一个开始。但是，什么时候立地成佛，是作为企业的分解，就是说每个孩子都摔过跤，都尿过炕，但是什么时候不尿，什么时候不摔跤，是成熟好孩子和坏孩子的区别，如果你现在不得不这么做，也不能把它当成永远的致胜法宝。

北京未来三年的走势。这块现在我觉得说这个话题容易说成永远正确的废话，因为我说明天要下雨，反而不信，不信我说天又变了，反而没下，说不下雨又下了，那么我说云彩是飘过来的，那么昨天我判断的时候没下。那么作为一个企业你不要关心这个事，你作为一个百年老店也好，市场变化是一个正常的事情，你必须把变化作为一个常量，就是他每天在变化，婚丧嫁娶、喜怒哀乐，那么你不能说我今天高兴出门，不高兴不出门，你得保证我好的心态，那么你真正健康了，下雨刮风不得病，那么你不能说我天天看天气预报，天气好了少穿点衣服，天气不好了我多穿了衣服。那么未来北京房地产走势，那么我说稳中有升，那么稳中有降，不升不降，你信不信，你也得信，那么比如说负债率不高，公司团队很好，那么不好对你恰好是机会，你又做起来了，你看李嘉诚实际上都是周期做对了，你说他每个房子卖得就是比咱们北京每个项目的公司下的工夫大不见得，他有很多的理财技巧，我就不细说了。

现在有个朋友问西部开发兰州房地产怎么样?

这样子兰州地产在今后几年我觉得是成长的趋势，现在全国的房地产市场是四级，第一个是北京上海这些特大城市，那么北京有四个区的收入税收超过100亿，那么这样的话，一个区相当于外部的一个省，这是超大规模的城市。第二个等级是青岛、成都、大连、杭州，第三个是等级是一般的省会城市。第四个等级就是地级市，那么像兰州是属于第三个等级的城市，你只要做品质好，现在一点都没有问题的市场，而且这些城市GDP也就是刚刚接近1000美金，人口都在100—200万之间大概是这样，所以这种城市化的进程应该是没有问题。但是这些地方的开发，还有很多超额利润的机会，就是说不规范，所谓搞定的空间，还有这种还是比较大的。

那么这个是问万通的模式，万通的模式是哪一种，然后增值服务做到什么程度?这个简单说一下，万通现在因为结合我们这个研究成果，以及万通内部的讨论，万通最近董事会会确定一个新的万通的模式。万通在早几年，应当说也是一个开发公司模式，没有什么伟大之处，但是我觉得万通从今年从现在开始，万通已经是不尿炕的孩子了，我们有了自己非常清晰的商业模式，我们的商业模式是专业投资模式，但是我们的上市公司这部分是开发模式，就是万通原来模式的变形，就是我们把所有做房屋供应开发部分都放在现在叫先锋股份上市公司里面，而这个公司不做土地，我们还有一个土地开发公司，专门去买土地，储备土地，然后土地完了以后，包装成项目，再放到上市公司，这样子解决万科模式当中在资本市场上唯一的欠缺，就是净资产和规模成反比。我们有一个土地开发公司，有一个房屋的开发公司，这是两个，投资公司下面的两个，第三个我们有一个物业经营的公司，现在我们固定的万通稳定的租金收入是1亿7000万。另外还有一部分是增值服务的一部分，还有万通会把物业管理代理统统卖掉，就管理这部分。然后上面这部分就是投资公司，这就是我们现在做的一种模式。

还有一个朋友问地产商业模式竞争力如何?因为今天没时间，每一种模式关键看老板投资人的心态想做什么，你想做比较轻松，自己自有资金又很多，我觉得你做经营模式比较好，你如果人际关系特别多，大家又不想干，所以你做土地模式比较好，那么就相当于一件休闲服不同的人穿有不同的享受、不同的用途，所以这个恐怕不能一概而论。

第三个就是万通商城为什么变成批发市场，是否对办公出租有影响?我认为改成商城确实是我们由原来的经营不好把它变好的一个主动的选择，但是这个主动的选择肯定是前面有问题才主动的选择，那么现在情况非常好，会不会对写字楼有影响呢?肯定是有影响，因为使我们的客户发生了一些变化，原来的时候我们客户结构里面写字楼里面，就是现在我们说甲级写字楼现在应该待的客户比较多，现在就是甲B之间的这种客户，也就是说原来外国公司多的时候，现在就是中国公司多，但是租金水平并没有什么降低，当然外观上、形式上都有一些变化，我老开玩笑，这个批发市场这种出租经营方式，就像农村妇女，体型不好但能生能养，他实在，可是你不能老拿模特的标准来看他，你也不能说他不行，他生孩子照样奶水足。这是开玩笑说。

再一个就讲到万通做的客户是定位在1万以上的房子，为什么会做信息小镇，我们就说过万科以前的开发模式是不清楚的，所谓信息小镇是我们七年前买的一块地，这块地比较郊区化，从目标客户群上来说是一类人，就是买了第一套住宅还要买第二套住宅的有钱人，但是从价值上来说还是不是太高，四千多块钱，但是我们以后新做的项目会非常集中在我们的客户上，不会再做类似的项目。

销售世界上第一号的产品不是汽车，而是自己。在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。以下是读文网小编为大家整理的内容，希望对读者有所帮助。

商业房地产销售技巧和话术：

每一位买房者所提出异议的原因是多种多样的。优秀置业顾问偶尔都能感觉到顾客到底会不会购买。当这种情况发生时，迅速弄清楚潜在客户不买的原因。要做到这一点，应考虑使用一系列预先设计好的问题：

Q1：您现在犹豫不决一定有原因。我想问一下是什么原因，可以吗?、从客户提出的异议能判断出客户是否需要。

Q2：除了这个，还有别的原因使你犹豫不决吗?

Q3：假设您能使自己确信……那么您想接着往下进行吗?

(如果回答是，继续推销，如果是否定回答，进行Q4)、从客户提出的异议能判断出客户是否需要。

Q4：一定还有别的原因，我可以问是什么吗?

(对方回答后回到Q2，也可直接问Q5或重得本系一二次后再用Q5)

Q5：什么才能使您信服呢?、从客户提出的异议能判断出客户是否需要。

成功的谈判者必须切实掌握对方的个性，心意，动机及需求，才能掌握对方的弱点，来说服对方购买，进而透过议价过程来达成最后交易。

对客户无益的交易也必然对销售代表有害，这是最重要的一条商业道德准则。以下是读文网小编为大家整理的内容，希望对读者有所帮助。

关于房地产销售商业：

其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。

[用心学习]

从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。

[学习积极的心态]

进入房地产行业之后，在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。我给自己设定了一个目标，用2年时间打基础，2年以后，我不会再做销售人员。所以，一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。你认为自己是一个什么样的人很重要。比如像我，我认为自己是一个积极的、乐观的、友善的、非常热情、有冲劲的一个人。这就是自我的形象。

一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”;“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”;这就是他对自己的一种肯定。

[培养你的亲和力]

所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。

在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。

在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。

语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。

[提高你的专业性水准]

房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。

楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。

我们都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。

当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。

有效的售楼人员应该是半个地产专家，不仅对所售楼盘本身的特点(品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等)有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。

要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。

简历是房地产会计求职者向招聘者推销自己时递出的形象名片。下面是读文网小编整理的重庆房地产会计求职简历范文，以供大家阅读。

重庆房地产会计求职简历范文（1）

姓名： xxx姐 国籍： 中国

目前所在地： 广州 民族： 汉族

户口所在地： 广州 身材： 155 cm?41 kg

婚姻状况： 未婚 年龄： 24 岁

求职意向及工作经历

人才类型： 普通求职?

应聘职位： 财务类：会计、

工作年限： 2 职称： 初级

求职类型： 全职 可到职日期： 两个星期

月薪要求： 3500--5000 希望工作地区： 广州 深圳 佛山

个人工作经历： 公司名称： 广州市海伦堡房地产开发有限公司起止年月：2008-07 ～

公司性质： 私营企业所属行业：房地产，建筑，安装，装潢

担任职务： 会计

工作描述： 2008年7月至今，该公司是中颐集团的下属房地产项目公司，主要经营范围是房地产的开发和经营，本人负责该公司全盘会计帐务处理及统计报表的申报，熟悉房地产会计科目的内容和设置，熟悉收入成本费用类帐务操作及总账和报表的编制，熟悉营业税，城建税，教育费附加，印花税，土地增值税，土地使用税，房产税、企业所得税税种的预缴及网上申报工作和每个月统计报表的申报工作。

离职原因：

公司名称： 惠州市海伦堡房地产开发有限公司起止年月：2007-10 ～

公司性质： 私营企业所属行业：房地产，建筑，安装，装潢

担任职务： 会计

工作描述： 该公司是广东中颐投资集团有限公司的下属项目公司，该公司2007年10月成立，主要经营范围是房地产的开发和经营，本人负责该公司全套会计帐务处理、纳税申报，熟悉新办企业到税局报到核定税种，现场报税和网上报税的工作。负责该企业从建立到营业的全盘会计账务处理和纳税申报工作，熟悉房地产板块企业前期筹备到在建售楼过程的账务处理和税务工作，熟悉成本费用类帐务操作及总账和报表的编制，与税务局，银行进行有效沟通，懂得编制统计报表，熟悉房地产板块成本收入结转及税务处理工作。

离职原因：

公司名称： 广州市番禺金威泰房地产发展有限公司起止年月：2007-08 ～

公司性质： 私营企业所属行业：房地产，建筑，安装，装潢

担任职务： 会计

工作描述： 2007年8月至今，该公司是广东中颐投资集团有限公司的下属项目公司，主要经营范围是房地产的开发，本人负责该公司全套会计帐务处理、纳税申报及统计报表的申报，曾经办理过税局迁移手续，熟悉房地产会计科目的设置，营业税，城建税，教育费附加，印花税，土地增值税，土地使用税，企业所得税税种的简单申报工作和每个月统计报表的申报工作。

离职原因：

公司名称： 广东中颐投资集团有限公司起止年月：2007-03 ～

公司性质： 私营企业所属行业：房地产，建筑，安装，装潢

担任职务： 会计

工作描述： 2007年3月至今，该公司以自有资金进行房地产，酒店酒楼，物业管理，建筑，幼儿园等项目的投资，本人负责该公司费用预算的审核和控制，定期编制预算执行情况统计表并进行差异分析，编制并完善行政费用类科目的规范性;担任合同管理员，负责合同类付款的执行情况并登记合同付款台帐，对全部合同进行分类编号归档;担任固定资产管理员，负责固定资产的定期盘点和编号登记工作，并登记固定资产台帐;审核该公司的会计帐务处理工作。

离职原因：

教育背景

毕业院校： 华南农业大学

最高学历： 本科获得学位: 学士学位 毕业日期： 2007-06-01

所学专业一： 会计学 所学专业二：

受教育培训经历： 起始年月 终止年月 学校(机构) 专业 获得证书 证书编号

2003-09 2007-06 华南农业大学 会计学 毕业证书，学位证书 000000

语言能力

外语： 英语优秀

国语水平： 精通 粤语水平： 精通

工作能力及其他专长

1.语言情况

通过国家英语六级考试，六级分数为496;

具有良好的英语基础，较为擅长英语阅读和对话，有较好的英语翻译、读说能力。

能够流利说出普通话、粤语和客家话，沟通能力和语言表达能力较强。

2.计算机水平：

获得了金蝶K/3 ERP财务软件认证证书，熟悉金蝶，用友财务软件的操作;

熟练操作Word , Excel , PowerPoint 等office办公软件，通过计算机一级考核。

3.工作能力

熟悉房地产行业会计帐务处理及纳税申报和统计报表申报工作,熟悉报税流程.

掌握房地产行业合同付款,行政费用和营销费用预算的审核,曾配合公司规范房地产会计科目的规范性和完善性.

熟悉新办企业到税局报到核定税种,办理税局迁移的业务,锻炼了独立,善于合作及思考的能力.

详细个人自传

获奖情况(以下内容全部能够提供证明)

获得华南农业大学2007届优秀毕业生称号;

2006年5月21日荣获2006年全国大学生英语竞赛A级三等奖;

2005年6月5日荣获2005年度全国大学生英语竞赛A级三等奖;

2007年11月28日荣获2006-2007年度校级优秀生奖学金二等奖(占全校12%份额);

2006年11月28日荣获2005-2006年度校级优秀生奖学金二等奖(占全校12%份额);

2005年11月28日荣获2004-2005年度校级优秀生奖学金二等奖(占全校12%份额);

2004年11月28日荣获2003-2004年度校级优秀生奖学金三等奖(占全校12%份额);

2005年11月10日荣获2005年度暑假大学生“三下乡”社会实践活动 “优秀个人”;

2005年5月获广东省“科技进农家”农业科技下乡活动积极分子称号;

2004年5月26日荣获2004年度校园文化节之 “三农”知识擂台赛优胜奖。

主修课程：

会计学原理、中级财务会计、成本管理会计、经济法、高级财务会计、审计学、税法、财务管理、会计电算化、政府与非营利性会计、金融学、国际金融、金融期货、西方经济学

个人联系方式

通讯地址： 广东省广州市

联系电话： 136624xxxxxx 家庭电话：

手机： 136624xxxxxx QQ号码：

电子邮件： 个人主页：

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财务部门是一个企业的神经中枢，能够对企业信息进行全面掌控，对于企业战略规划、预算管理、资金管理、内部控制、成本控制、纳税管理起着至关重要的作用。读文网小编把整理好的房地产财务管理总结分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!

房地产财务管理总结1

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

x、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算x同管理，有了统一归口的依据。

x、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。

x、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

x、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务x同管理月总结

公司推出“财务、x同管理月活动”，说明公司领导对财务、x同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、x同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、x同管理月活动”进行了工作布置。

x、根据房地产行业的特殊性结x公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性;二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。

x、配x目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符x财务管理的要求;二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。

x、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。xx月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。

x、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。

x、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。

x、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识;二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西;三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。

经过调研、沟通、设计，于xxxx年xx月推出《成本费用明细分类目录及说明》;于xxxx年xx月xx日推出《会计报表管理试行办法》;xxxx年x月xx日推出《会计凭证管理试行办法》。

会计报表推出执行x个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“会计报表(内)ⅴ《中小企业融资及中小企业融资成本情况表》”。会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，x月份实行逐步换新的办法，x月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综x管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。xxxx年x月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于xxxx年x月xx日下发了有关规定。

经过财务x同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。

二、职能管理

(一)核算工作

核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。

x、会计审核

会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。

x、材料核算

材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配x材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。

公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，xxxx年xx月xx日供给浙江大经有限公司和xxxx年xx月xx日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于xxxx年x月x日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。

在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如x月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。

以上就是读文网小编为大家提供的房地产财务管理总结，希望能对大家有所帮助

看了“房地产财务管理总结”

商业保理指由非银行金融机构开展的保理。如何注册商业保理公司呢?读文网小编把整理好的2016商业保理公司注册分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!

我国的商业保理行业

一、国内商业保理的发展现状

(一)商业保理是缓解中小企业融资难、支持实体经济发展的有效途径

中小企业在增加就业、促进经济增长、科技创新与社会和谐稳定等方面具有不可替代的作用，对国民经济和社会发展具有重要的战略意义。然而当前中小企业面临的市场环境仍然不容乐观，融资难、融资贵问题突出。如何破解中小企业融资难问题成为社会关注的焦点之一。

商业银行等传统金融机构也在努力改善中小企业融资服务，但由于信贷偏好、审批流程等因素，尚不能完全有效解决此问题。以商业保理、典当、融资租赁、担保等为代表的类金融机构，在向中小企业提供融资服务方面具有灵活、创新、专业等特点，可担当解决中小企业融资难、支持实体经济发展的重任。

相对于银行保理，商业保理更具灵活性和创新性，能够开发适合中小企业的业务品种，满足融资要求;可专注于某个行业或区域，在深入了解行业和区域特点的基础上，提供有针对性的服务;有助于盘活中小企业流动资产，有效缓解周转资金问题。商业保理是中小企业快速发展阶段最佳的融资和风险转移渠道之一。

(二)商业保理市场巨大，行业发展受到政府部门的重视和支持

近年来，我国经济持续快速增长，赊销成为主流交易方式，2012年全国企业应收账款规模在20万亿元以上， 这为商业保理业务的发展奠定了市场基础。商业保理行业面临巨大的发展机遇，将迎来快速发展的新时代。

2009年3月，商务部、财政部、人民银行、银监会、保监会五部门联合出台《关于推动信用销售健康发展的意见》，首次提出“开展商业保理业务试点，促进应收账款流转”;2011年11月，商务部《关于“十二五”期间加强商务领域信用建设的指导意见》，提出要充分利用商业保理等信用服务工具促进销售发展。

2012年4月，国务院《关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》明确指出“支持小型微型企业采取商业保理、典当等多种方式融资”。2013年8月，国务院《关于金融支持小微企业发展的实施意见》再次指出“加快丰富和创新小微企业金融服务方式，推动开办商业保理、金融租赁和定向信托等融资服务”。

2012 年6月，商务部出台《关于商业保理试点有关工作的通知》，同意在天津滨海新区、上海浦东新区开展商业保理试点。试点工作开展以来，相关商务主管部门出台管理办法，建立工作机制，规范和推进行业发展，做了大量工作。试点成熟后，商业保理将在全国范围内稳步推进和发展。

2013 年3月，经民政部批准，“中国服务贸易协会商业保理专业委员会”正式成立，2013年8月，“浦东新区商业保理专业委员会”正式成立。行业协会的成立标志着商业保理行业得到社会认可，行业自律机制进一步完善。

(三)商业保理公司数量和业务规模在快速增长

由于行业政策渐趋明朗，全国商业保理公司数量和业务规模均大幅增长。

至2012 年底，全国共有商业保理公司71家，较2011 年新增35 家、97%;至2013年8月20日，共有商业保理公司137家，较年初新增66家、93%。

据不完全统计，2012年全国保理业务量约100 亿元人民币，业务余额约50 亿元人民币，业务收入约5 亿元人民币。但2012年银行保理2.83万亿，占据绝对市场份额，商业保理与之相较差距巨大，但潜力无限，发展空间巨大。

二、国内商业保理行业需要解决的问题

1.加强商业保理公司的监管。

中国加入WTO 以后， 以及2006年7月1日后实施国民待遇原则，国内进出口贸易量呈急剧放量态势，而大多数企业对外贸易仍采用传统的贸易方式，与国际市场上流行的新型贸易方式极不相称，保理作为国际上通行的新型贸易方式，在国内处于“短板”。2000年以前，国内金融市场长期处于资金短缺状态，金融机构创新动力不强，再加上国内信用体系尚未完全建立起来，拖欠账款、“三角债” 现象十分严重，这也影响了金融机构开办保理业务的积极性。商业保理行业的产生有效弥补了这一环节。但目前，商业保理行业监管缺失是该行业发展的桎梏。首先，国家没有明确专门的监管主体;其次，国家缺乏具有针对I生的法律、法规和政策去统一规范和管理商业保理;再次，商业保理公司的欠缺，致使整个行业仍处在自然发展状态中。监管的缺失制约了商业保理行业的快速稳健发展，这与我国高速发展的经济及对外贸易的大国地位极不相称。所以，商业保理公司的行业定位和协调监管是亟待解决的核心问题之一。

2.出台支持商业保理公司的经济政策。

商业保理机构业务实现的社会效益是扶植中小型企业、增加中小型企业的商业风险抵抗能力、扩大中小型企业的流动资金储备、开发中小型企业的增长潜力、改善中小型企业的生存环境。作为中小型企业的助推器，商业保理机构虽然具备诸多的专业能力，但在解决中小型企业融资难的核心问题上也力不从心，高昂的融资成本成了切实解决中小型企业流动资金缺口的瓶颈。近年来，国家出台的诸项政策，已经为商业保理公司的业务操作扫清了障碍。但是，切实体现在对中小型企业的扶植上却依然不够。保理业务从社会层面看，最大的体现是在对中小型企业以信用销售为基础的融资扶植，其核心就是融资成本低廉的流动资金。商业保理机构得不到明确的经济政策支持，阻碍了这一核心能力的发挥，也关闭了中小企业健康发展的一条有效通道。

3.实现合法有序的商账追收。

保理业务作为商贸领域的综合性金融业务，不单纯服务于企业的上游市场，同一个企业的下游供应商也是保理业务的服务对象，商业保理机构根据企业的具体情况，提供不同的个陛化服务。参考外国成熟的行业经验，商业保理公司对于企业资售隋况的审核，往往不是根据其披露文件的数据，而是根据企业在商业信用销售领域以往或即期记录，其结果就是保理商受让应收账款后，债务方通常又是另一单保理业务的债权人。所以，保理商就对企业的销售渠道上游具备了控制能力，其表现在，当对应收账款进行追收时，A单业务的应收账款由B单业务对偿。这样的结果既保证了商账追收的合法性，又保障了保理商手中的应收账款回收的可控性。

尽管商账追收对于企业信用管理工作的作用非常大，但是鉴于我国曾经发生过大量的国内追账业务不规范操作，以及由此引发的其他社会问题，公安部和国家工商总局曾在1994年和2000年两次发文，全面取缔讨债公司，致使我国的征信行业一直缺少商账追收这个重要分支。多年来，在我国的征信市场上缺乏有效的商账追收服务，商账追收行业至今还是缺位的。

商业保理业务有明确的商账追收功能，其有序合法性非常明显。我国对商账追收有明确限制，商业保理机构即使是合法有序地进行商账追收也困难重重。解决商业保理的法律定位不仅关系到保理业务的开展也关系到我国建设全面征信体系的整体进度。

4.加大商业领域信用体系建设。

我国的商业信用体系建设起步较晚，且发展受诸多环境因素的制约，整体进度缓陵。目前，最直接的制约就是企业对信用评估的真实资源非常看重，而相对可以参考的银行业内部的企业资信情况又受到监管控制，难于面向社会公开。商业保理业务的基础是企业的履约能力，考核企业的履约能力的基础又是建立在企业之间真实交易的基础之上。所以，商业保理业务是目前推动商业领域信用体系建设的最佳途径。发达的社会主义市场经济就是信用经济。我国正处在经济转型期，国内商业领域信用体系建设势在必行，作为该体系建设的最有力方式之一，社会需求决定商业保理应当尽快在我国全面推行。明确的社会价值，准确的社会定位将是商业保理行业发展的前提条件之一。

5.扩大保理专业的人才培养及学科设置。

目前，在我国注册的商业保理机构分布极不平衡，制约着保理行业的发展，而且，现有商业保理机构的人才非常缺乏，多数商业保理机构都是非专业人员尝试开展业务。目前，开设信用管理专业的高校仅l2家，而且均为全日制课程，远远不能满足我国对保理人才的需求。今年，中央广播电视大学与天津广播电视大学联合开办信用管理专业的课程，丰富了行业内部经验丰富的从业人员获取知识，但受限于没有业内人士的指导，所谓的专业培训并未走上正轨。为顺应急需的商业领域信用平台建设，我国的大学应设置与保理行业相对接的专业学科，大力举办从业人员职业教育和技术培训，不断提升从业人员专业素质和水平，促进商业保理行业的发展。推动商业信用体系建设，加快建设速度，必须从基础做起全面提升行业的整体素质，为我国的第三方征信体系储备优秀的专业人才。

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看了“2016商业保理公司注册”

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注册公司流程及材料

一、公司的注册条件

1、要有公司的名称，也就是公司名字如：XX+市/+科技/咨询+有限公司/有限责任公司，这是标准公司名称全称。

公司注册名称的三种组成形式：

(1)xx市+字号+行业特点+组织形式;

(2)字号+xx市+行业特点+组织形式;

(3)字号+行业特点+xx市+组织形式。

2、要有公司股东身份证(复印件也可以);

3、要清楚公司主要业务，也就是经营范围、注册资本、各股东出资比例;

4、要有公司的注册地址，即租赁合同(需要房管局登记备案过的);

5、若非正式的办公地址，要办理临时场地证，工商会让人上门检查消防：装灭火器和应急灯(7个工作日);

二、注册公司的详细流程

1、公司名称核准，想好不下5个名字作为备用，因为各大行业的中小企业数量很多，只要事重复就无法通过。想好公司名字下一步去工商局拿一份表格《企业名称预先核准申请书》，填完给所有股东进行签名确认，再由工商局人员经过系统审查有无重复的名字，如果没有，则工商局会给一份《企业名称预先核准通知书》。(3个工作日);

2、银行开设临时账户，带齐法人、股东身份证原件、《企业名称预先核准通知书》、股东章、法人章去各大银行以公司名义开一个临时账户，股东可以将股本投入其中，且由于认缴制所以无需再找事务所验资了;

3、办理工商营业执照(三证合一)工商局取一套新公司设立登记的文件及表格，按要求填写和股东法人签字，《企业名称预先核准通知书》、场地租赁合同、所有股东身份证原件递交给工商局的注册科，审查完没有问题会发放一份受理文件。(7个工作日后领取)

4、刻章 ，一般刻公章，财务章，法人章，发票章(连备案3个工作日)

5、临时户转基本户 ，带齐全部办理完毕的证件，营业执照正副本(三证合一)，以及法人代表身份证原件，公章，法人章，财务章。到开户行办理基本户(5个工作日领取)

到此公司的注册基本已经完成，全部证件有营业执照正副本(三证合一)，银行开户许可证、公章、财务章、法人章等。

三、公司注册的材料

1、《公司设立登记申请书》 由公司法定代表人签署;

2、《指定代表或者共同委托代理人的证明》 由董事会签署;

3、由发起人亲自签署的或由会议的主持人与出席会议的董事亲自签字的股东大会或创立大会的会议记录(募集设立的提交)相当于股东会决议(设立);

4、全体发起人签署或者全体董事签字的公司章程;

5、自然人身份证件复印件;

6、董事、监事和经理的任职文件及身份证件复印件;

7、法定代表人任职文件及身份证件复印件;

8、住所使用证明;

9、《企业名称预先核准通知书》。

商业保理本身是一个很大的市场，现在国内很多企业资金链紧张，一个重要原因是很多企业被应收账款占用了太大的流动资金，导致自身资金循环不顺。注册商业保理公司的注册流程怎么走呢?读文网小编把整理好的5000万商业保理公司注册分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!

注册公司需要的准备材料

1、公司名称(5个以上公司备选名称)

2、公司注册地址的房产证及房主身份证复印件(单位房产需在房产证复印件及房屋租赁合同上加盖产权单位的公章居民住宅房需要提供房产证原件给工商局进行核对)

3、全体股东身份证原件(如果注册资金是客户自己提供，只需要提供身份证复印件;如果法人是外地户口的需要提供暂住证原件)

4、全体股东出资比例(股东占公司股份的安排)

5、公司经营范围(公司主要经营什么，有的范围可能涉及到办理资质或许可证)

很多年轻人对自主加盟很神往，那意味着挑战、智慧、财富、价值。但是想要成功并不是易事，最好制定一份完整有效的计划书。那么下面是读文网小编整理的加盟商业计划书，就随小编一起去看看吧，希望能够有所帮助。

加盟商业计划书1

1 加盟商具有良好的个人品质和信誉

2 加盟商认同;品牌文化

3 加盟商具有品牌的意识或经营经验具有创业的精神。

4 加盟商需具备充足品牌营运的投资实力。

5 加盟商按照公司程序填写所有的加盟资料

6 加盟商要按公司的统一形象装修标准装修

加盟支持：

1 提供成熟品牌经营权，取得指定区域的独家品牌经营权，获得超值的品牌效应，保障投资者的利益。

2 提供专业化经营模式，使加盟者在市场运作、内部管理、商品结构、客户服务等方面建立科学有效的经营管理模式 .

3 享受总部不定期在媒体上做不同形式广告宣传所带来的品牌效应。

4 保障加盟商合理利润，总部完善的配货体系降低成本增强价格优势，共享规模效益 .

5 提供专业店面设计，在公司统一的 VI 形象设计的基础上、统一为各专卖店(专柜)做专业、整套店面设计图纸。

6 提供系统化培训服务，总部为各个加盟店制定统一的服务标准和规范，为顾客提供优质的服务，确保“凡花”品牌良好的社会形象。

7 现代化的规模生产迅速高效的为客户提供高质稳定的货源。

8 提供快速物流配送方案，快速反应系统和高效的物流配送系统。

9 定期对卖场进行整改提高单店经营业绩，提升品牌形象和顾客满意度。

10 互动型特殊需求的产品开发和跟进。

加盟优势：

1、品牌定位精准，产品大方时尚，整体运营成本较低。同面料、同款式的产品零售价比同类型的竞争对手要低，性价比极高;风格定位引领流行趋势：系列丰富，迎合不同品味的时尚女性;

2、自营店数量较多，零售管理经验丰富，有强大的零售管理团队，随时为加盟商提供优秀的实战经验;

3、每年数次新品发布会，为加盟商提供自由的交流平台;

4、强大的信息化管理，为加盟商提供丰富的数据支持;

5、专业的销售团队，及时解决加盟商经营过程中的各类疑难杂症。

与加盟计划相关的

加盟要想加盟成功就要耐得住寂寞，另外就是坚持到底。然后制定一份有效的计划书指引前进的道路。那么下面是读文网小编整理的加盟商业工作计划书，就随小编一起去看看吧，希望能够有所帮助。

加盟商业工作计划书1

一、打造精锐招商团队

人是连锁招商成功的关键之一，企业持续稳定的扩张，必须要组建一支有激情、有策略、有战斗力的招商拓展团队。首先搭建招商组织，明确各岗位职责，清晰分工筹备，制定计划进度推动表，分工协作。不同的企业，其招商组织设计也不同，常见的招商组织结构示意图

总负责人：一般是由公司高层提任，连锁招商是企业的战略行为，一次招商需要调动企业所有资源，必须由企业高层来担任。其主要职责是对招商目标、招商策略方案、招商模式等进行审核;同时他要负责合理的资源配置及多方关系的协调、整合。

策划组：一般由品牌、策划部的总监来主导负责，其主要职责是负责招商策略创意、活动策划以及招商活动的传播与推广、各种宣传物料的设计与落实，招商会务策划等工作。

商务洽谈组：一般由事业拓展、营销部等组成，其主要职责是负责邀约意向客户、客户分析、客户跟进与合作洽谈、后期跟踪与签约等。

招商协调组：一般由某一领导担任，要求他必须熟悉招商活动及执行流程，把控招商执行过程中的关键环节，协调各方关系及落实执行等。

招商后勤组：一般由行政部门担任，主要负责招商会务后勤工作，招商筹备、所需物料采购或制作跟进，招商会务现场车辆、食宿安排，其他招商现场服务等。

招商工作繁杂、琐碎，不仅要求招商人员有严明的组织及清晰的分工，更重要的是招商人员必须要掌握必要的知识与技能，这就是要求招商培训工作要到位。招商培训的内容常常包括企业及产品、连锁模式、行业动态及发展趋势的知识，沟通、谈判技巧，招商流程、关键环节与各工具使用、企业招商战略规划、目标规划、招商模式与操作步骤，招商策略及执行方案，招商政策与招商手册，加盟合同的解读，加盟招商答疑等等。

二、明确拓展战略目标

组建了招商团队，根据企业的连锁扩张战略规划，明确招商目标规划，分解目标，根据目标制定招商工程的推进计划。

组织招商筹备启动会，调动所有招商团队成员激情，为实现招商目标进行公众承诺、激励士气，统一思想、明确目标、统一行动。

三、组织一次有效调研

连锁招商是一个系统工程，是企业的战略举措，有调研才有发言权，只有通过深入调研，深刻了解、掌握行业发展现状与趋势、连锁业态及招商模式变化、目标加盟商的潜在需求以及合作缺憾、合作期望等后，才能更清晰、更准确地进行招商定位、招商目标修订以及招商策略规划，招商活动及行为才能有的放矢，做到有效招商、精准扩张。

四、提炼一个核心诉求

根据前期的市场调研数据及资料分析，我们掌握了目标加盟商需求、合作期望或要求后，针对需求，结合连锁企业的核心价值等，创意、提炼出一个让目标加盟商十分感兴趣的独特的、核心价值诉求，那么连锁招商后期的运作就会事半功倍。

不管是“USP”独特销售主张或者是“UVP”独特价值主张，其招商独特的、核心的诉求常常从产品、品牌或者是连锁模式等方面着手创意，突出价值，创造与众不同的招商诉求点。

五、制定一套招商策略

招商策略是招商工作的指导方针与核心，它直接关系到招商的成败。招商策略根据目标加盟商的消费行为偏好、消费缺憾以及消费期望等来有效设计、制定招商策略方案。策略方案将要解决企业如何进行招商的整合与创新问题?经过科学分析应该如何选择、确定合适的招商方式?怎样策划组织招商营销事件?如何整合传播推广?以及制定怎样的令潜在、目标加盟商感兴趣的招商手册、加盟政策等等。

六、树立一个成功样板

榜样的力量是无穷的，成功的样板市场对于连锁招商的重要性是毋庸置疑的。有目共睹的连锁加盟样板市场的成功操作对说服连锁加盟商是最有力度的，成功加盟商的案例分享将会使目标加盟商的信心得以极大提高。

七、整合资源有效传播

在连锁加盟盛行的今天，企业的招商传播怎样才能脱颖而出，有了精准定位与独特诉求创意的基础，做到有效传播才是最重要的。

企业招商加盟的传播与推广必须学会借势，整合各种社会资源为我所用，要广泛利用政府、协会、新闻媒体、已成功的加盟商、已获益的消费者的言行来影响即将签约的加盟商或目标合作者，有效搭建良好的招商加盟沟通平台，通过策划有影响力的公关活动建立畅通无阻的沟通机制，加深双方了解，最终达到吸引目标加盟商，促进加盟合约的签订。

八、完成一套输出体系

目前，随着连锁业的发展与逐渐成熟，加盟投资商不仅仅是关注盟主提供的产品、品牌，更越来越多地关注盟主能够向加盟商提供一系列的管理、技术、培训、信息、网络、配送、 服务等体系完备的经营支持。

经营运作流程和操作方法，人员管理、商品管理及商品陈列展示、店面促销等，加盟商拥有了这套体系，那么连锁门店经营不再茫然，同时也减少了加盟商很多的店铺经营的学习成本。

所以，好的连锁企业其成功招商后对加盟商后续支持与培训是必不可少，一套完善的店面经营管理体系的输出就保证了其连锁扩张与复制的成功。

九、沉淀一套成功模式

连锁企业通过有效招商活动实施、样板市场运作，可以总结经验，沉淀得失，形成一套成功的招商模式，其特点是适合本行业特点、适合本企业特色的招商加盟模式，成本低、效果好，并通过总结、完善，不断的提升招商加盟运作成功率，节省后期全国市场运作的不必要的成本。

十、形成一套执行工具

连锁招商是一个系统工程，从招商的筹备到执行、到后续的工作跟进，会涉及到企业多个部门，每个环节每个部门的工作都不能出问题，否则会直接影响招商的成功。企业要快速扩张、成功招商是前提，标准化执行与复制是关键。作为一个涉及企业各个部门的系统工程，在招商启动开始时就应该有完善的招商管理制度与操作流程，流程贯穿招商筹备、执行过程及后期跟进，流程涉及各个部门，关键节点必须由招商总责任人进行质量监督与管控，每个部门或某一岗位在什么时间完成什么工作、工作标准及操作规范以及使用工具、表格等招商团队中的相关成员必须一清二楚，这样才能保障招商活动的成功举办。

有了一个成功的招商模式，其必然要形成一套有效的、可操作的执行工具，这样能才保障每次招商的成功与进步，当然，工具的形成需要不断的总结与积累，只要认真整理、归纳总结，便可形成一套可复制的、易操作的标准招商工具。

与加盟计划相关的

计划注册一家商业保理公司，现如今有什么注册公司的流程和材料呢?读文网小编把整理好的3亿商业保理公司注册分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!

商业保理公司前景如何?

商业保理本身是一个很大的市场，现在国内很多企业资金链紧张，一个重要原因是很多企业被应收账款占用了太大的流动资金，导致自身资金循环不顺。而保理业务的初衷就是以企业对外的应收帐款为标的，为企业提供融资，相当于企业以一定的代价提前将应收账款收回来使用。而现在国内商业保理业务量还很小，所以从市场空间来说，商业保理的前景很好。

但是如果从现实角度讲，现在国内商业保理面临了两个比较棘手的问题，一个是应收账款真实性的审核难度大，从技术上来说这原本就是做保理很大的挑战，加上国内信用环境不太好，很多做应收账款融资的金融机构都被虚假应收账款坑过。所以现在不少保理公司都希望围绕一个大公司来做，做这个大公司下游小企业对这家大公司的应收款。

一个是资金来源，所有做债权的机构一定要有杠杆才能做大，提高ROE，而现在商业保理公司普遍缺乏外部融资的渠道，究其原因是因为国内保理公司现在资本实力普遍不是很强，金融机构自然不太可能为保理公司提供太高的杠杆。而如果是保理公司只做大公司的应收款的话，那么很多金融机构可以直接做，为什么还要给保理公司融资让保理公司去做呢。

所以，个人觉得，纯粹倒腾资金、业务简单易懂的保理公司未来生存会不太容易，而能做出自己的护城河(基于熟悉特定细分市场的专业性强的保理业务)的那些保理公司，还是有着广阔的前景。

市场是企业的方向，质量是企业的生命。做全国性市场，一定要先做一个试销市场，要一点点来，快不得;做成了，真到做全国市场时，要快半步，慢不得!那么下面是读文网小编整理的市场营销计划书完整版，就随小编一起去看看吧，希望能够有所帮助。

市场营销计划书完整版1

一、促销目的

以中秋月饼的消费来带动卖场的销售，以卖场的形象激活月饼的销售。预计日均销量在促销期间增长10%—20%。

二、促销内容

1、买中秋月饼送可口可乐

买90元以上中秋月饼送355ML可口可乐2听。(价值3。6元)

买200元以上中秋月饼送1250ML可口可乐2瓶。(价值9。2元)

买300元以上中秋月饼送2000ML可口可乐2瓶。(价值13。6元)

2、礼篮：分别为298元、198元、98元三个档次。

298元礼篮：七星香烟+加州乐事+价值80元中秋月饼+脑白金

198元礼篮：双喜香烟+丰收干红+价值60元中秋月饼+脑轻松

98元礼篮：价值40元中秋月饼+ 20元茶叶+加州西梅

3、在促销期间(9、3——9、12)，在卖场凡购满300元者，均可获赠一盒精美月饼(价值20元/盒)。

4、在9月10日的“教师节”，进行面向教师的促销：凡9月9—10日两天在**购物与消费的教师，凭教师证可领取一份精美月饼或礼品(价值20元左右的)。

三、整合促销

1、媒体

在音乐交通频道，隔天滚动播出促销广告，时间8、17—9、12，每天播出16次，15秒/次。

2、购物指南

在9、1——9、13的“购物指南”上，积极推出各类的促销信息。

3、店内广播

从卖场的上午开业到打烊，每隔两个小时就播一次相关促销信息的广播。

4、卖场布置

(1)场外

a、在免费寄包柜的上方，制作中秋宣传;

b、在防护架上，对墙柱进行包装，贴一些节日的彩页来造势;

c、在广场，有可能的可悬挂汽球，拉竖幅;

d、在入口，挂“**购物广场 禧中秋”的横幅。

(2)场内

a、在主通道，斜坡的墙上，用自贴纸等来装饰增强节日的气氛;

b、整个卖场的上空，悬挂可口可乐公司提供的挂旗;

c、在月饼区，背景与两个柱上布“千禧月 送好礼”的宣传;两边贴上可口可乐的促销宣传;

d、月饼区的上空挂大红灯笼。

5、其他支持

保健品进行让利15%的特价销售。

团体购满3000元或购买月饼数量达20盒，可享受免费送货。

四、促销费用

媒体广告费：1、2万元

可口可乐系列赠品：6万

场内、场外的布置费：0、6万

月饼费用：6万

共计：13、8万人民币

五、具体作业

1、交通频道的15秒广告，由公司委托**广告制作，在广告合同中应当明确不同阶段的广告内容;预定在8月报16日完成。

2、购物指南由采购部负责拟出商品清单，市场部负责与**晚报印刷厂联系制作;具体见该期的制作时间安排。

3、场内广播的广播稿由市场部来提供，共三份促销广播稿，每份均应提前两天交到广播室。

4、场内、外布置的具体设计应市场部、美工组负责，公司可以制作的，由美工组负责，无能力制作的，由美工组联系外单位制作，最终的布置由美工组来完成。行政部做好采购协调工作;预定场内布置在8月18日完成。

5、采购部负责引进月饼厂家，每个厂家收取500元以上的促销费。同时负责制订月饼价格及市场调查计划，在8月5日前完成相关计划。

6、工程部安排人员负责对现场相关电源安排及灯光的安装，要求于8月10日前完成。

7、防损部负责卖场防损及防盗工作。

8、生鲜部负责自制精美月饼的制作。

六、注意事项

1、若场外促销的布置与市容委在协调上有困难的，场外就仅选择在免费寄包柜的上方，制作中秋宣传;

2、若在交通频道上的宣传不能达到效果时，可选择在报纸等其他媒体上进行补充宣传;

3、市场部应进行严格的跟踪，对出现的任何异样及时进行纠正。

房地产个人求职者在撰写个人应聘简历时，要能把自己的特长展现出来,下面是读文网小编整理的应聘房地产简历范文，以供大家参考。

应聘房地产简历范文（1）

姓名 颜XX

性别 男

民族 汉

身高 178cm

出生年月

政治面貌无党派人士

毕业学校辽宁广播电视大学

所学专业法学

职 称无现所在地沈阳市

简历 的工作年限 工作年限5

手 机

电子邮件联系电话你的联系电话

简历 技巧：如何叙述工作经验

工作经验

2003年7月至2004年9月 于辽宁电大招生就业指导办任宣传员

2004年9月至2006年5月 于辽宁电大招生就业指导办任副主任

2006年6月至2006年11月 于沈阳置信房产经纪公司任直销组组长

2006年11月至2007年9月 于沈阳置信房产经纪公司任售楼顾问

2007年10月至今 于沈阳置信房产经纪公司任经理助理

技能水平

能够熟练掌握计算机基本操作

英语 初级

培训经历

2000年9月至2003年7月 就读于辽宁电大

自我评价

本人工作认真，责任感强，善于发现、总结问题，具有进取精神。熟识房地产销售技巧、营销模式。

求职 意向

房地产销售主管,房地产销售人员

房地产的财务工作如何写好工作的总结?有什么格式吗?读文网小编把整理好的房地产财务工作总结分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!

房地产财务工作总结1

2011年8月的工作即将告一段落。回顾这一月来的工作，我在公司领导及各位同事的关心、指导和帮助下，严格要求自己，认真落实领导交给的各项任务，不管在工作、生活、学习上还是在管理上，都取得较大的进步。现将一月以来的工作情况作以下总结：

一、材料采购工作情况

8份生产形势有所好转，采购的工作量有所增加，加上采购部人员的调整，以及电镀厂家的紧张，按单采购，对于有些材料的及时度上有些影响。

8月份最头痛的事就是电镀了，价格提高了，还要自己接送，好话说了一大堆，还不能及时镀出来。

对于生产上的采购材料，除了客观原因(如资金延迟，采购任务下得急，供应商来不及交货等)之外，基本都能即使到位。

二、值得肯定的地方

(1)采购的各项工作，包括各项计划、方案，一直与生产部门紧密联系，切实满足订单的生产需求。

(2)与部分供应商建立了良好关系，能够进行有效的沟通洽商，努力为公司争取了优惠条件，有效减少采购成本。

(3)在资金紧张的状况下，与供应商协商，支持公司生产，并有效的建立了几家良好的合作关系。

三、工作中出现的问题

(1)材料在采购回来后，跟财务部门沟通比较不及时，未能迅速后清晰的报帐，致使财务部工作量加大，减慢其部门工作效率。

(2)在付款方面还没有做到更好的协调方式，导致了个别供应商不满的情绪。

四、解决的办法

(1)对支付采购费用的情况做好记录。让采购部各项支付情况清晰明了并有据可寻。

(2)库存问题的处理，需要与物控部一起协调好。主动咨询，可一起完成采购成本与库存成本的权衡分析等，更加紧密联系两个部门。

(3)对于有计划外的交易出现，预算数额与实际操作的数额相差较大，则需要与物控部、销售部、生产部沟通好，尽可能完善采购计划及采购预算。

五、本部门的工作思路

和采购员密切沟通，随时应付紧急采购任务，改进采购工作中的相关问题，沉着应对各种计划外情况，更有效的对采购工作进行管理规划，与各个部门联系更加紧密，更好满足订单的需求，努力做到采购的最优，为公司节省采购成本。

以上就是读文网小编为大家提供的房地产财务工作总结，希望能对大家有所帮助

看了“房地产财务工作总结”

想注册一家商业保理公司，现在怎么走流程呢?读文网小编把整理好的5亿注册商业保理公司分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!

注册公司的详细流程

1、公司名称核准，想好不下5个名字作为备用，因为各大行业的中小企业数量很多，只要事重复就无法通过。想好公司名字下一步去工商局拿一份表格《企业名称预先核准申请书》，填完给所有股东进行签名确认，再由工商局人员经过系统审查有无重复的名字，如果没有，则工商局会给一份《企业名称预先核准通知书》。(3个工作日);

2、银行开设临时账户，带齐法人、股东身份证原件、《企业名称预先核准通知书》、股东章、法人章去各大银行以公司名义开一个临时账户，股东可以将股本投入其中，且由于认缴制所以无需再找事务所验资了;

3、办理工商营业执照(三证合一)工商局取一套新公司设立登记的文件及表格，按要求填写和股东法人签字，《企业名称预先核准通知书》、场地租赁合同、所有股东身份证原件递交给工商局的注册科，审查完没有问题会发放一份受理文件。(7个工作日后领取)

4、刻章 ，一般刻公章，财务章，法人章，发票章(连备案3个工作日)

5、临时户转基本户 ，带齐全部办理完毕的证件，营业执照正副本(三证合一)，以及法人代表身份证原件，公章，法人章，财务章。到开户行办理基本户(5个工作日领取)

到此公司的注册基本已经完成，全部证件有营业执照正副本(三证合一)，银行开户许可证、公章、财务章、法人章等。

如今办理注册房地产经纪公司是很有前景的，安阳注册房地产公司如何做?一起来看看下面读文网小编为你带来的“安阳注册房地产经纪公司”，这其中也许就有你需要的。

注册公司的优势

1.运作公司的时候，很多合作企业需要对方开税率为17%的增值税发票，申办一般纳税人可以满足客户的需求。对拓展业务，扩大销售方面有着很大的作用

2.在记账报税的时候可以享受免税，抵税，退税等好处

3.可以很好的完善财务管理制度,在公司利润、竞争力方面有一定的优势 (一般纳税人是大多数企业的首选合作对象)

4.因为可以抵税、免税等，所以可以降低企业税负及税收风险 (比如说:发票会受到统一管理,全国联入税控系统等).

5.国家支持企业申办一般纳税人，也是企业日后发展的趋势所在，先知先行才能引领团队，让自己的企业发展更上一步。

现在做关于房地产代理的公司也是很不错的，那么应该如何注册呢?一起来看看下面读文网小编为你带来的“成都房地产代理公司注册”，这其中也许就有你需要的。

公司股权转让如何交税

一、非上市公司股权转让

非上市公司股权转让主要区分两种情形，一是一般企业之间的股权转让;二是全国中小企业股份转让系统中企业股权转让。

(一)一般企业之间的股权转让

由转让双方按万分之五的税率，适用“产权转移书据”税目缴纳印花税。

政策规定：

《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。适用税率按所载金额万分之五贴花。

同时，印花税暂行条例施行细则第十六条规定，产权转移书据由立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。

法律快车小编温馨提醒：这里说的股权转让，适用印花税税目中的“产权转移书据”，适用范畴主要限定在非上市公司之间。

(二)全国中小企业股份转让系统中企业股权转让

由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。

政策规定：

财税〔2014〕47号文件规定，自2014年6月1日起，全国中小企业股份转让系统买卖、继承、赠与股票所书立的股权转让书据，依书立时实际成交金额，由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。

法律快车小编温馨提示：

2013年1月16日，全国中小企业股份转让系统正式揭牌运营，该系统是经国务院批准，继上海证券交易所、深圳证券交易所之后第三家全国性证券交易所。全国中小企业股份转让系统有限责任公司为其运营管理机构，主要是组织安排非上市股份公司股份的公开转让，为创新型、创业型、成长型中小微企业发展服务。

二、上市公司股权转让

出让方按1‰的税率缴纳证券(股票)交易印花税。

政策规定：

1990年6月28日，深圳市颁布《关于对股权转让和个人持有股票收益征税的暂行规定》，首先开征股票交易印花税，由卖出股票者按成交金额的6‰缴纳。

从2008年9月19日起，调整证券(股票)交易印花税征收方式，将现行的对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据按1‰的税率对双方当事人征收证券(股票)交易印花税，调整为单边征税，即对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据的出让方按1‰的税率征收证券(股票)交易印花税，对受让方不再征税。

法律快车小编温馨提醒：《财政部、国家税务总局关于以上市公司股权出资有关证券(股票)交易印花税政策问题的通知》(财税〔2010〕7号)规定，按照现行印花税政策规定，投资人以其持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为，不属于证券(股票)交易印花税的征税范围，不征收证券(股票)交易印花税。上述政策规定可以理解为，上市公司股权出资而发生的股权转移不视同股票买卖。

三、优先股转让

出让方按1‰的税率缴纳证券(股票)交易印花税

政策规定：财税〔2014〕46号文件规定，自2014年6月1日起，在上海证券交易所、深圳证券交易所、全国中小企业股份转让系统买卖、继承、赠与优先股所书立的股权转让书据，均依书立时实际成交金额，由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。

法律快车小编温馨提醒：《国务院关于开展优先股试点的指导意见》(国发〔2013〕46号)所规定的优先股，指依照公司法，在一般规定的普通种类股份之外，另行规定的其他种类股份，其股份持有人优先于普通股股东分配公司利润和剩余财产，但参与公司决策管理等权利受到限制。公开发行优先股的发行人限于证监会规定的上市公司，非公开发行优先股的发行人限于上市公司(含注册地在境内的境外上市公司)和非上市公众公司。优先股应当在证券交易所、全国中小企业股份转让系统或者在国务院批准的其他证券交易场所交易或转让。

与普通股比，优先股是公司在筹集资金时，给予投资者某些优先权的股票，这种优先权主要表现在：一是优先股有固定的股息，不随公司业绩好坏而波动，并已可以先于普通股股东领取股息;二是当公司破产进行财产清算时，优先股股东对公司剩余财产有先于普通股股东的要求权。但优先股一般不参加公司的红利分配，持股人亦无表决权，不能借助表决权参加公司的经营管理。

房地产销售人员面试问题

销售是指以出售、租赁或其他任何方式向第三方服务的行为，包括为促进该行为进行的有关辅助活动，接下来小编为大家带来了关于“房地产销售面试问题”的相关内容，方便大家学习了解,希望对您有帮助!内容仅供参考

房产销售人员面试题

1、你对所在区域住宅市场的理解?

回答：第一：区域住宅市场其实就是一个吸收金融泡沫的存储器。以房租为银行利息，以房产增值收益为股票分红的综合金融产品。

第二：区域住宅市场其实就是一个承载人口红利的诺亚方舟。经历必然的三个过程，人口红利增长期对应房价泡沫膨胀期，人口红利减少但人口净增长期对应房价泡沫呆滞期，人口负增长期对应泡沫崩盘期。

2、以往所操盘项目中的亮点?

回答：每一个楼盘项目都有自身的优缺点，如果要在项目中找出它的亮点，我可以说：我们在销售的不是楼盘，而是百姓们幸福的家。