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掌握并了解4s店的面试技巧和注意事项才能有更加丰富的实战经验去通过面试考核。下面是由读文网小编分享的4s店面试技巧和注意事项和实战经验,希望对你有用。
第一个问题:请你自我介绍下自己
在面对这个问题的时候,我们好多销售顾问都不知所措,他们的回答大部分就是告诉面试官自己的姓名,年龄,家住哪里,甚至说下自己以前从事过什么职业等等,但是这些真的就是我们企业或者说面试官想知道的事情吗?我想可能未必是。其实面试官想通过这个问题想知道的是你能否胜任工作,想了解你的技能、你擅长的知识领域、你是不是比较积极主动的以及你过去的一些主要成就。所以你必须掌握面试官的心理,知道了面试官的心理现状就好办多了。针对面试官要考核的方面,你可以结合下面三个方面来进行回答:
1、 不单单说一些自己的基本讯息,面试官每天听到一些我叫什么啊,家乡哪里啊,耳朵听得都快生茧了,所以我们应该说点别的面试官感兴趣的
2、 必须要突出你擅长的部分,因为这才是面试官想要知道的
3、 你需要告知面试官你是积极的
通过这三个方面的提升,那对于回答这个问题就变得更加容易起来,那针对销售,我们就要分析出销售最需要的品质是什么?可能就是你可以让客户信任你,你的谈判技巧不错,你可以给客户推荐客户喜欢的车子,你可以让客户满意度非常高,那你有这些品质你就可以告诉面试官,然后再选一个你事先准备好的真实的故事,这个故事可以体现你的这些品质。这样就是一个比较完美的答案了。我记得我之前有个同事,他现在在奥迪做内训,其实那时候的他并不是很会做培训的,但是他应聘的时候用了这一点,结果他面试成功了,你想下我们做培训的所需要的最佳的品质应该就是让学员记住东西,于是呢我这个同事就事先告诉了面试官他有这个潜质,然后就举了一个他让一个朋友给他国外代购东西的故事,他一共教他朋友帮他带了11件东西,一样没拉下,而且全部正确,而另外的要不就是拉下很多东西,要不就是买的东西不对,就这样这家公司就要了他。所以我们销售顾问也应该像我这个同事一样做,这样你的面试成功率会很高的。
第二个问题:你如何理解销售顾问这个岗位
这个问题也是非常常见的,那这个问题最主要考察我们应聘者什么东西呢?其实面试官问出这个问题最主要想通过这个问题了解你是否正确理解了汽车销售顾问的职责,以及应聘者所意识的职责是不是和公司所要求的职责有多少偏差?如果偏差比较大的话可能会觉得你不适合这个岗位,所以这个问题我们也应该引起足够的重视。
那刚才我们已经了解了面试官最主要考察我们的什么方面,那针对考察的东西,我们应该怎么来应对呢?这个问题我们可以从两个方面来回答:
第一、 你必须告知我们面试官你认为销售顾问和平常的销售员之间的区别
第二、 你必须给面试官阐述汽车销售顾问是怎么来卖车的
按照这两个注意点,我这边也给大家提供一套模板:销售顾问和平常的销售员有着本质的区别,销售顾问不单单是要销售汽车,更重要的是要在客户面前建立一个专家的形象,让客户相信你,赢得客户的信任,这样才能称为顾问,所以我们在平常的销售过程中应该为客户推荐一辆符合客户需求的车子,这样才能够让客户放心消费,才能做好客户的满意度。而且像客户买车子也不是件小事,如果你没有这么做肯定销售业绩也不会太好,一辆车子少则几万,多则上百万,不是小东西,所以客户一般在购买前都会深思熟虑的。如果像平常的销售员一样成交的可能性将会大大降低的。
第三个问题:你的职业规划是怎样的
对于这个问题,面试官想了解你的职业规划的态度,以及你对人生的一个态度问题,以此来考察你的发展潜力是否符合公司的要求。如果不符合公司的要求的话面试官可能就不会录用你的,我之前刚从学校毕业的时候,那时候我们都要去找工作,我有一个同学去应聘了一家别克4S店的销售顾问,我那个同学家里也很有钱,他去面试的时候,面试官问他你的职业规划是什么?他的回答是这样的:我想在这边学点经验,以后自己去开家4S店,你们想一下这样的回答面试官会要他吗?我想应该不会的,因为这不符合公司的要求,所以他自然而然也没有被录用上。
还有位同学当面试官问他的时候,他的回答是这样的:我想在这边好好做,想一年之内干上总经理这个职位。这样的回答面试官肯定也是不喜欢,为什么?因为不切实际,他这样的回答会让面试官怀疑在以后的工作当中是不是也是不切合实际呢?是不是也是好高骛远呢?所以也是没有录用上的,那针对这个问题我觉得大家有三个方面的注意:
1、 你的发展规范必须要符合公司的发展规范
2、 你要让面试官感觉到你想在这家公司有所作为
3、 目标切合实际点
从这几个方面入手的话我们也就有了我们回答的模板:我想在这家公司有所作为,所以我想我的职业发展方面最好能够符合公司的发展,只有公司发展了我才能得到发展,所以我想和公司一起能在汽车行业大展拳脚。
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求职者掌握适当的面试技巧,对顺利就业有较大的帮助。那关于参加大型招聘会的技巧有哪些呢?下面是读文网小编为你整理的参加大型招聘会的一些经验技巧,希望对你有帮助。
1.会前要明确自身条件,对自己有个正确的定位。不要眼高手低,也不能自卑。事先打好简历,把自己的工作经历及求职意向清晰表述。在简历中把自己的联系方式注明,使用人单位能及时与你取得联系。
2.参会时最好不要带上过多的证书原件,应带上复印件,因为参会人非常多,用人单位没有时间当时验证,而主要是初次面试和看其简历。同时以免在大会中人多手杂和保管不当丢失,造成很大的损失。
3.充分利用大会的会刊。在大会入口处领取免费的会刊,上面刊登了参会所有单位及用人情况和条件。应聘者应仔细地查看大会会刊,把自己的专业和感兴趣的公司划下来,然后直接去其所在场馆,这样能够节省大量时间体力,提高应聘的效率。
4.争取良好的第一印象。参加招聘时应着装得体,最好着正装,保持良好的个人形象。说话时不卑不亢,表示出对其的尊重。简单明了地把自身情况介绍一下并表示对那项工作的兴趣,非常希望能够加入其公司,作出一份自己的贡献。不要太着重提到薪金,因为这只是初次面试,如果用人单位满意,还会与你联系的。
5.参会时不要被应聘单位列出的条件吓倒,首先要充满自信,敢于表达出自己的条件和愿望。敢于争取,不怕失败。表示出你有在工作中学习及能很快地适应工作,在试用期间发奋努力,创造出业绩来的信心。
6.会后二三天内及时与感兴趣的用人单位进行联系,不能被动等待。如果你感觉双方都很满意,你当时应及时记下这家公司的联系方式及负责人电话。因为用人单位会收到很多简历,可能将你漏掉。应及时电话联系寻问什么时间再次面试。一方面表示你对公司的尊重,二是表达出你迫切加入其公司的愿望,给用人单位又一次深刻的认识。
看过“参加大型招聘会的经验技巧”
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面试的技巧有很多,但都没有整理完整,下面小编为大家带来面试技巧和注意事项和实战经验视频让你面试顺利通关,希望对您有所帮助。
招聘与面试实战技巧
经验一:捕捉信息,把握职业机会要做成功的职业人,必须保持敏锐的信息捕捉能力,在知识、技术快速更新的行业更是如此。各家公司在不同的时期会推出不同的职位,或者伴随着公司产品的转型,新技术岗位会随之产生,迅速把握行业发展、瞄准某项新技术的发展前景,是成功跳槽的第一步。记者发现,很多技术人才一方面担忧自己的职业前景,另一方面却只会埋头苦干,信息闭塞,根本不了解目前行业发展状况及涌现出来的职业机会。
提醒:技术人员应时刻关注行业信息,比如拓宽人脉圈,经常参加行业聚会,经常登录招聘网站或者翻阅招聘报纸,关注各家知名企业的发展动态等,这样才能在合适的时间找到合适的职业机会。
经验二:广种薄收,重复投递简历技术类职位需求多,求职者的数量更多。比如花旗软件推出的研发工程师的职位,当天就收到三四百份简历,竞争相当激烈,求职者得到面试通知的概率大大降低。此时“广种薄收”是最好的方法。你首先可以在某招聘网站填写一份完整的个人简历,并且让简历处于公开状态。然后按照需求搜索合适的职位,有选择性地发送多份简历,增加自己的成功概率。针对心仪的企业,你可以连续一周重复投递。因为当某个职位收到太多简历的时候,公司不会一一查阅,只会随机选择部分简历,重复投递无疑给自己增加了成功的概率。
提醒:引起企业关注的方法很多,除了网络投递,还可以邮寄书面信件,或者在打听到企业招聘负责人姓名后,叫快递投递简历,这样更加能够引起企业的重视。此外,当某家企业某个职位应聘失败后,你依旧可以申请该企业的其他职位。
经验三:巧排时间,节省应聘成本一般应聘技术类的职位,需要经过3-4轮面试,也就是说大多数情况下需要在家和企业间来回奔波三四次。高新技术企业大多地处偏远郊区,比如张江高科技园区、紫竹科学园区、外高桥保税区、临港新城、漕河泾开发区等,来回奔波煞是辛苦。从市中心去紫竹科学园,需要先乘坐地铁一号线到莘庄站,换乘地铁五号线到底,然后打车到公司,来回时间长达两个多小时,路费也要四五十元。
提醒:当你接到面试通知后,可以和公司hr改约时间,把相同地区、不同企业的面试时间安排在同一天,能够节省时间和路费。
经验四:临门一脚,自学闯技术关如果你认为技术岗位面试考察的都是“真材实料”,不用复习准备,那你就错了。过来人的经验告诉我们,技术人员的面试也应该“临时抱佛脚”。一位拥有多年工作经验的软件研发工程师告诉记者,再资深的技术人才也往往只专注于某个领域的技术,或者熟练使用某项编程工具。但每个公司的开发领域各有不同,对具体技术的要求也大相径庭,即使是同行业的企业,要求也有所差异。
提醒:在面试前要详细了解公司的职位说明书,了解公司的产品领域和方向,并及时找到相关资料和技术参阅。一般有着良好的技术基础,并且学习力强的人才,经过1-2天相关技术的自学便能闯过面试关。
经验五:规划职业,明晰发展目标无论是部门经理的技术面试,还是人力资源经理的常规面试,“离职原因”和“职业目标”两大问题被问得最多。惠普公司的招聘负责人坦言,考虑到招聘成本和对工作进度的影响,公司在招聘时特别注重员工的忠诚度,凡简历中有低于一年即跳槽的经历,都会再三询问。
提醒:无论你的职业经历如何,拥有清晰的职业目标、给出明确的技术路线,并将自己的技术路线与企业的发展相结合,才能稳操胜券。你可以选择技术工程师到团队组长、项目经理、部门经理这样一条从技术转为管理的发展路线,也可以走首席技术官到研发总监这样一条从技术到技术的发展路线。
经验六:了解招聘流程,成竹在胸首轮电话面试,2-3轮技术面试,部门经理面试,人力资源经理面试……熟悉技术面试的求职者觉得整个流程逃不出这些“花头”,因此只等公司“放马过来”。其实不然。比如去花旗软件的专场招聘会之前,你可以先通过网络投递简历,然后得到审批确认,当天可以直接进入第二轮面试;再比如微软亚洲工程院招聘,首轮会安排5位面试官轮流面试,给出看似和技术毫不相关的“算数”题目,考考你是否足够聪明;再如赛贝斯等公司,会有一轮国外团队主管或者经理的面试,此时电话英语的事先练习就很有必要;再如应聘hp公司,若没有事先了解薪酬水平,开出了过高的价格,往往会让自己前功尽弃。
提醒:各个企业的侧重点、题目类型、企业文化、关注焦点都有所不同,做好流程研究工作举足轻重。经验七:面后确认,增加考官印象每轮面试后,再次面试通知将在1-2周内发出,求职者怀着忐忑的心情,眼巴巴地等待通知的过程格外难熬,而且等待的过程也会影响到求职其他公司或职位的进度。此时,求职者不妨化被动为主动,在面试后给主面试官发封感谢信,重申自己对公司的向往,这样可增加面试官对你的印象。
提醒:一般企业hr部门都设有招聘系统和人才库,详细记录求职者的各轮面试结果,在面试后2-3天还未得到回复时,也可以主动打电话到人力资源部门查询,是否有戏可以提早知道。
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如何在面试时取得成功?下面小编为大家带来面试技巧和注意事项和实战经验,供大家参考。
(1)忌握手无力,靠近试者过近。中国人见面问候的方式是握手,面试时与主试者应恰如其分地轻轻一握,不要有气无力地被动握手,给对方一种精力不足,身体虚弱之感。落座后应与对方保持合适的距离,不能过分靠近对方,逼视对方。更不能以姓名称呼主试者,而应时时表现出你对他们的尊敬。
(2)忌坐立不安,举止失当。面试时决不能做小动作,如摇头晃脑、频频改变坐姿,更不能嚼口香糖、抽烟。主试者可能示意你抽烟,但最好谢绝他的好意。
主试者的“宽宏大量”是暴露应聘者弱点的最佳武器之一,在整个面试过程中,注意不要让自己的小毛病浮出水面。
(3)忌言语离题。有的求职者讲话不分场合,不看对象,让主试者听得莫名其妙。例如说些俗不可耐的笑话,谈及家庭和经济方面的问题,讲些涉及个人生活的小道消息,或任意对面试室的家具和装修评头论足。主试者可没有时间猜测你想真正表达的是什么。
(4)忌说得太急。言谈中迫不及待想得到这个工作,急着回答自己没听清或没有理解透彻的的问题,而不是有礼貌地请对方再说一遍或再说明;不加解释就自称掌握某种技术,何处培训、何时参加、何人教授一律避而不答,令人生疑。所谓“欲速则不达“。
(5)忌提问幼稚。在想考官提问时要考虑自己提的问题是否有价值或者主考官已经回答过或解释过。千万别提一些很幼稚的问题,如:“办公室有空调吗?”“你知道某某主任在哪里吗?”
(6)忌言语粗俗。粗俗的语言,毫不修饰语言习惯并不代表你男子汉的气概或不拘小节,反倒另人难堪、生厌。
(7)忌反应迟钝。聆听主考官讲话并非单纯用耳朵,还包括所有的器官;不仅用头脑,还得用心灵。如果对方说话时你双眼无神、反应迟钝,这组已让考官对你失去信心,不论你将来如何推销自己,一切都基本上是徒劳,败局已定。
(8)忌做鬼脸。顽童做鬼脸,人们往往觉得其天真可爱,而且在平时人们的表达中也经常用到。但是,在面试中,夸张的鬼脸会使主试者认为你过于造作、善于伪装、会演戏,另外,表达恶意的鬼脸更容易另对方觉得你是没有礼貌、无教养的。
(9)忌像个嫌疑犯一般。应但意识到面试是一种机会平等的面谈,不是公安机关审讯嫌疑犯。不要过多理会主试者的态度。一开始就与你谈笑风生的主试者几乎是没有的,多数人的表情是正儿八经的。但应聘者还是应该把自己解放出来,不要担当被审察的角色。这样才利于自己正常的发挥。
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面试是一门语言的艺术、一场语言的博弈、更是一次以语言为武器的战斗。无论思路多么清晰,学识多么渊博,最终都需要强大的语言组织能力和表达能力用来展现和支撑。面试的目的是让考官深入了解你,以决定你是否是合适人选。为了成功上岸,面试前必须做好比较充分的准备。为此,小编为大家带来公务员面试技巧和注意事项和实战经验2016。助你面试成功。
(1)忌握手无力,靠近试者过近。中国人见面问候的方式是握手,面试时与主试者应恰如其分地轻轻一握,不要有气无力地被动握手,给对方一种精力不足,身体虚弱之感。落座后应与对方保持合适的距离,不能过分靠近对方,逼视对方。更不能以姓名称呼主试者,而应时时表现出你对他们的尊敬。
(2)忌坐立不安,举止失当。面试时决不能做小动作,如摇头晃脑、频频改变坐姿,更不能嚼口香糖、抽烟。主试者可能示意你抽烟,但最好谢绝他的好意。
主试者的“宽宏大量”是暴露应聘者弱点的最佳武器之一,在整个面试过程中,注意不要让自己的小毛病浮出水面。
(3)忌言语离题。有的求职者讲话不分场合,不看对象,让主试者听得莫名其妙。例如说些俗不可耐的笑话,谈及家庭和经济方面的问题,讲些涉及个人生活的小道消息,或任意对面试室的家具和装修评头论足。主试者可没有时间猜测你想真正表达的是什么。
(4)忌说得太急。言谈中迫不及待想得到这个工作,急着回答自己没听清或没有理解透彻的的问题,而不是有礼貌地请对方再说一遍或再说明;不加解释就自称掌握某种技术,何处培训、何时参加、何人教授一律避而不答,令人生疑。所谓“欲速则不达“。
(5)忌提问幼稚。在想考官提问时要考虑自己提的问题是否有价值或者主考官已经回答过或解释过。千万别提一些很幼稚的问题,如:“办公室有空调吗?”“你知道某某主任在哪里吗?”
(6)忌言语粗俗。粗俗的语言,毫不修饰语言习惯并不代表你男子汉的气概或不拘小节,反倒另人难堪、生厌。
(7)忌反应迟钝。聆听主考官讲话并非单纯用耳朵,还包括所有的器官;不仅用头脑,还得用心灵。如果对方说话时你双眼无神、反应迟钝,这组已让考官对你失去信心,不论你将来如何推销自己,一切都基本上是徒劳,败局已定。
(8)忌做鬼脸。顽童做鬼脸,人们往往觉得其天真可爱,而且在平时人们的表达中也经常用到。但是,在面试中,夸张的鬼脸会使主试者认为你过于造作、善于伪装、会演戏,另外,表达恶意的鬼脸更容易另对方觉得你是没有礼貌、无教养的。
(9)忌像个嫌疑犯一般。应但意识到面试是一种机会平等的面谈,不是公安机关审讯嫌疑犯。不要过多理会主试者的态度。一开始就与你谈笑风生的主试者几乎是没有的,多数人的表情是正儿八经的。但应聘者还是应该把自己解放出来,不要担当被审察的角色。这样才利于自己正常的发挥。
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房地产销售技巧和话术中,有一些必须注意的要领,要求置业顾问掌握。以下是读文网小编为大家整理的房地产销售技巧和话术之解决客户抗拒的十大借口相关内容,希望对读者有所帮助。
借口之一: 我要考虑考虑
销售员:-顾客先生,太好了,想考虑就说明你很感兴趣。是不是呢?顾客:是
销售员:-这么重要的事情,你一定会很认真的做决定吧。对吧? 顾客:-是
销售员:-这样说,该不会是想躲开我吧? 顾客:-不是,不是,你千万不要这样想。
销售员:-既然你有兴趣,你又会很认真的做出你的最后决定,我又是这方面的专家,为什么我们不一起考 虑呢。你一想到什么问题,我马上就答复你,这样够公平了吧! 顾客:-无语、、 、、
销售员:--顾客先生,坦白的讲,是不是钱的问题?
借口之二:太贵了
1. 价值法
顾客先生,我很高兴你能这样的关注价格,因为那正是我们公司最吸引人的优点,你会不会同意,一件产 品的真正价值是它能为你做什么,而不是你要为它付多少钱。这才是产品有价值的地方。 如果你在沙漠里,走了两公里,你快渴死了,一瓶水可值一百万,因为它让你重获了你走回家的所需要的 力气,这是这瓶水的价值所在。 如果有一个卖水的人过来,一瓶书卖你十元钱,我保证你不会跟他讨价还价的,如果这时候你有钱,你一 定会买这瓶水,你说对吗?
2. 代价法
顾客先生,让我给你说明,你只是一时在意这个价格,也就是在你买的时候。但是整个产品的使用期间, 你就会在意这个产品的品质。 难道你不同意,宁可投资比原计划的多一点点,也不要投资比你应该投资的少一点点吗?你知道使用次级 产品,到头来你会为它付出更大的代价的,想想省了眼前的小钱,长期反倒损失了更多的冤枉钱,难到你 舍得吗?
3. 品质法
顾客先生,大多数的人包括你和我,都清楚的了解到:好东西不便宜,而便宜的东西往往没有好的。客户 有很多的事可以提,但大多数人都会忘记价格,然而他们绝对的不会忘记差劲的品质和差劲的服务的,要 是那件商品很差劲的话,你说是吗!
4.分解法
贵多少: 计算此产品的使用的年份 算出平均每年的价格 所得的数字除以 52 算出每周的价格 若是办公室使用的话就除以 5,家庭使用就除以 7 算出平均每天贵了多少。
5.如果法
顾客先生,如果价格低一点点,那么今天你能作出决定吗? 6.明确思考法 明确思考法 跟什么比 为什么呢
借口之三:别家更便宜
销售员:顾客先生,你说的可能没有错,你或许可以正在别家找到更便宜的产品,在现在的社会中,我 们都希望用最小的钱买到最大的效果,不是吗 ? 顾客:是
销售员:同时,我也常常听到一个事实,那就是最便宜的产品往往不能得到最好的效果,不是吗 ? 顾客:是
借口之四:超出预算
销售员:顾客先生,我完全可以了解这一点,一个管理完善的公司需要仔细的编列预算,因为预算是帮助 公司达到利润目标的重要工具,不是吗? 顾客:是
销售员:但为了达成工具,工具本身应带有弹性,你说是吧。 顾客:是
销售员: 假如今天有一项产品能带给贵公司长期利润和竞争力, 身为企业的决策者, 为了达成更好的结果, 你是让预算控制你,还是来主控预算呢。
借口之五:我很满意目前的所用的产品
销售员:请问你要买我的 C 产品吗 ? 顾客:不要了
销售员:为什么 ? 顾客:我有 B 了
销售员:你用 B 是多长时间了 ? 顾客:用三年
销售员:很满意吗 ? 顾客:很满意
销售员:用 B 之前你用什么呢? 顾客:用 A 呀
销售员:当初三年前从 A 转成 B 的时候你考虑了什么好处 ? 顾客:考虑了一二三
销售员:考虑之后你得到了吗 ? 顾客:得到了得到了
销售员:你真的很满意吗? 顾客:真的
销售员:告诉我既然三年前你做出了从 C 转成 B 的决定,并且很满意自己当时所做的考虑,现在为什么你 有否定一个跟当初一样的机会在一面前呢,当初你的考虑带给你了更多的好处,为什么你现在不再做一次决定呢,你说我说的有没有道理呢!
借口之六:**时候我再买
销售员:**时候你会买吗? 顾客:会
销售员:现在买跟**时候买有什么差别吗 ? 顾客:**
销售员:你知道现在买的好处吗 ? 你知道**时候再买的坏处吗 ? 我给你计算现在买,**个月后可以节省或多赚多少钱 再给你计算**个月后再买会损失或少赚多少钱
借口之七:我要问某某
销售员:顾客先生,如果不问别人你自己可以做决定的话,你会买吗 ? 顾客:会
销售员:换句话说你认可我的产品了 顾客:认可
销售员:那你会向别人推荐我的产品吗 ? 顾客:会
销售员:也许是多余的,但允许我多问几句,你对品质还有问题吗? 顾客:没有了
销售员:对服务还有问题吗? 顾客:没了
销售员:对价格还有问题吗 ? 顾客:没有
销售员:对我们公司还有问题吗? 顾客:没有
销售员:对我还有问题吗 ? 顾客:没有
销售员:你还有别的问题吗 ? 顾客:没有了
销售员:太好了接下来,我们什么时候可以与**见个面。
借口之八:经济不景气
顾客,多年前我学到了一个真理,当别人卖出的时候,成功者买进,但当别人买进的时候,成功者卖出。 最近有很多人说到市场不景气,但是在我们公司,我们决不会让不景气捆饶我们,你知道为什么吗 因为今天有很多拥有财富的人都是在不景气的时候建立他们的事业基础,他们看到了长期的机会而不是短 起的挑战,因此他们做出了购买的决定而获得了成功,当然,他们也必须愿意做出这样的决定。 顾客先生,今天你有相同的机会,可以做出相同的决定,你愿意给自己一个机会吗
借口之九:不和陌生的人做生意
我知道你的意思,并且非常理解,同时你知道吗,当我走进这扇门时,我们就已经不是陌生人了,你说对 吗!
借口之十:就是不买
销售员:顾客先生,我相信在世界上有许多优秀的推销员,经常有很多人向你推荐许多优质的产品,不是 吗? 顾客:是
销售员:而你当然可以向任何一位推销员说不,对不对? 顾客:是
销售员:身为一名专业的推销员,我的经验告诉我,没有一个人可以对我说不,他们是在向 自己说不(对 自己的未来,健康,幸福,快乐等等任何与你产品有关的都可以)而我怎么可能让我的顾客因为一点点小 问提而向自己说不呢,如果你是我,你会忍心吗?
当准客户反对时,也就是销售的开始。准客户通常不会光告诉你真正反对的理由是什么,他们会先找藉口。老练的销售人员可以看穿藉口,找到真正的反对理由——分辨哪些才是真的拒绝理由。
“我要考虑、考虑。”
“我想到别家看看,多了解了解。”
“你的价格太高了。”
“我得和我的伙伴商量、商量。”
“以后再来找你。”
有时候这些是真正的反对理由,但大多数它们只是藉口,所以要弄清楚客户所说的真伪。
先要弄清真正的理由。
清除反对的关键在于:
1、 你行销技巧的知识;
2、 你对房产的知识;
3、 你的创意;
4、 对客户的认识;
5、 与客户建立的关系;
6、 真诚帮助客户的欲望;
7、 你的坚持。
其中没有一项和价钱有关,有些或许与总花费有关,这些全都与价值有关。
A、“我要考虑一下”
销售代表“好极了!想考虑一下就表示你有兴趣,对不对,X先生?”
(逼客户回话或点头)
若客户不回话,坚持不要开口,保持沉默等待。(动作技巧)一直等客户点头或回话时,再做说明。
销售代表(认真地):“你知道吗?X先生,这是非常重要的决定。买一套房子并不只是住这么简单,特别是高档楼盘类的。每一次走进走出家门都反映着你的眼光、品位、尊贵……等,我相信你一定同意我的说法,你需不需要跟家人或者其他人商量、商量。”
X先生:“不用,我决定就可以了。”
销售人员:“你在某些方面(他的行业),一看你就知道是行家(恭维客户经验、阅历),不过在挑选房屋方面我可是行家,我已经干了三年,对XXX的楼盘非常了解。我发现大多数需要考虑的人呢,都会考虑出一些复杂得连他们自己都想不出答案的问题。既然你的形象、尊贵都要体现在居住的物业上,为什么我们不一起考虑呢?你一想到问题,我就可以马上回答你。(此时表情要松驰,语气要缓和,用幽默的口吻)够公平吧!现在,你最想知道的一件事是什么?”在这个关头,销售员开始要知道真正的反对理由是什么了?
注意:如果X先生说到和别人一起商量,销售代表必须设法陪所有当事人一起考虑,并注意追踪。
当准客户说“我想考虑”时,有50%的时候是:
1、 没钱;
2、 无法自己做主;
3、 目前不需要这套物业;
4、 有朋友在房地产业内;
5、 对你没信心;
6、 知道可以在别处购买更低价格的房子;
7、 不信任或者对开发商没有信心;
8、 不喜欢这种产品;
另外50%的时候,会买,运用适当的言辞,准客户是可以被说服的。
B、“我想多比较几家看看”
当你做完精彩的介绍,并把每一个卖点都讲清楚了,但客户却表示到别处看看,这实在很气人,而优秀的销售人员是训练有素的,可以处理拒绝购买的理由,并在适当的时机完成。
销售员:“你知道吗?X先生,很多客户在他们来买房子之前,也跟您讲的一样,多比较几家看看。我想你是想用现有的资金,买到最好的品质,以及最好的地段,对吗?”
X先生:“当然”
销售员:“你可不可以告诉我,你想看到些什么或比较些什么?”
提问要吻合“看”、“比较”,不要做反面提醒、不要用其它的字眼。
这时他说的第一句话和第二句话应该是真正的反对理由,除非他只是想摆脱。
销售员:“在你跟别家物业做完这些方面(一个个列举,注意提示卖点,不要平庸的比较)的比较之后,会发现华厦名邸是最好的,也最合适你,我想你一定会回来跟我们买的,对吗?X先生”(正常情况,客户会说出自己的真实打算。)
销售员:“太好了,我们有很多客户在购买前也想四处看看,但是我们都知道这会占用你很多宝贵时间。为了帮你节省时间,我们已准备好一份市调表,请您过目。”(现在开始把xxx占上风的比较项目及优势卖点,尤其客户提到的,逐个指出,并加以说明。)
销售员:“好啦!你想安排什么时间签约?”
逼订——直接大胆逼订!
X先生会吃惊,要不就是说明理由,或者提出你利用时间来比较,让他告诉你,想比较哪些。告诉他,你会把结果用书面形式寄过去给他。
X先生:“我不想让你这么麻烦。”
销售员:“X先生,我很重视跟你这笔成交,我不介意做这些,这可以让我有机会验证一下,xxxx确实是佼佼者。况且,华厦名邸本身就是比同类的楼盘好许多。”
鼓足勇气说下去:“你要现在先买下来呢,还是要等比较结果出来再说?”……
以求证客户的真实拒绝理由,从中分析是否有购房意向。
C、“我想买,可太贵了”
听到这种说法多半还有以下五种意思:
1、 付不起钱;
2、 可以在别家买到更便宜或更好的;
3、 不想跟你买;
4、 客户看不出,感觉不到优势或不了解产品;
5、 还没有说服客户。
试探方法:
1、 列出xxxx优势证明房价不高;
2、 澄清差异“多少是太贵?”
3、 谈谈价值与明天:“X先生,你想到的是小钱,我们在谈一辈子的价值,起码也是小半生的时光在哪里度过的大问题。”转变概念把价钱往价值方面引导。
销售员:“如果价格低一点,你是不是现在(不是今天)就会跟我买?”(逼订)
假设客户说“是”
销售员:“你是说,除了价格之外,其他我们没有什么不能成交的原因了吗?”(反问要简洁)
注意:销售员会再三求证,这类把价格做为拒绝购房的准客户的真实理由,确定价钱是否是他们唯一反对的原因。
销售员:“如果我们能够想个办法让您觉得比较付得起,你是不是愿意马上签约”
假如客户答应,那么销售员应该有准备地给折扣、谈分期付款、或做企划安排、或者帮客户去专案那里“求情”等……(关键是事先要做好准备,有计划进行。)
有时候“太贵了”也可以理解为“我想买,指点方向给我吧。”
D、我得和……商量,我需要……同意
一半以上是托。这种反对理由给你的挑战是,弄清它到底是不是老实。
询问:
“那得多久时间?”
“是谁决定?或是全部家人?”
“我可以提出企划书吗?”
“我可以跟你的家人解释吗?”
挑战问话:
“没问题,我了解,趁现在跟他们联络吧,这样我才能够回答他们可能会有的问题。”
试探:
“告诉我,X先生,如果不需要其他人同意,你会不会购买?”
不妨预约上门拜访
当客户需要其他人认可时,除了先对客户求证外,你一定要争取以下这四个步骤:
1、 得到准客户的私人承诺;
2、 加入准客户的阵营;
3、 安排时间与所有能决定购房的人会面;
4、 重新做一次xxxx楼盘说明。
如果你认为你可以不必做这四个动作,再想一想。很明显地,目前只是想省事走捷径,要不然你就会做好求证准客户的工作了。
要是你问他:“还有没有其他人参与购房这类问题?”
这一切就不会发生了,不是吗?
现在回到四个步骤:
1、取得准客户的私人承诺:
“X先生,如果只是你一个人,不用和其他人商量的话,你会不会购买?”
准客户一般都回答:“会。”
销售员一定要追下去问一句,“这表示你会向其他人推荐华厦名邸的楼盘罗?”
然后用专业的神情与语气请问下面的问题:
“现在我想核对一次,或许是多余的,但是我想弄清楚任何可能疑虑,所以请问你:
¤ 价钱有没有问题?
¤ 服务有没有问题?
¤ 我有没有问题?
¤ xxxx楼盘本身有没有问题?
¤ 开发商(公司)有没有问题?
¤ 你有什么疑惑?
¤ 你觉得这套楼盘好到值得拥有的程度吗?”
注意:依所销售的物业或服务来修改这些问题,让它更符合你个人的情况。这么做的目的在于得到准客户的认同。
2、加入准客户阵营:
开始用“我们”这一类的措辞。让自己加入准客户的阵营,在销售时,便能使准客户站在自己这一边。
“我们什么时候可以把他们凑在一起?”
“我们怎么让他们聚在一起?”
“什么时候商讨?我有没有参加是很重要的,因为我确定他们一定会提问,而且他们也一定希望有人回答他们的问题。”
“能介绍一下其他相关的人吗?”(注重了解每个人的个性)
3、安排时间与参与决定是否购房的人一起商讨或会面
用尽一切办法努力去做这事。推出时间空档,以这些时间为由,让准客户确定一个你能够与参与者见面的时间。
4、重新做一次xxxx产品说明。
只有在你想得到这笔生意时,才有这么做的必要,否则把它交给准客户就可以了。准客户通常自认可以胜任,而且会尽一切努力让你相信这点。
要完成任何销售,最好的方法就是控制情况的发展。而准客户变成你的销售助理(代替你去找他的伙伴),很难成功。果真如此,你要抓紧跟他们见面。
一个变通的方法,问准客户确不确定他们的伙伴(妻子、父母、孩子等)想买房子,如果他说“想买。”你就说:“太好了,那我们何不现在先决定下来(签定、小订、大订等),然后再得到他们的认可或惊喜呢?如果明天打电话跟我说“不”,我就把合约撕毁、退订、公平吧?”
E、“以后再来找你”
如果这是有礼貌的拒绝方式 。你是否愿意鼓足勇气试探准客户的心意呢?
找出原因:(1)
销售员:“你们以后再来找我,是不是有什么特别的原因?”
不管准客户说些什么,你都要同意他的说法。订一个确定的时间见面,就算还要再等半年。
尽量准时拜访。
找出原因:(2)
“请问是什么原因让你不能在今天采取行动?”
这种拒绝的理由应由以下几种:
1、 你没有建立起好感;
2、 你没有建立销售信心;
3、 你没有建立迫切感;
4、 你没有建立价值观。
如果以上销售员全做到了,并且还说“准客户讲的是事实”那么,就错大了。
这时,应该试着深入找原因:
1、 准客户没钱;
2、 准客户不是真正可以决定的人;
3、 准客户不喜欢你,或公司;
4、 准客户不喜欢华厦名邸;
5、 准客户认为房价太高;
6、 准客户有别的门路可以取得类似的物业或直接找开发商。
销售员要坚持试探下限:
问:“你真的拒绝华厦名邸吗?”
任何没有下决定就想开溜的人,通常会被逼招供真正理由或让你感到真正的原因。
如果销售员想克服这个拒绝理由,应该做以下事情的一件或数件:
1、问准客户:“你以后会买吗?”
2、找出其他参与决定的人;
3、问:“你知道现在购买将得到哪些好处吗?”
4、问他以后买和现在买有什么区别;
5、让准客户知道房屋升值的道理,现在购买和以后购买会节省多少成本;
6、请准客户考虑拖延的代价;
无论如何,都要找到真正拒绝原因。
还有待努力,达成销售。
销售三要素:态度、幽默、行动
每个因素都与整体有关,且与其他二个因素紧密相连,通常单独使用很有效,若能组合一起,就会成为销售冠军,提高销售业绩。
将三个要素融入你自己的方式,调整一下,使三要素适合你的个性。
态度:积极的心态在接待每一位客户或来访,积极、想法要积极,谈吐要积极,永远让客户感到有活力。
幽默:不是逗趣,而是你看事情的观点,学会寻找与你创造幽默的能力,运用幽默,打破与客户的生疏。
行动:把言谈举止做得非常专业,有素养、有礼貌,并拟定一份自己的销售计划,付出行动,要做得自己引以为傲。
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作为一个销售人员,你应该学习各种提问技巧,学会怎样进行提问和如何正确使用抑扬顿挫的语调,这是你销售业绩迅速提升的捷径。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
房地产销售部职责其实如果做成制度的话会有很多,但是核心则是成功营销房产这个主题。房地产销售部职责就是成功营销房产房地产的产品是有很强的特殊性的,也就是说把房地产项目成功营销作为一个重要的前提保证,这是房地产销售部职责中最重要也是最核心的部分。当然了为了这个本证书的职责,相关的工作与职责还有很多,房地产营销策划但是每项职责都是为这个中心来提供服务和保障的,就比如说做成功的房地产营销方案,虽然说是制作方案,
但是也是营销为目的的,最终还是回到营销房地产产品这个核心上来,达到这样的目的,当然可以实现房地产项目的成功营销,也就是最终可以实现房地产项目的成功开发。房地产项目涉及到的领域是非常多的,所以在房地产项目所涉及众多领域中,销售执行销售是一个最重要的环节,尤其是因为房地产项目的特殊性,所以房地产营销也有着很强特殊性和特殊意义。对于房地产销售部职责,很容易就可以想象得到,那就是把房子卖出去,但是为个这个目的,
需要做很多的工作,广告宣传是一个重要的内容,而积极的组织活动和进行项目推广也是一个内容,房地产销售部职责就是成功营销房产广告创意与策划,同样也是营销的一个重要方面,只有与营销房产有关的活动,都是房地产销售部职责的一部分,就算不是全权负责,也要必须参与其中,因为事关全局,所以积极参与并最终为房地产的营销服务。
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每一个对生活充满信心的人,都会希望自己拥有一份满意的工作。那关于面试成功的技巧有哪些呢?下面是读文网小编为你整理的面试成功的一些经验技巧,希望对你有帮助。
假若能够进入到最终回合,恭喜你,已经在面试的前几环节中获得了面试官极大的好感,他认同了你的经历及个人能力,并信任你足以胜任所应聘的岗位。但此环也绝不可马虎懈怠,由此让面试官失望并最终致使面试失败的例子不胜枚举。不过不要怕,有小编在,会给你备足干货的!
这类的问题通常有,如果通过这次面试企业录用了你,你将怎样开展工作?如果录用了你,但工作一段时间却发现你根本不适合这个职位,你怎么办?工作中你难以和同事、上司相处,你该怎么办?说说你对企业、行业发展趋势的看法?谈谈你对薪资的要求?谈谈五年内你的职业规划?
这些问题大都比较散,没有一个统一的模式可以把握,面试官的目的是了解应聘者的工作能力和计划性、条理性,而且重点想要知道细节。例如,如果我录用你,你将怎样开展工作? 便可根据这个思路来回答,首先听取领导的指示和要求,然后就有关情况进行了解和熟悉,接下来制定一份近期的工作计划并报领导批准,最后根据计划开展工作。
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真正销售往往是在成交之后才开始。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
一、对于买单的老顾客,都要亲自送到门口
在管理过程中我们要求每个店员都要做到这一点。只要是买了单的老顾客,一定要亲自把顾客送到门口,虽然这个过程很短暂,动作也微不足道,只要这样去做了,顾客就会感觉受到足够的尊重。以前这个店顾客买单以后基本上就没有人管了,所以很难返单,因此我们就强化培训,重点说明送客到门口,一方面,顾客不会出现购买后就受冷落的心理,另一方面,这个时刻也非常的关键,因为是顾客刚刚成交、需要强化对品牌与服务刚刚的认同,在送的过程中与顾客的沟通,既可以加强顾客更进一步对我们的认可,也可以进一步拉近与顾客的关系。通过强化对老顾客的服务,慢慢的没有买单的顾客,做了服务的顾客,店员都会送到门口,在送顾客的时候,经常提醒顾客要记得常来、要带朋友过来,顾客在这个时候,是非常容易听得进去的,往往就会经常来,并且带朋友来,因为顾客来得多,业绩就提升得很快!
二、二天内一定要发去问候的信息
顾客在店里面购买我们的产品,原因有很多,可能觉得给她的感觉很不错,也可能是因为产品某方面的功效正好能满足她们的需求,还可能是因为价格实惠,品质也不错,甚至更有可能是图个新鲜。不管是什么原因,毕竟是购买了,这是个好事,千万不要因此觉得万事大吉,不要因此觉得就得到了一个忠诚的顾客。我们都知道,顾客在购买的时候,可能是一时的冲动,等回到家里就变得理性起来了,尤其是化妆品。顾客的化妆间有好多的品牌,一不小心就是用起了原来一直使用的品牌或者其他的品牌,把我们的产品闲置了,放得到久了可能就忘记了。不知道大家是否也会样类似的体验?经常看到女性朋友逛了一天的街,买了一大堆衣服,可是很多买回去后,就没怎么穿过,成了衣柜里的陪衬了。
顾客也是一样,从众多产品中把我们的产品买回去了,并不代表就会去使用,因此在她家里,还有另外一个战场,还有这各种各样的品牌与我们的竞争,这个时候就要继续进攻。那到底该怎么进攻呢?那就是在顾客够买回去的两天内一定要发信息给顾客,一方面提醒顾客去使用产品,或者来店里继续做疗程,另一方面,通过与顾客联系,缩短与顾客之间的距离,体现专业细致的服务态度。如果有些顾客比较积极的回信,则说明这个顾客很好相处,只要稍加努力,就可以建立起非常好的客情关系。
三、一周内要进行使用情况调查与咨询
如果能做到上面的两点,我们与顾客之间有了多一层链接,但如果没有后续的动作,前面所做的可能都会白费!因为单凭这两个动作,顾客是不会和店员产生更多的感情的,所以要进一步做好服务。可以在顾客购买一周后,继续给顾客发个信息,关注其使用情况,尤其是使用后的感受。顾客如果一直在使用我们的产品,感受不错的话,短信会强化顾客的服务,可以让顾客回头,促进顾客介绍朋友过来。
四、要常和顾客常保持联系,维护客情关系。
两个人之间想要建立起比较好的关系,就要看他们接触的频率和质量,顾客和店员之间的交往也是一样。从咨询的情况来看,平时该店与顾客的交往质量最高的就是顾客购买最高的的那次,再后面的时间和机会都比较少,那怎样才能加强店员与顾客之间联系频率和质量呢?
首先,需要店员和顾客保持联系,可是顾客不喜欢经常去发信息骚扰她,因此就要把握好发信息给顾客的频率,既不要太高,以免招来顾客的反感,也不能太少或者没有。怎样才能把握好这个度呢?一般来说,节假日是发信息的最好时机,因为节假日谁都不会拒绝来自各方面的祝福。如果没有节假日的时候,平均一个月左右发一次也是就差不多了,而信息的内容,可以是一些化妆小技巧、新品讯息、皮肤保养、生活资讯、节日祝福等,对于这些,顾客通常是比较关注,而且不会产生太大的反感。
五、有新品、促销、或导师来店指导时,邀请老顾客来体验购买
要让老顾客再次消费,通常需要的是一个理由,这个理由有很多,可以是新品上市、也可以是促销优惠、更可以是导师到店里指导,提供更高品质的服务等等。而我们要做的是,在店里在有新品上市、促销活动,或者有公司派来的导师来店里指导的时候,就一定要把握机会,发信息告诉老顾客,邀请老顾客来店体验。部分关系比较好的老顾客亲自打电话邀请其过来,千万不要觉得不好意思,要知道,这是让老顾客再次消费的黄金时刻,也是提升销售业绩非常好的时机。而相对于开发新顾客来说,邀请一个老顾客回来,成本也是非常低的,可能只是一个信息、一个电话的事情,小投资,大投入的事情,何乐而不为呢?
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销售是从被别人拒绝开始的。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
随着置业观念的悄然转变,二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了众多置业者的青睐。天津(楼盘)中原市场数据研究分析中心张玉在这里提醒购房者,在确定购买二手房的时候需要提前参考几大因素:
1、 结构状况。
由于购房者购买的是二手房,因此要特别注意房屋的结构情况,看看房屋的外部状况和内部格局是否完好。由于有些二手房在原房主住用期间经过改建,基本结构可能有所变化,应看看经过改建、加建的部分是否符合当地房产管理部门的有关要求。
2、 房屋质量和使用期限。
有的二手房就是因建筑质量不好,原房主才转手出卖。天津中原市场数据研究分析中心张玉告诫大家,原房主在交易时,会有意隐瞒房屋存在的质量问题,购房者如不经考察就购买,很容易受到损失。因此,购房者在购房时一定要对房屋的质量进行检査。对房屋质量的检査包括:
①厨房和卫生间是否漏水。
②外墙是否渗水。
③墙壁是否有裂缝。
④门窗是否有损坏。
⑤楼地面是否拱起等。
另外,购房者还要査清核实二手房的已使用年限和耐用年限,已使用年限越长,其房屋质量就有可能越差,而且剩余使用年限的长短也将大大影响房产的价值及其升值潜力。
3、 产权状况。
购房者在成交前一定要清楚地了解房屋的产权状况,否则买卖行为可能不合法,购房者的权益会受到损害。所以,在购买二手房时,如发现是共有房产,要特别慎重,必须搞清楚卖房者是出让其所拥有的部分产权,还是出让全部产权。拥有部分产权的卖房者出让的是完全产权,购房者要拿到其他共有人的书面同意书,才能同其进行交易。
4、是否存有遗留问题。
有的二手房经过使用,房主与其他有关方面可能存在纠纷问题,如房屋长期拖欠水电费、采暖费,还有的房主与邻居之间因改建、装修等存在纠纷等。这些都需要提前有所了解。
天津中原市场数据研究分析中心张玉提醒购房者,在购房时一定要小心行事,三思而后行,全面考察房屋的情况,否则,会因小失大。
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没上过档的广告,做得再好,都永远无法创造销售。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
一、确认产权的可靠度
1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
3.一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖
1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;
3.一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分
1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
2.是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
3.阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积
1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
2.产权证上一般标明的是建筑面积;
3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构
1.户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
2.管线是否太多或者走线不合理;
3.天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
六、考核房屋的市政配套
1.打开水龙头观察水的质量、水压;
2.打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;
3.确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;
4.观察户内、外电线是否有老化的现象;
5.电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;
6.煤气的接通情况,是否已经换用天然气;
7.小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;
8.冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。
七、了解装修的状况
1.原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;
2.了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
八、查验物业管理的水平
1.水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;
2.观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;
3.小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;
4.小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。
九、了解以后居住的费用
1.水、电、煤、暖的价格;
2.物业管理费的收取标准;
3.车位的费用。
十、追溯旧房的历史
1.哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;
2.哪些人住过,什么背景,是何种用途;
3.是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;
4.是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。
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诚信绝对不是一种销售,更不是一种高深空洞的理念,它是实实在在的言出必行、点点滴滴的细节。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
买房是人生中很重要的事情,无论是新房还是二手房,能买到一套满意舒适的房子并不是易事,特别是在验房的时候,挑选一套非“问题房”可是有一定技术含量的。
知识1--层高是否达到标准
层高如果没有达到标准,会使今后的生活产生一种莫名的压抑感。而降低层高也是某些开发商节省成本的一种方式,因此,在验房的时候首先要注意层高是否达标,如果没有达标,宁可不要。其实检验层高的方法很简单,把尺子顺着其中的两堵墙的阴角测量,而且同时测量房内多处地方,看是否达到合同标准即可。
知识2--墙壁是否渗水有裂痕
新房墙壁渗水之事时有发生,最严重的,整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。而验收墙壁最好选择交房前,下完大雨的第二天去检查一下。如果这时候墙壁有问题,那肯定是一目了然的。
墙壁除了渗水之外,还要检查是否有裂缝。裂缝是工程质量有严重的问题,所以一定要仔细验收。
知识3--厨卫防水是否做好
有些项目事先已经声明并未做厨卫的防水,那就需要自己来做了。特别是二手房[区域 地铁 学位],一定要事先问清是否做了防水工作,如果交付时已经做了防水,那就需要去进行验收看防水是否做到位了。这个一定要亲自监督,假如在装修后才发现防水没有做好,那就很麻烦了,不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水。
检验方法也很简单,用水泥沙浆做一个坎儿堵住厕卫的门口,拿一袋罩住排污水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅的就行了(约高2厘米)。最后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板即可。
知识4--水电是否通畅
首先是验一下房屋的水电是否通了。当然,对于一些高级装修来说,多数的水电后期都要更换,所以有时候这些内容倒不是关键,但如果你不打算更换水电的话,特别是二手房[区域 地铁 学位],那么这些东西就必须认真验收。
验电线,除了看看是否通电外,主要是看电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到4平方,否则使用空调时,容易过热变软。
知识5--管道排水是否顺畅
这里所指的管道,是水污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢?因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工,把一些水泥渣倒进排水管流走,如果这些水泥较黏的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。
在二手房买卖中,房主不会主动告诉你管道是否畅通,是否能正常使用。所以,一定要着重注意,如果交易后才发现问题,那有苦也没地方诉。
知识6--门窗密封性是否正常
门窗的密封性验收最麻烦的一点是,只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看内外的水平差度。会有这样一种情况,阳台的水平与室内的水平竟然是一样的,这样,就很难避免在大雨天雨水渗进的问题。
房子是否合格,是否满意,很可能关系到整个家庭生活质量,很多其他项目的验收只有专家才能看得出好坏,如果可以,最好请一家专业的验房单位一起去看看,帮你把关。
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所有创业的成功都在于不断的销售,不断的服务。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
问:产权上需要注意哪些问题?
答:产权清晰、产权的完整性、产权交接和产权过户。具体来讲需要关注产权证上的房主是否与卖房人为一个人;搞清楚所卖房屋的性质;产权证所确认的面积与实际面积是否相符;验看产权证的正本并到市房管局查询此产权证的合法性,确认产权的完整性,有没有抵押,包括私下抵押、共有人等;要相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。产权交接时,找个双方都信得过的单位,如信誉较好的担保公司,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。需要特别注意的是,一定要产权过完户后房子才真正属于购房者,在此之前,卖方随时可以毁约。
问:查看房屋的结构需要注意什么问题?
答:是否有私搭私建部分;是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间,阳台是否是屋主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题;要注意观察房屋内部结构户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
问:房屋配套方面需要注意哪些问题?
答:打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚;确认房子的供电容量;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接通情况;小区有无热水供应,或者房屋本身带有热水器。
问:生活配套方面需要了解哪些问题?
答:物业管理、居住费用。水、电、煤的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心,小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务;车位的费用等。
问:需要了解邻里的情况吗?
答:需要。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间在社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。
问:二手房贷款的条件有哪些?
答:满18岁有城镇户口,本市、外地均可;能提供稳定的收入支付本息的证明;愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。
问:应不应该找中介呢?
答:应该找有诚信的公司。中介公司的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证。在把你的业务交给中介公司之前应该了解:中介公司提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失。中介公司的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的房子?同时,要查看中介公司的营业执照,市房产管理局颁发的中介代理行证书等。
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信用是推销的最大本钱,人格是推销最大的资产,因此销售代表可以运用各种策略和手段,但绝不可以欺骗客户。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
对于在京打拼的大部分人而言,能购买一套属于自己的房屋本应是一件开心的事情,然而,随着越来越多纠纷的发生,很多人没有感受到购房带来的喜悦,反而因购房使其更为糟心。
户口问题
【案例】
刘先生为了女儿能上中关村某重点中学,购买了蒋先生位于该学区内的一套80平方米的房屋,价款500万元,双方在买卖合同中约定蒋先生应于房屋过户后30日内将原有户口迁出,逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。后刘先生支付完所有购房款,并将房屋过户至自己名下,但蒋先生并未按期将房屋内户口迁出,而刘先生因户口迟迟未迁入耽误了女儿上该重点中学的时间。刘先生将蒋先生诉至法院,要求蒋先生将户口迁出,并要求其按日支付总房款万分之五的违约金。
蒋先生辩称,自己已经积极配合迁户口,但是新房还没有下来,没法按期将户口迁出,希望法院对违约金予以酌减。法院经审理后认为,蒋先生未按照合同约定将户口迁出,明显违反合同约定,理应支付违约金。鉴于违约金标准明显过高,且蒋先生请求法院酌减,法院最终根据案件具体情况依法酌定蒋先生支付15万元违约金。
【分析】
依据《合同法》第114条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
北京市实行学区房政策以来,许多家长为了让孩子能上有名气的学校,不惜花费巨资购买学区房,但是该类房屋中,大多已有户口在房屋内,影响买房人的户口迁入以及实际使用。部分买房人在买卖合同中约定限期迁出户口,但未约定逾期迁出的违约责任;部分人在合同中约定了限期迁出户口,亦约定了逾期迁出的违约责任。对于前者,因违约责任不明,往往很难得到法院的支持;对于后者,虽然约定了高额的违约金,但是法院在判决的时候,对违约金的数额亦会根据具体情况判定。无论何种形式,买房者诉至法院的目的,均是为了将原有户口迁出,但是根据我国目前户籍管理政策,户籍管辖权是派出所,而非法院,法院亦无权判令强行将户口迁出。
在此情况下,建议,一方面,买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部购房款的条件,另一方面,提前查询房屋内现有户口情况,购房时将户口作为决定是否买房的因素之一。
汇款问题
【案例】
小刘在京打拼多年,终于攒够了买房的钱,2014年3月,小刘与马女士签订房屋买卖合同,约定小刘以380万元价格购买马女士的房屋。后小刘支付了马女士50万元预付款,并将剩余房款分两次汇款到了一个名为张甲的账户。不料,小刘汇完款项后,马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续,理由是小刘未付清房款。小刘称,剩余的房款是按照马女士的要求汇到张甲的账户的,对此,马女士予以否认。小刘未提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户,双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。
【分析】
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
在市场交易中,许多购房者因为没有经验,抑或是粗心大意,抑或是出于对对方的信任,抑或是法律知识的欠缺,没有养成将重要事项签订书面协议进行确认并保留证据的习惯,往往听信口头约定。一旦对方反悔,如果提供不出确凿的证据,便会带来莫大的损失。尤其是在类似大额的房屋交易中,买卖双方应对关键事项用书面合同形式明确约定,并由双方签字盖章确认。合同履行中有变更事项,亦应当签订补充协议予以明确。类似本案中有向他人打款的情形,一定要保留出卖人委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。
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每位行销人员,都有一套独门销售秘诀与话术,如:迂回战术,以退为进,暗渡陈仓,攻心为上等法宝。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
二手房网签是房管局推出的类似一手房交易系统阳光家缘的一个网上交易系统。系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。
二手房网签的优势
1.网签后业主资质经过核实会更加可信,盘源信息也更加可靠,以后找房子可能会更方便、快捷,交易的流程也更加清晰。
2.交易过程全部信息化后,可以缩短买卖双方交易递件的时间。整个网签过程市民也都可以通过网上实时查询,得知二手房交易的办理进程。
3.二手房交易信息上网后有利于政府部门对二手市场进行监控。
二手房网签的具体过程
1步:二手房买卖双方协商合同的相关条款内容。
2步:填写完后由买卖双方自行设置合同密码,操作人员进行提交。
3步:合同提交完毕后,操作人员从网上打印合同协议或声明。
4步:合同提交后,可自行从网上打印《转移登记申请表》相关当事人进行签字盖章后,当事人持申请表及其它相关材料到房屋权属登记部门办理转移登记手续。
网签时还要注意以下内容:
1:公示
公示满24小时才能进行买卖
公示的信息为:房屋所有权证号,产权证上注记的抵押信息,房屋所在楼层、户形、建筑面积、总楼层等基本内容。
2:签约后及时核对合同(打印出来,一式四份,买卖双方个一份,公司一份,一份送建委备案)。
3;资金监管制(房款),银行作为监管者——买方取得产权证,卖方取得办结单——银行才把房款支付给卖方。
最后,网签结果的查询。一般情况下购房者都会与开发商先签订草拟合同,草签完成后,打印出来,双方确认无误之后,再统一在网上签订正式合同,签订完成后,相关部门进行备案审核,审核通过后,产生备案号,显示在合同每页的右上角,然后由开发商打印出合同,在打印出来的合同上签字盖章,双方各持所需的份数。网签成功后,经过相关部门审核后产生备案号,购房者可根据备案号进行合同查询。网签备案成功,可以有效的防止开发商一房二卖情况的出现。
网签备案数据信息来源于房管局,通常情况下与房管局信息更新保持一致。如果在房管局网站上已查询到网签信息,即可说明网签备案已经成功。
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销售代表面对客户要不卑不亢,坚信自己的产品和服务具有独特的优点,能给客户带来收益和价值,客户用钱买产品是等价交换。有些销售代表在潜意识觉得比客户低一等,客户购买他的产品是看得起他。这样的态度反而引起客户的怀疑。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
来源:平顶山房产网
1 问:什么是商品房?
答:是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。
2 问:什么是外销房?
答:外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。
3 问:什么是内销房?
答:内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
4 问:什么是复式住宅?
答:复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。
5 问:什么是跃层式住宅?
答:跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。
6 问:什么是居住面积?
答:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。
7 问:什么是二手房?
答:二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手",第二次交易则为"二手"。 北京的已购公房和经济适用房上市的政策,成就了二手房市场。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。
8 问:什么是产权置换?
答:是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续。
10 问:什么是房地产产权?
答:房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权,房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。
11 问:什么是按揭?
答:按揭是英文"mortgage"(抵押)的音译,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
12 问:什么是住房公积金?
答:是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策,指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面:(1)"个人存储,单位资助"住房公积金,专项用于住房支出,其公积金本息免征个人所得税。(2)按"统一管理"的原则管理住房公积金。(3)按"专项使用"的原则运用住房公积金。
13 问:什么是印花税?
答:印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证,包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据,税率为万分之五。
14 问:什么是契税?
答:契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种,主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税,税率为3%—5%。
15 问:什么是个人住房抵押贷款?
答:是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物,向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的,贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。
16 问:什么是个人住房担保贷款?
答:是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,或由第三人为其贷款提供保证,并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款银行有权依法处理其抵押物或质物,或要求保证人承担连带偿还本息责任。
17 问:房屋
答:一般指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在2.2米以上的永久性场所。
18 问:商品房
答:是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
19 问:房改房
答:已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。
20 问:存量房
答:是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋.
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销售前的奉承,不如售后的服务。这是制造“永久顾客”的不二法则。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
问:二手房交易有哪些税收优惠政策?
答:(一)自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税;
(二)自2010年10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
(三)自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
(四)个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。
1、“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
(1)个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。
(2)个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。
2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。
注:目前我省执行普通住房的标准是:同时具备住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下(含144平方米)二个条件。
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销售无形寿险商品,行销人员的态度、形象,会直接寻决定客户的购买意愿。以下是读文网小编为大家整理的内容,希望对读者有所帮助。
问:二手房交易有哪些税收优惠政策?
答:(一)自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税;
(二)自2010年10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
(三)自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
(四)个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。
1、“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
(1)个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。
(2)个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。
2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。
注:目前我省执行普通住房的标准是:同时具备住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下(含144平方米)二个条件。
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