为您找到与房地产代销合同范本相关的共200个结果:
每位行销人员,都有一套独门销售秘诀与话术,如:迂回战术,以退为进,暗渡陈仓,攻心为上等法宝。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
商业地产营销技巧要注意的问题比较多,在处理相关问题的时候如果没有注意相关的一些问题,商业地产营销技那么最终就会导致整个的工作环节出现一些不良的现象。现在我们就来说说商业地产营销技巧要注意的事项。首先,如果是针对于商业地产营销技巧,那么务必相关的工作人员自己要注意一些正确的操作方式,房地产营销策划如果本身对于商业地产营销技巧掌握的技巧以及相关的信息不够准确,
那么最后就会导致自己的商业地产营销技巧不能够达到理想的效果。导致最终商业地产营销环节不能够正常的进行。严重的还会影响一些相关的工作环节。其次,对于商业地产营销技巧还要注意的问题就是,在很多商业地产营销技巧的运用过程当中,销售执行不管是针对于什么样的信息以及什么样的技巧,在具体的使用过程当中自己不能够一味的追求简单而忘记了商业地产营销技巧需要注意的一些问题。
因为在具体的工作环境当中,如果自己本身对于商业地产营销技巧没有一个很好的掌握,那么在实施相关的工作的时候可能就会导致自己的工作环节出现一些负面的情况。对于自己的正常工作来说是非常不利的。最后,要想商业地产营销做的好,技巧的掌握很关键,但是也不能够一味的仅仅只是追求技巧。商业地产营销技巧技巧仅仅只是一种外在的表面,具体还是需要掌握正确的方式以及方法来完成商业地产营销工作。
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现在做关于房地产代理的公司也是很不错的,那么应该如何注册呢?一起来看看下面读文网小编为你带来的“成都房地产代理公司注册”,这其中也许就有你需要的。
一、非上市公司股权转让
非上市公司股权转让主要区分两种情形,一是一般企业之间的股权转让;二是全国中小企业股份转让系统中企业股权转让。
(一)一般企业之间的股权转让
由转让双方按万分之五的税率,适用“产权转移书据”税目缴纳印花税。
政策规定:
《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)规定,财产所有权转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。适用税率按所载金额万分之五贴花。
同时,印花税暂行条例施行细则第十六条规定,产权转移书据由立据人贴花,如未贴或者少贴印花,书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的,应由持有书据的各方分别按全额贴花。
法律快车小编温馨提醒:这里说的股权转让,适用印花税税目中的“产权转移书据”,适用范畴主要限定在非上市公司之间。
(二)全国中小企业股份转让系统中企业股权转让
由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。
政策规定:
财税〔2014〕47号文件规定,自2014年6月1日起,全国中小企业股份转让系统买卖、继承、赠与股票所书立的股权转让书据,依书立时实际成交金额,由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。
法律快车小编温馨提示:
2013年1月16日,全国中小企业股份转让系统正式揭牌运营,该系统是经国务院批准,继上海证券交易所、深圳证券交易所之后第三家全国性证券交易所。全国中小企业股份转让系统有限责任公司为其运营管理机构,主要是组织安排非上市股份公司股份的公开转让,为创新型、创业型、成长型中小微企业发展服务。
二、上市公司股权转让
出让方按1‰的税率缴纳证券(股票)交易印花税。
政策规定:
1990年6月28日,深圳市颁布《关于对股权转让和个人持有股票收益征税的暂行规定》,首先开征股票交易印花税,由卖出股票者按成交金额的6‰缴纳。
从2008年9月19日起,调整证券(股票)交易印花税征收方式,将现行的对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据按1‰的税率对双方当事人征收证券(股票)交易印花税,调整为单边征税,即对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据的出让方按1‰的税率征收证券(股票)交易印花税,对受让方不再征税。
法律快车小编温馨提醒:《财政部、国家税务总局关于以上市公司股权出资有关证券(股票)交易印花税政策问题的通知》(财税〔2010〕7号)规定,按照现行印花税政策规定,投资人以其持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为,不属于证券(股票)交易印花税的征税范围,不征收证券(股票)交易印花税。上述政策规定可以理解为,上市公司股权出资而发生的股权转移不视同股票买卖。
三、优先股转让
出让方按1‰的税率缴纳证券(股票)交易印花税
政策规定:财税〔2014〕46号文件规定,自2014年6月1日起,在上海证券交易所、深圳证券交易所、全国中小企业股份转让系统买卖、继承、赠与优先股所书立的股权转让书据,均依书立时实际成交金额,由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。
法律快车小编温馨提醒:《国务院关于开展优先股试点的指导意见》(国发〔2013〕46号)所规定的优先股,指依照公司法,在一般规定的普通种类股份之外,另行规定的其他种类股份,其股份持有人优先于普通股股东分配公司利润和剩余财产,但参与公司决策管理等权利受到限制。公开发行优先股的发行人限于证监会规定的上市公司,非公开发行优先股的发行人限于上市公司(含注册地在境内的境外上市公司)和非上市公众公司。优先股应当在证券交易所、全国中小企业股份转让系统或者在国务院批准的其他证券交易场所交易或转让。
与普通股比,优先股是公司在筹集资金时,给予投资者某些优先权的股票,这种优先权主要表现在:一是优先股有固定的股息,不随公司业绩好坏而波动,并已可以先于普通股股东领取股息;二是当公司破产进行财产清算时,优先股股东对公司剩余财产有先于普通股股东的要求权。但优先股一般不参加公司的红利分配,持股人亦无表决权,不能借助表决权参加公司的经营管理。
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如今办理注册房地产经纪公司是很有前景的,安阳注册房地产公司如何做?一起来看看下面读文网小编为你带来的“安阳注册房地产经纪公司”,这其中也许就有你需要的。
1.运作公司的时候,很多合作企业需要对方开税率为17%的增值税发票,申办一般纳税人可以满足客户的需求。对拓展业务,扩大销售方面有着很大的作用
2.在记账报税的时候可以享受免税,抵税,退税等好处
3.可以很好的完善财务管理制度,在公司利润、竞争力方面有一定的优势 (一般纳税人是大多数企业的首选合作对象)
4.因为可以抵税、免税等,所以可以降低企业税负及税收风险 (比如说:发票会受到统一管理,全国联入税控系统等).
5.国家支持企业申办一般纳税人,也是企业日后发展的趋势所在,先知先行才能引领团队,让自己的企业发展更上一步。
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即使是在农业单位进行工作的人员,一律都是需要签订正规的劳动合同的。下面是小编整理的农业劳动合同范本,分享给大家!
甲方(用人单位)名称_________________________ 乙方(劳动者)姓名_____________性 别______
出生年月_________________________
身份证号码_________________________
户口所在地_________省_____县(市、区)_____乡______村 根据《中华人民共和国劳动法》和有关规定,甲乙双方经平等协商一致,自愿签订本合同,共同遵守本合同所列条款。
一、劳动合同期限
经甲乙双方协商一致,劳动合同期限采取下列第_____种形式:
1、有固定期限劳动合同
本合同于_____年_____月_____日生效,于_____年_____月____日终止。其中试用期自 年_____月_____日始,至_____年_____月_____日止。
2、无固定期限。其中试用期自 年 月 日始,至 年 月 日止。
3、以完成一定工作为期限。本合同生效日期为______年____月____日;以乙方完成 工作(任务)为合同终止时间。
二、工作内容和工作时间
4、甲方招用乙方担任 岗位(工种)工作。乙方的上岗证号码为____________。
三、劳动保护和劳动条件
5、甲方应当在乙方上岗前进行安全生产教育,对从事电气焊、土建、水电设备安装等特殊工种的乙方进行岗前培训,乙方取得相应的操作证书方可上岗。
6、甲方根据生产岗位的需要,按照国家劳动安全、卫生的有关规定为乙方配备必要的安全防护措施,发放必要的劳动保护用品。其中建筑施工现场要符合《建筑施工现场环境与卫生标准》。
7、甲方将根据国家有关法律法规,建立安全生产制度;乙方应当严格遵守甲方的劳动安全制度,严禁违章作业,防止劳动过程中的事故,减少职业危害。
四、工资待遇和保险待遇
8、乙方在岗期间的月工资(或日工资)为____ _元。双方约定的工资不得低于当地最低工资标准。
9、甲方安排乙方加班加点,应按照《劳动法》等规定支付加班加点工资。
10、甲方应在每月_____日发放乙方的工资,并由乙方签字确认。 甲方在劳动合同终止、解除后应当一次性付清乙方的工资。
甲乙双方对工资支付的其他约定
11、甲乙双方依法参加社会保险。
12、乙方患职业病或因工负伤或因工死亡的有关待遇,按照国家、省有关规定执行。
五、劳动纪律和劳动合同的解除、终止
13、乙方应严格遵守甲方的各项规章制度、劳动纪律和安全技术操作规程。
14、甲方有下列情形之一的,乙方可以随时解除劳动合同:
(一)在试用期内的;
(二)甲方以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的;
(三)甲方侮辱、体罚、殴打、非法搜查和拘禁乙方的;
(四)甲方未按照国家规定和劳动合同约定支付劳动报酬或者提供劳动安全、卫生条件的。
15、乙方有下列情形之一的,甲方可以随时解除劳动合同:
(一)在试用期内被证明不符合录用条件的;
(二)有打架斗殴、偷窃、赌博、擅自停工等严重违纪行为;
(三)严重失职或者营私舞弊,对甲方利益造成重大损害的;
(四)被劳动教养或被追究刑事责任的;
(五)不服从甲方正当工作安排的;
(六)严重违反总包单位和甲方的施工现场安全管理规定的。
16、乙方解除本合同,应当提前____日(不超过30天)以书面形式通知甲方,不得擅自离职。
17、期满或双方约定的劳动合同终止条件出现的,本合同即行终止。
六、经济补偿和法律责任
18、因甲方原因解除劳动合同,甲方应按照国家、省有关规定支付经济补偿金。
19、乙方在履行劳动合同期间,因个人失职给甲方造成损失的,应当承担赔偿责任。
七、当事人约定的其他内容
20、甲乙双方约定的其他内容:
八、劳动争议处理及其它
21、双方因履行本合同发生争议,应当自劳动争议发生之日起60日内向当地劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
22、甲方的规章制度及违章违纪处罚条例作为本劳动合同的附件,与劳动合同具有同等法律效力。
23、本合同未尽事宜或与国家、省规定相悖的,按照有关规定执行。
24、本合同一式二份,甲乙双方各执一份。本合同自双方盖章签字之日起生效。
甲方(公 章) 乙方(签字或盖章)
年 月 日 年 月 日
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房地产销售人员面试问题
销售是指以出售、租赁或其他任何方式向第三方服务的行为,包括为促进该行为进行的有关辅助活动,接下来小编为大家带来了关于“房地产销售面试问题”的相关内容,方便大家学习了解,希望对您有帮助!内容仅供参考
1、你对所在区域住宅市场的理解?
回答:第一:区域住宅市场其实就是一个吸收金融泡沫的存储器。以房租为银行利息,以房产增值收益为股票分红的综合金融产品。
第二:区域住宅市场其实就是一个承载人口红利的诺亚方舟。经历必然的三个过程,人口红利增长期对应房价泡沫膨胀期,人口红利减少但人口净增长期对应房价泡沫呆滞期,人口负增长期对应泡沫崩盘期。
2、以往所操盘项目中的亮点?
回答:每一个楼盘项目都有自身的优缺点,如果要在项目中找出它的亮点,我可以说:我们在销售的不是楼盘,而是百姓们幸福的家。
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签订劳动合同是与用人单位建立劳动关系的重要标志,不同行业的劳动合同也是有所差别的。下面是小编整理的服务员的劳动合同范本,分享给大家!
甲方
法定代表人(主要负责人)或委托代理人
注册地址
经营地址
乙方 性别
居民身份证号码
或者其他有效证件名称 证件号码
在甲方工作起始时间 年 月 日
家庭住址 邮政编码
在临居住地址 邮政编码
户口所在地 省(市) 区(县) 街道(乡镇)
签订日期: 年 月 日
根据《中华人民共和国劳动合同法》及有关法律法规规定,甲乙双方本着平等自愿、协商一致、合法公平、诚实信用的原则,签订劳动合同,并承诺共同遵守:
第一条 合同类型和期限
甲、乙双方选择以下形式确定本合同期限:
(一)固定期限,自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止,共_____个月。
(二)其中试用期自年月日起至_____年_____月_____日止,共 个月。
(三)乙方应在 年 月 日前到岗。
注:《劳动合同法》调整了《劳动法》关于劳动合同终止的规定内容。取消了劳动合同的约定终止,规定劳动合同只能因法定情形出现而终止。也就是说,劳动合同当事人不得约定劳动合同终止条件;即使约定了,该约定也无效。
规定到岗时间的理由在于:《劳动合同法》规定劳动关系的建立日为用工之日(一般情况以到岗为准),劳动者签订合同后一直不到岗,企业不能随便解除合同,法律风险和成本很高,应约定到岗时间,以便后面约定本合同的自动失效。
第二条 工作内容和工作地点
(一)根据甲方工作需要,乙方同意从事岗位 工作, 根据甲方的工作需要,经甲乙双方协商同意,可以变更工作地点。
(二)乙方应按甲方的要求,按时完成规定的工作数量,达到规定的质量标准。
注:工作地点是《劳动合同法》新增的必备条款。对于类似“因生产经营需要,劳动者愿意服从用人单位调整工作岗位”或“用人单位有权根据生产经营需要调整劳动者工作岗位”等条款,不再写入合同。原因在于:调整工作岗位属于变更合同行为,按照《劳动合同法》规定,变更需采用书面形式,因此,此约定涉嫌剥夺劳动者的合同协商变更权,用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的条款无效。
第三条 工作时间和休息休假
(一)乙方实行以下第 种工时制。
1、实行固定工作制的,平均每日工作时间不得超过8小时,平均每周工作时间不得超过60小时。
2、实行不定时工作制的,工作时间和休息休假甲乙双方协商安排。
(二)甲方因工作需要安排延长乙方工作时间的,应依法安排乙方同等时间补休或支付加班加点工资。
(注:加班加点工资标准应按国家相关规定明示于合同中。)
(三)乙方依法享受国家规定的节假日和本单位规定休假制度。
注:工作时间和休息休假是《劳动合同法》新增的必备条款。
第四条 劳动保护和劳动条件
(一)甲方根据生产岗位的需要,按照国家有关劳动安全、卫生的规定为乙方配备必要
安全防护措施,发放必要的劳动保护用品。
(二)甲方根据国家有关法律、法规,建立安全生产制度;乙方应当严格遵守甲方的劳动
安全制度,严禁违章作业,防止劳动过程中的事故,减少职业危害。
(三)甲方应当建立、健全职业病防治责任制度,加强对职业病防治的管理,提高职业病防治水平。
注:劳动保护、劳动条件和职业危害防护是《劳动合同法》新增的必备条款。
第五条 劳动报酬
(一)乙方试用期的基本(固定)工资标准为 元/月,乙方在试用期期间的工资为 元,绩效工资根据乙方的业绩考核情况核定。
(二)乙方试用期满后,甲方应根据本单位的工资制度,确定乙方实行以下第 种工资形式:
1、计时工资。乙方的工资由基本(固定)工资和绩效工资组成。基本(固定)工资为 元/月,绩效工资根据乙方的业绩考核情况核定。如甲方的工资制度发生变化或乙方的工作岗位变动,按新的工资标准确定。
2、计件工资。甲方应制定科学合理的劳动定额标准,计件单价按甲方的有关制度为准。
3、其他工资形式。具体约定如下:
_____________________________________________________________________。
(三)甲方(或甲方指定的单位)应以货币形式按月支付乙方工资,发薪日为每月 日。若乙方提供了正常劳动,甲方支付给乙方的工资报酬不得低于当地政府规定的最低工资标准。
注:本合同应注明劳动者的基本(固定)工资标准,绩效工资由业绩考核确定。“甲方指定的单位”解决的是劳动合同所在单位和工资支付单位分离的情况,即“外派用工”的情形。
“25日”比正常发薪时间延后5日,规避有时合理期间晚发工资的情况。
(四)合同期内,甲方应视乙方的工作表现情况,给予乙方提高工资待遇的机会。(注:加薪情况应明示与合同中。)
第六条 社会保险和福利待遇
(一)甲、乙双方必须依法参加当地政府规定的法定社会保险,并按照国家有关规定按时向劳动保障部门所属社会保险机构缴纳社会保险费,其中乙方应缴纳部分由甲方从乙方工资中代扣代缴。
(二)乙方因工负伤(死亡)和患职业病,依法享有获得医疗救治、经济补偿的权利。
(三)乙方在劳动合同期内患病、非因工负伤,依法享有国家规定的医疗期。
(四)乙方的福利待遇按国家及甲方的规定执行。
第七条 劳动合同的变更、解除、终止、续订
(一)有下列情形之一的,甲、乙双方可以变更本合同:
1.在不损害国家、集体和他人利益的情况下,双方协商一致的;
2.劳动合同订立时所依据的客观情况发生了重大变化,经与乙方协商一致的;
3.由于不可抗力的因素致使劳动合同无法完全履行的;
4.劳动合同订立时所依据的法律、法规已修改的;
5.法律、法规规定的其他情形。
(二)乙方有下列情形之一的,甲方可以解除本合同:
1.在试用期间,被证明不符合录用条件的;
注:人力资源部门应保留招聘资料,以保留录用条件的证据。
2.严重违反劳动纪律及甲方规章制度的;
3.严重失职,营私舞弊,给甲方利益造成重大损害的;
4.同时与其他用人单位建立劳动关系,对完成甲方工作任务造成严重影响,或者经甲方提出,拒不改正的;
5.以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使甲方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的;
6.被依法追究刑事责任的。
注:依据《劳动合同法》第39条修订。对员工欺诈的情形,也可依据第39条第5项解除劳动合同。
(三)有下列情形之一的,甲方可以解除本合同,但是应当提前三十日以书面形式通知乙方:
1.乙方患病或者非因工负伤,医疗期满后,不能从事原工作也不能从事由甲方另行安排的工作的;
2.乙方不能胜任工作,经过培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作的;
3.劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化,致使原劳动合同无法履行,经甲、乙双方协商不能就变更劳动合同达成协议的;
(四)有下列情形之一的,乙方可以解除此合同:
1.甲方不能按时按量提供乙方合理报酬的;
2.甲方未能按时按量提供乙方保险福利的;
3.甲方不能提供乙方合理岗位和培训机会的;
4.甲方不能为乙方提供更好发展机会的;
注:依据《劳动合同法》第40条拟订,无变化。
八、其他约定条款
(1)凡由甲方出资培训乙方,双方另行签订《培训/教育协议》,因乙方原因而提前解除劳动合同,乙方应赔偿甲方的培训等费用,具体赔偿标准执行《培训/教育协议》的约定。
(2)乙方在签订劳动合同之前,甲方有权了解乙方与劳动合同直接相关的基本情况,包括但不限于劳动者的学历、履历、资格或任职证书(明)以及以前劳动关系是否解除或终止等。劳动者应当如实说明,并应书面承诺其真实性。若因故意漏报、隐瞒前述基本情况,骗取甲方签订劳动合同的,经甲方查出或被原单位追诉的,视为乙方的欺诈行为并导致甲方的严重误解,甲方有权依法申请认定本合同自始无效,由此给甲方造成的损失,应由乙方全额承担。
(3)乙方未按照本合同第一条规定的到岗日到岗的,本合同自到岗日满后自动失效,但甲方认可的除外。由此给甲方造成的损失,应由乙方全额承担。
(4)本合同的附件与本合同具有同等效力。但如果本合同的条款与附件内容有任何冲突或不一致之处,则以附件中的内容为准。
(5)本合同履行过程中,若甲方变更名称、法定代表人或者主要负责人、投资人等事项,不影响本合同履行;若甲方发生合并或分立等情况,本合同继续有效,由承继单位继续履行。
(6)乙方在合同期内,属其岗位职务行为或主要利用甲方的物质技术条件所产生的所有专利、版权和其他知识产权归甲方所有,乙方无权进行商业性开发。
(7)双方签订本合同后,乙方不得在合同期内再受聘其他任何单位从事与甲方相同或类似或有竞争冲突的业务。
(8)乙方对在合同期间得到的有关甲方及其关联公司的情报、信息等商业秘密进行保密,不得将其泄露给任何第三者(亦包括无工作上需要的甲方雇员)。乙方违反保密义务则被视为严重违反本合同,并认为有足够的理由被辞退。此种保密义务在本合同终止或期满后的任何时间对乙方仍有约束力。
注:商业秘密和竞业限制、专项培训只在主合同中做原则约定,另行签订协议处理。
十、本合同未尽事宜,法律法规有规定的,按法律法规规定执行;法律法规没有规定的,由双方协商解决;双方协商一致,可以变更本合同。若双方协商不成或者发生劳动争议,应当依法向调解机构申请调解,或者依法申请劳动争议仲裁、向人民法院起诉。
十一、本合同一式 份,自双方签字盖章之日起生效;双方至少各执一份。甲方应按规定建立职工名册备查,并向劳动部门办理备案手续。
甲方(盖章) 乙方(签名)
法定代表人、负责人
或委托代理人(签名)
年 月 日 年 月 日
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劳动合同是用人单位与劳动者建立劳动关系的法律凭证,服务员也是需要签订标准的劳动合同的。下面是小编整理的服务员标准劳动合同范本,分享给大家!
一、经甲方(用户)乙方(家庭服务员)协商同意,签定服务合同,在合同有效期间,甲、乙双方必须遵守国家法律、法规,遵守公司颁发的《用户须知》和《服务员守则》,以保护甲、乙双方的合法权益,不受侵犯。
二、甲方(用户)的权利和义务
1.有权要求乙方提供____为内容的家庭服务工作。未商得乙方同意,不得增加上述规定以外的劳务负担。
2.向乙方提供与甲方家庭成员基本相同的食宿(儿童、老人、病人加餐除外)不得让乙方与异性成年人同居一室。
3.平等待人,尊重乙方的人格和劳动,在工作上给予热情指导。不准虐待。
4.负责保护乙方安全。
5.按月付给乙方工资元每月递增壹元,增到元,不得拖欠克扣。
6.服务期半年内负担乙方医药费30%,半年之后负担乙方医药费40%。
7.保证乙方每月休息不少于3天,如因特殊情况不让乙方休息,征得乙方同意,并应按天付给报酬。
8.乙方为甲方服务时,造成本人或他人的意外事故,甲方应立即通知有关部门和公司,积极处理好善后事宜,并承担一定经济责任。
9.乙方在服务过程中,因工作失误给甲方造成损失,甲方有权追究乙方责任和经济赔偿的要求,依照国家法律和有关法规处理。甲方不得采取搜身、扣压钱和物以及殴打、威逼等侵权行为。
10.不得擅自将乙方转换为第三方服务,不许将乙方带往外地服务。
三、乙方(家庭服务员)的权利和义务
1.自愿为甲方提供____为内容的家庭服务工作。
2.热心工作,文明服务,遵守公共道德和国家法律、法规。
3.不得擅自外出,不带外人去甲方住处,不准私自翻动甲方物品,不参予甲方家庭纠纷。未经甲方允许私自外出或违反上述规定,发生问题责任自负。
4.服务期间,因工作失误,造成的损失,均由自己负责。
5.每月可休息两天,如因甲方需要而停休,有权向甲方按天收取报酬。
6.服务期半年内自己负担医药费70%,半年以上,自己负担60%。
7.有权拒绝,转换为第三方服务,或带往外地服务。
8.有权拒绝甲方增加合同规定之外的劳动负担,如双方协商同意,乙方有权要求增加劳动报酬。
9.乙方合法权益受到侵害,有权向有关部门和公司提出申诉,直至向司法部门控告。
四、合同签订与解除:
1.签订合同时,双方向公司(合同签发部门)交纳介绍费壹拾陆元,(甲方拾元、乙方陆元)介绍费一律不退。
2.合同到期后或合同内容有所变更时,七天之内应由双方持合同到公司办理续签和变更手续。
3.经公司同意,双方持合同办理解除合同手续,服务合同才视为终止。
4.乙方擅自离开用户家,甲方必须在24小时内通知公司备案,否则乙方所出问题均由甲方承担责任。
5.合同未到期双方均要解除合同,各收违约金伍元伍角整,任何一方要求解除合同,则由提出方交纳10元违约金。
6.本合同经双方商洽期限自199年月日起至199年月日。
甲方(签字)登记号
乙方(签字)登记号公司(盖章)
附:续订合同期限
1.自199年月日至199年月日甲方
乙方
2.自199年月日至199年月日甲方
乙方
3.自199年月日至199年月日甲方
乙方
4.自199年月日至199年月日甲方
乙方
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房地产个人求职者在撰写个人应聘简历时,要能把自己的特长展现出来,下面是读文网小编整理的应聘房地产简历范文,以供大家参考。
姓名 颜XX
性别 男
民族 汉
身高 178cm
出生年月
政治面貌无党派人士
毕业学校辽宁广播电视大学
所学专业法学
职 称无现所在地沈阳市
简历 的工作年限 工作年限5
手 机
电子邮件联系电话你的联系电话
简历 技巧:如何叙述工作经验
工作经验
2003年7月至2004年9月 于辽宁电大招生就业指导办任宣传员
2004年9月至2006年5月 于辽宁电大招生就业指导办任副主任
2006年6月至2006年11月 于沈阳置信房产经纪公司任直销组组长
2006年11月至2007年9月 于沈阳置信房产经纪公司任售楼顾问
2007年10月至今 于沈阳置信房产经纪公司任经理助理
技能水平
能够熟练掌握计算机基本操作
英语 初级
培训经历
2000年9月至2003年7月 就读于辽宁电大
自我评价
本人工作认真,责任感强,善于发现、总结问题,具有进取精神。熟识房地产销售技巧、营销模式。
求职 意向
房地产销售主管,房地产销售人员
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房地产的财务工作如何写好工作的总结?有什么格式吗?读文网小编把整理好的房地产财务工作总结分享给大家,欢迎阅读,仅供参考哦!
2011年8月的工作即将告一段落。回顾这一月来的工作,我在公司领导及各位同事的关心、指导和帮助下,严格要求自己,认真落实领导交给的各项任务,不管在工作、生活、学习上还是在管理上,都取得较大的进步。现将一月以来的工作情况作以下总结:
一、材料采购工作情况
8份生产形势有所好转,采购的工作量有所增加,加上采购部人员的调整,以及电镀厂家的紧张,按单采购,对于有些材料的及时度上有些影响。
8月份最头痛的事就是电镀了,价格提高了,还要自己接送,好话说了一大堆,还不能及时镀出来。
对于生产上的采购材料,除了客观原因(如资金延迟,采购任务下得急,供应商来不及交货等)之外,基本都能即使到位。
二、值得肯定的地方
(1)采购的各项工作,包括各项计划、方案,一直与生产部门紧密联系,切实满足订单的生产需求。
(2)与部分供应商建立了良好关系,能够进行有效的沟通洽商,努力为公司争取了优惠条件,有效减少采购成本。
(3)在资金紧张的状况下,与供应商协商,支持公司生产,并有效的建立了几家良好的合作关系。
三、工作中出现的问题
(1)材料在采购回来后,跟财务部门沟通比较不及时,未能迅速后清晰的报帐,致使财务部工作量加大,减慢其部门工作效率。
(2)在付款方面还没有做到更好的协调方式,导致了个别供应商不满的情绪。
四、解决的办法
(1)对支付采购费用的情况做好记录。让采购部各项支付情况清晰明了并有据可寻。
(2)库存问题的处理,需要与物控部一起协调好。主动咨询,可一起完成采购成本与库存成本的权衡分析等,更加紧密联系两个部门。
(3)对于有计划外的交易出现,预算数额与实际操作的数额相差较大,则需要与物控部、销售部、生产部沟通好,尽可能完善采购计划及采购预算。
五、本部门的工作思路
和采购员密切沟通,随时应付紧急采购任务,改进采购工作中的相关问题,沉着应对各种计划外情况,更有效的对采购工作进行管理规划,与各个部门联系更加紧密,更好满足订单的需求,努力做到采购的最优,为公司节省采购成本。
以上就是读文网小编为大家提供的房地产财务工作总结,希望能对大家有所帮助
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销售代表面对客户要不卑不亢,坚信自己的产品和服务具有独特的优点,能给客户带来收益和价值,客户用钱买产品是等价交换。而成交的最后一步就是签署合同。那么下面是读文网小编整理的产品销售合同范本,就随小编一起去看看吧,希望能够有所帮助。
甲方:
乙方:
双方经过友好协商,就金城房地产开发有限公司项目蓼都景苑的营销代理服务达成以下协议:
一、 项目概况:该项目位于 由六安金城房地产开发有限公司投资开发,项目总建筑面积 平方米。
二、 合作方式:乙方为甲方提供全套的营销代理服务。包括营销策略及策略表现、销售执行全套营销代理服务,并具体服务内容见(附件一: 蓼都景苑项目营销代理服务内容)
三、 收费办法:乙方的服务费用包括二项内容。一是佣金收入,二是溢价分成。
佣金收入:按照平等互利的原则,在实现销售后乙方开始提取营销代理费用。双方约定:该项目的销售底价为 1250 元/平方米,乙方按照此底价制定一房一价表,实现销售后,按底价成交额的2%计取。
溢价分成:溢价指的是实际成交额和底价之间的差额,该溢价由甲乙双方按6:4的比例分成。甲方得百分之六十,乙方得百分之四十。
四、 付款方式:实现销售时即按实际成交额开始计取佣金和相应的溢价分成,每个月计算一次佣金及溢价分成。每个月的5号为约定的佣金及溢价分成的结算日,若逢节假日则顺延。
五、 实现成交的标准:甲乙双方约定,客户交取定金并签订商品房预售(销售)合同后即视为已实现成交。则可计取该套物业的佣金及溢价分成。
六、 约定事项:
1、乙方为甲方提供全套的营销代理服务。销售人员、案场经理、策划人员、项目经理均由乙方安排,乙方派出人员所产生的费用,如工资、奖金、差旅费用等均由乙方负责,和甲方无关。
2、甲乙双方应积极配合,共同促进项目的顺利销售。甲方应向乙方提供售楼处及相应的家具及办公条件,以保证乙方能顺利进场实现销售工作。乙方负担售楼处售楼工作所产生的电话及水电费用。
3、甲方应按乙方的要求提供全套的销售基本资料:如项目规划设计图集、户型图、各类效果图、交房标准、社区配套等,乙方按此内容制定“销售手册”,甲乙双方核准后,按此销售手册执行。以统一口径,促进销售工作。
4、广告费用:广告费用按项目总销金额的0.5%计取,由乙方支付。此处的广告费用指的是广告宣传费用(如dm、宣传折页、户外广告等),不包含楼盘模型的费用。
5、关于蓼都景苑的所有策略及策略表现服务,该服务所衍生的平面作品、策略创意的知识产权为双方所有,双方均能独立使用。
6、甲方指定委托人审定乙方的营销策划方案,乙方不承担除方案设计以外的责任。
7、乙方在前期提供整体营销计划,并在每月初提供当月工作计划,甲方审定后,双方按计划执行工作,不可轻易改变工作计划。
8、乙方保证所有的策略及策略表现均为原创性作品。
9、甲方保证按合同约定定期向乙方支付佣金及溢价分成。乙方保证制定完善的销售计划,尽快使销售款回笼。
10、其它事项
双方在服务与合作过程中,均要保护对方的商业机密,如服务的内容、项目的价格、策略、营销计划均为商业机密内容,双方参与人员均应严格保密,不得损害对方的利益。
七、未尽事宜,双方再行商议解决。若有纠纷,双方协商解决。该协议自双方签字即日起生效。
甲方: 乙方:
日期: 日期:
与产品销售合同相关的
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财务部门是一个企业的神经中枢,能够对企业信息进行全面掌控,对于企业战略规划、预算管理、资金管理、内部控制、成本控制、纳税管理起着至关重要的作用。读文网小编把整理好的房地产财务管理总结分享给大家,欢迎阅读,仅供参考哦!
一、职能发展
过去的一年,财务部在职能管理上向前迈出了一大步。
x、建立了成本费用明细分类目录,使成本费用核算、预算x同管理,有了统一归口的依据。
x、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整,制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。
x、修改完善了会计结算单,推出了会计凭证管理办法,为加强内部管理做好前期工作。
x、设置了资金预算管理表式及办法,为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金,铺下了良好的基础。
财务x同管理月总结
公司推出“财务、x同管理月活动”,说明公司领导对财务、x同管理工作的重视,同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。
为了使财务人员能充分地认识“财务、x同管理月活动”的重要性,财务总监姚总亲自给财务部员工作动员,会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感,看问题、做事情缺少前瞻性,进行了一一剖析,同时提出财务部不是核算部,仅仅做好核算是不够的,管理上不去,核算的再细也没用,核算是基础,管理是目的,所以,做好基础工作的同时要提高管理意识,要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算,在考虑核算要求的同时,还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题,现在考虑不充分,以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、x同管理月活动”进行了工作布置。
x、根据房地产行业的特殊性结x公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理,并对明细科目作简要说明,目的,一是统一核算口径,保证数据归集及分析对比前后的一致性;二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成,并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。
x、配x目标责任制,对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整,目的,一是要符x财务管理的要求;二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改,建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证,并于明确,作为一定时期内相对稳定的表式。
x、针对外地公司远离集团公司,财务又独立设立核算机构,为加强集团公司对外地公司的管理,保证核算的统一性、信息反馈的及时性,提出了与驻外地公司财务工作联系要求。xx月份与宁波公司财务进行交流,将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。
x、对各公司进行一次内部审计,目的,是对各公司经营状况进行一次全面地了解,为今后财务管理做好基础工作。
x、根据公司的要求对部门职责进行了修改,并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化,重新提出《财务工作要求》,要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出,目的是打好基础。内部开展规范化工作,从会计核算到档案管理,从小处着手,全面开展,逐步完善财务的管理工作。
x、会计知识的培训,我们从三方面考虑培训内容,一是《会计法》,要了解会计知识,首先要了解这方面的法律知识;二是会计基础知识,非专业人员学习这方面知识的目的要明确,目的是为了看懂会计报表,为了能看懂报表,就要了解一些基础的东西;三是如何看报表,这是会计知识培训的重点。
经过调研、沟通、设计,于xxxx年xx月推出《成本费用明细分类目录及说明》;于xxxx年xx月xx日推出《会计报表管理试行办法》;xxxx年x月xx日推出《会计凭证管理试行办法》。
会计报表推出执行x个月后,从会计报表格式设置上看,报表格式设置还是比较科学,能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性,销售收入与结算利润有一个时间上的差异,这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况,需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“会计报表(内)ⅴ《中小企业融资及中小企业融资成本情况表》”。会计凭证使用涉及到每个公司和部门,下文后财务部进行电话通知,x月份实行逐步换新的办法,x月份要求全面试行。试行一个月时间来看,主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题,我们组织各公司综x管理人员进行交流,明确有关事项,解决设计上的不足。xxxx年x月份,针对会计凭证管理试行情况,再一次征求各公司对报销单据意见,根据大家的建议,对会计结算单据作进一步完善,并于xxxx年x月xx日下发了有关规定。
经过财务x同管理月活动,财务部的管理意识加强了,管理能力也得以提高,财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步,但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距,需要我们不断地完善和提高。
二、职能管理
(一)核算工作
核算工作是本部门大量的基础工作,资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。
x、会计审核
会计审核是把好企业经济利益的关键,严格按有关规定执行,决不应个人面子而放松政策。如,亲亲家园项目地处余杭良诸,根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票,否则建设单位不得在税前列支,为此我们对工程发票的来源严格审核,并将此项规定传达到项目公司,目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续,并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理,我们在严格审核退回的同时,帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜,使企业双方利益都得到有效的保障。
x、材料核算
材料占工程成本比重较大,同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式,解决了这方面的质量问题,但在价格这个不确定因素上难以控制,从下半年开始建筑材料价格不断上升,甚至出现断货现象,特别是水泥价格翻一番,还提不到货,为了确保工期顺利进行,配x材料部门调整采购结算方式,由原来的先提货后付款改为先付款后提货。
公司与供货商结算材料款一般较迟,现在送货清单是在结算时才转到财务,一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款,二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度,已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如:杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”,xxxx年xx月xx日供给浙江大经有限公司和xxxx年xx月xx日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于xxxx年x月x日前来办理结算,时间跨度近一年,在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹,当时该款项未办理结算支付,要求核对无误后再付货款。
在材料采购调拨过程中,我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中,我们只掌握了两头,对供货这一环节掌握不够,材料供应均由厂家与施工单位交接,我方是否参与验收不清楚,因收货单上无我方人员的验收签字,这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如x月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”,施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异,经核实,是厂家供货时未注明等级,发现后也未及时补救,只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节,特别是供货环节监控管理。
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如果能够做出成绩,销售的收入和未来都是要比技术好一些的,对于个性的磨练也有好处。而做好销售的最后一步就是签署销售合同。那么下面是读文网小编整理的销售合同范本3篇,就随小编一起去看看吧,希望能够有所帮助。
甲方:_________
地址:_________
法定代表人:_________
邮政编码:_________
联系电话:_________
传真号码:_________
乙方:_________
地址:_________
法定代表人:_________
邮政编码:_________
联系电话:_________
传真号码:_________
第一条合同标的
1.1甲方同意同乙方购买,且乙方同意向甲方出售_________设备(以下简称合同设备)用于_________项目。将由乙方提供的合同设备的内容详见合同附件一(附件一中在列出设备外称的同时也请列出分项价格)
1.2乙方负责合同设备的安装、调试工作,由甲方提供必要配合。
1.3双方同意附件中各项条款为合同不可分割的部分,若附件与合同正文有任何不一致,以合同正文为准。
第二条价格
2.1合同设备的价格(以下称为:合同总价)为:_________,价格清单详见附件一。
2.2上述合同总价是固定的。
第三条付款条款
合同第二条中确定的合同总价由甲方向乙方以如下方式支付:
3.1预付款:在本合同生效后5个工作日内,甲方支付乙方合同总价_________%的款项,即人民币_________元。乙方同时提供甲方同等金额的资金往来发票。
3.2交货款:在合同设备交货后5个工作日内,甲方支付乙方合同总价_________%的款项,即人民币_________元。
3.3验收款:在合同设备验收后5个工作日内,甲方支付乙方合同总价_________%的款项,即人民币_________元。
第四条合同设备的交货
4.1所有合同设备应在合同正式生效后_________周内,(此周应为最晚交货设备的周期),由乙方负责运至交货地点。交货地点为_________机场。货物的导有权及风险在卖方将货物交至承运人后转移至买方。
4.2乙方应于交货日14日之前,通过电报、电传或传真的方式通知甲方,通知内容包括合同号、合同设备的名称、数量、估计总重量与总体积,以及预计交货日期。甲方在收到乙方通知后,应尽快向乙方确认交货地点与交货日期。
第五条合同设备的检验
5.1合同设备的开箱检验应在设备运至交货地点后_________日内在进行。双方应指派代表参加检验。
5.2设备开箱检验合格后,双方签署验货合格证书。
5.3如双方认可的合同设备的小缺陷,并不影响设备性能,双方仍然签署验货合格证书,但乙方应立即采取措施修复缺陷。
5.4如果在联合开箱检验中发现货物有任何缺陷,缺陷或与合同规定不符,双方代表将签署一份详细报告,该报告将作为甲方要求乙方进行更换,修理或补充发货的有效证据。如果确认为乙方责任,乙方应自费取得补充或替换设备。如果确认为甲方责任,乙方应在收到甲方的通知后尽快向甲方补充或替换设备。
第六条保证与赔偿
6.1乙方保证其向甲方提供的合同设备是全新并未使用过的。
6.2乙方所提供的合同设备的免费保修期与原厂商提供的保修相同,详见附件。
6.3保修期内,乙方在收到甲方运于至指定地点(费用由买方负担)的有缺陷设备后,应尽快将更换设备自费运至甲方。
6.4如果因乙方原因不能按照合同第四条的要求按时交货,甲方有权以如下方式要求乙方赔偿损失:从迟交货第三周起每周按迟交货物总价的0.5%(百分之零点五)计,不足一周的时间计为一周。上述赔偿总额不超过合同总价的5%(百分之五)。上述赔偿不能解除乙方交货的责任。赔偿金的支付将被认为已足额补偿甲方的全部损失(包括因迟交货甲方可能向乙方提出的间接损失)。
6.5如果甲方未按合同第四条规定的内容按时支付合同款。甲方应向乙方支付滞纳金。滞纳金支付方式为:从规定的付款日次日起,按应付未付合同款额以每日0.5‰(万分之零点五)计算滞纳金,滞纳金总额不超过本合同总额的5%。
6.6如果由于非乙方原因造成合同执行延迟,则交货周期相应顺延。
第七条不可抗力
7.1如果双方中的任何一方因为不可抗力,如:战争、火灾、台风、洪水、地震或其他双方共计为不属于不可抗力的原因而被迫停止或推迟合同的执行,则合同执行相应延迟,延迟的时间等于不可抗力发生作用的时间。
7.2受影响的一方应将不可抗力的发生尽快通过电报、电传或传真通知另一方。
7.3受影响的一方应在不可抗力终止或被排除后尽快通过电报、电传或传真通知另一方,并通过航空挂号通知另一方不可抗力已终结或排除。
第八条仲裁条款
8.1所有与合同及合同执行有关的争议将通过双方友好协商解决,如果不能通过友好协商解决,则将该争议提交_________仲裁委员会仲裁。
8.2仲裁裁定是终局的,对双方均有约束力。任何一方不得向法院或其他机构申请改变仲裁裁定。
8.3仲裁费用由败方承担。
8.4仲裁进行过程中,双方将继续执行合同,但仲裁部分除外。
第九条保密条款
9.1双方同意,在任何时候,不论是合同有效期内还是合同终止以后,对另一方提供的技术文件以及事务、业务或操作方法(下称秘密信息)实行严格保密。
9.2一方保证,其依本合同所知悉的秘密信息只用于本合同的目的,不用于其他任何目的或向任何第三方(包括单位、个人,也包括乙方的关联企业如子公司、参股公司、母公司等)披露。一方承认并同意,对方是秘密信息的独家拥有有者,将不直接、间接侵犯或损害对方对秘密信息的所有权。
9.3一方应只在下述情况下,方可使用秘密信息:
(1)出于评佑、论证将承担工作的需要;
(2)出于履行本合同的需要。
(3)不论如何,秘密信息均不得以任何方式用于对对方不利、有损或相竞争的目的。秘密信息未经对方事先书面同意,不得被复制、全部或部分与其他信息编纂、透露给第三方。
9.4一方除经按本合同许可外,不得传播、透露秘密信息的全部或部分。秘密信息可向本方的代表和需获悉秘密信息以辅助本方履行其义务的员工披露。一方保证,在上述本方代表和员工知悉秘密信息之前,向其提示秘密信息的机密性与专有性,并保证上述代表与员工同意接受本协议条款的约整,根据此项保证,一方将向对方赔偿因上述代表、员工违约披露、使用秘密信息造成的一切损失、费用(包括律师费)与其他支出。
9.5本条款构成独立的保密协议,本条款的约定的对双方的义务不因本合同的终止而终止。本条款的效力于全部秘密信息的秘密性全部丧失时终止。
第十条合同的生效、解除和终止
10.1本合同签约双方授权代表签字、盖条日期,即本合同的生效日期。
10.2如果发生以下情况,可以视为合同解除或终止:
(1)一方进入解体或倒闭阶段;
(2)一方被判为破产或其它原因致使资不抵债;
(3)本合同已有效、全部得到履行;
(4)双方共同同意提前解除合同;
(5)按仲裁机构的裁决,合同解除或终止。
第十一条其他
11.1本合同壹式二份,双方各执一份。本合同列出的附件是本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。
11.2对本合同条款的任何修改、变更或增减,须经双方授权代表签署书面文件,成为本合同的补充文件,具有同等法律效力。
11.3任一方均不得向第三方公开透露合同内容,除非事先征得对方的同意。但是,如需将合同提交政府有关部门批准则不需对方事先同意。
11.4未尽事宜由双方另行协商决定。
11.5本合同均按《中华人民共和国合同法》执行。
甲方(盖章):_________乙方(盖章):_________
代表(签字):_________代表(签字):_________
_________年____月____日_________年____月____日#p#副标题#e#
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简历是房地产会计求职者向招聘者推销自己时递出的形象名片。下面是读文网小编整理的重庆房地产会计求职简历范文,以供大家阅读。
姓名: xxx姐 国籍: 中国
目前所在地: 广州 民族: 汉族
户口所在地: 广州 身材: 155 cm?41 kg
婚姻状况: 未婚 年龄: 24 岁
求职意向及工作经历
人才类型: 普通求职?
应聘职位: 财务类:会计、
工作年限: 2 职称: 初级
求职类型: 全职 可到职日期: 两个星期
月薪要求: 3500--5000 希望工作地区: 广州 深圳 佛山
个人工作经历: 公司名称: 广州市海伦堡房地产开发有限公司起止年月:2008-07 ~
公司性质: 私营企业所属行业:房地产,建筑,安装,装潢
担任职务: 会计
工作描述: 2008年7月至今,该公司是中颐集团的下属房地产项目公司,主要经营范围是房地产的开发和经营,本人负责该公司全盘会计帐务处理及统计报表的申报,熟悉房地产会计科目的内容和设置,熟悉收入成本费用类帐务操作及总账和报表的编制,熟悉营业税,城建税,教育费附加,印花税,土地增值税,土地使用税,房产税、企业所得税税种的预缴及网上申报工作和每个月统计报表的申报工作。
离职原因:
公司名称: 惠州市海伦堡房地产开发有限公司起止年月:2007-10 ~
公司性质: 私营企业所属行业:房地产,建筑,安装,装潢
担任职务: 会计
工作描述: 该公司是广东中颐投资集团有限公司的下属项目公司,该公司2007年10月成立,主要经营范围是房地产的开发和经营,本人负责该公司全套会计帐务处理、纳税申报,熟悉新办企业到税局报到核定税种,现场报税和网上报税的工作。负责该企业从建立到营业的全盘会计账务处理和纳税申报工作,熟悉房地产板块企业前期筹备到在建售楼过程的账务处理和税务工作,熟悉成本费用类帐务操作及总账和报表的编制,与税务局,银行进行有效沟通,懂得编制统计报表,熟悉房地产板块成本收入结转及税务处理工作。
离职原因:
公司名称: 广州市番禺金威泰房地产发展有限公司起止年月:2007-08 ~
公司性质: 私营企业所属行业:房地产,建筑,安装,装潢
担任职务: 会计
工作描述: 2007年8月至今,该公司是广东中颐投资集团有限公司的下属项目公司,主要经营范围是房地产的开发,本人负责该公司全套会计帐务处理、纳税申报及统计报表的申报,曾经办理过税局迁移手续,熟悉房地产会计科目的设置,营业税,城建税,教育费附加,印花税,土地增值税,土地使用税,企业所得税税种的简单申报工作和每个月统计报表的申报工作。
离职原因:
公司名称: 广东中颐投资集团有限公司起止年月:2007-03 ~
公司性质: 私营企业所属行业:房地产,建筑,安装,装潢
担任职务: 会计
工作描述: 2007年3月至今,该公司以自有资金进行房地产,酒店酒楼,物业管理,建筑,幼儿园等项目的投资,本人负责该公司费用预算的审核和控制,定期编制预算执行情况统计表并进行差异分析,编制并完善行政费用类科目的规范性;担任合同管理员,负责合同类付款的执行情况并登记合同付款台帐,对全部合同进行分类编号归档;担任固定资产管理员,负责固定资产的定期盘点和编号登记工作,并登记固定资产台帐;审核该公司的会计帐务处理工作。
离职原因:
教育背景
毕业院校: 华南农业大学
最高学历: 本科获得学位: 学士学位 毕业日期: 2007-06-01
所学专业一: 会计学 所学专业二:
受教育培训经历: 起始年月 终止年月 学校(机构) 专业 获得证书 证书编号
2003-09 2007-06 华南农业大学 会计学 毕业证书,学位证书 000000
语言能力
外语: 英语优秀
国语水平: 精通 粤语水平: 精通
工作能力及其他专长
1.语言情况
通过国家英语六级考试,六级分数为496;
具有良好的英语基础,较为擅长英语阅读和对话,有较好的英语翻译、读说能力。
能够流利说出普通话、粤语和客家话,沟通能力和语言表达能力较强。
2.计算机水平:
获得了金蝶K/3 ERP财务软件认证证书,熟悉金蝶,用友财务软件的操作;
熟练操作Word , Excel , PowerPoint 等office办公软件,通过计算机一级考核。
3.工作能力
熟悉房地产行业会计帐务处理及纳税申报和统计报表申报工作,熟悉报税流程.
掌握房地产行业合同付款,行政费用和营销费用预算的审核,曾配合公司规范房地产会计科目的规范性和完善性.
熟悉新办企业到税局报到核定税种,办理税局迁移的业务,锻炼了独立,善于合作及思考的能力.
详细个人自传
获奖情况(以下内容全部能够提供证明)
获得华南农业大学2007届优秀毕业生称号;
2006年5月21日荣获2006年全国大学生英语竞赛A级三等奖;
2005年6月5日荣获2005年度全国大学生英语竞赛A级三等奖;
2007年11月28日荣获2006-2007年度校级优秀生奖学金二等奖(占全校12%份额);
2006年11月28日荣获2005-2006年度校级优秀生奖学金二等奖(占全校12%份额);
2005年11月28日荣获2004-2005年度校级优秀生奖学金二等奖(占全校12%份额);
2004年11月28日荣获2003-2004年度校级优秀生奖学金三等奖(占全校12%份额);
2005年11月10日荣获2005年度暑假大学生“三下乡”社会实践活动 “优秀个人”;
2005年5月获广东省“科技进农家”农业科技下乡活动积极分子称号;
2004年5月26日荣获2004年度校园文化节之 “三农”知识擂台赛优胜奖。
主修课程:
会计学原理、中级财务会计、成本管理会计、经济法、高级财务会计、审计学、税法、财务管理、会计电算化、政府与非营利性会计、金融学、国际金融、金融期货、西方经济学
个人联系方式
通讯地址: 广东省广州市
联系电话: 136624xxxxxx 家庭电话:
手机: 136624xxxxxx QQ号码:
电子邮件: 个人主页:
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销售人员在销售过程中遇到期千奇百怪的人和事,如拘泥于一般的原则不会变通,往往导致销售失败。而销售的成功离不开一份有效完整的合同。那么下面是读文网小编整理的代理销售合同范本,就随小编一起去看看吧,希望能够有所帮助。
甲方:___________________________
地址:___________________________
邮编:___________________________
电话:___________________________
传真:___________________________
乙方:___________________________
地址:___________________________
邮编:___________________________
电话:___________________________
传真:___________________________
甲、乙双方本着平等互惠原则,经协商一致,就乙方代理甲方_________系列汽车事宜达成如下协议,以兹共同遵守:
第一条代理及授权范围
1.1乙方代理销售甲方的系列汽车包括:_________________________
1.2乙方的代理区域为__________________地区。甲方授权乙方为以上_______个区域总经销的权限,全面负责_______个区域的销售和经销商管理。如因乙方串货行为造成甲方或者甲方的其他代理商经济损失的,甲方有权追索乙方的违约责任。双方约定每台车违约金为 _________元,同时,甲方应明令禁止其他区域的授权经销商在上述_______个区域销售(该市场_______年______月______日以前的供货车辆除外),否则视同甲方违约。
1.3乙方承诺每月向甲方的订货量不低于_______辆,乙方负责保证年销售量不低于_______辆(_______辆),否则甲方有权取消乙方代理资格。
1.4乙方的总代理权期限为_______年(自_______年______月______日至_______年______月______日)
1.5对于乙方代理的销售区域,乙方可以根据实际情况制订销售政策,原则上甲方不予干涉,但乙方对于自己以及下属经销商的经销行为负无限连带责任。
1.6“商标”属于甲方所有的汽车产品商标。
第二条订货及付款
2.1甲乙双方的结算价格见本合同的附件,该附件由具体的经销协议和订货单组成,为本合同的组成部分。
2.2乙方需货时,应向甲方发出书面订单,一般应在每月_____日以前向甲方下达下一月度订单,并在提货前全额支付所提车款
2.3_________产品的销售在授权的区域内由乙方全权负责,乙方应依据或参照甲方确定市场指导价进行销售,严格禁止低于甲方确定的最低市场限价进行销售。
2.4乙方为销售_________产品组织的各种活动,费用由乙方承担,但甲方应予以积极配合,提供技术和人员支持。
2.5本合同规定以现金方式或以银行承兑汇票的形式支付。
第三条运输方式
乙方根据甲方的要求,在办理相关出库手续后,乙方自行提货,并负担相关运输费用,甲方仓库地为交货地。
第四条投标特别约定
乙方在参加投标过程中,甲方有义务按招标方要求出具相关授权文件,但乙方必须按相应情况遵守甲方在价格上的规定。
第五条商标、工业产权和保密
5.1合同特指产品商标、图案及其他标记,属于甲方产权,经甲方书面批准后允许乙方使用,但本合同期满或终止时此种使用应随即停止并取消。
5.2乙方不得以任何方式侵犯甲方的工业产权。
5.3乙方在合同的有效期内或合同终止后,不得泄漏甲方的商业机密,也不得将该机密超越合同范围使用。
第六条违约责任
6.1如乙方违反甲方规定,实施了串货行为,甲方可根据乙方违规销售的实际数量处以_________违约金,情节严重的,甲方有权单方取消乙方代理权。
6.2如乙方低于甲方确定的最低市场限价进行低价倾销,甲方有权按照乙方实际销售的数量对乙方处以_________元的违约金。情节严重的,甲方有权单方取消乙方的代理资格。
6.3如甲方不能按照乙方规定交货,乙方有权要求甲方进行整改和更换,以求达到乙方订单要求,对于因此而发生的相关费用,由甲方负担。
6.4原则上禁止乙方擅自更改甲方车辆的标准配置进行销售,对于确需改装的,乙方应提前向甲方立项并取得同意后方可进行,对于擅自改装引起的维修费用和其他相关费用,甲方有权对乙方进行追偿。
第七条售后服务
7.1甲方为乙方提供的产品严格按照甲方提供的质保书和国家的相关规定进行质保服务。
7.2乙方在销售完成后,应按甲方要求填写用户登记表,并应于每月定期以传真或其他形式向甲方返回用户登记表,以便于日后的售后服务和例行巡检工作。
7.3当乙方发生售后服务要求时,乙方应书面通知甲方服务要求和内容,甲方应在收到乙方通知的12小时内给予答复,确认服务内容和时间,同时,甲方向乙方提供24小时售后服务热线联络服务。
7.4因人为原因造成的汽车配件损坏,不在免费保修之列,乙方需支付甲方售后服务之费用。
7.5对于乙方擅自改装的部分,不在保修之列,对于甲方维修站因维护甲方利益而进行了维修的,甲方有权根据实际维修费用对乙方进行追偿。
第八条合同的终止
本合同因履行期限届满或双方协商一致或一方违约另一方单方解除合同而终止。
第九条不可抗力
因不可抗力致使本合同不能履行或不能完全履行时,遭受不可抗力一方应及时向对方通报相关情况并向对方提供相应证明,在双方共同商议(或有关主管机关裁决)后,可以根据决议延期履行,部分履行或不履行,并可根据情况部分或全部免于承担违约责任。
第十条合同争议及解决方式
因本合同发生争议,双方应协商解决,协商不成,任何一方均可向合同履行地_________人民法院起诉。
第十一条合同效力
本合同一式四份,自双方签字盖章日生效,甲、乙双方各执两份且效力等同,作为合同附件之一的_________与本代理合同具有同等效力,其他未尽事宜,双方协商解决,甲、乙双方确认的补充协议,作为本合同的附件也具有同等效力。
甲方(盖章):________乙方(盖章):________
法定代表人或委托代理人法定代表人或委托代理人
(签字):____________(签字):____________
________年____月____日________年____月____日
附件
1.代理商授权书(略
2.《_________汽车商务制度》(略)
3.顾客档案表(略)
4.进销存报表(略)
5.市场信息调查表(略)
6.订货单(略)
与的
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组织财务活动、处理与各方面的财务关系是我部的本职工作,随着业务的不断扩张,记帐、登帐工作越来越重要。读文网小编把整理好的房地产财务心得体会分享给大家,欢迎阅读,仅供参考哦!
财务部门是一个企业的神经中枢,能够对企业信息进行全面掌控,对于企业战略规划、预算管理、资金管理、内部控制、成本控制、纳税管理起着至关重要的作用。强大的财务设计能力和运营能力,是支撑企业健康成长的基石和保障。几年来,在济南市粮食局和金德利集团企业正确领导下,我们以会计基础工作达标和开展财务管理年活动为契机,从基础工作入手,在企业党委和董事会的大力支持下,以“加强费用管理”为突破口,紧密结合我企业财务管理工作的实际,努力在加强财务管理,规范财务核算,提高财务管理水平上下功夫,取得了一定成绩,推动了我企业整体财务管理工作上了一个新的台阶。
一、健全管理制度,强化制度管理
企业成立以来,为完善财务管理制度,根据会计基础规范的要求,先后制订了《内部会计管理制度体系》、《会计人员岗位责任制》、《内部牵制制度》、《稽核制度》、《成本核算制度》等十二项内部管理制度。针对我企业在财务管理方面存在的问题,先后制定了《关于工资发放的暂行规定》、《20XX年财务核算及奖励办法》及《补充规定》、《关于IC卡使用规定》《中心厨房核算程序》、《关于公寓收费办法的暂行规定》、《关于机关人员见习期工资标准的规定》、《关于使用企业车辆的暂行规定》、《关于维修费用收取的暂行规定》等具体管理办法、规定。按照ISO22000认证的要求,规范了固定资产购置、修理、报废程序,并印制了专用表格,从资金、费用、生产、销售等各个环节,实行内部控制和监督,做到制度上墙,岗位责任到人,既人人目标明确,又相互协作,从制度上堵塞漏洞,取得较好的效果。电话费等日常开支、零星购置费用降低明显,非生产性开支基本杜绝,毛利率水平比去年同期有了较大提高。
二、加强会计队伍建设,提高会计队伍素质
财务管理工作对于企业经营具有十分重要的作用,财务人员的素质又是提高财务管理水平的关键。为此,针对各经营单位会计人员业务基础薄弱的现状,我们把提高基层财务人员素质作为一项重要工作。加强业务培训,提高基层单位会计人员业务素质;加强会计职业道德培训,强化会计人员职业道德水平;加强会计人员法律培训,增强会计人员遵纪守法意识。每年举行大型财务培训4期,培训人次达280人次,通过培训,使广大会计人员的综合素质和整体水平得到有效提高。为配合全省粮食系统会计知识大奖赛,我企业于7月15日举办了企业第二界会计知识大奖赛,并选出1名选手参加了省局组织的比赛,荣获团体三等奖。
三、加强内部审计监督、促进企业规范发展
为促进企业规范发展,今年以来我们加大内部审计监督力度,定期组织专门力量,对所属单位的经营情况、会计资料进行全面审计。审计前,制定审计程序,明确审计目标、审计范围;审计中,根据审计进度和存在的问题,及时调整审计程序;审计结束后,召开专门会议,汇总审计情况,讨论审计意见,据以提出审计报告。在审计过程中,坚持报送审计和就地审计相结合,一般审计和专题审计相结合,注重内部管理制度的执行和落实情况,查找制度没有执行和落实的原因,是制度本身制定缺陷,还是根本没有认真执行;注重经济效益的审计,查找原因,推广经验;注重现场兼盘工作,特别是现金的存放、保管,固定资产的使用、维修,原材物料的实存、质量。对于发现的一般问题,当场提出整改意见,限期整改。对于突出问题,帮助他们制定整改措施,按照会计基础工作规范化要求,提出建设性整改意见,并在规定时间内,要求单位回复整改情况。另外,我们十分注重审计档案的建立,对于审计结果建立电子版审计档案。通过加强内部审计监督,使快餐店、招待所内部管理制度得到落实,会计基础工作得到加强、财务管理更加规范、到位。
四、统一程序,规范管理,财务管理程序化、规范化
(1)实行划片包干,保证会计队伍稳定,圆满完成会计核算。
随着企业经营的发展,一部分会计走向经理岗位,会计人员变动频繁。为加强会计工作,提高经营单位会计核算水平,对快餐店实行了分片包干制度。财务审计部所有人员每人负责几个店的会计工作,给与帮助、指导、检查。分工协作,对于会计基础方面的工作专人负责,便于掌握日常工作中出现的问题及时得到解决,整改到人,切实起到传、帮、带作用。通过采取划片包干措施,提高了快餐店会计核算水平,保证了各经营单位会计核算工作正常进行,做到完整、准确、及时。
(2)配合会计达标工作,规范会计凭证。为进一步适应经营需要,按照会计基础工作规范化评审工作要求,我们对会计凭证全面整改,对凭证内容及所附原始凭证、会计报告、会计帐薄逐项检查、逐项落实。在济南市财政局举办的会计基础工作规范化评审活动中,我企业代表金德利集团参加了评审,获会计档案规范管理奖。
(3)做好财务分析、提高财务数据的有效性。为了促进快餐店更好的发展,根据各店经营情况,企业每月进行一次店经理参加的业务分析会,从财务数据透视企业资金状况,盈利能力、费用收支、经济运行、店与店之间数据对比,查找问题、对照差距、相互学习、提出整改建议,为企业的发展提供参考依据。
五、加强财务监管,提高管理水平
(1)加强费用控制,大力压缩非生产支出。为全面加强费用管理工作,对超过100元以上消费性开支,按照程序报批。从20XX年6月份开始快餐店不准再出现零星购置,一切支出由企业统一办理。
(2)加强资金管理、确保资金安全。一是对所属单位不定期现场进行现金盘点,检查出纳人员是否严格现金流量的手续制度;二是自二月份起企业已将所有员工工资由银行代发;三是规定每月货款结算日,到期及时支付货款。通过这一系列措施,既保证资金的安全、完整,又使企业资金得到合理使用、流动。
(3)为了加大中心厨房配送力度,统一原材料价格、统一质量标准、统一进货渠道,企业规定原材料由运营部和中心厨房统一配送。财务审计部全力配合,加大审计力度,杜绝自购原材料,每月公布采购情况,从而降低了生产成本,堵塞了漏洞。
(4)做好财产清查,确保国有资产增值保值。根据《企业会计制度》和企业内部管理制度要求,企业坚持对原材料、周转材料、每月进行一次盘点,对固定资产每半年进行一次盘点,确实做到账实相符、账账相符、帐表相符,保证国有资产的安全、完整,保值、增值。
六、加大投入,实现财务管理电算化,提高信息化水平
在市局、集团统一领导下,我企业投入近10万元购买电脑、服务器、打印机,安装了“用友财务软件”,财务管理实现电算化。组织人员参加培训,按财务会计电算化操作办法财务会计电算化管理员、记账员、审核员岗位规范的要求制定措施,明确方法、步骤、搞好帐据交接。电算化的实施不仅降低了会计人员的工作强度,提高了工作效率,使财务管理真正实现了电算化。为配合中心厨房管理需要,新上用友业务软件一套,实现了原材料购进、领用、生产、发货电算化管理,提高了管理效率,保障了中心厨房正常运营。目前财务软件已和手工操作同步,报表生成数据与手工帐完全统一,运行结果无误。初步做到中心厨房、运营、人力资源、办公室相关数据共享,信息化水平进一步提高。
总之,在济南市粮食局财务处的正确领导下,在金德利集团和企业董事会的大力支持下,通过会计基础工作达标和财务管理年活动的开展、会计基础知识和会计技能大奖赛的举行,我们企业的财务管理工作和会计核算水平上了一个新的台阶,会计人员整体素质和业务水平有了较大幅度的提高,有效的推动了企业发展,所有这些成绩的取得,是与各级领导的大力支持分不开。同时,我们也存在一定的不足,基层店面的基础工作还有待加强,电算化水平还有待进一步提高。在今后的工作中,我们一定会倍加努力,争取取得更好的成绩,回报企业,回报各级领导的关心。谢谢!
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合同制的职工在签订劳动合同之前,应该要对劳动合同具有基本的认识。下面是小编整理的职工的劳动合同范本,分享给大家!
招聘方(简称甲方):____________________________
受聘方(简称乙方):____________________________
甲方招聘合同制职工,按有关规定,已报请有关部门批准。甲方已向乙方如实介绍涉及合同的有关情况;乙方已向甲方提交劳动手册。甲乙双方本着自愿、平等的原则,经协商一致,特签订本合同,以便共同遵守。
第一条 合同期限
合同期限为____ 年(或____ 个月),从____ 年____ 月____ 日至____ 年____ 月____ 日止。
第二条 试用期限
试用期限为____个月(或____年)。即从____年____月____日起至____年____月____日止。
(试用期限的长短,有关部门有规定的,按规定执行;有关部门无规定的,由招聘方根据受聘方的工作能力和实际水平确定。)
第三条 职务(或从事某工种的工作)
甲方聘请乙方担任____ 职务(或从事某工种的工作)。
第四条 工作时间
每周工作____天,星期____休息。每天工作时间为____小时。上下班时间按甲方规定执行。
(以完成一定工作量为期限的合同,工作时间由双方商定。)
第五条 劳动报酬
(一)乙方在试用期间,月薪为____ 元。试用期满后,按乙方的技术水平、劳动态度和工作效率评定,根据所评定的级别或职务确定月薪。
(以完成一定工作量为期限的合同,亦可按工作量确定报酬,实行计件工资的,按计件付酬。)
(二)乙方享受的岗位津贴和奖金待遇,与同工种固定职工相同。
第六条 生活福利待遇
(一)补贴待遇:乙方享受交通费补贴、粮食补贴、取暖费补贴等与固定职工相同。
(二)假日待遇:乙方享受节日假、婚假、产假、丧假与固定职工相同,工作满一年以上需要探亲的,可享受____ 天(包括在路途中的时间)的探亲待遇,工资照发,路费报销。
第七条 劳动保护。
(乙方的劳动保护按国家的有关规定执行。)
第八条 乙方患病、伤残、生育等待遇以及养老保险办法。
(本条国家有规定的,按规定执行;无规定的,由双方商定。)
第九条 政治待遇和劳动纪律要求
(一)乙方在政治上享有同固定职工一样的权利,如参加民主管理企业的权利,参加党、团组织和工会的权利等。
(二) 订立有一定期限的劳动合同的乙方,在担任领导职务以后,如职务是有任期的,在劳动合同期限短于领导任期的情况下,可以将合同期限视为领导职务的任期;如果职务是没有任期的,可以视为改订没有一定期限的劳动合同。
(三) 乙方应当严格遵守甲方单位各项规章制度,遵守劳动纪律,服从分配,坚持出勤,积极劳动,保证完成规定的各项任务。
第十条 教育与培训
甲方应加强对乙方进行思想政治教育、遵纪守法教育、安全生产教育,根据工作和生产的需要进行业务、职业技术培训。
第十一条 劳动合同的变更
(一)发生下列情况之一者,允许变更劳动合同:
1.经甲乙双方协商同意,并不因此而损害国家和社会的利益;
2.订立劳动合同所依据的法律规定已经修改;
3.由于甲方单位严重亏损或关闭、停产、转产确实无法履行劳动合同的规定,或由于上级主管机关决定改变了工作任务、性质;
4.由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因,致使原合同无法履行;
5.法律规定的其他情况。
(二) 在合同没有变更的情况下,甲方不得安排乙方从事合同规定以外的工作,但下列情况除外:
1.发生事故或自然灾害,需要及时抢修或救灾;
2.因工作需要而进行的临时调动(单位内工种之间、机构之间);
3.发生不超过一个月时间的短期停工;
4.甲方依法重新任命、调动、调换订立没有一定期限劳动合同职工的工作;
5.法律规定的其他情况。
第十二条 劳动合同的解除
解除劳动合同,除因乙方违法犯罪或乙方不履行合同给甲方造成损失,或者严重违反劳动纪律和本单位管理章程的规定被开除的,以及乙方擅自解除劳动合同的以外,甲方应按规定发给辞退补助费和支付路费。
解除劳动合同时,双方应按规定办理解除手续。甲方应按规定将解除合同的情况报告有关机关核准。
第十三条 违约责任
(一) 甲方无故辞退乙方,除应发给辞退补助费和路费外,应偿付给乙方违约金____ 元。
(二) 甲方违反劳动安全和劳动和劳保规定,以致发生事故,损害乙方利益的,应补偿乙方的损失。
(三) 乙方擅自解除合同,应赔偿甲方为其支付的职业技术培训费,并偿付给甲方违约金____ 元。
(四) 乙方违反劳动纪律或操作规程,给甲方造成经济损失的,甲方有权按处理固定职工的规定予以处理。
第十四条 本合同期满后,甲乙双方一致同意,可以续订合同。
第十五条 其他事项
________________________________________________________________
________________________________________________________________
______________________________________________________________ 。
本合同于 年 月 日起生效。甲乙双方不得擅自修改或解除合同,合同执行中如有未尽事宜,须经双方协商,作出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。合同执行中如发生纠纷,当事人应协商解决,协商不成时,任何一方可按( )解决:
(1)依法向劳动合同的管理机关请求处理,
(2)依法向人民法院起诉。
本合同正本一式二份,甲乙双方各执一份;合同副本一式____ 份,报主管机关、劳动合同管理机关(本合同如经公证,则应交公证处留存一份)……等单位各留存一份。
甲 方:____________________ 乙 方:____________________
代表人:________________ 代表人:________________
____年____月____日 ____年____月____日
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在当今社会,不断发展的生产力使得大量生产要素转移到商业、交通运输、房地产、通讯、公共事业、保险、金融和其他服务性行业和领域,传统的有形产品生产的概念已经不能反映和概括服务业所表现出来的生产形式。读文网小编把整理好的房地产企业运营管理分享给大家,欢迎阅读,仅供参考哦!
【摘要】房地产公司融资问题一直备受关注,本文首先对房地产企业的融资基本特征进行了深入分析,然后集中阐述了我国当前房地产企业具体融资模式及其在实际应用中存在的问题,最后提出有效解决房地产企业融资问题的运营管理策略。
【关键词】房地产 融资模式 运营管理
一、引言
企业融资是企业以自身主体进行资金融通,实现企业内部资金供求的平衡状态。房地产企业融资问题是企业发展的主要生命线,大部分房地产企业的生产经营管理都是围绕房地产及其项目融资进行的。总体上说,房地产企业融资主要分为传统融资方式(银行贷款、股权融资等)与新兴融资方式(信托计划、投资基金等)两种类别,不同融资方式在融资成本、风险、项目规模等方面有着不同适应条件。
二、房地产企业融资的基本特征
(一)较多依赖外源性融资
房地产企业发展是一个融资、发展、再融资、在发展的过程,企业生产活动需要筹集项目建设资金,其具体融资方式的选择关系到企业融资成本选择与负债结构、可实现收益等。作为非金融企业,房地产企业的融资方向主要分为两种:一是内源性融资,即利用本企业长期积累的自有资金或可供使用资产进行再投资活动;二是外源性融资,即主要依赖外部资金或投资的供给满足企业对资金的基本需要,如将投资者资金转变为公司股份的股权融资形式。房地产企业从事行业性质决定了企业资金密集型生产的基本定位,企业自有资金难以满足企业对大规模、长期资金的需求状况,以自有资金为基础实现企业资金融通是房地产企业生产管理活动的基本条件。
(二)以土地与房产抵押为条件
房地产企业融资主要以房地产企业自身为融通主体,根据生产经营活动的特点及企业未来发展预测,采取适当的方式与渠道筹集资金、合理组织与安排企业对资金的供应。房地产企业融资行为有直接融资与间接融资两种,间接融资方式就是通过向金融机构(银行)间接贷款进行的融资活动,这种融资活动中作为直接借款人的房地产公司与作为直接贷款人的投资者之间不存在业务往来,而是借助中介机构媒介作用进行;直接融资就是指房地产公司作为直接借款人向作为投资者的直接贷款人进行的融通活动。房地产企业的上述融资活动都需要以土地、房产作为担保物进行借贷或资金融通的条件。
三、房地产企业融资模式及其运营中存在的问题
(一)房地产信托融资
在国际范围内,房地产信托融资也被称为房地产投资信托基金。在我国房地产信托融资是指“信托+银行”的融资方式。基础建设投资信托是目前我国规模最大的一种信托方式,基础设施项目建设周期较长,对资金的需求量大,其目的是为基础设施建设提供项目实施资金支持。其遵循的基本流程是:房地产企业充分表达项目建设融资需求,并针对项目实施制定出可行性分析报告,拟定资金信托文件等,然后由相关机构进行信托推介,最终成立信托计划,将资金投入项目运作中去。当前房地产信托也存在诸多问题,信托机构监管不到位,导致不合规活动难以得到有效抑制;信托机构管理经营不到位问题也十分突出。
(二)股权融资
股权融资方式是以企业增加新股东的方式融进股本,获取企业生产活动需要的长期稳定资金,与债权融资相比,股东收益与企业生产经营收益密切相关,同时企业自身不需要承担还本付息的责任。股权融资具有资金使用长期性、不可逆性、无负担性等特征,当前上市融通资金成为房地产企业的重要融资途径,股权融入资金是企业股本的一部分,不仅可以用于企业生产经营,同时也能够进行相应的投资等活动。但上市融资的缺陷也十分明显,从长远看,不能完全满足房地产企业资金需求;同时上市融资的市场准入门槛较高,特别是中小房地产企业很难以实现上市融资;证券市场的运行规律使得房地产企业面临上市资金周转等问题。
(三)债券融资
当前我国房地产企业债券融资比重较小,国家对债券发行主体的资格要求、债券市场规模等限制了房地产企业债券融资的可能性,同时,债券融资对企业的资产负债率、资本金状况及其担保要求等都严格规定。
四、有效解决房地产企业融资问题的运营管理策略
(一)多元化融资方式互为补充,实现集约化融资
当前房地产企业多元化融资方式难以实现的主要原因还在于企业规模小、数量多,市场竞争力较低,抵御风险的能力不足等。房地产企业要以提升企业自身竞争实力为基础,在综合分析企业的经营管理状况与未来发展规划的前提下,以多元化融资方式互为补充,实现企业整体融资水平的提升。以转变房地产企业经营管理方式为契机,实现房地产企业集约化融资目标,进一步提升房地产企业融资管理成效。
(二)规范金融市场环境,提高金融工具创新力度
完善金融市场各项监管法律法规,加强金融市场的监管力度,是提升企业融资效率的关键因素。当前房地产企业融资工具明显不足,适用于房地产企业特性的融资工具创新力度不够,如抵押、按揭等原始企业贷款方式依然是房地产企业的主要融资模式,根据房地产企业的特性及投资者的投资偏好设计出多样化的金融融资工具,拓宽房地产企业融资途径,是提升我国房地产企业融资效率的现实选择。
五、小结
当前我国房地产企业融资方式单一,工资工具不足,在很大程度上限制了房地产企业的长远发展。以企业集约化融资为目标,积极创新融资工具,实现多元化融资方式互补机制,有利于解决房地产企业融资困境。
参考文献
[1]郝智慧,邵四华.我国房地产企业的融资方式比较研究[J].中国房地产金融,2009(12).
[2]姜永铭.房地产企业融资外部化研究[J].技术经济与管理研究,2013(06).
[3]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融,2011(17).
[4]刘旦.我国房地产企业融资模式研究[J].中国房地产金融,2011(07).
[5]杜广如,赵君彦.中小房地产企业融资渠道研究[J].开发研究,2010(02).
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1、可以节省一部分费用。
2、合同终止时不用向商标局提出申请。但是同时也会产生一些问题。首先,如果不备案商标被许可人可以超出商品的范围使用商标;其次,如果不备案商标被许可人可以超出商标的期限使用该商标,这些都不利于许可人监督也不被法律保护,有可能会对于改商标的价值产生影响,这样的话就得不偿失因小失大。造成许可人自己的利益受损。商标使用许可合同备案的好处是合同经过备案可以防止地方工商行政管理部门极个别的查处。另外,第三人(一般均为竞争对手)可能去工商部门投诉,称被许可人未经授权而是用许可人的商标,投诉被许可人侵犯许可人的注册商标权,可能给被许可人造成不必要的麻烦。
3、便于商标局对全国商标使用许可情况的管理通过商标使用许可合同的备案审查,从中发现问题,及时纠正,更好地维护当事人双方的合法权益。商标许可人和被许可人也可以通过《商标公告》向社会公布商标使用许可情况,为消费者选购商品提供方便。因此,经过了备案,可以减少各种因未备案而引发的各种问题的发生,不会影响商标被许可人对于该商标的正常使用,减少不必要的麻烦。
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看了“商标许可合同范本”
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